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Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

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par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

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Conclusion :

La défiscalisation Girardin a permis d'accroitre l'offre locative de manière quantitative mais n'a pas su apporter des réponses qualitatives réellement satisfaisantes. Ce dispositif a nourri considérablement un seul segment du marché et à l'excès ce qui est regrettable.

Nous l'avons vu en effet, les besoins en termes d'offre locative sont bien plus diversifiés.
D'un coté, l'offre en véritables logements intermédiaires doit être développée
notamment au travers des PLS. D'un autre coté, l'offre en logements locatifs sociaux doit

95 20% de ces locataires se trouvent dans le parc traditionnel, et 40% logent dans des petits logements (T1 et T2). Ces deux constats nous font supposer qu'une partie subit des conditions de logements indignes, car c'est souvent le cas du parc traditionnel, ou alors de surpeuplement.

impérativement être renforcée. La baisse considérable de la production de logements sociaux de ces dernières années a entrainé une situation de crise sans précédent. En effet, la production de logements sociaux a toujours été en deçà des besoins et la faible production de ces dernières années a considérablement creusé l'écart. Les difficultés des bailleurs à produire de nouveaux logements dans le contexte que nous avons présenté (augmentation des différents postes, difficulté de trouver du foncier etc....) nécessitent de mettre en place de véritables solutions permettant de relancer la production de logements locatifs sociaux.

En 2009, alors que le succès du dispositif Girardin prenait fin, il a été décidé de réorienter la défiscalisation en faveur du logement social, comme le préconisait alors de nombreux acteurs et de nombreux rapports. Toute la question est donc de savoir si ce dispositif peut constituer un véritable levier pour la production de logements locatifs sociaux.

PARTIE 3 :

LA DEFISCALISATION DU LOGEMENT LOCATIF SOCIAL.

Après les années fastes de la défiscalisation Girardin et la construction massive de programmes immobiliers destinés à de la location libre ou intermédiaire, nombreuses sont les personnalités publiques, élus ou acteurs du monde du logement à avoir proposé une réorientation du dispositif en faveur du logement social.

Il est vrai que les besoins en logement sociaux sont relativement importants et le succès du dispositif Girardin avait vu en parallèle la crise de la production de logements locatif sociaux battre son plein. Mais la défiscalisation Girardin a elle aussi connu son revers en 2008 lorsqu'un retournement du marché a sonné le glas du dispositif.

En mai 2009 est alors votée la « Loi pour le Développement Economique de l'Outre Mer > dite LODEOM. Un de ses volets consistait notamment { réaménager l'outil de défiscalisation en faveur du logement social.

Aujourd'hui, près de deux années après l'instauration du dispositif, s'il est difficile d'établir un bilan de celui-ci nous pouvons en revanche déjà nous interroger sur sa pertinence comme levier pour la production de logements locatifs sociaux.

Nous verrons pour cela comment fonctionne ce dispositif et quels sont les logements qu'il a permis de financer. Nous verrons également que de nombreux éléments nuisent au bon fonctionnement de ce dispositif mais aussi qu'il provoque de nombreux débats. Enfin, nous tenterons de mettre en perspective nos observations avec des préconisations pour répondre aux enjeux en matière de logement social dans les années.

I) REORIENTER LA DEFISCALISATION EN FAVEUR DU LOGEMENT

SOCIAL

La défiscalisation du logement social est un nouveau mode de financement qui diffère des montages financiers basés essentiellement sur l'aide { la pierre perçue pour chaque opération de logements. Elle permet en effet de mobiliser des fonds provenant d'investisseurs pour relancer la dynamique de construction de logements locatifs sociaux, qui avait été considérablement ralenti pendant les années précédentes, en apportant un équivalent-subvention supplémentaire.

En dépit du manque de recul dont nous disposons, qui s'explique par la mise en place récente de ce dispositif, il semble d'ores et déj{ que la défiscalisation parvienne { faire un effet de levier en relançant la production de nouvelles opérations

Nous allons dans un premier temps expliquer le principe juridique du fonctionnement de ce nouveau dispositif de défiscalisation, puis présenterons le principe du recours aux Ventes en L'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) qui a débuté { la même période. Enfin, nous reviendrons sur les bénéfices quantitatifs de ce dispositif et nous nous interrogerons sur la concordance qualitative entre cette nouvelle production et les besoins de la population.

I1) PRINCIPE DE FONCTIONNEMENT

Le recours à la défiscalisation pour réaliser des opérations de logements locatifs sociaux est un montage complexe { mettre en oeuvre. Il convient pour cela d'expliquer clairement en quoi consiste le montage d'une telle opération de logements issue de ce dispositif

Au même moment que la défiscalisation est apparu le rachat des opérations en Vente en L'Etat Futur d'Achèvement des promoteurs immobiliers par les bailleurs de l'ile. Nous présenterons donc également cette nouvelle manière qu'ont les bailleurs sociaux de la Réunion d'accroitre leur patrimoine.

I-1-A) POINT JURIDIQUE

Le principe du régime de défiscalisation du logement social se base sur deux articles du code Général des Impôts (CGI).

Article 199 undécies C du CGI.

Il a été instauré par la LODEOM. Des particuliers souhaitant bénéficier d'une réduction d'impôt peuvent selon cet article investir dans une société type Société Civile Immobilière(SCI) ou une Société par Actions Simplifiée96 (SAS) pour la réalisation d'un programme immobilier. Ce nouveau dispositif s'inspire de l'article 199 undecies sur l'investissement productif qui fonctionne selon le même schéma. Les logements sont considérés ici comme de purs produits financiers et en aucun cas comme des investissements patrimoniaux Chaque investisseur aura ainsi des parts dans la société et sera rémunéré en fonction de ses parts.

Le programme immobilier a pour obligation de posséder un minimum de 30% de LLS mais il peut en avoir 100%. Le programme réalisé n'est pas obligatoirement un même immeuble mais un programme concerné par une même demande d'agrément. Il doit nécessaire répondre à des critères de performances énergétiques : équipement de production d'énergie renouvelable, chauffe eau solaire et matériaux d'isolation permettant l'économie d'énergie.

Les logements doivent obligatoirement être loués à un bailleur social pendant 5 ans au terme desquels le logement sera obligatoirement racheté par le bailleur. Pendant les cinq années de location, le bailleur sous-loue les logements à des personnes éligibles aux critères sociaux. Le changement de propriété qui a lieu au bout des cinq années n'a aucune conséquence pour les locataires du social.

Concernant le montant de la défiscalisation, il est relativement faible pour les
investisseurs au regard des dispositifs précédents. En effet, la réduction d'impôt est de

96 Elles doivent pour cela recevoir l'agrément du ministère.

50% du prix de revient mais l'investisseur doit rétrocéder au minimum 65% de l'avantage fiscal { l'organisme de logement social. Le bailleur obtient ainsi un montant d'environ 32.5%97 d'équivalente subvention

L'avantage fiscal est relativement faible pour l'investisseur (de l'ordre de 20%) mais ce dispositif présente l'avantage d'être sûr puisque le logement sera facilement loué et qu'il sera obligatoirement revendu au terme des cinq années.

Article 217 undecies du CGI.

La défiscalisation du logement social repose également sur cet autre article qui existait déjà depuis la loi Girardin : il s'agit de la défiscalisation { l'impôt sur les sociétés. Toutefois, il n'était pas réellement utilisé comme tel. La mise en place de la LODEOM a donc permis a cet article du CGI déjà existant d'être utilisé pour le logement social.

Le principe est qu'une société peut déduire de ses résultats imposables le montant d'un investissement qu'elle aura réalisé dans le secteur du logement. Pour cela, elle doit investir, comme pour les particuliers, dans une structure de portage type SCI ou SAS. Contrairement { la défiscalisation { l'IR il n'est pas soumis { un objectif de mixité et peut permettre de défiscaliser sur un programme 100% intermédiaire. En revanche, c'est seulement sous condition de respecter cette mixité et que les logements soient financés par des prêts aidés qu'il est possible de bénéficier d'une réduction de la Taxe sur la Valeur Ajoutée.

Le montant de la défiscalisation dépend du taux d'impôt sur les sociétés (de 34.33% en 2010).La rétrocession au bailleur social s'élève { 75% de l'avantage fiscal ce qui lui permet de récupérer 25.8%98 au minimum.99

Actuellement, les deux dispositifs sont utilisés sans que l'on puisse aisément déterminer lequel prend le pas sur l'autre.100 Toutefois, il semble que le dispositif basé sur la défiscalisation { l'IR ait progressé car « les taux de rétrocession aux locataires ont progresse grâce a l'efficience des circuits de distribution et aux rendements attractifs

97 Soit 50% de 65

98 Soit 34.5% de 75

99 Ce montant peut être supérieur en fonction de la concurrence entre différents produits.

100 Entretien avec M.Nodolon du cabinet INGEPAR.

réserves aux investisseurs. L'avantage pour le locataire est que le taux de rétrocession est définitivement fixe, ce qui n'est pas le cas de l'IS (risque de variation du taux d'IS) ». 101

La LODEOM a prévu trois modalités de financement des opérations de logement social : -L'utilisation de la défiscalisation uniquement

-L'utilisation de la Ligne Budgétaire Unique (comme c'était le cas jusqu'{ présent) -Le cumul de la défiscalisation et de la LBU.

L'agrément du ministre du budget ainsi que des services de la DEAL est obligatoire même sans utilisation de la subvention de la LBU puisque c'est une condition { l'obtention d'un prêt de la CDC.

Le schéma ci-dessous permet de mettre en évidence le fonctionnement du montage des opérations en défiscalisation que ce soit pour la défiscalisation { l'IR ou la défiscalisation { l'IS.

101 Ibid

FIGURE 35: SCHEMA JURIDIQUE POUR L'UTILISATION DE LA DEFISCALISATION

Source : d'après INFI

On constate avec ce graphique que le recours à un cabinet de défiscalisation est nécessaire pour monter les opérations ce qui constitue un intermédiaire supplémentaire.

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Rassembler les contraires c est creer l harmonie