Impact du cadre réglementaire et institutionnel camerounais sur l'activité des établissements de crédits: cas du Crédit Foncier du Cameroun (CFC)

SECTION II

LE CREDIT FONCIER DU CAMEROUN : UN ETABLISSEMENT DE CREDIT SPECIALISE

Le Crédit foncier du Cameroun est une institution financière à caractère bancaire dont la raison d'être est de promouvoir l'habitat social sur l'étendue du territoire national Camerounais. En réalité, Il s'agit d'un instrument concret mis en oeuvre par les pouvoirs publics, pour permettre aux agents économiques désireux d'accéder à la propriété immobilière au Cameroun de pouvoir lever les fonds nécessaires à l'investissement sous former de prêts immobiliers garantis par des biens matériels. Autrement dit, le CFC a été créé pour qu'il se charge de mettre à la disposition des ménages des prêts pour l'acquisition ou la construction de leur résidence principale.

Ces prêts attachés de conditions pour le moins avantageuses comparativement avec celles pratiquées par les banques commerciales sont les uns réservés à des familles dont les ressources ne dépassent pas un maximum de revenu, les autres aux personnes morales dont la vocation première s'inscrit dans la promotion de l'habitat social.

Cette section se propose de présenter l'organisation et les missions du CFC. Pour le faire, nous procédons en deux étapes consistant  d'une part à définir de manière précise le concept d'établissement de crédit spécialisé et le fait saillant qui le caractérise(A) ; puis d'autre part de présenter l'organisation et les missions proprement dites du CFC(B).

A) ETABLISSEMENT DE CREDIT SPECIALISE, CREDIT IMMOBILIER :

DEUX PRELUDES INDISPENSABLES A L'APPREHENSION DU CFC

Le CFC peut être considéré à juste titre comme un établissement de crédit spécialisé. Si Touna Mama (in Bekolo-Ebe, 2002 :88) le qualifie d' «établissements publics à caractère bancaire », il n'en demeure pas moins vrai affirme Fouda Owoundi (2005), qu'au regard de son organisation, sa mission et son fonctionnement, le CFC est un établissement financier spécialisé. Cependant, si l'appellation d'établissement financier spécialisé peut être attribuée au CFC, encore faudrait-t-il pouvoir la définir.

1-Etablissement de crédit spécialisé : une définition générale

Au sens de Peyrard (2001 :143), un établissement de crédit spécialisé est une personne morale dont l'activité est liée à un intérêt public pour l'Etat. Garsuault et priami (1997 : 101) notent pour leur part que : « ce sont des établissements de crédit auxquels l'Etat a confié une mission permanente d'intérêt public ».

Patat (1993 :56) parlant des caractéristiques propres à ces institutions financières spécialisées mentionne qu' : «Elles  sont toutes sous la tutelle des pouvoirs publics, même si elles sont quelquefois possédées par des actionnaires privés ;

-Elles distribuent essentiellement des crédits longs, destinés aux besoins collectifs et sociaux (...) ».

S'inscrivant dans la même logique de définition des établissements de crédit spécialisés, Fouda Owoundi (2005) précise pour sa part qu'il s'agit : « [...] d'organismes créés avec le concours des pouvoirs publics pour remédier aux insuffisances du système bancaire dans certains domaines et permettre une plus grande action de l'Etat dans l'économie. A partir des ressources variées, ces organismes peuvent effectuer des prêts et surtout exercer une fonction de transformation ayant trait aux échéances et aux risques ». Branger (1976) écrit en guise de conclusion que les établissements de crédit spécialisés en raison de leur fonction bancaire sont spécialisés dans le financement des crédits d'équipement, des marchés publics, de crédits professionnels, d'opérations commerciales internationales ainsi que de la construction. Dans ce dernier registre, soutient Fouda Owoundi (2005), figure au Cameroun le CFC

D'une manière générale, un établissement financier spécialisé est une personne morale généralement de droit public à qui l'Etat confie le financement d'une activité spécifique, attachée de moyens spécifiques ; l'objectif visé ici étant la satisfaction de l'intérêt public. Ainsi par exemple, dans le domaine de la construction, il peut être question par le canal de crédit spécifique que l'Etat conçoive un établissement de crédit afin d'encourager la promotion de l'habitat social. Autrement dit, l'Etat peut créer un organisme dont le but est de mettre à la disposition des agents économiques désireux des prêts immobiliers pour la réalisation de tout projet destiné à l'habitat qu'on appelle Crédit foncier (Ebe-Evina, 1998 :63). Il se pose alors la question de savoir qu'est-ce que le prêt ou crédit immobilier.

2-Definition et expérience du crédit immobilier

1- Définition

1.1-Qu'est-ce que le crédit immobilier ?

Le crédit, quel que soit son objet, son bénéficiaire ou ses formes, est l'activité essentielle des établissements de crédit. Pour Ferronnière cité (in Centre de formation de la profession bancaire, 1975 :62) le banquier appelle: « [...] opération de crédit toute opération par laquelle, faisant confiance à son client, il accorde à celui-ci le concours de ses capitaux ou sa garantie » .S'inscrivant dans la même logique de définition et d'appréhension du concept de crédit, Dicovert(1979 :149) pose que le crédit notamment bancaire peut être défini comme, « un prêt accordé par une banque à une entreprise ou à un particulier, celui-ci s'engageant à rembourser cette somme : suivant un échéancier, en payant des intérêts en rémunération du service rendu par le banquier. En outre, prévient t-il, des garanties sont en général demandées par le banquier ».

Il apparaît donc que le crédit est une assistance financière du banquier à l'égard de son client. Cette assistance est assortie de caractéristiques propres au type de crédit sollicité. Dans cet esprit, les crédits ou prêts immobiliers peuvent s'entendre au sens de Bernet-Rollande (2004 :111) comme des crédits qui peuvent être: « accordés pour toute opération immobilière : acquisition ou travaux, résidence principale ou secondaire, résidence de l'emprunteur ou investissement locatif ». Cependant, le Centre de formation de la profession bancaire (1975 :91) indique que lorsque les crédits immobiliers sont financés avec l'aide de l'Etat, lesquels crédits sont alors qualifiés de « Prêts du Crédit Foncier^58(*) », ils s'inscrivent dans le cadre d'une politique édictée par les pouvoirs publics pour faciliter l'acquisition d'habitations à usage principal et permanent du propriétaire. Quelle que soit leur nature, ces prêts sont toujours assortis d'une hypothèque de premier rang et, éventuellement d'une assurance-vie.

1.1.2-Les ambiguïtés du vocabulaire

Le crédit immobilier, très souvent, donne lieu à confusion avec le prêt ou crédit hypothécaire. En effet, pour les anglo-saxons, un seul mot « mortgage^59(*) » désigne à la fois l'hypothèque, le crédit hypothécaire et le crédit immobilier. La raison principale qui entretient la difficulté sémantique vient du fait que dans certains pays^60(*) est apparu un crédit hypothécaire à des fins autres que l'investissement immobilier.

Dans la perspective de lever cette ambiguïté, Bernet-Rollande (2004 :112) note que si le crédit hypothécaire doit répondre à des caractéristiques^61(*) précises pour permettre à l'établissement prêteur de se refinancer, il devrait toutefois, clarifie-t-elle, « [...] s'agir des prêts finançant le logement (...) et assorties d'une garantie hypothécaire et à un taux maximum : l'apport personnel de l'emprunteur doit être au minimum de 20% ». En pratique, le crédit hypothécaire et le crédit immobilier obéissent à une même logique tant dans leurs opérations de montage que l'utilisation même du crédit. En effet, le prêteur pour évaluer ses risques doit apprécier tant pour le crédit immobilier que pour le crédit hypothécaire la possibilité de défaillance du débiteur comme dans les autres crédits^62(*). Mais, il doit en plus s'assurer de la solidité du gage de son client dans le cas du crédit hypothécaire (Bouazabia, 2007). Autrement dit, le crédit hypothécaire est un crédit garanti par une sûreté réelle, c'est-à-dire un bien immeuble.

1.2- Crédit immobilier : l'expérience de la titrisation aux USA

Le système de financement du logement aux USA a été mis en oeuvre dans les années 1930 en même temps que la mise en place du système bancaire après la crise de 1929 ; la priorité étant certes à cette époque d'assurer une stabilité financière au système en offrant une protection maximale aux épargnants. Le système ainsi adopté distinguait deux secteurs  les banques commerciales traditionnelles et les caisses d'épargne dont la fonction principale était de drainer l'épargne des particuliers et de les protéger contre tout risque de défaillance. Or la surproduction dont avait bénéficié ce secteur, a sans doute été à l'origine de sa mauvaise gestion et de sa faillite. En effet, fort de la garantie de l'Etat et ne craignant pas les sanctions des clients, les Caisses d'épargne se sont livrées à des actes de gestion arbitraire tels que la mauvaise évaluation des risques, une insuffisante répartition géographique des risques ainsi qu'à une application de taux d'intérêt élevés.

Cette situation de crise a conduit à une reforme générale du système de paiement Américain. Dans ce mouvement, le système de distribution des financements hypothécaires a été reformé en 1929 selon les dispositions du Financial Institution Reform Recovry and Enforcement(FIRRE) qui finalisa la restructuration qui avait découlée suite à la crise. En réalité, c'est une situation de morcellement aigue que vit le marché hypothécaire américain avant l'apparition de la titrisation.

La titrisation est une technique qui consiste en la transformation de certaines créances illiquides figurant à l'actif des banques en titre négociables et liquides (Bouzabia, 2007). Par ce biais, les établissements financiers spécialisés, en particulier, disposent d'un instrument de gestion de leurs actifs. Cet instrument leur permet de limiter les risques portés à l'actif de leurs bilans. En outre, la cession des créances sur la clientèle entraîne le transfert à l'investisseur des principaux risques attachés à la détention d'un crédit (risque de défaut, risque de liquidité, risque de taux...). Autrement dit, la titrisation favorise l'externalisation des risques vers le marché où dès lors se sont les investisseurs qui supportent la plupart des risques inhérents aux crédits ainsi titrés. Par ailleurs, la titrisation permet d'optimiser la structure des bilans des établissements de crédit par la réduction des risques, d'accroître la compétitivité et conséquemment une meilleure rentabilité.

La titrisation est apparue aux Etats-Unis dans les années 1970, au moment où il fallait relancer le financement de l'immobilier qui était inadapté en raison du niveau élevé des taux d'intérêt et du plafonnement de la rémunération des dépôts qui avait pour objet de remédier au déficit de la balance des paiements et éviter la fuite des capitaux. Alors qu'à l'origine la titrisation des actifs se limitait aux prêts hypothécaires immobiliers, elle s'est étendue au milieu et à la fin des années1980 aux prêts pour l'achat d'automobiles, aux effets à recevoir liés aux cartes de crédit, aux prêts hypothécaires commerciaux et aux contrats de crédit-bail. Par ailleurs, on a même tenté de titriser le crédit commercial et les prêts commerciaux. En réalité, la raison de cet élargissement de la titrisation tient au fait que le total des coûts de transaction des opérations de crédit est souvent inférieur avec la titrisation à ce qu'il est quand une institution de dépôt sert d'intermédiation entre emprunteurs et épargnants.

B) CREATION, MISSIONS ET ORGANISATION DU CFC

1-Création du CFC

Dans les années 1970, le Cameroun a connu une forte croissance économique dont les effets ont été en autres, une demande croissante en logements. En effet, l'exode des populations des zones rurales vers les centres urbains à fort potentiel d'emplois et la croissance démographique remarquable durant cette période ont entraîné une certaine accélération du phénomène d'urbanisation notamment dans les villes de Yaoundé et Douala. La crise du logement qui s'en est suivie a entraîné une urbanisation anarchique. Face à ces défis, les pouvoirs publics créent en 1977, le ministère de l'Urbanisation et de l'Habitat dont les missions sont de planifier le développement urbain, de faciliter et d'impulser la contribution de villes modernes projetées vers le futur et de combler le gap en logements.

Cependant, le secteur bancaire et financier a toujours été considéré au Cameroun comme un secteur stratégique au fonctionnement de l'économie, de ce fait il est souvent soumis au contrôle direct ou indirect des pouvoirs publics suivant plusieurs formes dont notamment la création des banques publiques ou de développement ou la création des établissements financiers. C'est dans cette logique qu'à la fin de la décennie 70, des structures d'intervention adaptées au secteur de l'habitat, à savoir la MAETUR^63(*), la SIC^64(*) et le CFC sont créés.

Le Crédit foncier du Cameroun a été créé à la suite du décret N^o77-140 du 13 mai 1977 modifié et complété par le décret N^o81/236 du 17 juin1981. Son activité est régie par son règlement intérieur contenu dans le décret N^o84/16/3 du 26 octobre 1984. Cependant, il convient de noter que le Crédit foncier du Cameroun est la matérialisation des sociétés de crédit foncier autorisées à la faveur du décret du 28 mai 1938 portant organisation du crédit foncier au Cameroun. C'est un établissement à capitaux publics, classé dans la première catégorie des établissements publics au Cameroun. Il est à caractère commercial, est doté de la personnalité juridique et d'une autonomie financière et est placé sous la tutelle du ministère des Finances^65(*).

Son siège social est à Yaoundé et son capital social est de (06) milliards de FCFA. Il a pour objet d'apporter son concours financier à la réalisation de tout projet destiné à promouvoir l'habitat. Outre son siège social à Yaoundé, son réseau commercial se compose de (10) agences qui couvrent l'étendue du territoire national camerounais^66(*). Par ailleurs, il a ouvert en juin 1996 une représentation à Paris pour la clientèle camerounaise de la diaspora. Son effectif total se dénombre à 283 employés au 31 décembre 2005. De même, on inscrivait à son actif un montant total de financement accordé de l'ordre de 185 milliards de FCFA à cette date.

2-Missions du CFC

Les dispositions relatives aux missions du Crédit foncier du Cameroun sont contenues dans le décret N^o82-237 du 17 juin 1981 approuvant le règlement intérieur du Crédit foncier du Cameroun d'une part et les différents décrets d'accompagnements y afférents d'autre part. Il est donc question de revisiter brièvement ces décrets pour ressortir la mission essentielle du CFC.

Le CFC a pour mission d'apporter son concours financier à la réalisation de tout projet destiné à promouvoir l'habitat. A cet égard, l'article 3 de son décret de création précise qu'il est habilité à :

Ø financer les travaux d'équipement, destinés à la construction de logements économiques ;

Ø rechercher et mettre en place les financements nécessaires aux sociétés immobilières et de promotion, ainsi qu'à la réalisation de tous programmes de logements économiques entrant dans les objectifs du plan et dont les caractéristiques techniques répondent aux normes définies par arrêté du Premier ministre ;

Ø collecter, recevoir, en vue de faciliter l'accès à la propriété immobilière, les dépôts d'épargnes des personnes physiques ou morales ;

Ø accomplir toutes les opérations financières, commerciales, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à son objet social.

Ø faciliter l'accès des ménages défavorisés à des parcelles de terrains dotées d'un équipement minimum sur lesquelles ils pourront progressivement construire un logement correspondant à leurs revenus, grâce à des prêts adaptés ;

Ø assainir le marché foncier en créant des lotissements, éligibles à des financements à taux privilégiés ;

Ø assurer à long terme la construction d'un parc immobilier de qualité répondant aux aspirations des couches moyennes.

Pour l'accomplissement de ces différentes missions, le CFC est pourvu de ressources appropriées.

2.1-Les ressources du CFC

Les ressources du CFC proviennent de divers horizons. En effet, le capital du CFC se compose d'une manière générale, des ressources générées par ses activités ainsi que des dotations financières provenant des subventions que lui octroi les pouvoirs publics^67(*). Ainsi, son capital à sa création était repartie par actionnaire comme suit :

Ø Etat du Cameroun 70% ;

Ø Caisse nationale de prévoyance sociale 20% ;

Ø Caisse d'épargne postale 5% ;

Ø Caisse nationale de réassurance 5%

Son capital social initialement fixé à hauteur 1.5 milliard de FCFA a connu une évolution plus que significative et se chiffre à hauteur de (06) milliards de FCFA. Son actionnariat a subi une légère modification et se présente désormais comme suit :

Ø Etat du Cameroun 75% ;

Ø Caisse nationale de prévoyance sociale 20% ;

Ø Caisse d'épargne postale 5%

Outre les ressources constituant son capital, le CFC bénéficie des recettes fiscales affectées ainsi que des dotations, subventions, dons et legs. Par ailleurs, il est autorisé à créer des obligations et mettre sur tout marché financier ou contracter des emprunts. Il peut également bénéficier des facilités de réescompte qui lui sont consenties par la Banque des Etats de l'Afrique centrale dans les conditions toutefois fixées par ses statuts^68(*).

Quant à la nature de son capital enfin, l'article 14 du décret N^o81-237 du 17 juin 1981 portant règlement intérieur du Crédit foncier du Cameroun stipule que le capital du CFC doit être représenté par :

Ø des terrains ;

Ø des immeubles situés au Cameroun ;

Ø des participations dans les filiales du CFC ;

Ø des prêts à court, moyen et long terme ; des valeurs du Trésor ;

Ø des effets de commerce, des effets représentatifs de crédits à moyen terme ou par tous autres titres émis pour la mobilisation de crédits à moyen terme.

3-L'organisation du CFC

Pour permettre au CFC de mener à bien la délicate mission de promotion de l'habitat social au Cameroun, le décret N^o77-140 du 13 mai 1977 portant création et organisation du CFC lui a conféré une organisation qui épouse la forme d'une pyramide, et au sommet de laquelle se trouve un Conseil d'administration. La base se constitue de directions, de divisions techniques ainsi que des services. Il est maintenant question d'examiner brièvement les différentes missions dévolues à chaque poste de responsabilité.

3.1-Le Conseil d'administration

Le Conseil d'administration est l'instance administrative du CFC. Il a à sa tête un responsable nommé par décret présidentiel. Le Conseil d'administration a les pouvoirs les plus étendus pour la gestion et l'administration du CFC. A cet effet, il peut notamment selon l'article 10 du N^o77-140 du 13 mai 1977:

Ø élaborer un règlement intérieur ;

Ø fixer la structure interne et l'organisation générale des services de la caisse ;

Ø arrêter les plans et programmes d'activités ;

Ø approuver le budget prévisionnel, décider de la répartition des bénéfices,

Ø approuver les comptes annuels ;

Ø procéder à tous les emprunts ;

Ø constituer toutes garanties hypothécaires et autres, à l'exception de celles garantissant les emprunts obligataires ;

Ø proposer l'extension des opérations du CFC ;

Ø conférer à un ou plusieurs de ses membres ou à des tiers tous mandats spéciaux pour un ou plusieurs objets déterminés ;

Ø fixer le barème des rémunérations du personnel cadre ;

Ø fixer l'étendue des pouvoirs délégués au directeur général ;

Ø nommer et révoquer les cadres de direction sur proposition du directeur général ; approuver les statuts du personnel ;

Ø proposer l'augmentation ou réduction du capital.

3.2-La direction générale

La direction générale est placée sous l'autorité d'un directeur général qu'assiste un directeur général adjoint, tous deux sont nommés par décret présidentiel.

La direction générale du CFC est chargée de l'exécution des décisions du Conseil d'administration et des comités spécialisés. De même, il assure la gestion courante des activités validées par le Conseil d'administration. A ce titre, le directeur général reçoit du Conseil d'administration les pouvoirs nécessaires pour assurer la gestion du CFC. Il a pour mission:

Ø assurer l'application du règlement intérieur et des textes législatifs et réglementaires relatifs au CFC ;

Ø représenter le CFC dans les sociétés où celui-ci détient des actions ;

Ø organiser et diriger tous les services du CFC ;

Ø représenter le CFC dans les actes de la vie civile et en justice ;

Ø prendre toutes mesures d'exécution et de conservation qu'il juge utiles ;

Ø recruter, nommer et révoquer le personnel et en fixe la rémunération^69(*).

3.3-Quelques centres de responsabilités au CFC

Au sens du CFPB (1991), un centre de responsabilité dans une organisation peut être défini comme : « une entité de gestion ayant un responsable disposant d'un pouvoir de délégation pour négocier des objectifs et des moyens et disposant d'un système de pilotage de sa gestion ».

Au regard de cette définition, l'on peut mentionner que le CFC comporte plusieurs centres de responsabilité qu'on peut présenter en trois blocs :

§ Le Bloc stratégique

Le bloc stratégique comprend outre la direction générale : l'audit et inspection générale, le contrôle de gestion et l'informatique.

§ Le Bloc exploitation

Le bloc exploitation regroupe les unités qui génèrent des ressources au CFC. Il comprend les directions de la trésorerie, des engagements, du recouvrement ; mais aussi et surtout des agences qui participent de manière appréciable à la production de l'établissement.

§ Le Bloc frais généraux

Le bloc frais généraux comprend toutes les unités qui concourent au fonctionnement du CFC. On y retrouve : la direction commerciale, le marketing, la comptabilité, les ressources humaines et le courrier^70(*).

* ⁵⁸ Dans ce contexte, le Prêt du Crédit foncier désigne un prêt accordé par un établissement financier spécifique à savoir le Crédit foncier Français. En réalité, le Crédit foncier précise Ebe-Evina (1998) est un établissement financier dont l'activité principale repose sur le financement des opérations relatives au secteur immobilier.

* ⁵⁹ En réalité, en anglais, le mot « mortgage », désigne tout à la fois l'hypothèque, le crédit hypothécaire et le crédit immobilier

* ⁶⁰ Aux Etats-Unis le crédit subprime, par ailleurs très développé dans ce pays, peut être accordé pour acquérir un bien mobilier comme une voiture, un appareil ménager (...), et, donc loin des considérations liées à l'habitat social

* ⁶¹ Ebe-Evina(1998) précise ici que la caractéristique principale repose sur la fait que le crédit est accordé sur la base de la prise d'une hypothèque sur un bien immeuble et donc la propriété peut cédée ou vendue en pour recouvrer les fonds en cas de défaillance du débiteur.

* ⁶² Pour les autres formes de crédits, confère CFPB, Opérations de banques et bourse, 1975

* ⁶³ Organisme public d'aménagement et d'équipement des terrains urbains et ruraux au Cameroun

* ⁶⁴ Société immobilière du Cameroun

* ⁶⁵ Le CFC à sa création a été placé sous la double tutelle à savoir : le Ministère de l'urbanisme et de l'habitat et le Ministère de l'économie et des finances

* ⁶⁶ On y trouve notamment les agences de : Yaoundé ; Douala ; Garoua ; Bamenda ; Bafoussam ; Ebolowa ; Maroua ; Buéa ; Ngaoundéré.

* ⁶⁷ Pour des informations complémentaires, se référer aux articles 4, 5,6 et 7 du décret N^o77-140 du 13 mai 1977 portant création et organisation du CFC.

* ⁶⁸

* ⁶⁹ Pour des dispositions complémentaires relatives aux attributions du Conseil d'administration et la direction générale du CFC ; voir décret N^o81-237 portant règlement intérieur du Crédit foncier du Cameroun, du 17 juin 1981

* ⁷⁰ Voir organigramme en annexe pour les différents services. Cependant il convient de signaler à la faveur de la restructuration interne en cours dans cet établissement de crédit, l'organigramme annexé est un modèle proposer par la direction générale.