WOW !! MUCH LOVE ! SO WORLD PEACE !
Fond bitcoin pour l'amélioration du site: 1memzGeKS7CB3ECNkzSn2qHwxU6NZoJ8o
  Dogecoin (tips/pourboires): DCLoo9Dd4qECqpMLurdgGnaoqbftj16Nvp


Home | Publier un mémoire | Une page au hasard

 > 

Le défiscalisation: du logement privé au logement social, l'émergence d'un nouveau régime de production. Le cas de l'àŪle de la Réunion.

( Télécharger le fichier original )
par Clara Sperduto
IUAR Aix Marseille III - Master 2 Urbanisme Durable et Projet Territorial 2011
  

précédent sommaire suivant

III-2) LES BESOINS REELS DE LA POPULATION EN TERME D'OFFRE LOCATIVE

Nous avons effectué un bilan du dispositif Girardin qui nous a conduit à conclure { l'inefficacité de ce dispositif. En plus de cela, pendant plusieurs années la production de logements locatifs sociaux était en berne.

Nous souhaitons par conséquent, avant de poursuivre notre étude, nous interroger sur les besoins estimés en logements locatifs et ce quelle que soit leur catégorie.

Afin de mieux cerner les besoins réels de la population réunionnaise en termes d'offre locative, nous allons reprendre les simulations établies en 2008 par l'AGORAH et le groupe «défiscalisation du logement» animé par la Cellule Economique du BTP Réunionnais (CER BTP) et différents acteurs locaux (FRBTP, ARMOS, DEAL, EPFR...).

Le groupe a estimé à 11 000 le nombre de logements neufs qu'il était nécessaire de livrer chaque années, dont 6 500 dans le secteur locatif. Pendant les années fastes de la défiscalisation on atteignait ce niveau, sans que, comme nous l'avons précisé cela ne corresponde qualitativement aux besoins des habitants.

Ainsi, le CERBTP a établi un tableau présentant les besoins estimés selon les différentes catégories de logements à la location.

Leurs simulations se basent sur les besoins estimés en fonction des revenus de la population. Ils dressent ainsi le tableau suivant. Les loyers qui y sont fixés désignent les prix auxquels se louent les différents produits ce qui peut correspondre à des niveaux inférieurs aux seuils fixés par la loi. C'est pour cela que les produits intermédiaires issus de la défiscalisation sont fixés à une tranche de 9.6 à 11.6 euros.

FIGURE 33:NIVEAU DE PRODUCTION ET BESOINS ESTIMES PAR AN

Source : AGORAH, 2008

Il a été constaté, comme nous l'avons par ailleurs montré, que les niveaux fixés pour la défiscalisation intermédiaire ne correspondent pas à la réalité des capacités locatives des ménages. Le constat est le même pour les plafonds des Prêts Locatifs Sociaux qui constituent la tranche supérieure du logement locatif social. Ces constats ont conduit le CER BTP à préconiser des plafonds de loyers plus adaptés pour ces deux produits : 7.50 euros/m2 pour les PLS plutôt que 9.60 et 9 euros/m2 pour le locatif intermédiaire issu de la défiscalisation plutôt que 11.6euros.

Nous n'avons cessé de le répéter, les besoins en logements et notamment en logements sociaux sont très importants. La situation de crise a été accentuée ces dernières années par la faiblesse de la production. Ainsi, le graphique suivant met en avant la faiblesse de la production de logements locatifs sociaux par rapport à la production de logements locatifs privé.

FIGURE 34: NOMBRE DE LOGEMENTS LOCATIFS SELON L'ANNEE DE CONSTRUCTION

Source : INSEE, 2006

Le parc locatif privé accueille aussi des ménages modestes puisque 42% des locataires
les plus pauvres logent dans le secteur privé Ainsi, une partie du parc privé joue un rôle
de « parc social de fait > puisqu'il accueille des occupants { bas revenus. Ces ménages se

trouvent très souvent dans des logements indécents ou indignes ou encore en situation de surpeuplement95 comme nous l'avons évoqué précédemment.

Dans le parc privé, il existe également une partie qui est issue des dispositifs de défiscalisation en faveur des ménages intermédiaire. Toutefois, nous avons montré que ce type de logement parce qu'il proposait des prix non adapté ne pouvait être considéré comme du véritable logement « intermédiaire >. Le dispositif Girardin a cessé d'avoir du succès { partir de 2008. La loi Scellier DOM est venue s'ajouter { ce dispositif. Il permet lui aussi de construire du logement intermédiaire mais cette fois les critères semblent mieux ajustés à la réalité des familles puisque les plafonds de loyers et de ressources ont été ajustés. Toutefois, ces critères restent encore un peu éloignés des préconisations du CERBTP. A l'heure actuelle ce dispositif ne rencontre pas vraiment de succès et donc nous ne pouvons en mesurer les effets.

L'idée de produire de l'intermédiaire reste toutefois essentielle. C'est en effet un segment de marché qu'il est nécessaire de développer comme l'a montré le CER BTP au travers de ses simulations sur les besoins estimés. Nous considérons ainsi que les logements PLS bien qu'ils appartiennent { la catégorie des logements sociaux sont une catégorie de logements intermédiaire qu'il faut développer mais aussi réaménager pour qu'ils correspondent mieux aux capacités financières de la catégorie de ménage fixée.

précédent sommaire suivant







Rassembler les contraires c est creer l harmonie