La promesse Unilatérale

UNIVERSITE HASSAN II MOHAMMEDIA-CASABLANCA

FACULTE DES SCIENCES JURIDIQUES ECONOMIQUES ET SOCIALES

3^ème Année de licence

Droit Privé en français

Mémoire de licence

« La promesse Unilatérale »

Un travail réalisé par :

- Mehdi HIDRAOUI 

- Ayoub EL FRAINI

Encadrés par :

Pr. Amine Mhammed SEGAME

Année Universitaire 2011-2010

Remerciement

Louange à ALLAH seul

Nous tenons à remercier non parents qui, sans leurs sacrifices notre scolarité et notre instruction n'auraient jamais eu lieu. Qui nous ont connus et soutenus avant tous les autres, et dont notre réussite est la leurs.

Nous tenons aussi à remercier Mr SEGAME Mohammed pour son encadrement et ses directives fructueuses sans quoi se travail n'aurait pas existé. Par la même occasion, nous tenons à rendre hommage à tous ceux qui de loin ou de près ont contribué à la réalisation de ce mémoire, et surtout, de nous avoir supportés et soutenus, pour lui donner la forme qui lui est propre aujourd'hui.

Sommaire

Introduction :

I^ère Partie : Conditions de formation de la promesse unilatérale

Section 1 : conditions relatives aux contractants

Section 2 : conditions relatives au contrat

II^ème Partie : Le régime juridique de la promesse unilatérale

Section 1 : les obligations du promettant

Section 2 : les obligations du bénéficiaire

Résumé du Mémoire

Le principe du consensualisme qu'est à la base du droit des obligations fait que la rencontre de deux volontés est l'élément indispensable à la formation du contrat. Cette formation se cristallise par des étapes que l'on appelle des avant-contrats dont on trouve la promesse. La promesse unilatérale est un contrat par lequel, le promettant donne son consentement à un contrat définitif dont les conditions sont déterminées et qui sera formé lorsque l'autre partie appelée bénéficiaire décidera de le conclure par la levée d'option.

La promesse unilatérale est d'application quotidienne dans le monde des affaires, car elle supprime le risque de perdre l'occasion de réaliser une bonne affaire, en achetant un bien, pour des raisons de formalités administratives ou de manque de ressources financières. Comme tout contrat, la promesse unilatérale est soumise aux conditions de formation tenant tant aux cocontractants qu'au contrat, la promesse peut être matérialisée par un support écrit « instrumentum » qui peut revêtir soit, la forme d'un acte authentique soit, celle d'un acte sous seing privé, elle est également soumise à la formalité de l'enregistrement. A l'instar de toute convention, la promesse unilatérale met à la charge des cocontractants des obligations naissantes ou à naître durant la vie de la promesse unilatérale

La promesse consiste en la création d'obligation à la charge du promettant, celui-ci doit maintenir son engagement pendant un délai bien déterminé, l'offre de contrat qu'il propose n'est pas renouvelable, d'autant plus, le promettant assume une obligation de donner.

En cas de violation de l'engagement pris par le promettant, le bénéficiaire peut exercer deux types d'actions : une en annulation du contrat et une autre en responsabilité des contractants, ces actions sont le mécanisme de la protection de l'institution de la promesse unilatérale.

L'obligation du bénéficiaire, quant à elle, réside dans le fait, que le promettant peut avoir droit à une contrepartie de son engagement, cette contrepartie est le prix d'une immobilisation, et qui se distingue complétement de la clause pénale.

La contrepartie se présente souvent sous la forme classique d'un paiement à effectuer, mais elle peut également concerner des études de marchés ou de viabilité, comme elle peut être incorporée dans des loyers.

INTRODUCTION

La rencontre de deux volontés est l'élément indispensable à la formation du contrat. Cette rencontre qui paraît simple s'avère complexe, indépendamment de la nature et la dimension du contrat qui sera éventuellement conclu.

Il en résulte une phase, préalable à la conclusion du contrat, appelée communément les négociations ou les pourparlers où les parties vont essayer de se rapprocher pour trouver un terrain d'entente et conclure le contrat. Ces pourparlers peuvent être informels ou formels.

On désigne ainsi la « période exploratoire » durant laquelle les futurs contractants échangent leurs point de vue, formulent et discutent les propositions qu'ils se font mutuellement afin de déterminer le contenu du contrat, sans être pour autant assurés de le conclure. C'est là une phase essentielle, car de son bon déroulement dépendra bien souvent l'équilibre du contrat et la qualité de sa rédaction.

En effet, les futurs contractants ont tendance de plus en plus à formaliser leurs négociations ; c'est-à-dire à contractualiser progressivement leur relation dans le souci de sécuriser cette phase précontractuelle caractérisée par une insécurité.

La question qu'il convient de poser est la suivante :

A partir de quel seuil le contrat est-il réputé conclu lorsque les parties, dressent le bilant de la négociation, constatent leur accord sur un certain nombre d'éléments ?

Les ventes simples sont généralement instantanées ; les ventes importantes, telles les ventes immobilières ou les ventes de biens d'équipement, sont précédées de pourparlers dont la durée est variable en fonction des enjeux économiques et de la complexité du contrat.

Lorsque la négociation est longue et délicate les intéressés éprouvent parfois le besoin de marquer une pause et de dresser le bilant des points sur lesquels ils sont d'ores et déjà d'accord. La terminologie employée pour désigner cette pratique est flottante, certains utilisent le terme allemand « punctation », d'autres préfèrent parler d'accord de principe. Mais le problème juridique reste le même à savoir : la question posée ci-dessus.

Dans les pourparlers formels, on distingue divers types d'avant-contrats, contrairement au développement concernant la punctation. Les avant-contrats correspondent à des figures juridiques aux contours nettement définis. tels que le pacte de préférence et les promesses unilatérales et synallagmatiques de contracter. Nous nous limiterons, dans le présent sujet, à l'étude des promesses unilatérales de contracter. Toutefois, il est opportun de distinguer les promesses unilatérales de contrat des promesses synallagmatiques de contrat.

La promesse unilatérale est définie par Gérard CORNU comme étend « un accord de volontés par lequel une personne s'engage immédiatement envers une autre à passer avec elle un certain contrat à des conditions déterminées, le bénéficiaire de cet engagement -investi d'un droit d'option pendant un délai donné- restant libre de ne pas conclure le contrat envisagé (en laissant passer le délai) ou de le conclure en « levant » l'option dans le délai »^1(*).

La promesse unilatérale de contracter diffère à la fois de l'offre de contracter et de contrat réalisé.

En tant que contrat, elle est plus qu'une offre ; en tant que contrat unilatéral, elle est moins que le contrat réalisé.

La promesse unilatérale se distingue de l'offre. Alors que l'offre est une manifestation unilatérale de volonté, la promesse est une convention, parfaite en soi, supposant un accord de volontés. Il en résulte que la stipulation du bénéficiaire de la promesse est plus solide que celle du destinataire de l'offre : alors que l'offre est en principe révocable, la promesse crée une véritable obligation à la charge du promettant qu'est d'ores et déjà engagé. En outre, si le décès ou l'incapacité du pollicitant entraîne la caducité de l'offre, ils restent sans effet sur la promesse ; les héritiers ou le représentant du promettant devront exécuter les engagements qu'il a contractés au cas où le bénéficiaire déciderait malgré tout de lever l'option.

La promesse unilatérale se distingue du contrat dont elle prépare la formation. La promesse unilatérale de contracter est un contrat unilatéral car une seule personne est engagée, le promettant qui a accordé une option au bénéficiaire. Le promettant donne un consentement actuel et irrévocable à un contrat dont la réalisation dépend de la seule volonté du bénéficiaire.

Dans la promesse synallagmatique, les deux parties donnent leur consentement au contrat définitif, et ce au moment de la conclusion de la promesse. Mais, elles prévoient qu'une formalité supplémentaire devra être accomplie dans l'avenir. Cependant le consentement exprimé des deux parties au contrat définitif pose un autre problème à savoir : il est, de ce fait, difficile de distinguer cet avant-contrat du contrat définitif. Si celui-ci est consensuel, l'accord des volontés sur les éléments essentiels suffit à le former et la matérialisation du consentement n'est qu'une simple modalité d'exécution du contrat.

En réalité, pour que la distinction entre la promesse synallagmatique et le contrat définitif acquière une réelle signification, il faut que la conclusion du second nécessite outre l'accord des volontés, l'accomplissement d'une certaine formalité. L'accord des volontés constaté par la promesse donne alors naissance non au contrat définitif mais, à une obligation de faire, celle d'accomplir les formalités requises, et ce n'est qu'après la réalisation de celle-ci que le contrat définitif sera formé.

En théorie, la distinction entre les deux formes de promesses est aisée. Mais, cette distinction théorique est obscurcie en pratique par plusieurs phénomènes. Lorsque le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente lève l'option, la promesse devient synallagmatique, de même il n'y a pas de différence pratique importante entre une promesse unilatérale avec indemnité d'immobilisation et une promesse synallagmatique avec dédit pour l'acquéreur. Dans les deux cas, le bénéficiaire-acquéreur peut ne pas acheter en versant une indemnité au propriétaire du bien.

Il y a lieu de noter qu'un risque de confusion peut naître, en pratique, de la proximité entre la promesse unilatérale et les mécanismes du pacte de préférence.

Le pacte de préférence est un avant-contrat par lequel un promettant s'engage, pour le cas où il se déciderait à conclure un contrat donné, à en faire prioritairement la proposition au bénéficiaire. Parmi les avant-contrats qui préparent la conclusion du contrat définitif, le pacte de préférence constitue la figure la moins contraignante. Bien loin de donner, comme dans la promesse unilatérale un consentement actuel et irrévocable au contrat projeté, le promettant ne s'y engage qu'à proposer la conclusion de ce contrat au bénéficiaire, pour le cas où il déciderait de le conclure. Le bénéficiaire n'est donc pas titulaire d'un droit d'option, mais d'un droit de priorité, d'une sorte de droit de préemption d'origine conventionnelle mais, tant que le promettant n'a pas manifesté sa volonté de vendre. La priorité conférée par le pacte au bénéficiaire est maintenue : l'obligation de préférence ne s'éteint pas par la prescription de droit commun prévu par le D.O.C à savoir quinze ans.

La différence essentielle entre la promesse unilatérale et le pacte de préférence réside donc dans l'engagement du promettant qui s'engage à vendre dans le premier cas, et à accorder seulement une priorité dans le second.

Alors que la promesse est une vente éventuelle (éventualité de la levée de l'option), le pacte est une vente doublement éventuelle (éventualité des engagements de vendre et d'acheter). Par ailleurs, la détermination du prix s'opère différemment. Le prix n'a pas à être déterminé dès le pacte de préférence. Si le propriétaire se décide à vendre, le prix de vente sera celui proposé ou accepté par un tiers auquel le bénéficiaire se substituera en vertu de son droit de priorité.

Ce droit de priorité a la nature d'un droit de créance qui est sauf stipulation contraire, cessible et transmissible. Mais son objet est strictement délimité entre les parties. La priorité est exclue lorsque l'opération envisagée n'a pas la nature exacte d'une vente : apport en société, donation, dation en paiement. Elle est par ailleurs limitée à la vente du bail tel que celui-ci a été déterminé dans le pacte, pour les prérogatives d'un propriétaire. Il peut ainsi toujours louer son bien, l'hypothéquer, ou bien consentir une servitude.

A partir de la définition que nous avons donné de la promesse unilatérale de contracter il ressort que la promesse est un contrat qui suppose la rencontre des volontés du promettant et du bénéficiaire. Ce dernier ne donne pas son accord pour la conclusion du contrat définitif mais accepte l'offre de contrat proposé par le promettant concluant ainsi un contrat unilatéral dont l'objet est la conclusion du contrat définitif. La promesse unilatérale a la double nature de contrat de promesse et d'un avant-contrat.

Aussi, nous comprenons que la promesse est un contrat préparatoire dans la mesure où elle vise la conclusion d'un contrat définitif qui est distinct.

La promesse unilatérale de contrat peut être analysée comme un contrat définitif conclu sous condition suspensive, cette analyse est critiquable dans la mesure où le consentement du bénéficiaire fait défaut à la conclusion de la promesse.

L''intérêt de la promesse de contracter est qu'elle permet au bénéficiaire de ne donner son consentement qu'au moment où il décidera de conclure le contrat définitif ce qui lui donnera par exemple le temps pour chercher les concours financiers nécessaires. En raison des informations que l'acheteur d'un immeuble ou d'un fonds de commerce doit réunir avant de s'engager, notamment quant au financement de l'opération. Les établissements de crédit ne financent, en effet, de façon générale, que des ventes dont les éléments sont déjà déterminés. C'est essentiellement sur cette situation que s'est construite la théorie des promesses de contrat^2(*).

Il peut y avoir également promesse d'achat, ou d'autres conventions plus complexe, tels que, par exemple, un contrat de promesse de concession, de licence, ou de brevet d'invention.

La qualification d'un contrat préparatoire en une promesse unilatérale de contracter est tributaire de l'existence d'une faculté d'option accordée au bénéficiaire lequel dispose d'un pouvoir arbitraire pour accepter ou refuser la conclusion du contrat définitif. C'est ainsi que la vente à dégustation doit être analysée en une promesse unilatérale de vente dans la mesure où l'article 494 du D.O.C^3(*) prévoit implicitement qu'il n'y a pas vente tant que l'acheteur n'a pas dégusté et agrée la marchandise.

Le contrat de promesse unilatérale se caractérise par son originalité d'où l'élargissement de son champ d'application. Les promesses unilatérales peuvent revêtir plusieurs formes, ainsi ils peuvent être un contrat indépendant ou bien se concrétiser par des stipulations insérées dans un contrat dont l'objet principal est différent.

Lorsque la promesse unilatérale se concrétise par un contrat indépendant, elle aura une utilité dès que l'une des parties n'est pas prête à s'engager immédiatement. Elle peut avoir un objectif spéculatif et dans ce cas le bénéficiaire pourra lever l'option si cet objectif est atteint.

Lorsque la conclusion de la promesse présente un intérêt quelconque, elle pourra porter sur n'importe quel contrat sous réserve du respect de la licéité, notamment le contrat de travail et contrat de bail. Mais, la formule la plus usitée est la promesse unilatérale du contrat de vente.

Lorsque la promesse unilatérale peut se concrétiser par des stipulations insérées dans un contrat différent du contrat définitif, c'est le cas des clauses insérées dans les contrats de crédit bail ou contrat de bail dont l'objet principal est différent de la promesse. Par exemple, l'objet principal du contrat de crédit bail est la location du véhicule mais il comprend une clause portant la promesse unilatérale de la société de crédit bail de vendre ce véhicule si le locataire lève l'option c'est-à-dire exprime son accord quant à l'achat de ce véhicule.

Le législateur marocain n'a pas réglementé la promesse unilatérale de manière expresse mais, il en a fait allusion dans les articles 1, 14, 18 du D.O.C. l'article 18 dispose que « dans les obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires, dès qu'ils sont parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle ils sont pris ».

D'abord, la forme chez les romains était simple, car le formalisme à l'époque n'était pas encore cristallisé tel qu'il est aujourd'hui. Ainsi, l'échange de paroles : Spondesne ? (Promets-tu ?) Spondeo (je promets) n'étaient pas des rites complexes et nus de toutes preuve possible^4(*). De ce fait, celui qui s'engage envers une autre personne même par la simple parole se voit obligé à l'honorer. Cependant, l'article 14 dispose « la simple promesse ne crée point d'obligation », en effet, cet article ne peut être analysé que sous la lumière de l'article 18 qui accorde une force contraignante à l'engagement pris par une personne au profit d'une autre personne. Toutefois, l'article 14 diffère de l'article 18 en ce sens qu'il vise non l'engagement unilatéral lato sensu mais, plutôt la « simple » promesse, c'est-à-dire, la promesse qui n'est pas matérialisée par un écrit « instrumentum », abstraction faite à la nature juridique de cet écrit, dont l'existence est contestée par l'une des parties.

Dans le même ordre d'idées, l'article 443 du D.O.C dispose que « les conventions ou autres fait juridiques ayant pour but de créer, transférer, de modifier ou d'éteindre des obligations ou des droits, et excédant la somme ou valeur de 250^5(*) dirhams, ne peuvent être prouvés par témoins ; il doit en être passé acte devant notaire ou sous seing privé. » donc, l'écrit est indispensable.

A titre d'exemple le bénéficiaire d'une promesse de vente d'un immeuble a intérêt à inscrire une prénotation sur les livres fonciers afin de protéger son droit contre une éventuelle vente conclue entre le promettant et un tiers, cette inscription ne peut être opérée qu'en fournissant une preuve écrite attestant l'existence de cette promesse.

Ainsi, le tribunal de première instance d'Oujda a rendu un jugement en date de 2 Août 1919 qui motive dans son principal attendu que « l'exécution provisoire doit être ordonnée lorsqu'il y a promesse reconnue reposant sur un marché écrit non contesté, au moins quant à la signature ; le tribunal peut d'ailleurs ordonner cette mesure quand elle est justifiée par les circonstances de la cause »^6(*).

L'article 14 ressemble à l'article 1589-2 du code civil des français tandis que, cet article est plus clair que le premier. L'article 1589-2 dispose que « est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constaté par un acte authentique ou par un acte sous seing privé ».

Dans le même ordre d'idées, la clause portant engagement de vendre, que les juges du fond analysent souverainement en une obligation unilatérale prise en présence de son bénéficiaire, tombe sous l'application de l'article 18 qui décide que, dans les obligations unilatérales, les engagements sont obligatoires

Dès qu'ils sont parvenus à la connaissance de la partie envers laquelle ils sont pris^7(*).

Donc, la promesse unilatérale contestée et qui n'est pas concrétisée par un écrit tombe sous l'application de l'article 14, et celle qui est traduite par un écrit est régie par l'article 18.

Il est à mentionner que le législateur marocain a fait une application expresse de la promesse unilatérale dans les articles 788 et 834 du D.O.C.

L'article 788 du D.O.C. énonce : «Néanmoins, la promesse de recevoir un dépôt motivé pour cause de départ du déposant ou pour tout autre motif légitime constitue une obligation qui peut donner lieu à des dommages, en cas d'inexécution, si le promettant ne justifie que des causes imprévues et légitimes l'empêchant d'accomplir son engagement »

L'article 834 du D.O.C prévoit : « Cependant, la promesse de prêt faite pour une cause connue du promettant constitue une obligation qui peut se résoudre en dommages-intérêts, en cas d'inexécution de la part du prêteur, si ce dernier ne prouve qu'un besoin imprévu l'a empêché d'exécuter son obligation, ou que les conditions financières de l'emprunteur ont notablement empiré depuis que l'engagement a été pris ».

il serait intéressant de présenter une approche comparative concernant la promesse unilatérale. Ainsi, en droit musulman, il y a eu une controverse doctrinale portant sur l'obligation pour le promettant de respecter la promesse qu'il a donné.

En ce sens, l'école « hanafite » a précisé que la promesse unilatérale n'oblige pas son auteur, contrairement à l'école « malékite » qui l'a considérée comme devant être honorée par son auteur, vue l'importance octroyée à la promesse en générale par la religion et les bonnes moeurs.

En droit américain, la notion de promesse détermine dans une large mesure la définition tant philosophique que juridique de cette autre notion qu'est celle de contrat. En outre, la contrainte morale inspiré du droit naturel qui explique qu'il est nécessaire et même essentiel de respecter la parole donnée fournit son fondement à l'adage « pacta sunt servanda » et justifie ainsi l'importance du principe selon les contrats doivent être respectés. La raison, combinée à multiple considération pratiques, suggère toutefois que toutes les promesses de l'homme ne sont pas identiques et ne sauraient, par conséquent, se voir accorder la même force contraignante.

Le « restatement of contracts » ou la classification générale des contrats donne cette définition du contrat : « un contrat est une promesse ou un ensemble de promesse dont la violation est sanctionnée par une action que donne le droit, ou dont l'exécution est considéré par celui-ci comme étant un devoir » cette définition est bien un peu étroite dans sa conception.

Il y a, dans la conception de ces deux types de contrats « unilateral and bilateral contracts » en Common Law, des différences fondamentales avec ces mêmes types de contrat en droit romano-germanique.

Selon la conception de la Common Law, il y a un unilatéral contrat lorsqu'une première partie fait une promesse à une seconde partie en échange d'une prestation accomplie par cette seconde partie. Autrement dit, la partie qui promet ne cherche pas tant la promesse d'autrui que la prestation que cet autrui devra accomplir pour qu'un contrat soit formé.

L'exemple traditionnel et connu de tous les étudiants de Common Law est celui du « pont de Brooklyn » : « si John dit à Bill : si tu traverses le pont de Brooklyn, je promets de te donner 10 Dollars ». John a fait une promesse à Bill mais, n'a pas demandé, en échange, une promesse de la part de Bill. John a demandé à ce que Bill accomplisse un acte et non pas la simple promesse que Bill s'engage à traverser le pont. John a fait une offre de contrat unilatéral qui ne deviendra obligatoire que lorsque, et si, Bill traverse le pont de Brooklyn. La traversée du pont par Bill est à la fois son acceptation de l'offre de John et la création de la considération qui servira à lier John^8(*).

Le droit anglo-saxon (Common Law) et le droit romano-germanique sont deux grands systèmes juridiques contemporains qui sont complètement différents. Or, ces deux systèmes se croisent dans le terrain des contrats, d'une manière inattendue.

En fait, le contrat selon le système anglo-saxon est une promesse ou un ensemble de promesse dans la violation est sanctionnée. Cependant, le droit latin, définit le contrat comme étant une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'engagent envers une ou plusieurs d'autres, à faire ou ne pas faire ou donner quelque chose. La première conception est différente de la deuxième et par conséquent cela reflète la manière même par laquelle le système anglo-saxon envisage le contrat.

Ainsi, le Common Law prévoit que le contrat unilatéral est une promesse d'une seule partie, l'autre partie ne promet rien mais, doit accomplir un acte comme l'exemple du « pont de Brooklyn ». Dans le même ordre d'idées, le droit écrit prévoit que le contrat de promesse unilatérale est un contrat dont une seule partie promet de respecter son engagement si le bénéficiaire accomplit un acte qu'est la levée de l'option. De ce fait, la notion du contrat de promesse unilatérale et la notion d'unilateral contract sont en réalité identiques.

L'étude du contrat de promesse unilatérale de contracter fait jaillir plusieurs questions à savoir : comment se forme le contrat de promesse ? Quels sont les effets de la promesse sur les parties ? à quoi sont tenues les parties avant et à la levée d'option ?et enfin qu'en est-il de la responsabilité en cas de violation de la promesse par l'une des parties et quelle sera la sanction applicable ?

C'est ainsi que nous traiterons en première partie les conditions de formation du contrat de promesse unilatérale et en seconde partie le régime juridique applicable à ce type de contrat.

Première Partie

CONDITIONS DE FORMATION DE LA PROMESSE UNILATERALE

L'étude de la conclusion de la promesse unilatérale de contrat suppose l'étude des conditions générales de validité de contrat lesquelles présentent une certaine originalité en raison de la nature spécifique de ces promesses.

Les conditions de fond à respecter à la conclusion de la promesse unilatérale de contrat concernent aussi bien les contractants (section 1) que le contrat (section 2) lui-même conformément à l'article 2 du D.O.C et qui correspond à l'article 1108 du code civil des français.

Section 1

CONDITIONS RELATIVES AUX CONTRACTANTS

Les cocontractants à la promesse unilatérale de contrat doivent d'une part, donner leur consentement (§ 1) à la formation de ce contrat ; et d'autre part remplir certaines conditions relatives à leurs capacités (§ 2) et qualités (§3).

§ 1 - CONSENTEMENT :

Cette condition doit être analysée toute en prenant en considération les vices qui peuvent la touché, car un consentement vicié rend le contrat nul car, le consentement doit être libre.

D'abord, l'analyse du consentement : en vertu du principe du consensualisme, le contrat se forme par la réunion des consentements des parties. On doit se demander à quelles conditions leur consentement pourra produire effet. En plus de son extériorisation, et le fait d'avoir été donné en toute liberté, le consentement doit émaner d'une personne saine d'esprit. S'agissant de personnes juridiquement incapables, qui ne sont frappées d'aucune incapacité légale.

Il s'agit principalement, dans le statut juridique des incapables, du mineur et des incapables majeurs, dont les actes sont nuls.

Un mineur est toute personne physique qui n'a pas atteint l'âge de la majorité légale. Néanmoins, un mineur peut être émancipé à l'âge de 16 ans suite à une demande introduite devant le tribunal par le mineur ou son tuteur.

Les incapables majeurs sont les prodigues, le faible d'esprit et le dément. Ils sont interdits de contracter.

Il convient de souligner que la capacité est le principe et l'incapacité est l'exception, certes, la personne atteinte d'aliénation mentale ou déficience intellectuelle grave ne se trouve pas souvent soumise à un régime d'incapacité ce qui ne résout pas le problème de son aptitude de donner un consentement valable. En outre, le problème se pose de savoir quel est le degré de démence qui devra être établi.

La cour de cassation a répondu à cette question dans un arrêt en date de 18 Janvier 1969 : « il n'est pas nécessaire que la folie soit totale et que l'aliéné soit absolument inconscient ; il suffit que sa raison soit viciée de telle sorte que l'intéressé ne puisse être en état de comprendre et vouloir l'acte qu'il a signé », en tout état de cause c'est aux juges du fait qu'il appartient d'apprécier la question.

En suite, il faut que le consentement soit extériorisé, car une volonté purement interne ne produit point d'effet, cette volonté peut être exprimée par plusieurs manières : l'écrit et la parole. Or, le silence ne peut suffire, en l'absence de toute autre circonstance, telle que l'existence de relation d'affaires continue.

Puis, il faut que le consentement soit sérieux, il doit porter sur ce que la partie a vraiment voulu, en fin le consentement doit être donné en toute liberté ce qui va nous conduit au deuxième volet de ce développement à savoir : les vices de consentement.

Il existe trois vices de consentement qui sont l'erreur, le dol et la violence énumérés par l'article 39 du D.O.C qui dispose que : « est annulable le consentement donné par erreur, surpris par dol, ou extorqué par violence », l'article 55 et 56 régissent la lésion, celle-ci ne vicie les conventions que dans certains contrats, ou à l'égard de certaine personne.

D'abord, toutes les erreurs ne vicient pas le consentement, on suppose que l'une des parties s'est trompée. Encore a-t-elle pu se tromper sur de nombreux éléments qui ne peuvent tous être retenus, sous peine d'aboutir à une instabilité du contrat. On parle de l'erreur obstacle qu'est une erreur sur la nature de contrat, celle-ci ne vicie pas le consentement car, les deux consentements ne sont pas vraiment rencontrés, il n'y a pas de consentement pour qu'il y ait vice. Idem pour l'erreur indifférente qui n'est pas si grave pour vicier le contrat.

En dehors de ces types on trouve l'erreur vice de consentement, qui peut être une erreur sur la qualité de l'objet que l'on appelle l'erreur sur la substance, l'exemple de la personne qui a acheté des tableaux en pensant que ce sont des toiles authentiques or, ce ne sont que des copies, a été victime d'une erreur sur la substance.

L'erreur sur la personne est une erreur largement admise dans le contrat intuitus personae, c'est-à-dire sur le contrat prenant en considération la qualité de la personne ou son identité.

Le deuxième type de vice de consentement est le dol, il est prévu par les articles 52 et 53 du D.O.C. le dol n'est pas proprement parlé un vice du consentement, c'est une erreur provoquée par des manoeuvres d'autrui. Le dol comporte l'intention de tromper par la conduite du cocontractant qu'est une conduite dolosive, le dol consiste en, son essence, des manoeuvres frauduleuses. Le dol doit avoir été déterminant ce type de dol est seul susceptible de vicier le contrat car, il a déterminé l'autre partie à contracter.

Le troisième type de vice est la violence, ici encore avec la violence, on se trouve devant des faits provoquant un vice du consentement qui génèrent la crainte, la violence est une contrainte (il suffit qu'elle aie déterminé à contracter) ; une contrainte exercée contre le contractant ou ses proches (peu importe que le mal soit futur, c'est la crainte qui doit être présente), par le cocontractant ou n tiers au profit et en connaissance du cocontractant.

Après avoir exposé le régime juridique du consentement tel qu'il est présenté par le droit civil, il est légitime de traiter le consentement dans le contrat de promesse unilatérale dans ses deux composants à savoir : l'offre et l'acceptation.

Celui-ci est nécessaire pour la formation du contrat de promesse. L'offre de contrat de promesse a pour objet le maintien de l'offre de contrat définitif au profit du bénéficiaire. Pour que le contrat de promesse se forme, le bénéficiaire doit accepter cette offre de conclure un contrat de promesse. Si le bénéficiaire refuse ou n'accepte pas ladite offre, le contrat de promesse ne sera pas conclu et cette offre reste un simple acte unilatéral qui peut être révoqué par son auteur.

À titre d'illustration, nous citons un arrêt de la cour de cassation française rendu en date du 20 mars 1979 qui a retenu ce qui suit :

« Manque de base légale, l'arrêt qui déclare parfaite la vente d'un terrain à une commune aux motifs que les termes précis et formels de l'acte constituent un engagement en principe irrévocable que la commune a ultérieurement accepté en levant l'option, alors qu'il relève que les propriétaires du terrain avaient annulé leur engagement et qu'il ne constate pas que la ville ait, antérieurement à cette annulation, accepté la pollicitation et transformé ainsi celle-ci en engagement unilatéral. ».

§ 2 - CAPACITE :

Concernant la capacité contractuelle, d'après l'article 3 du D.O.C « la capacité civile de l'individu est réglée par la loi qui régit son statut personnel.

Toute personne est capable d'obliger et de s'obliger si elle n'en est déclarée incapable par cette loi ».

En ce qui concerne les marocains musulmans, la capacité civile est définie par la loi n° 70-03 formant code de la famille du 3 Février 2004. il existe deux sortes de capacités : la capacité de jouissance te la capacité d'exercice.

L'article 207 du code de la famille dispose que «  la capacité de jouissance est la faculté qu'à la personne d'acquérir des droits et d'assurer des devoirs tels que fixés par la loi. Cette capacité est attachée à la personne durant toute sa vie et ne peut lui âtre enlevée » ;

L'article 208 de sa part dispose « la capacité d'exerce est la faculté qu'a une personne d'exercer ses droits personnels et patrimoniaux et qui rend ses actes valides. La loi fixe les conditions d'acquisition de la capacité d'exercice et les motifs déterminant la limitation de cette capacité ou sa perte ».

En traitant la capacité en droit civil il ne faut pas oublier que l'âge de la majorité légale est fixé à 18 ans révolus. C'est l'expression du principe générale de capacité.

Pour les marocains de confession juive, c'est le droit marocain hébraïque, tel qu'il est adopté par les rabbins conformément à la Michna^9(*) (dont l'auteur est le penseur Moshé Maimonide : un commentaire sur les lois régissant la vie des hébreux), qui régit le statut personnel de ce fragment de la société marocaine.

Ce qui importe de rappeler ici, c'est à côté de ces personnes, il en existe d'autres, qui pleinement capables en principe, se voient cependant interdire certains actes et sont donc, quant au ces actes atteintes d'une sorte d'incapacité de jouissance. Nous sommes donc, en présence d'interdiction légale de contracter.

Les deux parties à la promesse doivent avoir la capacité de contracter. Le problème est de savoir si elles doivent, lors de la conclusion du contrat de promesse, avoir la capacité de passer le contrat définitif. La réponse est positive à propos du promettant, puisque celui-ci donne, dans la promesse, son consentement au contrat définitif. La capacité du bénéficiaire ne sera en revanche, requise que lors de la levée de l'option, formant le contrat projeté^10(*)

Toutefois, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée dans la promesse il faut que le bénéficiaire ait dans cette date la capacité de s'obliger. De plus l'article 10 du D.O.C dispose que : « le contractant capable de s'obliger ne peut opposer l'incapacité de la partie avec laquelle il a contracté ». 

§ 3 - QUALITE :

En ce qui concerne la qualité des cocontractants à la promesse, le promettant doit être titulaire du droit qu'il promet de transmettre ou certain de le devenir.

En vertu de l'article 485 du D.O.C la vente de la chose d'autrui est valable. Mais, cette validité est subordonnée à la ratification de la vente par le maître ou à l'acquisition ultérieure du vendeur de la propriété de la chose objet de la vente. Par analogie on peut déduire de cet article que la promesse de vendre faite par une personne autre que le propriétaire de la chose objet de la promesse peut être valable dans les mêmes conditions posées par l'article 485.

En droit Français, la vente de la chose d'autrui est nulle et non avenue. En effet, l'article 1599 du code civil considère que la vente de la chose d'autrui comme nulle et elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

Section 2

CONDITIONS RELATIVES AU CONTRAT

À l'instar de tout contrat, le contrat de promesse doit remplir des conditions relatives à son objet (§1), à sa cause (§ 2) et satisfaire au formalisme requis (§ 3).

§ 1- OBJET :

En ce qui concerne l'objet, celui-ci doit s'apprécier par rapport à l'obligation mais, aussi par rapport au contrat.

Ainsi, l'objet du contrat de promesse unilatérale de mettre à la charge du promettant l'obligation de maintenir l'offre de contrat définitif pendant le délai d'option.

La licéité de l'objet a été discutée dans la mesure où la promesse entraîne dans ce cas une restriction au libre choix du cocontractant pour la conclusion du contrat définitif. Le problème se pose en matière de promesse de contrat de travail et la solution est différente selon que le promettant est le salarié ou l'employeur, ainsi il est valable que la promesse de contracter émane de l'employeur. En revanche, la doctrine a contesté la validité d'une promesse de contrat de travail émanant du salarié dans la mesure où elle limite la liberté professionnelle.

L'obligation du promettant a pour objet, quant à elle, l'offre du contrat définitif. L'offre du contrat ne constitue un objet possible que dans la mesure où elle est efficace, c'est-à-dire susceptible d'entraîner la formation du contrat définitif dès la levée de l'option. De manière plus concrète, l'offre objet de la promesse doit porter sur la conclusion d'un contrat déterminé à des conditions également déterminées. Il en résulte que le contrat de promesse doit indiquer toutes les conditions nécessaires à la conclusion du contrat définitif par conséquent, un contrat préliminaire tel que le pacte de préférence ne peut être qualifié de promesse dans la mesure où il ne contient pas les conditions nécessaires à la conclusion du contrat définitif. C'est ce qui distingue la promesse unilatérale de contrat des avant-contrats. Par exemple, une promesse unilatérale de conclure un contrat de vente doit définir tous les éléments nécessaires à la formation du contrat définitif tels que le prix et la chose de sorte à ce que dès que le bénéficiaire lève l'option, le contrat soit conclu. Si par contre le contrat de promesse ne contient pas ces informations à la levée de l'option, le contrat ne peut pas être conclu pour la simple raison que les parties ne se sont pas mises d'accord sur un élément essentiel du contrat à savoir le prix par exemple, et ce contrat ne saurait être qualifié de promesse : il s'agira d'un simple avant-contrat.

La question qui se pose maintenant est celle de savoir quelles sont les conditions essentielles du contrat de promesse ? Les éléments essentiels sont ceux nécessaires à la réalisation de l'objectif économique du contrat définitif et que les parties ont considéré comme tels. Les éléments essentiels du contrat de promesse sont les éléments essentiels pour la conclusion du contrat définitif, par exemple les éléments essentiels du contrat de promesse de vente sont les mêmes éléments nécessaires à la conclusion du contrat définitif et qui sont la chose vendu et le prix de vente tel que précisé par l'article 488 du D.O.C.

L'obligation du promettant a pour objet l'offre de contrat définitif. Pour que celle-ci puisse constituer un objet possible de l'obligation, elle doit être efficace, c'est-à-dire apte à entraîner la formation du contrat définitif par la seule levée de l'option ; tel est, en effet, l'objectif économique de l'opération. En d'autres termes, l'offre objet de la promesse doit, conformément aux conditions générales de validité, porter sur la conclusion d'un contrat déterminé à des conditions également déterminées.

Il s'ensuit qu'un contrat préliminaire ne peut être qualifié de promesse s'il ne comporte par l'indication des éléments essentiels du contrat à conclure. La convention par laquelle un propriétaire s'engage à consentir un bail, étant entendu que ses conditions seraient débattues et que, en cas de désaccord entre les parties, la « promesse » serait considérée comme « nulle et non avenue », constitue un « engagement de faire » (il aurait été probablement plus exact de parler d'accord de principe) et non d'une promesse de bail, car elle ne fixe pas les conditions essentielles de celui-ci.

La définition des éléments essentiels d'un contrat donné s'opère suivant les critères généraux indiqués à propos du contenu de l'offre. La nature des éléments essentiels dépend, tout d'abord, de celle du contrat définitif : une promesse d'achat ou de vente doit, ainsi, permettre la détermination de la chose vendue et du prix de vente. Le prix n'est pas déterminable s'il est fixé en fonction de ceux que le bénéficiaire pratiquerait lui-même sur ses propres produits au moment de la levée de l'option.

Les éléments devant figurer dans une ouverture de crédit ont été discutés. Cette opération s'analyse bien en une promesse unilatérale par laquelle un banquier s'engage à fournir des fonds à son client à la demande de celui-ci. Elle n'est pas, cependant, une promesse de prêt, parce que le crédit promis n'est pas nécessairement réalisé sous les formes d'un prêt ; il peut revêtir d'autres formes, notamment celle de compte courant. Elle doit indiquer, à peine de nullité, la nature de ses contrats, c'est-à-dire la forme sous laquelle le crédit sera réalisé (compte courant, escompte, remise effective de fonds, etc.), ainsi que le montant global du crédit. La preuve de l'existence et du contenu d'un tel contrat peut être faite, contre le banquier, par tous moyens. Elle n'en reste pas moins difficile en l'absence d'écrit.

Les éléments autres que ceux tenant à la nature du contrat définitif, ne peuvent être considérés comme essentiels que s'ils ont été indiqués lors de la promesse (c'est-à-dire dans l'offre de contrat définitif, ce qui correspond à la définition générale des éléments essentiels). Ainsi, par exemple, les modalités de paiement, qui ne sont pas, par nature, un élément essentiel du contrat de vente, ne le deviennent que si telle a été la volonté des parties lors de la promesse.

Il en est de même de la promesse de bail qui doit préciser la chose louée, le montant du loyer et la durée du bail, à défaut, l'on ne pourrait parler de promesse unilatérale de contrat.

La cour d'appel de Rabat dans un arrêt du 13 janvier 1950 a considéré que :

« La clause suivant laquelle un bailleur s'oblige à vendre, pendant toute la durée du bail, à première réquisition de la société preneuse, la propriété actuellement donnée à bail, moyennant un prix déterminé, constitue une obligation unilatérale tombant sous l'application de l'article 18 du D.O.C, et non pas la simple promesse visée par l'article 14 du DOC. Ce n'est pas non plus une vente à option, convention synallagmatique régie par les articles 601 et suivants du D.O.C, qui suppose dès sa formation l'engagement mutuel des parties, l'une de vendre et l'autre d'acheter.^11(*) »

§ 2 - LA CAUSE :

Le législateur a réglementé cette notion dans les articles 62, 63, 64 et 65 du D.O.C. l'idée de la cause dans les obligations désigne la cause efficiente. Il s'agit de la forme du contrat, quelle qu'elle soit le contenu, et qui valide l'obligation de chaque partie. Dans le contrat unilatéral la cause est l'intention libérale à l'égard d'autrui « animus donandi » la cause peut être également absente c'est alors que se pose le problème de la validité de l'engagement dans ce type de contrat. Dans un système consensualiste on conçoit mal l'absence de cause.

En ce qui concerne la cause élément technique du contrat, la cause en ce sens joue au moment de la formation du contrat. L'existence d'une cause est un élément indispensable à la formation du contrat, l'article 62 dispose :  « l'obligation sans cause, ou fondée sur une cause illicite, est non avenue.

La cause est illicite quand elle est contraire aux bonnes moeurs, à l'ordre public, ou à la loi », donc l'absence de cause est difficilement concevable. En ce sens, l'article 63 prévoit que toute obligation et présumée avoir une cause licite et certaine même s'elle n'est pas exprimée.

Pour résoudre ce problème d'existence ou absence de cause on s'est mis d'accord que même si Le contrat de promesse est généralement consenti sans contrepartie financière, la cause de l'obligation est le profit que réalisera le promettant à la conclusion du contrat définitif. Toutefois, il arrive que le promettant exige une contrepartie pour son engagement unilatéral et qui peut être une somme d'argent. Dans le premier et le second cas, la cause doit être licite et conforme aux bonnes moeurs; tel qu'il est précisé par l'article 2 du D.O.C.

§ 3 - LE FORMALISME REQUIS :

Le formalisme est l'exigence de forme poussée au plus haut degré, qui consiste à subordonner la validité d'un acte à l'accomplissement de certaines formalités requises à peine de nullité absolue de l'acte. Ce sont des opérations consistant en l'accomplissement d'actes divers que la loi exige à des fins et sous des sanctions très variables : soit à peine de nullité, soit à peine d'inopposabilité aux tiers, ou à des fins probatoires, ou bien encore comme condition de recevabilité.

En l'absence de texte organisant de manière générale le contrat de promesse, celui-ci se forme valablement par le seul consentement du promettant et du bénéficiaire, conformément aux principes généraux en matière de contrats. On s'est demandé, toutefois, si la promesse unilatérale ne devait pas respecter les conditions de forme éventuellement exigées pour le contrat définitif ? La réponse n'est positive qu'à propos des formalités protectrices du consentement ; lorsque de telles formalités sont exigées pour le contrat définitif, elles doivent être remplies lors de la conclusion par le promettant, car lui seul donne son consentement au contrat définitif. Lorsque, en revanche, les formalités requises à propos du contrat définitif sont destinées à protéger le consentement de celui qui, dans la promesse du contrat, est en position de bénéficiaire, elles ne doivent être remplies que lors de la levée de l'option (car c'est à ce moment, seulement, que le bénéficiaire consent au contrat définitif).

Le contrat de promesse unilatérale peut prendre la forme soit, d'un acte authentique soit, d'un acte sous seing privé. L'acte authentique est l'acte dressé par un officier public, ici, il s'agit d'un acte notarié qui fait foi des conventions arrêtées entre les parties par-devant notaire, celui-ci est un témoin privilégié. L'acte authentique est l'outil unique de la sécurité juridique et de pacification des rapports contractuels, il a la valeur d'un jugement ayant autorité de la chose jugée^12(*).

L'acte sous seing privé est un acte écrit, établi par les parties elles-mêmes sous leur seule signature (seing privé) sans l'intervention d'un officier public, il est doté d'une force probante inférieure à celle de l'acte notarié et qui n'acquiert qu'à certaines conditions date certaine, notamment l'enregistrement, à l'égard des tiers, mais qu'est laissé en principe à la libre rédaction des intéressés, il n'est assujetti qu'à un minimum de formalités à peine de nullité^13(*).

Il est, maintenant, légitime de procéder à une comparaison entre l'acte notarié et l'acte s.s.p afin de dégager les avantages et les inconvénients de chacun d'eux, ainsi que, la procédure requise pour la validité de l'acte, autrement dit, le formalisme exigé. Il convient, également, de préciser qu'il s'agit, ici, de l'acte notarié du notariat moderne et non de l'acte notarié des notaires indigènes (les adouls).

L'acte notarié fait foi des conventions arrêtées par les parties contractantes, et après elles, leurs héritiers ou ayants cause. En principe l'acte notarié n'est pas soumis à la révision quant au fond, mais juste quant à la forme (signature, notaire en exercice). L'acte notarié tire sa force de la qualité de celui qu'il le reçoit : officier public, détendu du sceau de l'Etat dépositaire de la force publique ;

L'écrit sous seing privé ne porte que la parole de deux parties, alors que l'acte notarié porte déjà les deux plus le témoignage écrit, c'est une attestation d'un témoin privilégié, mais le notaire n'est témoin que de ce qu'il a vu^14(*).

Le premier avantage et le plus important est la sécurité juridique qui accompagne ce type d'acte, l'acte notarié présente une preuve irréfragable qui fait plein foi jusqu'à usage de faux, il permet une sécurité juridique aux différentes transactions, il préserve les droits de chacune des parties. La sécurité juridique dont bénéficie l'acte est consacrée par l'intervention du notaire qui engage sa responsabilité, de cet acte découle les effets suivants :

- Date certaine ;

- Force exécutoire, car il a la force d'un jugement ;

- Force probante inattaquable due à une présomption de véracité.

Le seul avantage dont jouit l'acte s.s.p par rapport à l'acte notarié, c'est au niveau du formalisme qui ne demande pas beaucoup de temps.

Parmi les inconvénients de l'acte authentique, il convient de souligner que par un arrêté ministériel en septembre 2004, la liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est élargie à savoir : les adouls (notaires indigènes), les notaire du notariat moderne, les avocats titulaires d'une licence en droit ou d'un diplôme équivalent et doivent justifier d'une expérience entant qu'agent d'affaires pour une période minimale de trois années.

Vu sa rigidité et ses lourdes formalités l'acte notarié pose problème pour certains professionnels (les banquiers). Les notaires estiment que la réduction de temps passé sur un dossier constituerait l'un des plus grands avantages compétitifs de l'acte notarié, et se plaignent de la lenteur du traitement des affaires dans certaines institutions (les banques).

Quant aux inconvénients de l'acte s.s.p sont au nombre de 4 ; il présente la même force probante que l'acte notarié mais, à la seule réunion des conditions suivantes :

- il ne peut être acquis que si son existence est reconnue par celui auquel on l'oppose ;

- il n'est opposable aux tiers qu'à partir du jour où il reçoit date certaine ;

- il ne présente aucune garantie de son origine ou de sa date (il pourrait s'agir d'un faux qui aurait apparence d'acte valable) ;

- l'acte s.s.p ne fait pas foi lui-même.

Il est à mentionner, que les deux formes d'acte que se soit, l'acte authentique ou l'acte sous seing privé obéissent à la formalité de l'enregistrement. Ainsi, en vertu de l'article 126 du code général des impôts, l'enregistrement est une formalité à laquelle sont soumis les actes et conventions. Etant donné que, la promesse unilatérale est une convention, elle est donc assujettie à cette formalité.

Il est à noter que, la formalité de l'enregistrement a pour effet de faire acquérir date certaine aux conventions sous seing privé au moyen de leur inscription sur un registre dit « registre des entrées » et d'assurer la conservation des actes.

De plus, le code général des impôts prévoit dans son article 127 que l'enregistrement est obligatoire alors même en cas de vice de forme qui entacherait toute convention.

L'article 1840 du code général des impôts français, contrairement au droit marocain, soumet l'enregistrement à peine de nullité toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble à un droit immobilier ou à un fonds de commerce, ainsi que la cession de telles promesses, cette formalité doit être accomplie dans les dix jours de l'acceptation de la promesse en tant que telle, dans les dix jours de la cession, à moins que les parties ne préfèrent dans le même délai faire constater l'opération dans un acte authentique.

S'agissant du droit marocain, si la promesse est passée par-devant notaire, celui-ci l'envoie au service de l'enregistrement dans le délai de 30 jours à partir de la date de signature.

Les parties sont tenues de payer, outre les droits exigibles, 30 % du montant de la recette initiale dès le premier mois de retard, après le premier mois, ce taux est adouci à 0.5% du total exigible.

c'est le notaire qui doit veiller à l'accomplissement de la formalité de l'enregistrement car, il en est tenu en vertu de l'article 95 du code de recouvrement des créances publiques^15(*) qui dispose que : « en cas de mutation ou de cession d'immeuble, il est fait obligation aux adouls, notaires ou toutes personnes exerçant des fonctions notariales, à peine d'être tenus solidairement avec le contribuable au paiement des impôts et taxes grevant l'immeuble objet de cession, de se faire présenter une attestation des services de recouvrement justifiant du paiement des cotes se rapportant à l'année de mutation ou cession et aux années antérieures.

Tout acte d'espèce qui serait présenté directement par les parties au receveur de l'enregistrement doit être tenu par celui-ci jusqu'à production de l'attestation prévue à l'alinéa précédent ».

Deuxième partie

REGIME JURIDIQUUE DE LA PROMESSE UNILATERALE

Comme tout contrat, la promesse unilatérale met à la charge des contractants des obligations qui convient d'étudier, à savoir : les obligations du promettant et les obligations du bénéficiaire, appelées aussi, la contrepartie des obligations du promettant.

Section 1

LES OBLIGATIONS DU PROMETTANT

L'obligation principale, ainsi qualifiée parce que c'est autour d'elle que s'ordonne l'économie du contrat^16(*) est l'obligation du promettant. Celui-ci accepte de passer un contrat qui doit préparer et différer la vente et accorde au bénéficiaire la possibilité de repousser sa décision finale pendant un délai déterminé. C'est l'objet même du contrat de promesse.

Le contrat de promesse unilatérale crée une obligation pour le promettant. Le contrat donne ainsi naissance à un droit appelé « droit d'option » et qui est exercé par le bénéficiaire.

Ce droit est différent d'une simple faculté. Il a une existence limitée, est prescriptible et a sa source dans la convention. C'est un droit subjectif, une prérogative juridique destinée à modifier la situation née de la convention.

L'obligation du promettant est distincte de celle du vendeur.

La situation juridique du promettant par rapport au bien promis reste « apparemment » inchangée jusqu'à la levée de l'option.

Elle présente deux particularités notables : en premier lieu, le promettant n'aura pas à renouveler son offre au moment de la levée d'option ; en second lieu, pendant la durée de l'option, le promettant pourra accepter et conclure le contrat de vente. Le promettant devra donc lui transférer la propriété.

Nous analyserons successivement :

Le contenu de l'obligation.

La nature de l'obligation.

La violation de l'obligation.

§ 1- LE CONTENU DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

L'obligation du promettant peut s'analyser en une double proposition :

a) Une offre de vente ferme avec prix et objet déterminés.

La vente n'est qu'éventuelle puisqu'il est de l'essence du contrat de promesse unilatérale de laisser le choix de la décision finale au bénéficiaire, mais, et c'est toute l'originalité et l'avantage de cette technique, le consentement du promettant n'aura pas à être renouvelé lors de la levée d'option pour le contrat de vente soit parfait.

b) La promesse que ce consentement est donné pendant un certain délai. Le bénéficiaire pourra ainsi transformer, par sa seule initiative, la situation juridique créée par le contrat d'option en une autre situation juridique, celle-là définitive.

Le contenu de l'obligation du promettant est conditionné par ces deux éléments. Cette thèse est adoptée par la doctrine dominante^17(*).

A - Offre de vente non renouvelable

L'offre de vente du bien promis s'unit avec l'acceptation du bénéficiaire pour former le contrat de vente. La levée d'option met fin au contrat de promesse ? Elle n'est qu'une forme particulière de l'acceptation du contrat de vente.

Le contrat de vente se forme dès que le bénéficiaire s'engage à acquérir. Le consentement du promettant est « figé » pendant le délai d'option, c'est pourquoi l'engagement du bénéficiaire au moyen de la levée d'option suffit à former le contrat de vente.

Le contrat de promesse rend l'offre irrévocable. Dès cet instant le promettant ne peut plus rétracter son offre. Tandis qu'un offrant peut, en principe, rétracter son offre ? Le promettant ne peut plus le faire car il résilierait alors unilatéralement la convention. Le contrat de promesse et les stipulations qu'il contient ont force de loi pour les contractants. Il crée un lien obligatoire. En cas de difficultés, la situation du bénéficiaire de l'option contractuelle apparaît bien plus sûre que celle d'un bénéficiaire d'une simple offre de vente.

Lorsque l'on est en présence d'une offre simple, le tribunal devra savoir, en cas de litige, si le promettant a maintenu son offre au moment de l'acceptation ou s'il s'est rétracté.

En présence du contrat de promesse de vente. Le tribunal devra seulement constater la validité du contrat. Si celui-ci est valable, l'offre qu'il contient n'a pas à être réitérée pour que la vente soit parfaite.

Néanmoins, un courant doctrinal ne serait certainement pas opposé à reconnaitre que l'offre engage celui qui l'émet. Les offre lorsqu'elles sont accompagnées d'un délai exprès ou tacite lient leur auteur en ce sens qu'il est tenu de les maintenir au moins pendant un certain temps : sa volonté s'est donc liée elle-même. M.A.Rieg, estime que l'offre a par elle-même une valeur obligatoire quoiqu'en pensent les auteurs et la jurisprudence parce que la rétractation pendant le délai de réflexion est absolument inopérante.

Une évolution de l'offre vers l'engagement unilatérale de volonté parachèverait la totalité indépendante du contrat qui ne serait plus alors utilisé à seule fin de la rendre irrévocable. Si, comme l'écrivait M. J. L Aubert « l'analyse du contrat en une juxtaposition de deux engagements unilatéraux apparaissait, à juste titre, comme une révolution inacceptable autant qu'inutile » ... « cela n'a pas condamné la théorie même de l'engagement unilatéral de volonté ... rien ne s'oppose vraiment à son admission »^18(*)

Utiliser le contrat de promesse dans le seul but de rendre l'offre irrévocable est une finalité qui devient anachronique à une époque où l'on parle de plus en plus d'une harmonisation des droits européens. Sur ce point, les pays de la communauté européenne sont fondamentalement divisés. L'article 145 BGB reconnait que l'offre lie celui dont elle émane, elle doit être maintenue, elle subsiste malgré le décès ou l'incapacité, elle a une existence juridique indépendante. Les droits néerlandais, danois et même le droit belge ont adopté ce principe.il ne servirait qu'à donner au bénéficiaire un pouvoir qui impliquerait la reconnaissance d'une restriction au droit de disposer de son bien pour le promettant. Le droit d'option serait un droit potestatif et non un simple droit de créance.

La jurisprudence semble elle-même parfois hésitante. Une décision de la première chambre civile censure un arrêt qui avait jugé sans cause la reconnaissance de dette souscrite au profit d'un propriétaire d'immeuble « à titre de dédommagement pour la perte de temps occasionnée » à la suite de la rupture des pourparlers d'achat engagés par le signataire sans rechercher si le propriétaire ne s'était pas senti lié par cette offre et n'avait pas en fait immobilisé son immeuble pendant le délai ainsi consenti. Toutefois, l'on a pu constater, d'après l'ensemble des décisions, que les juges s'attachent à conserver le principe de l'offre rétractable tant qu'elle n'a pas été valablement acceptée.

L'offre est caduque en cas de décès et d'incapacité, dans ce dernier cas ? La jurisprudence exige que la volonté de contracter existe encore au moment de l'acceptation. M.J.M Verdier explique que « l'offre n'a de valeur juridique que parce qu'elle n'est pas rétractée, elle est une proposition sans cesse renouvelée »^19(*). Au contraire, l'option contractuelle n'est pas caduque en cas d'incapacité et se transmet en cas de décès. Doctrine et jurisprudence se sont accordées sur ce point.

Les stipulations du contrat d'option sont transmissibles activement et passivement : les héritiers du promettant doivent respecter la volonté de leur auteur et les héritiers du bénéficiaire disposent de la même liberté de choix que leur auteur. Ainsi, l'option peut être valablement levée après le décès du promettant contre sa veuve et ses héritiers mineurs sans qu'il y ait lieu pour ces derniers d'observer les formalités de la tutelle. Si le promettant résiste, le tribunal se bornera à constater l'existence de la vente. De même, nous venons de le voir la capacité du promettant au moment de la conclusion du contrat d'option suffit. Si celui-ci perd ses facultés mentales après, la levée d'option est tout de même valable.

La validité de l'option s'explique par le fait que le consentement a été en quelque sorte « figé » à la conclusion du contrat et n'a pas besoin d'être renouvelé. L'acceptation n'est et ne peut être qu'une adhésion pure et simple à une vente dont les clauses essentielles ont été débattues lors de la conclusion du contrat de promesse. Les éléments du contrat ne peuvent plus être remis en question, ils doivent être définitifs sinon il ne s'agit plus d'une levée d'option. Le prix doit donc être déterminé ou déterminable ainsi que le bien promis. Il a été jugé, par exemple, qu'une promesse portant sur des biens à choisir parmi un ensemble appartenant au promettant n'était pas valable ? La levée d'option ne pouvait pas contenir l'accord de volontés indispensable pour des biens n'était pas suffisante.

B - Une promesse pour un délai déterminé

L'offre de vente du promettant n'est valable que jusqu'à l'expiration du délai convenu dans le contrat de promesse. Lorsque le délai est expiré, l'option s'éteint et ne peut plus être valablement exercée. Il a été jugé que, faute d'acceptation dans le délai prévu, des versements postérieurs à l'expiration ne peuvent faire revivre le délai si telle n'a pas été l'intention des parties. En cas de promesse avec location de vente, il faut considérer séparément la promesse et le bail, sauf accord contraire des partis. Il faut donc, en cas de renouvellement du bail, un renouvellement exprès de la promesse de vente.

Lorsque l'option a été consenti sans délai, le bénéficiaire doit être mis en demeure de faire connaître sa décision dans le cas où le promettant veut reprendre sa liberté, l'auteur d'une promesse unilatérale de vente qui a eu lieu sans limitation de temps ne peut être dégager qu'après avoir mis celui à qui elle a été faite en demeure de l'accepter dans un délai déterminer à moins qu'il ne soit établi que le bénéficiaire a renoncé à s'en prévaloir.

La renonciation ne se présume pas. Ainsi, un bénéficiaire, qui ne se prévaut pas de sa promesse de vente au cours d'une action en validation de congé et se contente de se défendre en qualité de simple occupant, n'est pas présumé avoir renoncé au droit d'accepter l'offre qui lui a été faite.

La jurisprudence est constante pour exiger du promettant une mise en demeure pour rompre le contrat. Cette exigence peut surprendre : en effet, si la faculté de conclure sans détermination de durée est un principe toutes les fois que le législateur est resté muet, néanmoins, la résiliation unilatérale du contrat est le tempérament impératif à ce principe et est unanimement considéré comme le corollaire de la prohibition et de l'engagement perpétuel et constitue l'indispensable protection de la liberté individuelle^20(*). En ce qui concerne le contrat d'option de vente, l'indétermination du délai n'empêche pas la validité du contrat, le délai n'est pas inhérent à la promesse ; seule, la liberté de l'option est de l'essence de la promesse. Si sa validité n'est pas en cause,

Le contrat devrait du moins être résiliable unilatéralement ; or, il faut une mise en demeure. Le raisonnement conduit donc à dire que le bénéficiaire a une obligation de faire connaitre son choix.

L'explication est un peu différente ; elle accuse une fois de plus l'autonomie de l'institution. En effet, le choix est de l'essence du contrat d'option. Il faut donc, d'une part qu'un choix soit effectué, mais, d'autre part, il faut également, puisqu'aucun délai n'a été fixé, que le promettant ait la possibilité de résilier unilatéralement le contrat. Ce droit de résiliation s'exerce dans la faculté de mettre à tout moment le bénéficiaire dans l'obligation de faire connaitre son choix dans un délai maximum. Il ne peut le faire qu'au moyen d'une mise en demeure.

Constatons ici encore la différence qui existe entre l'offre de vente simple et l'option contractuelle : l'offre sans délai doit être maintenu pendant un délai raisonnable appelé « délai de réflexion » et qui dépend, soit des usages professionnels, soit, pour des marchandises, de la variation des cours, soit d'une manière générale, des circonstances. Ce délai est bref et il n'est pas besoin de mise en demeure pour que l'offre soit caduque, le retrait prématuré de l'offre peut toutefois engager la responsabilité de son auteur.

En exerçant le droit d'option, le bénéficiaire met fin à son contrat. Pendant toute la durée du délai, à tout moment, il peut faire connaitre son choix au promettant, mais dès qu'il l'a fait, ce choix est définitif. Dès lors, s'il a fait connaitre sa décision à son cocontractant avant la fin du délai, il est censé avoir renoncé au restant du délai. Son droit est éteint.

Le promettant s'oblige à laisser au bénéficiaire le pouvoir de former le contrat de vente. Quelle est la nature de cette obligation ?

§ 2- LA NATURE DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

Le débiteur d'une obligation de donner doit transmettre un droit réel alors que les obligations de faire ou de ne pas faire sont des obligations personnelles et le créancier n'a qu'un droit personnel à faire valoir.

A - Obligation de donner

On a soutenu que l'obligation du promettant était une obligation de donner. Cette thèse nie l'existence d'un contrat d'option autonome : l'obligation du promettant est celle d'un vendeur. Le contrat de vente précédé d'un avant-contrat de promesse est une opération unique globale constituée de deux épisodes se complétant, le consentement de l'acheteur étant donné dans le deuxième temps. L'obligation du promettant est, dans ce cas, une obligation conditionnelle ou éventuelle de donner. La condition consiste dans l'engagement d'acheter du bénéficiaire, elle se réalise quand celui-ci accepte la vente.

Salleilles a soutenu qu'il n'y avait qu'une seule opération depuis l'offre jusqu'à la conclusion de la convention définitive. Plus récemment, M. Henri Boyer notait que la promesse de vente n'a pas une autonomie suffisante pour mériter l'appellation de contrat ; elle n'est que le premier acte d'une situation juridique complexe, à allure contractuelle essentiellement synallagmatique, à titre onéreux et commutatif.

M. Nast a soutenu que la créance devait être une créance immobilière et que dès le jour de la promesse le bénéficiaire avait un droit réel éventuel car il y a contradiction à considérer comme mobilière, la créance née de la promesse de vente et comme immobilière le droit réel qui naît de l'exécution de la promesse.

La cour suprême a définitivement tranché le débat, l'obligation du promettant, quoique relative à un immeuble constitue, tant que le bénéficiaire n'a pas déclaré acquérir, non pas une obligation de donner mais une obligation de faire.

La cour suprême distingue donc nettement l'obligation née de la promesse unilatérale, de l'obligation qui va naître du contrat de vente. C'est l'application orthodoxe du concept contractuel français : une obligation ne peut naître que d'un accord de volontés.

Le contrat de promesse donne naissance à une obligation de faire et le contrat de vente formé par la levée d'option donne naissance à une obligation de donner.

Néanmoins, les partisans de M. Nast soulevaient une objection à cette thèse : si l'un des contractants se refuse à passer l'acte authentique, un jugement peut tenir lieu de vente. Or, un jugement est déclaratif de droit, il peut connaitre un droit mais ne peut créer un. Si, le droit d'option est un droit de créance comment peut-il se transformer en un droit réel ? L'objection peut être facilement repoussée. En effet, le tribunal ne fait que constater l'existence d'un droit réel qui est né d'un accord de volonté. Celui-ci s'est fait à la levée d'option lorsque l'offre de vente contenue dans le contrat d'option s'est jointe à l'engagement du bénéficiaire, et ce, même si postérieurement l'un des contractants est revenu sur son engagement.

La seule obligation née du contrat d'option est une obligation de faire ou de ne pas faire

B - Obligation de faire ou de ne pas faire

La jurisprudence a vu dans l'obligation du promettant une obligation de faire.

Pour la plupart des spécialistes, et notamment pour les notaires, l'obligation du promettant consiste à maintenir son offre pendant le délai convenu. Ceci revient à dire que le propriétaire du bien promis doit s'abstenir de prendre des décisions qui empêcheraient le bénéficiaire d'exercer son droit d'option. L'obligation serait en réalité tout aussi bien une obligation de faire que de ne pas faire, d'autant plus que la distinction ne présente pas de grand intérêt.

La doctrine moderne s'accorde également à reconnaitre que la distinction n'a pas grande utilité^21(*).

Toutefois, M. I. Najjar, auteur d'une thèse sur le droit d'option, a vu une utilité dans la distinction. L'obligation du promettant serait une obligation de faire, et l'on peut considérer que, en offrant la vente, le promettant a exécuté son obligation. Après la conclusion du contrat d'option, le promettant n'est plus débiteur. L'objet du contrat consiste dans la possibilité de former la vente. Cette possibilité est créée dès la formation du contrat d'option. Le propriétaire du bien promis voit ses droits restreints en ce qui concerne la libre disposition de celui-ci. Le bénéficiaire est seul maître de la situation, sa déclaration unilatérale formera le contrat de vente. Le droit d'option n'est, dans ce cas, ni un droit réel, ni un droit de créance, mais un droit potestatif. Le bénéficiaire d'un droit potestatif d'option a une situation plus sûre que le bénéficiaire d'un simple droit de créance qui peut se voir frustré de son bien si le promettant viole se promesse et dispose de son bien. M. Najjar est partisan du droit potestatif pour cette raison. Le bénéficiaire doit seulement publier son droit afin de le rendre opposable.

Le problème se pose lorsque l'un des contractants viole les obligations découlant du contrat de promesse, quelle sera la sanction infligée à ce contrevenant ?

Le bénéficiaire ne supporte pas d'obligation dans le contrat de promesse unilatérale hormis la clause d'immobilisation, l'étude de la sanction de la violation des obligations du promettant nécessite plus d'attention

§ 3- VIOLATION DE LA PROMESSE

Par contrat, le promettant a promis un bien déterminé. Il doit respecter les stipulations contractuelles sinon il commet une faute et engage sa responsabilité. Néanmoins, la seule perspective de dommages-intérêts ne saurait être satisfaisante pour le contractant qui a jeté son dévolu sur un bien déterminé. Or, pendant le délai stipulé, le promettant reste seul propriétaire du bien, il peut en disposer valablement et le céder à un tiers, possibilité qui va exactement à l'encontre des intérêts du bénéficiaire.

Quels sont les droits d'un bénéficiaire lésé face à une telle violation ?

Lorsque le propriétaire a disposé du bien promis, il faut évaluer les droits qui arrivent en concurrence.

Si une aliénation a été effectuée avant la levée d'option, il y a conflit entre le droit réel du tiers acquéreur et le droit personnel du bénéficiaire. C'est le droit réel qui l'emporte que le bien soit mobilier ou immobilier, puisque, si la promesse unilatérale porte sur un immeuble, la publicité foncière facultative de la promesse est sans effet en face d'un droit réel. Nous raisonnons avec acquéreur de bonne foi, précisons-le.

Si l'aliénation a été effectuée alors que le bénéficiaire avait déjà levé l'option dans les délais, il y a conflit entre deux droits réels. Pour savoir celui qui l'emporte, il faut distinguer selon que la vente litigieuse a pu être publiée ou non. Si cette vente a été publiée au Bureau des Hypothèses, elle est opposable à tous (nous raisonnons toujours dans le cas d'un acquéreur de bonne foi). Le bénéficiaire de la promesse unilatérale n'a aucune antériorité à faire valoir puisque son droit ne peut être protégé de façon efficace. Si la vente n'a pas été publiée, les deux droits réels sont en concurrence directe ; si la levée d'option est antérieure à la cession attaquée, c'est elle qui l'emportera.

Si le promettant a passé deux promesses unilatérales successives, on examinera les dates des deux levées d'option, la première sera celle qui l'emportera.

Nous constatons que le promettant qui manque à la parole donnée cause un préjudice souvent irréparable au bénéficiaire de la promesse qu'il a faite. La faute qu'il commet sera sanctionnée par des dommages-intérêts.

La situation est moins critique si le bien n'est pas sorti du patrimoine. Le promettant peut, en effet, simplement se refuser à réitérer la vente en la forme authentique alors que la levée d'option a été valablement effectuée et que la vente est ainsi conclue entre les parties. Le bénéficiaire a la ressource de demander au Tribunal de constater la vente afin qu'elle soit opposable « erga omnes ». Le jugement vaut vente et le bénéficiaire est totalement satisfait. Pour se protéger d'une éventuelle cession postérieure en violation des droits qu'il veut se faire reconnaître, le bénéficiaire a la possibilité (D. 4 janv. 1995 -art. 37-2) de publier « la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la résiliation en la forme authentique » de la vente. Cette formalité est assortie d'opposabilité aux tiers.

Les juges du fond peuvent également condamner vous astreinte l'auteur d'une promesse de vente à passer l'acte de vente authentique dans le délai qu'ils jugent convenable à dater de la signification du jugement, dès lors qu'il résulte de leurs constatations que le bénéficiaire a valablement levé l'option et que la vente a été formée dès la levée de l'option.

La jurisprudence admets l'exécution forcée dans tous les cas où elle est possible, c'est-à-dire lorsque le bien n'est pas sorti du patrimoine du promettant et que l'accord des parties s'est réalisé à un moment donné. Le jugement est déclaratif de droits et non constitutif de droits.

Ainsi dans un cas d'espèce, deux contractants avaient conclu un contrat de promesse sur un terrain non immatriculé. Le promettant avait imposé une clause résolutoire dans le contrat de promesse à savoir l'abstention du bénéficiaire de s'opposer à la demande d'immatriculation foncière faite par le promettant. Dès l'immatriculation de l'immeuble, le promettant s'est montré récalcitrant et a refusé de signer le contrat de vente. Le bénéficiaire a saisi le tribunal compétent par une action visant la perfection de la vente ???? ????? ????? de l'immeuble objet de la promesse. Le promettant pour échapper à un éventuel jugement ordonnant la perfection de la vente, a fait prévaloir les articles 2, 80 et 81 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation des immeubles.

L'article 2 énonce : «  L'immatriculation donne lieu à l'établissement d'un titre propriété inscrit sur un livre foncier ; elle annule tous les titres et purge tous les droits antérieurs qui n'y seraient pas mentionnés »

L'article 80 prévoit : «  Lorsque l'inscription d'un droit transmis ou constitué entre vifs est requis après le décès du disposant, il peut y être procédé sur production d'un bordereau revêtu de la seule signature de l'acquéreur, en vertu d'un acte sous seing privé, pourvu que la signature opposée par le disposant au bas de cette acte soit certifiée comme il est dit à l'article 73 ».

L'article 81 dispose : « En cas de décès du détenteur d'un droit réel immobilier non inscrit, l'inspection peut, avant la liquidation ou partage, être prise au nom de la succession, sur la seule production de l'acte du décès, et cette inscription est modifiée après partage, en conformité de l'acte de partage qui sera produit ».

La cours suprême a considéré dans son arrêt^22(*) que le contrat de promesse est un droit personnel, et ne lui sont pas applicables les articles 80 et 81 du dahir de 1913 ni la règle de purge consacré par l'article 2 du dahir de 1913 de cette même loi lesquels s'appliquent aux droits réels immobiliers susceptibles d'être inscrit sur le titre foncier et ne s'étendent pas aux droits personnels.

Le bénéficiaire de la promesse peut demander cumulativement ou séparément deux types d'actions : l'annulation du contrat et la responsabilité des contractants.

A- L'annulation du contrat indûment conclu avec le tiers

Il s'agit de savoir si le bénéficiaire peut agir en justice et demander l'annulation du contrat indûment conclu entre le promettant et le tiers. L'intérêt pour le bénéficiaire d'obtenir l'annulation est que celle-ci engendre l'anéantissement rétroactif du contrat conclu avec le tiers et par conséquent le retour du bien dans le patrimoine du promettant.

Pour ce faire, le bénéficiaire doit établir qu'il a intérêt à l'annulation du contrat, et devra présenter une cause d'annulation adéquate.

L'article premier du code de procédure civile prévoit que ne peuvent ester en justice que ceux qui ont la qualité, la capacité et intérêt pour faire valoir leurs droits.

Le bénéficiaire pourra donc lever l'option et obtenir une exécution forcée du contrat. Par contre, si le bénéficiaire n'a pas l'intention de lever l'option, il ne pourra demander l'annulation faute d'intérêt.

En outre, le bénéficiaire devra faire valoir une cause d'annulation adéquate. Il convient de noter que la violation de la promesse n'est pas en elle-même une cause de nullité du contrat conclu avec un tiers. En dépit du fait que le promettant s'est engagé à ne pas contracter avec autrui, il demeure titulaire des droits objets du contrat définitif jusqu'à sa conclusion et on ne peut considérer là qu'il s'agit de la vente de la chose d'autrui énoncé dans l'article 485 du DOC.

Le seul cas où l'annulation pourrait être prononcée se fonde sur la règle de la collusion frauduleuse entre le promettant et le tiers dans la mesure où le bénéficiaire arrive à le prouver, en effet si le tiers est de bonne foi on ne peut lui opposer un acte à savoir la promesse dont il n'avait pas connaissance.

Dans la pratique, le bénéficiaire d'une promesse de vente d'un immeuble par exemple a recours à l'inscription d'une pré notation sur la base du contrat de promesse sur les livres fonciers afin de se protéger. Dans le cas ce cette inscription, les droits du bénéficiaire toujours protégés et il pourra toujours demander l'annulation du contrat conclu avec un tiers.

B- L'action en responsabilité contre les contractants

Le bénéficiaire de la promesse peut choisir d'intenter une action en responsabilité contre le promettant ou contre le tiers en vue d'obtenir des dommages et intérêts.

1 - l'action en responsabilité contre le promettant

Le bénéficiaire doit prouver qu'il a subi un dommage découlant de l'inexécution de la promesse constitutif de faute.

Aussi, le bénéficiaire peut exercer ses actions contre le promettant avant même la levée de l'option subordonnée soit à la réalisation d'une condition et ce conformément à l'article 126du DOC lequel dispose que le créancier peut, avant l'accomplissement de la condition faire tous les actes conservatoires de son droit soit à l'arrivée du terme conformément à l'article 139 du DOC lequel dispose :

«  Le débiteur perd le bénéfice du terme, s'il est déclaré en faillite, si, par son fait, il diminue les sûretés spéciales qu'il avait données par le contrat, ou s'il ne donne pas celles qu'il avait promises. La même règle s'applique au cas où le débiteur aurait frauduleusement dissimulé les charges ou privilèges antérieurs qui grèvent les sûretés par lui données »

L'indemnité obtenue doit compenser le préjudice prévisible résultant de la violation de la promesse.

En ce qui concerne l'action en responsabilité contre le tiers contractant, il y a lieu de noter que les droits découlant de la promesse sont des droits personnels et qui ne sont pas par conséquent opposable aux tiers lesquels ne sont pas censés connaître l'existence de cette promesse.

2 - l'action en responsabilité contre le tiers

Le contrat d'option ne transférant pas de droit réel, le tiers acquéreur peut acquérir valablement, pendant le délai d'option, un bien ayant fait l'objet d'une promesse et faire publier la, vente. La publication de la vente au bureau des hypothèques rendra la vente opposable à tous. Le titulaire d'un droit d'option semblera dès lors totalement démuni. Nous devons toutefois distinguer deux situations :

- Tiers de bonne foi

Le tiers acquéreur de bonne foi qui a publié la vente est à l'abri de toute revendication. Le titulaire du droit d'option n'a d'autres ressources que de se faire indemniser du préjudice qu'il a subi. Le promettant a violé son contrat, il a commis une faute qui a porté préjudice à son cocontractant, il peut donc être condamné à de sévères dommages-intérêts. Il faut préciser que nous raisonnons dans le cas où aucune faculté de dédit n'a été stipulée pour le promettant, sinon il n'y aurait plus de violation de contrat.

Ces compensations ne sont, bien souvent, pas totalement satisfaisantes pour le bénéficiaire. Pensons seulement à certains biens immobiliers situés dans des villes importantes ou dans les environs immédiats ... qui valent plusieurs millions et qui sont uniques.

- Tiers de mauvaise foi

La question qui se pose maintenant est de savoir si le tiers qui avait connaissance de l'existence de la promesse engage sa responsabilité en contractant avec le promettant. Notons qu'il s'agit là d'une action en responsabilité délictuelle, et il appartient au bénéficiaire que ce tiers a commis une faute notamment en contractant avec le promettant. Cette faute consiste à avoir participé en connaissance de cause à un acte fautif c'est-à-dire à la violation par le promettant de ses engagements à l'égard du bénéficiaire.

Si la mauvaise foi du tiers est établie, le bénéficiaire pourra demander réparation sur le terrain de la responsabilité délictuelle.

Si la faute du promettant et du tiers est une faute commune, ils seront condamnés solidairement conformément à l'article 99 du DOC lequel énonce que :

« Si le dommage est causé par plusieurs personnes agissant de concert, chacune d'elles est tenue solidairement des conséquences, sans distinguer si elles ont agi comme instigateurs, complices ou auteurs principaux ».

Cette indemnité est cumulable avec les réparations en nature, c'est -à-dire qui résulte de la conclusion du contrat le transfert du droit du patrimoine du tiers dans celui du bénéficiaire

Section II

LES OBLIGATIONS DU BENEFICIAIRE

Il n'a jamais été contesté que toute intention libérale soit absente du contrat de promesse unilatérale de vente. Le propriétaire qui promet un de ses biens et accepte de l'immobiliser pendant un certain temps a en vue la réalisation de la vente. Il sait, en acceptant une intense des affaires, immobilières, la rédaction des promesses est tout à fait imprécise. Les contractants rédigent les conventions qui sont pratiquement toutes qualifiées du terme vague de « promesse de vente », quels que soient les engagements pris par les parties. Avant la guerre de 1940 qui a bouleversé les règles établies, la promesse est le plus souvent contenue dans un bail. Si elle est conclue à titre principal, elle est établie en un seul exemplaire. Le chèque en garantie remis au promettant ne précise pas s'il est donné à titre d'arrhes, d'acompte ou d'indemnité d'immobilisation sauf exception bien entendu. Toutes ces pratiques ne facilitent pas l'interprétation que le juge doit donner de ces conventions ambiguës. La qualification n'est pas toujours évidente.

La période qui a suivi la fin de la deuxième guerre mondiale a vu un complet changement d'état d'esprit en ce qui concerne les transactions commerciales en général et les transactions immobilières en particulier. Les terrains se sont raréfiés avec la multiplication des constructions nouvelles et ont pris une valeur considérable. Une promesse de vente est un bien convoité et l'immobilisation qu'implique le contrat d'option ne peut être gratuite.

L'intérêt économique que représente une promesse se traduit par la généralisation de l'indemnité d'immobilisation demandée par le promettant.

Le contrat d'option devient un bien faisant l'objet d'une circulation commerciale et la contrepartie demandée par le promettant est l'équivalent de son obligation. Celle-ci constitue la cause même de son obligation. Son étude présente un intérêt essentiel car elle transformer la finalité de la promesse.

Ainsi, on va étudier la nature, la forme et le régime de la contrepartie

§ 1 - LA NATURE DE LA CONTREPARTIE DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

On donne généralement le nom de « dédit » à la somme d'argent que le bénéficiaire verse ou s'engage à verser quand il passe une promesse. Cette appellation est commune tant aux promesses bilatérales qu'aux promesses unilatérales. Or, en ce qui concerne cette dernière convention, elle est erronée, et doit être distinguée du dédit stipulé dans les promesses synallagmatiques. Les deux dédits n'ont pas le même fondement ; néanmoins, les contractants, laissant, volontairement ou non, planer le doute sur leurs conventions, ont obligé la jurisprudence à se servir de cette contrepartie pour procéder à la qualification de celles-ci. Le critère ainsi dégagé n'est pas exempt d'objections pertinentes, il a cependant le mérite de partir de la volonté des contractants pour aller à la psychologie « des affaires ». Les juges, en qualifiant le « dédit » de clause pénale ou d'indemnité d'immobilisation, qualifient par là même la convention.

A - L'obligation du bénéficiaire n'est pas l'application d'une clause pénale

Un dictionnaire courant propose cette définition du « dédit » : révocation de la parole donnée. Il a pour synonyme, rétractation ou renonciation. Le dédit ne doit donc théoriquement être utilisé que pour indemniser le vendeur en cas de rétractation de l'acheteur. Il suppose un engagement préalable. Le dédit est une clause pénale : c'est une compensation du préjudice que le créancier subit du fait de l'inexécution de l'obligation du débiteur. Il se traduit par la fixation forfaitaire de dommages-intérêts et n'est exigible que si l'obligation n'est pas exécutée. Ces conditions sont-elles remplies dans le contrat de promesse ?

Quand il conclut une promesse bilatérale, le bénéficiaire s'engage à acheter. S'il n'achète pas, il se soustrait à son engagement, il se rétracte et le promettant subit un préjudice. Il ne conclut pas l'affaire sur laquelle il était en droit de compter. Le dédit stipulé contrairement dans la promesse est destiné à réparer ce préjudice. Le versement du dédit est l'application pure et simple d'une clause pénale.

Quand il conclut un contrat d'option, le bénéficiaire ne s'engage pas à acheter. Il tient essentiellement à conserver sa liberté pendant quelque temps. C'est un avantage qu'il achète. On ne peut pas parler de rétractation lorsqu'il n'achète pas, mais seulement d'exercice de son droit d'option. La clause contractuelle fixant un prix dans le contrat d'option ne peut en aucun cas être qualifiée de clause pénale.

Certaines formules rédigées par des notaires font très nettement la distinction^23(*) : l'option ayant été levée « si M ... ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte et en payer le prix et les frais... l'acompte ci-dessus prévu serait acquis à X... pour le prix de l'immobilisation pendant la durée de l'option, le bénéficiaire a versé une somme de ... ainsi que le promettant le reconnait ».

Dans un même contrat, la somme prévue pour l'indemnité d'immobilisation doit être distincte de celle prévue en cas de défaillance après la levée de l'option. Les contrats types de crédit-bail comportent également une fixation forfaitaire pour rupture unilatérale du contrat qui est tout à fait indépendant du prix de l'option et qui est contenue dans le loyer.

Lorsqu'il y a dédit, il y a engagement d'acheter tandis que lorsqu'il y a indemnité d'immobilisation, il y a choix de la décision finale.

B - L'obligation du bénéficiaire est le prix d'une immobilisation

Cette définition de la contrepartie à l'obligation du promettant est une formule relativement récente. Une partie de la jurisprudence refusait d'admettre la validité des clauses de dédit lorsqu'elles étaient insérées dans des promesses qualifiées d'unilatérales. Elle annulait ces clauses pour défaut de cause : le bénéficiaire ne pouvait pas s'engager à verser une somme destinée à compenser l'inexécution d'une obligation qu'il ne s'était pas engager à exécuter. Ainsi, la clause insérée dans le contrat devrait être réputée non écrite.

C'est la cour d'appel de Paris qui, la première à notre connaissance, a admis que cette stipulation n'était pas sans cause et sa jurisprudence est restée constante malgré une résistance tout aussi opiniâtre de la cour d'Orléans qui en niait la validité.

Cette opposition s'est accrue à propos de l'utilisation des promesses de vente de fonds de commerce. Le vendeur qui ne désirait pas faire connaitre la valeur réelle de son fonds avant que son acheteur soit lié, faisait signer à celui-ci une promesse de vente comportant un dédit suffisamment élevé pour qu'il puisse plus renoncer à son achat au moment de la vente.

La cour d'appel d'Orléans estime que le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ne saurait être condamnée à verser une somme quelconque au promettant lorsqu'il n'a pas manifesté l'intention d'acheter ; n'ayant pas promis d'acheter, il est libre de sa décision et son refus de réaliser l'acte de vente ne peut comporter aucune sanction pécuniaire ; la clause insérée dans la convention doit être réputée non écrite.

Malgré son attitude négative, la jurisprudence orléanaise a eu des conséquences positives sur l'évolution de la notion de « dédit ». Elle a suscité de vives controverses doctrinales qui ont permis de définir sa nature dans le contrat de promesse unilatérale.

Si le bénéficiaire ne s'est pas engagé à acheter, il n'est pas possible de parler de rétractation et par conséquent de dédit au sens où l'on doit entendre ce mot, mais ce n'est pas pour autant qu'il ne peut pas y avoir une contrepartie au droit d'option consenti par le promettant.

La doctrine dans l'ensemble penche pour la validité d'une telle clause, du moins dans son principe, mais la conteste quelquefois dans son application. L'utilisation de l'institution dans le but d'éluder la protection de l'acquéreur de fonds de commerce rend admissibles les réticences... néanmoins, le Doyen Carbonnier se déclare partisan de la validité de clause : il faut valoir que le principe général qui domine la théorie contractuelle est que la convention fait la loi des parties ; que, d'autre part, un dédit important ne doit pas entraîner la nullité de la clause mais la disqualification du contrat en promesse synallagmatique. Cette dernière solution devrait être écartée par le souci d'équité : il fallait, au contraire faire en sorte que les acquéreurs éventuels puissent se dégager de leurs conventions.

Enfin, le doyen estime que la non-disposition de ses biens par le promettant pendant un délai déterminé justifie le versement d'une contrepartie. Ce dernier argument a fortement pesé sur les décisions postérieures.

Néanmoins, le Doyen Ripert estime qu'un dédit important ne laisse pas au bénéficiaire son entière liberté, il li lie définitivement par le versement d'une somme qui représente en réalité une partie du prix de vente. Mais il accepte le principe d'un dédit correspondant « au préjudice éprouvé par le vendeur qui a été obligé d'attendre la décision de l'acquéreur ». Le dédit ne doit servir qu'à dédommager le promettent de délai d'attente et non à forcer l'acquéreur à passer le contrat définitif.

M. Ph. Malaurie fait remarquer « qu'une fois admise l'existence de la cause, tombe l'argument d'équité ».le juge ne saurait donc écrit-il, comparer l'importance du dédit et la longueur du délai ; il n'a pas à mesurer l'équivalence des prestations, cela reviendrait à contester que le contrat peut être lésionnaire (or, la lésion n'est pas admise en ce domaine). Cette affirmation est importante car elle signifie que le montant fixé par les parties doit être respecté parce que c'est la volonté des parties qui doit être respectée avant toute autre considération^24(*).

Toutefois, si la volonté des parties est trop obscure, si elle doit être interprétée, les tribunaux retrouveront avec intérêt l'argument du Doyen Ripert : le montant de l'indemnité d'immobilisation fixé par les parties doit être le prix d'une option ; il doit, en conséquence laisser au bénéficiaire l'entière liberté de son choix.

§ 2 - LA FORME DE LA CONTREPARTIE DE L'OBLIGATION DU PROMETTANT

La contrepartie est la prestation que reçoit le promettant pour l'avantage qu'il consent au bénéficiaire. Elle se présente souvent sous la forme classique d'un paiement à effectuer, mais elle peut revêtir d'autres formes que celui d'un paiement pur et simple.

Le bénéficiaire peut s'engager à faire des études de marché, des sondages de terrains, des démarches administratives, des études de viabilité ou de voierie etc. ... toutes ces études représentent pour celui-ci des charges financières qui ne permettent plus de parler d'option gratuite et de considérer le contrat de promesse comme un contrat unilatéral si tant est qu'il en fût jamais un. Elles resteront acquises au promettant si le bénéficiaire ne donne pas suite à son projet et lui seront utiles pour une vente ultérieure.

La contrepartie de l'option peut être incorporée dans des loyers, notamment quand la promesse est jointe à un bail. C'est d'ailleurs sous la forme de bail avec promesse de vente que s'est considérablement développée l'utilisation du contrat d'option dans la première moitié de ce siècle. Ces contrats représentaient l'essentiel des promesses de vente pendant cette période. Cette solution présente pour les contractants un intérêt tant présent que futur : le bailleur est assuré d'un revenu supérieur à celui que lui aurait procuré un bail simple, pendant la durée de la promesse de vente (le loyer est majoré parce que le bien est promis), il conserve son bien et a « sous la main » un acquéreur à priori intéressent ; le locataire jouit du bien sans l'acheter, il a l'assurance de pouvoir s'en rendre propriétaire s'il est d'un bon rapport. « La somme qui vient s'ajouter aux loyers correspond à la perte éventuelle résultant pour le promettant de l'indisponibilité de son immeuble. Elle veut être également une compensation à un manque à gagner éventuel, si l'immeuble rendu indisponible n'a pu être vendu à un prix plus élevé ».

Aujourd'hui, la formule s'est étendue dans le secteur mobilier avec les locations assorties de promesse de vente. En outre, des sociétés professionnelles se sont spécialisées dans une formule dérivée : le crédit-bail mobilier et immobilier.

Les sociétés de crédit-bail achètent des biens pour des personnes ou des entreprises dont elles sont les mandataires, et les leur donnent en location avec une promesse de vente pouvant être acceptée par une levée d'option au bout d'un certain délai.

Il est devenu une institution autonome, mais la promesse de vente est obligatoirement insérée dans le contrat. Les locataires peuvent devenir, dans un temps plus ou moins long, propriétaire grâce à l'option d'achat annexée au bail. C'est une opération extrêmement utile, voir vitale, pour les entreprises en expansion rapide qui ne peuvent immobiliser de très gros capitaux et qui ont besoin de disposer de certains biens pour exercer leur activité. Les industriels qui veulent des locaux ont souvent recours à ce procédé. Ils n'ont pas à investir immédiatement des sommes disproportionnées avec leurs capitaux disponibles.

Le loyer du crédit-bail est, d'une façon générale cher, il est calculé de telle sorte qu'à la fin du bail, le locataire puisse acquérir le bien à un prix relativement faible, il faut donc concilier deux impératifs : il faut que la location s'étende sur une période assez longue pour qu'une partie importante du prix soit payée, mais il faut également que le locataire ait une possibilité de choix, sinon il ne s'agirait plus d'un crédit-bail mais d'une vente à crédit ou d'une location-vente. Si la location est de courte durée et que le loyer demandé est élevé, l'administration fiscale voit dans le contrat conclu une véritable mutation de propriété susceptible d'être imposée comme telle. La location doit être fonction de la durée d'amortissement fiscal des biens.

Lorsqu'il s'agit d'un immeuble, la durée normale d'amortissement se situe entre 15 et 20 ans ; à ce moment, l'immeuble est amorti et la valeur résiduelle est approximativement celle du terrain puisque le terrain ne s'amortit jamais. Le locataire a ainsi une option valable, il a acheté un immeuble qui ne vaut plus grand-chose, il lui reste à payer le terrain, qui, lui, représente une lourde dépense. Sa liberté de choix existe réellement. Le prix de la promesse de vente dont il bénéficie est compris dans les loyers payés.

Lorsqu'il s'agit d'un meuble, l'amortissement du bien est différent, mais le locataire doit également avoir un choix réel. Sur ce point, l'interprétation des contrats est bien délicate et certaines décisions sont volontairement ambiguës : les magistrats estiment que même une valeur résiduelle peut laisser une possibilité d'acquérir.

Qu'il s'agisse d'un meuble ou d'un immeuble, le contrat doit laisser, au bout d'un délai variable, une réelle option au bénéficiaire. Comme en ce qui concerne l'immeuble, le délai de location ne doit pas être trop bref, sinon il laisserait supposer une vente déguisée. Mais, la valeur résiduelle d'un bien mobilier ne peut être un critère déterminant car elle dépend de son obsolescence : au moment où la levée d'option est possible en vertu des stipulations contractuelles, le bien est déjà « techniquement dépassé », le marché propose des modèles plus perfectionnés qui dévalent d'autant les modèles antérieurs. Dans ce cas, la soulte à donner pour devenir propriétaire sera faible, néanmoins, il doit laisser un choix à effectuer : acheter ou non un bien à un prix relativement faible. Le bénéficiaire juge si le bien peut encore lui être utile, s'il est encore d'un intérêt immédiat ou s'il est préférable qu'il se procure un modèle plus perfectionné et plus compétitif.

L'option est de l'essence de la promesse de vente. C'est pourquoi, certains contrats immobiliers qui prévoient que l'option pourra être levée pour la somme de 1 dh ne peuvent être qualifiés de promesse de vente. Il s'agit d'une vente pure et simple déguisée.

La location assortie d'une promesse de vente est une technique qui s'est beaucoup répandue ces dernières années notamment dans le secteur mobilier.

La contrepartie de l'obligation du promettant n'est pas la réparation d'un préjudice subi par celui-ci, mais le prix de l'avantage qu'il consent. Elle a, de ce fait, un régime spécifique.

§ 3 - LE REGIME DE LA CONTREPARTIE

Les problèmes posés par la prestation donnée dans les contrats de promesse de vente, au sens large du mot, ne sont pas pour autant résolus. En l'absence d'une volonté claire et précise des parties, il est nécessaire de qualifier la prestation qui doit être exécutée par le bénéficiaire ; inversement la qualification litigieuse aura une incidence sur cette prestation. Prenons un exemple : un acompte sur le prix ne se conçoit que dans une promesse bilatérale ; d'autre part, nous l'avons vu, une clause pénale ne peut pas être une indemnité d'immobilisation ; enfin une indemnité d'immobilisation n'existe que dans un contrat d'option de vente et des arrhes peuvent être versés aussi bien dans un contrat d'option que dans une promesse bilatérale.

Le régime de l'indemnité d'immobilisation doit être un régime spécifique distinct notamment de celui de la clause pénale.

Un prix librement débattu et accepté par les contractants doit être respecté par le juge. Son montant sert néanmoins de critère de qualification de la prestation fournie.

Le contrat d'option a pour objet de permettre au bénéficiaire de profiter d'un délai de réflexion pour prendre sa décision finale. Si celui-ci n'a pas une entière liberté de choix, le contrat est mal qualifié. Nous avons vu que le délai peut être indéterminé, mais l'option doit toujours être véritable.

Le bénéficiaire qui ne veut ni acheter, ni abandonner l'indemnité d'immobilisation demande au tribunal de prononcer la nullité de la promesse. Le promettant fait valoir que la promesse valait vente, et que la somme versée était en réalité un acompte sur le prix. Ou bien encore, le promettant veut se libérer de ses engagements et soulève cette même nullité à son profit, le bénéficiaire soutient qu'il s'agit en réalité d'une promesse bilatérale. Pour trancher, le juge doit rechercher la volonté des parties au moment de la conclusion du contrat.

Un dédit peut constituer la compensation de l'immobilisation du fonds pendant le temps durant lequel la promesse peut être levée et que cette indemnité n'atteignant pas un cinquième du prix total, il n'est pas possible de décider qu'elle avait pour effet de contraindre le bénéficiaire de la promesse à acheter et de transformer la promesse unilatérale en contrat synallagmatique.

On peut considérer que la jurisprudence est désormais constante, la cour suprême rejetant les pouvoirs exercés contre des décisions ainsi motivées. Ainsi, la cour d'appel relève à bon droit que « l'indemnité fixée dont le montant représentait approximativement le dixième du prix est exclusive de toute contrainte à l'achat sous une forme détournée et n'altère en rien la liberté de décision du bénéficiaire ».

L'interprétation des conventions ne doit viser qu'à rechercher si le bénéficiaire a eu ou non la liberté de choix : «  la promesse de vente présente une ambiguïté rendant nécessaire l'interprétation à laquelle les juges du fond procèdent en retenant qu'elle ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation d'acquérir le bien ... ».

BIBLIOGRAPHIE

Dahir des obligations et des contrats du 12 Août 1913.

MOUMMI Saad, droit civil, droit des obligations, Et BADII, 2000.

GHESTIN Jacques, Traité de droit civil, la formation du contrat, Et L.G.D.J.

GHESTIN Jacques, Traité des contrats, la vente, 2000.

CORNU Gérard, le vocabulaire juridique, 5^ème Et PUF, 1996, Association de H.CAPITANT.

GROSS.B, contrats ; ventes civiles et commerciales baux d'habitation, baux commerciaux, Et PUF.

SEFRIOUI Houcine, l'impartialité du notaire garantie de l'ordre contractuel, 2004

François Paul BLANC, les obligations et les contrats en droit marocain, (D.O.C annoté). Et Sochepress.

François COLLART DUTILLEUL, contrats civils et commerciaux, Dalloz, 1991.

VERDIER, les droits éventuels

AZEM, J la durée des contrats successifs 1969

B. STARCK. Les obligations. Tome I

ABRAHAM ZAGOURI, précis de droit privé hébraïque universel, statut privé des israélites, 1969

ALAIN LEVASSEUR, le contrat en droit américain, 1996, Dalloz .

J.L.ROBERT, notions et rôles de l'offre et de l'acceptation dans la formation du contrat, LGDJ

Revue de la jurisprudence et du droit.

Le dahir de 1915 sur l'immatriculation des immeubles.

Code de recouvrement des créances publiques (BO, N 5591 du 13 décembre 2007)

Code de la Procédure civile.

TABLE DES MATIERES

Sommaire 2

Résumé du mémoire 3

Introduction 4

Première partie : conditions de formation de la promesse unilatérale. 14

Section I : conditions relatives aux contractants. 14

§ 1 : consentement 14

§ 2 : capacité 17

§ 3 : qualité 19

Section II : conditions relatives au contrat 19

§ 1 : l'objet 19

§ 2 : la cause 22

§ 3 : le formalisme 23

Deuxième partie : régime juridique de la promesse unilatérale 27

Section I : les obligations du promettant 27

§ 1 : le contenu de l'obligation du promettant 28

A - offre de vente non renouvelable 28

B - une promesse pour un délai déterminé 31

§ 2 : la nature de l'obligation du promettant 33

A - obligation de donner 33

B - obligation de faire ou de ne pas faire 34

§ 3 : violation de la promesse 35

A - l'annulation du contrat indûment conclu avec le tiers 38

B - l'action en responsabilité contre les contractants 39

1- L'action en responsabilité contre le promettant 39

2- L'action en responsabilité contre

le tiers 40

Section II : les obligations du bénéficiaire 41

§ 1 : la nature de la contrepartie de l'obligation du promettant 42

A - l'obligation du bénéficiaire n'est pas l'application d'une clause pénale  42

B - l'obligation du bénéficiaire est le prix d'une immobilisation 44

§ 2 : la forme de la contrepartie de l'obligation du promettant 46

§ 3 : le régime de la contrepartie de l'obligation du promettant 48

BIBLIOGRAPHIE 51

* ¹ CORNU Gérard, le vocabulaire juridique, 5^ème Et PUF, 1996, Association de H.CAPITANT.

* ² Jacques GHESTIN, Traité de Droit Civil, la formation du contrat, 3^ème Et L.G.D.J. 1993. p.300.

* ³ Dahir du 12/08/1913 portant la loi formant le code des obligations et des contrats.

* ⁴ Jacques GHESTIN, traité des contrats, la vente, Et L.G.D.J 2000, P.250.

* ⁵ Cette somme est portée à 10 000,00 dh, selon les dernières modifications portant sur ledit article.

* ⁶ Trib.1^ère inst. Oujda, 2-VII-1919, R.L.J.M., 1920, P.36. Référence citée par F.P BLANC, le D.O.C annoté.

* ⁷ C.A.R, 4-II-1945.R.A.C.A.R, T.XIX. P.167, référence citée par F.P BLANC, le D.O.C annoté.

* ⁸ Alain LEVASSEUR, le contrat en droit américain, 1996, Dalloz.

* ⁹ Abraham Zagouri, Précis de droit hébraïque universel, statut privé des israélites, 1969.

* ¹⁰ GROSS.B, contrats ; ventes civiles et commerciales baux d'habitation, baux commerciaux, Et PUF, P.70.

* ¹¹ D.O.C annoté, op.cit.

* ¹² Me.SEFRIOUI Houcine, L'impartialité du notaire garantie de l'ordre contractuel, 2004, p.9.

* ¹³ CORNU Gérard, vocabulaire juridique, PUF, 5^ème Ed, 1996.

* ¹⁴ SEFRIOUI Houcine, op.cit. n°3, p.25 de l'ouvrage.

* ¹⁵ Code de recouvrement des créances publiques (B.O. N° 5591 du 13 décembre 2007).

* ¹⁶ J. Ghestin, les obligations, t. II, le contrat, n. 513, 1980

* ¹⁷ J.M. Verdier, les droits éventuels, 1955, p, 161

* ¹⁸ J.L . Aubert, Notions et rôles de l'offre et de l'acceptation dans la formation du contrat, L.G.D.J. 1970.n 122 et 123

* ¹⁹ M.J.M Verdier , les droit éventuels op. cit, p, 100

* ²⁰ J. Azema, la durée du contrat successif, 1969, p. 108

* ²¹ B. Starck, les obligations, t. I, n, 42

* ²² Arrêt de la cour suprême n 1467 du 2 février 2007 dans le dossier 4477/1/5/2006 publié dans la revue de la jurisprudence et du droit n 155, p, 233

* ²³ Formule cité par A. Lapeyer, La promesse de vente, J.C.P 1975, éd. G., n, 12 mars 1975

* ²⁴ J.Ghestin le contrat op, cit n, 236