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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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III-1) DU MYTHE A LA REALITE DE LA DEFISCALISATION GIRARDIN.

Nous l'avons évoqué, la défiscalisation n'a pas permis de répondre de manière satisfaisante aux besoins en logement de la population. Elle a surtout permis d'accroitre quantitativement l'offre en logement locatifs privés sur l'ile, mais cela n'aura duré que quelques années et de manière excessive. Le dispositif a en effet cessé d'avoir du succès { partir de 2008, un retournement significatif du marché s'étant opéré.

Il convient alors de s'interroger sur la légitimité d'un tel dispositif. Nous le verrons, celui-ci a connu de nombreux effets pervers. Nous verrons également qu'il a globalement permis de détendre le marché de la location mais pas de manière significative pour produire un réel effet pour les ménages. Enfin, nous reviendrons sur la question du coût d'un tel dispositif pour l'Etat.

III-1-A) LES DERIVES DU SYSTEME

Le succès du dispositif Girardin auprès d'investisseurs métropolitains a entrainé une hausse conséquente de la demande. L'ensemble de la chaine des acteurs impliqués dans la défiscalisation immobilière y a alors vu une manne financière dont ils pouvaient tirer profit ce qui a entrainé de nombreux abus. Par ailleurs, l'Etat n'a pas mis en place de moyens pour réguler ce système et la production de logements qui en découle. Les communes quant à elles ont également peu régulé le système. Elles se sont plutôt positionnées dans une logique libérale laissant << faire le marché par volonté ou incapacité de le réguler >.89

Les promoteurs cherchant à tirer profit du succès de la défiscalisation ont donc entrainé la production d'opérations de logements ne correspondant pas entièrement { la demande. La plupart d'entre eux n'ayant tenu compte d'aucune étude de marché.

La nécessité de toucher le maximum d'investisseurs a induit la production massive de logements ne dépassant pas les 200 000 euros, or les marges de constructions étaient telles qu'{ ce prix il n'était possible de proposer qu'une offre en logements de petites tailles, ne correspondant pas à la structure des ménages réunionnais comme nous l'avons montré précédemment. De plus, les prix élevés { l'achat ajouté aux plafonds de loyers << intermédiaires > fixés par la loi ont eu pour conséquence d'entrainer les investisseurs à souhaiter un certain niveau de loyers leurs permettant de tirer avantage de leur << produit >. Or, cela a entrainé des loyers totalement déconnectés de la réalité du marché autant pour le locatif intermédiaire que pour le locatif libre. Ces loyers ne correspondaient en effet en rien aux capacités des ménages de l'ile. Enfin, la localisation des opérations ne s'est pas non plus basée sur la réalité des besoins. De nombreuses opérations ont été réalisées là ou la demande en logement collectif à la location était faible. Dans d'autres secteurs, la demande était élevée mais la quantité de logements construits à été telle que le marché s'en est trouvé saturé au bout de quelques années.

89 Vergriete, Les mécanismes de la production du logement à la Réunion, non publié.p9

Tous ces éléments qui témoignent de la non prise en compte du marché ont entrainé des difficultés pour louer les logements : les investisseurs-propriétaires ont dû considérablement baisser le montant de leur loyer voir même parfois offrir des mois gratuits ou du mobilier pour trouver des locataires. Cela n'empêche pas que de nombreux logements restent vides. En 2010, certains estimaient que 2000 à 3000 logements étaient vides dans la seule commune du Tampon. 90

FIGURE 28: EXEMPLE DE CONSTRUCTION DEFISCALISEE NE TROUVANT PAS DE LOCATAIRES A

SAINT DENIS.

Source : Sénat

Dans la situation de crise du logement que connait la Réunion actuellement il est regrettable de constater la vacance de nombreux logements mais également les situations de locations effectuées dans de mauvaises conditions (surpeuplement, difficultés financières...).

Les abus de la défiscalisation se font également ressentir en termes d'aménagement et d'équipements. De nombreux quartiers où il s'est beaucoup construit se retrouvent ainsi dépourvus de réseaux viaires satisfaisants ou encore des équipements nécessaires, les communes n'ayant pas suffisamment anticipé.

90 Ibid p 6

III-1-B) UN MARCHE DE LA LOCATION DETENDU MAIS DES DIFFICULTES QUI PERSISTENT

Le principe de la défiscalisation des investissements locatifs est de permettre une production massive de nouveaux logements. Cette production devait permettre d'augmenter l'offre en logement locatifs afin de détendre ce marché.

Ainsi, après une hausse des prix des loyers jusqu'en 2006, une stagnation puis une légère baisse a pu être observée dès 2007. Cela s'explique par l'effet de correspondance structurelle entre l'offre et la demande voir même de saturation sur certains bassins d'habitat. Cette conséquence est positive puisque nous n'avons cessé de le dire beaucoup de ménages réunionnais sont en situation de précarité et le parc social ne peut tous les loger. Le tableau suivant met en évidence l'évolution des loyers en fonction notamment de l'inflation.

FIGURE 29:EVOLUTION DES LOYERS EN FONCTION DE L'INFLATION ENTRE 2005 ET 2009

Source : INSEE, 2010

Toutefois, malgré cette baisse les loyers restent toujours relativement élevés et représentent toujours un poids important dans le budget des familles.

Dans son Observatoire des Loyers l'AGORAH a réalisé des simulations afin de mettre en avant la capacité locative des ménages réunionnais selon la taille des logements et le bassin d'habitat.

FIGURE 30: CAPACITE LOCATIVE DES MENAGES EN FONCTION DE LA TAILLE DES LOGEMENTS

Source : AGORAH, 2010

Nous constatons grâce à ces simulations que les ménages touchant 1 ou 2 SMIC mensuels éprouvent de relatives difficultés à se loger et ce dans la majorité des bassins d'habitat. En dépit du fait que le marché de la location privé ait été détendu, la difficulté de se loger dans le parc locatif privé pour les ménages intermédiaires reste toujours effective.

Bien que la défiscalisation ait quelque peu détendu le marché de la location privée elle pourrait avoir des conséquences inverses et jouer sur un autre secteur du marché. En effet, les produits issus de ce dispositif peuvent être revendus après 5 à 6 ans de location. Les investisseurs ayant pour la plupart perçu ce dispositif non pas comme un investissement patrimonial mais comme un produit financier, beaucoup d'entre eux cherchent à revendre ces logements. Si les investisseurs se mettaient à revendre massivement leurs logements cela pourrait entrainer une chute des prix à la vente dans l'ancien mais également, et pour ce qui nous intéresse, une baisse de l'offre locative et donc une nouvelle hausse des prix.

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