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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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I-2) UNE PRODUCTION RELANCEE

Le principe de la défiscalisation était de relancer la production de logements. Ici, nous ne pouvons pour le moment que nous contenter de présenter les données des opérations agrées. Cela nous permet de constater le rebond par rapport aux années précédentes.

Toutefois, ce constat doit nécessairement s'accompagner d'une réflexion sur les catégories de logements réalisées ce qui permettra de mettre en perspective réalisations quantitatives et qualitatives.

I-2-A) DE LA LBU A LA DEFISCALISATION :

RAPPEL DES MODALITES DE MONTAGE DES OPERATIONS.

Le montage d'opérations de logements locatifs sociaux nécessite d'atteindre l'équilibre financier. Pour cela, lorsqu'il s'agit de LLS et de LLTS l'organisme de logement social bénéficie d'une aide { la pierre { travers la LBU, d'un prêt de la Caisse des Dépôts et Consignation et le reste est comblé grâce à des subventions diverses et des ressources propres. Pour rappel les niveaux de loyers de LLTS est de 5.12 euros/m2 et le plafond de LLS de 6.40 euros/m2. Le graphique suivant illustre le montage simple d'une opération :

FIGURE 36: SCHEMA DU MONTAGE SIMPLE D'UNE OPERATION DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX

Source : d'après l' ARMOS

Les opérations de PLS entrainent des modalités de montage différentes puisque ce type de logement n'ouvrent pas droit { une subvention de la LBU mais sont équilibrées grâce aux loyers plus élevés pratiqués : de l'ordre de 9.60 euros le m2.

Les opérations de logements sociaux quelles qu'elles soient ouvrent droit aux prêts de la CDC. Ils permettent également d'être exonéré de Taxe sur le Foncier Bâti pendant un certaine période et enfin ouvrent droit à une diminution de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

La défiscalisation lorsqu'elle est combinée { la LBU présente l'avantage de combler ce qui est normalement couvert par les collectivités ou des fonds propres. Il était en effet de plus en plus difficile pour les bailleurs de pouvoir trouver des financements pour cette partie là. Les collectivités réunionnaises rencontrent en effet des difficultés. Certaines communautés d'agglomération ont toutefois inscrit dans leur PLH la nécessité d'intervenir financièrement sur certaines opérations de logements locatifs sociaux.102

I-2-B) UNE HAUSSE EFFECTIVE DE LA PRODUCTION

Depuis 2009, comme nous pouvons le constater grâce à ce graphique la production de logements locatifs sociaux a considérablement augmenté.

102 La CINOR souhaite aini contribuer aux financements d'opérations sociales dertinées { de jeunes ménages, tandis que le TCO souhaite contribuer au financement des LLTS.

FIGURE 37: TYPE DE LOGEMENTS LOCATIFS FINANCES DEPUIS 2007

Source : DEAL

L'effet conjugué de l'utilisation de la défiscalisation et du recours aux VEFA des promoteurs a permis de relancer la production de ces logements qui était en souffrance depuis plusieurs années.

La défiscalisation présente l'avantage de pouvoir construire davantage de logements sans mobiliser excessivement la LBU. Ainsi, la DEAL se plait { rappeler qu'en 2010 « 51 millions d'euros de LBU ont été mobilisés pour financer 1 404 logements en montage sans défiscalisation alors que grâce à la défiscalisation 21.8 millions d'euros ont permis de financer 1807 logements en montage mixte ».103

103 Conseil Départemental de l'Habitat, Assemblée plénière du 22 juin 2011, 106 p

I-3-A) QUELS MODES DE FINANCEMENT POUR QUELS LOGEMENTS ?

Depuis la parution de la LODEOM trois types de financement sont potentiellement utilisables pour réaliser des logements locatifs sociaux :

-Uniquement la LBU : montage simple que nous venons de présenter

-LBU et défiscalisation

- Uniquement la défiscalisation.

Ces trois types de montages financiers ne sont pas applicables { n'importe quelles opérations.

FIGURE 38:MODE DE FINANCEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN 2010

Source : CDH 2011

Nous constatons avec ce graphique que les LLTS ne sont jamais financés uniquement avec la défiscalisation. Ce type de logement qui constitue la tranche inférieure du LLS s'équilibre difficilement en raison des plafonds de loyers, relativement bas, qu'ils proposent aux locataires. Pour cette raison, l'utilisation unique de la défiscalisation ne permet pas leur équilibre.

Concernant les PLS puisqu'ils ne bénéficient pas de subvention de l'Etat, le montage en

défiscalisation est donc un réel avantage puisqu'il permet d'apporter des subventions où normalement il n'y en a pas.

Les LLS peuvent faire l'objet d'un montage en défiscalisation uniquement mais sous certaines conditions : cela concerne soit des opérations dont le prix de revient est relativement faible (certaines VEFA par exemple) soit des capacités financières qui peuvent être assumés par certains bailleurs. Ce type de montage nécessite toutefois de solliciter la LBU pour 1 euro symbolique ce qui permet d'accéder aux avantages dédiés aux logements sociaux (baisse de la TVA etc.....). Ils constituent par conséquent le seul type de logement social réalisable selon les trois types de montage. Ils constituent également la typologie de logement la plus réalisée depuis leur mise en place en 1986.

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