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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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Le cas des occupations temporaires

Si la gestion budgétaire du foncier est un volet crucial d'une opération de renouvellement en milieu urbain, il faut aussi se pencher sur l'approche opérationnelle que l'on désire mettre en place. Est-il besoin de la rappeler, le renouvellement urbain est différent d'une opération de construction, car il s'étale sur un temps long, ponctué de périodes de constructions et d'aménagement d'espaces publics, mais aussi de périodes en creux, pendant lesquels les traces de la transformation du quartier sont moins visibles. Entre l'acquisition d'une parcelle et sa réaffectation, il subsiste souvent un temps pendant lequel le terrain ou le bâtiment n'est plus affecté à un usage. Aussi, que l'ambition du maître d'ouvrage soit de détruire ce qui a été estimé comme n'étant plus réutilisable pour développer un programme immobilier nouveau (logements, bureaux, équipement public), ou de transformer le bâti afin d'en modifier l'usage (un entrepôt transformé en halle accueillant des cellules artisanales par exemple), les délais techniques et administratifs ouvrent une fenêtre de temps pendant laquelle il ne se passe rien. Cette fenêtre, nous pouvons l'approcher de deux manières différentes : nous pouvons la murer et rendre inaccessible le site, créant par la même occasion une dent creuse, un non-lieu, un espace considéré comme une vitrine de la désaffectation du quartier pour qui passerait par là ; mais nous pouvons aussi l'ouvrir et y faire entrer des activités temporaires. C'est de cette seconde approche dont nous aimerions discuter ici.

L'artistique comme réponse partielle au développement d'une mixité fonctionnelle

Elise ROY (2004) dira que l'on observe, dans des quartiers urbains en mutation, l'investissement de lieux laissés en suspens par l'entreprise de « refabrication urbaine ». Dans les réserves foncières et autres lieux en attente, s'installent ateliers d'artistes, logements et services pour des personnes en situation de précarité économique et sociale, activités associatives, etc. Des territoires urbains transitoires se constituent ainsi au sein de la ville en transformation, qui apparaît comme une configuration urbaine particulière, lieu de pratiques spécifiques.

Ainsi nous pouvons trouver, dans l'investissement artistique, une forme d'activité un peu alternative certes, mais qui permet de maintenir voire d'attirer une forme d'activité artisanale et commerciale dans le quartier. Plus encore, nous voyons dans la figure urbaine du quartier d'artistes un rouage urbain intéressant en termes de programmation urbaine : les activités artistiques peuvent en effet être susceptibles d'entraîner dans leur sillage d'autres activités relevant du secteur économique de la création, plus urbaines peut-être, mais surtout plus durables. Par ailleurs, la mise en place d'un tel usage temporaire des lieux en creux permettrait, d'une certaine manière, d'influencer l'avenir du quartier en guidant sa réanimation urbaine vers les objectifs de mixité fonctionnelle qui ont d'ores et déjà été fixés pour le quartier du Bas Chantenay. En autorisant et en accompagnant l'investissement des sites en attente de projets, nous pourrions ainsi commencer à apporter une forme de mixité transitoire, qui se superposerait à la programmation plus formelle définie par l'urbaniste.

Dans ce contexte, une politique d'ouverture des réserves foncières à des activités artistiques, cadrée par des baux précaires de courtes durées révocables « pour tout motif lié à l'opération d'aménagement », peut être envisagée par NMA. Du fait de sa double mission, l'aménagement mais aussi la gestion immobilière, la SPL dispose en effet de moyens et d'expérience pour mener à bien ce type d'initiatives. Il existe déjà, d'une certaine manière, un fonctionnement similaire dans les pépinières d'entreprises, qui proposent des baux à faibles loyers et de courte durée à de jeunes entreprises, afin qu'elles puissent disposer de bonnes conditions matérielles pour leur développement.

Par ailleurs, les intérêts trouvés dans cette forme d'ouverture sont multiples. L'aménageur y voit une façon originale de contrer le phénomène de squat, évitant de murer les ouvertures des constructions en attente et d'imposer ainsi une image d'abandon potentiellement nuisible à la valeur de ce territoire en redéfinition. Gestionnaire d'un parc immobilier éclectique au fur et à mesure des acquisitions, ce dernier pourra également ouvrir aux artistes ces lieux divers, sans devoir engager trop de frais de viabilisation provisoire. Car en la matière, Roy estime que la population d'artistes investissant les lieux montre d'importantes compétences en aménagement de l'espace et en bricolage, et sont donc à même de composer avec un cadre bâti éclectique, souvent inconfortable et vétuste.

On retrouve cette philosophie dans certaines villes subissant un phénomène important de vacance dans des immeubles dégradés, ou de friches industrielles. Ainsi, pour redynamiser les quartiers Est de Berlin par exemple, les autorités de la ville ont engagé un programme de location à bas coût des rez-de-chaussée d'immeubles, pour des activités artistiques (ateliers et galeries), artisanales, de restauration ou de commerce de proximité (boulangeries, épiceries, traiteurs...).

Bar en plein air installé dans une friche industrielle à Berlin Est, personnel (2011).

Dans les immeubles d'habitation de rapport construits durant le régime soviétique, cette stratégie visait à contrer le phénomène important de squat qui posait des problèmes de sécurité. Aujourd'hui nombre de ces quartiers sont en voie de gentrification, et les loyers, dérisoires il y a une dizaine d'années, reprennent le chemin d'un marché immobilier plus sain.

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