Jouissance des terres et garantie

B- La conceptualisation de l'hypothèque de la jouissance des terres

La garantie portant sur la jouissance des terres étant envisagée non pas séparément mais plutôt indistinctement de l'hypothèque de droit commun, il en découle qu'un simple copiage est fait des rigidités ainsi que des éventuelles faiblesses de la dernière. L'assiette est pourtant distincte. La jouissance des terres, caractérisée souvent en « peines et soins » ou « impenses » pour désigner les cultures, constructions et améliorations apportées aux terres, est distincte de l'immeuble ou des terres et des droits de propriété sur elles. Les impenses constituaient autrefois l'assiette du nantissement. La nature de la garantie portant sur la jouissance des terres a été appréhendée différemment par le premier AUS de 1997, avec un léger changement lors de la révision de 2010. Il y a à espérer un plus grand changement lors de la prochaine révision.

Il y a nécessité d'envisager de manière formelle c'est-à-dire prévoir dans l'Acte uniforme OHADA organisant les sûretés un titre ou chapitre ou même une section relative à la garantie ou l'hypothèque de jouissance des terres avec des modes de constitution et de réalisation plus souple. Il s'agira d'adopter des modes visant clairement l'objectif d'efficacité, c'est-à-dire amener le créancier à accepter telle hypothèque pour garantir le remboursement de son crédit. Ceci permettrait de parvenir à une situation où les crédits seront offerts aux titulaires des droits de jouissance parce qu'il sera reconnu auxdits droits leurs réelles valeurs économiques capitalisables.

Il est perceptible du décret du 11 août 2015 qu'il y a un renvoi, excessif, aux dispositions sur l'hypothèque générale c'est-à-dire de l'immeuble. Cette technique de renvoi n'est pas du tout admissible pour l'intelligibilité et l'efficacité d'un régime juridique²⁷⁴, d'une garantie de surcroit. L'autorité décrétale qui avait bien la possibilité de déroger auxdites règles et de créer celles adaptées à l'hypothèque de la jouissance des terres dans les domaines a plutôt fait autre chose. De même, le législateur OHADA qui a choisi de n'évoquer que la possibilité de constitution d'une hypothèque portant sur les droits réels de jouissance des terres peut décider de séparer cette hypothèque de celle de l'immeuble et lui organiser un régime propre. L'OHADA a fait pareil avec les différentes sous-catégories de gages ou de

274 N. MOLFESSIS, « le renvoi d'un texte à un autre », in Les mots de la loi, Collection « Etudes juridiques, Economica, p.55

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nantissements²⁷⁵. D'ailleurs, cela participe de la vie et l'évolution des garanties en général²⁷⁶. En tout si la réorganisation de cette hypothèque arrivait vraiment, elle éviterait des écueils et distorsions observés dans la pratique et que la CCJA est aujourd'hui obligée de corriger²⁷⁷.

La réformation conceptuelle de la jouissance des terres qui constitue l'assiette de l'hypothèque spéciale et la réformation conceptuelle de l'hypothèque spéciale elle-même doivent s'accompagner d'une réformation fonctionnelle c'est-à-dire d'une réorganisation et d'une optimisation de son régime en envisageant une mise en oeuvre fonctionnellement adéquate.