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La genèse d'un projet de renouvellement urbain - le cas du bas Chantenay à  Nantes

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par Philippe Lassale
IAUR (Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de Rennes) - Université Rennes 2 - Master MOUI (Maîtrise d'Ouvrage Urbaine et Immobilière) 2012
  

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La mise en culture des friches urbaines

Si cette stratégie de valorisation d'un quartier en renouvellement par l'installation temporaires d'activités artistiques ou artisanales passe par l'implication de différents acteurs et le passage de contrats entre les deux, il en existe d'autres qui présentent un intérêt tout aussi évident et sont moins contraignantes : ce sont les pratiques aménageuses de pré-verdissement, qui sont en partie abordées par les équipes d'urbanistes dans leurs candidatures.

L'aménageur peut en effet se saisir du temps même de la transformation de la ville, en installant par exemple des espaces verts sur les terrains en attente, qui constituent ainsi de véritables pépinières dans lesquelles les sujets végétaux, avant d'être transplantés à leur place définitive, vont grandir et prendre de la valeur, tout en valorisant les espaces alentours. On retrouvera ainsi l'exemple contemporain de la cité internationale place Charles de Gaule à Rennes, qui, le temps de la validation du permis de construire, est aménagé en un champ urbain percé d'un cheminement.

Toujours à Rennes, les berges nord menant aux étangs d'Apigné sont investies par des entrepôts et industries, mais certains espaces ont été ponctuellement aménagés, au gré des acquisitions foncières. Un aménagement minime destiné aux loisirs, proposant un terrain nivelé et quelque mobilier urbain. Ces espaces sont confidentiels, puisqu'il n'existe pas de promenade continue sur cette rive et qu'il faut donc y accéder en traversant la zone industrielle, mais aussi discrets qu'ils soient, ils permettent tout de même de développer une réappropriation progressive des rives par les habitants, avec les pratiques de loisirs qu'ils entraînent (pêche, barbecues...). Les berges côté sud ont connu tel développement, et forment aujourd'hui, grâce aux aménagements de la ZAC Mabillais dans les années 1990 par Chemetoff, un itinéraire complet depuis la place de Bretagne en plein centre-ville jusqu'aux étangs d'Apigné, six kilomètres plus à l'Ouest. L'itinéraire part ainsi du centre-ville dense, longe l'opération de Chemetoff sur un quai aménagé et planté, traverse sous la voie ferrée, longe une centrale électrique, une station d'épuration puis un supermarché, passe sous la rocade et finit par retrouver des espaces naturels plus au-delà.

Le quai d'Auchel à Rennes. Berge Sud, le long de la centrale électrique. Personnel (2011).

Ainsi, sur des secteurs moins propices à l'installation temporaires d'une activité professionnelle, ils offrent un aperçu de projet, une ébauche qui montre aux riverains que le quartier commence à se transformer. Et cette approche permet, pour l'aménageur, de tracer des esquisses de projets de petites envergures immédiatement, plutôt que de laisser le foncier en sommeil en attendant de pouvoir dessiner le grand projet.

CONCLUSION

La genèse d'un projet de renouvellement urbain est une étape délicate à appréhender pour un aménageur. Délicate, car comme on vient de le voir, une multitude de thèmes et de stratégies sont à mettre en mouvement sur un temps court. Il s'agit ainsi de prendre le temps de la réflexion nécessaire à la bonne appréhension des enjeux qui feront de ce projet une réussite à terme, tout en s'assurant de l'accord et de l'adhésion de chacun des acteurs. Il faut ensuite anticiper sur les stratégies à développer pour le bon déroulement de l'aménagement.

Ce type de projet retrace bien, à nos yeux, l'ensemble des aspects de pilotage qu'un maître d'ouvrage se doit de maîtriser. Aménager, c'est d'abord impulser des dynamiques, coordonner des acteurs aux intérêts qui peuvent diverger, être moteur tout en faisant preuve de diplomatie. Mais c'est aussi être bon gestionnaire et développer une vision des approches à mener dans le temps.

Retracer l'ensemble de ces aspects n'a pas été chose aisée, et ce travail n'est bien sûr pas exhaustif. Nous avons la certitude cependant qu'il saura trouver un intérêt chez les personnes travaillant actuellement autour du sujet. C'est du moins notre modeste ambition. Produire un document regroupant les sujets qui sont présents dans notre esprit à l'heure actuelle, qui peut servir de rappel des enjeux actuels, de ligne de conduite pour leur approche à l'avenir, et peut-être, qui sait, de repère dans quelques années, lorsqu'il s'agira de prendre du recul sur le chemin parcouru.

Dans cette optique, nous proposons ci-dessous un tableau succinct des actions à mener dans le proche avenir, qui n'a pas la prétention d'être complet, bien au contraire, mais pourra être utile à la maîtrise d'ouvrage afin de bien garder en tête certains des enjeux opérationnels à traiter.

Thème

Action

Prérequis

Appel d'Offre

Compléter le cahier des charges en développant certaines thématiques urbaines (histoire, place du temporaire...)

-

Communication

Rendre le projet intelligible à tous

Utiliser les médias

Prévoir des moyens financiers et humains

Concertation

Faire participer tous les acteurs dès l'origine du projet

Disposer d'une volonté politique forte

Patrimoine

Valoriser le patrimoine pour mettre en avant l'histoire et la culture du territoire

Identifier le patrimoine de valeur (étude en cours)

Identifier les probabilités de pollution

Provisoire

Accepter et accompagner les usages temporaires du lieu (baux précaires, lieux d'expression artistique, champs urbains...)

Etre propriétaire du foncier

Foncier

Négocier avec les grands propriétaires en amont du projet. Attention aux autorités portuaires, souvent attentistes

Disposer d'un budget pour l'acquisition en propre, ou disposer d'un EPF

Gouvernance

Mettre en place des comités de pilotages regroupant tous les acteurs, leur donner voix au projet

Disposer d'une volonté politique forte

Bilan

S'assurer de la présence d'un marché pour les acteurs privés

Mettre en oeuvre les moyens de revitaliser le marché

Connaitre la valeur foncière des îlots identifiés

Point sur les enjeux opérationnels à traiter à l'origine d'un projet de renouvellement urbain (2012).

De nombreux autres thèmes avaient été initialement envisagés : présenter des cas concrets de renouvellement urbain qui puissent servir de références, aborder la question de la place du développement durable dans des opérations touchant à de si vastes sujets de société, développer un glossaire des enjeux autour de l'espace public... Il n'a pas été possible de les aborder en profondeur, mais cela ne nous parait pas pénalisant, car certains de ces thèmes sont malaisés à aborder alors que nous sommes si en amont du projet. Ils pourraient par ailleurs, si tant est qu'un nouvel étudiant travaille sur cette même opération à l'avenir, être repris afin de mettre à jour et compléter le travail actuel.

En effet, de la même manière qu'il est parfois utile de changer de maîtrise d'oeuvre urbaine pour donner un nouveau souffle au projet urbain, nous sommes convaincus que revenir sur les réflexions initiales qui ont dessiné les grandes lignes de l'opération présenterait un intérêt certain afin de mettre en lumière les bonnes décisions, celles qu'il aurait fallu éviter, et réajuster éventuellement la direction du projet, ou au contraire être confortés dans la voie à suivre.

Car de sa genèse à sa complétude, un projet urbain est un éternel recommencement, une suite de remises en question des orientations en fonction des opportunités foncières, des priorités politiques et des tendances économiques et sociales.

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