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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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II-1) LA COMPLEXITE DU DISPOSITIF

La défiscalisation du logement locatif social est un dispositif dont la mise en oeuvre est relativement complexe. Ces difficultés sont de plusieurs ordres et nous allons ici en présenter une partie. L'objectif n'est pas d'en faire une présentation exhaustive mais bien de mettre en avant les principaux freins à la production que peuvent rencontrer les bailleurs.

II-1-A) UNE LOI PEU PRECISE

Une des difficultés rencontrées par les bailleurs a été directement induite par la LODEOM elle-même. La loi ne présentait pas en effet toutes les précisions requises afin de permettre aux bailleurs d'être en mesure d'utiliser le dispositif de défiscalisation. Les premières opérations ont donc été difficiles { mettre en oeuvre.

Il aura fallu notamment attendre le 15 janvier 2010104 pour que paraissent les décrets d'application du dispositif de défiscalisation. Ils étaient nécessaires à la bonne compréhension et utilisation du dispositif. A titre d'exemple, les dépenses exclues et inclues dans l'assiette défiscalisable n'étaient, avant ce décret, pas connues. La parution de ce décret était très attendue et a permis de résoudre plusieurs mois d'incertitudes juridiques.

Toutefois, même si les difficultés semblent s'être quelques peu dissipées depuis la parution de ce décret, il subsiste encore des incertitudes. Par exemple, concernant la revente des logements au terme des cinq années de location toutes les modalités ne sont pas encore connues (règlement des frais de notaires, cessation de la structure de portage... )

II-1-B) LA NECESSAIRE REORGANISATION DES SERVICES

Le montage d'opérations utilisant la défiscalisation est relativement complexe { mettre en oeuvre. Il s'agit pour les bailleurs de faire de la finance et donc de réorganiser leurs services en fonction. Dans la limite du possible, il leur a fallu embaucher des spécialistes de la fiscalité. Il leur a également fallu avoir recours à des prestataires extérieurs comme des avocats ou des comptables.

II-1-C) LA COMPLEXITE DU MONTAGE DES DOSSIERS

Le montage des dossiers pour la réalisation d'opérations de logement s'avère complexe. Le recours { la défiscalisation nécessite de justifier l'ensemble des frais concourant à la réalisation de l'opération. Les dossiers { déposer { l'instruction sont donc plus complexes à mettre en oeuvre que ne le sont les dossiers traitant d'opérations subventionnées uniquement grâce à la LBU. 105

104 Ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales, Décret n° 2010-58 du 15 janvier 2010 fixant les modalités d'application de l'article 199 undecies C du code général des impôts relatif aux investissements réalisés dans le secteur locatif social outre-mer

105 Cf Annexe n°7

Il y a également un problème vis-à-vis de la subvention LBU lorsqu'il y a cumul avec la défiscalisation La base éligible à la défiscalisation correspond au montant de l'opération auquel on enlève la subvention de la LBU. Il est donc impératif de connaitre le montant exact de cette subvention afin de connaitre cette base et donc de monter le dossier. Le dépôt des dossiers doit donc s'effectuer auprès de deux guichets : dans un premier temps la DEAL qui fixe l'arrêté de subvention puis la Direction Générale des Finances Publiques (DGFP) qui procède { l'instruction de la demande d'aide fiscale. Une double instruction qui ne facilite pas la tache des bailleurs. En plus de cela, la date de dépôt des dossiers a été avancée en 2011 ce qui a posé de nombreux problèmes.106

A ces difficultés là viennent également s'ajouter certains paramètres à prendre en compte qui sont réévalués chaque année comme la limite de la base de réduction d'impôt en euro par mètre carré.107 108

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