social :
Ce sont des dispositifs d'aides publiques, initiés
à travers la politique de l'habitat et de l'Urbanisme et ce,
conformément au programme de relance de la promotion du secteur de
l'habitat social et de la lutte contre l'habitat insalubre.
Des mécanismes d'aides publiques ont donc
été instaurés par les pouvoirs publics, à savoir :
le FOGARIM, le FOGALOGE PUBLIC, le FOGALEF. 81
Le cas du FOGARIM 82
Un fonds de garantie a été crée dans le
but de permettre aux catégories sociales à revenus modestes ou
irréguliers de pouvoir devenir propriétaires, et ce, avec la
possibilité de profiter de prêts bancaires adaptés en terme
de durée, de taux d'intérêt.
81Le fogarim est dédié aux
ménages à revenus bas ou informel et le fogaloge public a
été crée pour les
fonctionnaires et le fogaloge privé pour les
salariés du secteur privé
Les fonds de ces institutions ont été
crées en remplacement du système des ristournes
d'intérêt accordés par l'Etat
dans le cadre du programme des 200.000 logements sociaux et
qui concernait de par ses dispositions, qu'une
faible catégorie de population, autrement dit, les
populations à revenu régulier, ce qui excluait encore une
majorité
non éligible au crédit bancaire en raison de
l'irrégularité de leur revenu.
Fogalef : est dédié aux enseignants
82Critères
d'éligibilité pour le Fogarim : Les
bénéficiaires doivent remplir les critères
d'éligibilité suivants :
- être de nationalité marocaine ;
- ne pas être fonctionnaire, employé
titularisé du secteur public, ou salarié d'une entreprise du
secteur privé
affiliée à la CNSS ;
- exercer une activité génératrice d'un
revenu dont le justificatif sera fixé dans le cadre de la convention
;
- ne pas être propriétaire d'un logement à
usage d'habitation dans la wilaya ou la province où le
bénéficiaire exerce son activité ;
- ne pas avoir bénéficié auparavant d'un
prêt garanti par le Fonds de garantie des prêts
dédiés aux
logements sociaux.
Pour les logements :
Les logements en question doivent remplir les conditions
ci-après :
- le coût d'acquisition ou de construction (en cas
d'auto construction) ne doit pas excéder les 200.000
DH ;
- le logement acquis ou construit doit impérativement
être réservé à l'habitation à usage personnel
du bénéficiaire ;
- le logement social doit être réalisé sur
un terrain titré et régulièrement répertorié
et construit dans le respect des normes réglementaires en vigueur en la
matière.
Convention Fogarim, MHUAE, Direction de la promotion
immobilière, juillet 2006
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
47
En ce qui concerne la mise en place des fonds de garantie des
crédits d'accession à la propriété sont
conçus comme des mécanismes de prise en charge des risques de
crédit des banques. L'idée est d'amener les banques à
s'engager massivement dans le financement hypothécaire à long
terme. La capitalisation de Fogarim est de 600 Millions de DH, versée
sur trois ans par le Fonds Social de l'Habitat (FSH) géré par le
Secrétariat d'Etat à l'Habitat.
La convention cadre entre l'Etat et la Caisse Centrale de
Garantie et les conventions entre la CCG et 11 banques ont été
signées en Décembre 2003 et sont entrées en application le
26 Février 2004. 83
Autrement dit, le Fonds social de l'habitat a pour objet
« de garantir les crédits accordés par les
établissements de crédit, pour le financement de l'acquisition ou
la construction par les bénéficiaires de logements
réalisés dans le cadre du Programme National de Lutte contre
l'Habitat Insalubre ou tout autre logement réalisé
conformément aux normes réglementaires en vigueur en la
matière ».
Les performances du crédit FOGARIM ne sont pas
très notables, parce que seulement deux banques participent à
l'octroi de prêts de garantie, à savoir la BCP (Banque Centrale
Populaire) et le CIH (Crédit Hôtelier et Immobilier).
Il est clair que leur stratégie s'inscrit
désormais dans une politique de proximité orientée vers
une clientèle de masse.
Depuis sa mise en place, ce mécanisme ne s'est pas
traduit par les objectifs escomptés. 84 Alors qu'il
s'agissait d'intensifier le rythme de production de l'habitat social dans le
Royaume pour atteindre 100.000 unités annuellement, les dossiers qui ont
transité par ce fonds n'ont guère dépassé les 1.000
demandes.
Contrairement au Fogalef, un fonds de garantie destiné
à garantir les prêts consentis aux fonctionnaires de
l'enseignement, qui a agréé, en 2004, près de 8.000
dossiers.
83Créée en 1949, la Caisse Centrale
de Garantie est une institution publique à caractère financier,
assimilée à un établissement de crédit Instrument
de l'Etat, la CCG contribue à donner une impulsion à l'initiative
privée en encourageant la création, le développement et la
modernisation des entreprises. La CCG appuie également le
développement social à travers notamment la garantie des
prêts à l'habitat social. Elles consistent à garantir le
financement de logements en acquisition ou en construction d'une valeur
n'excédant pas 200.000 DH avec une quotité de financement ne
pouvant atteindre 100%. La mensualité maximale est fixée à
1000 DH avec une durée maximale de prêt de 25 ans à taux
fixe déterminé par la banque. La garantie couvre à hauteur
de 70% le remboursement de la dette que la banque peut demander à la CCG
après non-paiement par l'emprunteur de 9 mensualités.
84C'est que l'enjeu ciblait une population de
quatre millions de personnes (800.000 familles), dont le revenu est
inférieur à 2.700 DH, soit 33% des habitants des villes
marocaines. Le type de logement était destiné notamment à
une couche sociale qui ne peut prétendre au programme des 200.000
logements sociaux, dont le prix est de 200.000 Dhs.
Source : Direction de la promotion immobilière
Siham BENSAID Les politiques urbaines d'intégration
sociale par le logement au Maroc
48
Quand bien même, au départ on avait fait valoir
l'adhésion de plusieurs promoteurs immobiliers des secteurs public et
privé, souhaitant s'investir dans un nouveau produit d'habitat social
dont le coût immobilier est inférieur à 120.000 DH, ce qui
est à la portée du pouvoir d'achat des citoyens à revenu
faible ou limité. Il faut dire que le tiers de la population est exclu
d'office du système bancaire.
En plus de la modeste participation du système bancaire
au financement de l'habitat, les besoins nécessaires au
développement des infrastructures de logements dépassent de loin
les capacités financières des institutions étatiques et
locales. S'ajoute à ces problématiques, la mauvaise
répartition des crédits entre les tranches de revenu. 85
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