4.2.4 L'établissement délicat du montage
financier
4.2.4.1 Une étude difficile du montage
financier
Une analyse complète du montage financier implique
l'étude de la question de la rentabilité économique et de
la question du financement de l'investissement.
Pour le projet de la ZAC de l'éco-quartier du Val de
Ris, ces deux étapes auraient pu être effectuées pour le
système de production et de distribution de chaleur. Le financement de
l'investissement est très simple du fait de la concession du
réseau. La rentabilité économique aurait été
étudiée principalement à partir d'hypothèses car
les caractéristiques précises des installations et le prix de
vente de la chaleur et du froid ne sont pas encore connues (elles sont en cours
de négociation avec Cofely et Dalkia, les deux candidats à la
concession du réseau). Il aurait été, par ailleurs, plus
délicat d'analyser le financement des performances des bâtiments
(quel coût pour quelles performances) car tous les secteurs du projet ne
sont pas encore programmés et parce que je n'ai pas eu accès
à toutes les données techniques (un stage au sein du bureau
d'étude aurait été nécessaire).
Quant au projet de la ZAC de la réhabilitation du
Ponceau, la programmation n'est pas encore effectuée. Il aurait fallu
avoir accès aux résultats de l'étude
pré-opérationnelle de l'OPATB (initialement attendue pour fin
juin 2010) pour avoir les prescriptions (qui ne constituent absolument pas un
programme) et une évaluation de leur coût. Il est donc trop
tôt pour réaliser une étude financière
précise de ce projet.
Aussi, cette section ne contient que des réflexions
générales sur le montage financier des projets
d'aménagement à dominance résidentielle. On peut en effet
supposer qu'un aménagement avec une forte dimension commerciale, par
exemple, aurait un montage financier différent. En témoigne par
exemple le projet d'aménagement des Halles de Paris (1er
arrondissement) où le fort lobbying a conduit à des tensions
entre les instances citoyennes et décisionnaires.
4.2.4.2 L'ingénierie économique, vers une
nouvelle culture de projet
L'ingénierie financière est un métier qui
se développe en même temps que l'aménagement urbain se
complexifie. Pour s'assurer de la viabilité d'un projet
d'aménagement, faire appel à un bureau d'étude
économique est parfois nécessaire. C'est la démarche mise
en oeuvre dans un projet de « Villa urbaine durable», à Ivry
(Bobroff, 2004), ou au Ponceau (voir section 3.3.3.4 ). Ce dernier projet n'a
pas été concluant du fait du manque de communication entre les
acteurs du projet. Chacun des professionnels est resté sur son domaine
d'expertise conduisant MDTS, bureau d'études économiques,
à s'interroger sur son rôle. La mise en place d'une telle
stratégie nécessite de nouvelles habitudes de travail, une
nouvelle culture dans la façon d'élaborer les projets.
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