Les intermédiaires de l'immobilier face au blanchiment et à la fraude fiscale

Université de Strasbourg

Ecole de management Robert Schuman

Cycle 2009/2010

LES INTERMEDIAIRES DE l'IMMOBILIER FACE

AU BLANCHIMENT ET A LA FRAUDE FISCALE

Présenté par

M. Stéphane GROSS

Sous la direction de

Mme Chantal CUTAJAR

Mémoire pour l'obtention de la Licence Professionnelle « INVESTIGATIONS JUDICIAIRES EN MATIERE DE DELINQUANCE ECONOMIQUE ET FINANCIERE », Soutenu en juin 2010.

La loi est implacable.

Nul n'est censé l'ignorer, mais nul ne peut la connaître¹.

¹ [Georges Perec] Extrait de W. ou le souvenir d'enfance

Je tiens à remercier,

Mme Chantal CUTAJAR, ma directrice de mémoire, pour son aide et sa disponibilité.

M. COTTET-MOINE Jean-Claude, président de la SAS C.A.P.I. (Centre d'Affaires des Professionnels de l'immobilier « www.capifrance.fr ») et l'IQsIPblI des « capitiens » mais également tous les agents et négociateurs en immobiier de France et des DOM/TOM pour leur réelle collaboration dans le cadre de cette étude ; qui ont bien voulu prendre un peu de leur temps pour répondre au questionnaire qui leur a été adressé.

Sommaire

INTRODUCTION 6

TITRE 1. PANORAMA ECONOMIQUE ET REGLEMENTAIRE 8

I. Etat des lieux et ampleur du phénomène 8

A. Quels enjeux ? 8

Vo RXrTXRi eHATRaXIHXrA XtieiAHTe'iP P REieiHr ? 10

C. La situation en France ? 12

II. Une préoccupation mondiale 12

A. Une prise de conscience transnationale récente 12

B. Le rôle des CRF 13

C. TRACFIN 14

III. Environnement légal et réglementaire 15

A. Définitions 15

B. Les principales obligations 16

C. Les assujettis 17

D. Les intermédiaires immobiliers 17

E. Responsabilité personnelle, professionnelle et pénale 18

OBLIGATIONS RESULTANT DE LA LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT DE
CAPITAUX ET LA FRAUDE FISCALE 21

,.E4 X-1E111stAEaXjoXULIIKXi ? 22

A. Des professionnels encore trop peu concernés ou mal informés ? 22

B. Un décalage entre les données TRACFIN et la réalité des transactions 24

C. Une volonté de méconnaître ces dispositions ? 27

D. Les régions les plus touchées 28

E. Pour quels types de biens ? 30

F. Quelle évolution ? 31

II. Identifier les typologies de fraude 31

A. Le client 32

B. Les opérations suspectes 32

C. Le financement 33

D. Quelques schémas de blanchiment 35

E. Des exemples dénoncés par les intermédiaires de l'immobilier . 36

III. L'Obligation de vigilance . 37

A. Connaissance et suivi des clients 38

B. Quelle méthodologie pourrait être appliquée par les intermédiaires de

l'immobilier ? 38

IV. La déclaration de soupçon 39

A. Modalités d'exécution . 39

B. Secret professionnel - Exonérations de responsabilité 40

C. Finalisation des transactions 40

D. La protection du déclarant 41

CONCLUSION 42

BIBLIOGRAPHIE 43

WEBOGRAPHIE 46

LEXIQUE 47

ANNEXES 50

INTRODUCTION

Le terme de « blanchiment » tirerait son origine de la chaîne de blanchisseries, les « Sanitary Cleaning Shops », utilisées par Al Capone, chef de la mafia de Chicago, en 1928. Ces commerces lui permettaient ainsi, de donner une façade légale aux fonds illégalement acquis au travers de ces différentes activités criminelles. Ce dernier fut arrêté et condamné, non pour les crimes qu'il avait commis mais pour fraude fiscale.

Meyer Lansky, associé aux célèbres mafiosos Lucky Luciano et Frank Costello, fut pendant de nombreuses années, le trésorier de la mafia. Dès les années trente, à la suite de la condamnation d'Al Capone et devant la difficulté à blanchir des sommes importantes d'argent, sans éveiller les soupçons, il posa les premiers principes du blanchiment actuel. C'est ainsi qu'il eut l'idée de faire sortir l'argent des Etats-Unis en recourant aux pays « off-shores » et aux banques Suisses, en plaçant l'argent sur des comptes numérotés. L'argent était ensuite réintégré dans des affaires détenues par la mafia par le biais de sociétés fictives ou grâce à des prêts fictifs.

Très vite, les criminels ont utilisé des techniques de blanchiment de plus en plus complexes et mieux adaptées aux circonstances économiques et législatives actuelles.

Les organisations criminelles ont ainsi, appris à utiliser pleinement les rouages de l'économie mondiale, à laquelle ils participent pleinement, en infiltrant les bénéfices résultant de leurs activités illégales, sans attirer l'attention des autorités. Ces investissements permettent ainsi aux groupes criminels de prospérer, diversifier leurs activités.

C'est dans cette mrme logique, que s'est inscrit le financement du terrorisme. Toutefois, cette situation n'est pas sans risque pour les économies nationales et sur l'économie mondiale.

Dans le même esprit, l'impact de la fraude fiscale dont le but est de se soustraire au paiement de l'impôt par le recours à des procédés illégaux, est colossal. Il se traduit notamment au travers d'un manque à gagner très important pour les finances publiques.

Cette situation est d'autant plus alarmante, à l'heure où, les déficits budgétaires et les dettes publiques explosent, alourdis par une crise économique mondiale.

C'est à partir de ces constats, que les Etats ont décidé, de lutter contre le blanchiment de capitaux et la fraude fiscale en adoptant une législation évolutive commune, facilitant les échanges d'informations par le biais de cellules de renseignements financiers.

Enfin, le secteur immobilier reste toujours un secteur très prisé par les criminels pour transférer ou dissimuler des revenus illicites.

Dans un premier temps, nous présenterons le panorama économique et réglementaire dans lequel s'inscrivent les dangers de la fraude fiscale et du blanchiment. Après avoir rappelé que les fonds issus de la criminalité financière font aujourd'hui, partie intégrante de l'économie légale mondiale, nous montrerons que cette situation n'est pas sans incidences car elle peut avoir de graves conséquences politiques, économiques et sociales.

Une prise de conscience mondiale récente a conduit les Etats à une coopération transnationale et à la mise en place de dispositions législatives communes, destinées à lutter efficacement contre cette criminalité. En droit Français, des obligations sont imposées à certains professionnels, sous peine d'engager lourdement leur responsabilité pénale, civile, professionnelle.

Dans un deuxième temps, nous nous attacherons, au travers d'une étude menée en collaboration avec les intermédiaires de l'immobilier, à dresser un état des lieux de l'ampleur du phénomène en France.

Seront ensuite, définies, plus en détail, les obligations de vigilance et de déclarations de soupçons, telles qu'elles sont imposées par la Loi à ces professionnels.

Enfin, nous montrerons que ces derniers, contrairement aux idées reçues et à la condition qu'une formation leur soit assurée, sont prêts à participer pleinement à la lutte contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux.

TITRE 1. PANORAMA ECONOMIQUE ET REGLEMENTAIRE

Dans un premier temps, nous allons voir que l'ampleur de la criminalité financière et la fraude fiscale ont des conséquences importantes sur l'économie mondiale et peuvent avoir de graves répercussions économiques, politiques et sociales dans certains Etats.

De ce constat et devant l'ampleur du phénomène, assez récemment, la communauté internationale a pris pleinement conscience de l'urgence à mettre en place des initiatives communes afin de lutter efficacement contre cette criminalité financière, par le biais d'une coopération internationale.

Nous verrons également, que le secteur immobilier reste un secteur très prisé par les criminels pour transférer ou dissimuler des revenus illicites.

La loi impose ainsi à des professionnels ciblés, dont les intermédiaires de l'immobilier, certaines obligations, sous peine d'engager lourdement leurs responsabilités civile, professionnelle et pénale.

I. Etat des lieux et ampleur du phénomène

A. Quels enjeux ?

Les différentes activités criminelles telles que le trafic de stupéfiants, la contrebande, la prostitution, la fraude, génèrent d'énormes profits. Ces sommes « mal acquises » doivent être légitimées par les délinquants, grâce au blanchiment de capitaux.

L'individu ou le groupe impliqué doit trouver un moyen de contrôler, de justifier ces fonds sans attirer l'attention sur son activité criminelle ou sur les personnes impliquées. C'est pourquoi, les criminels s'emploient, à masquer la provenance frauduleuse de ces fonds, par le biais de différentes opérations nationales ou internationales.

Aujourd'hui, les fonds d'origine criminelle représentent donc, une part non négligeable de l'économie mondiale. Le FMI (Fonds Monétaire International) estime ainsi en 1996, l'argent du blanchiment entre 2 à 5 % de la production mondiale. De même, selon

une estimation du GAFI (Groupe d'Action Financier), l'activité du blanchiment pourrait représenter entre 590 à 1 500 milliards de dollars américains. ²

A titre d'exemple, le PIB de la France pour 2009, était de 2 618 milliards de dollars américains.

En France, il est estimé que 120 milliards d'euros seraient sous l'influence d'organisations criminelles. Egalement, chaque année 6 milliards d'euros rentreraient dans l'Hexagone, réinvestis dans l'économie et principalement, le BTP, les marchés publics, les marchés de loisirs. ³

Aujourd'hui, ces chiffres traduisent un constat : le blanchiment constitue désormais un secteur à part entière de l'économie mondiale ; il est de plus en plus présent dans de nombreux secteurs d'activité.

Si le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme peuvent se produire dans n'importe quel pays, ils ont des conséquences économiques et sociales particulièrement importantes pour les pays en développement.

Un programme de lutte contre le blanchiment d'argent laxiste ou corrompu ou l'absence d'un tel programme dans un pays donné, laisse le champ libre aux criminels et à ceux qui financent le terrorisme, leur permettant d'utiliser leurs gains financiers pour étendre leurs activités criminelles.

C'est ainsi que des pays tels que le Mexique, la Lituanie, la Thaïlande ont pu voir leur activité économique et politique contrôlée en partie, par la criminalité organisée, et ce, par le biais de la corruption des plus hauts représentants de l'Etat4,5.

Rappelé par Aberto Perduca⁶, s'il n'est pas maîtrisé efficacement, le blanchiment de capitaux permet la poursuite d'activités criminelles très lucratives et peut avoir de graves répercussions économiques, politiques et sociales.

² Rapport du GAFI « Money Laundering », en date du 26 avril 2006

³ Jean-Luc Hérail et Patrick Ramael (« Blanchiment d'argent et crime organisé » - PUF - 1996, p. 107)

⁴ Les Prospérités du crime : Trafic de stupéfiants, blanchiment et crises financieres dans l'après-guerre froide, Editions de l'Aube, 1999, Guilhem FABRE, professeur à la faculté des affaires internationales de l'université du Havre

⁵ Revue Regard sur l'Est, Dossier #37 : "Sécurité dans la nouvelle Europe à 25", Publication `' Corruption et blanchiment dans les Etats baltes. Des maladies curables ?`', Emmanuel MATHIAS, Docteur en économie (Université de Paris I -- Panthéon Sorbonne)

⁶ Magistrat italien de l'unité de coordination de la lutte anti-fraude de la commission européenne

Dans ce même contexte, la fraude fiscale a egalement des consequences importantes sur l'économie d'un pays.

En effet, « à l'heure où les déficits budgétaires et les dettes publiques explosent, alourdis par la crise économique et les mesures des plans de relance, le manque à gagner de cette fraude pour les finances publiques est colossal ».⁷

L'estimation fournie par le SNUI ⁸(Syndicat national unifie des impôts), illustre bien cet etat de fait : le montant de la fraude et de l'évasion fiscale, qui profite essentiellement aux grandes entreprises et aux contribuables aises, serait compris pour la France, entre 42 et 51 milliards d'euros.

A titre de comparaison, l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les societes ont seulement rapporte un peu plus de 100 milliards d'euros au budget de l'Etat en 2008. Il convient egalement de rappeler que la dette publique de la France estimee par l'INSEE, fin 2009, est de 1 457 milliards d'euros. Cette dette est remboursee par la totalite des contribuables.

La Commission europeenne quant à elle, evalue la fraude fiscale entre 2 et 2,5 % du PIB, soit comprise entre 50 milliards à 2.000 milliards d'euros en 2009.

Ce n'est que recemment que plusieurs pays ont pris conscience de l'ampleur reelle de ces menaces et de l'urgence à réagir.

B. Pourquoi les fraudeurs utilisent l'immobilier ?

Depuis longtemps, l'immobilier, figure ainsi parmi les choix privilegies des criminels pour transferer ou dissimuler des revenus illicites. S'ajoutent souvent à ces pratiques, des systèmes de fraudes fiscales.

Une enquête menee en 2006, auprès de 18 pays, par l'OCDE a permis de quantifier l'ampleur de ces opérations et de ces pratiques. ⁹

⁷ Les enjeux de la fraude fiscale et sociale, Emilie LEVEQUE -- Journal « L'EXPANSION » du 05/05/2009

⁸ www.snui.fr

⁹ Rapport de l'OCDE, du 20 février 2009, sur les risques de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier

Cette étude a ainsi permis de confirmer que la plupart des pays sont concernés par ce phénomène : le secteur immobilier sert de cadre à de nombreuses pratiques frauduleuses ou opérations financières illicites. Il reste un des investissements de choix des fraudeurs.

En effet, en fin de cycle, ces derniers privilégient les placements dans des pays bénéficiant d'une stabilité économique et politique mais également dans des valeurs sûres, non ou peu soumises aux aléas des marchés.

De même, il ressort également que l'immobilier permet de blanchir rapidement de grosses sommes d'argent, s'agissant d'investissements de grande valeur et à forte rentabilité.

Toutefois, cette enquête n'a pas permis de quantifier précisément l'ampleur réelle de ces pratiques, y compris dans les pays ayant adopté une démarche systématique pour identifier les activités de blanchiment de capitaux et de fraude fiscale.

Malgré le fait que les informations relatives aux transactions immobilières soient généralement plus accessibles que pour d'autres secteurs, aucun des pays n'a pu fournir de chiffres officiels sur ces pratiques. Seule, l'Autriche a proposé une estimation du montant de la fraude subie au travers du secteur de l'immobilier, environ 70 millions d'euros.

Cette étude a enfin permis d'identifier certaines typologies de fraude, qui ne sont pas novatrices et a proposé certaines pistes pour y remédier.

L'immobilier est donc un secteur sensible aux pratiques du blanchiment de capitaux ou la fraude fiscale mais il est également un secteur stratégique pour la plupart des économies.

Il reste à préciser que l'investissement immobilier représente par exemple, 5% du PIB français et que la part de capitaux immobiliers dans les portefeuilles des fonds de pension est très importante.

Cette dualité n'est pas donc pas sans risque, aujourd'hui.

C. La situation en France ?

A l'issue d'une enqu~te parlementaire conduite entre 1999 et 2002, les députés Vincent PEILLON et Arnaud MONTEBOURG, dénoncent l'implantation de réseaux criminels dans le Sud de la France¹⁰.

La spécialisation économique d'une région comme la Provence-Alpes-Côte d'Azur dans le bâtiment et les infrastructures liées au tourisme, en font une région très prisée. Cette situation a entraîné une explosion du cot du foncier et de l'immobilier, secteurs générateurs d'énormes plus-values.

C'est ainsi que M. MURCIANO Jean-Pierre ¹¹, Juge d'instruction à Grasse ou Eric de MONTGOLFIER, procureur de la République à Nice indiquent que la mafia s'est installée et se développe dans le sud de la France sous la forme de réseaux d'influence.

Au travers de nombreuses enquêtes, il a été constaté que des liens étroits se sont ainsi tissés entre des membres de réseaux criminels, des affairistes, des fonctionnaires, des politiques, des hommes de Loi.

Et l'immobilier est le terrain de prédilection des organisations criminelle, au travers la réalisation d'opérations de promotion immobilière mais également au travers de l'acquisition de biens immobiliers de prestige, par le biais d'importantes opérations de blanchiment.

Si le sud de la France est toujours très prisé, depuis quelques années, nous le verrons, ce type d'opérations semble s'étendre aux autres régions.

II. Une préoccupation mondiale

A. Une prise de conscience transnationale récente

Ce n'est que très récemment, à partir des années 1980, qu'une prise de conscience transnationale s'est opérée face à la menace croissante du blanchiment dans l'économie mondiale.

La réelle première initiative internationale importante a été la Convention sur le trafic des stupéfiants des Nations- Unies, qui s'est déroulée à Vienne le 19 décembre 1988.

¹⁰ Rapport d'information n° 2311, du 30 mars 2000, sur les obstacles au contrôle et à la répression de la délinquance financière et du blanchiment des capitaux en Europe, président M. Vincent PEILLON ,, Rapporteur M. Arnaud MONTEBOURG

11 « Juge sur la côte d'Azur », Jean-Pierre MURCIANO, Edition Michel Lafont

Pour la première fois, 106 Etats ont défini juridiquement, l'infraction pénale de blanchiment.

Cette définition fut d'ailleurs reprise par la Convention du Conseil de l'Europe à Strasbourg signée le 8 novembre 1990, relative au blanchiment, au dépistage, à la saisie et à la confiscation des produits du crime mais également par la directive de la Communauté Européenne du 10 juin 1991 sur la prévention de l'utilisation des systèmes financiers aux fins de blanchiment.

En même temps, le G7 créée en 1989, le GAFI, (Groupe d'Action Financière), organisme chargé d'analyser le phénomène de blanchiment et de formuler des évaluations d'actions au niveau international et national. Cet organisme publie en 1990, un premier rapport sous la forme de 40 recommandations servant toujours de référence à l'heure actuelle dans la lutte contre le blanchiment.

Le GAFI précise ainsi que les pays devraient incriminer le blanchiment de capitaux sur la base de la Convention des Nations Unies contre le trafic illicite de stupéfiants et de substances psychotropes, 1988 (Convention de Vienne) et de la Convention des Nations Unies contre la criminalité transnationale organisée, 2000 (la Convention de Palerme).

Toutefois, des réglementations continuent à être mise en de façon graduelle mais inégale et hésitante suivant les législations nationales.

Néanmoins, il ne fait aucun doute aujourd'hui, que la communauté internationale a pris pleinement conscience de l'urgence à mettre en place des initiatives communes afin de lutter efficacement contre cette forme de « criminalité financière ».

Il est né de ce constat que cette lutte ne peut s'opérer que par une coopération internationale réelle et effective entre les Etats, ayant conduit à la mise en place de cellules de renseignements financiers (CRF).

B. Le role des CRF

Les CRF, ont été créées par les Etats, suivant la recommandation n° 26 du GAFI. Elles sont destinataires des déclarations d'opérations suspectes et de toutes les informations concernant les actes susceptibles d'rtre constitutifs de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme.

Elles servent de centres nationaux de recueil, d'échange et d'analyse des déclarations.

Le GAFI précise en outre que « la CRF devrait avoir accès, directement ou indirectement et en temps voulu, aux informations financières, administratives et en provenance des autorités de poursuite pénale pour exercer correctement ses fonctions et

notamment analyser les déclarations d'opérations suspectes ».

C. TRACFIN

La France s'est dotée, depuis quelques années, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et de la fraude fiscale, de structures opérationnelles chargées de combattre le recyclage de l'argent sale.

C'est dans ce contexte, que la cellule TRACFIN ¹²(Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits Financiers clandestins) a été créée en 1990. Ce service administratif, relève du ministère des finances. Il constitue à la fois une centrale de renseignements financiers et une unité spécialisée de lutte contre le blanchiment.

TRACFIN recueille les déclarations qui lui sont transmises par les établissements financiers, les professionnels du chiffre, les intermédiaires immobiliers, . Cette CRF procède à l'analyse des informations transmises. Dès qu'elle met en évidence des faits susceptibles de relever d'un trafic de stupéfiants ou de l'activité d'organisations criminelles, elle en réfère au procureur de la République territorialement compétent, qui décide des suites à donner.

Depuis le 1er février 2009¹³, son rôle s'est élargi à la fraude fiscale puisque les personnes concernées devront également obligatoirement déclarer à ce service, toute suspicion de fraude fiscale, suivant que l'opération corresponde à l'un des critères définis par Décret¹⁴[Annexe1].

L'administration fiscale pourra utiliser les informations reçues ayant des incidences fiscales.

¹² Article L561-23 CMF

¹³ Ordonnance n^°2009-104 du 30 janvier 2009 -- art. 2

¹⁴ Décret no 2009-874 du 16 juillet 2009

III. Environnement légal et réglementaire

A. Définitions

1. Le blanchiment :

La définition la plus simple à retenir du blanchiment et qu'il consiste à donner à des capitaux, un aspect légal pour masquer leur origine délictueuse.

Les théoriciens différencient habituellement trois phases successives dans le blanchiment d'argent :

Nous le verrons, le plus souvent, l'acquisition de biens immobiliers intervient dans le cadre de la phase d'intégration. Toutefois, l'acquisition de certains biens, notamment les commerces, peut être double pour les `'fraudeurs'', intervenant dans les deux dernières phases, l'empilement et l'intégration.

Le Code pénal définit légalement les différentes incriminations de blanchiment. L'infraction de blanchiment simple, se caractérise comme « le fait de faciliter, par tout moyen, la justification mensongère de l'origine des biens ou des revenus de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ou le fait d'apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit » est inscrite dans l'article 324-1 du Code Pénal. Elle est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 375000 euros d'amende.

L'article 324-2 du code pénal, quant à lui, définit le blanchiment aggravé, puni de dix ans d'emprisonnement et de 750000 euros d'amende : à savoir lorsqu'il est commis de façon habituelle ou en utilisant les facilités que procure l'exercice d'une activité professionnelle ou alors lorsqu'il est commis en bande organisée.

Sont également insérées dans ce code, deux infractions spécifiques du blanchiment : le blanchiment de trafic de stupéfiants (Art. 222-38 CP) et le financement du terrorisme (Art. 421-1 CP).

Quant à l'article 415 du Code des Douanes, il définit le blanchiment douanier.

Le blanchiment est toujours jà l'heure actuelle, une infraction de conséquence. A ce titre, la mise en oeuvre de la responsabilité pénale de son auteur, nécessite, l'existence et la connaissance de l'infraction principale à l'origine des biens sur lesquels porte l'opération de blanchiment.

2. La fraude fiscale :

De manière simple, la fraude fiscale est le détournement illégal d'un système fiscal afin de ne pas contribuer aux charges publiques.

Une définition plus complète de l'incrimination légale est fournie par l'article 1741 du Code Général des Impôts : « ( ...) quiconque s'est frauduleusement soustrait ou a tenté de se soustraire frauduleusement à l'établissement ou au paiement total ou partiel des impôts (...), soit qu'il ait volontairement omis de faire sa déclaration dans les délais prescrits, soit qu'il ait volontairement dissimulé une part des sommes sujettes à l'impôt, soit qu'il ait organisé son insolvabilité ou mis obstacle par d'autres manoeuvres au recouvrement de l'impôt, soit en agissant de toute autre manière frauduleuse, est passible, indépendamment des sanctions fiscales applicables, d'une amende de 37 500 euros et d'un emprisonnement de cinq ans. Lorsque les faits ont été réalisés ou facilités au moyen soit d'achats ou de ventes sans facture, soit de factures ne se rapportant pas à des opérations réelles, ou qu'ils ont eu pour objet d'obtenir de l'Etat des remboursements injustifiés, leur auteur est passible d'une amende de 75 000 euros et d'un emprisonnement de cinq ans (...) ».

B. Les principales obligations

Dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et de la fraude fiscale, les assujettis sont astreints à certaines obligations énumérées par la Loi.

La déclaration de soupçons définie à l'article L.561-15 Code Monétaire et Financier, oblige les professionnels assujettis à déclarer à TRACFIN les sommes ou opérations dont ils savent, soupçonnent ou ont de bonne raison de soupçonner qu'elles proviennent de toute infraction réprimée par une peine d'emprisonnement supérieure à un an, au financement du terrorisme mais également du délit de fraude fiscale, prévu à l'article 1741 CGI, dans le cas de l'existence de l'un au moins des 16 critères définis par Décret¹⁵.

De même, l'article L.561-5 du Code Monétaire et Financier astreint les professionnels à exercer leur obligation de vigilance envers leurs clients mais aussi sur le ou les bénéficiaires effectifs des opérations, dès l'entrée en relations d'affaires, avant même la relation contractuelle.

Les modalités d'exécution de ces obligations et les différentes typologies de fraude devant donner lieu à une déclaration de soupçons seront développées en deuxième partie.

C. Les assujettis

Figurent parmi la liste des personnes assujetties aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme et de la fraude fiscale, les organismes financiers, les professions non financières ainsi que les professionnels du chiffre et du droit¹⁶.

D. Les intermédiaires immobiliers

Figurent parmi les professions non financières soumises aux obligations découlant de la lutte contre le blanchiment/la fraude fiscale, les intermédiaires immobiliers¹⁷.

Au terme de l'article 1^er, paragraphes 1°, 2°, 4°, 5° et 8° de la Loi n°70-9 du 02 janvier 1970, dite « loi Hoguet » [Annexe2], il s'agit des personnes physiques ou morales, exerçant de façon habituelle ou prêtant leur concours dans des opérations d'achat, de vente d'immeubles ou de fonds de commerce et couverts par une garantie.

¹⁵ L.561-15-II CMF, décret 2009-874 du 16 juillet 2009

¹⁶ L.561-2 CMF

¹⁷ L.561-2, 8° CMF

Aux yeux de la Loi, il s'agit uniquement des agents immobiliers, professionnels représentant le propriétaire, l'acheteur ou le locataire, lors des différents actes de négociation d'un bien immobilier.

Toutefois, ces derniers peuvent déléguer tout ou partie de leur mandat, à des négociateurs en immobilier salariés ou alors juridiquement indépendants.

E. Responsabilité personnelle, professionnelle et pénale

Si le délit de blanchiment ou de fraude fiscale est avéré et si de surcroît, le professionnel de l'immobilier n'a pas respecté les obligations auxquelles il est astreint par la Loi, il pourra voir sa responsabilité pénale, civile et professionnelle engagée.

En effet, il pourra faire l'objet d'une mesure de garde à vue, ~tre mis en examen, placé en détention provisoire mais également être renvoyé devant une juridiction de jugement. Outre les peines d'emprisonnement et d'amende sévères, des peines de confiscation complémentaires sont susceptibles d'tre prononcées. De même, il pourra se voir interdit définitivement d'exercer sa profession¹⁸.

Le délit de blanchiment suppose que l'auteur a agit de façon intentionnelle. S'agissant de l'infraction générale de blanchiment, il faudra démontrer que le prévenu savait que les biens provenaient blanchis étaient issus d'une infraction, sans expressément, prouver le crime ou le délit à l'origine de ces biens¹⁹

.

Toutefois, comme cela a déjà été souligné par Mme CUTAJAR²⁰, la présomption de culpabilité des intermédiaires de l'immobilier pourrait toutefois être simplement déduite par les juges, de leur qualité « de professionnels ». La chambre criminelle a recours à souvent recours à une formule type « le prévenu ne pouvait ignorer l'origine délictueuse ou criminelle de la chose, en raison de certains faits ~ »

Cette présomption sera renforcée, en cas de manquements manifestes aux devoirs et obligations de leur profession, au travers du dispositif de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale mais également, dès lors que les assujettis se seront abstenus d'agir alors qu'ils ont suivi des formations destinées à reconnaître les

¹⁸ Art 9, Loi n°2006-437 du 14 avril 2006 - art. 7 (V).

¹⁹ Circulaire de la direction des affaires criminelles et des grâces n^° 96-11G du 10 juin 1996

²⁰ Blanchiment d'argent et financement du terrorisme (Prévention et répression) -- Chantal CUTAJAR

opérations frauduleuses de blanchiment de capitaux, de fraude fiscale et qu'ils auront reçu les instructions sur la manière de procéder.

La sanction d'omission de procéder à une déclaration demeure, en principe, en dehors du champ pénal et se limite à des sanctions disciplinaires²¹. Pour autant, l'auteur de cette omission n'échappe pas à tout risque de sanctions pénales, comme nous l'avons déjà évoqué, puisque les juges outre le fait qu'ils pourront dégager de cet état une présomption de culpabilité, des poursuites pourraient être engagées, sur le fondement de l'article 434-1 du code pénal, incriminant le fait de ne pas avoir informé les autorités judiciaires d'un crime dont il était possible de le prévenir ou de le limiter les effets ou dont les auteurs sont susceptibles de commettre de nouveaux crimes.

Nous l'avons vu, seul, l'agent immobilier est astreint à une obligation de déclaration de soupçon et de vigilance, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale. Toutefois, pour mener à bien sa mission, il peut lui-même la déléguer en tout ou partie, soit à des salariés, statut de moins en moins présent, soit à des personnes juridiquement indépendantes. Dans les deux cas, la fonction sera celle de "négociateur", terme utilisé par les textes. Ces personnes, commerciaux ou mandataires immobiliers (terme de plus en plus employé) doivent obtenir auprès de la Préfecture une carte professionnelle de "négociateur ou agent commercial spécialisé en immobilier".²²

Cette situation n'est pas sans risque pour les agents immobiliers, qui nous le verrons un peu plus tard, sont déjà insuffisamment formés, puisqu'ils devront s'assurer de la remontée des informations portées à la connaissance des négociateurs juridiquement indépendants, par les clients.

Même si les négociateurs immobiliers ne sont pas légalement astreints aux mesures déclaratives et à une obligation de vigilance, il n'emprche que des poursuites pourraient être engagées à leur encontre. Il est donc largement souhaitable qu'eux aussi soient formés à la lutte contre le blanchiment de capitaux/la fraude fiscale. Afin de limiter leurs responsabilités, ces derniers doivent systématiquement faire remonter à l'agent

²¹ L562-7 CMF

²² Art 4, Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 97 JORF 16 juillet 2006

immobilier, les informations portées à leur connaissance laissant supposer une opération frauduleuse.

Nous l'avons vu, la responsabilité de chacune de ces entités, dépendra du lien de subordination qui pourra exister entre elles, de la connaissance de chacun, des différents éléments laissant présumer une opération suspecte mais également à eliIIIlnclIde manquements manifestes aux devoirs et obligations de leur profession, au travers du dispositif de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale.

Pour conclure cette première partie, les intermédiaires de l'immobilier ont donc, un rôle essentiel dans la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale, qui leur est imposé par la Loi.

Dans un deuxième temps, nous allons maintenant essayer de dresser un état des lieux de la fraude fiscale et du blanchiment en France mais également constater l'état des connaissances de ces professionnels face à leurs obligations.

TITRE 2. LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER FACE AUX OBLIGATIONS RESULTANT DE LA LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT DE CAPITAUX ET LA FRAUDE FISCALE

Les agents immobiliers, les commerciaux et mandataires immobiliers sont souvent les premiers acteurs dans le cadre d'opérations immobilières.

A ce titre, intervenants avant même le notaire ou les établissements financiers, ils ont souvent connaissance d'informations ignorées par ces différents autres acteurs.

D'autant plus, que l'examen des déclarations émises par le notariat fait apparaître que près de 50 % des cas signalés à cet organisme portent sur des biens immobiliers qui se situent dans des régions différentes de celles oil les notaires rédacteurs d'actes sont installés²³.

Mais qu'en est-il de leur connaissance face à leurs obligations de lutte contre le blanchiment, la fraude fiscale ?

Est-il possible de dresser un état des lieux des opérations de fraude fiscale et de blanchiment en France ?

Dans le cadre de cette étude et afin d'établir un constat, le plus exhaustif possible, nous avons contacté les différents syndicats professionnels de l'immobilier (FNAIM, SNPI, FFCI, FNCI) afin qu'ils servent d'interfaces pour l'envoi de notre questionnaire à leurs différents affiliés.

Cette même démarche a été entreprise auprès des plus gros franchiseurs immobiliers (ERA, ORPI, CENTURY21, GUY HOCQUET, FONCIA, LAFORET, ~). Malheureusement, à ce jour, nos demandes ne semblent avoir eu aucun écho favorable auprès de ces personnes : certaines ne nous ayant jamais répondu, d'autres prétextant qu'elles ne pouvaient donner une suite favorable à notre requête car « leurs affiliés étaient juridiquement indépendants et qu'ils ne pouvaient les contraindre à répondre à un tel questionnaire ».

Devant ce manque de coopération certain de la part de ces organismes, nous avons été contraint d'adresser par mail, environ 2000 questionnaires à des agents, commerciaux et mandataires en immobilier.

²³ Rapport d'activité de TRACFIN 2008, page 45

Une autre difficulté a été de sélectionner un nombre équivalent de personnes par région, toujours afin de préserver l'exhaustivité de cette étude.

Un peu plus de 200 professionnels ont bien voulu collaborer, nous amenant aux conclusions suivantes.

I. Quel constat aujourd'hui ?

A. Des professionnels encore trop peu concernés ou mal informés ?

En 2000, la mission parlementaire présidée par M. PEILLON²⁴, indiquait que les « agents immobiliers » étaient une profession encore très peu sensibilisée au risque de blanchiment.

De même, cette dernière précisait de surcroît, que TRACFIN n'était pratiquement jamais destinataire des déclarations de soupçons, lors de doutes sur l'origine de fonds destinés à la réalisation d'opérations immobilières. Les professionnels préférant alerter directement les services de police ou fiscaux.

La mission concluait que la législation française de 1998, relative à la lutte contre le blanchiment apparaissait donc comme totalement ignorée, de ces professionnels.

Qu'en est-il aujourd'hui, sachant que ces professionnels se sont vus confier depuis 2009, une nouvelle obligation de déclaration de soupçons en matière de fraude fiscale ?

Il semble que la situation ne se soit pas améliorée. En effet, les réponses fournies par ces professionnels, au questionnaire qui leur a été adressé traduit un constat similaire aujourd'hui.

Une méconnaissance totale des dispositions légales de lutte contre le blanchiment de capitaux, le financement du terrorisme et la fraude fiscale et de leur mise en °oeuvre, puisque seulement 6% des personnes interrogées connaissent cette législation et sont capables de mettre en oeuvre les obligations qui leur sont imposées.

²⁴ Rapport d'information n° 2311, du 30 mars 2000, sur les obstacles au contrôle et à la répression de la délinquance financière et du blanchiment des capitaux en Europe, président M. Vincent PEILLON ,, Rapporteur M. Arnaud MONTEBOURG -- Tome II : La lutte contre le blanchiment des capitaux en France : un combat à poursuivre

Connaissez-vous les dispositions légales de lutte contre le
blanchiment, le financement du terrorisme et la fraude
fiscale ?

Non, je n'ai reçu aucune information/formation

Oui, je reçois régulièrement des informations, toutefois je ne sais pas I quelles obligations je suis soumis ou je ne sais pas comment les mettre en oeuvre.

Oui, je reçois des informations/formations. Je connais les différentes obligations qui me sont imposées et je sais les mettre en oeuvre.

10% 6%

84%

Connaissez-vous les obligations auxquelles les professionnels
de immobiliers sont soumis dans le cadre de ces dispositions
légales ?

Je ne sais pas

Je suis soumis I une obligation de vigilance

Je suis soumis I une obligation de déclaration de soupçons

Je suis soumis I une obligation de vigilance et I une déclaration de soupçons

6%

11%

20%

63%

Toutefois, à la suite d'une prise de contact avec le dirigeant d'une agence spécialisée dans la vente de produits de prestige (ch~teaux, demeures de luxe, ), il semble que ces structures et leurs personnels soient plus au fait, de ces dispositions législatives et de leur mise en °oeuvre.

Un manque cruel de formation : 70% des professionnels déclarent n'avoir jamais eu aucune formation dans le cadre de ces dispositions.

Le reste des formations étant dispensées en interne ou par des formateurs externes, à l'initiative des fédérations de l'immobilier.

Quels organismes vous fournissent régulièrement des
informations/formations dans le cadre de ces dispositions légales?

Aucun

Formations en interne

Fédération de l'immobilier (FNAIM, SNPI...)

Intervenants exterieurs

16%

9% 5%

70%

Après avoir pris attache avec de nombreux professionnels, il s'avère, qu'effectivement les principales fédérations de l'immobilier (FNAIM, SNPI,, ) fournissent des informations concernant la lutte contre le blanchiment ou la fraude fiscale mais en fait, il ne s'agit que de parutions d'articles de Loi, voire une alerte, en cas de modification/d'abrogation.

Ces personnes regrettent par exemple, que les formations proposées par la FNAIM soient non seulement payante, 215€/personne mais de surcroît qu'elles soient organisées sur PARIS. Ce dernier point, étant d'ailleurs selon eux, le plus contraignant.

Les formations externes sont quant à elles facturées entre 250€/personne et 2.500€/groupe.

B. Un décalage entre les données TRACFIN et la réalité des transactions

Cette méconnaissance des dispositions légales de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale et de TRACFIN. En effet, plus de 70% des personnes sondées ne connaissent pas TRACFIN et 20% n'en connaissent pas son fonctionnement.

19%

10%

Connaissez vous TRACFIN?

71%

Oui, je connais cet organisme et je sais comment il fonctionne

Oui, je connais cet organisme mais je ne sais pas comment il fonctionne

Non, je ne connais pas cet organisme

Seulement un peu moins de 20% des personnes connaissent les deux cas, dans lesquels, elles doivent effectuer une déclaration de soupçons auprès de TRACFIN, à savoir, la suspicion de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux.

La majorité des autres personnes ne savent pas dans quel cas, elles doivent effectuer cette EpFsZIEHIEtiRQ EHARXSoRQs_V NR1II_V ISeQseQt qu'esZsZes ERiveQt EpFsZIEIFI tRuGes sZWRSpIIEtIRQs suspectes.

25%

17%

Dans quels cas, une déclaration de soupçons
doit-elle être effectuée?

58%

Je ne sais pas

Suspicion de blanchiment et de fraude fiscale

Pour toutes les opérations suspectes

LI711FInsRDR711dlnKEl711pDt71111 0711 ( ,/ / 2 1 71111711E111,711111Re711dADcRualité.

En effet, sZRalEITERXWAL sZ'RTII IQe EETIRQEs EIMEQpATS sZIE rpIEsZLsIEtARQ E'RSpIIEtIRQs IP P REIsZièIII_VIsZIEE P IEjREitp EENESIRIIMIRQQIsZs EQ'IIIIFWQt IENFuQ \LI QIEsZeP eQt_V w SIEE méconnaissance de leurs obligations.

DHIP rP H_V EIsZ IESSIEUIEîAMe T5 $ &) ,1 lQgit pratiquement jamais destinataire des déclarations de soupçons, les professionnels préférant alerter directement les services de police/la Justice/les services fiscaux.

En effet, sur les 205 professionnels ayant fourni une réponse, un seul a témoigné avoir effectué une déclaration de soupçons auprès de TRACFIN.

Alors inutile de s'étonner de l'absence d'alimentation de TRACFIN par les intermédiaires de l'immobilier. Ces professionnels ont seulement émis 5 déclarations de soupçons en 2007 et seulement 3 en 2008²⁵.

Si l'opération a abouti, une déclaration de soupçons à TRACFIN a t-elle
été effectuée ?

Non, je n'ai fait aucun signalement (je ne savais pas que je devais le faire)

Non, mais je l'ai signalé aux forces de police, à la Justice

Je sais que l'opération a été conclue devant notaire mais je me suis retiré de la transaction (je n'ai perçu aucun honoraire)

Oui

3%

17%

12%

68%

8 Q FIQsAiA WIP SIsH : lHs iQAHIP p4111IHI (H (IP P MOHr (BvHQA nécessairement être formés pour une lutte plus efficace contre la fraude fiscale et le blanchiment de capitaux.

En effet, au cours d'une période que nous ne pouvons fixer, ces professionnels indiquent, avoir finalisé 16 opérations immobilières alors qu'elles indiquaient avoir eu des doutes sur l'origine des fonds utilisés, sans avoir effectué de déclaration de soupçons auprès de TRACFIN.

Rappelons que lors de notre étude, nous n'avons eu que 205 réponses à notre questionnaire, alors que selon, la FNAIM, en 2008, le nombre de cartes professionnelles se situait aux alentours de 30.000²⁶. Cette statistique ne regroupe pas les négociateurs immobiliers, que sont les commerciaux et mandataires en immobilier.

Ces chiffres montrent donc la nécessité, pour ces professionnels, d'itre formés aux dispositions de lutte contre le blanchiment, la fraude fiscale.

²⁵ Rapport d'activité TRACFIN 2008

²⁶ http://lci.tf1.fr/economie/conjoncture/2008-06/ces-agences-immobilieres-frappees-par-crise-4879062.html

Finalisation d'opérations présentant un doute sur l'origine
des fonds

52%

107

8%

16

40%

82

L'opération n'a pas été finalisée

L'opération a été finalisée

Pas de réponses fournies

Un dernier constat s'impose, par manque d'informations, les professionnels préfèrent abandonner la transaction, en cas de doutes.

Notre étude montre que la plupart des professionnels préfèrent abandonner une transaction qu'il trouve suspecte, plutôt que de la mener à terme.

Citons l'exemple, de ce professionnel qui regrette de ne pas avoir connu ces dispositions auparavant car il aurait peut-rtre poursuivi sa transaction sur la vente d'un ch~teau et empoché une commission de 150.000€.

9% 8%

L'opération ne s'est pas poursuivie,

83%

Je n'ai pas voulu donner suite à cette transaction car j'ai soupçonné une transaction frauduleuse et je ne voulais pas y être mêlée

A la demande de l'acheteur

A la demande du vendeur

C. Une volonté de méconnaître ces dispositions ?

Aujourd'hui, contrairement, à ce que certains voudraient croire, il ne semble y avoir aucune volonté de la part de ces professionnels de méconnaître ces dispositions légales, puisque 70% des personnes sondées pensent qu'une formation dans le cadre de cette législation et de leurs moyens de lutte leur serait profitable.

Comme nous l'avons abordé plus en avant, il apparaît qu'aujourd'hui, leur faible taux déclaratif, résulte de leur manque de formation.

En effet, à la suite de contacts avec ces mêmes professionnels, il semblerait que l'envoi de notre questionnaire à des milliers d'agents, commerciaux ou mandataires immobiliers dans toute la France ait non seulement suscité une prise de conscience de la profession dans le cadre de leurs obligations, mais également et surtout de certains syndicats de l'immobilier. Pour preuve, dernièrement, les affiliés se voient proposer des journées de formation payantes.

De même, certains professionnels trouvent un intérêt à connaître des moyens à mettre en oeuvre lorsqu'ils suspecteront une opération frauduleuse. Ils pourront ainsi, sous certaines conditions qu'ils ignoraient jusqu'à maintenant, poursuivre les transactions qu'ils abandonnaient jusqu'alors et « empocher » leurs commissions.

Pensez-vous qu'une formation dans le cadre de ces
dispositions légales et leurs moyens de lutte, vous serait utile?

Oui

Je ne sais pas Non

23%

7%

70%

D. Les régions les plus touchées

Le rapport de TRACFIN de 2008 indique que les déclarations de soupçons émises par les notaires concernaient surtout les notaires situés dans les régions Provence-Alpes-&{1/10⁵ ]Xr et 0⁵Île-de-France. Ces dernières cumulent encore près de 72 % de l'activité déclarative du secteur. Toutefois, il est constaté une progression de signalements provenant d'autres régions et particulièrement de ceux émis par les notaires situés dans le Sud-ouest de la France. Le président de TRACFIN conclue que cette situation témoigne d'une très inégale sensibilisation de cette profession par ses instances locales, à laquelle il devra être remédié, dans l'avenir.

Qu'en est-il pour les intermédiaires de l'immobilier ?

A partir des réponses qui nous ont été fournies, une carte représentant les régions qui seraient les plus concernées par des opérations ou tentatives de fraude est établie.

L'ensemble des régions françaises seraient concernées par des opérations ou tout du moins des tentatives de « légalisation d'argent sale », avec toutefois une plus forte concentration sur les régions du Sud de la France, l'Ile de France et Rhône Alpes. Une corrélation pourrait être établie avec le fait que ces régions font également partie, à l'origine, des régions les plus criminogènes en France.

E. Pour quels types de biens ?

L'étude réalisée montre que tous les types de biens sont recherchés par les fraudeurs avec toutefois, une large proportion pour les villas et les biens de prestige et ce, dans des montants importants.

Toutefois, des biens tels que les commerces peuvent avoir pour le fraudeur, un double intérêt. En effet, il pourra à la fois, blanchir des fonds au travers de l'acquisition mais également au travers de son exploitation. De l'argent sale pourra être blanchi en abondant la comptabilité de ventes fictives. Cette technique reste surtout valable pour les commerces oil le chiffre d'affaire est essentiellement constitué d'espèces, tels que les snacks, pizzerias, discothèques, restaurants, «~

5%

Villas

7%

34%

13%

17%

24%

Quels types de biens recherchés ?

Immobiliers de prestige (Châteaux, villas de luxe, ...)

Appartements

Commerces

Terrains

Propriétés agricoles, viticoles, ...

30

< 100.000€

8%

26%

17%

16%

19%

14%

Pour des opérations de quels montants ?

Compris entre 100.000€ et 250.000€

Compris entre 250.000€ et 500.000€

Compris entre 500.000€ et 750.000€

Compris entre 750.000 et 1000.000€

> 1.000.000€

Les fraudeurs sont donc souvent intéressés par des biens immobiliers de grande valeur et/ou à fort rendement.

F. Quelle évolution ?

Les professionnels interrogés sont unanimes pour indiquer qu'aujourd'hui, le nombre d'opérations suspectes ou tout du moins, les tentatives sont stables, voire en augmentation

Quelle évolution ?

Stables

En augmentation En diminution

37%

22%

41%

II. Identifier les typologies de fraude

Outre la sous ou la surévaluation de la valeur des biens, les méthodes les plus couramment utilisées pour mener à bien ces activités illicites impliquent le recours à de fausses identités, la non-déclaration de transactions ou de plus-values, l'utilisation de sociétés écrans, de prête-noms pour dissimuler l'identité réelle des propriétaires, des versements importants d'espèces, le recours à la corruption l'intimidation, ...

L¹2 & ( signale également que « la fraude à l'identité constitue un danger grave et de plus en plus important dans nombre de pays, bien que son incidence varie. Certains

pays estiment que la fraude à l'identité coûte au total à leurs économies des milliards de dollars et qu'elle est en train de s'organiser et de se complexifier »²⁸.

Ajoutons, que les fraudeurs préfèreront souvent effectuer une transaction avec de petites structures ou en passant par des commerciaux ou mandataires, qui à

27

Rapport de l'OCDE, du 20 février 2009, sur les risques de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier

²⁸ Rapport de l'OCDE, sur l'usurpation d'identité et la fraude à l'identité : risques liés à la fraude fiscale et au blanchiment de capitaux

l'heure actuelle, semblent moins bien formés quant aux dispositions de lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale.

Les typologies de fraude peuvent se classer selon trois critères, attachées au

client, au type d'opération ou au financement.

A. Le client

L'intermédiaire de l'immobilier pourra raisonnablement suspecter une opération frauduleuse, dès lors qu'il soupçonnera l'intervention de prête-noms, la création d'un personnage, l'usage de fausses identités, l'utilisation de sociétés écrans. Les typologies souvent rencontrées, destinées, à masquer l'identité réelle des propriétaires : - La personne concernée fournit des documents suspects pour prouver son identité.

- Acquéreur qui semble s'~tre créé un personnage pour l'acquisition de biens immobiliers (Ex : L'acheteur s'annonce comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous le ressenti que vous en avez est autre (tenue vestimentaire, véhicule utilisé, en
inadéquation avec le personnage).

- Personne qui agit au nom d'une tierce personne, dont l'identité n'est pas révélée et qui hésite, voire, refuse de fournir une quelconque information quant jà l'acheteur pour le compte duquel il agit. De même, il est incapable de fournir la moindre explication sur leur partenariat.

- Le vendeur n'est pas la personne mentionnée sur le titre de propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le légitime propriétaire des biens à la vente.

- L'individu ne semble pas en savoir suffisamment quant à l'objet ou à la destination du bien immobilier dont il fait l'acquisition.

B. Les opérations suspectes

Le professionnel devra également suspecter toutes les opérations immobilières et comportements atypiques, se rapprochant des typologies suivantes :

- L'acheteur fait/souhaite faire l'acquisition de plusieurs biens immobiliers pour des montants importants, en l'espace de peu de temps, et semble assez indifférent à l'emplacement, à l'état et aux travaux prévus.

- Acquisition de commerces (snack, restaurant, bar, boîte de nuit, ~) mais l'acheteur ne demande aucun renseignement sur la situation actuelle du commerce, n'est pas intéressé par la comptabilité de la société, ~

- Les transactions sont entourées de secret et ne se déroulent pas normalement (rendezvous après les heures, rendez-vous pris dans d'autres régions que le lieu d'implantation du bien immobilier, rendez-vous modifié en dernière minute, formules de financement originales, )

- Tentatives de corruption (de l'argent est proposé) ou d'intimidation afin de garder secret certaines informations qui vous sont révélées).

- L'acquéreur n'est pas en mesure de fournir une explication valable à la modification effectuée en dernière minute du nom de la partie acheteuse

- Les opérations « back to back ou property-flipping » c'est-à-dire l'achat et la revente rapides de biens immobiliers.

C. Le financement

Enfin, l'intermédiaire de l'immobilier devra forcément suspecter toutes les opérations pour lesquelles, de gros versements d'espèces sont réalisés il n'existe aucune cohérence entre la valeur des biens achetés et les revenus déclarés, l'investissement de fonds « off-shore » [Annexe3- Liste des paradis fiscaux], « , suivant les critères suivants :

- Manque de cohérence entre la valeur des biens achetés et la fortune/les revenus déclarés. - L'acheteur indique qu'il va utiliser pour régler l'acquisition du bien immobilier des fonds en provenance de pays étrangers, de pays non coopératifs ». (Ex : Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni, Monaco, Andorre, îles Caïman, Lichtenstein, ) [Annexe3]

- Versement de montants d'espèces importants en règlement de l'achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels (proposé par acquéreur ou sollicité par acheteur).

- Acquisition du bien avec un crédit total : prits immobiliers supérieurs à la valeur d'achat du bâtiment (Acquisition + travaux + frais notaire)

- ,Indices montrant que l'acheteur fait souvent appel à « des associés » pour bénéficier de prêts de montants considérables.

Un tableau récapitulant ces typologies de fraude, suivant leur fréquence d'apparition, est établi, à partir des réponses qui nous ont été fournies.

Classement des différentes typologies de fraude

36%

35%

35%

34%

32%

26%

7%

8%

10%

10%

12%

15%

16%

18%

20%

21%

Personne qui agit au nom d'une tierce personne, dont l'identité
n'est pas révélée et qui hésite, voire refuse de fournir une
quelconque information quant à l'acheteur pour le compte ...

L'acheteur indique qu'il va utiliser pour régler l'acquisition du
bien immobilier des fonds en provenance de pays étrangers, de
pays non coopératifs ». (Ex : Suisse, Luxembourg, Angleterre, ...

L'acheteur fait/souhaite faire l'acquisition de plusieurs biens
immobiliers pour des montants importants, en l'espace de peu
de temps, et semble assez indifférent à l'emplacement, à ...

Acquéreur qui semble s'être créé un personnage pour
l'acquisition de biens immobiliers (Ex : L'acheteur s'annonce
comme une « grosse fortune » mais lors des rendez-vous le ...

Versement de montants d'espèces importants en règlement de
l'achat de biens immobiliers ou acomptes inhabituels (proposé
par acquéreur ou sollicité par acheteur).

Tentatives de corruption (de l'argent vous est proposé) ou
tentatives d'intimidation afin de garder secret certaines
informations qui vous sont révélées).

Manque de cohérence entre la valeur des biens achetés et la
fortune/les revenus déclarés.

Acquisition du bien avec un crédit total : prêts immobiliers
supérieurs à la valeur d'achat du bâtiment (Acquisition +
travaux + frais notaire)

L'individu ne semble pas en savoir suffisamment quant à l'objet
ou à la destination du bien immobilier dont il fait l'acquisition.

Les transactions sont entourées de secret et ne se déroulent
pas normalement (rendez-vous après les heures, rendez-vous
pris dans d'autres régions que le lieu d'implantation du bien ...

L'acquéreur/le vendeur ne souhaite pas porter son nom sur un
quelconque document qui le rattacherait au bien immobilier ou
utilise des noms différents sur les promesses de vente.

Le vendeur n'est pas la personne mentionnée sur le titre de
propriété et ne souhaite pas que vous rencontriez le légitime
propriétaire des biens à la vente.

Acquisition de commerces (snack, restaurant, bar, boîte de
nuit, ...) mais l'acheteur ne demande aucun renseignement sur
la situation actuelle du commerce, n'est pas intéressé par la ...

La personne concernée fournit des documents suspects pour
prouver son identité.

L'acquéreur n'est pas en mesure de fournir une explication
valable à la modification effectuée en dernière minute du nom
de la partie acheteuse

Indices montrant que l'acheteur fait souvent appel à « des
associés » pour bénéficier de prêts de montants considérables.

D. Quelques schémas de blanchiment

E. Des exemples dénoncés par les intermédiaires de l'immobilier

Nous allons maintenant vous présenter quelques exemples flagrants d'opérations suspectes, devant forcément faire l'objet d'une déclaration de soupçons à TRACFIN, dans la mesure où elles étaient en voie de finalisation.

Acquéreur agit avec associés (non mentionnés) - Financement par le biais de sociétés hors territoires et bons aux porteurs anonymes : Un château mis à la vente à 1.8 millions d'€ (temps de visites regulières 4h minimum) Cette visite là, n'a pris qu'une heure, et aucun temps de reflexion, à la sortie de la visite, le client me fait une proposition d'acquisition au prix ferme SANS NEGOCIATION !!!! S'engage l'entretien sur le financement, le client annonce acquerir avec ses associes par le biais de societes hors territoires et par des bons aux porteurs anonymes. Notre question a ete simple et direct : vous voulez rentrer de l'argent propre sur le territoire ? la reponse : OUI, nous sommes mêmes prêts à doubler vos honoraires (dejà de 150.000€). Nous allons nous entretenir avec le proprietaire pour vous donner une reponse dans la journee. Nous n'avons pas appuyé la proposition auprès du propriétaire pour ne pas être répertorié chez ses individus et leur entourage, par peur d'être sans cesse contacte pour des operations similaires.

Très recemment, ces personnes, très connues ont ete mises en examen pour blanchiment.

(J'aurais connu Tracfin à l'epoque, j'aurais fait pris attache auprès de ce service et peut être fait la transaction et pris ma commission, au lieu de me degonfler..)

Mise à la vente de biens par vendeur (défavorablement connu), non mentionné sur les titres de propriétés : Mise en vente d'un loft (produit rare 400.000€) par une personne qui n'était pas le proprietaire mais qui agissait comme tel. Au cours de la conversation la personne m indiquait être aussi vendeur d'une villa et de plusieurs terrains, lui demandant les titres de proprietes, il m'indiquait ne pas être le proprietaire des biens. Apres recherche il s'avère que les biens etaient detenus par des coassocies très âges au travers d'une SCI ou il n'apparaissait pas.

Achat commerce, client non intéressé par la comptabilité - Agissements d'un tiers - Rendez-vous modifiés en dernière minute - Financement original - Comptes bancaires à étranger - Versements importants d'especes : Affaire hôtelière en vente : 4.2millions d'€ - L'appel du client se presentant comme diamantaire à Londres, avec une societe implantee en Hollande, que je nommerai Mr X. 1ere visite : son collaborateur fera la visite et compte rendu, celui-ci s'inquiétant plus de la haute aspirante que du CA , une premier dossier, lui est fourni, sans la comptabilite. Rappel de Mr X : l'affaire l'interesse, il nous faut se rencontrer avec les proprietaires mais il ne peut pas se deplacer pour maladie et la transaction doit se faire rapidement, par differents comptes au Luxembourg, avant la clôture d'année fiscale. Un RDV est pris sur Paris ou nous negocierons avec le frère de Mr X . Lieu du RDV change à trois reprises, en dernière minute, dans des lieux de moins en moins prestigieux.

Le frère fut offusque de ne pas avoir en face de lui le proprietaire du bien mais l'avocat de celui-ci. Le client indiquera financer en partie le bien avec des espèces (500.000€ en billets de 500€). Il a d'ailleurs oublié les bilans qu'il n'a jamais ouverts.

Achat multiples - Agissements d'un tiers (défavorablement connu) - Création d'un personnage : Domaine viticole + 5millions d'€ . M r X : La soit disant 5eme fortune suisse, au nom introuvable sur les quinze premières fortunes suisses presentes sur internet, veut visiter le bien presente

RDV pris : visite avec M r X et le petit fils ( ? ), qui lui me donnera son vrai nom. Il semble d'ailleurs que ce dernier est connu de la Justice. Le jour de la visite Mr X, avec une voiture de location ( dont j'ai relevé l'immatriculation). M r X immediatement seduit par la propriete, nous nous posons autour d'une table avec l'un des propriétaires. Il leur est expliqué que ce bien est detenu par plusieurs tiers, dont un etablissement bancaire. La structure comporte trop d'intervenants decisionnaires et la présence d'un établissement bancaire le gêne.

A la suite, d'un nouveau contact avec cette personne, il me fait part, qu'ils ont réussi à acheter un domaine viticole, un chateau dans la région et qu'ils sont actuellement intéressés par l'acquisition de deux villas à moins de 5 minutes de la mer sans voisins proches, dans un budget illimité (>500.000€/chacune)

Achat multiples de biens de prestige, sans visite - Demandes de compromis et déplacement à l'étranger (MILAN) pour signature et acompte - Création d'un personnage : Rendez-vous est fixé dans un hôtel à .... avec son fils. L'acheteur propose 2 millions en dessous de table. Profession annoncée diamantaire en hollande devant investir. Courant 2009 propose achat appartement 210 000€ à ..., sans visite du bien. Je confirme qu'il s'agissait de la même personne sous des noms et des adresses différentes. Cette personne est totalement inconnue dans le milieu diamantaire notamment ANVERS encore moins dans le groupe hôtelier dont il prétendait être le grand patron

Revenus en inadéquation avec le bien recherché : Recherche de villas de + de 200.000 € avec 13 000€ par an de revenus nets et sans apports. Pas d'explication sur ses possibilités de prêts.

III. L'Obligation de vigilance

Comme nous l'avons déjà défini plus en amont, les professionnels ont une obligation de vigilance, vis-à-vis de leur clientèle/opération²⁹.

Une grande latitude est laissée aux assujettis pour définir le niveau et la nature des diligences qu'ils devront mettre en oeuvre pour l'exercer, et ce, en fonction de la nature de leur clientèle et des services offerts.

Cette vigilance est parfois laissée à la libre appréciation des professionnels³⁰ et sous leur responsabilité. Dans d'autres autres cas, la Loi³¹ imposera une vigilance renforcée. C'est le cas lorsque le professionnel se trouvera confronté à un client non présent physiquement, à des personnalités particulièrement exposées, des opérations favorisant l'anonymat, des opérations avec des personnes situées dans un Etat dont la législation fait obstacle à la législation anti-blanchiment.

L'étude réalisée permet de montrer qu'à l'heure actuelle, très peu de professionnels ont mis en place un tel système de vigilance.

²⁹ L561-5 CMF

³⁰ L.561-10-2 CMF

³¹ L.561-10 CMF

A.

Un système de vigilance a déjà été mis en place, nous permettant
de recueillir les informations relatives à l'objet et à la nature de la
relation clientèle.

25%

75%

Non

Oui

Connaissance et suivi des clients

Le processus KYC (« Know Your Customers ») désigne l'ensemble des processus que le professionnel devra mettre en °oeuvre pour assurer à la fois une connaissance approfondie de ses clients, mais également un suivi régulier de la clientèle. Pour cela, dès le début de la relation commerciale, le professionnel devra procéder à un certain nombre de tâches qui permettent à la fois de recueillir les informations ayant trait au client, mais également de contrôler ces mêmes informations pour vérifier leur véracité.

B. Quelle méthodologie pourrait être appliquée par les intermédiaires de l'immobilier ?

Au travers de l'enquête réalisée, il ressort que les professionnels de l'immobilier ne peuvent réclamer une pièce d'identité à leur client afin de s'assurer de leur identité réelle.

Afin de palier à ce problème, ils pourront toutefois collecter un maximum des informations fournies ou apparentes, jà savoir, l'identité déclarée, la profession, la situation maritale, l'immatriculation du véhicule utilisé, le numéro de portable, l'adresse mail utilisée, l'identité et le type de société, ...

Ces renseignements seront ensuite complétés avec les informations relatives à l'opération immobilière, les modalités de la transaction, du financement, avancés par le client «~ et retranscrits de façon manuscrite.

En cas de doute sur l'opération ces informations devront Etre contrôlées.

Un moyen simple, de vérification de ces informations pourra se faire, par exemple, via internet sur les annuaires téléphoniques, les registres des sociétés, ~

Dans un des exemples portés à notre connaissance, un client indiquait ~tre l'une des plus grosses fortunes de Suisse. Cette information est rapidement vérifiable sur internet, en utilisant un moteur de recherche.

Le professionnel devra également, conserver (voire numériser) tous les documents communiqués par le client, dans le cas, oil ils devraient être transmis.

En résumé, l'ensemble des renseignements et vérifications effectuées feront l'objet d'une mise à jour systématique de la fiche client, qui devra être conservée pendant 5 ans³², et qui dans le cas des négociateurs, devra être portée à la connaissance/transmise au mandant.

Cette fiche sera transmise, accompagnée des documents fournis par le client, lors d'une déclaration de soupçons à TRACFIN.

IV. La déclaration de soupçon

Nous l'avons vu précédemment, les intermédiaires de l'immobilier doivent effectuer une déclaration de soupçons auprès de TRACFIN, suivant un certain formalisme, dès lors qu'ils savent, soupçonnent ou ont de bonne raison de soupçonner une opération de blanchiment ou de fraude fiscale.

A. Modalités d'exécution

Les professionnels qui soupçonnent qu'une opération est liée au blanchiment, au financement du terrorisme, un délit de fraude fiscale doivent s'abstenir d'effectuer l'opération jusqu'à ce qu'ils l'aient déclarée auprès de TRACFIN et reçu un avis de poursuite de la transaction.

En effet, à défaut de déclaration ou lors de déclaration tardive, leur responsabilité pourrait être engagée.

³² Article L561-12 CMF

De même si les professionnels assujettis ont la possibilité de chercher à dissuader un client de prendre part à une activité illégale, il leur est fait interdiction de divulguer à quiconque, sinon aux personnes autorisées par la loi (autorités de contrôle, CNIL..) les déclarations faites à TRACFIN³³, sous peine d'une amende de 22 500 euros et sans préjudice de l'engagement à leur encontre de poursuites du chef de blanchiment.

Cette déclaration peut ainsi être faite par courrier, par fax, mais la procédure la plus simple, reste la télé déclaration directement depuis le site internet de TRACFIN³⁴.[Annexe5]

Rappelons enfin, que toute information de nature à infirmer, conforter ou modifier les éléments contenus dans la déclaration devra être portée, sans délai, à la connaissance de ce service.

B. Secret professionnel - Exonérations de responsabilité

Sous réserve que la déclaration de soupçons ait été effectuée de bonne foi, le déclarant ne peut être poursuivi pour violation du secret professionnel.

De même, il est exonéré de responsabilité civile si la déclaration de soupçons, faite de bonne foi, a causé un dommage au client. En effet, l'Etat prend en charge le préjudice sous réserve d'établir un lien de causalité³⁵.

C. Finalisation des transactions

Le déclarant qui, après avoir fait une déclaration de soupçons auprès de TRACFIN, procède à l'exécution de la transaction, à défaut de mise en oeuvre du droit d'opposition de cet organisme est exonéré de sa responsabilité pénale.

La notification d'opposition de la transaction lui sera notifiée, lors de l'accusé de réception de la déclaration de soupçons, dans un délai d'un jour ouvrable et l'opération est reportée de deux jours ouvrables à compter de la notification.

Ce délai peut être prorogé à la demande de TRACFIN ou du procureur de la République par le président du Tribunal de grande instance de PARIS qui peut soit accorder cette prorogation soit ordonner le séquestre provisoire des fonds, comptes ou

³³ L.561-19 CMF

³⁴ http://www.TRACFIN.bercy.gouv.fr/

³⁵ L.561-22 CMF

titres concernés par la déclaration. Si au terme de la durée du délai d'opposition, aucune décision du président du Tribunal de grande instance de Paris, ou le cas échéant, du juge d'instruction, n'est parvenue au déclarant, l'auteur de la déclaration peut exécuter l'opération³⁶.

D. La protection du déclarant

TRACFIN veille à maintenir un niveau de confidentialité³⁷ tant à l'égard des données envoyées par les professionnels que dans son fonctionnement interne³⁸.

C'est ainsi que la déclaration de soupçon ne figure jamais dans une transmission en justice effectuée par TRACFIN.

Toutefois, cette déclaration pourra être EFFIIMEGI IlTXtorBFAXCIFiIIII, sur réquisition mais seulement dans les cas où cette déclaration est nécessaire à la mise en ° XYII de la responsabilité d'un professionnel lorsque l'enquête judiciaire fait apparaître qu'il peut être impliqué dans le mécanisme de blanchiment de capitaux ou de financement du terrorisme qu'il a révélé.

Autrement dit, les informations portées à la connaissance de TRACFIN et les coordonnées du déclarant sont quasi-inaccessibles, y compris pour la Justice.

L'étude menée en collaboration avec ces assujettis a permis d'établir un constat accablant. Bien que déjà dénoncé en 2000, par les députés PEILLON et MONTEBOURG, les professionnels de l'immobilier restent, par méconnaissance de leurs obligations, peu engagés dans les mécanismes de lutte contre le blanchiment et de fraude fiscale.

Cependant, en même temps, toutes les régions françaises semblent touchées par des opérations ou des tentatives de « légalisation d'argent sale » ou de fraude fiscale, avec toutefois une plus forte concentration dans les régions ayant une forte criminalité.

Ces types de transaction sont stables, voire en augmentation et portent généralement sur l'acquisition de biens immobiliers de grande valeur et/ou à fort rendement.

³⁶ L. 561-25 CMF

³⁷ L.561-19 CMF

³⁸ http://www.TRACFIN.bercy.gouv.fr/protection.htm

Enfin, pour masquer l'origine douteuse des fonds utilisés ou récoltés et l'identité réelle des bénéficiaires, les fraudeurs utilisent des mécanismes connus, plus ou moins complexes et préfèrent réaliser leurs opérations avec de petites structures, moins bien formées.

CONCLUSION

Au terme de notre étude, nous avons montré que les agents immobiliers mais également les commerciaux et mandataires en immobilier ont un rôle essentiel à jouer dans la lutte contre le blanchiment et la fraude fiscale et que contrairement aux idées reçues, ils semblent prêts à l'assumer.

Il est évident que tous n'ont pas la volonté de collaborer ou n'ont pas encore mesuré pleinement à quel point ce secteur était très prisé par les fraudeurs, voire que leur responsabilité pouvait être lourdement engagée.

Toutefois, il faut relever que le bon fonctionnement de ce dispositif nécessite qu'ils soient mieux encadrés et nécessairement formés à ces dispositions légales et à leurs moyens de mise en oeuvre.

Bien sûr, une politique de sensibilisation a été lancée par TRACFIN depuis 1998, pour dynamiser ses relations avec ces professionnels, au travers de nombreux programmes d'actions de sensibilisation en direction de la profession notariale, sous couvert du conseil supérieur du notariat, et des principaux syndicats professionnels d'agents immobiliers (FNAIM, SNPI, ) ne semble pas avoir totalement porté ses fruits. En effet, aujourd'hui, la majorité des personnes nous ayant fourni une réponse indiquent ne pas connaître ce dispositif législatif.

De même, comme l'on souligné certains de ces professionnels, pour une efficacité accrue du dispositif de lutte de la fraude fiscale et du blanchiment de capitaux, il serait peut-être souhaitable que des formations puissent être organisées au niveau régional, pourquoi pas en ligne, plutôt que sur Paris, comme cela se fait actuellement.

Rappelons enfin, que les professionnels de l'immobilier sont beaucoup moins protégés et organisés que certaines professions, comme les notaires ou les banques, par exemple. A ce titre, il ne faut surtout pas sous-estimer les risques qu'ils peuvent encourir, parfois victimes de menaces ou d'actes d'intimidation dans le cas où certaines informations portées à leur connaissance seraient révélées à TRACFIN.

BIBLIOGRAPHIE

m « Juge sur la côte d'Azur », Jean-Pierre Murciano, Edition Michel Lafont

m Rapport du GAFI « Money Laundering », du 26 avril 2006

m « Blanchiment d'argent et crime organisé », PUF, 1996, Jean-Luc Hérail et Patrick Ramael

m « Les Prospérités du crime : Trafic de stupéfiants, blanchiment et crises financières dans l'apres-guerre froide », Editions de l'Aube, 1999, Guilhem Fabre

m « Sécurité dans la nouvelle Europe à 25 », Revue Regard sur l'Est, Dossier 37

m « Corruption et blanchiment dans les Etats baltes. Des maladies curables ? », Emmanuel Mathias

m « Les enjeux de la fraudefiscale et sociale », Emilie Leveque -- Journal L'Expansion du 05/05/2009

m Rapport d'information n° 2311, du 30 mars 2000, sur les obstacles au contrôle et à la répression de la délinquance financière et du blanchiment des capitaux en Europe, M. Vincent Peillon et Arnaud Montebourg -- Tome II : « La lutte contre le blanchiment des capitaux en France : un combat à poursuivre »

m Rapport de l'OCDE, du 20 février 2009, sur les risques de fraude fiscale et de blanchiment de capitaux dans le secteur immobilier

l Rapport OCDE (20 février 2009), rapport sur l'usurpation d'identité et la fraude à l'identité : risques liés à la fraude fiscale et au blanchiment de capitaux

l « Blanchiment dargent et financement du terrorisme (Prévention et répression) », Chantal Cutajar

l Ordonnance n°2009-104 du 30 janvier 2009 l Décret no 2009-874 du 16 juillet 2009

l Loi n° 70-9 du 02 janvier 1970

l Rapport d'activité de TRACFIN 2008

WEBOGRAPHIE

l http://www.TRACFIN.bercy.gouv.fr/

l http://lci.tf1.fr/economie/conjoncture/2008-06/ces-agences-immobilieres-frappeespar-crise-4879062.html

l www.snui.fr

LEXIQUE

GAFI : Groupe d'action financière, organisme intergouvernemental qui a pour objectif de concevoir et de promouvoir des politiques de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme aussi bien à l'échelon national qu'international.

FMI : Fonds monétaire international

PIB : Produit intérieur brut

BTP : Bâtiments et travaux publics

SNUI : Syndicat national unifié des impôts

INSEE : Institut national

OCDE : Organisation de coopération et de développement économique (international).

G7 : Groupe comprenant 7 pays, de discussion et de partenariat ayant une importante puissance économique (USA, Japon, Allemagne, France, Royaume-Uni, Italie, Canada)

CRF : Cellule de renseignement financier

TRACFIN : Cellule de traitement du renseignement et d'action contre les circuits financiers clandestins

CP : Code Pénal

CFM : Code monétaire et financier

CGI : code général des impôts

FNAIM : Fédération nationale des administrateurs de biens SNPI : Syndicat national des professionnels immobiliers

FFCI : Fédération Française des Chasseurs Immobiliers FNCI : Fédération nationale des chasseurs immobiliers CNIL : Commission informatiques et libertés

« Off-shores » : Entité juridique installée dans un pays bénéficiant d'une fiscalité, trè avantageuse, un paradis fiscal.

Sociétés écran : Société fictive, créée pour dissimuler les transactions financières d'une ou de plusieurs autres sociétés.

ANNEXES

l [Annexe1] Décret n° 2009-874 du 16 juillet 2009, relatif aux différents cas (laissant supposer la fraude fiscale) nécessitant déclarations de soupçons

l [Annexe2] Loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « Loi Hoguet »

l [Annexe3] Liste des paradis fiscaux (FMI 2001)

l [Annexe4] Extraits articles Code monétaire et financier

l [Annexe5] Formulaire déclaration TRACFIN

[Annexe3] #177; Les paradis fiscaux dans le monde

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[Annexe5] Formulaire déclaration TRACFIN