Le financement des entreprises par le système bancaire marocain

2- Crédit bail immobilier

La pratique du crédit bail immobilier au Maroc, comme en Europe, ne touche que le volet professionnel : industrie et commerce principalement.

A la différence du crédit bail mobilier, qui met en présence de 2 parties et qui accordé sur une période n'excédant pas 5 années, le leasing immobilier intéresse 3 personnes : la société de crédit bail, généralement l'entreprise de construction et le preneur en étant consenti sur une période beaucoup plus longue, pouvant atteindre 20 ans.

§ Bénéficiaires : Entreprises en phase de développement, les entreprises payantes des loyers élevés à fonds perdus et qui voudraient constituer un patrimoine et les entreprises exerçant leur activité dans un secteur porteur qui désirent constituer leur fonds de roulement pour faire face a leur développement.

§ Objet : Ce crédit peut porter sur des locaux professionnels acquis par la société ou des constructions à réaliser sur un terrain appartenant soit à la société, soit à un tiers. Le terrain peut être nu ou comportant des constructions destinées à être démolies, en achevées ou en cours de construction.

§ Quantum de financement : 100%.

§ Durée : 10 ans.

§ Coût : établi selon un contrat entre la banque et le client.

3- Cas particulier du Lease-Back

Le « Lease-back » ou la « cession-bail » est une formule qui s'apparente au leasing par laquelle une entreprise cède ses matériels et/ou ses biens immeubles à une société de crédit bail en vue de se procurer de l'argent frais tout en gardant l'usage de ses biens qui lui sont, alors, loués et la possibilité d'en redevenir au terme de contrat de location.

Cette technique peut-être salutaire aux entreprises alourdies par une forte immobilisation en matériels de production ou par une créance dans les financements d'exploitation (fonds de roulement minime ou inexistant)

4- Les avantages et inconvénient de Crédit bail

1- Les avantages du Crédit bail :

-Sur le plan des procédures : Le crédit bail est caractérisé par une rapidité appréciable des décisions et de formalités due à la limitation des circuits d'étude et des organes d'intervention.

-Sur le plan financier : -Les matériels choisis par un entrepreneur ainsi que les biens immeubles peuvent être finances jusqu'à concurrence de 100%.

Ce caractère est très attrayant pour une entreprise dans la mesure où elle n'est pas tenue de rassembler des capitaux propres complémentaires (de l'ordre de 20% à 40%) comme cela est prévu dans le cadre des crédits d'investissements par les banques CMLTD.

- Le crédit bail n'alourdit pas les immobilisations figurant à l'actif du bilan, les loyers correspondants étant simplement enregistrés en charges d'exploitation.

- La durée du loyer des biens immobiliers ( 10 à 20 ans) étant sensiblement supérieure à celle des remboursements des crédits d'investissements bancaires (5 à12 ans), les échéances périodiques sont relativement plus faibles que ceux accordées par les banques.

-Sur le plan fiscal : Les loyers- qui peuvent être assimilés à des remboursements, dans la plupart des cas,- sont compris dans les frais généraux et déductibles du résultat brut d'exploitation au même titre que les autres charges.

Cet avantage est d'autant plus important que la durée du contrat peut être inférieure aux délais d'amortissement fiscaux normalement appliqués, notamment pour les matériels et outillages ce qui a pour effet d'augmenter les charges déductibles fiscalement.

Dans le même ordre d'idée, lorsque le leasing est immobilier et qu'il incorpore le terrain, celui-ci est inclus dans les redevances locatives, qui sont des charges, alors que le terrain n'est normalement pas amortissable, l'entreprise bénéficie ainsi d'un différé d'impôt de longue durée, la réintégration du prix du terrain dans le résultat imposable intervenant au moment de l'acquisition, à l'échéance du bail.

-Sur le plan économique : Les avantages attachés au crédit bail revêtent deux aspects importants :

- cette technique touche à toutes les branches d'activités professionnelles et à toutes les entreprises même celles qui ne peuvent accéder normalement aux crédits à moyen et long terme bancaires ;

- elle leur permet aussi de s'adapter aux progrès techniques et de pouvoir se renouveler rapidement.