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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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I-3-B) TYPE DE LOGEMENTS PRODUITS ET REALITE DES BESOINS

Nous l'avons précisé précédemment, les besoins de la population réunionnaise s'orientent davantage vers des logements en LLTS. Malheureusement, le recours à la défiscalisation ne permet pas de faciliter le montage de ces opérations. Elles continuent d'être difficiles { équilibrer et par conséquent on continue de leur préférer les LLS. (CF figure 36)

Comme nous l'avons précisé, la défiscalisation est très avantageuse pour les PLS puisqu'elle apporte une subvention normalement inexistante. Ces logements présentent cependant le désavantage de proposer des loyers relativement élevés pour la population réunionnaise. C'est en cela que l'on peut davantage les rattacher { une catégorie de logements « intermédiaires » et non « sociaux » comme nous l'avions par ailleurs exposé. Les bailleurs utiliseraient ainsi les PLS principalement pour améliorer l'équilibre financier des opérations et favoriser la mixité sociale.

Développer l'offre en PLS semble positif puisque les besoins de la population s'orientent aussi vers du véritable logement intermédiaire. Toutefois, comme nous l'a préconisé le CER BTP, un ajustement du plafond des loyers est nécessaire. Il est également nécessaire de ne plus considérer ces logements comme des logements sociaux.

Ainsi, le dispositif de défiscalisation semble reposer sur un montage relativement complexe. Toutefois, ses bénéfices semblent déjà se confirmer même si le bilan en terme quantitatif n'atteint toujours par les besoins estimés pour la population.

L'analyse qualitative détermine qu'il est toujours difficile de produire du LLTS ce qui est regrettable étant donné la réalité des besoins de la population. Il semble toutefois que pour produire du PLS, qui normalement ne bénéficie pas de subvention, cela soit réellement avantageux dès lors que l'on considère cette catégorie comme un logement destiné à un public intermédiaire et non relevant du logement social.

II) UN DISPOSITIF CONTROVERSE

Si la défiscalisation semble être une aubaine pour relancer la construction de logements sociaux sur l'île parce qu'elle draine des financements supplémentaires, recourir a ce dispositif pour les bailleurs sociaux n'est pas des plus simples. En effet, de nombreux éléments concourent à rendre complexe le montage de ces opérations.

La défiscalisation appliquée au logement social induit également un questionnement profond sur la légitimité et le réel bénéfice de recourir a des investisseurs pour financer le logement social qui a toujours fait l'objet d'une intervention de l'Etat.

Nous verrons dans un premier temps quels éléments conduisent aux difficultés rencontrées par les bailleurs lorsqu'ils ont recours { la défiscalisation. Dans un second temps, nous reviendrons sur les questions que posent l'utilisation de la défiscalisation pour financer le logement social.

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