DESUP IMMOBILIER DIENTREPRISE
SIIC
EVOLUTIONS, CHANGEMENT DE STATUT & LIMITES DU
REGIME
PROMOTION 2006-2007 Jamel ADOUCHE
Tuteur : M.PRODEL jamela
douche@yahoo.fr
SOMMAIRE
CHAPITRE 1. INTRODUCTION 5
CHAPITRE 2. LES EVOLUTIONS DU REGIME SIIC
~
SECTION 2.1. HISTORIQUE 7
2.1.1. Pourquoi Ce Vehicule 7
2.1.2. Montage Du Projet 8
SECTION 2.2. L'EVOLUTION DU REGIME 9
2.2.1. Societes Concernees Et Conditions D'option
9
2.2.2. De SIIC1 a SIIC4 9
a) SIIC 1 10
b) SIIC 2 11
c) SIIC 3 11
d) SIIC 4 14
2.2.3. Le Regime Aujourd'hui 20
2.2.4. Les Prochaines Etapes 23
SECTION 2.3. BILAN ET PERFORMANCES ECONOMIQUES
24
2.3.1. Bilan 24
2.3.2. Performances Economiques 31
CHAPITRE 3. CHANGEMENT DE STATUT ET LIMITES DU REGIME
35
SECTION 3.1. LE CHANGEMENT DE STATUT 35
3.1.1. Les Motivations Du Changement 35
3.1.2. Les Etapes Clés Du Changement De Statut
35
a) Business model 37
b) Avantages et Inconvénients de l'intro duction
en bourse 39
c) Identification des coOts d'intro duction et de
gestion 40
d) Preparation et Introduction en bourse 42
e) Premiers pas...et apres ? 44
SECTION 3.2. LIMITES DU REGIME 45
3.2.1. Introduction 45
3.2.2. fiscalité & redistribution
46
3.2.3. Business Plan 47
a) Acquisition 47
b) Gestion Des Actifs 50
c) Cession 52
CHAPITRE 4. CONCLUSION 53
ANNEXES 58
Remerciements
Je tiens a remercier
- l'ensemble du corps enseignant pour son engagement au
sein de la formation ainsi que pour la qualité de son
enseignement.
- Mme JEGOUZO,
- Mme ROBIN,
- les membres de l'association SORBONNE
IMMO,
- la RICS,
- M.GRAZI de business immo : parrain de la promotion
2006/2007,
- et les divers intervenants (conférences, cours
spécifiques).
Je tenais aussi a remercier :
- M.DELATTRE : BNP PARIBAS REIM,
- M.DUMORTIER : FSIF et FONCIERE PARIS
France,
- M.FAURE JARROSSON : Consultant,
- M.INSH : STE,
- M.KELBERG : FSIF,
- M.LINNEY : HENDERSON GLOBAL INVESTORS,
- M.PRODEL : NATIXIS LEASE,
pour les conseils pro digués et le temps
accordé pour les interviews.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du régime
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CHAPITRE 1. INTRODUCTION
La loi de finance pour 2003 (n°2002-1575 du 30
decembre 2002, article 11), a permis a la France de se doter d'un nouveau type
de vehicule d'investissement immobilier : SIIC pour Societe d'Investissement
Immobilier Cotee.
Entre en vigueur le 1er janvier 2003 il a ete
complete depuis par trois nouveaux dispositifs dits SIIC 2, SIIC 3 et SIIC 4.
Ce regime a pour effet de deplacer l'imposition des revenus immobiliers depuis
la societe vers l'actionnaire et de ce fait d'exonerer la societe de l'IS et de
l'impot sur les plus values de cession et sur les divi den des
verses.
En contrepartie la societe en question devra
imperativement re distribuer une quote-part de ses benefices et la totalite des
divi den des verses par ses filiales.
L'objectif general du regime SIIC est de creer un
vehicule d'epargne immobiliere accessible aux epargnants et fiscalement
transparent. L'engouement est tel, qu'en a peine 4 ans, une cinquantaine de
SIIC ont ete crees (ou « coquilles » reactivees), avec une
acceleration du mouvement depuis le 3eme volet du regime.
Nombre d e SIIC créé es (55) au
30/09/07
Annee
|
Volet SIIC
|
Nombre de SIIC creees
|
Cumul
|
2003
|
SIIC 1
|
10
|
|
2004
|
SIIC 2
|
7
|
17
|
2005
|
SIIC 3
|
10
|
27
|
2006
|
SIIC 3
|
16
|
43
|
2007
|
SIIC 4
|
12
|
55
|
En projet
|
SIIC 4
|
7
|
|
|
Source IEIF / Y cornpris SIIC paneuropéenne
Avec :
- une capitalisation boursiere d'environ 55 milliards
d'€uros au mois de septembre 2007 (16.5 milliards en septembre 2001) et
environ 16 milliards pour les SIIC d'origines etrangeres. Les SIIC
representaient en 2006, 2,5% de la capitalisation boursiere totale de la Place
de Paris (contre environ 1% en 2003),
- un volume d'investissement de 12 milliards
d'€uros (chiffre FSIF/CATELLA : juin 2006) sur les 26 milliards investis
en France en 2006,
le regime SIIC a de loin depasse les esperances de ses
« fon dateurs » et represente un succes in deniable.
Ce dernier ayant par ailleurs été pris en
exemple pour la creation de nombreux véhicules cotes
européens notamment comme les REIT (2007) au
Royaume-Unis, les GREIT (2007) en Allemagne et les SIIQ (2008) en
Italie.
Le present document a pour objectifs de presenter
:
- les differentes evolutions du regime ainsi que leurs
impacts sur le marche immobilier,
- le bilan du regime ainsi que les performances
economique des SIIC, apres 4 annees d'existence,
- les gran des stapes du changement de
statut
et d'analyser l'impact du changement de statut sur la
politique d'acquisition, de gestion et de cession d'une societe.
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CHAPITRE 2. LES EVOLUTIONS DU REGIME SIIC
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Section 2.1. HISTORIQUE
2.1.1. Pourquoi Ce Vehicule
La loi de finance n°2002-1575 du 30 decembre 2002,
article 11, ainsi que les autres lois rectificatives s'inscrivent toutes dans
une seule et meme philosophie, a savoir :
- offrir un nouveau moyen d'epargne aux particuliers et
attirer ces derniers vers le secteur de l'immobilier cote. En effet le statut
SIIC est le seul qui permette a des epargnants d'integrer des actions
immobiliere a leur PEA. L'immobilier pouvant en effet etre une solutions a la
problematique des retraite en France,
- flui difier le marche et favoriser le developpement de
l'immobilier cote en France,
- developper la capitalisation boursiere du secteur
immobilier et rendre possible le developpement des foncieres cotees par
l'arrivee de nouveaux capitaux venant notamment de l'epargne des personnes
physiques,
- favoriser, comme avec les SICOMI a leur perio de, le
financement de l'immobilier d'entreprise,
- lutter et s'a dapter a la concurrence internationale,
ceci afin de palier au defaut de competitivite du secteur immobilier
francais,
- accelerer le mouvement d'externalisation immobiliere
entame en France,
- accelerer les rentrees fiscales pour
l'etat,
- concurrencer les montages d'optimisation fiscale tels
que ceux des societes de droit luxembourgeois, hollan dais...
Le regime SIIC repose sur une double exoneration
fiscale : exoneration d'IS et exoneration d'imp6t sur les plus-values. La
premiere etablit une transparence qui, pour beaucoup de classes
d'actionnaires, etait dejà accessible par
d'autres mecanismes (integration fiscale, regime
mere- fille...) ; la secon de, sans equivalent,
a pour objectif de permettre une gestion dynamique des actifs
en ne taxant pas les plus-values degagees par la
societe fonciere. La contrepartie de ces exonerations, pour eviter une
accumulation de capitaux en franchise d'impots, est une obligation
de distribution minimale (85 % du resultat
d'exploitation et 50 % des plus-values), et le versement etale sur quatre
ans (a parts egales), lors de l'option pour le regime, d'une « exit-tax
» de 16,5% sur les
plus-value latentes
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2.1.2. Montage Du Projet
Le projet SIIC a debute par une reflexion de 6 a 9 mois
en 2003 entre :
- FSIF,
- IEIF(M.MARTY),
- 2 analystes financiers : M.FAURE JARROSSON et M. Le
TRUNG,
- certaines gran des foncieres
Il y avait de la part de l'equipe projet une volonte de
structurer l'immobilier frangais et « d'in dustrialiser » ce
dernier.
L'une des premieres etapes fut donc l'etu de des regimes
etrangers et notamment
- les REITs aux USA, crees dans les annees 60 ont
reellement atteint leur regime de croisiere en 93 lorsque les fonds de pension
ont ete autorises a en acquerir des parts. La capitalisation des 171 REITs
represente a ce jour plus de 500 M d€ et constituent de ce fait un secteur
a part entiere a la bourse de New York,
- les FBI aux pays bas, crees en 1969 et dont la
capitalisation boursiere a progressee de 2 a 9,6 M d€ avec 6
societes,
- les SICAFI en Belgique creees en 1995 (ayant inspire
entre autre l'i dee d'exit tax) dont la capitalisation boursiere a progresse
de 0,5 a 3,3 M d€, avec 11 societes,
Les gran des lignes du projet arretees, ce dernier
fut presente a M. Philippe MARINI (rapporteur general de la commission des
finances du Senat), a M.CARREZ (rapporteur de la commission des finances de
l'assemblee nationale) puis au ministre de l'epoque M.LAMBERT
Les pouvoirs publics dans leur ensemble ont accueilli
favorablement ce projet notamment du fait de son caractere « in dustriel
» et d'interet general. Le projet n'avait pas pour objectif de creer une
niche fiscale profitant a une poignee d'investisseurs mais plutot
de
- re dynamiser le secteur immobilier par la creation
d'un nouveau vehicule d'investissement,
- solutionner partiellement le probleme des retraites en
permettant aux SIIC de faire Appel Public a l'Epargne.
La strategie retenue, fut la mise en place d'un
regime evolutif (s'a daptant aux besoins et aux contraintes du marche) et rapi
dement operationnel, d'ou les 4 volets du regime que nous connaissons a ce
jour.
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Section 2.2. L'EVOLUTION DU REGIME
2.2.1. Societes Concernees Et Conditions D'option
Pour pouvoir preten dre au statut SIIC une societe doit
repon dre a 3 conditions specifiques :
- il doit s'agir de societe par actions (anonyme ou en
comman dite) cotees sur un marche reglemente
- elle doit avoir pour objet principal: l'acquisition ou
la construction d'immeubles en vue de la location (ou la detention directe ou
in directe dans des personnes dont l'objet social repon d a cette
definition)
- elle doit avoir un capital social est au minimum de 15
millions d'euros (volet 4 du regime)
Peuvent aussi constituer des SIIC les filiales de ces
societes. Pour cela elles doivent :
- titre detenues directement ou in directement au moins
a 95% par la societe mère,
- soumises a l'IS,
- avoir un objet social i dentique.
Il est par ailleurs a noter qu'une societe qui opte pour
le statut SIIC, y opt e expressement et de manier e irrévocabl
e.
De plus lors de la mise en place du statut, la societe
devra acquitter une taxe de 16.5% (( exit tax )) sur la valeur des
plus-values latentes (impot i dentifie mais non exigible) de ses
actifs
immobiliers (reevaluation des actifs) payable sur 4
ans en 4 parts egales. Les plus values
latentes sont determinees par le biais d'expertise
immobilière (en collaboration avec l'a dministration
fiscale).
2.2.2. De SIIC1 a SIIC4
Le regime des Sociétés d'Investiss em ents
Immobili ers Coté es (SIIC) a ete cree par la loi de
finance pour 2003 (loi n°2002-1575 du 30 decembre
2002, article 11) cepen dant ce regime n'a cesse d'evoluer pour 3 raisons
principales :
- d'installer les bases du regime et de rendre ce
dernier rapi dement operationnel,
- d'ameliorer le regime afin qu'il repon de au mieux aux
exigences des societes immobilières, de l'etat et des
actionnaires,
- d'accompagner et de s'a dapter aux evolutions du
marche.
Les (( fon dateurs )) du regime n'avaient par pour
finalite la mise en place d'un regime complet et fige
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Les paragraphes suivants vont traiter de l'evolution du
regime depuis 2003. a) SIIC 1
Le premier volet du statut SIIC, dit SIIC 1, institut
une certaine transparence et contrainte en matiere de fiscalite.
Cette transparence fiscale est nouvelle et
exceptionnelle pour les societes cotees en bourse.
Elle existe, en revanche, depuis toujours dans les SCPI
et memes dans les SCI transparentes.
Le statut SIIC s'accompagne donc d'avantages fiscaux mais
aussi de contraintes en terme de redistribution.
Les avantages se tra duisent par :
- une exoneration de l'impot sur les societes (IS) pour
la fraction des benefices nets provenant de l'activite immobiliere,
- une exoneration des plus-values sur cession d'immeuble
ou de participation dans des personnes morales soumises au statut,
- une exoneration des divi den des verses,
Les autres activites (non immobilieres), si elles
existent, sont imposees au taux de droit commun (33.33%).
Cepen dant les avantages s'accompagnent en general
toujours de contraintes, les SIIC ne derogeant pas a la regle. Elles doivent
:
- le paiement d'une « exit taxe » de 16.5% sur
les plus value latentes, payable sur 4 ans a parts egales,
- distribuer au minimum 85% des benefices nets provenant
de l'activite immobiliere avant la fin de l'exercice qui suit leur
realisation,
- distribuer au minimum 50% des benefices provenant de
la cession d'immeubles ou de participations avant la fin du deuxieme exercice
suivant leur realisation,
- distribuer 100% des divi den des de leurs filiales
ayant opte pour le regime special ou des divi den des provenant d'une autre
SIIC lorsque les SIIC concernees ont des liens de dependance. Lorsqu'ils sont
preleves sur des benefices exoneres, les divi den des distribues par les SIIC
n'ouvrent pas droit au regime des societes mères (articles 145 et 216 du
CGI).En revanche, lorsqu'ils sont preleves sur des benefices taxes au taux de
16,5%, ils ouvrent droit au regime des societes mères. Le regime des
societes mères reside dans une exoneration des divi den des provenant
des filiales (deduction extracomptable sur l'etat n°2058-A).
En
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regime
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contrepartie, la societe mere doit proce der a une
reintegration d'une quote-
part de frais et charges de 5% du montant des divi den
des bruts.
b) SIIC 2
Le regime fiscal SIIC entre en vigueur au 1 janvier
2003 a ete mo difie pour la premiere fois par la loi de finance rectificative
pour 2004. Cette modification permet au regime de retrouver un nouveau souffle
en facilitant et en favorisant l' externalisation du patrimoin e immobili er
des entreprises frangais es par l e biais d'apports avec remuneration en
titres.
Ce 2eme volet du regime permet en effet
aux SIIC de constituer des portefeuilles d'actifs issus de l'externalisation
tout en beneficiant d'une fiscalite allegee en matiere de cession pour le ce
dant. Les operations de credit-bail sont integrees a ces operations
d'apport.
Depuis le 01 janvier 2005 et jusqu'au 31 decembre
2008 (initialement jusqu'au 31/12/07), toute societe in dustrielle ou
financiere peut apporter ses actifs immobiliers a une societe fonciere faisant
Appel Public a l'Epargne ceci en en acquittant un impNt re duit de 16.5% sur
les plus value de cession (au lieu d'une imposition au taux de droit commun de
33%1/3). Cet apport d'actifs se fait en echange d'actions emanant de la SIIC,
actions pouvant etre conservees ou reven dues. Cepen dant les procedures
d'apports etant relativement lourdes, le 2eme volet du regime n'a pu reellement
profiter qu'a des operations relativement importantes.
La SIIC s'engage par ailleurs a conserver l'actif pour
une duree d'au moins cinq ans, sous peine d'une amen de egale a 25 % de la
valeur de cession du bien.
c) SIIC 3
La loi de finance rectificative pour 2005 a modifier pour
la 2eme fois le regime SIIC. Le volet SIIC 3 :
- permet desormais une remuneration des apports a la
fois en titre ou en numeraire
- eten d la faculte d'externalisation aux operations de
vente d'actifs immobili ers (et non plus seulement pour les operations
d'apports), operations beaucoup plus simples que des apports. En d'autres
termes toute societe assujettie a l'IS ce dant un ou plusieurs actifs
immobiliers, a une societe tierce beneficiant du statut SIIC, acquittera un
imp8t sur la plus-value d e c ett e cession s elon un taux reduit a 16.5% au
lieu des 33%1/3 d e droit commun. La SIIC s'engage en contrepartie a conserver
les actifs dans son patrimoine au minimum 5 ans.
Ce 3eme volet mo difie donc consi
derablement le champ d'application des externalisations vers des SIIC. Il
permet aussi aux SCPI (Societes Civiles de Placement Immobilier) et aux futures
OPCI SPICCAV de beneficier de cet avantage fiscal dans le cadre de leurs
acquisitions. En effet l'allegement fiscal beneficie imme diatement au ce dant
et par consequent donne un avantage competitif a l'acheteur qui offre ce
beneficie grace a son statut.
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Par mesure expresse, les cessions a des organismes de
logement social beneficient egalement de ce regime (organismes HLM, societes
d'economie mixte gerant des logements sociaux, organismes concourant aux
objectifs de la politique d'ai de au logement). Cet avantage fiscal est aussi
appele « 210 E B.
Ce dispositif avait pour objectifs
- de doper le regime SIIC,
- d'inciter les entreprises a se desengager d'un
patrimoine immobilier. Au-dela des avantages fiscaux qu'elle engen dre,
l'externalisation permet aux entreprises d'alleger leur bilan et de degager des
fonds pouvant être reinvestis dans leur core business, que ce soit pour
de la croissance interne ou externe,
- d'inciter les investisseurs a multiplier les SIIC pour
capter les parcs immobiliers d'entreprises,
- de permettre aux SIIC de rapi dement constituer des
portefeuilles d'actif et cela malgre les tensions rencontrees sur le marche
immobilier francais.
- d'inciter les fonds d'investissements existants a
basculer sur le statut SIIC, pour ne pas être penalises dans la
concurrence pour le rachat d'actifs.
Le benefice du taux re duit de 16.5% est aussi ouvert
aux operations realisees au profit de filiales de SIIC, a condition toutefois
que la filiale concernee demeure sous le regime d'exoneration des SIIC pendant
au moins cinq ans a compter de l'exercice d'acquisition. Ce regime derogatoire
est recon duit jusqu'au 31/12/08 (amendement au projet de loi de finance
rectificative pour 2006), un bilan sera fait a cette occasion entre les
differents acteurs du regime (FSIF...) et l'etat afin de statuer sur l'avenir
de ce dispositif.
Par ailleurs, le regime « SIIC3 » simplifie
le traitement fiscal des filiales des SIIC : la neutralite fiscale leur est
assuree dès lors que les mères exercent un contrôle de
droit (detention de plus de 50% du capital) ou de fait.
Externalisation
En Europe, l'immobilier d'Entreprise est detenu par
des institutionnels a hauteur de 25% contre 70% aux Etats-Unis. La France :
1er marche europeen en terme de deman de placee et 2n d
en terme de d'investissement, dispose d'un extraordinaire gisement en
matière d'externalisation immobilière. C'est ce potentiel que la
FSIF et le legislateur ont voulu faire emerger en integrant dans les operations
donnant droit au taux re duit les cessions liees aux
externalisations.
Aucune etude specifique n'a reellement traite de
l'impact du regime SIIC sur les externalisations, il est cepen dant interessant
de constater que prealablement a SII (2004) les operations d'externalisation, a
l'exception de l'operation FRANCE TELECOM vers CGW en 2001, representaient
annuellement R.-,1.5 milliards d'euros.
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Au-dela des avantages fiscaux qu'elle engen dre,
l'externalisation permet aux entreprises d'alleger leur bilan et de degager des
fonds pouvant titre reinvestis dans leur core business.
L'annee 2004 avec un volume externalise de moins d'un
milliard d'euros, accuse une baisse de 47% par rapport a 2003 et cela malgre
l'application de SIIC2 favorisant les operations d'apports avec remuneration en
titres. Nous pouvons supposer que le regime SIIC a reellement favoriser les
operations d'externalisation a partir de 2005 avec SIIC3. En effet SIIC3 a
intro duit une extension de la faculte d'externalisation aux operations de
vente d'actifs immobiliers.
Les modifications apportees par SIIC 3 : remuneration
en cash des operations d'apports et possibilite de cession sur les operations
d'externalisation, ont eu pour consequence une quasi- disparition des
operations d'apport au profit de SIIC. Ce qui interesse en effet les
cessionnaires c'est la possibilite de degager des ressources financières
a investir. Cette possibilite d'apports a tout de meme ete maintenue dans le
regime.
L'annee 2006 fut pour sa part exceptionnelle avec un
volume externalise superieur a 2.1 milliards d'euros pour un peu plus de 60
operations, soit en moyenne 33 millions d'euros par operation. Les utilisateurs
avec 9% du volume des cessions ont contribue a alimenter le marche de nouveaux
pro duits. Leur proportion a legèrement augmente en passant de 8% en
2005 a 9% en 2006.
Le regime SIIC et plus particulièrement le
dispositif fiscal 210E (taxe sur les plus value de 16.5% au lieu de 33%1/3),
explique en partie cette ten dance haussière, cepen dant malgre le
succès du regime SIIC, les resultats escomptes en matière
d'externalisation n'ont pas ete au ren deZ-vous. Le regime SIIC a en revanche
permis une plus gran de diversification des acquisitions. Des operations
symboliques illustrent cette ten dance generale :
2005
M.BRICOLAGE vers ICADE FONCIERE DES PIMONTS
ACCOR vers FONCIERE DES MURS
2006
COURTEPAILLE vers FONCIERE DES MURS pour un montant de
120 millions d'euros BUFFALO GRILL vers KLEMUR pour un montant de 300 millions
d'euros
BERRYL vers IMMORENTE pour un montant de 40 millions
d'euros
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2007
SPEEDY vers LASALLE IM pour un montant de 62 millions
d'euros
JARDILAND vers FONCIERE DES MURS pour un montant de 242
millions d'euros QUICK vers FONCIERE DES MURS pour un montant de 316 millions
d'euros
Sans oublier les cessions effectuees par l'etat
(l'imprimerie nationale...)
SIIC 4 promet de renforcer cette ten dance puisque
depuis le 1 janvier 2007, les hotels, cafes et restaurants peuvent beneficier
de ce regime, d'autant plus que l'avantage fiscal procure par l'article 210 E
est prolonge jusqu'au 31/12/08.
Année
|
Volum e annu el d'ext ernalisation
|
Variation annu ell e
|
Volum e cumulé annu el d'
externalisation
|
Volum e d' externalisation cumulé d epuis
SII
|
2001
|
4,1
|
|
4,1
|
|
2002
|
1,4
|
-66%
|
5,5
|
|
2003
|
1,7
|
21%
|
7,2
|
|
2004
|
0,9
|
-47%
|
8,1
|
0,9
|
2005
|
1,3
|
41%
|
9,37
|
2,17
|
2006
|
2,1
|
65%
|
11,47
|
4,27
|
|
) SIIC 4
Enfin une 3eme modification du regime
initial, communement appele SIIC4 a ete instituee par la loi de fiance
rectificative pour 2007.
Cette modification du regime a ete initiee pour 3
raisons principales :
- ne pas faire des SIIC de simples vehicules fiscaux
mais des societes « industri ell es » ayant d e reelles strategies
d e developpement,
- lutter contre la constitution de SIIC dites «
captives » controlees par un actionnaire dominant cela afin de satisfaire
au mieux les objectifs de developpement de l'investissement en
«pierre-papierD vises par le legislateur,
- limiter l'effet d'aubaine fiscale pour certains
investisseurs etrangers (espagnols, danois, hollan dais...)
Dispersion d e l'actionnariat
Les modifications apportees au regime concernent
principalement la dispersion de l'actionnariat, pour ce faire il a ete impose
:
- un « flottant » (detention par petits
porteurs) minimum d e 15% du capital a l'entree dans le regime ceci afin
d'eviter les « club deal ». Les petits porteurs sont definis dans la
loi comme des personnes detenant moins de 2% du capital et des droits de vote.
Cette condition ne s'apprecie qu'une seule fois au moment de l'entree dans le
regime
- un plafonnement d e detention du capital et des droits
d e vote a hauteur d e 60% pour un e s eul e « p ersonn e », sous
peine d'un assujettissement a l'IS.
Les SIIC devront donc se conformer a ces limitations
au plus tard avant le 1 janvier 2009 pour celles qui ont ete creee avant le 1
janvier 2007 et des leur creation pour celles creees a partir du 1 janvier
2007.
Il s'agit d'un regime declaratif avec des controles
discretionnaire de l'a dministration fiscale. En cas de non-respect continu de
ces differents seuils, un retablissement retroactif a l'imposition de droit
commun de l'IS et de l'imposition sur plus value de cession sera opere au titre
de l'exercice concerne. Cela reste neanmoins encore asseZ vague, l'instruction
de l'a dministration fiscale qui devait paraTtre en juillet 2007 ne devrait
etre connu qu'a la fin 2007.
En revanche, ces limitation ne s'appliquent pas aux
fonciere dont les actionnaires sont eux meme des SIIC.
Par ailleurs ces dernieres devraient
vraisemblablement avoir pour consequences une arrivee « massive » de
pierre papier entre le 01/01/07 et le 01/01/09. Le marche a t-il la capacite
d'absorber ce volume d'actions ?. Selon M.EMMOTT, cela representerait environ
2.3 Milliards d'euros a absorber par le marche soit a peine 3 % de la
capitalisation boursiere du compartiment immobilier au mois de septembre 2007.
Cette quantite de pierre papier ne presente cepen dant pas une reelle menace
pour l'equilibre des SIIC, et cela pour 3 raisons principales :
- les capitaux disponibles sont encore abon dants et
cela malgre la crise estivale des « subprimes »
- l'arrivee des OPCI sur le marche francais. Ces
derniers pouvant se porter acquereur de l'immobilier cote,
- les operations de fusion entre foncieres entamees ces
derniers mois et qui devraient continuer a l'avenir, permettront de diluer la
part des actionnaires de reference.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
15 sur 59
|
|
SIIC Frangais es au 30 s eptembr e 2007
|
Date d'introduction
|
Capitalisation Millions d'e
|
... on t..ann . ri
|
Mis e en conformité av
ec SIIC4
|
AFFINE
|
2003
|
357
|
45%
|
01/01/2009
|
FONCIERE DES REGIONS
|
2003
|
4 273
|
45%
|
01/01/2009
|
GECINA
|
2003
|
7 412
|
25%
|
01/01/2009
|
ICADE EMGP
|
2003
|
1 072
|
15%
|
01/01/2009
|
KLEPIERRE
|
2003
|
5 572
|
50%
|
01/01/2009
|
SIIC DE PARIS 8eme
|
2003
|
108
|
20%
|
01/01/2009
|
SILIC
|
2003
|
2 060
|
45%
|
01/01/2009
|
SOCIETE DES IMMEUBLES DE FRANCE
|
2003
|
2 034
|
5%
|
01/01/2009
|
SOCIETE FONCIERE LYONNAISE
|
2003
|
2 537
|
5%
|
01/01/2009
|
UNIBAIL-RODAMCO
|
2003
|
14 737
|
100%
|
01/01/2009
|
ADC SIIC
|
2004
|
27
|
40%
|
01/01/2009
|
ADT SIIC
|
2004
|
20
|
70%
|
01/01/2009
|
ICADE FONCIERE DES PIMONTS
|
2004
|
517
|
10%
|
01/01/2009
|
SIIC DE PARIS
|
2004
|
566
|
15%
|
01/01/2009
|
SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL
|
2004
|
640
|
75%
|
01/01/2009
|
ACANTHE DEVELOPPEMENT
|
2005
|
256
|
50%
|
01/01/2009
|
ALTAREA
|
2005
|
1 596
|
10%
|
01/01/2009
|
COMPAGNIE LA LUCETTE
|
2005
|
861
|
10%
|
01/01/2009
|
FONCIERE DES MURS
|
2005
|
1 188
|
20%
|
01/01/2009
|
FONCIERE MASSENA
|
2005
|
513
|
5%
|
01/01/2009
|
MERCIALYS
|
2005
|
1 979
|
40%
|
01/01/2009
|
ANF
|
2006
|
757
|
10%
|
01/01/2009
|
CEGEREAL
|
2006
|
457
|
35%
|
01/01/2009
|
DOCKS LYONNAIS
|
2006
|
80
|
5%
|
01/01/2009
|
EUROSIC
|
2006
|
693
|
35%
|
01/01/2009
|
FDL
|
2006
|
1 158
|
10%
|
01/01/2009
|
FONCIERE PARIS FRANCE
|
2006
|
201
|
50%
|
01/01/2009
|
IMMOBILIERE DASSAULT
|
2006
|
108
|
20%
|
01/01/2009
|
IPBM
|
2006
|
259
|
5%
|
01/01/2009
|
KLEMURS
|
2006
|
169
|
10%
|
01/01/2009
|
LUCIA
|
2006
|
267
|
10%
|
01/01/2009
|
MB RETAIL EUROPE
|
2006
|
195
|
5%
|
01/01/2009
|
|
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
16 sur 59
|
|
DESUP Immobilier d'Entreprise 2006/2007
|
|
PAREF
|
2006
|
75
|
35%
|
01/01/2009
|
|
SIICINVEST
|
2006
|
81
|
15%
|
01/01/2009
|
|
TESFRAN
|
2006
|
647
|
5%
|
01/01/2009
|
|
VECTRANE
|
2006
|
296
|
5%
|
01/01/2009
|
|
ZUBLIN IMMOBILIERE FRANCE
|
2006
|
115
|
35%
|
01/01/2009
|
|
AFFIPARIS
|
2007
|
51
|
50%
|
01/01/2007
|
|
FONCIERE ATLAND
|
2007
|
22
|
20%
|
01/01/2007
|
|
FONCIERE DES 6eme ET 7eme ARRONDTS DE PARIS
|
2007
|
432
|
30%
|
01/01/2007
|
|
FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE
|
2007
|
416
|
5%
|
01/01/2007
|
|
FONCIERE INEA
|
2007
|
99
|
25%
|
01/01/2007
|
|
GECIMED
|
2007
|
124
|
20%
|
01/01/2007
|
|
SCBSM
|
2007
|
102
|
25%
|
01/01/2007
|
|
SELECTIRENTE
|
2007
|
74
|
45%
|
01/01/2007
|
|
SOCIETE DE TAYNINH
|
2007
|
33
|
5%
|
01/01/2007
|
|
TERREIS
|
2007
|
85
|
30%
|
01/01/2007
|
|
TOTAL 47 SIIC
|
55 320
|
|
|
SIIC Pan- europé enn es au 30 s eptembr e
2007
|
Dat e d'introduction
|
Capitalisation Millions d'e
|
... ..... m .
riona
|
Mis e en conformité av
ec SIIC4
|
HAMMERSON
|
2004
|
4 866
|
100%
|
01/01/2009
|
WERELDHAVE
|
2004
|
1 755
|
100%
|
01/01/2009
|
CORIO
|
2005
|
4 028
|
100%
|
01/01/2009
|
EUROCOMMERCIAL PROPERTIES
|
2005
|
1 373
|
75%
|
01/01/2009
|
VASTNED RETAIL
|
2005
|
954
|
100%
|
01/01/2009
|
WAREHOUSES DE PAUW
|
2005
|
412
|
70%
|
01/01/2009
|
MONTEA
|
2007
|
91
|
75%
|
01/01/2007
|
SEGRO
|
2007
|
3 120
|
100%
|
01/01/2007
|
TOTAL 8 SIIC
|
16 599
|
|
|
Source : IEIF, Fininfo + modifications
ADOUCHE
Taxe 20%
Par ailleurs, pour les distributions de divi den des
effectuees a compter du 1er juillet 2007, la SIIC est re devable d'un
prelevement de 20 % sur les benefices exoneres lorsqu'il sont distribues a des
actionnaires, autres que des personnes physiques, detenant directement ou in
directement 10 % ou plus du capital non ou faiblement impose (moins du tiers de
l'IS qui aurait ete du en France dans les conditions de droit commun). Cette
disposition vise tout specialement les investisseurs qui cumulent les avantages
fiscaux de part et d'autre de la frontiere : les operateurs espagnols forts de
leur convention fiscale avec la France, mais aussi les fonds domicilies au
Luxembourg ou dans d'autres para dis fiscaux et qui, grace a leur fiscalite
propre, echappaient jusqu'a present a toute taxation sur les divi den des des
SIIC dans lesquelles ils detenaient des participations importantes
Cette retenue a la source, operationnelle en 2008
pour les divi den des de 2007, ne sera ni imputable sur l'impot, ni
distribuable, ni même a dmis en charge deductible. Elle est payee dans le
mois qui suit la mise en paiement du divi den de.
Il est possible de supposer que parmi les
dispositions apportees par SIIC4, la taxe de 20% ait un impact negatif sur les
investissements, cepen dant cet impact sera vraisemblablement limite et cela
pour plusieurs raisons ;
- la maturite et profon deur du marche frangais et plus
particulierement celui de Paris qui avec Lon dres est l'un des marche les plus
attractifs en termes d'investissements. Les investisseurs en apprecient la soli
dite, la deman de locative (2.5 millions de m2 places en 2006), le
faible taux de vacance (4.5%) et la liqui dite (26 milliards en
2006).
- le Couple risque ren dement offert par le marche.
Le ren dement, les investisseurs vont le chercher ailleurs, sur des marches
moins (c mature », sans doute, mais plus remunerateurs et plus risque que
celui du marche francais,
- la bonne sante economique mon diale (malgre la crise
aux USA) ainsi que les capitaux en attente d'être investis, notamment en
provenance de l'Allemagne et des payas du moyen orient,
- les autres dispositions de SIIC4 et notamment
l'elargissement des operations (usufruit, baux a construction, baux
emphyteotique, filiale commune, SIIC specialisees) et les nouveaux actifs
eligibles (hotels, cafes, restaurants) joueront en faveur des externalisations.
Sans oublier la prolongation jusqu'au 01/01/09 de l'article 210 E concernant le
taux re duit applicable sur les operations d'externalisations (apports et
cessions).
Il est par ailleurs importants de rappeler qu'en terme
d'investissement les Espagnols et les Neerlan dais ont respectivement
represente 4% et 2% du volume d'acquisition de 2006.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Il est vrai qu'a premiere vue ce prelevement peut
paraiitre inegal voir discriminatoire. Cepen dant, il est important de rappeler
que le regime SIIC a pour vertus de transferer l'imposition depuis la societe
vers l'actionnaire et non sa disparition totale. La cause de cette taxe de 20%
est la combinaison du statut SIIC et de certaines conventions fiscales qui
permettent a certains acteurs de profiter d'une faille fiscale et de ne payer
aucun impot.
Quid cepen dant d'un investisseur etranger
deficitaire a qui l'on prelèverait directement cette taxe de 20% ? Ce
prelèvement est-il conforme au droit communautaire europeen ? Ce qui est
sur c'est que cette taxe ne fait pas l'unanimite aupres des differents acteurs
du regime. Il semblerait qu'a terme cette taxe disparaisse, L'OCDE travaille
actuellement sur une taxation des actionnaires non-residents a hauteur de 15%
(parution courant 2008). Les gouvernements devraient vraisemblablement
renegocier a terme les differentes conventions fiscales qui les lient et ce sur
la base des recomman dations de l'OCDE.
Plus value interne de cession
Le 4eme volet du regime permet par ailleurs
une neutralisation des plus-values internes de cessions d'immeubles. Il
facilite ainsi
- les operations patrimoniales entre SIIC appartenant a
un meme groupe financier,
- les partenariats entre SIIC,
- la detention d'une SIIC par une autre avec le maintien
du regime sans interruption en cas d'acquisition de 95% du capital de
celle-ci.
L'objectif etant :
- de favoriser l'emergence de SIIC specialisees a
l'instar du modele du groupe Fonciere des Regions. Aujourd'hui ces SIIC
specialisees (relation mere-fille) representent environ 30% du
secteur,
- de permettre a des societes de type Small ou
Mid Caps », non liees entre elles de porter ensemble des projets
d'envergure et cela malgre des capacites financieres re duites en comparaison
aux gran des societes du secteur (UNIBAIL RODAMCO, KLEPRIERRE...),
- de permettre une acceleration de la diversification
des actifs.
Rappelons que les personnes morales frangaises ne
peuvent beneficier du regime d'exoneration des societes mares sur les divi den
des regus de SIIC.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Capital
Le capital minimum quant a lui est passe de 50 millions
a 15 millions d'euros afin de permettre la creation et la multiplication de
structure de type « small cap »..
Externalisation
Il est egalement prevu un mecanisme incitant
l'externalisation de murs d'hotels, cafes, restaurants (dit HCR) par les
entrepreneurs in divi duels au benefice des SIIC. Ce dispositif permettra aux
ce dants de beneficier d'un :
- report d'imposition de la plus-value
- allegement des obligations de
distribution.
Les externalisations de ces structures seront donc
possible jusqu'au 31 decembre 2009 et ce sans contrainte fiscale sur les plus
value.
Extension du champ d'exoneration
SIIC4 intro duit une extension du champ d'exoneration
des activites immobilières. Sont desormais exoneres les pro duits de la
location et les plus-values de cession pour les usufruits, les baux
emphyteotiques et les baux a construction.
2.2.3. Le Regime Aujourd'hui
Identité
Pour pouvoir preten dre au statut SIIC une societe doit
repon dre a 3 conditions specifiques :
- societe par actions cotees sur un marche reglemente :
SIIC1,
- objet principal: l'acquisition ou la construction
d'immeubles en vue de la location (ou la detention directe ou in directe dans
des personnes dont l'objet social repon d a cette definition) :
SIIC1,
- capital social est au minimum de 15 millions d'euros :
SIIC4,
Peuvent aussi constituer des SIIC les filiales de ces
societes, pour cela elles doivent :
- etre detenues directement ou in directement au moins a
95% par la societe mere : SIIC1,
- soumises a l'IS : SIIC1,
- ayant un objet social i dentique : SIIC1.
L'option est express et irrevocable : SIIC1
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Detention
Les SIIC devront se conformer en terme d'actionnariat
aux dispositions suivantes :
- un « flottant » (detention par petits
porteurs) minimum d e 15% du capital a
- un plafonnement d e detention du capital et des droits
d e vote a hauteur d e 60% pour un s eul e « p ersonn e », sous peine
d'un assujettissement a l'IS.
au plus tard avant le 1 janvier 2009 pour celles qui ont
ete creee avant le 1 janvier 2007 et des leur creation pour celles creees a
partir du 1 janvier 2007 : SIIC4
Produits concernés
Toute les operations d'acquisition ou la construction
d'imm eubl es en vu e d e la location (ou la detention directe ou in directe
dans des personnes dont l'objet social repon d a cette definition) :
SIIC1
Externalisation des actifs immobiliers des societes
frangaises soumises a l'IS : Avantage fiscal 210 E. La SIIC s'engage lors
d'operations d'externalisation a conserver les actifs dans son patrimoine pour
au minimum 5 ans. Le benefice du taux re duit de 16.5% est proroge d'un an
(01/01/09) et ouvert aux operations realisees au profit de filiales de SIIC, a
condition toutefois que la filiale concernee demeure sous le regime
d'exoneration des SIIC pendant au moins cinq ans a compter de l'exercice
d'acquisition : SIIC 2 et 3
Externalisation de murs d'Hotel, Cafes, Restaurants
(HCR) par les entrepreneurs in divi duels au benefice des SIIC (report
d'imposition de la plus-value et allegement des obligations de distribution) :
SIIC4
Extension du champ d'exoneration des activites
immobilieres : sont exoneres les pro duits de la location et les plus-values de
cession
- les cre dits-baux : SIIC 2
- les usufruits, les baux emphyteotiques et les baux a
construction : SIIC 4 Redistribution
Redistribution minimum a hauteur de 85% des benefices
nets provenant de l'activite immobiliere avant la fin de l'exercice qui suit
leur realisation : SIIC1
Redistribution minimum a hauteur de 50% des benefices
provenant de la cession d'immeubles ou de participations avant la fin du
deuxieme exercice suivant leur realisation : SIIC1
Redistribution de 100% des divi den des de leurs
filiales ayant opte pour le regime special ou des divi den des provenant
d'une autre SIIC lorsque les SIIC concernees ont des liens de
dependance.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Lorsqu'ils sont preleves sur des benefices exoneres,
les divi den des distribues par les SIIC n'ouvrent
pas droit au regime des societes mares (articles 145
et 216 du CGI).En revanche, lorsqu'ils sont preleves sur des benefices taxes
au taux de 16,5%, ils ouvrent droit au regime des societes mares.
Le
regime des societes mares reside dans une exoneration
des divi den des provenant des filiales (deduction extra comptable sur l'etat
n°2058-A): SIIC1
Fiscalite
SRC
Exoneration
- de l'impot sur les societes (IS) pour la fraction des
benefices nets provenant de l'activite immobiliere : SIIC1.
- des plus-values sur cession d'immeuble ou de
participation dans des personnes morales soumises au statut :
SIIC1.
- des divi den des verses : SIIC1.
- des pro duits de la location et les plus-values de
cession pour cre dits-baux : SIIC 2.
- des pro duits de la location et les plus-values de
cession pour les usufruits, les baux emphyteotiques et les baux a construction
: SIIC 4.
Les autres activites (non immobilieres), si elles
existent (limite a 20%), restent imposees au taux de droit commun
(33.33%).
Exit tax : de 16.5% sur la valeur des plus-values
latentes sur ses actifs immobiliers payable sur 4 ans en 4 parts egales:
SIIC1
R et enu e a la source a hauteur d e 20 % sur les
benefices exoneres lorsqu'ils sont distribues a des
actionnaires, autres que des personnes physiques,
detenant directement ou in directement 10 % ou plus du capital non ou
faiblement impose (moins du tiers de l'IS qui aurait ete d0 en
France
dans les conditions de droit commun) : SIIC 4
Cédant
Fiscalite re duite sur les plus value de cession
(16.5% au lieu de 33,33%) pour les operations d'Externalisation
immobilière (y compris credit bail) des entreprises frangaises
assujetties a l'IS :
SII
- apports avec remuneration
- en titres : SII
- en cash : SIIC3
- vente d'actifs immobiliers : SIIC3
Les operations devront titre realisees au plus tard le
31/12/08 : SIIC4
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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2.2.4. Les Prochaines Etapes
Il n'est pas prevu a l'ordre du jour un volet SIIC5.
Il s'agit desormais pour la FSIF, ses membres et l'etat d'observer l'evolution
du regime et de permettre aux societes de s'approprier ce vehicule et d'en
faire un outil d'investissement ayant un business model de type in dustriel,
viable et perenne. Les SIIC ont pour but de pro duire, developper et arbitrer
des actifs immobiliers. Il s'agit de veritables societes in dustrielles avec
une strategie d'acquisition, de detention et de cession a dossee a une vrai
politique de creation de valeur. Pour toutes ces raisons il est prevu quelques
precisions sur loi de finance 2008 notamment en ce qui concerne le regime
d'imposition des plus values de cession de titres. Les SIIC sont actuellement
consi derees par l'a dministration fiscale comme des societes a preponderance
immobiliere au meme titre qu'une SCI dite « passive ».
Lors de sa presentation le 26 septembre dernier, le
projet de Loi de Finances pour 2008 contenait un dispositif d'application
immediate visant a imposer au taux de droit commun de 33,33% les plus values
sur cessions de titres de societes a preponderance immobiliere, contre 15%
auparavant. La FSIF souhaitait integrer les SIIC dans le cadre de la fiscalite
« in dustrielle » afin de faire beneficier ce regime d'une imposition
de 0% sur les plus-values sur cession de titres.
Au 26/11/07 Une serie d'amen dements concernant le
regime d'imposition des plus values immobilieres etait en cours de discussions
au Senat. Le senateur Philippe MARINI a reussi a faire passer une majeure
partie de ses amen dements visant a contrer les mesures annoncees dans le
projet de loi de finances pour 2008, et tout particulierement le regime
d'imposition des plus-values pour les societes a preponderance immobiliere
(SPI). Si la reforme des plus-values est a doptee, les SIIC passeront donc a
travers et verront leurs les plus-values de cession de titre pour SPI cotees
titre imposees a hauteur de 16,5 %, contre 33,33 % pour les SPI non cotees. Ces
dernieres devront en revanche acquitter le nouveau taux d'imposition a compter
du 26 septembre 2007 et non pas a compter du 31/12/07 comme cela fut propose
par M.MARINI
Les SIIC devraient par ailleurs beneficier d'autres
avantages. Ainsi, l'article 210 E (imposition a 16,5 %) est eten du aux
cessions de societes a preponderance immobiliere, quelle que soit leur forme ou
leur regime fiscal. Pour beneficier de ce regime, le ce dant doit etre
assujetti a l'IS et le cessionnaire doit pren dre l'engagement de conserver les
titres acquis pendant 5 ans.
Le regime mere/fille devient applicable aux divi den
des verses par des SPPICAV a des SIIC. En d'autres termes, les SIIC pourront
detenir des parts de SPPICAV dans des conditions fiscales
optimisees.
L'autre grand chantier pour l'ensemble des acteurs est
de faire vivre le regime, notamment en se faisant connaTtre du grand public.
Aujourd'hui 7% des actionnaires de foncieres sont des particuliers. L'un des
objectifs de la creation du regime SIIC etait d'augmenter cette participation
et de faire du compartiment immobilier l'un des acteurs de la retraite par
capitalisation a l'instar des REIT's americain pour lesquels la participation
des particuliers atteint environ 20%. Il fau dra de gros efforts de
communication afin de faire connaTtre ce regime au grand public et faire en
sorte que celui-ci ne soit pas reserve a une poignee d'inities.
Lorsque detention de plus de 5% d'une societe, aucun
imposition sur cession de titre.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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Section 2.3. BILAN ET PERFORMANCES ECONOMIQUES
2.3.1. Bilan
Bilan des 4 d ernièr es années
Apres quatre ans de mise en oeuvre, la Fé
dération des Sociétés Immobilières et Foncieres a
établi un bilan économique, fiscal et sociétal de ce
régime. Ce bilan a été réalisé a partir des
données collectées par l'Institut de l'Epargne Immobilière
et Fonciere et la société CATELLA. Ce bilan montre que l'a
doption du statut SIIC en 2003 a eu de nombreux effets positifs
majeurs.
Accroissement d e la creation
d'entreorises
En a peine 4 ans le statut SIIC a fé
déré autour de lui plus de 55 société contre a
epine 10 en 2003.
10 foncières en 2003
|
7 foncières en 2004
|
10 foncières en 2005
|
AFFIN
|
ICADE FONCIERE DES PIMONTS
|
ACANTHE DEVELOPPEMENT
|
FONCIERE DES REGIONS
|
ADC SIIC
|
ALTAREA
|
GECINA
|
ADT SIIC
|
COMPAGNIE LA LUCETTE
|
ICADE EMGP
|
HAMMERSON (anglaise)
|
CORIO (néerlandaise)
|
KLEPIERRE
|
SIIC DE PARIS
|
EUROCOMMERCIAL
|
SIIC DE PARIS 8ème
|
TOUR EIFFEL
|
PROPERTIES (néerlandaise) FONCIERE DES MURS
|
SILIC
|
WERELDHAVE (néerlandaise)
|
FONCIERE MASSENA
|
SOCIETE DES IMMEUBLES DE
|
|
|
France
|
|
MERCIALYS
|
SOCIETE FONCIERE LYONNAIS
|
|
VASTNED RETAIL (néerlandaise)
|
UNIBAIL-RODAMCO
|
|
WAREHOUSES DE PAUW (belge)
|
|
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du régime
|
24 sur 59
|
|
16 foncières en 2006
|
12 foncières en 2007 au 30
septembre
|
Les projets
|
DOCKS LYONNAIS
|
AFFIPARIS
|
IMMOBETELGEUSE
|
ANF
|
FONCIERE ATLAND
|
BLEECKER
|
CEGEREAL
|
FONCIERE DES 6 et 7e
|
COMPAGNIE FONCIERE DU PALAIS
|
|
ARRONDTS DE PARIS
|
ROYAL
|
EUROSIC
|
FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE
|
ICADE SA
|
FDL
|
FONCIERE INEA
|
MRM
|
FONCIERE PARIS France
|
GECIMED
|
RESICO
|
IMMOBILIERE DASSAULT
|
|
|
IPBM
|
MONTEA (belge) SCBSM
|
R-SIIC
|
KLEMURS
|
SEGRO (anglaise)
|
|
LUCIA
|
SELECTIRENTE
|
|
MB RETAIL EUROPE
|
SOCIETE DE TAYNINH
|
|
PAREF
|
|
|
SIICINVEST
|
TERREIS
|
|
TESFRAN
|
|
|
VECTRANE
|
|
|
ZUBLIN IMMOBILIERE
|
|
|
FRANCE
|
|
|
|
R e dvnamisation du marché d e l'inv estiss em
ent
Les investissements réalisés en France
par les foncieres ayant a dopté le régime SIIC ont changé
d'échelle, passant de 1.21 milliards d'euros en 2003 a pres de 12
milliards d'euros pour l'année 2006, représentant
dorénavant un volume égal a celui réalisé par la
totalité des autres investisseurs intervenant sur le marché de
l'immobilier tertiaire (les fonds étrangers pour
l'essentiel).
Investissements réalisés par les SIIC et
autr es Foncièr es 2003-200"
Autre Fonciere SIIC
Milliards d'€uros
|
12 10 8 6 4 2 0
|
|
14
3,81
1,21
2,06
0,6 0,52 1,01 0,99
2003 2004 2005 2006
sub : Evolutions, Changement de statut & limites du
régime
|
25 sur 59
|
|
Diversification des actifs
Il est in déniable qu'en terme de
diversification le regime SIIC a été moteur. En effet
les avantages fiscaux lies a ce regime ont permis aux SIIC une prise de
risque plus gran de en
terme de diversification. Prise de risque qui a
été recompense au vu du succés gran dissant de certaines
gran des operations d'externalisation ou de sale & lease back.
Les investissements
- dans les bureaux sont passes de 1,42 milliards d'euros
en 2004 a 3,49 milliards d'euros en 2006, soit une augmentation de
246%,
- dans les locaux d'activites ont atteint 1,6 milliards
d'euros en 2006, soit une augmentation de 727 % par rapport a 2004 (190
millions d'euros),
- dans les commerces sont passes de 190 millions d'euros
en 2004 a 1.06 milliard en 2006, soit un accroissement de 558 %,
- dans les cliniques et les maisons de retraites ont
atteints 58 millions d'euros en 2006 contre 9 millions en 2003, soit une
augmentation de 644%
- es SIIC ont investi plus de 58 millions d'euros en
2006, contre 9 millions en 2003.
- dans les hotels, ou les SIIC n'avaient jamais investi
par le passé, le montant des investissements a atteint 83 millions
d'euros en 2006.
Dans sa globalite le marche frangais a cru de 195% en
passant de 13.3 milliards d'euros en 2004 a 26 milliards en 2006. L'annee 2007
s'annongant aussi prometteuse que 2006 avec un investissement global ayant
atteint 22 milliards d'euros au 3emeT.
Répartition des Investiss ements par
activités 2004-2006
2004 2005 2006
1,42
1,47
3,49
1,6
0,83
0,53
Milliards d'Euros
|
4 3,5 3 2,5 2 1,5
1
0,5
|
|
1,06
0,74
0
0,43 0,36 0,22 0,29
0,1
0,19
Bureaux Entrepôts Activités Commerces
et
Centres commerciaux
0,58
0,09
0
Hotel
0,16
Cliniques et Maisons de retraite
Répartition du portef euill e des SIIC
(31/12/06)
Bureaux 33,4%
Projets en cours, terrains 4,7%
Commerces 22,7%
Habitation 0,9%
Cliniques 25,6%
Residences médicalisées 0,1%
Hôtels, Restaurants et
Loisirs 0,1%
Congres-exposition 2,1%
Locaux 'activités/Entrepôt s
8,1%
Locaux mixtes 2,2%
Locaux In dustriels 0,2%
Le pourcentage des ventes d'actifs realisees par les SIIC
depuis 2003 par rapport a l'ensemble des ventes d'actifs est restt quasiment i
dentique, compris entre 10% et 12%.
Au 31.12.2006 les SIIC détenaient un patrimoine
d'environ 17, 5 millions de m2.
Secteur
|
surface
|
%
|
Bureaux
|
5 808 013
|
33,4%
|
Commerces
|
3 949 642
|
22,7%
|
Congres-exposition
|
362 737
|
2,1%
|
Locaux d'activités/Entrepôts
|
1 411 007
|
8,1%
|
Locaux In dustriels
|
34 861
|
0,2%
|
Locaux mixtes
|
387 100
|
2,2%
|
Hôtels, Restaurants et Loisirs
|
21 648
|
0,1%
|
Residences médicalisées
|
13 611
|
0,1%
|
Cliniques
|
4 455 759
|
25,6%
|
Habitation
|
150 000
|
0,9%
|
Projets en cours, terrains
|
815 431
|
4,7%
|
|
* hors SIIC pan-europeennes/Patrimoine immobilier hors
parkings/L'echantillon retenu porte sur 92% de la capitalisation totale des
SIIC
Augmentation d e la Capitalisation
boursiere
La capitalisation boursière des SIIC a
progressé de fagon tres significative au cours de ces dernières
années. Elle atteint désormais 55 milliards d'euros (septembre
2007) et représentent désormais 2,5% de la capitalisation totale
de la Bourse de Paris, rattrapant ainsi leur retard relatif par rapport a la
place occupée par les acteurs présents sur les autres places
financieres européennes et internationales
Milliards d'€uros
50
40
30
20
60
10
0
13,6
47,1
16,5
55,3
1,1 2,6
0,2 0,6 1,3 1,2
9
14,7
3,3
9,1
30,7
34,5
Capitalisation Boursière 1994-2007
1994 2001 2006 2007
Capitalisation du secteur Capitalisation unitaire
Capitalisation de la Capitalisation des 5
moyenne premiere fonciere premieres fonciere
Ann6 e
|
Nombre d e foncieres Frangaise
|
Capitalisation
|
Capitalisation unitair e moyenn e
|
Capitalisation d e la premiere
|
Capitalisation des 5 premieres
|
1994
2001
|
56 29
|
13,6 16,5
|
0,2 0,6
|
1,1 2,6
|
3,3
9,1
|
|
Réforme : regime SIIC
2006
|
37 SIIC
|
47,1
|
1,3
|
9
|
30,7
|
Au 30/09/2007
|
47 SIIC frangaise
|
55,3
|
1,2
|
14,7
|
34,5
|
|
La dynamiqu e boursièr e des SIIC (milliards
d'€)
Anné e
|
Nombr e SIIC francaise
|
Capitalisation
|
% Bours e d e Paris
|
Volum e d es titres
échangés
|
2003
|
11
|
14,5
|
1,36%
|
5,5
|
2004
|
17
|
22,3
|
1,96%
|
8,6
|
2005
|
22
|
28,1
|
1,88%
|
10,1
|
2006
|
37
|
48
|
2,61%
|
16,9
|
Au 30/09/2007
|
47 SIIC
|
55,3
|
2,89%
|
30,6
|
|
Exclus SIIC paneuropéenne
Accroiss em ent des capacités d e financ em
ent
Depuis l'intro duction du statut SIIC en 2003, la
collecte de fonds propres par les SIIC est
passee de 216 millions a pres de 4,35 milliards en 2006
decompose comme suit :
- 2,790 milliards d' euros ont été l
evés suite a des introductions en bourse,
- 1,561 milliards d' euros ont été coll
ectés suite a d'autr es opérations d e marchés (emissions
en numéraire, paiements de divi den des en actions, emission
d'obligations convertibles et emissions d'obligations remboursables en
actions).
La coll ect e d e fonds propres des SIIC
Anné e
|
Coll ecte d e capitaux en M€
|
2001
|
275
|
2002
|
450
|
2003
|
216
|
2004
|
1 009
|
2005
|
2 472
|
2006
|
4 351
|
Au 30/09/2007
|
14 224
|
|
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
29 sur 59
|
|
A noter que déjà en 2005, les 3
milliards d'euros collectés globalement représentaient
plus de la moitié des fonds levés par l'ensemble des
foncieres européennes disposant d'un statut fiscal
similaire, confirmant le dynamisme du marché frangais en
Europe.
Levier fiscal
Depuis 2003, l'a doption du statut SIIC par 43
foncieres a permis de dégager un flux de recettes
fiscales supplémentaires de plus de 2,2 milliards d'euros pour l'Etat :
1,5 milliards d'euros collectés en 2003 et plus de 200
millions d'euros par an depuis lors. Chaque année
depuis 2004, la conversion des foncieres au statut SIIC permet de
générer un flux moyen de recettes fiscales de
200 millions d'euros. A ce montant s'ajoute a celui de
retombées fiscales dues aux divi den des versés par les
SIIC (1.2 milliard en 2006), ce qui est
estimé a environ 300 millions d'euros en 2006 contre 120 millions
d'euros en 2003.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du régime
|
30 sur 59
|
|
A noter que ces flux moyens ne comprennent pas la
fiscalite acquittee par les entreprises qui externalisent leurs actifs
immobiliers vers les SIIC ainsi que les droits de mutation pergus par les
collectivites locales.
L'évolution des dividendes des SIIC
Anné e
|
Nd d e SIIC
|
Mass es d es
dividendes . . .
alviaenaes en M€
|
2003
|
11
|
418
|
2004
|
17
|
814
|
2005
|
22
|
930
|
2006
|
37
|
1 134
|
Au 30/09/2007
|
47
|
1 105
|
|
2.3.2. Performances Economiques
L'immobilier s'insere economiquement entre les
actions et les obligations, c'est en partie pour cela que cette classe d'actif
attire de nombreux d'investisseur aux strategies a long terme. Par ailleurs de
nombreuses etudes ont mis en evidence le role positif de l'immobilier dans la
diversification d'un portefeuille compose de differentes classes d'actifs. Il a
ete montre que pour un investisseur souhaitant s'exposer a peu de risque, la
part optimale qui devrait etre allouee a de l'immobilier est de 15-30% (FOGLER
:1984). L'etu de de HOESLI (2000) demontre que le poi ds optimal de
l'immobilier dans un portefeuille mixte demeure relativement stable au cours du
temps pour un portefeuille a risque faible a l'exemple du marche
frangais.
De nombreuses etudes ont examine la problematique du
role de l'immobilier dans la diversification d'un portefeuille compose de
plusieurs classes d'actifs. Ces etudes ont conclu que l'investissement
immobilier permettait de re duire le risque d'un portefeuille pour un niveau de
ren dement donne ou, ce qui est equivalent, d'augmenter la rentabilite pour un
niveau de risque donne. La construction de portefeuilles optimaux necessite la
connaissance du ren dement moyen et du risque de chaque classe d'actifs, ainsi
que du degre de correlation existant entre chaque paire d'actifs. Si cette
information etait relativement difficile a evaluer dans un marche de
l'investissement frangais moribon d, ce n'est plus le cas aujourd'hui, en effet
l'immobilier frangais est devenu, et cela grace notamment a sa financiarisation
et a sa professionnalisation, un marche mature, profon d et relativement
transparent. La vitalite du
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
31 sur 59
|
|
marche et l'engouement des investisseurs pour le
marche frangais en est la preuve. Les volumes d'investissements realises depuis
quelques annees ainsi que la deman de placee temoignent de cette maturite et de
cette profon deur. Certes les perspectives de creation de valeurs par le marche
(compression des taux de ren dement) ne sont plus aussi attrayantes qu'il y a
quelques annees, il demeure neanmoins un volet de creation de valeur par la
valorisation et le developpement non negligeable.
Le regime SIIC repon d donc parfaitement aux attentes
des marches financiers par sa capacite a s'integrer dans un portefeuille
d'actifs dit mixte. Par ailleurs la specialisation de certaines SIIC par type
d'actifs ou par marche (encourage par SIIC4) permet a l'investisseur d'integrer
dans son portefeuille immobilier une notion de diversification et donc
d'exposition au risque differente.
Les introductions realisees en 2006 et 2007 ont
globalement ete un succes avec plus-values elevees sur le prix pour
- Klemurs (+ 65,8 %),
- Terrefs (+ 27,3 %),
- Selectirente (+ 16,9 %),
- SFPI (+ 12,4 %), Cegereal (+ 15,7 %),
- Wblin (+ 8,3 %).
Une etude comparative sur les placements a court,
moyen et long terme met en exergue la vitalite de l'immobilier et plus
particulierement de l'immobilier cote en comparaison a d'autres types d'actifs
(actions, obligations, or...).
Les foncieres cotees arrivent en tete sur les placements
a 1, 5, 7 et 10 ans avec respectivement une rentabilite de 61 %, 33,6 %, 24,2 %
et 21,6 %
Une secon de etude demontre la correlation de
l'immobilier cote avec la bourse sur des investissements a court et moyen terme
mais une correlation plus gran de avec l'immobilier direct sur des
investissements longs.
Par ailleurs l'analyse des indices EURONEXT IEIF SIIC
France et EURONEXT IEIF REIT EUROPE demontre une sur performance de l'in dice
frangais en 2006 (57 % contre 44,5 %)
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
|
32 sur 59
|
|
Sur 1 an, du 1 er janvi er au 31 déc embr e
2006
|
1 - Foncieres cotées (dont SIIC)
|
61,01%
|
2 - Actions frandaises (SBF 250)
|
22,72%
|
3 - Bureaux Paris
|
17,69%
|
4 - Logement Paris
|
15,49%
|
5 - SCPI (hors fiscales)
|
13,40%
|
6 - Or
|
10,79%
|
7 - Sicav monétaires
|
2,66%
|
8 - Livret A
|
2,31%
|
9 - Inflation
|
1,53%
|
10 - Sicav obligataires
|
0,29%
|
|
Sur 7 ans, du 1 er janvi er 1999 au 31 déc
embre 2006
|
1 - Foncieres cotées (dont SIIC)
|
24,21%
|
2 - Logement Paris
|
14,91%
|
3 - SCPI (hors fiscales)
|
11,59%
|
4 - Bureaux Paris
|
11,36%
|
5 - Or
|
7,31%
|
6 - Sicav obligataires
|
3,93%
|
7 - Sicav monétaires
|
2,81%
|
8 - Livret A
|
2,59%
|
9 - Actions frandaises (SBF 250)
|
2,55%
|
10 - Inflation
|
1,79%
|
|
Sur 5 ans, du 1 er janvi er 2001 au 31 déc
embr e 2006
|
1 - Foncieres cotées (dont SIIC)
|
33,61%
|
2 - Logement Paris
|
15,03%
|
3 - SCPI (hors fiscales)
|
11,65%
|
4 - Or
|
8,89%
|
5 - Actions frandaises (SBF 250)
|
8,31%
|
6 - Bureaux Paris
|
7,38%
|
7 - Sicav obligataires
|
3,58%
|
8 - Livret A
|
2,49%
|
9 - Sicav monétaires
|
2,31%
|
10 - Inflation
|
1,92%
|
|
Sur 10 ans, du 1 er janvi er 1996 au 31 déc
embr e 2006
|
1 - Foncieres cotées (dont SIIC)
|
21,58%
|
2 - Actions frandaises (SBF 250)
|
12,56%
|
3 - Logement Paris
|
12,24%
|
4 - Bureaux Paris
|
11,07%
|
5 - SCPI (hors fiscales)
|
8,74%
|
6 - Or
|
4,84%
|
7 - Sicav obligataires
|
3,87%
|
8 - Sicav monétaires
|
2,89%
|
9 - Livret A
|
2,77%
|
10 - Inflation
|
1,54%
|
|
Sources : IEIF d'apres Banque de France, CB Richard Ellis,
Euronext, Fininfo, IEIF, INSEE, OLAP, C hambre Interdepartementale des Notaires
de Paris.
08 Nov. 2007
|
Cours
|
Var. J-1
|
Sur une
|
Sur un mois
|
Var.
|
Sur 1 an
|
En 2006
|
|
(indice nu)
|
|
semaine
|
|
31/12/2006
|
|
|
Euronext IEIF SIIC France
|
2 409,15
|
-2,18%
|
-4,41%
|
-9,78%
|
-19,50%
|
-9,76%
|
57,04%
|
CAC 40
|
5 631,63
|
-0,91%
|
-1,73%
|
-3,62%
|
1,62%
|
3,56%
|
17,53%
|
|
08 Nov. 2007
|
Cours
|
Var. J-1
|
Sur une
|
Sur un mois
|
Var.
|
Sur 1 an
|
En 2006
|
|
(indice nu)
|
|
semaine
|
|
31/12/2006
|
|
|
Euronext IEIF REIT Europe
|
1 849,65
|
-2,28%
|
-6,61%
|
-12,10%
|
-27,16%
|
-20,90%
|
44,50%
|
Dow Jones Stoxx 50
|
3 735,45
|
-0,58%
|
-2,11%
|
-4,31%
|
1,03%
|
-0,11%
|
10,39%
|
|
CHAPITRE 3. CHANGEMENT DE STATUT ET LIMITES DU
REGIME
Section 3.1. LE CHANGEMENT DE STATUT
3.1.1. Les Motivations Du Changement
Une societe opte generalement pour le statut SIIC pour 2
raisons principales :
- le dispositif fiscal propre au regime
SIIC,
- la capacite, par le biais de la bourse. a lever des
capitaux pour accompagner la croissance.
Il est in deniable que la premiere motivation d'une
societe d'opter pour le regime SIIC reside dans ses avantages fiscaux. Cepen
dant, il est imperatif que la societe ait une strategie et un
business model coherent, viable et clair pour les
actionnaires.
3.1.2. Les Etapes Cles Du Changement De Statut
Le regime SIIC est un dispositif fiscal qui evite une
double imposition et qui permet une exoneration d'impot:
- sur les societes (IS) pour la fraction des benefices
nets provenant de l'activite immobiliere,
- sur les plus-values sur cession d'immeuble ou de
participation dans des personnes morales soumises au statut,
- sur les divi den des verses, En contrepartie, la
societe doit
- le paiement d'une « exit taxe » de 16.5% sur
les plus value latentes, payable sur 4 ans en 4 parts egales,
- distribuer au minimum 85% des benefices nets provenant
de l'activite immobiliere avant la fin de l'exercice qui suit leur
realisation,
- distribuer au minimum 50% des benefices provenant de
la cession d'immeubles ou de participations avant la fin du deuxieme exercice
suivant leur realisation,
sub : Evolutions, Changement de statut & limites du
regime
|
35 sur 59
|
|
- distribuer 100% des divi den des de ses filiales
ayant opte pour le regime special ou des divi den des provenant d'une autre
SIIC lorsque les SIIC concernees ont des liens de depen dance.
Il faut cepen dant, rappeler que la creation d'une
SIIC ne peut uniquement se fonder sur une approche purement fiscale. Les
avantages sont certes consequents, cepen dant les contraintes et les coOts
supplementaires engen dres par la cotation et la gestion de la structure sont
relativement importants. De plus, la gestion d'une structure cotee necessite
des competences
supplementaires dont ne dispose pas toujours un
investisseur de type fond d'investissement ou fonciere non cotee.
La SIIC est une structure qui est amenee a developper
et a arbitrer de maniere reguliere, contrairement a une structure dite
passive qui n'aurait quant-à-elle aucun interSt a opter pour
le regime SIIC. Si l'avantage recherche est uniquement
fiscal d'autres montages juri diques et fiscaux permettent d'attein dre ces
memes niveaux de fiscalite.
Le changement de statut necessite donc une toute autre
approche de la gouvernance d'entreprise, a la fois basee sur :
- un business model et une strategie d'acquisition, de
gestion et de cession integrant :
- les avantages et les contraintes du regime
- les avantages et les contraintes du marche
boursier
- une transparence accrue a destination de nombreux
acteurs dont entre autres :
- l'a dministration fiscale,
- le marche et ses differentes composantes : analystes,
agence de cotation...
- les actionnaires,
- les partenaires : banques, investisseurs
majoritaires...
Cette nouvelle « aventure » necessite un
important travail de reporting, de marketing et de communication. De plus,
evoluer dans un marche cote, c'est d'avantage s'exposer :
- a la speculation boursiere,
- a l'effet de mode,
- aux peurs et a l'irrationalite de certains
investisseurs,
- aux tentatives de destabilisation,
- aux tentatives de rachat emanant d'autres
operateurs,
L'impact de ces « menaces » est fonction du
degre d'exposition sur le marche, c'est a dire de l'importance du flottant et
de la composition de l'actionnariat. Une societe doit integrer ces menaces dans
son analyse strategique et pren dre la juste mesure de ces
dernières.
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a) Business model
Chaque SIIC developpe son propre « business
model » en fonction de criteres qui lui sont propres (actionnariat, fonds
propres disponibles, couple risque ren dement...) et de sa strategie
d'investissement de gestion et de cession.
Selon M.EMMOTT d'EUROPROPERTY CONSULTING, avec le
regime SIIC nous sommes entre dans un business model different de celui que
nous avons connu jusqu'à maintenant. Nous serions passe de «
l'asset accumulation » qui avait pour objectif la protection des
actionnaires contre l'inflation dans un environnement d'IS eleve, a «
l'active asset management » dont l'objectif est une distribution optimisee
des cash flow aux actionnaires. Nous retrouvons parfaitement cette volonte
d'optimisation et de redistribution dans les SIIC.
Toujours selon M.EMMOTT ce business model a permis une
augmentation
- de la rotation des actifs,
- des investissements en immobilier
d'entreprise,
- du divi den de et de sa regularite,
- du prix de l'action.
De plus cette nouvelle transparence fiscale permet
une amelioration de l'ANR, les analystes financiers ne prenant plus en compte
dans leur calcul une decote pour fiscalite latente, ce qui permet une
augmentation naturelle de l'ANR voir une prime sur ANR liee a la capacite du
management a creer de la valeur. Nous constatons donc l'importance du business
model dans la bonne sante du titre, il donne des indications sur la societe,
son potentiel de performance, son degre d'exposition aux risques et sur le
respect de sa strategie.
Quatre criteres principaux peuvent permettre de definir
ce business model :
- la nature du patrimoine : Classe d'actifs (bureaux,
entrepots, commerces..) et le marche (quartier central d'affaires parisien,
1ere couronne, region....)
- le degre d'exposition au risque (couple risque/ren
dement) : CMPC, ren dement moyen, ecart type...
- la strategie d'acquisition, de gestion et de
cession,
- le degre de valeur ajoutee (Operation en blanc ou en
gris, Immeuble occupe ou vide...)
- les moyens financiers disponibles : fonds propres et
niveau d'en dettement (ratios LT'...). Le regime SIIC ne limite pas les
societes dans leur appel a la dette en revanche plus elles ont recours au
credit plus elles devront arbitrer pour assurer le versement regulier de divi
den des.
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Etant enten du que l'objectif final est de verser du
divi den de (a destination des actionnaires) et de creer de la valeur pour
assurer le futur. La SIIC cherchera donc a composer un portefeuille d'actifs
qui lui permettra d'obtenir :
- un ren dement courant eleve (avec perspective
d'augmentation du au marche et a l'in dexation des loyers) avec une prise de
risque minimale,
- une forte perspective de creation de
valeur.
Dans le cadre de la politique d'investissement
immobilier, ces objectifs peuvent etre atteints par le biais de 2 leviers
:
- Levier d'exploitation : Posse der un patrimoine
exploite suffisamment important pour permettre un accroissement de la
rentabilite sans remettre en cause le reversement des divi den des,
- Levier de developpement : Realiser des operations de
type promotion immobiliere. Le risque y est certes plus important, mais les
perspectives de rentabilites le sont aussi. Ces operations doivent etre
suffisamment importantes pour generer une rentabilite supplementaire mais
limitee pour eviter de s'exposer a un risque de baisse des divi den des (env.
10% du patrimoine).
Afin de pouvoir verser un divi den de optimise et
regulier, une SIIC doit comme toute autre societe « in dustrielle »
attein dre une taille critique afin d'optimiser ces coOts d'intro duction et de
gestion. Attein dre cette taille critique lui permettra de devenir une fonciere
de marche et d'avoir ainsi interêt a posse der de l'immobilier indirect
plutôt que de l'immobilier direct. Pour ce faire cette dernière
doit :
- optimiser les coOts de gestion engen dres par sa
presence sur un marche cote (equipes chargees du reporting financier et de la
communication...). L'optimisation de ces coOts passe par une taille critique en
terme de detention d'actifs de l'ordre de 250 millions d'euros.
- ameliorer sa valorisation. La valorisation du titre
est fonction quant a elle du nombre de titres disponibles sur le marche et du
volume d'echange qui en resulte (liqui dite). Pour ce faire un flottant d'au
moins 500 millions d'euros est requis.
Une societe qui a la volonte de passer sous le regime
SIIC a 2 solutions pour attein dre ses objectifs :
- Si elle possede dejà des actifs, il est plus
interessant pour elle de racheter une coquille (env. 4 a 5 millions d'euros),
d'en modifier les statuts et d'y transferer ses actifs en s'acquittant d'une
exit tax sur les plus-values latentes de 16.5% payable en 4 fois sur 4 ans. Le
principal obstacle a cette strategie est l'investissement relativement
important necessaire des le debut de l'aventure (achat de la
structure),
- Si elle ne possede aucun actif, il est plus
interessant pour elle de se faire coter. Cette demarche etant cepen dant plus
fasti dieuse que la premiere.
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Il faut environ 4 a 5 ans pour creer une SIIC et attein
dre une taille critique et de 1 a 3 ans en ayant rachete une coquille (fonction
de la taille du patrimoine).Ces durees moyennes sont bien sur fonction des
moyens financiers et humains disponibles. La cotation proprement dite (choix
d'un PSI, redaction d'un prospectus, demarches aupres AMF,
EURONEXT...)necessite environ 3 a 6mois de travail. En revanche tout le travail
en amont depen d de la volonte de chacun et des moyens mis en
place.
La Fonciere Paris France a pour sa part opte pour la
creation d'une SIIC en creant la structure de toutes pieces, le volume d'actifs
detenus a l'heure actuelle est estime a 400 millions d'euros. FPF a pour
objectif d'attein dre 1 milliard d'euros d'actifs et 500 millions d'euros de
flottant en 2010.
La S.T.E a pris comme option de racheter une «
coquille » et d'y integrer les actifs dejà en sa possession. La
taille critique a ete atteinte en 3 ans.
Il est important pour une SIIC d'avoir l'ambition de
croTtre si elle veut que les marches, les analystes et les investisseurs s'y
interessent et donc que les titres s'echangent. Le but de ces foncieres est
d'être suffisamment grosse pour avoir :
- une augmentation consequente de la valeur de leur
patrimoine
- une augmentation de leur ANR par action a l'instar des
REIT americains qui sur du long terme presentent une prime sur ANR de l'ordre
de 15%.
b) Avantages et Inconvenients de l'introduction en
bourse
L'intro duction en bourse presente certes de nombreux
avantages mais aussi certains inconvenients qu'il convient d'i dentifier et de
pren dre en consideration prealablement a la decision d'intro
duction.
Avantag es
Les avantages de l'intro duction en bourse sont
principalement :
- un e amelioration d e la notoriete. Le seul fait de
porter a la connaissance des investisseurs l'existence de la societe peut con
duire a une appreciation du cours de l'action. En outre cet effet de reputation
peut avoir des effets positifs sur les relations entre la fonciere, ses clients
et ses partenaires.
- un e mis e a disposition d e nouveaux moyens d e
financ em ent : lors de l'intro duction ou dans le futur lors d'augmentation de
capital.
- un accroiss em ent d e la liquidite : l'intro duction
en bourse accroTt la liqui dite des titres.
- un e amelioration des conditions d e cession : l'intro
duction en bourse peut faciliter la cession du contrôle de l'entreprise
par le ou les actionnaires majoritaires a de meilleures conditions (cession aux
petits investisseurs : levier economique lie a la cession au detail). Le
contraire est aussi possible
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Inconvénients
Les inconvenients principaux sont :
- l' exposition au risque du marche. Les cours du
titre peuvent etre influences par des previsions economiques globales ou
sectorielles, des rumeurs, une mauvaise communication, un effet de mode, une
tentatives de destabilisation... ou toutes autres informations ne se rapportant
pas directement a la societe.
- la p ert e d e controle d e la societe. L'entree de
nouveaux actionnaires implique une modification du circuit de prise de decision
(assemblee generale ordinaire ou extraordinaire). Par ailleurs, l'ouverture du
capital, dans une certaine mesure, fait planer la menace d'une prise de
controle hostile. Au meme titre que les augmentations de capital qui ont pour
consequence une dissolution de l'actionnariat et donc de l'influence de
certains actionnaires sur la strategie et les prises de decision de la
societe.
- l'obligation d e transparence . Elle entraine la
divulgation d'informations aux autres societes de la place, ainsi que la perte
d'autonomie en termes de diffusion de cette information (les analystes
financiers mais aussi la presse specialisee peuvent diffuser des informations
positives ou negatives sur l'etat et le devenir de l'entreprise),
- les coUts et frais supplementaires d'introduction et d
e g estion (cf. Identification des coOts d'introduction et de
gestion). Ces derniers pouvant surpasser les benefices qui decoulent de
l'intro duction, d'o0 l'importance de la phase de preparation et de l'analyse
financiere du projet au niveau du business model
- l e risque fiscal pour l e ou les actionnaires
principaux. Le fait que la valorisation des actions de l'entreprise s'effectue
sur la base d'un prix de marche et non plus a leur valeur nominale, ce qui
augmente l'assiette d'imposition de certains actionnaires initiaux imposes sur
leur patrimoine. L'effort financier (impact sur I.S.F.) peut titre si important
pour ces actionnaires qu'ils incitent les dirigeants a renoncer a l'intro
duction en bourse.
c) Identification des coûts d'introduction et de
gestion
Le fait d'evoluer dans un marche cote engendre des frais
fixes ainsi que des coOts de gestion supplementaires, nous tenterons dans le
paragrap he ci-dessous d'identifier ces principaux coOts. Ne s'agissant la que
de reperes.
CoUt d'introduction (ticket d'entrée)
- Co-its fixes : 500 a 1 million d'euros
- Co-its variables : 3 a 5% des capitaux leves a l'intro
duction
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CoUts d e G estion
- 3 a 5% des nouveaux capitaux leves au cours de la vie
de la structure
- cotisation EURONEXT1, AMF... (R.-
1 500 €)
- 2eme Commissaire aux comptes
- Communication financiere. CoOts lies a la politique
d'information des actionnaires et aux obligations legales :
- CoOts de Communication visible :
ü agence de communication (en fonction de la taille
de la structure)
ü Site Internet
ü Frais de presse
ü convocation et tenue de l'assemblée
generale des actionnaires
- CoOts de Communication invisible :
ü Reporting (trimestriel, annuel...) ; personnel en
interne : effectif variant en fonction de la taille de la structure. Des
structures comme UNIBAILRODAMCO ou KLEPIERRE peuvent avoir 2 personnes
uniquement dé diées a la communication financiere
ü Presentations diverses, rencontre des
actionnaires (notamment par le president...)
Pour un e societe cotee autonom e d e taill e moy enn e
l' ens embl e d e c es frais generaux p eut representer jusqu'd 2 millions d'
euros, y compris les frais d e g estion lies a la cotation.
1
Euronext
Le taux des contributions se monte a un pourcentage de la valeur
des instruments financiers ac hetés, éc hangés,
présentés ou indemnisés lorsque l'opération est
réalisée sur des titres donnant ou pouvant donner accès
directement ou indirectement au capital ou aux droits de vote.
Ce taux est fixé de la manière suivante :
Flottant cumulé (€)
|
CoOt
% Mini (€) Max (€)
|
Moins de 10 000 000
|
10 000 €
|
10 000
|
|
de 10 000 001 a 100 000 000
|
0 .6%
|
6 000
|
60
|
000
|
de 100 000 001 à 500 000 000
|
0.4 %
|
40 000
|
200
|
000
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de 500 000 001 a 1 000 000 000
|
0.3 %
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150 000
|
300
|
000
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Supérieur a 1 000 000 000
|
0.1 %
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100 000
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) Preparation et Introduction en bourse
La partie business model ayant ete traitee prealablement,
nous consi dererons dans cette partie que la decision du changement de statut
et donc d'intro duction sur le marche boursier frangais a ete mOrement
reflechie et vali dee.
Pour pouvoir beneficier du regime SIIC, la societe
doit titre a dmise a la cote officielle sur un marche frangais au premier jour
de l'exercice de l'option. La cotation sur un marche reglemente frangais
n'exclut pas, par ailleurs, la cotation sur un marche etranger, qu'il soit
situe dans ou hors de l'Union Europeenne (ex : SIIC
paneuropeennes).
L'intro duction en bourse d'une SIIC ne presente pas
de specificites particulières, il s'agit d'une operation d'intro duction
boursière standard. La phase d'intro duction peu pren dre de 3 a 6 mois
en fonction de la taille de la structure et des moyens mis en oeuvre pour
celle-ci.
Preparation strategiqu
Cette phase doit permettre a la societe :
- de s'assurer qu'elle repon de aux exigences de
cotation et cela d'un point de vue juri dique et comptable : la societe doit de
ce fait:
ü titre sous la forme d'une societe par actions
(anonyme ou en comman dite)
ü presenter un historique de trois ans en normes
IFRS(1)
- d'evaluer et d'analyser les forces et les faiblesses
de l'entreprise,
- d'evaluer les moyens humains internes et externes
(motivation, competences, disponibilite, engagement...)
- d'evaluer les moyens financiers
disponibles,
(1) Dans un but de transparence et de lisibilite des
comptes des societes europeennes, la Commission europeenne a a dopte en juin
2002 un règlement imposant aux societes europeennes cotees d'etablir
leurs comptes consoli des a partir du 1er janvier 2005 selon des normes
comptables uniques : IFRS (International Financial Reporting Standard). Normes
privilegient la g justes valeurs D des actifs et non plus les "coOts
historiques valeur. Parmi la quarantaine de normes IFRS/IAS, quelques-unes
concernent plus directement l'immobilier :
- la norme IFRS/IAS 2 qui concerne la comptabilisation
des stocks
- la norme IFRS/IAS 16 qui traite des immobilisations
corporelles
- la norme IFRS/IAS 17 qui s'applique aux contrats de
location
- la norme IFRS/IAS 40 qui traite de l'immobilier de
placement
Les nouvelles normes comptables con duisent en
particulier a un traitement different pour les immeubles de placement et pour
les immeubles d'exploitation.
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- d'etablir le business model (strategie, objectifs
vises, moyens disponibles...) et le business plan (previsions d'activite et de
rentabilite de l'entreprise),
- d'evaluer et d'analyser les avantages et les
inconvenients d'une introduction en bourse sous le regime SIIC (avantages
fiscaux versus frais de cotation et de gestion...),
- et enfin d'evaluer l'attractivite de la future societe
(apres cotation) aupres des actionnaires actuels et du marche futur
(flottant)
L'introduction
Une fois l'analyse strategique realisee et vali dee, la
societe peut alors s'engager dans la preparation a l'intro duction. Cette
derniere comporte entre autres 3 phases importantes :
- le choix d'un Prestatair e d e Services d'inv estiss
em ent (PSI). Pour leur introduction, les entreprises font de plus en plus
souvent appel a un interme diaire intro ducteur qui peut titre une banque ou
une institution financiere agreee par les autorites boursières. Ce PSI
assistera la societe tout au long du processus de preparation et de
cotation.
- Ia d emand e d'introduction aux autorites boursieres.
Une deman de d'a dmission a la cotation doit titre soumise par ecrit et au
moment prevu par l'article 6301, a Euronext. En tout etat de cause au plus tard
lors du depot d'un projet de prospectus aupres de l'Autorite competente. La
candidature doit titre presentee avec le concours d'un ou plusieurs Agents
intro ducteurs (PSI). Le contenu du dossier est (c reglemente » par
EURONEXT (cf. Documentation generale EURONEXT).
- Ia redaction du prospectus : Pour toute operation
par appel public a l'epargne, la societe emettrice
doit, au prealable, publier et tenir a la disposition du public un document
destine a l'information, portant sur le contenu et les mo dalites de
l'operation, ainsi que sur l'organisation, la situation financiere et
l'evolution de l'activite de la societe, dans les conditions prevues par le
reglement general de l'AMF. Ce prospectus est soumis au visa prealable de
l'AMF.
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e) Premiers pas...et apres ? Structuration d'un
portefeuill e d'actifs
L'une des etapes cle de la structuration est le montage
d'un portefeuille qui doit se composer :
- d'actifs permettant de disposer de revenus securises.
Cette securisation des revenus peut être obtenue soit en ayant recours a
des baux long (perio des fermes), soit a la diminution du risque de concordance
des conges locataires. Cette deuxième solution necessite en revanche des
moyens humains et financiers beaucoup plus importants que la premiere. Il va
s'en dire que les 2 peuvent être appliquees.
- d'actifs ayant de fortes perspectives de valorisation.
(reserve fonciere, restructuration, analyse precise des baux afin de valoriser
les augmentations de loyers connus mais non appliquees, affiner la gestion,
planifier les travaux...).
La composition de ce portefeuille doit au prealable
s'inscrire dans une strategie d'allocation d'actifs avec une repartition
permettant une maximisation des loyers, une optimisation des depenses et cela
tout en maintenant le couple risque/ren dement a un niveau admissible (Cf.
business model). La diversification des revenus et l'assemblage d'un
portefeuille coherent et de qualite trouve ici toute son
importance.
Grandir sans prendr e trop d e risqu es
Une croissance saine passe par une maTtrise des coOts
de gestion et une prise de risque calculee, notamment en ce qui concerne les
actifs risques ou de type promotion, qui sont certes plus remuneratrices mais
qui presentent plus de risque et necessitent des investissements
importants.
Afin d'optimiser ses coOts de gestion et ce des la
creation de la SIIC, une societe comme la S.T.E a opte pour un partenariat avec
une societe d'asset management en integrant dans la remuneration de celle-ci
des stocks option. Ce qui lui a permis de pouvoir distribuer du divi den de a
ses actionnaires des le debut de l'aventure.
En vitesse de croisiere les nouvelles acquisitions
pourront etre financees soit par des ressources internes, limitees au vu des
contraintes de redistribution des benefices et des plus-values, soit par
augmentation de capital ce qui permet entre autres :
- de degager une ligne de credit pour assurer la
croissance,
- de diluer l'actionnariat et par la meme occasion de
beneficier d'une meilleure autonomie de l'equipe dirigeante (un actionnaire
posse dant plus de 30% des actions peut etre genant pour le staff)
La croissance ne doit pas etre une fin en soi, cette
derniere doit imperativement etre menee en prenant en compte les moyens
disponibles et en respectant le business model.
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Communiqu er, communiqu er et...communiqu
er
Trop de communication tue la communication, dans le cas
des SIIC cela devient « peu de communication tue la cotation
».
Pour qu'un titre soit en bonne sante, il est important
que l'environnement dans lequel évolue la SIIC soit confiant et soit au
fait de la politique et des actions menées par la société.
Pour ce faire une SIIC doit mettre en place une politique de communication
spécifique et a destinations des différents acteurs du
marché. Pour ce faire cette dernière dispose de nombreux vecteurs
de communications pouvant s'appuyer, en fonction des moyens, sur des services
communication en externe.
Section 3.2. LIMITES DU REGIME
3.2.1. Introduction
Comme precise plus haut, le regime SIIC s'inscrit
dans une approche « d'active asset management » dont l'objectif est
une distribution optimisée des cash flow aux actionnaires et non plus
« d'asset accumulation » qui avait pour objectif la protection des
actionnaires contre l'inflation
Le statut SIIC a permis une augmentation
- de la rotation des actifs,
- des investissements en immobilier
d'entreprise,
- du divi den de et de sa regularite,
- du prix de l'action,
Le changement de statut entraine donc un changement
de stratégie en ce qui concerne le business model mais aussi au niveau
du business plan. Cette partie a pour objectif de determiner l'impact du
changement de regime sur la politique d'acquisition, de gestion et de
cession.
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3.2.2. fiscalite & redistribution
Pourquoi creer un e SIIC quand un montage fiscal p erm
et d'att eindre l e m6m e niveau d fiscalite ?
Le regime SIIC est un dispositif fiscal qui evite une
double imposition, au niveau de la societe et au niveau de l'actionnaire. Cette
double fiscalite est souvent contournee par le biais de divers montages fiscaux
(Luxembourg, Danemark, Pays bas...). Le but de ces derniers etant de permettre
aux clients de ces fonds de beneficier d'une neutralite en terme de fiscalite
sur les societes et de limiter au maximum l'impact de cette derniere sur leur
propre fiscalite. Ces montages complexes a la limite de l'abus droit pour
certains, sont relativement risques pour les investisseurs frangais qui
souhaitaient etre presents sur le marche national.
De plus les modifications de certaines conventions
fiscales ont pour consequence d'ameliorer l'attractivite des SIIC. Ce regime
repon d en effet parfaitement a cette attente de neutralite fiscale, au niveau
des societes et devrait dans les annees qui viennent encore se developper un
peu plus grace a cela.
Et si l e regime SIIC etait remis en cause par les
politiqu es ?
Un risque de retournement est certes possible, cepen
dant ce dernier ne semble pas envisageable a l'heure actuelle et cela pour
plusieurs raisons. Le regime SIIC est avant tout base sur argument economique
d'interet general economique. Ce regime repose en effet sur la volonte des
pouvoirs publics de structurer le marche immobilier cote et de mettre a
disposition du public un nouvel outil d'epargne. De plus, le regime a permis
:
- de structurer l'in dustrie
immobilière,
- de promouvoir l'investissement de type (c in dustriel
» versus l'investissement dit passif,
- de developper des operations de promotion financees
par des professionnels de l'immobilier (UNIBAIL, EUROSIC, STE...) et non pas
uniquement par les banques,
- de limiter la prise de risque des etablissements
bancaires par des contraintes de redistribution propre aux SIIC (le bon sens
veut que ces dernieres aient un LT' de l'ordre de 50%) ainsi que des levees de
fonds boursiers qui permettent un auto financement partiel ;
- de renforcer la presence d'acteurs
nationaux
- d'augmenter des rentrees fiscales la o0 auparavant les
montages juri diques permettaient a certains acteurs d'y echapper.
Ce qui eloigne un peu plus le spectre d'une remise en
cause de ce dernier
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Cette instabilité juri dique et fiscale tres
bien connue dans l'immobilier rési dentiel explique entre autre la
faible présence des institutionnels dans le secteur rési dentiel.
Il n'est donc pas envisageable a l'heure actuelle d'imaginer un retournement de
situation.
Assisterons-nous dans les mois ou les années
qui viennent a l'intégration d'un risque fiscal dans les primes de
risque des SIIC ou a l'intégration une ligne provision pour risque
fiscal au niveau des cash flow ? Pour l'instant ce n'est vraisemblablement pas
le cas, est-ce bon signe ?
3.2.3. Business Plan
a) Acquisition
Un investiss em ent p eut-il exclusiv em ent etre
basé sur un dispositif fiscal ;
Le régime SIIC contraint les
sociétés qui optent pour ce statut a adopter une approche in
dustrielle avec une projection a long terme. Cette approche in dustrielle de
l'immobilier ne permet pas a ce jour d'aborder le volet acquisition sous un
volet purement spéculatif en ayant comme simple finalité
l'acquisition d'un bien sous levier fiscal voir aussi financier pour maximiser
le ren dement. Cette approche ne correspond définitivement pas au
business model d'une SIIC. Il est par ailleurs utile de rappeler que lors
d'opérations d'externalisation, la SIIC s'engage a conserver le ou les
actifs pour une
durée minium de 5 ans. La politique d'une SIIC
doit titre basée sur une visibilité des revenus avec comme
objectif le versement régulier de divi den des.
L'abs enc e d e limit e dans l e recours a la d ette r
eprés ente- ell e un risque ?
L'immobilier est une classe d'actifs ayant une
durée de vie et un ren dement limité. Par ailleurs l'effet levier
doit titre limité s'il y au ne volonté de distribution de divi
den des issus de pro duits récurrents que sont les loyers. Un effet
levier supérieur a 50% ne permet pas de garantir une distribution stable
et (c sécurisée » de divi den des. Une LTV nettement
supérieure a 50% nécessiterait une plus gran de rotation des
actifs et donc des arbitrages, ce que ne permet pas le marché frangais a
l'heure actuelle. Dans le cas contraire, se poserait donc pour cette SIIC la
question de la reconstitution de son portefeuille. Rappelons tout de mtime que
contrairement a des pays comme les Pays-Bas, la Belgique, la
Grande-Bretagne ou l'Allemagne, le régime SIIC frangais ne limite pas
les sociétés dans leur effet levier
La multiplication des SIIC p eut- ell e
déstabilis er l e marché ? Les SIIC, du fait d e c ertain es
dispositions fiscal es, p euvent- ell es acquérir un actif pour un prix
supéri eur a c elui du marché et c e par l e simple biais du
levier fiscal ? La multiplication d e c e type d e véhicul e p eut-il
tirer les prix vers l e haut et l e cas échéant etre un facteur
aggravant d e compression des taux ?
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Le mouvement haussier des investissements avait
déjà débuté peu avant l'arrivé du
régime SIIC en 2003. En analysant les volumes investis durant ces
dernières années nous nous apercevons que ces derniers ont
progressés de 36 %, entre 2000 et 2001 et de 66% entre 2005 et 2006. En
parallele le marché européen a quant a lui progressé de 47
% sur cette dernière pério de, passant de 154 a 227 milliards
d'€uros. Ce mouvement haussier ne trouve donc pas son origine dans la
création du régime SIIC même si ce dernier a permis sans
aucun doute de re- dynamisé le secteur. Selon M.FAURE JARROSSON, il
semblerait que ce soit le développement du marché qui ait
propulsé les investissements SIIC et non l'inverse. Il est en revanche
in déniable que les statut SIIC est permis un développement de la
diversification des actifs.
Montants investis en France milliards
d'E
|
Année
|
Progression
|
9,1
|
2000
|
|
12,4
|
2001
|
36%
|
11,4
|
2002
|
-8%
|
13,0
|
2003
|
14%
|
13,4
|
2004
|
3%
|
15,7
|
2005
|
17%
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26,0
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2006
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66%
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Montants investis en Europe milliards
d'E
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Année
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Progression
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154,5 227,0
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2005 2006
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47%
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Le statut SIIC a surtout permis d'accentuer la
présence d'investisseurs « nationaux » sur le marché
frangais et notamment a partir de 2005/2006. Durant cette pério de, tous
les investisseurs étrangers ont vu leur quote-part d'investissement
baisser :
- Américains : 21% en 2005 contre 18% en
2006
- Anglais : 10% en 2005 contre 7% en 2006
- Alleman ds : 13% en 2005 contre 5 % en
2006
- Moyens orientaux : 8% en 2005 contre 5% en
2006
Les investisseurs nationaux sont quant a eux revenus sur
le devant de la scene avec une part des investissements passant de 35% en 2005
a 53% en 2006.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du régime
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L'impact du regime SIIC sur les taux d'actualisation
n'est pas reellement quantifiable, il serait mensonger d'affirmer que le regime
n'a eu aucun impact sur les ces derniers, il est en revanche possible d'avancer
que cet impact est relativement faible au regard de l'influence :
- des taux de credit faibles (du moins jusqu'en ao0t
septembre),
- de la bonne sante economique mon diale et de la masse
de capitaux prêts a s'investir dans l'immobilier francais.
- de la concurrence entre les investisseurs et de la
compression de la prime de risques
D'un point de vue acquisition, il est vrai que les
SIIC beneficient d'avantages fiscaux non negligeables, mêmes si de
nombreuses contraintes viennent contre-balancer de maniere relative
l'interêt de ces derniers.
Lors d'une operation d'acquisition, une SIIC a 2 leviers
financiers sur lesquels elle peut s'appuyer pour proposer la meilleure offre
:
- Absence d'IS et de taxe sur plus value de cession :
Impact sur le prix d'achat
- Taux re duit (16,5%) au benefice du ce dant
conformement a l'article 210 E , s'il s'agit d'une externalisation : Impact sur
la fiscalite du ce dant.
Bien que sujet a certains montages fiscaux, un fond
d'investissement en concurrence avec une SIIC sur une operation
d'externalisation devra payer plus cher l'acquisition de l'actif, ceci afin de
compenser l'avantage fiscal beneficiant au ven deur (article 210 E). En
revanche sur des operations de cession standard (hors externalisation) les
montages fiscaux de certains fonds d'investissement peuvent concurrencer le
dispositif fiscal du regime SIIC.
Cepen dant bien que presentant certains avantages
comme l'absence de fiscalite sur les loyers et les plus values de cession, il
est important de rappeler qu'il existe aussi de nombreuses contraintes, en
terme de
- structuration juri dique : societe
par actions cotees sur un marche reglemente ( demarche aupres de l'AMF, normes
comptables...)
- structuration financiere capital social est au minimum
de 15 millions d'euros
- redistribution : distribuer au minimum 85% les
benefices nets provenant de l'activite immobilière avant la fin de
l'exercice qui suit leur realisation, distribuer au minimum 50% les benefices
provenant de la cession d'immeubles ou de participations avant la fin du
deuxième exercice suivant leur realisation. Ce qui a pour consequence
une reduction des ressources financieres disponibles et une multiplication
d'augmentations pour repon dre aux objectifs de
developpements.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
du regime
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- de transparence et de communication, contrairement a
un fond d'investissement qui peut avoir une politique d'investissement
discretionnaire,
- de fiscalite et de gestion : consommateurs de moyens
financiers et humains. Une SIIC necessite en effet beaucoup de fonds pour un
faible retour sur
investissement imme diat. C'est d'autant moins de liqui
dite a investir dans les acquisitions ou le developpement.
L'article 210 E beneficie aux SCPI et aux foncieres, a
elles d'en faire la deman de.
b) Gestion Des Actifs
G estion et divid end es
Les regles de redistribution instituees par le regime
oblige une SIIC, d'un point de vue gestion, a :
- être plus rigoureuse,
- maximiser les revenus : Cela passe par une analyse
fine des baux et par un travail de collaboration avec les property manager afin
de s'assurer que l'ensemble des in dexations a ete realise que les baux
arrivant a terme ont ete renegocies, que les loyers encaisses sont en parfaite
a dequation avec ceux integres dans le business plan....,
- optimiser les depenses : s'assurer de la bonne
repartition des charges, optimiser les coOts de maintenance et de consommations
energetiques, prevoir des plans de travaux a 5 (plan pluriannuel) et 15 ans
(GE/GR)...,
- eviter les pieges comptables (amortissement....) :
s'assurer de la bonne gestion des flux, controler les amortissements et les
valeurs d'expertises...,
- d'être attentive au marche et aux variations de
cours afin de les compren dre, de les anticiper et si possible de les
corriger...
Le regime SIIC a certes permis a l'immobilier de se
rapprocher un peu plus de la finance mais para doxalement l'aspect gestion
operationnelle n'a jamais ete aussi important (a l'exception des perio des de
crise). En effet pour maximiser les revenus et optimiser les depenses, il est
primordial d'avoir une gestion fine et dynamique en etroite collaboration avec
tous les acteurs du processus (Property et Facility manager...).
Se pose neanmoins la question de l'impact de la
politique de redistribution sur la gestion et plus particulièrement de
la preeminence du divi den de sur l'investissement. Il est vrai que pour les
actionnaires le statut SIIC peut être moins favorable en terme de
distribution compare a d'autres regimes etrangers. En effet, les divi den des
distribues dans le cadre des SIIC le sont sur le resultat social, c'est a dire
apres amortissement. Le but de l'amortissement etait initialement de creer des
charges comptables permettant de minimiser l'impot et donc d'augmenter le
resultat distribuable.
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du regime
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Dans la mesure ou le regime SIIC institue une
exoneration d'IS, les amortissements ne representent plus selon certains
actionnaires qu'une « confiscation » de divi den de. Il faut cepen
dant retenir qu'une distribution de divi den des ne tenant pas compte des
amortissements penalise les forces vives de la societe et ne permet pas de
reconstituer du patrimoine. Le versement de divi den de du fait du regime
actuel ne penalise donc pas l'investissement. Se pose cepen dant la question du
calcul du montant l'amortissement et de l'impact de l'IAS40 et la « Fair
Market Value » sur ce dernier ?
Gestion & creation de valeur
Dans notre cas la notion meme de divi den de est
intimement liee a celle de creation de valeur , en effet plus une societe
distribue du divi den de plus elle se prive de moyens pour creer de valeur et
assurer son avenir.
C'est d'ailleurs l'une des raisons pour laquelle les
SIIC evitent de trop faire appel a la dette, cela les obligerait pour respecter
leurs engagements de redistribution, a arbitrer de maniere reguliere, processus
relativement ardu au vu de la difficulte a reconstituer un
portefeuille.
Il existe en immobilier 2 types de creations de valeur
:
- la premiere liee a la compression des taux et a
l'evolution de la cotation, (creation de valeur « papier
»),
- la secon de liee a la rotation des actifs (arbitrage
des actifs arrives a maturite) et aux operations de valorisation et de
developpement,
La premiere est une creation de valeur « papier
», perverse car volatile et correlee a la bourse et non aux revenus
emanant du ou des actifs (evolution des taux de capitalisation, comportement du
marche boursier, decote, prime...). La secon de quant a elle est consi deree
comme la seule « vrai » creation de valeur (in dustrielle). Cepen
dant la financiarisation de l'immobilier est telle qu'il est impossible de
faire abstraction de la premiere d'autant plus lorsqu'il s'agit d'une structure
cotee en bourse. La compression des taux d'actualisation, l'argent peu cher et
la quantite de capitaux disponibles sont les principaux facteurs de creation de
valeurs et donc d'augmentation des prix que nous avons connu ces derniers mois.
Cepen dant la « crise estivale des subprimes » a permis d'entamer une
phase de reequilibrage ayant pour consequence une augmentation des taux
d'interet et un retour a des primes de risques plus raisonnables. Cette
situation bien que critique a bien des egards permettra sans doute d'assainir
le marche, de stopper la speculation a outrance et de revenir a des fon
damentaux plus sains. Il semblerait en effet que le marche se retourne a
nouveau vers une situation ou la creation de valeur principale sera
:
- de type in dustrielle (gestion, valorisation et
developpement)
- base sur la valeur « travail »
(valorisation, developpement, arbitrage, gestion...)
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c) Cession
Les contraintes principales du statut SIIC en terme de
cession concernent
- la durée de detention minimum pour les actifs
issus d'opérations
d'externalisation. La SIIC s'engage a conserver l'actif
pour une durée d'au moins cinq ans, sous peine d'une amen de
égale a 25 % de la valeur de cession du bien.
- l'influence des actionnaires dans la politique de
cession. Cette pression des actionnaires sur la politique de cession d'une SIIC
peut se manifester de 2 maniere.
ü La premiere est liee a l'annonce faite par une
SIIC de proceder a des arbitrages sur certains actifs. En cas de renonciation a
ces arbitrages pour une raison quelconque : prix de reserve non atteint,
situation nouvelle necessitant de repenser la politique de cession...il est
possible que certains actionnaires « imposent » a l'equipe dirigeante
de proceder tout de meme a ces cessions. De telles situations peuvent influer
sur le prix, notamment si l'information venait a etre divulguee aux autres
operateurs du march5.
ü Lors de période de turbulence comme celle
que nous connaissons actuellement. Certains actionnaires peuvent titre pris de
panique et « imposer » a l'équipe dirigeante de se
désengager de certains actifs. Il est aussi possible que ces mêmes
actionnaires « liqui dent » leurs actions et influent de ce fait sur
le cours du titre.
Que ce soit les strategies d'acquisition, de gestion ou
de cession, la faiblesse reste la gouvernance d'entreprise dans une structure
detenue par des tiers.
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CHAPITRE 4. CONCLUSION
Depuis sa creation en 2003, le regime SIIC n'a cesse
d'evoluer et cela afin de s'a dapter aux contraintes et aux besoins du
marche.
Ce dernier n'avait pas la pretention d'être un
regime parfait des sa creation au contraire il s'inscrivait dans une demarche
d'evolution, d'a daptation aux contraintes et aux besoins du marche ainsi
qu'aux interêts economiques globaux. Là est tout l'interêt
du regime, son a daptabilite et sa capacite a repon dre aux attentes du moment.
Là ou l'instabilite juri dique et fiscale rebute les investisseurs, le
caractere mouvant du regime les a attires. Avec plus de 55 SIIC en 2007 contre
10 en 2003, le compartiment immobilier frangais a ete l'un des plus dynamique
en terme de creation d'entreprise. Les actionnaires et les dirigeant de ces
SIIC ne se sont pas trompes, avec un volume d'investissements de 1.21 milliard
d'euros en 2003, les investissements realises par des SIIC ont represente 12
milliards d'euros en 2006 soit la moitie du total des investissements realises
en France, a cette perio de (26 milliards d'euros). La capitalisation
boursière de ce compartiment a bon di de 16.5 milliards en 2001 a 55
milliards en 2006, soit environ 2.5% de la bourse de PARIS.
D'un point de vue purement financier l'aventure SIIC a
ete jusqu'a present un succes. Cette reussite n'a cepen dant pas ete que
commerciale, le regime SIIC a aussi permis une acceleration des politiques de
diversification. La recherche de ren dement eleve ainsi que les avantages
conferes par l'article 210 E ont dope les cessions realisees par des
utilisateurs et par la meme occasion permis aux SIIC d'investir dans actifs non
conventionnels : hotels, cliniques, enseignes specialisees...et peut etre
bientot les universites, les prisons, les hopitaux. La marge de manoeuvre etant
au demeurant encore importante. Quan d 75% de l'immobilier americains est
detenus par des institutionnels, cette proportion tombe a 25% pour la France.
Quan d aux Etats unis ou les REIT crees dans les annees 60 sont detenus a
hauteur de 20% par des particuliers, la proportion en France s'estime autour
des 7%.. Un enorme effort de communication doit donc etre realise aupres
:
- du grand public
- des gestionnaires de patrimoine,
- de la presse economique et financiere en
general
afin de permettre a ce nouveau vehicule d'epargne de se
democratiser. La volonte affichee de l'Etat de favoriser ce type d'epargne
ainsi que les modifications apportees par SIIC4 en matière de dispersion
du capital (flottant minimum 15%, detention par un seul actionnaire
< 60%) abon dent d'ailleurs en ce sens.
Nous avons prece demment aborde le bilan des SIIC a
travers leur volet economique. Ce bilan bien que positif ne doit pas occulter
les difficultes que represente le changement de statut. Il est important de
retenir qu'une SIIC est avant tout une societe cote et qu'a ce titre la
preparation a la cotation ainsi que l'analyse strategique qui la precede sont
des etapes cruciales.
La motivation d'une fonciere a adopter le regime SIIC ne
peut donc etre que fiscale. D'autant plus que les coOts :
- d'intro duction :R., 1
million d'€ + 3 a 5% des capitaux leves ou de rachat d'une coquille : 4 a
5 millions d'€uros,
- de gestion : R-: 2 millions
d'€uros de frais de gestion pour une societe (c MIDCAP » + 3 a 5% des
nouveaux capitaux leves.
sont relativement elevee et que la gestion d'une societe
cotee est lourde et necessite de nombreux moyens humains ainsi que des
competences specifiques.
Les differents avantages fiscaux doivent de ce fait
titre nettement superieurs aux coOts supplementaires engen dres par une
cotation sur le marche boursier. Une societe doit donc se preparer a cela et
pren dre conscience des differents changements qui vont l'affecter de maniere
durable. Elle doit pour cela mener une analyse structurelle afin d'i dentifier
ses forces et ses faiblesses ainsi que les elements moteurs et les freins a une
introduction boursière. Dans un second temps l'analyse strategique, et
la preparation a l'intro duction con ditionneront la reussite de cette nouvelle
aventure.
En outre les coOts d'intro duction et de gestion etant
relativement eleves, la societe devra etre en mesure de demarrer cette nouvelle
aventure tout en remunerant ces actionnaires, ceci afin de conserver son
attractivite des les premiers echanges de titres. Il convient en outre d'avoir
une approche globale qui permette a la societe une transformation en douceur
ainsi qu'une croissance lui permettant de rapi dement attein dre une taille
critique a la fois en terme de detention d'actifs (minimum 250 millions) et en
terme de flottant (environ 500 millions). Ce qui lui permettra d'optimiser ses
coOts de gestion.
Un autre objectif devra etre poursuivi par la societe en
terme de croissance, elle devra attein dre une taille lui permettant de
diminuer le risque d'Offre Publique d'Achat notamment dans le cas ou le
flottant serait relativement important comme pour UNIBAIL RODAMCO : 14.7 M ds
pour un flottant de 100% ou la S.T.E : 640 millions d'euros de capitalisation
pour un flottant de 75%. Cette taille serait estimee aux environs du milliard
d'euros de capitalisation.
Le business model en sera lui aussi mo difie, une SIIC
est une structure lourde en terme de gestion et qui du fait de sa cotation est
amenee a developper et a arbitrer de maniere regulière, contrairement a
une structure dite passive qui n'aurait quant-a-elle aucun interSt a opter pour
le regime SIIC.
slid : Evolutions, Changement de statut & limites
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Hormis l'aspect financier de la chose, le changement
de statut necessite un changement de mentalite a l'interieure même de
l'entreprise. Ce changement necessite en effet d'a dopter une approche plus
transparente de la gouvernance d'entreprise, envers les actionnaires et l'a
dministration fiscale mais aussi envers le marche et ses differentes
composantes (analystes, banques, investisseurs, actionnaires
minoritaires...Cela necessite un enorme travail de reporting, de marketing et
de communication. De plus, evoluer dans un marche cote, c'est d'avantage
s'exposer :
- a la speculation boursiere,
- a l'effet de mode,
- aux peurs et a l'irrationalite de certains
investisseurs,
- aux tentatives de destabilisation,
- aux tentatives de rachat emanant d'autres
operateurs.
Nous l'avons donc bien compris la transformation en SIIC
necessite une adhesion de l'ensemble des composantes de l'entreprise ainsi que
des ses partenaires, un business plan et une approche de la gouvernance
d'entreprise differente.
Nous avons partiellement aborde l'avenir du regime et ce
par le biais de la democratisation de ce dernier aupres des epargnants, des
marges de manoeuvre liees a la proportion d'epargnants dans les SIIC en
comparaison avec les REIT americains (7% contre 20% aux USA) ainsi que du
potentiel lie a l'externalisation du patrimoine frangais (25% de proprietaires
institutionnels contre 75% aux USA). Pour terminer nous traiterons
:
- de l'impact de la crise des subprimes sur les
SIIC,
- de l'OPCI en tant que vehicule complementaire et
concurrent
- de l'avenir du regime en Europe et notamment la
creation d'un statut europeen
Nous l'avons constate, le bilan du regime SIIC est
positif, cepen dant l'avenir semble moins favorable a ce dernier et ce pour les
raisons economiques que nous connaissons. Il y a aura certainement moins de
creation de SIIC dans l'avenir notamment a cause de ce contexte financier moins
favorable mais aussi a cause d'une desaffection liee au repricing des banques
suite a la crise americaine dite des "subprimes". Il semblerait tout de
même que ralentissement actuel se prolonge même si cette crise des
(c subprimes » n'affecte pas reellement les investisseurs longs. Un
assainissement du marche est donc a prevoir et il semblerait que l'avenir soit
fait de concentration ayant pour principal objectif d'attein dre la taille
critique aborde prece demment.
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De plus l'arrivee des OPCI pouvant etre presentees, et
ce a juste titre comme un vehicule
concurrent est aussi un vehicule complementaire. En
effet ce nouveau vehicule peut etre presente comme un concurrent de la SIIC
avec neanmoins quelques limites dont :
- son manque de liqui dite, l'OPCI est de part sa
structure plus liqui de que la SCPI, elle n'aura cepen dant jamais la liqui
dite que confere la bourse.
- sa limite dans l'appel a la dette, les SIIC n'etant
pas limitees en terme de LTV,
- son caractere tres « franco frangais » en
terme d'investissement. L'OPCI se prate tres mal a des operations pan
europeennes (FDR/BENI STABILI, UNIBAIL/RODAMCO...) meme si elle a la
possibilite d'investir une partie des fonds sur un marche etranger.
En revanche l'OPCI peut proce der a des investissements
plus diversifies que ceux des SCPI :
- 60% des encours seront places dans des immeubles
(contre 95% pour les SCPI),
- 10% devront etre conserves en liqui dites,
- les 30% restant pourront se placer en immeubles ou en
valeurs liees ou non a l'immobilier. Et de ce fait peut aussi titre consi deree
comme un vehicule complementaire est ce :
- en devenant un vrai marche secon daire de la pierre
papier (notamment avec l'arrivee de « pierre-papiers » issues des
contraintes SIIC4),
- en prenant des participation dans des SIIC
investissant a l'etranger.
Les SIIC et les OPCI peuvent donc se concurrencer mais
se presentent d'avantage comme des pro duits complementaires s'inscrivant dans
des strategies differentes notamment en terme
d'investissements et de prises de participations a
l'etranger.
L'avenir des SIIC est aussi favorise par l'engouement
qu'elles provoquent aupres des investisseurs etrangers qui obtiennent ainsi
l'acces a
- un vehicule d'investissement fiscalement
avantageux,
- a des societes specialisees et donc a des
portefeuilles d'actifs diversifies,
- a un management professionnel local.
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L'internationalisation de l'immobilier en terme
d'investissements ou de prises de participations dans des
sociétés nous amene a nous interroger sur l'existence future d'un
régime SIIC européeni1) et sur les liens pouvant
exister entres des SIIC européennes (prises de participation, montage de
structures communes...). La volonté de créer ce régime
commun est réelle cepen dant l'ensemble des acteurs européens
sont confrontés aux barrieres juri diques (pb d'harmonisation des regles
juri diques au sein de l'union européenne)et fiscales (localisation du
pays d'imposition, fiscalité des flux transfrontaliers...). Une
harmonisation des régimes par les états est pour l'instant
écarté, celle ci ayant vraisemblablement pour conséquence
un nivellement par le bas. Pour terminer, Il semblerait donc que
l'harmonisation par le contentieux soit une nouvelle fois de mise.
(1) Pour rappel la
création du régime S.E (Société Européenne)
a mis plus de 30 ans a se mettre en place.
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régime
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ANNEXES
Interviews :
M.DELATTRE : BNP PARIBAS REIM
M.DUMORTIER : FSIF et FONCIERE PARIS FRANCE
M.FAURE JARROSSON : Consultant
M.INSH : STE
M.KELBERG : FSIF
M.LINNEY : HENDERSON GLOBAL INVESTORS
Conferences
RICS : Les SIIC sont chics ?
I & P : Vers une SIIC européenne
DESUP Immobilier d'Entreprise : Le regime
SIIC
Bibliographi e
Bilan des SIIC, FSIF
Actifs immobiliers, un univers en expansion, juin 2007,
Guy MARTY
Analyse economique et allocation d'actifs : une autre
vision des risques immobiliers, septembre 2004, Guy MARTY
Avenue de la pierre papier, juin 2007, Guy
MARTY
Immobilier en bourse :les vertus d'un portefeuille
international, septembre 2007, Pierre SCHOEFFLER (reflexions immobilieres -
IEIF)
Immobilier : une classe d'actifs de style «
performance absolue », f5vrier 2007, Pierre SCHOEFFLER (reflexions
immobilieres - IEIF)
Les SIIC face a l'externalisation, juin 2004, Patrick
JEANJEAN et Lionel PANCRAZIO (reflexions immobilieres - IEIF)
L'externalisation immobiliere, avril 2004,
DTZ-ENTIAL
Chiffres, indices, comparatifs de placements et
performances, septembre 2007, IEIF
sub : Evolutions, Changement de statut & limites du
regime
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Les placements sur longue perio de, juillet 2007, Etude
IEIF
Le marche de l'investissement, 2007, CBRE Le marche de
l'investissement, 2006, CBRE La lettre de l'immobilier, octobre et decembre
2006, avril 2007
Les chroniques du club (societe generale), juin 2005,
Herve MONET
Le marche de l'investissement en France en CC et en PAC
depuis juin 2006, juin 2007, Christopher WICKER
Les OPCI, site Internet pierre papier
Les SIIC, site Internet pierre papier
Immobilier : le bilan des SIIC, decembre 2007, Christine
DARIC (les Echos)
Articles divers business Immo
Et les reformes en cours...Les delices du regime SIIC,
octobre 2006, GIDE LOYRETTE NOUEL Les societes
d'investissements immobiliers cotees (SIIC), juin 2006, Anne
MALFILATRE
L'immobilier et la Bourse : Evolutions et perspectives,
mai 2006, Michel VARALDO (revue Echanges) SIIC : Pourquoi les cours
baissent-ils ? , Pierre Papier
L'immobilier dans les societes du CAC 40, avril 2005,
Etude en bref(IEIF)
"Le ralentissement de la hausse des prix dans
l'immobilier est une bonne chose pour le marche", octobre 2006, Nathalie PAUL
(LA TRIBUNE)
Societes d'investissement immobilier cotees (SIIC) :
valeur et prix : deux notes, Laurent BATSCH
Stricto Sensu - Actualite fiscale, Janvier 2007, cabinet
d'avocats TAJ L'Actualite de la Fiscalite, juin 2006, BAKER &
MackenZie
Fonciere non cotee : adopter le regime SIIC. ?, Octobre
2006, Xavier NOBECOURT & Jade ZOGHAIB
Role de l'immobilier dans la diversification d'un
portefeuille, decembre 2000, Martin HOESLI
Finance d'Entreprise (6eme edition), Pierre
VERNIMEMN
Le statut SIIC et ses effets sur l'immobilier cote, 2005,
Sebastien HUET
SIIC/REIT Europeenne, novembre 2007, Alec EMMOTT
(Europroperty Consulting) Vers une SIIC europeenne ?, Octobre 2007, Edouard
VITRY (Simmons & Simmons)
slid : Evolutions, Changement de statut & limites du
regime
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