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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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I-1-B) PRINCIPE DES OPERATIONS EN VEFA

Ce qui a changé ces dernières années ce n'est pas seulement la possibilité d'avoir recours { la défiscalisation pour le montage d'opérations de logements sociaux. Il s'agit également de l'acquisition d'opérations de logements en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) de la part des bailleurs auprès des promoteurs immobiliers. Au départ, cela faisait suite à une volonté du président de la République Nicolas Sarkozy. Fin 2008, alors en pleine crise financière le gouvernement décida de mettre en oeuvre un plan de relance de l'économie. Parmi les diverses modalités de son plan de relance il y avait la volonté de prévoir la construction de 100 000 logements sociaux dont 30 000 en VEFA.

La SIDR, SEM détenue en majorité par l'Etat a été le premier bailleur social de l'ile { acquérir des VEFA qui deviendraient des logements sociaux. Cela a permis dans un premier temps d'écouler les stocks que les promoteurs n'arrivaient plus { vendre à cause du retournement du marché survenu en défaveur du dispositif Girardin.

Ces acquisitions ne se sont pas faites dans n'importe quelles conditions. Les bailleurs ayant acquis principalement des programmes encore non réalisés qui pouvaient encore faire l'objet d'un second permis de construire, ils ont pu négocier avec les promoteurs d'adapter les logements aux contraintes du logement social (par exemple un T2 social est plus grand qu'un T2 privé). Une liste de critères a par ailleurs été établi par la DEAL en matière de qualité technique, urbaine et environnementale des projets et diffusée aux bailleurs sociaux. Les 30 000 logements en VEFA prévus par Nicolas Sarkozy ont rapidement été dépassés.

A la Réunion, tandis qu'au départ cela a permis d'écouler les stocks des promoteurs on est passé petit à petit à une production de VEFA spécialement pour le logement social.

La production de logements sociaux en VEFA présente plusieurs avantages. Cela permet de produire des logements rapidement puisque un certain nombre de programmes disposaient déj{ du foncier, d'un permis de construire déposé etc.....Cela permet également de donner un nouveau souffle a l'activité des promoteurs immobiliers qui, après des années fastes grâce au succès de la loi Girardin, se sont retrouvés avec une baisse considérable de leur activité. Les VEFA permettent également d'amener des logements sociaux dans des quartiers où les bailleurs seuls n'auraient pas pu réaliser des opérations, comme dans les centres villes où le foncier est excessivement cher.

En 2009, les VEFA ont constitué plus de la moitié des logements sociaux financés (1 286 sur un total de 2 563 logements) et en 2010 ce sont 3 213 logements locatifs sociaux qui ont été financés dont 1790 VEFA.

Les VEFA constituent donc un levier considérable à la production de logements locatifs sociaux. Toutefois, ces opérations présentent des inconvénients. D'une part, le fait d'avoir recours { une maitrise d'ouvrage externe peut poser problème quant au suivi sur du long terme de ses opérations que les bailleurs n'auront pas eux même réalisé. D'autre part, la question de l'aménagement des quartiers dans lesquels se trouvent ces opérations se pose. En effet, nous avons vu que le succès de la défiscalisation conjugué

au manque d'anticipation des communes a eu pour conséquences d'entrainer un « urbanisme de lotissement » plutôt que des quartiers réellement aménagés avec les équipements nécessaires. Avec les VEFA c'est le même risque puisqu'il n'y a pas de réflexion à la base entre les bailleurs et la collectivité.

Enfin, le dernier inconvénient de taille est celui de coûter plus cher que les opérations propres puisque une partie du coût bénéficie aux intermédiaires.

Ainsi, la mise en place du dispositif de défiscalisation du logement social combiné avec le rachat des opérations en VEFA devrait constituer un levier à la production de logements locatifs sociaux dans un contexte de crise sans précédent.

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