Memoire Online - Procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit positif congolais

Travail de fin d'étude réalisé en vue de l'obtention de grade de gradué en droit, Département Droit Public

DEDICACE

A vous nos parents Mabiti Arama et Arizoyo Leontine, pour nous avoir donné la vie et nous montré le chemin de l'école et pour votre amour que vous ne cesser de nous témoigner, vos dévouements.

A mes frères et soeurs Ekolo Cyrille, Arama Mabiti, Arama Germaine, Arama Angris, Arama Umar, Arama Emmanuel, Arama Rose, Masi Mobari, Venant MOWAY, Arama Yassin, Justin Tamale, Tshandi Elisha, Olivier Moro et Christophe Dore, pour leur amour indescriptible ;

REMERCIEMENTS

Qu'il nous soit permis, à la fin de ce travail de premier cycle de nous acquitter d'un devoir vis-à-vis d'un certain nombre de personnes sans lesquelles, ce travail ne serait pas réalisé.

Nos remerciements s'adressent premièrement à l'éternel Dieu notre providence pour nous avoir garanti la santé et pourvoir à nos besoins lors de ce long parcours académique ;

Aussi, adressons-nous nos sincères remerciements à toutes les autorités académiques de l'Université de Bunia et de la Faculté de Droit en générale et du département de droit public en particulier pour leurs contributions à notre formation ;

Nous exprimons notre sincère gratitude à tous les Professeurs, Chefs de Travaux et Assistants qui ont contribué à notre formation universitaire et singulièrement, notre reconnaissance s'adresse au Chef de Travaux Joseph LOBI LOBU qui a accepté la direction de ce travail en dépit de ses multiples occupations. Nous lui sommes très reconnaissant pour les suggestions et les remarques pertinentes qui nous ont permis d'améliorer la qualité de ce travail ;

Nos remerciements vont droit à nos amis avec qui nous avons passé ce premier cycle plein de succès. Il s'agit de : Fabrice Iyechi, Bob Bahati, Issa Tanzi, Fabiola Lanziwa, Ngoy Muteba, Imani Gaya, David Mugisa ;

Nos sentiments les plus distingués s'adressent, à nos frères et amis qui durant toutes ces périodes, n'ont pas cessé de nous soutenir, les mots nous manquent pour les remercier ;

Enfin, nous remercions tous ceux qui ont participé de loin comme de près à la réalisation de ce travail et dont les noms n'apparaissent pas. Qu'ils trouvent ici le sentiment de nos gratitudes.

INTRODUCTION

Construire un immeuble ou mieux dire réaliser une mise en valeur ne suffit pas pour avoir un droit exclusif de propriété sur cet immeuble. Ce droit l'on ne doit l'acquérir que par un document établi par le conservateur des titres fonciers et immobiliers. Ce document prend le nom du certificat d'enregistrement. Mais comment l'obtenir ? Le présent travail nous enseignera sur la procédure à suivre. Ce qui nous a conduit à formuler notre sujet de recherche : « Procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit positif congolais ».

L'article 227 de la loi foncière stipule : « le certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges réelles et éventuellement, des droit de propriétés qui y sont constates »^1(*). Selon ce principe dit que celui qui possède le certificat d'enregistrement est protégé par la présente loi, lorsque le détenteur du certificat d'enregistrement totalise plus de 2 ans d'existence est inattaquable.^2(*)

Le régime foncier et immobilier présente un intérêt particulier dans la mesure où c'est au sujet de sol dont l'immeuble qu'éclate-la plupart de grands conflits et que les investissements étrangers comptent singulièrement sur lui pour garantir leurs capitaux^3(*).

1. ETAT DE LA QUESTION

Le sujet que nous abordons a probablement été exploité par le passé, par d'autres chercheurs à travers les différents travaux et documents. Pour ce faire, nous nous sommes inspiré des travaux de chercheurs ci-après :

MOLUKA KABINGA, a mené une recherche sur le certificat d'enregistrement en droit congolais. A travers cette étude, l'auteur a voulu constater que l'Etat est en droit d'accorder la jouissance d'un terrain à un particulier en vertu du contrat dénommé. « Contrat de concession ou de location » et le certificat d'enregistrement est le seul titre qui puisse justifier le rapport d'existence entre une personne et un bien dont qu'elle revendique^4(*).

FATAKI wa LUHINDI, dans son ouvrage intitulé : les limites du principe d'inattaquabilité du certificat d'enregistrement en droit congolais, avait souligné que les droits constatés par le certificat d'enregistrement sont inattaquables après un délai de 2 ans^5(*).

KALAMBAY LUMPUNGU, dans son ouvrage : « le régime foncier et immobilier » avait constaté que la propriété immobilière ne s'acquiert et ne se transmet que par le certificat d'enregistrement dressé en présence du conservateur des titres immobiliers et le seul certificat fait la preuve qu'on est bien titulaire d'un droit de jouissance sur un fonds^6(*).

En ce qui nous concerne, nous allons nous atteler à la procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit Congolais. Nous chercherons aussi à savoir ce que la loi prévoit en matière d'acquisition d'un terrain et du certificat d'enregistrement devant le conservateur de titres immobiliers et fonciers, ses conséquences et ses avantages.

2. PROBLEMATIQUE

La problématique réfère généralement à un ensemble d'éléments ou informations formant un problème, à la structure d'information dont la mise en relation engendre chez un chercheur un écart se traduit par un effet de surprise ou de questionnement assez stimulant pour le motiver à faire une recherche^7(*).

La population congolaise se fie aux documents établis par les autorités communales, notamment : la fiche parcellaire, l'attestation d'occupation, l'attestation de confirmation etc. Or ces documents ne consacrent pas légalement la propriété immobilière. Par contre le certificat d'enregistrement est le seul titre constatant légalement la propriété immobilière et la concession.

Il est cependant malheureux de remarquer que, ce document juridique est très peu connu par la grande partie de la population congolaise et qui continue a ignorée même le mécanisme d'acquisition et de transfert des droits fonciers et immobiliers. Aussi longtemps que cette ignorance persiste, on ne saurait pas engager à amoindrir la répétition des conflits fonciers au niveau des cours et tribunaux.

Pour décortiquer cette problématique, quelques questions méritent d'être poser:

Voilà quelques questions aux quelles nous tenterons de répondre dans le présent travail en commençant par les réponses provisoires dans l'hypothèse et arriver à les vérifier tout au long du présent travail.

3. HYPOTHESES

L'hypothèse est définit par le professeur OTEMIKONGO MANDEFU comme étant « une proposition relative à l'explication d'un problème ou d'un phénomène admis provisoirement avant d'être soumis à la vérification ou au contrôle de l'expérience, c'est-à-dire, une cause provisoire qui explique ce phénomène^8(*) ».

De ce qui précède, nous pouvons formuler nos hypothèses de la manière suivantes :

Le certificat d'enregistrement ne ferait l'objet de la demande que s'il y aurait réalisation d'une mise en valeur suffisante. Probablement, le propriétaire d'immeuble viendrait au service du cadastre qui y irait faire le constat si la mise en valeur serait effective et qui à son tour remettrait le procès-verbal du constat auprès du service des titres fonciers.

Connaissant que le service qui gère les problèmes immobiliers et fonciers est le service public de l'Etat, il ne serait pas douteux que ce soit le service des conservateurs des titres immobiliers sous la direction de son conservateur qui est chargé de dresser les certificats d'enregistrement, gérer le domaine privé de l'Etat, authentifier les titres immobiliers et d'exercer le rôle de conseiller de l'Etat quant à sa politique foncière.

4. METHODOLOGIE DU TRAVAIL

A. Méthode

En tant qu'un ensemble de démarches que suit l'esprit pour découvrir et démontrer la vérité^9(*), la méthode joue un rôle important dans la conception d'une oeuvre scientifique en ce sens qu'elle constitue les voies et les moyens qui permettent au chercheur de sélectionner les données utiles pour la réalisation de travail.

C'est dans ce sens que PINTO et GRAWITZ la définissent comme étant un ensemble d'opérations intellectuelles par lesquelles une discipline cherche à atteindre les vérités qu'elle poursuit, les démontre et les vérifie^10(*).

La méthode exégétique nous aidera à interpréter essentiellement les dispositions légales consacrées par loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle que modifiée et complétée à ce jours, quant à ce qui concerne notamment l'établissement du certificat d'enregistrement suite aux différents procédures ou mode de l'acquérir.

B. Technique

PINTO et GRAWITZ définissent les techniques comme étant des étapes d'opérations limitées et liées à des éléments pratiques, concrets et adaptés à un but bien défini^11(*).

La technique documentaire nous a permis de consulter les divers ouvrages, revues, lexiques, lois et travaux scientifiques en vue de récolter les données utiles à ce travail. Il s'agit ainsi des instruments, des outils, des procédés utilisés pour rassembler les données nécessaires à une recherche.

5. CHOIX ET INTERET DU SUJET

Si nous avons choisi, ce sujet, c'est pour faire voir à la population la valeur et l'importance du certificat d'enregistrement en droit Congolais.

§ Sur le plan pratique : ce travail se donne le devoir de montrer à tout un chacun que seul le certificat d'enregistrement fait plein foi de la propriété immobilière. Et que personne ne peut se prévaloir ou se prétendre de ce droit sans ce document.

§ Sur le plan scientifique : à travers ce travail, notre souci est d'enseigne à toutes personnes comment l'on doit obtenir le certificat d'enregistrement. En d'autres termes, la procédure à suivre pour son obtention.

6. DELIMITATION DU TRAVAIL

Le présent travail dont le sujet est intitulé « Procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit positif congolais » est délimité de la manière suivante.

Notre étude a pris comme espace de recherche la République Démocratique du Congo. Et dans le temps, elle traite du droit national pendant la période allant de la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime générale des biens, régime foncier et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80/008 du 18 juillet 1980 jusqu'à nos jours.

7. SUBDIVISION DU TRAVAIL

Pour une meilleure élaboration, nous avons divisé ce travail en deux chapitres hormis l'introduction et la conclusion. Le premier traite de la généralité du certificat d'enregistrement en droit congolais, tandis que le second s'articule sur l'acquisition du certificat d'enregistrement sur le terrain.

Chapitre I. GENERALITE SUR LE CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT EN DROIT CONGOLAIS

I.1. DEFINITION DES CONCEPTS

A. Procédure

Le concept procédure est définie comme un ensemble des règles qui doivent être respectées pour la reconnaissance de certains droits ou le règlement de certaines situations juridiques^12(*).

B. Acquisition

On entend par acquisition, une action d'acquérir un bien, un droit, achat ou encore obtention^13(*).

C. Certificat

Le mot certificat désigne, un document écrit, officiel ou dument signe d'une personne autorisée qui atteste un fait^14(*).

D. Enregistrement

Juridiquement, le terme enregistrement signifie ; Inscription sur un registre officiel d'un acte ou d'un contrat en vue de faire la preuve de son existence et de la date de sa signature^15(*). Ici, c'est l'inscription des concessions sur les registres de la conservation des titres immobiliers

I.2. NOTION DU CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT EN DROIT CONGOLAIS

Il faillait entendre l'année 1973, pour que soit promulguée la loi n°73/021 du 20/07/1973 portant régime général des biens fonciers et immobilier et régime des suretés telle que modifiée et complétée, par la loi n° 80/008 du 18 juillet 1980. C'est avec cette loi que fut conçu le titre de propriété en droit congolais. Ainsi ; la jouissance d'un fond n'est légalement établie que par le certificat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat.

I.2.1 Définition du certificat d'enregistrement

Le législateur congolais n'a pas défini le certificat d'enregistrement, la jurisprudence et la doctrine congolaise ne le présente que sous le seul angle de l'acquisition et de la transmission de la propriété immobilière.

Voilà pourquoi, c'est dans la doctrine belgo-française que paradoxalement nous allons chercher les éléments de sa définition.

En effet, bien que ne connaissant pas le certificat d'enregistrement dans leurs systèmes fonciers, les droits belge et français connaissent néanmoins l'institution du certificat de propriété celui-ci est un « acte par lequel un fonctionnaire ou un agent public atteste l'existence d'un droit sur une chose ou sur une valeur »^16(*).

I.2.2 Nature juridique du certificat d'enregistrement

La loi foncière reste muette quant à la nature du certificat d'enregistrement. Par contre en doctrine, ce titre est considéré comme un acte administratif par certains penseurs et d'autres le prennent pour un acte authentique.

Quant à nous, nous estimons que ce titre a une nature hybride. Il renferme à la fois le caractère administratif et authentique. En effet, il peut être considéré comme un acte administratif dans la mesure où l'autorité qui l'établit, en l'occurrence le conservateur des titres immobiliers est un fonctionnaire public.

Parlant de l'acte administratif, le professeur KABANGE relève qu'en considération de l'origine, c'est-à-dire les personnes ou les organes de qui émane l'acte, sera considéré comme formellement acte administratif uniquement l'acte ayant pour auteur une autorité publique^17(*).

Nous savons que le certificat d'enregistrement est un document établi par un conservateur des titres immobiliers, et ayant un contenu déterminé par la loi : double exemplaire, date, sceau, situation, description, superficie, croquis de l'immeuble.

En ce qui concerne l'authentification d'un acte, le professeur KANGULUMBA soutient avec raison que dans plus d'un cas la doctrine et la jurisprudence congolaise ont confondu l'authentification d'un acte et la législation de la signature. Il s'agit en réalité de deux procédés totalement différents de nature et d'effets. En effet, il y a authentification lorsqu'un acte a été reçu par un notaire ou un officier ministériel dûment compétent. Cet acte a une force non seulement probante mais aussi exécutoire. La législation de signature est le simple fait pour une autorité (Bourgmestre) ou un fonctionnaire (Officiel de l'Etat civil) d'attester de la conformité de la signature d'une personne par rapport à celle figurant sur un document d'identité.

I.2.3 Importance du certificat d'enregistrement

L'article 225 alinéa1 fixe le mode d'établissement du certificat d'enregistrement : « le certificat d'enregistrement est dressé en double, il est daté, scellé et signé du conservateur des titres immobiliers. L'un des exemplaires est dressé dans le livre d'enregistrement, l'autre est délivré au titulaire du droit enregistré». Tous identiques, ces documents ont donc la même force et la même valeur. Ils sont considérés comme deux originaux. Un folio distinct. L'autre est dressé dans le registre

Dans notre système, l'un de deux est dressé dans le registre du livre d'enregistrement, chaque folio de ce registre porte un numéro d'ordre, et chaque certificat d'enregistrement est inscrit sur un folio distinct. L'autre est dressé dans le registre à souche, appelé registre des certificats, dont chacun porte le même numéro d'ordre que le folio correspondant de livre d'enregistrement et il est détaché pour être délivré au concessionnaire ou propriétaire pour qu'il constitue le titre.

I.2.4 Objet du droit d'enregistrement ou d'immatriculation

Le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par le biais du certificat d'enregistrement, titre faisant preuve de cette jouissance. L'établissement d'un certificat d'enregistrement lors de la demande de jouissance d'un droit réel foncier tandis qu'en matière immobilière, il ya l'inscription de la jouissance du droit réel immobilier sur le certificat d'enregistrement couvrant le fond dudit immeuble.

La loi prévoit l'inscription uniquement pour les constructions inhérents au sol et non pour les plantes, les fruits et les récoltes car ces immeubles par incorporation sont appelés tôt ou tard à devenir par la force de la nature ou par intervention de l'homme, meuble par anticipation^18(*).

I.2.5 Contenu du certificat d'enregistrement

- S'agissant des croquis, il convient de noter qu'il doit comporter celui de toutes les constructions par incorporation ;

- Les locations de plus de neuf ans et les charges réelles autres que les servitudes légales dont l'immeuble est frappé selon les règles des publicités prescrites par la loi ;

- Les charges réelles ou les locations de plus de neuf ans n'ont aucune existence légale si elles sont mentionnées au certificat d'enregistrement.

L'extinction des charges ou les locations de plus de neuf ans se fait par une annotation sur le certificat d'enregistrement. Au cas où l'immeuble appartiendrait à plusieurs titulaires, le conservateur des titres fonciers immobiliers ne dresse qu'un seul certificat d'enregistrement, mais à condition de mentionner les noms de tous les titulaires du droit.

I.2.6 Etablissement du certificat d'enregistrement

Le territoire national est divisé en circonscriptions foncières dont le Président de la République détermine le nombre et les limites. Et chaque circonscription est administrée par un fonctionnaire appelé conservateur des titres immobiliers. C'est à lui que revient la charge d'établir le certificat d'enregistrement conformément à l'article 225 de la loi foncière. En effet, le certificat d'enregistrement est dressé double, scellé et signé du conservateur des titres immobiliers. L'un est gardé dans le registre de souche qui est un livre d'enregistrement ou le registre des certificats, l'autre appelé certificat mobile est déféré au titulaire du droit.

En cas de discordance entre le certificat mobile et le certificat immobile, le certificat immobile fait foi.

I.2.7 Effet d'enregistrement

L'enregistrement fait cesser le régime administratif qui régissait le bien pour le placer dans le droit privé. Par lui, on devient propriétaire de l'immeuble par incorporation et titulaire de l'immeuble par nature.

I.2.8 Valeur du certificat d'enregistrement

Nous avons dit que le certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges réelles et éventuellement, des droits de propriété qui y sont spécifiés.

Le certificat d'enregistrement est dressé par un fonctionnaire appelé conservateur des titres immobiliers agissant en exécution et dans les limites de sa mission.

En effet, la République Démocratique du Congo est répartie en neuf circonscriptions foncières coïncidant avec le nombre et les limites des provinces^19(*). Actuellement cette décision est majorée.

I.3 PROCEDURE DE REMPLACEMENT DU CERTIFICAT D'ENREGISTRE-MENT RECONNU INEXACT OU DETRUIT.

Le certificat qui est attaché d'un vice doit coûte que coûte être remplacé. En cas d'inexactitude ou d'omission de certaines mentions figurant sur le certificat d'enregistrement, le conservateur des titres immobiliers doit, après rectification, délivrer un nouveau certificat et puis déclasser l'ancien qui est attaché de vice.

I.3.1 Certificats inexacts ou incomplets

L'omission ou l'inexactitude du certificat se situe dans l'indication de la superficie ou croquis d'un immeuble enregistré. L'agent de cadastre dresse un procès-verbal pour signifier au conservateur que le certificat est inexact ou incomplet et que la rectification n'est pas de nature à porter atteinte aux droits enregistrés des voisins. Pour ce faire, le concessionnaire ou le propriétaire peut réclamer qu'un nouveau certificat soit dressé en remplacement de l'ancien (article 242)^20(*).

On ne peut remplacer le certificat que lorsque l'inexactitude ou l'omission porte soit sur l'indication de la superficie soit sur le croquis et que sa rectification n'est pas de nature à porter atteinte aux droits enregistres des voisins.

Le cas de l'insuffisance dans le croquis arrive souvent lorsqu'à part l'immeuble principal, le propriétaire ajoute un autre immeuble ou des annexes. Dans ce cas, au lieu de dresser un nouveau certificat, le conservateur complète l'ancien, sans pour autant oublier de porter les mêmes mentions complémentaires sur le certificat déféré au propriétaire, autrement dit le certificat mobile.

Néanmoins, en cas d'erreur de mesurage, il y a toujours une victime et un bénéficiaire de l'erreur. D'où il est difficile de rétablir la situation sans toucher aux droits du voisin bénéficiaire de l'erreur.

Le nouveau certificat d'enregistrement n'est différent de l'ancien que, quant aux inexactitudes ou omissions relevées par les agents de cadastres.

I.3.2 Certificat détruits ou perdus

Lors de la perte ou de la destruction du certificat d'enregistrement, la victime de celle-ci sait que sans possession du titre, son droit perd son efficacité, d'où il a intérêt à se procurer un autre certificat (article 243)^21(*).

En cas de la perte ou de la destruction du certificat d'enregistrement, le concessionnaire ou le propriétaire du droit enregistré doit adresser par écrit au conservateur des titres immobiliers et, démontrer d'une manière satisfaisante les circonstances de la perte ou de la destruction. Dans sa requête qui doit être obligatoirement par écrit, il doit engager sa responsabilité si la délivrance d'un nouveau certificat cause aux tiers des dommages.

Le conservateur, après l'appréciation des faits qui sont exposés, doit soit accorder un nouveau certificat si les faits lui allégués paraissent convaincants, soit refuser la requête si les faits lui laissent des doutes.

Néanmoins, la décision du conservateur n'est pas définitive car, elle est susceptible de recours devant les tribunaux de grande instance.

Le nouveau certificat est conforme à l'ancien ; car il est dresse en se référant au certificat immobile du livre d'enregistrement.

A cela, on ajoute la cause pour laquelle il est délivré ainsi que l'engagement pris par le concessionnaire ou le propriétaire.

Cette copie en cas de perte ou de destruction du livre d'enregistrement, fait la même foi que l'original.

I.4 LA PROPRIETE ET SES FORMES

I.4.1 Définition et caractère de la propriété22(*)

On définit la propriété comme étant le droit de jouir, et de disposer de la chose de la manière la plus absolue. La propriété est donc sacrée. Il s'agit d'un droit réel repris dans l'énumération de l'article 1 de la loi foncière.

La définition de la propriété adoptée par les rédacteurs du code civil 1804 est la suivante : « la propriété est le droit de jouir et de disposer de la chose de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas usage prohibé par les lois ou les règlements ».

Le mot propriété peut avoir deux acceptations : tantôt elle exprime le droit lui-même, le pouvoir tantôt elle signifie la chose lui-même car, nul ne peut être contraint de céder sa propriété. L'article 545 illustre : « le mandat peut révoquer sa procuration, quand bon lui semble, et contraindre, s'il ya lieu, le mandataire à lui remettre, soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit la minute, soit l'expédition de la procuration». Mais cette, définition de la loi a été très sévèrement critiquée par la doctrine qui a proposé la suivante : « la propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer d'une manière exclusive, perpétuelle et absolue sauf les restrictions qui résultent de la loi et du droit d'autrui».

En effet, la propriété se distingue des biens de la possession. Le fait d'avoir une chose à se possession n'implique nullement qu'on soit titulaire d'un droit sur cette chose car, on peut posséder en vertu de divers titres. La possession est une apparence de droit ; elles n'en sont que des manifestations extérieures qui font croire à l'existence de droit dans le chef de ce lui semble le prévaloir. La plupart de cas, la possession correspond le plus souvent au droit qu'on prétend avoir sur un bien, mais le principe est loin d'être absolu.

Le caractère absolu provient de l'expression « d'une manière absolue » utilisée par la loi. Le mot absolu ne signifie pas sans limite. Il signifie néanmoins, un pouvoir discrétionnaire du propriétaire sur sa chose, et un droit opposable à tous.

Cela signifie que c'est un droit individuel qui ne connait pas le partage c'est-à-dire un droit appartenant à une seule personne. Le titulaire de ce droit à l'exclusion de toute autre personne est l'unique bénéficiaire de la totalité des prérogatives qui sont attachées à son droit. Cette exclusivité du droit de propriété signifie que le propriétaire peut s'opposer à un tiers qui retire de sa chose un avantage quelconque alors que cet acte ne lui causera aucun préjudicie.

Cela revient à dire que le droit de propriété dure autant que son objet. L'objet peut changer de titulaire mais cela ne va pas empêcher la permanence et la continuité du droit de propriété. Le caractère perpétuel signifie aussi que la propriété ne s'éteint pas mais passe d'une main à une autre. Le droit de propriété ne va pas perdre par le non usage ; car le non usage figure différemment parmi les facultés du propriétaire. Ainsi, l'existence de droit de propriété est indépendante de son exercice.

Il convient de souligner que le titulaire de droit de propriété peut disparaître ou abandonner la chose et que cette chose passe dans les mains de ses héritiers ou dans le domaine de l'entreprise.

Le droit de propriété peut se perdre par la disparition de la chose, par la renonciation à la propriété, par l'expropriation pour cause d'utilité publique ou par une cession forcée.

Le droit de propriété peut également prendre fin par la volonté de son titulaire en ce sens que celui-ci peut la céder à quelqu'un ou y renoncer.

I.4.2 Attribut de propriété

Il résulte de la définition classique de la propriété que celle-ci comporte trois attributs à savoir le droit d'user (usus) de la chose, le droit de jouir la chose (fructus) et le droit de disposer de la chose (abusus)^23(*). L'attribut essentiel de la propriété est le droit de disposer tandis que l'usage et la jouissance forment un « tout » il est sans intérêt de les dissocier ;

Disposer un droit c'est épuiser l'utilité qu'il présente, c'est faire l'usage total. L'acte de disposition est donc tout acte d'aliénation par lequel une personne fait volontairement sortir un bien de son patrimoine.

Le propriétaire peut user de son bien. Il peut ne pas recueillir les fruits c'est-à-dire les fruits que la chose produit sans en altérer la substance et qui reviennent périodiquement.

I.4.3 Etendue de droit de propriété

La propriété mobilière est le droit de disposer de jouir ou d'user d'un bien meuble.

La propriété Immobilière est une propriété qui s'applique pour les immeubles par incorporation ou par destination.

La propriété foncière c'est la propriété du fond c'est-à-dire du sol qui est immeuble par nature. Il a été consacré que le sol et le sous-sol congolais ainsi que leurs produits naturels appartiennent à l'Etat congolais.

La propriété foncière s'entend de la propriété du sol et du sous-sol. En droit Congolais, en vertu de l'article 53 de la loi foncière, le sol et le sous-sol Congolais appartiennent à l'Etat congolais. Ils sont la propriété exclusive de l'Etat inaliénable et imprescriptible violé ainsi la loi, le juge qui reconnait cette propriété à un particulier.

La propriété foncière ou immobilière porte sur le sol ou sur les éléments qui lui sont attachés (immeuble, bâtiment, arbres, plantation etc).

La délimitation de la propriété foncière ou immobilière suppose donc celle de l'immeuble ou de l'assisté de la propriété. Cette étendue droite portée sur la surface du terrain occupé.

Chapitre II. ACQUISITION DU CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT SUR LE TERRAIN

Selon la loi foncière^24(*), le droit de propriété est le droit d'obtenir un titre foncier, toute personne de bonne morale et physique dans n'importe quelle partie de la République. Ce titre s'octroie quand vous achetez une parcelle et la mettez en valeur.

On peut devenir propriétaire d'un titre soit par donation, par prescription, par succession....

Pour avoir un titre de propriété authentique, la démarche à suivre est simple. Selon le ministère des affaires foncières, il faut qu'il y ait un arrêté duMinistre des affaires foncières qui crée le lotissement. Après cela, on procède au bornage, morcellement et à la distribution des contrats.

De son côté, le chef de division du cadastre pense qu'il faut que le requérant écrive au conservateur des titres. Ce dernier va mettre son avis, qui sera envoyé au chef du bureau du domaine foncier. A ce niveau, une demande des travaux sera renvoyée au cadastre en vue de désigner un géomètre qui va faire le constat des lieux. Après ce constat du géomètre, on va attribuer un numéro cadastral accompagné d'un contrat de propriété au requérant.

II.1 Procédure d'achat d'un terrain nouvellement lotis

Les centres urbains se développement rapidement. Régulièrement, le Ministre des affaires foncières procède à l'extension des terres urbaines. Il charge le service du cadastre de procéder à la délimitation des surfaces à lotir, à leur division en parcelles et à la numérotation de celle-ci.

Ces parcelles sont ainsi prêtes à être mises à la disposition des particuliers, mais, elles sont encore à l'état de friche. Il faut donc prévoir une clause de mise en valeur. C'est ce que l'Etat fera par un contrat de location préparant le contrat de concession.

Il faut insister sur le fait que pour les parcelles nouvellement loties, les congolais doivent traiter uniquement avec le ministère des affaires foncières. Il n'est pas légal de s'adresser directement aux chefs coutumiers pour tenter de leur acheter une terre. Le contrat passe entre une personne privée et un chef de terre est nul aux yeux de la loi depuis 1973^25(*).

Cette procédure passe par trois étapes essentielles, à savoir la demande de terre, l'attribution du contrat de location ou d'occupation provisoire et de la concession qui aboutiront à l'octroi d'un certificat d'enregistrement.

II.1.1 Demande de terre

A. Formulaire de demande de terre

Le processus pour l'obtention du certificat d'enregistrement débutera par la demande de terre (cfr annexe n°1) formulée par le requérant à l'endroit du conservateur des titres immobiliers. Celui-ci dispose, pour traiter les dossiers, deux bureaux :

· Le bureau du domaine, est le cerveau moteur de toute conservation des titres immobiliers. Ce bureau s'occupe de l'établissement des contrats de location préparatoire aux contrats de concession perpétuelle ou ordinaire. Il s'occupe de l'étude des lotissements. Il prépare les projets d'arrêté et de tarification. Il aménage le rapport entre le Ministère des Affaires Foncières et celui de l'Urbanisme et Habitat quant aux avis urbanistiques, et

· Le bureau du cadastre, qui est un service technique, chargé du mesurage, du bornage, du constat des lieux et de tout travail qui lui est demandé par le conservateur concernant les parcelles.

La demande de terre doit être adressée au conservateur des titres fonciers de la circonscription sous pli recommandé et avec accusé de réception (article190). Elle sera transmise au bureau du domaine.

Ce dernier vérifiera si la parcelle demandée peut être accordée à celui qui en fait la demande pour la destination qu'il indique et quelles conditions. S'il est favorable à la demande, il l'indique sur le dossier et le transmet au cadastre. Il peut aussi demander un complément d'information ou rejeter la demande.

Le bureau du cadastre procède au constat des lieux, au mesurage et au bornage de la parcelle. Il en confectionne le croquis et lui attribue un numéro cadastral. Plus tard, il en constatera la mise en valeur. Le dossier est ensuite renvoyé au domaine, avec avis favorable ou défavorable à la demande de la concession.

Le domaine élabore le projet de contrat de concession éventuellement, il élabore un projet d'arrêté créant la concession. Le dossier est renvoyé au conservateur des titres fonciers.

S'il est compétent en fonction de la situation du terrain et de sa superficie, le conservateur signe le contrat. Il envoie le dossier au bureau de l'enregistrement pour délivrance d'un certificat d'enregistrement. Il expédie un exemplaire du contrat de concession à l'intéressé.

S'il y a lieu, le chef de bureau de l'enregistrement demande au bureau du cadastre de lui fournir les documents cadastraux requis en vue de cette formalité. Il rédige un certificat d'enregistrement signé par le conservateur et l'envoi à l'intéressé.

B. Rédaction de la demande de concession

1. Les demandes introduites par les personnes physiques comprendront les indications suivantes (art 191) :

- L'identité complète du demandeur, sa nationalité, son adresse, sa profession;

- La destination qu'on entend donner au terrain ainsi que le programme de mise en valeur ;

- S'il s'agit d'un terrain non loti, donner toutes les indications permettant de l'identifier en l'accompagnant d'un plan. La délimitation du terrain est aux frais du demandeur (article 68).

2. Les demandes introduites par une personne morale doivent indiquer (article 192) :

- Sa dénomination, l'indication de l'ordonnance lui accordant la personnalité juridique ;

- L'identité de ses représentants légaux ou statutaires, la liste complète de ses administrateurs qualifiés pour introduire la requête et pour signer le contrat de concession ;

- La destination qu'on entend donner à la terre et le programme de sa mise en valeur ;

- S'il s'agit d'un terrain non loti, donner toutes les indications permettant de l'identifier avec précision.

II.1.2 Attribution du contrat de location de parcelle

Par définition, le contrat de location est un document que l'Etat accorde à un tiers, permettant à celui-ci de disposer légalement d'un terrain qu'il a acquis.

C'est l'Etat propriétaire du terrain qui conclut avec le candidat acheteur le contrat de location préparatoire à un autre contrat (contrat de concession perpétuelle ou ordinaire). C'est durant la période de location que le terrain doit être mis en valeur.

Le contrat de location doit nécessairement comporter les indications suivantes :

Si le contrat de location n'est pas réalisé, le contrat de location est rompu et la parcelle revient à l'Etat.

§ Cette mise en valeur doit être faite conformément à la destination de la parcelle, qui peut être résidentielle, industrielle, commerciale, etc

Le contrat de location est conclu pour un terme de trois ans (art 144). Si, au terme de ces trois ans, la mise en valeur est insuffisante, on peut obtenir une prolongation d'un délai de deux ans, suivi si nécessaire d'un dernier délai de deux ans. Il faut cependant donner des preuves justifiant ces retards. A l'expiration du terme de la location, on procède à un constant de mise en valeur. L'attestation délivrée suite à ce constat permet d'obtenir la conclusion d'un contrat de concession.

Cependant, il sied de préciser que ce terme de trois ans concerne les terres urbaines, par contre pour les terres rurales ce terme est majoré à cinq ans.

II.1.3 Octroi de contrat de concession de parcelle

Ayant satisfait aux obligations contenues dans le contrat de location, le demandeur peut obtenir un nouveau contrat par lequel l'Etat lui accorde un droit de jouissance (concession) sur la parcelle qu'il a mise en valeur.

La concession d'un terrain donne le droit de jouir de ses fruits, d'utiliser ses produits, comme aussi le droit de vendre, de la donner en héritage, etc.

L'Etat reste cependant le seul propriétaire de la concession. Il pourra la reprendre s'il est constaté que la parcelle n'est plus mise en valeur, qu'elle est abandonnée, ou qu'il lui a été donné, sans autorisation préalable, une autre destination.

Ø La concession perpétuelle sans limite, est allouée uniquement aux personnes physiques de nationalité congolaise ;

Ø La concession ordinaire peut être accordée aux autres bénéficiaires, personnes physiques étrangères, sociétés commerciales, associations sans but lucratif. Son terme est de 25 ans renouvelables.

II.1.4 Enregistrement du contrat de concession

L'enregistrement du contrat, c'est- à-dire son inscription au registre des titres fonciers, se fait devant ce fonctionnaire qui procédera à l'inscription aux registres et délivrera au concessionnaire un certificat mobile qui constitue son titre de propriété.

L'acte ou le certificat d'enregistrement est uniquement attribué qu'à la seule condition que le titulaire devra mettre en valeur le terrain et l'utiliser. L'original est donné à l'occupant avec un duplicata dont une copie reste dans les bureaux d'enregistrement.

II.2 Procédure d'achat de terrains anciennement lotis

Quelles formalités accomplir pour acquérir, dans un centre urbain, une parcelle ou une maison appartenant à un congolais qui est d'accord pour la vendre ? Comment en transférer la propriété ?

II.2.1 Vérification du titre de propriété

Le but de cette vérification est pour garantir et de confirmer que la propriété en vente appartient réellement au vendeur (les titres de propriété doivent porter le nom du vendeur), la propriété n'a pas été vendue à une tierce partie, le bien mis en vente correspond à celui indiqué sur les titres, aucune opposition légale n'est faite sur la propriété et qu'aucune des obligations hypothécaires valables ne s'applique à elle.

Le bureau des titres de propriété et de la conservation conduit la vérification. Est-il bien le propriétaire de la parcelle ou de la maison ? A-t-il le droit de la vendre ?

Jusqu'en 1973, il existait deux régimes fonciers en République Démocratique du Congo. On pouvait obtenir une parcelle soit des titres fonciers, après bornage par le cadastre, soit des autorités urbaines. En principe, tout droit de propriété devrait aujourd'hui être confirmé par les titres fonciers, mais l'établissement de titres fonciers pour toutes les parcelles existantes est un travail considérable qui ne peut se faire que lentement. Celui qui achète une parcelle ou une maison peut donc se trouver devant deux situations différentes :

A. S'il s'agit des terrains enregistrés au cadastre

S'il s'agit des terrains dépendant de titres fonciers ; ils sont régis par un certificat d'enregistrement ou par un contrat de location (bail) accordé par l'Etat. Le certificat d'enregistrement est le titre de propriété défini en République Démocratique du Congo. Le contrat de location est un droit de jouissance pour la durée et aux conditions indiquées dans le contrat.

- Il peut vérifier, grâce aux pièces d'identité du vendeur, si le certificat d'enregistrement ou le contrat de location est bien établi à son nom. Le vendeur a-t-il le droit de vendre la parcelle ou la maison ? Si son nom ne figure pas sur le certificat d'enregistrement ou le contrat de location, quels sont les titres qui lui donnent le droit de procéder à la vente du bien ? Si son nom figure avec celui d'autres personnes, cela signifie qu'il n'est pas propriétaire unique. Il ne peut mettre le bien en vente qu'avec le consentement écrit de tous les autres dont les noms figurent sur le certificat ;

- Il faut vérifier aussi l'authenticité de certificat d'enregistrement ou du contrat de location auprès du service des titres fonciers. Le certificat ou le contrat présent correspond-t-il aux spécifications du registre du conservateur des titres fonciers ? Ces spécifications sont-elles bien celles de la parcelle ou de la maison (numéro cadastral et description du bien).

La procédure est simple le livre d'enregistrement et le répertoire alphabétique sont publics. Moyennant le paiement de la taxe fixée par les règlements, toute personne peut consulter sous la surveillance du conservateur l'authenticité de certificat d'enregistrement.

S'il s'agit d'un contrat de location, il faut en outre vérifier auprès du service des titres fonciers si le vendeur n'a pas des dettes de loyer. S'il en a, il faut exiger qu'il les apure totalement avant de vendre ou de céder la location.

B. S'il s'agit de terrains non cadastrés

S'il s'agit des terrains qui devront être, un jour, enregistrés aux titres fonciers, mais qui sont encore sous la dépendance des autorités urbaines ; ils sont régis par les documents suivants :

· Livret de logeur (qui était jadis délivré par les services des travaux publics et de l'aménagement du territoire, urbanisme et habitat, mais qui ne doit plus l'être depuis la loi foncière de 1973) ;

· Attestation d'occupation parcellaire, parfois intitulée attestation de propriété (établie par la commune) ;

· Attestation de droit d'occupation parcellaire (établie par le service des travaux publics et de l'aménagement du territoire) ;

· Il faut vérifier, grâce aux pièces d'identité du vendeur, si les documents qu'il présente sont bien établis à son nom comme indiqué au numéro 1 ;

· Il faut vérifier l'authenticité du livret de logeur et de la fiche parcellaire auprès du bureau du quartier et du service des travaux publics et de l'aménagement du territoire de la ville. Il faut, en outre, demander au vendeur de solliciter auprès de la commune une attestation d'occupation parcellaire (ou de propriété) s'il n'en a pas déjà une qui ne date plus de trois mois. Ce document doit porter la signature du bourgmestre.

II.2.2 Signature du contrat de vente de la parcelle

Après les vérifications indiquées ci-dessus, il importe d'établir correctement les documents de vente : acte de vente ou de cession de bail, qui devra ensuite être officialisé par la commune et par le notaire.

Un contrat de vente (cfr annexe n°2) est un contrat par lequel le vendeur exprime sa volonté de céder son bien à l'acheteur qui accepte contre une certaine somme d'argent.

§ Toutes les spécifications de la parcelle ou de la maison : numéro cadastral, date du certificat d'enregistrement, description complète de la parcelle et des bâtiments qui y sont construits ;

§ Le montant du prix de vente. Il doit être indiqué en toutes lettres. On mentionnera les modalités et le délai de paiement ;

Retenez que pour la ville de Kinshasa, l'accord de vente ou le contrat de vente peut être signé en présence du notaire et dans le bureau du maire de l'Hôtel de Ville, ou dans le bureau du conservateur des titres immobiliers. Les accords signés devant le conservateur des titres ont déposés pour l'authentification au bureau du notaire.

Selon la procédure ci-dessus établie, la note circulaire n°1189/05/82 spécifie que les ventes de parcelles doivent se conclure en présence du bourgmestre, du chef de quartier et des témoins connaissant le mieux la situation. La commune délivre une attestation qui sera présentée au notaire au moment de l'authentification de l'acte de vente. Cette attestation qui officialise la vente, fait l'objet d'une redevance d'impôt de 10% versée à la mairie sur le prix de vente de la propriété.

II.2.3 Authentification de l'acte de vente

Une fois qu'un acte de vente est signé, les parties passent par d'autres étapes, parmi lesquelles l'authentification des titres. Cette étape est faite par le notaire de la ville et consiste pour ce dernier à dessiner l'échelle et à signer les actes après avoir entendu les deux parties. Après la formalité ci-dessus le contrat de vente devient un document authentique. Pour cette étape, le conservateur des titres agit comme un notaire.

Cependant, il faut noter qu'à ce stade, l'authentification de l'acte de vente ne confère pas la propriété des biens à l'acheteur. Il ne lui donne que le droit de devenir propriétaire de l'immeuble. Ainsi, pour vraiment posséder une propriété, l'acheteur doit entreprendre des démarches d'enregistrement.

II.2.4 Enregistrement du contrat authentifié.

Cette étape concerne l'enregistrement de la propriété. La formalité est faite au bureau du conservateur des titres fonciers qui va transférer la propriété, si chaque étape est accomplie.

S'il s'agit d'un terrain inscrit aux titres fonciers, les parties se présentent devant le conservateur des titres fonciers de la circonscription de l'immeuble, le conservateur porte toutes les indications utiles dans les registres des titres fonciers. Il délivre ensuite au nouveau propriétaire un certificat mobile faisant preuve de son droit de propriété. Il annule l'ancienne inscription au nom du vendeur.

C'est par cette dernière formalité que l'acheteur entre pleinement dans son droit de jouissance et de propriété. A défaut d'enregistrement, le propriétaire ne peut opposer son droit aux tiers. Si le vendeur de mauvaise foi vendait une deuxième fois le même bien, l'acheteur serait impuissant à faire valoir son titre de propriété, faute de l'avoir fait enregistrer.

II.3 Transfert de propriété immobilier26(*)

Ce n'est donc pas l'acte d'achat qui constitue la preuve de la propriété d'un véhicule, mais sa « carte rose ». De même, la propriété d'un immeuble ne se prouve pas par le contrat d'achat mais par le certificat d'enregistrement. A défaut de ce certificat il est impossible de prouver qu'on est bien titulaire d'un droit de propriété sur un immeuble ou d'un droit de jouissance sur une terre.

Il est donc absolument nécessaire en cas de transfert des terres ou d'immeubles, de se présenter devant le conservateur des titres immobiliers pour renouveler l'inscription ou registre des titres fonciers et se faire délivre un nouveau certificat.

Le certificat d'enregistrement est nécessaire pour toute mutation entre vifs ou par décès portant sur un droit de jouissance, sur droit de propriété, sur des droits réels^27(*).

II.3.1 Transfert par contrat d'aliénation.

Les contrats translatifs de la propriété ou de la concession foncière sont : la vente, l'échange, la donation, le partage, l'indivision et la licitation. Ces contrats doivent être passés en force authentique, les actes sous seing privé n'apportent aucune garantie de sécurité.

En effet, aucun certificat d'enregistrement ne peut être établi sur base d'un acte sous seing privé.

A ce sujet, nous pouvons évoquer l'article 231 qui dispose : « Les mutations, en vertu de contrats d'aliénation, ne peuvent être opérées que si ceux-ci sont passés en forme authentique». Lorsque le contrat d'aliénation a été passé devant un autre officier public sur le territoire national ou à l'étranger, l'acte de ce contrat est remis au conservateur, en minute ou en copie certifiée conforme. Le conservateur s'assure de la validité de l'acte. S'il y échet, il n'existe la législation.

Il sied cependant de noter que cette condition d'authenticité n'est pas nécessaire pour la validité du contrat. Elle a été posée pour permettre au conservateur des titres de passer mutation, c'est-à-dire d'établir un nouveau certificat d'enregistrement au nom de l'acquéreur.

L'article 8 des obligations et des contrats soumet ces contrats à quatre conditions essentielles de validité notamment le consentement de la partie qui forme la matière de l'engagement et un licite des obligations.

Les causes de résolution ou de nullité du contrat ou de l'acte et l'erreur de l'ordonnance d'investitures libellées à l'alinéa 3 de l'article 227 de la loi foncière viennent généralement du non respect de ces quatre conditions essentielles. Et en cas du non respect de ces conditions, le certificat d'enregistrement peut être attaqué dans les deux ans à partir de l'établissement du certificat d'enregistrement. Il convient, cependant de noter que ces causes de résolution ou d'annulation de l'acte juridique tendant à l'obtention d'un droit réel immobilier ne donnent lieu qu'à une action personnelle en dommages-intérêts après l'écoulement de ce délais.

II.3.2 Transfert par jugement.

Ce mode de mutation intervient à l'occasion d'un procès au cours duquel le tribunal, après avoir annulé ou constaté l'inexistence d'un certificat d'enregistrement d'une des parties au procès, ordonne au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une autre partie un nouveau certificat d'enregistrement. Il convient de signaler que cette décision par laquelle le tribunal ou la cour donne ce type d'injonction au conservateur des titres immobiliers doit avoir acquis l'autorité de la force de chose jugée.

En effet, non seulement il ne peut être établi un certificat d'enregistrement sur base d'acte sous seing privé mais non plus sur base d'un jugement susceptible d'un recours, c'est-à-dire non encore passé en force de chose jugée et que tout certificat établi sur cette base peut être annulé à tout moment.

En outre, il a été décidé que selon l'article 231 alinéa 4 la loi du 20 juillet 1973, « les mutations en vertu des jugements ne peuvent être opérées que si ceux-ci sont passés en force de chose jugée».

Les conservateurs ne sont donc pas admis à effectuer une mutation en vertu d'un jugement définitif même si celui-ci était exécutoire par provision.

II.3.3 Transfert par conversion des titres d'occupation.

Plusieurs propriétaires de maison ne disposent pas le certificat d'enregistrement mais ils brandissent à la place, le livret de logeur, la fiche parcellaire et pourtant selon la loi foncière, le certificat d'enregistrement est le seul document qui confère légalement à une personne le droit de propriété d'une maison.

Le permis d'occupation, titre accordé à l'occupant d'une parcelle dans une cité indigène ou un centre extra-coutumier, n'a qu'une valeur administrative, tout comme le droit d'occupation même ; il est diffèrent en conséquence du certificat d'enregistrement parce qu'il n'a pas de caractère inattaquable et opposable à tous. De ce fait, ce titre, à cause de son caractère précaire, n'accorde pas la même sécurité juridique à l'occupant que le certificat d'enregistrement.

Ce droit d'occupation étant actuellement supprimé, il n'est plus intéressant de présenter ses inconvénients et ses avantages. Mais c'est que nous pouvons retenir comme conclusion, ce que le droit d'occupation urbaine est une concession administrative qui, dans ce cas, n'est pas enregistré puisqu'il n'est pas considéré comme un droit réel. Etant donné son caractère fort vague, le législateur de 1953 a voulu, par décret, permettre à tous les congolais qui le désiraient, de transformer leur droit d'occupation en propriété du type adopté par le code civil^28(*).

Contrairement au décret du 10 février 1953 qui laisse aux titulaires de droit d'occupation la faculté de convertir leur droit de propriété, cause de l'échec de l'application de ce décret, la loi foncière tranche et rend obligatoire la conversion de ce droit en concession perpétuelle^29(*).

En effet, l'article 390 de la loi foncière dispose : « à compter de l'entrée en vigueur de la présente loi, le droit d'occupation constaté par le livret de logeur ou par tout autre titre équivalent délivré dans une ville ou une zone de la République est supprimé, toutefois, ceux des nationaux qui détiennent actuellement un tel droit, pourvu que celui-ci soit régulier et porte sur un terrain du domaine privé de l'Etat situé dans une circonscription lotie et cadastré, se verront octroyer un titre de concession perpétuelle sur le fond occupé »

Il en découle que tous les titres constatant le droit d'occupation ne doivent plus être délivrés après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 1973.

Il convient, néanmoins, de faire remarquer que livret de logeur et autres titres similaires obtenus avant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 1973 restent valables jusqu'à leur conversion en certificat d'enregistrement en contrat de location.

A ce sujet, il est demandé au détenteur de droit appelé à être converti d'apprêter son dossier composé du livret de logeur ou titre similaire, de la fiche cadastrale, s'il y a lieu, et de tous renseignements et documents concernant la parcelle, l'identification du ou des titulaires des droits, le régime matrimonial de demandeur, etc.^30(*)

Si le dossier du requérant remplit toutes ces conditions, le conservateur des titres immobiliers procède au remplacement du livret de logeur par le certificat d'enregistrement. Ce livret de logeur est alors frappé d'un timbre « annulé » et conservé dans les archives de la conservation des titres immobiliers.

Par contre, dans le cas où la mise en valeur n'est par réalisée, le livret de logeur est remplacé par un contrat de location avec option à la concession perpétuelle.

Dans les deux cas précédents, il faut que le titulaire du droit d'occupation soit de nationalité congolaise.

Si, lors de la conversion de droit d'occupation, il se trouve des étrangers et des personnes morales de droit congolais qui occupent les parcelles sous couvert de livret de logeur, leur droit est converti en concession ordinaire.

II.2.4 Transfert par décès.

Nous parlerons successivement de la succession ab intestat et de disposition testamentaires en matière de mutation à cause de décès.

Lorsqu'une personne décède sans laisser de testament, la loi organise la transmission de son patrimoine. On parle alors de la succession ab intestat. Les personnes appelées à recueillir les biens sont dénommées héritiers. Le code de la famille prévoit diverses catégories d'héritiers, à savoir les descendants, les ascendants et les collatéraux. Dans la dévolution successorale, les descendants ont priorité sur les autres héritiers. Le code de la famille présente quatre catégories d'héritiers par ordre et à défaut de toutes ces catégories, la succession est dévolue à l'Etat.

En ce qui concerne la succession testamentaire, nous disons que le défunt peut modifier l'ordre prévu par la loi et designer les personnes aux quelles il entend transmettre ses biens. Toutefois, ses volontés ne devront pas porter atteinte aux droits que la loi reconnait sur ses biens pour une certaine qualité de ses héritiers.

Qu'il s'agisse de la succession légale ou testamentaire, la transmission immobilière se réalise par le fait même du décès et au moment précis de ce décès.

Ainsi, la succession et le testament n'ont d'effet translatif de propriété qu'au moment de la mort du propriétaire.

L'étape la plus importante est celle se rapportant à l'attribution du certificat d'enregistrement au profit des héritiers du de cujus.

L'héritier qui désire obtenir la mutation par décès doit au préalable adresser une requête d'investiture au Président du tribunal de grande instance qui (requête) par ailleurs doit être publiée à un ou plusieurs journaux de l'Etat que désignera le juge.

Après l'examen de la requête à laquelle seront annexés les actes et document de l'impétrant pour éclairer la religion de tribunal, le juge rendra après l'avis écrit de l'officier du Ministère public une ordonnance d'investiture dans les quatre mois à compter du jour où ont paru les journaux dans lesquels la requête a été publiée. C'est ce qui ressort de l'article 233 de la loi foncière.

Le jugement définitif sert de base pour l'enregistrement. Et le nouvel enregistrement ne s'effectue auprès du conservateurs des titres immobiliers que sur remise de l'ancien certificat d'enregistrement (du de cujus) pour éviter l'existence et la circulation de deux certificats d'enregistrements.

L'ancien certificat d'enregistrement est annulé et un nouveau est établi et remis au nouveau propriétaire^31(*).

C'est à la fin de cette procédure que le conservateur des titres immobiliers interviendra pour établir un nouveau certificat d'enregistrement en faveur de l'héritier qui aura satisfait à toutes conditions.

II.4 Les autorités compétentes ayant le pouvoir d'attribuer des terres en République Démocratique du Congo.

Le Ministre des Affaires Foncières est responsable de l'ensemble des opérations concernant les concessions de terres et les ventes d'immeuble appartenant ou domaine privé de l'Etat (Article 181).

Les représentants locaux de ce Ministre sont les conservateurs des titres fonciers dont dépend le personnel du cadastre et celui du domaine. Les demandes concernant les concessions doivent être présentées ou conservateur des titres.

L'Administrateur du Territoire ou le chef de secteur n'ont plus aucune compétence en matière foncière. Les concessions ne sont valables que si elles sont accordées, selon les cas, par les autorités suivantes (Article 183) :

1. Le Pouvoir législatif

Lorsque la demande d'une terre est introduite, par une personne morale ou physique de la nationalité congolaise ou étrangère pour les blocs de terres rurales, égaux ou supérieurs à 2000 hectares et pour les blocs des terres urbaines égaux ou supérieurs à 100 hectares. Le contrat doit être approuvé par une loi spéciale ;

2. Le Président de la République

Le Président de la République est compétent pour signer les contrats de concession pour des terres rurales de 1000 à 2000 hectares et pour des terres urbaines de 50 à 100 hectares. Ce contrat sera validé par une ordonnance présidentielle.

3. Le Ministre des Affaires Foncières

Le Ministre des Affaires Foncières est compétent pour conclure les contrats de concession pour les terres rurales de plus de 200 hectares à 1000 hectares et pour des terres urbaines de 10 à 50 hectares. Avec l'approbation l'arrête ministériel. Il est également compétent pour signer les contrats de concession de plus 2 hectares pour les terres de la ville de Kinshasa.

4. Le Gouverneur de Province

Le Gouverneur de la province est compétent pour signer le contrat de concession pour les terres rurales de moins de 200 hectares et pour les terres urbaines égal ou inferieur à 10 hectares. Par une décision

5. Le chef de division des affaires foncières pour la ville de Kinshasa

Le chef de division des affaires foncières pour la ville de Kinshasa, peut être délégué par le Ministre aux Affaires Foncières, pour signer le contrat de concession portant sur les terrains de Kinshasa de moins de 2 Hectares.

6. Le conservateur des titres fonciers

Le conservateur des titres fonciers, peut être délégué par le Gouverneur de Province, pour conclure le contrat de concession portant sur les terres rurales de moins de 10 Hectares et les terres urbaines de moins de 50 ares.

Tableau Résumant les autorités compétentes ayant le pouvoir d'accorder les terres en République Démocratique du Congo

Autorités	Pour les terres rurales	Pour les terres urbaines	Nature de l'acte
Loi spéciale	2000ha et plus	Plus ou égal à 100ha	Loi
Président de la République	1000ha à 2000ha	De 50ha à 100ha	Ordonnance présidentielle
Ministre des Affaires Foncières	200ha à 1000ha	De 10ha à 50ha	Arrêté Ministériel
Gouverneur de Province	Moins de 200ha	Moins de 50ha	Décision du Gouverneur de province
Conservateur de titres fonciers	Moins de 10ha	Moins de 50ares	-

Les superficies sont calculées en tenant compte de toutes les concessions de même nature et de même destination déjà faites dans la même province au même demandeur.

Les actes pris par l'administration en violation de l'article 183, sont susceptibles d'un recours administratif ou judiciaire si le premier recours n'a pas abouti. On consultera également les articles 204 et 205 en ce qui concerne les cas de nullité du contrat de concession et les sanctions pénales prévues dans ce cas.

CONCLUSION

Pour clore, nous avons eu à constater qu'en matière foncière, le législateur n'a consacré qu'un seul document reconnu qui confère légalement à une personne le droit de propriété d'une maison, ce dernier s'appelle le certificat d'enregistrement. Par là, son souci est de protéger ou sécuriser le titre de propriétaire de l'immeuble lorsqu'il a totalisé plus de deux années d'existence en possession de son certificat d'enregistrement.

Sur ce, nous nous sommes battu à travers ce module, pour partager une idée sur la législation foncière et immobilière de notre pays plus particulièrement sur la matière relative à la procédure d'acquisition du titre de l'immeuble.

D'abord, le droit réel de concession perpétuelle accordé sur un terrain inculte, à la suite d'un lotissement est appelé «concession perpétuelle primaire». Aux termes de l'article 82 alinéa1 de la loi du 20 juillet 1973: «lorsqu'une concession perpétuelle doit porter sur un fonds entièrement inculte, elle ne peut être consentie que moyennant un contrat de location avec option de conception perpétuelle». Le contrat de location est passé par le demandeur et le conservateur des titres immobiliers représentant l'Etat». Ce contrat apparaît comme un contrat bilatéral où l'une des parties est toujours l'Etat, propriétaire du sol.

Le contrat de location impose au futur concessionnaire de payer une redevance d'occuper le terrain et de le mettre en valeur. Jusque-là, ce locataire administratif n'a aucun droit réel sur le fonds, il n'en deviendra juridiquement concessionnaire perpétuel ou ordinaire que lors de l'établissement du certificat d'enregistrement en son nom.

En vertu du principe de la publicité réelle, c'est donc par l'enregistrement qu'un fonds entre dans le patrimoine d`une personne privée qui peut alors l'aliéner, l'hypothéquer, le grever, le transmettre entre vifs ou pour cause de mort. Le certificat d'enregistrement est le seul et unique acte de naissance du fonds dans la vie juridique civile.

Et puis, nous sommes passé sur la vente d'une maison appartenant à un congolais qui est d'accord pour la vendre, l'acheteur et vendeur doivent entreprendre certaines démarches pour le changement de nom du nouveau propriétaire. Cela commencer par la vérification du titre de propriété, de la signature du contrat de vente de la parcelle et de l'authentification de l'acte de vente jusqu'à l'enregistrement de cet acte authentifié à son nom.

En plus de cela, nous avons donné l'opportunité à ceux qui détenaient des anciens titres proscrits par la loi foncière qui stipule que depuis 1973 le seul titre qui consacrer le droit de propriété est le certificat d'enregistrement. Donc le livret de logeur, la fiche parcellaire, tous ces documents annexes ou similaires doivent être convertis en certificat d'enregistrement.

Ensuite, nous sommes rendu compte en cas de succession, le code de la famille est clair sur la répartition des biens du défunt. Donc, les héritiers auront leur héritage selon que le juge saisi aura à prendre une ordonnance d'investiture qui ne crée pas le droit de propriété au profit des prétendants, mais qui servira de base à l'établissement d'un nouveau certificat d'enregistrement par le conservateur des titres immobiliers.

Enfin, lorsqu'il résulte un conflit entre deux parties portant sur un terrain enregistré, le tribunal après avoir annulé ou constaté l'inexistence d'un certificat d'enregistrement d'une des parties au procès, ordonnera au conservateur des titres immobiliers d'établir au profit d'une des parties un nouveau certificat d'enregistrement.

Donc, dans ce travail, nous avons vulgarisé de la loi foncière et nous pensons effectivement que ce n'est pas une campagne d'un temps mais c'est aussi une campagne permanente pour permettre au plus grand nombre d'avoir des repères : ce qu'on ne peut pas faire, qui sont les autorités ou les personnes habilitées à attribuer les terres, quelles sont les compétences des agents et cadres des affaires foncières, quels sont les titres octroyés, quelle est la procédure à suivre, la vulgarisation et tout cela s'y trouve.

Nous demeurons persuadé que, grâce aux éléments recueillis au cours de cette recherche, on évitera de se faire escroquer dans la quête d'une terre à acheter ou à louer.

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- OTEMIKONGO MANDEFU, note du cours de Méthodes de recherches en science sociales, inédit, UNIKIS, 2006

TABLE DES MATIERS

CHAPITRE I. GENERALITE SUR LE CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT EN DROIT CONGOLAIS 9

I.3 PROCEDURE DE REMPLACEMENT DU CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT RECONNU INEXACT OU DETRUIT. 13

II.4 Les autorités compétentes ayant le pouvoir d'attribuer des terres en République Démocratique du Congo. 31

Nom ..............................................................................................................................................................................

Lieu et date de naissance..........................................................................................................................................

Nationalité ..................................................................................................................................................................

Adresse complète et boite postale .........................................................................................................................

Agissant en son propre nom .....................................ou au nom de......................................................................

En vertu des personnes lui conférés par (1)...........................................................................................................

En propriété de droit écrit: .................................................................................................................................

En cession ou concession gratuite: ....................................................................................................................

En occupation précaire: .......................................................................................................................................

Partiellement: .......................................................................................................................................................

Entièrement: .........................................................................................................................................................

Zone: ....................................................................District de ..............................................................................

Destination du terrain..........................................................................................................................................

Durée de la location..............................................................................................................................................

Numéro cadastral..................................................................................................................................................

Superficie ...............................................................................................................................................................

PROGRAMME DETAILLE DES REALISATIONS DE MISE EN VALEUR: ................................................................

Je soussigné (e).................................................................................déclare sur l'honneur que les renseignements fournis ci-dessus sont exacts.

NB: l'inexactitude des renseignement ci-dessus fournis entrainerait le rejet pur et simple de la demande.

ENTRE: Monsieur...............................................................................................................SD....................................................................

Résidant .......................................................................................................................................................................................

ET: Monsieur............................................................................................SD.....................................................................................

Art 1: Le vendeur cède en pleine propriété pour quitte et libre de tout charge hypothécaire avec toutes les servitudes actives et passives apparentes ou occultes, continues ou discontinues, qui peuvent l'avantage ou le graver pour en disposer et jouir moyennant d'en payer les contributions, taxes et redevances, au soussigné d'autre part qui accepte le bien suivant:

......................................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................................. .......................................................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................................................... ......................................................................................................................................................................................................

Art 2: L'acheteur dispense le vendeur de toute autre description du bien vendu, déclarant le connaitre parfaitement et le prendre dans l'état actuel tel qu'il s'étend et se comporte.

Art 3: La présente vente est consentie et acceptée entre les deux parties pour le prix global de ........................ .........................................................somme que le vendeur déclare avoir reçue de l'acheteur et dont le présent acte constitue bonne et valable quittance.

Art 4: Le vendeur déclare expressément qu'il dispense le conservateur des titres fonciers de porter au certificat d'en- registrement à déclarer toute inscription hypothécaire destinée à garantir l'exécution pleine et entière du pre- sent acte.

Art 5: L'acheteur (Acquéreur) s'engage à faire à l'administration des contributions, la déclaration de la mutation de la parcelle vendue dans le moins du présent acte.

Art 6: L'acheteur sera substitué aux droits et obligations du vendeur et entrera en jouissance du bien vendu à partir de la date de la signature du présent acte.

Ainsi fait à ........................................., le..................................

* ¹ Journal officiel de la République Démocratique du Congo, la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés telle modifiée et complété par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, 47^e année, numéro spécial 1 décembre 2004, p.54

* ²NYAKATHO KONLEKI J., le principe d'innattaquabilité du certificat d'enregistrement en droit congolais,

* ⁴ MOLUKA KABINGA, le certificat d'enregistrement en droit Congolais, TFC, UNIBU, 2009-2010, p.5

* ⁵ FATAKI wa LUHINDA., limite du principe de l'inattaquabilité du certificat d'enregistrement en droit congolais, éd. SDE, MJGS, Kinshasa, juillet 2004, p.5

* ⁶ KALAMBAY LUMPUNGU., Droit civil, régime foncier et immobilier, vol II 2^e Augmentée, éd. Universitaire Africaine, PUZ, Kinshasa, 1999, p.28

* ⁷ MUHIGI BAROZI E., cours de Méthodes de la science politique, G3 droit public, UNIBU, 2012-2013, p.17

* ⁸ OTEMIKONGO MANDEFU, notes du cours de méthodes de recherches en science sociale, inédit, Unikis, 2006, p.21

* ⁹Dictionnaire Petit Robert, cité par MULUMBATI NGASHA, Introduction à la science politique, 2^e édition, African, Lubumbashi, 2006, p.15

* ¹⁰ PINTO et GRAWITZ, Méthodes des sciences sociales, Dalloz, Paris, 1971, p.17

* ¹⁵ Sylvain KAYIMBI MALU, Lexique des termes juridiques usuels en matières foncière et immobilière, RCN Justice et Démocratie, Bunia, avril 2009, p.13

* ¹⁶ J.K KATUALA KABA KASHALA, Le certificat d'enregistrement et livret de logeur, édition Betena ntambua, Kinshasa, 1998, p.7

* ²² LOBI LOBU J., Notes de cours de droit des biens, G2droit, UNIBU, 2011-2012, p.25

* ²⁴ Samuel KATSHAK, Les titres de propriété immobilière en RDCongo, http://www.immordc.net/ (site consulté le 17/03/2013)

* ²⁵. DE QUIRINI Pierre S.J, Comment procéder pour acheter une parcelle et louer une maison ?, CEPAS, Kinshasa 1998, Inédit, p.28.

* ³⁰ Article 3 de l'arrêté n°90-002 du 31 mars 1990 fixant les modalités de conversion des titres de concession perpétuelle ou ordinaire, in code civil et commercial Congolais, cité par FATAKI wa LUHINDI, Op.cit, p.36

* ³¹ Roger MVITA KALUBI et André-marie MUILA KAYEMBE, droit a l'acquisition de la propriété immobilière, RCN justice & Démocratie, Kinshasa, janvier 2005, p.24

Procédure d'acquisition du certificat d'enregistrement en droit positif congolais

PROCEDURE D'ACQUISITION DU CERTIFICAT D'ENREGISTREMENT EN DROIT POSITIF CONGOLAIS