La protection du preneur dans un contrat de location-gérance

INTRODUCTION GÉNÉRALE

Dans une société, les gens pratiquent plusieurs activités. Mais on constate que l'activité commerciale fait partie des plus pratiquées. D'où la création du droit commercial, qui est un ensemble des règles juridiques applicables aux commerçants dans l'exercice de leur activité professionnelle et régissant aussi l'activité commerciale^1(*).

Pendant longtemps, le droit commercial ne s'est occupé que de l'activité professionnelle du commerçant. Mais avec la pratique commerciale française du 19^ème siècle, il est apparu la notion du Fonds de commerce. Le code de commerce français n'a pas donné la définition du fonds de commerce. Il a néanmoins énuméré les éléments qui le composent. Quant à l'Acte Uniforme de l'O.H.AD.A portant Droit commercial général, il dispose dans son Art. 103 que le fonds de commerce est l'ensemble de moyens permettant aux commerçants d'attirer et de conserver une clientèle.

En ce qui concerne la doctrine, elle s'accorde pour y voir un ensemble d'éléments mobiliers corporels et incorporels réunis par le commerçant en vue de satisfaire aux besoins de sa clientèle^2(*). Le droit s'est intéressé au fonds de commerce pour d'une part protéger le commerçant contre la concurrence et d'autre part protéger les créanciers du commerçant, en leur donnant un droit d'opposition sur le prix de la vente du fonds. Le droit commercial applicable dans les Etats franco-africains, a été régi par le Code de commerce français et les lois postérieures. Avec l'évolution, certains Etats africains ont décidé de créer un Droit des Affaires moderne et adapté qui répond aux réalités socio-économiques.

C'est pour cela qu'un traité d'harmonisation a été signé à Port Louis (Îles MAURICE) le 17 octobre 1993.Ce traité a créé ainsi l'Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires O.H.A.D.A^3(*).

Aujourd'hui huit Actes Uniformes ont été adoptés dont l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Ce dernier est entré en vigueur le 1er janvier 1998.

Mais on constate que certaines parties du droit commercial n'ont pas été réglementées par le législateur O.H.A.D.A, ce qui fait que dans ces situations, on est obligé de recourir aux textes qui étaient applicables dans ces Etats.

Comme le code de commerce français, l'Acte Uniforme O.H.A.D.A a prévu le fonds de commerce. La question est de savoir comment le fonds de commerce est exploité. Selon l'art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, il peut l'être par son propriétaire comme aussi il peut l'être par une tierce personne.

Comme exemple le fonds peut être l'objet d'usufruit, peut être exploité par un gérant salarié, il peut être confié à un administrateur provisoire par décision de justice, le fonds peut être aussi exploité par un locataire-gérant ou gérant libre,... C'est ce dernier cas qui nous intéresse; la location-gérance. Mais qu'est ce que la location-gérance? Elle est réglementée par les art.106 à 114 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Pour l'Acte Uniforme O.H.A.D.A, la location- gérance est  « une convention par laquelle le propriétaire du fonds de commerce, personne physique ou morale en concède la location à un gérant, personne physique ou morale qui l'exploite à ses risques et périls »^4(*). Selon la doctrine il y a location-gérance quand «le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'artisan concède pour un temps, l'exploitation de son fonds à une personne dite gérant libre ou locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls contre paiement d'une redevance périodique » '^5(*) 

Pour la Cour de cassation française, la location-gérance est établie lorsque même en l'absence de tout contrat organisant les relations des parties et de toute redevance convenue, un commerçant indépendant exploite à ses risques et périls le fonds qui lui a été concédé par le propriétaire dans un intérêt économique commun^6(*).

La location-gérance est un contrat récent. Il n'a pu apparaître qu'avec la conception d'une propriété du fonds distincte de l'exploitation.

Il a tout d'abord été utilisé lorsque le fonds de commerce est échu par succession à un mineur qui n'a pas la capacité légale de faire le commerce ou à une personne exerçant une activité incompatible avec l'exercice du commerce.

Plus récemment, la location-gérance a révélé un autre intérêt et soulevé d'autres préventions en tant que technique de redressement des entreprises en difficultés. Le contrat de location-gérance met en présence deux personnes: le bailleur et le locataire gérant qu'on peut qualifier du preneur dans ce contrat.

Étudier la protection du preneur présente un intérêt pratique dans la mesure où le contrat de location-gérance pèse de plus sur le locataire gérant qui doit gérer ce qui ne lui appartient pas.

La location-gérance est moins justifiée lorsque le bailleur est un commerçant qui aurait pu continuer ses activités, mais qui préfère se retirer avant l'âge et vivre de loyer payé par le locataire-gérant.

Les rédacteurs de la loi du 25/01/1985 sur le redressement et la liquidation judiciaire en France, ont reproché à la location-gérance de favoriser le pillage de la clientèle et des fichiers de l'entreprise défaillante par le gérant. Encore le contrat de location-gérance n'est pas sans danger pour les partenaires économiques du gérant parce que celui-ci n'est pas propriétaire du fonds.

Enfin, on peut signaler d'autres dangers commerciaux, comme le risque d'une concurrence exercée par le bailleur à son locataire. On ne peut pas finir sans dire que c'est la situation difficile du preneur dans un contrat de location-gérance qui a conduit le législateur à réglementer des restrictions considérables dans la pratique de ce contrat. Un temps d'exploitation antérieure du bailleur fût imposé ainsi que la responsabilité de celui-ci consacrée pour certaines dettes commerciales du gérant.

C'est dans le souci d'analyser les mécanismes de protection du preneur, partie faible au contrat que nous avons décidé de réfléchir sur la question à travers le présent mémoire dont le thème est: "LA PROTECTION DU PRENEUR DANS UN CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE".

Notre objectif, c'est de vérifier si le législateur O.H.A.D.A a prévu les règles protectrices des intérêts du preneur dans un contrat de location-gérance.

En réalité, il s'agit de se demander si le bailleur a des obligations pendant l'exploitation du fonds de commerce par le locataire-gérant.

Y a-t-il des relations entre le locataire-gérant et le propriétaire de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité ou entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds? Un fonds de commerce sans clientèle peut-il être donné en location-gérance?

Le locataire est-il obligé d'exécuter les contrats qui sont en cours au moment de la conclusion du contrat de location-gérance?

En somme, existe-t-il une protection du preneur dans un contrat de location-gérance? Est -ce que cette protection se manifeste à toutes les étapes du contrat?

Pour répondre à toutes ces questions, nous allons examiner à chaque étape du contrat, les différents types de protections dont dispose le preneur et ses créanciers dans l'espace O.H.A.D.A. Nous confronterons la législation O.H.A.D.A et la législation française pour en dégager les points auxquels l'Acte Uniforme n'a pas apporté des éclaircissements.

Pour atteindre notre objectif, nous analyserons la protection du preneur au moment de la formation du contrat de location-gérance d'une part et d'autre part nous verrons la protection du preneur pendant l'exécution du contrat.

PREMIÈRE PARTIE

LA PROTECTION DU PRENEUR LORS

DE LA FORMATION DU CONTRAT DE

LOCATION-GÉRANCE

Jusqu'en 1998, la date de l'entrée en vigueur de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, la location-gérance était régie par la loi française du 20 mars 1956^7(*). Cette loi présentait des lacunes qui n'ont pas été entièrement effacées par l'acte uniforme^8(*) Pour protéger le locataire-gérant (le preneur) qui exploite le fonds qui ne lui appartient pas, cette loi française a mis certaines obligations à la charge du bailleur du fonds de commerce. Mais la pratique a contourné cette protection au profit des bailleurs de façon que ces derniers risqueraient de ne pas trouver les gens qui s'engagent comme locataire-gérants. Alors, l' O.H.A.D.A a réglementé le contrat de location-gérance, d'où la nécessité d'étudier la protection du locataire-gérant dans ce contrat.

L'étude de la protection du preneur lors de la formation du contrat de location-gérance exige que nous appréciions les conditions de validité du contrat en général (CHAPITRE I). Mais compte tenu de son caractère particulier, le législateur soumet la location-gérance à d'autres conditions de validité qui lui sont particulières. (CHAPITRE II)

CHAPITRE I:

LA PROTECTION D PRENEUR TENANT AUX CONDITIONS

DE VALIDITÉ Du CONTRA EN GÉNÉRAL

La location-gérance est un contrat synallagmatique, à titre onéreux et à exécution successive. Raison pour laquelle, les dispositions générales relatives aux actes juridiques, et spécialement aux contrats lui sont applicables^9(*).Pour être légalement formée, la location-gérance doit respecter les conditions générales de validité énumérées par l'article 1108 du Code civil, qui dispose que «  quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention: le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement, et une cause licite dans l'obligation. »

Ce texte appelle que nous abordions le problème du consentement et de la capacité d'une part (section1) et la cause et l'objet dans la location-gérance d'autre part (section 2).

Section I: Le consentement et la capacité du locataire-gérant

Nous verrons les mécanismes de protection du locataire-gérant dans l'appréciation de son consentement (paragraphe 1) avant de voir l'exigence de la capacité pour contracter (paragraphe 2).

Paragrahe 1: Le consentement du locataire-gérant

A la base de tout contrat, de même qu'à celle de location-gérance, se trouve le consentement; qui est l'adhésion d'une partie à la proposition faite par l'autre^10(*). Le consentement ne peut engager celui qui l'a émis que s'il est libre et éclairé.

C'est pourquoi le consentement doit non seulement exister mais aussi ne pas être vicié. Nous allons voir d'abord l'existence du consentement du locataire gérant (A) avant de voir l'absence des vices du consentement (B).

A- Existence du consentement du locataire-gérant

Selon l'article 106 de l'Acte Uniforme de l'O.H.A.D.A portant droit commercial général, la location-gérance est définie comme: «une convention par laquelle le propriétaire du fonds de commerce personne physique ou morale en concède la location à un gérant, personne physique ou morale, qui l'exploite à ses risques et péril » . D'après ce texte, le propriétaire donne son fonds de commerce et le locataire gérant accepte de l'exploiter à ses risques et périls. Cette partie nous montre qu'il y a consentement de la part du locataire gérant. La location-gérance c'est donc une espèce de louage d'exploitation^11(*). Il convient d'ajouter, ce que ne dit pas le texte, que le locataire-gérant doit au propriétaire du fonds un loyer ou une redevance souvent indexé sur le chiffre d'affaire^12(*).

L'accord du locataire-gérant de payer cette redevance, est un autre élément qui prouve l'engagement de ce dernier, étant donné que la redevance doit être certaine, c'est -à- dire fixée par les deux parties. En revanche, comme nous l'avons vu, la Cour de cassation française a décidé que la location-gérance est établie lorsque même à l'absence de tout contrat organisant les relations des parties et de toute redevance convenue, par le seul fait que le commerçant exploite à ses risques et périls le fonds qui lui a été concédé par le propriétaire dans un intérêt économique commun^13(*).

B- Absence des vices du consentement

Dans le cadre de la protection du locataire-gérant, le consentement du locataire-gérant doit être libre et éclairé pour que celui-ci soit lié par cet engagement. Autrement dit, le consentement doit être exempt de vices. A été considéré comme vice du consentement, le fait par le bailleurde ne pas informer le locataire-gérant qu'au moment de la conclusion du contrat de location-gérance le fonds était assorti d'une exclusivité d'approvisionnement^14(*). La jurisprudence annule parfois des location-gérances pour erreur, dol ou violence. En ce qui concerne l'erreur, l'article 1110 du Code civil dispose que «  l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet ».

Pour l'al.2 de l'Art. 1110 du Code civil, l'erreur sur la personne du cocontractant est une cause de nullité de la convention, si la considération de la personne du cocontractant a été cause principale de la convention. C'est le cas des contrats conclus intuitus personae. S'agissant de notre contrat de location-gérance, comme on prend en considération la personne du locataire-gérant, on est en présence d'un contrat conclu intuitus personae. Pour que l'erreur soit admise comme vice du consentement, deux conditions doivent être respectées : l'erreur doit être excusable d'une part, et l'erreur doit être commune d'autre part. Quant à l'action en nullité, la chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que «la  nullité d'une convention contractée par erreur ne peut être demandée que par la partie dont le consentement a été vicié » ^15(*) .

S'agissant de la violence, on peut la définir comme une contrainte exercée sur un cocontractant en vue d'obtenir son consentement forcé^16(*). Le code civil dans son article 1111 dispose que «la violence exercée contre celui qui a contracté l'obligation, est une cause de nullité, encore qu'elle ait été exercée par un tiers autre que celui au profit duquel la convention a été faite » . Pour la nullité d'une convention, il ne suffit pas seulement d'une violence; il faut d'une part que la violence soit déterminante et d'autre part qu'elle soit injuste.

En ce qui concerne le dol, il est défini comme «  manoeuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l'une des parties à un acte juridique en vue d'obtenir son consentement »^17(*). Selon l'Art. 1116 du Code civil, le dol n'est une cause de nullité du contrat que lorsqu'il paraît que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. D'après cet article, le dol cause de nullité ne doit émaner que du seul cocontractant pour être recevable. Mais cette exigence n'est pas évidente pour notre contrat de location-gérance dans la mesure où le bailleur peut utiliser une tierce personne pour obtenir le consentement du locataire-gérant.

Pour que la location-gérance soit valable, le seul consentement du locataire-gérant ne suffit pas. Il faut aussi la capacité de contracter.

Paragraphe 2: L'appréciation de la capacité du locataire-gerant

Le locataire-gérant comme toute autre personne, pour contracter, doit avoir la capacité. Dans cette partie nous allons d'une part analyser la capacité nécessaire pour un locataire-gérant (A) et d'autre part examiner le problème de la représentation (B).

A- La capacité nécessaire pour un locataire-gérant

La capacité exigée est celle d'exercice qui est le pouvoir de mettre en oeuvre soi-même ses droits et ses obligations^18(*). L'art.1123 du Code civil dispose que: «  toute personne peut contracter si elle n'en est pas déclarée incapable par la loi ». La location-gérance est un contrat, pour cela, les conditions générales de validité des contrats lui sont applicables.

En ce qui concerne la capacité, celle du gérant ne peut être que celle du commerçant^19(*). Autrement dit, le locataire-gérant doit avoir la capacité de faire le commerce puisqu'en louant et en exploitant le fonds de commerce, il devient commerçant; la location-gérance est pour lui commerciale^20(*). En revanche, le bailleur peut n'avoir que la capacité civile, car le contrat de location-gérance n'est pas nécessairement un acte de commerce. Ensuite, pour le locataire-gérant, il ne suffit pas d'avoir la capacité de faire le commerce, il faut aussi d'autres conditions comme: ne pas être frappé d'une incompatibilité, d'une déchéance ou d'une interdiction s'opposant à l'exercice du commerce.

Quant au mineur, lui ne peut pas devenir gérant libre. Selon l'Art.7 de l' Acte Uniforme portant droit commercial général, dès qu'il est émancipé, il peut avoir la capacité commerciale. Pour la femme mariée, elle peut être commerçante à condition d'exercer un commerce séparé de celui de son mari. L' Acte Uniforme bilatéralise cette condition. Il n'est plus question de la femme mariée, mais du conjoint du commerçant. L'Acte Uniforme ne contient aucune disposition sur les majeurs incapables; il faut se référer aux règles du droit civil.

B- La représentation du locataire-gérant

Le lexique des termes juridiques définit la représentation comme étant «  un procédé juridique par lequel une personne, appelée représentant, agit au nom et pour le compte d'une autre personne, appelée représenté ».

Le contrat de location -gérance met en présence deux personnes : le bailleur et le locataire- gérant; le problème qui se pose est la représentation du locataire.

L'importance particulière que revêt la personne du gérant dans un tel contrat fait que ce contrat soit conclu intuitus personae^21(*). C'est-à-dire que ce contrat est conclu en considération de la personne du gérant. C'est en considération non seulement de la redevance mais aussi des qualités morales, de la compétence et de l'honnêteté de son cocontractant.

Par conséquent la location-gérance est non susceptible de cession, il appartient au locataire-gérant de l'exploiter lui-même en personne.

Le consentement et la capacité sont indispensables pour la validité du contrat en général et la location-gérance en particulier. Mais les deux sont insuffisants s'il n'y a pas une cause licite et un objet certain.

Section II: L'objet et la cause dans un contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance, pour sa validité exige un objet et une cause.

C'est l'objet qui retiendra notre attention en premier lieu (paragraphe 1), et nous examinerons en second lieu la cause (paragraphe 2).

Paragraphe 1: L'objet de la location-gérance

L'objet est une condition qui concerne le contenu du contrat. L'Art.1126 du Code civil français dispose que: «  tout contrat a pour objet une chose qu'une partie s'oblige à faire ou à ne pas faire ». Il y a lieu de distinguer l'objet du contrat et l'objet de l'obligation. L'objet du contrat désigne l'opération juridique que les parties ont voulu effectuer alors que l'objet de l'obligation désigne la prestation ou la chose que chacune des parties s'est engagée à fournir^22(*).

Pour la location-gérance, l'objet doit être un fonds de commerce auquel est attachée une clientèle^23(*).

C'est-à-dire, pour que le contrat soit valable, il faut l'existence d'un fonds de commerce comme objet (A) et la clientèle élément nécessaire (B).

A- Existence d'un fonds de commerce comme objet

En principe, l'objet doit exister au moment de la formation du contrat, et cet objet doit être conforme à la loi. Concernant la location-gérance, c'est l'Art. 106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui la définit et détermine son objet. Pour ce texte, la location-gérance est «  une convention par laquelle le propriétaire du fonds de commerce, personne physique ou morale, en concède la location à un gérant, personne physique ou morale, qui l'exploite à ses risques et péril ». Autrement dit, il faut donc que le fonds existe réellement au moment de la conclusion du contrat. En revanche, pour la loi n° 56 -277 du 20 mars 1956, relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux, l'objet peut être un fonds de commerce ou un établissement artisanal.

De même dans le code des obligations civiles et commerciales du Sénégal qui était applicable jusqu'à l'entrée en vigueur de l'Acte uniforme, la location-gérance portait aussi sur un établissement artisanal^24(*). Comme tout contrat, il ne suffit pas que l'objet existe, il faut aussi que l'objet soit déterminé. Il n'y a pas de contrat si l'on ne sait pas à quoi l'on s'engage. De plus, il faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. C'est pourquoi, le fonds de commerce doit être individualisé.

Pour protéger le locataire-gérant, le juge a décidé que la location-gérance suppose que le loueur procure au locataire-gérant la jouissance d'un fonds de commerce, lequel peut comprendre le droit au bail du local d'exploitation^25(*). L'existence d'un fonds de commerce ne suffit pas pour la validité de la location- gérance. Ce fonds doit posséder la clientèle, un des éléments nécessaires au fonds de commerce.

B- La clientèle un des éléments nécessaires du fonds de commerce

L'objet de la location-gérance doit être un fonds de commerce auquel est attachée une clientèle. C'est cette clientèle qui caractérise le fonds de commerce lorsque la location est conclue. Pour protéger le locataire-gérant, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé qu'en l'absence de clientèle, il ne serait y avoir de location-gérance^26(*). La simple location d'un fonds aménagé, par exemple d'une salle de spectacle, sans clientèle, c'est un bail d'immeuble et non une location-gérance de fonds de commerce^27(*). La jurisprudence s'est encore prononcée en faveur de la location-gérance pour un fonds de commerce donné en location-gérance et non exploité. Il faut que tous les éléments du fonds de commerce existent déjà, y compris les éléments incorporels, telle la clientèle qui est réelle et certaine^28(*).

Il est parfois difficile de savoir s'il s'agit d'une location-gérance ou d'un bail commercial. Là on doit rechercher les éléments auxquels la clientèle est attachée. Si elle attachée à la marque et au nom commercial du bailleur, il y a location-gérance de fonds de commerce. Si la clientèle a été créée par le locataire, il y a contrat de bail commercial.

Il ne suffit pas seulement d'un objet certain, il faut aussi une cause licite.

Paragraphe 2: La cause dans la location-gérance

Alors que la cause du contrat est définie comme étant le motif déterminant qui conduit une personne à contracter, la cause de l'obligation du débiteur quant à elle, est le but immédiat et direct qui le conduit à s'engager^29(*). Ainsi dans les rapports entre le locataire-gérant et le bailleur, la cause de l'engagement du locataire-gérant réside dans le désir de l'exploitation d'un commerce.

Pour assurer la protection du locataire-gérant, il faut examiner la cause du contrat. C'est en procédant ainsi que le locataire-gérant peut invoquer l'inexistence de la cause d'une part (A) et l'illicéité de la cause de l'autre part (B).

A- L'inexistence de la cause dans la location-gérance.

Le code civil dans son art.1131 dispose que: «l'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ne peut avoir aucun effet ». En matière de location-gérance, la cause est le mobile déterminant, c'est-à-dire celui en l'absence duquel le locataire-gérant ne se serait pas engagé. Lorsque l'obligation d'une partie est dépourvue d'objet, l'engagement du cocontractant est nul, faute de cause^30(*).Dans une espèce, la Cour de cassation française a retenu la nullité pour l'absence de cause. Il s'agit d'un contrat de location de cassettes vidéo pour l'exploitation d'un commerce, dès lors que l'exécution du contrat selon l'économie voulue par les parties était impossible, situation démontrant l'absence de contre partie réelle^31(*).

Pour protéger le locataire-gérant, on souhaite que cette solution de la première chambre civile de la cour de cassation française soit généralisée dans les Etats de l'espace O.H.A.D.A, où les locataire-gérants risquent de tomber dans la même situation. En principe, l'absence de cause doit être appréciée à partir du moment de la formation du contrat. Mais il arrive qu'il y ait la disparition de la cause après la formation du contrat. Par exemple l'application d'une nouvelle loi rétroactive qui peut avoir pour conséquence que le contrat ne se trouve plus justifié par le mobile qui avait incité les parties à y recourir.

La cause qui existe peut être illicite.

B- L'illicéité de la cause dans la location-gérance

Le code civil dans son Art.1131 dispose: «.........l'obligation sur une cause illicite ne peut avoir aucun effet ».La cause est illicite quand elle est prohibée par la loi, quand elle est contraire aux bonnes moeurs ou à l'ordre public^32(*). Quant à la location-gérance, comme nous l'avons vu en parlant de l'existence de la cause, on vérifie si le motif déterminant sans lequel le locataire-gérant ne serait pas engagé, est permis, s'il n'est pas contraire à un texte (loi , décret, arrêt), à l'ordre public , ou aux bonnes moeurs^33(*). Une fois que ce mobile est illicite,il y a lieu de faire annuler la location-gérance. Avant 1998, le contrat n'était annulé que si les deux cocontractants connaissaient le caractère illicite ou immoral de la cause.

Depuis le 7 octobre 1998, la Cour de cassation française a dit clairement que: «un contrat peut être annulé pour cause illicite ou immorale, même lorsque l'une des parties n'a pas eu connaissance du caractère illicite ou immoral du motif déterminant de la conclusion du contrat »^34(*).

Il s'agit là d'un revirement jurisprudentiel important et d'ailleurs souhaité par l'ensemble de la doctrine. Aujourd'hui, les chances de faire annuler un contrat, au motif d'une cause contraire aux bonnes moeurs ont diminué, depuis l'arrêt du 3 février 1999 par lequel la Cour de cassation française a décidé que «  la cause résidant dans le maintien des relations adultères n'était pas contraire aux bonnes moeurs »^35(*).

L'étude de la protection du preneur tenant aux conditions de validité du contrat en général permet de se rendre compte qu'il existe bel et bien une protection du preneur dans un contrat de location-gérance. Mais il faut noter que le législateur n'a pas donné des éclaircissements sur le consentement du locataire-gérant.

En plus des conditions de validité du contrat en général, la location-gérance obéit aux conditions qui lui sont particulières.

CHAPITRE II:

LA PROTECTION DU PRENEUR TENANT AUX CONDITIONS

PARTICULIÈRES AU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

Le contrat de location-gérance met en présence, le bailleur et le preneur (le locataire-gérant). En plus, ce contrat demande le consensus entre les deux parties et l'existence d'un fonds de commerce qui existait avant la conclusion de ce contrat. La location-gérance en tant que contrat, sa formation doit répondre aux conditions de validité de droit commun, aussi bien qu'à celles qui lui sont particulières.

L'appréciation de la protection du preneur tenant aux conditions particulières exige qu'on examine d'un côté, les conditions de location-gérance pour le bailleur et ses dispenses (section 1) et de l'autre côté, les conditions de location-gérance pour le locataire-gérant et la forme de ce contrat (section 2).

Section I: Les conditions de location-gérance pour le bailleur et ses dispenses

Dans cette section, nous allons examiner la protection du preneur par rapport aux conditions exigées au bailleur (paragraphe 1) ainsi qu'aux dispenses à ces conditions.(paragraphe 2)

Paragraphe 1: Les conditions exigées au bailleur lors de la formation du contrat de location-gérance.

Dans le but d'éviter les locations de fonds de commerce par les spéculateurs qui achètent pour louer sans exploiter eux- mêmes, la loi a exigé au bailleur certaines conditions. C'est l'Art.109 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui constitue le siège de la question. Il dispose que: «les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent:

- avoir été commerçant pendant deux années ou avoir exercé pendant une durée équivalente des fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique d'une société.

- Avoir exploité, pendant une année au moins en qualité de commerçant, le fonds mis en gérance.

Toute fois, ne peuvent consentir une location-gérance les personnes interdites ou déchues de l'exercice d'une profession commerciale ».

Le principe est donc qu'il y a deux conditions d'antériorité qui pèsent sur le bailleur (A) et la condition de moralité (B).

A- Les deux conditions d'antériorité.

Comme protection du locataire-gérant, deux conditions d'antériorité doivent être réalisées en la personne du loueur, pour empêcher la location-gérance de fonds crées artificiellement. Le bailleur, avant de mettre son fonds de commerce en location-gérance, doit respecter une double condition de délai. L'Acte Uniforme portant droit commercial général impose les deux conditions dont l'une exige l'activité professionnelle et l'autre l'exploitation personnelle préalable^36(*).

Selon ce texte, d'abord le bailleur doit avoir été commerçant pendant deux années ou avoir exercé pendant une durée équivalente des fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique d'une société.

A titre de rappel, la loi du 20 mars 1956 relative à la location-gérance de fonds de commerce et des établissements artisanaux qui était applicable avant l'entrée en vigueur de l'Acte Uniforme portant droit commercial, exigeait 7ans^37(*) . Quant aux bailleurs personnes morales, ils doivent aussi avoir exercé une activité commerciale pendant 7ans. Cette exigence exclut alors les associations^38(*).

Ensuite, pour protéger le locataire contre un spéculateur qui achète pour louer sans exploiter lui-même, le bailleur doit avoir exploité, pendant une année au moins en qualité de commerçant, le fonds mis en gérance. Pour cette loi du 20 mars 1956, c'est 2 ans. Le juge a décidé que, en cas de transfert du fonds, l'exploitation de 2 ans n'est pas exigée, dès lors que ce transfert n'a pas eu pour effet de créer une nouvelle clientèle^39(*) .

Enfin, quelques jours plus tard la Cour de cassation française accepte que ces deux années ne soient pas immédiatement antérieures à la mise en location-gérance^40(*). Lorsque deux époux sont copropriétaires du fonds, les conditions visées en haut (être commerçant pendant deux ans et avoir exploité pendant un) an, ces conditions doivent être remplies par chacun des deux époux^41(*).

Cette décision paraît sévère. Le nouveau droit français a fait une extension au conjoint attributaire du fonds de commerce de la faculté de mise en location-gérance sans être soumis à l'art. L. 144-3 du code de commerce^42(*).

Cette décision est favorable aussi au preneur qui veut exploiter un fonds de commerce.

Les tribunaux ont décidé que lorsque c'est le gérant lui-même qui concède une location-gérance à un tiers, cette condition s'apprécie dans la personne du gérant et non du propriétaire du fonds. Pour protéger le preneur, la preuve de ces conditions pèse sur le bailleur en toute hypothèse, même si c'est le preneur qui invoque le non-respect des conditions d'antériorité comme l'a affirmé la Cour de cassation française^43(*).Les deux conditions sont sanctionnées de deux manières :

Premièrement, il y a la nullité absolue du contrat de location-gérance avec la seule restriction, l'interdiction de l'invoquer lorsque les intérêts des tiers sont en cause. Il avait été admis que la nullité qui pourrait résulter d'une durée d'exploitation personnelle insuffisante peut être invoquée par le gérant libre, mais non, par le propriétaire du fond^44(*).

Un peu plus tard, cette décision a été contestée, et le juge a décidé que cette nullité est absolue et peut être invoquée aussi par le bailleur, la seule restriction étant l'interdiction d'invoquer cette nullité lorsque les intérêts des tiers sont en cause ^45(*).

Deuxièmement, la déchéance de la propriété commerciale pour le loueur, comme conséquence de la nullité. Dans ce cas le bailleur perd non seulement le droit au renouvellement du bail commercial mais aussi le bénéfice des autres dispositions du status. En effet, La déchéance peut être invoquée tant que le bail renouvelé n'a pas été définitivement conclu ou l'indemnité d'éviction versée^46(*).

Au contraire, le droit français a supprimé l'exigence des sept années d'activités professionnelles accomplies par le bailleur antérieurement à la mise en location-gérance du fonds de commerce. L'exploitation du fonds de deux années est la seule condition de fond spécifique du côté du bailleur pour la conclusion de la location-gérance^47(*).

En plus de deux conditions d'antériorité, il faut aussi une condition de moralité.

B- La condition de moralité

Il ne suffit pas seulement que le bailleur ait été commerçant pendant 2 ans, et ait exploité son fonds de commerce mis en gérance pendant une année, mais aussi il ne doit pas être interdit ou déchu du droit d'exercer une profession commerciale^48(*).

L'interdiction est une situation juridique d'une personne qui se trouve privée de jouissance ou de l'exercice de ses droits en totalité ou en partie, en vertu d'une loi ou d'une décision judiciaire ^49(*); alors que la déchéance est une perte d'un droit , soit à titre de sanction, soit en raison du non respect de ses conditions d'exercices^50(*).

Le commerçant frappé d'une interdiction ne peut ni exercer lui-même, ni donner son fonds en location-gérance. Cette interdiction est totalement logique dans la mesure où la mise en location-gérance constitue un acte d'exploitation du fonds de commerce^51(*). L'interdiction de donner son fonds de commerce en location-gérance peut être fondée sur d'autres causes. Par exemple le cas où le cessionnaire d'une entreprise en redressement judiciaire, n'a pas encore réglé la totalité du prix de cession^52(*). L'interdiction peut aussi résulter d'une convention, comprise par exemple dans un bail commercial ou dans des statut de société.

L'Art. L.121-5 du Code de commerce français dit que un époux ne peut pas donner seul en location-gérance un fonds de commerce qui a la nature d'un bien de communauté. Au contraire, l'usufruit concède une location-gérance sans l'accord du nu-propriété du fonds^53(*). Pour protéger le locataire-gérant, et le faciliter à obtenir un fonds en location-gérance, le nouveau droit français a supprimé la prohibition de concéder une location-gérance faite aux personnes, propriétaires d'un fonds de commerce, ayant été frappées d'une interdiction de gérer^54(*).

Il est à souhaiter que cette ordonnance soit généralisée dans les Etats de l'espace O.H.A.D.A.

En un seul mot, ces conditions ne sont pas toujours indispensables. Lorsque le risque de spéculation n'existe pas, le juge peut en dispenser le bailleur^55(*). C'est pourquoi, nous allons voir les dispenses à ces conditions.

Paragraphe 2: Les dispenses aux conditions exigées au bailleur

Ces dispenses sont prévues par les art.110 et 111 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Une dispense est une exception d'une condition de fond ou de forme accordée par les pouvoirs publics ou par la loi, a une personne, avant la conclusion d'un acte, attribution d'un état ou d'une fonction^56(*).

Ces dispenses sont de deux catégories :

Certaines sont légales (A), d'autres sont judiciaires (B)

A- Les dispenses légales

L'Acte Uniforme O.H.A.D.A portant droit commercial général dans son Art.111 a dû tempérer la rigueur de l 'Art.109 en lui apportant plusieurs exceptions. En effet certaines dispenses sont accordées par la loi en raison de la personnalité du bailleur qui jouit d'une confiance automatique du législateur^57(*). Ce cas concerne l'Etat, les collectivités locales, les établissements publics et des mandataires de justice chargés à quelque titre que ce soit de l'administration d'un fonds de commerce à condition qu'ils y aient été autorisés par la juridiction compétente et qu'ils aient satisfait aux mesures de publicité prévues.

D'autres dispenses légales s'expliquent par l'impossibilité dans laquelle peut se trouver le propriétaire d'exploiter personnellement son fonds de commerce. Dans ce cas, on peut citer les incapables en ce qui concerne le fonds dont ils étaient propriétaires avant la survenance de leur incapacité, les héritiers ou légataires d'un commerçant décédé, en ce qui concerne le fonds exploité par ce dernier. On ne peut finir sans signaler que la protection des activités artistiques justifie la dispense en faveur des fonds de cinéma, théâtre et music- hall^58(*).

Ce n'est pas seulement la loi qui peut dispenser le bailleur du respect des délais exigés par l'Art.109 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Ces délais peuvent être aussi supprimés ou réduits par la juridiction compétente.

B- Les dispenses judiciaires

Une dispense est dite judiciaire lorsqu' elle a été décidée par un juge ou par une juridiction. Les délais prévus par l'Art.109 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général peuvent être supprimés ou réduits par une décision de justice si le bailleur justifie qu'il est dans l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce lui-même ou par l'intermédiaire de préposés^59(*). Mais la dispense doit être obtenu par le bailleur avant la conclusion du contrat de location-gérance.

En dehors des cas visés par l'Art.111 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, l'acte uniforme prévoit des possibilités de dispense totale ou partielle de délai. Il autorise le tribunal à supprimer ou réduire par ordonnance les délais prévus par l'Art. 109^60(*)

La jurisprudence admet que l'examen des conditions de dérogations relève du pouvoir souverain du juge du fond, et devra s'effectuer avec une certaine largeur de vue dès lors qu'il y a un intérêt légitime^61(*).

Comme nous l'avons vu, la nullité de la location gérance qui ne remplit pas ces conditions peut être invoquée par tous, même par le bailleur qui a menti ou dissimulé la vérité^62(*). Un gérant libre a soutenu que le bailleur du fonds ne justifiait pas des conditions légales d'ancienneté. Une Cour d'appel a jugé que la loi du 20 mars 1956 ne cherchait qu'à protéger les tiers et que le gérant libre ne pouvait faire annuler le contrat pour ce motif. Pour protéger le locataire-gérant, la Cour de cassation française a cassé cet arrêt parce que la Cour d'appel n'avait pas examiné si les conditions d'ancienneté existaient ou non^63(*). Pour protéger les créanciers du locataire-gérant, les cocontractants ne peuvent opposer la nullité aux tiers notamment aux créanciers du locataire-gérant qui conservent leur recours éventuel contre le loueur^64(*).

En plus de ces conditions exigées au bailleur et ses dispenses, il y a aussi les conditions relatives aux locataire-gérants et la forme du contrat qui sont exigées pour la validité du contrat de location-gérance.

Section II: les conditions de location-gérance pour le locataire-gérant

Lors de la formation du contrat de location-gérance, le locatire-gérant doit remplir un certain nombre de conditions qui s'imposent à lui. Ainsi le contrat exige certaines conditions de forme.

En premier lieu, nous verrons les conditions que doit remplir le locatire-gérant (paragraphe 1) et en second lieu, la forme du contrat de location-gérance (paragraphe 2).

Paragraphe 1: Les conditions relatives au locataire-gérant

Les conditions que doit remplir le locataire-gérant sont définies par l'Art. 107 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Elles sont exigées du locataire-gérant en tant qu'une personne qui doit faire des actes de commerce. C'est en remplissant ces conditions que le locataire-gérant peut réclamer ses droits.

C'est pourquoi, avant d'assurer la protection du locataire-gérant, il faut examiner sa la qualité de commerçant (A) et sa soumission aux obligations des commerçants (B).

A- La qualité de commerçant du locataire-gérant

L'Acte Uniforme dans son Art. 107 dispose que: «le locataire-gérant a la qualité de commerçant,.... ». En tant que commerçant, le locataire-gérant doit remplir les conditions d'accès et d'exercer des professions commerciales. Dans ce cadre, l'Acte Uniforme définit la capacité d'exercer le commerce, les incompatibilités et les interdictions de faire le commerce.

Mais on peut ajouter que l'exercice de certaines activités commerciales est soumis nécessairement à une autorisation préalable: licence, agrément quelconque, diplôme exigé^65(*). Pour ce qui concerne la capacité, l'Art.7 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, dit que le mineur, dès qu'il est émancipé peut avoir la qualité de commerçant et effectuer des actes de commerce.

Quant à la femme mariée, l'Acte Uniforme a bilatéralisé cette condition : désormais, il n'est plus question de la femme mariée, mais du conjoint commerçant.

L'Acte Uniforme ne contient aucune disposition sur les majeurs incapables. Mais on peut conclure que ces personnes ne peuvent pas être locataire-gérants.

Alors que les règles de capacité visent à protéger le candidat lui-même, les autres restrictions ont été faites pour protéger l'intérêt général ^66(*) . Comme nous les avons vues, c'est le cas de l'incompatibilité, l'interdiction, la déchéance et les autorisations. Selon l'Art. 8 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général certaines activités sont incompatibles avec l'exercice du commerce. Mais les actes accomplis par ces personnes restent valables à l'égard des tiers de bonne foi. Mais le locataire ne peut jamais s'en prévaloir. La chambre commerciale de la cour de cassation française est allée dans le même sens que l'acte uniforme en décidant que: «si la qualité de fonctionnaire est incompatible ave celle de commerçant , cette incompatibilité ne peut être invoquée par un fonctionnaire qui a pris un fonds de commerce en location-gérance pour se soustraire à ses obligations contractuelles »^67(*).

Le locataire-gérant ne doit pas seulement avoir la qualité de commerçant, il est soumis aussi aux obligations qui en découlent.

B- Les obligations du locataire-gérant en tant que commerçant

Le locataire-gerant devient commerçant dès la conclusion du contrat de location-gérance. Il a donc les obligations sociales et fiscales à remplir pour l'entreprise. Aussi que celles propres à sa qualité de commerçant.

L 'Acte Uniforme portant droit commercial général et l'Acte Uniforme relatif au droit comptable ont classé ces obligations en deux parties:

Les unes relatives à la tenue d'une comptabilité et les autres relatives à la publicité légale. S'agissant des obligations comptables, l'Art.1al.1 de l'Acte Uniforme relatif au droit comptable dispose que: «  toute entreprise......... doit mettre en place une comptabilité destinée à l'information externe ou à son propre usage » .

Pour ces obligations, les Art.13 et 14 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général nous donnent la liste des documents qu'il faut à tout commerçant et l'Art. 17 de l'Acte Uniforme relatif au droit comptable nous donne, les règles de tenue de ces documents. Ces documents doivent respecter les principes fondamentaux de régularité, sincérité et de fidélité^68(*). Pour la location-gérance ces livres permettent aussi de connaître l'évolution de l'entreprise qui n'appartient pas au locataire. Ils servent aussi de base aux impositions fiscales et sont aussi des moyens de preuve.

En matière de publicité légale, les clients, les fournisseurs et le public ont besoin de renseignements sur la solvabilité du commerçant, étant donné que l'entreprise vit assez souvent du crédit.

Mais avant de donner les crédits, les créanciers doivent avoir connaissance précise et complète de la situation de l 'emprunteur ^69(*).

La publicité se fait par l'immatriculation du commerçant au R.C.C.M.. Cette inscription permet de contrôler l'application des conditions d'exercice de la profession commerciale, donne aussi certaines informations concernant le commerçant et assure la sécurité des tiers. La publicité par immatriculation au R.C.C.M. est consacrée par l'Art.19 et suivants de l'Acte Uniforme portant droit commercial général. Avant de bénéficier de sa protection, le locataire-gérant doit respecter ces obligations qui sont à la charge de tout commerçant.

Enfin, on peut signaler que le locataire-gérant a une troisième obligation qui est le respect des règles de police administrative du commerce propre à son type d'activité. Le non respect de ces obligations peut provoquer l'application des sanctions du droit pénal ou commercial.

Le seul respect de ces conditions par le locataire-gérant ne suffit pas. Le contrat doit aussi respecter la forme exigée.

Paragraphe 2: La forme du contrat de location-gérance

La validité de tout contrat exige le respect des conditions de fond et de forme. La location-gérance comme les autres contrats doit respecter ces conditions. Dans ce paragraphe, nous allons examiner les conditions de formes exigées lors de la formation du contrat de location-gérance.

Cette étude verra s'il y a une exigence d'un écrit lors de la formation du contrat de location-gérance (A) et la publicité du contrat de location-gérance (B).

A- L'écrit du contrat de location-gérance.

L'Acte Uniforme portant droit commercial général n'a pas exigé l'écrit comme condition de validité du contrat de location-gérance. Mais il est sous -entendu qu'il faut au moins un écrit sous seing privé^70(*). La location-gérance est habituellement conclue sous la forme d'une convention écrite^71(*).

Pour les professeurs FÉNÉON et GOMEZ, la location-gérance doit être constatée par un acte authentique ou sous seing privé dûment enregistré et contenant certaines mentions obligatoires.

Le législateur français lui aussi n'impose pas la forme écrite. Mais la jurisprudence a décidé que « compte tenu des obligations de publicité qui pèsent sur les cocontractants, il paraît difficile de se contenter d'un accord verbal » ^72(*). Enfin, on peut dire que lors de la formation du contrat de location-gérance, le législateur n'impose pas la forme écrite comme condition de validité du contrat,mais exige l'écrit comme moyen de preuve .

Même Si l'Acte Uniforme n'impose pas la forme écrite pour le contrat de location-gérance, il soumet les parties à des obligations de publicité.

B- La publicité du contrat de location-gérance

L' Acte Uniforme portant droit commercial général impose dans ses Art.107 et 108, la publicité du contrat de location-gérance.

Le contrat doit être publié dans un journal habilité à recevoir les annonces légales, dans les 15 jours de sa conclusion puis inscrit au R.C.C.M^73(*).

Le propriétaire du fonds et le locataire, de manière concomitante, sollicitent leur propre immatriculation ou modification de leur inscription antérieure. La fin de la location-gérance donne lieu aux mêmes mesures de publicité.

Lorsque le contrat de location-gérance est renouvelé par tacite reconduction, il n'est pas nécessaire de procéder à une nouvelle publicité du contrat, dès lors que la nature de l'exploitation et l'identité de l'exploitant restent inchangées par rapport à la publication initiale^74(*). L' Art.108 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général impose que le locataire-gérant doit indiquer sous peine de sanctions pénales, en tête des bons de commande, factures et autres documents à caractère financier ou commercial de sa qualité de locataire-gérant du fonds de commerce ainsi que son numéro d'immatriculation au registre du commerce et du crédit mobilier .Le défaut de publicité n'entraîne pas la nullité de la location-gérance. Toutefois, les conditions de publicité sont sanctionnées par une inopposabilité de la location-gérance aux tiers.

Dans ce cas, pour protéger les créanciers du locataire-gérant, le propriétaire reste responsable des obligations contractées par son successeur dans

L'exploitation du fonds .Pour cette raison le propriétaire a intérêt à faire publier le contrat afin d'être déchargé de ces dettes. Quant au locataire-gérant, la publicité est organisée de telle manière que les tiers sachent bien que le fonds n'est pas sa propriété. Au contraire, pour le droit français, le décret n°86-465 du 14 mars 1980 relatif aux modalités de publicité a considérablement simplifié les mesures de publicité.

Ainsi, le loueur n'est plus tenu de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés et le locataire-gérant n'est plus tenu d'indiquer sur toutes ses factures, lettres, tarifs, sa qualité de locataire gérant ainsi que le nom, la qualité et le numéro d'immatriculation au registre du commerce du fonds^75(*).

Après l'analyse de la protection du preneur tenant aux conditions particulières au contrat de location-gérance, on constate que le législateur a prévu une protection du preneur en exigeant au bailleur certaines conditions à remplir avant la conclusion du contrat de location-gérance.

Le preneur dans un contrat de location-gérance n'est pas protégé seulement lors de la formation du contrat. Sa protection se manifeste de plus pendant l'exécution du contrat de location-gérance.

DEUXIEME PARTIE:

LA PROTECTION DU PRENEUR PENDANT L'EXÉCUTION DU CONTRAT DE LOCATION-GÉRANCE

D'après l'art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, le contrat de location-gérance est conclu dès que le propriétaire du fonds de commerce concède la location à un gérant, qui l'exploite à ses risques et périls.

A partir de ce moment, le locataire-gérant commence son activité commerciale. Mais le propriétaire demeure solidairement responsable des dettes du fonds de commerce jusqu'à la publication du contrat de location-gérance^76(*). La jurisprudence française a affirmé cette solidarité toute fois que le contrat n'est pas publié^77(*).

En vue de protéger le locataire-gérant, le bailleur s'engage à mettre le fonds à la disposition du gérant, avec tous les éléments nécessaires à son fonctionnement.

Dans la phase d'exécution du contrat de location-gérance, le gérant doit remplir un certain nombre d'obligations (chapitre 1). Mais le bailleur participe aussi à l'exécution du contrat de location-gérance (chapitre 2).

CHAPITRE I :

LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE-GERANT PENDANT L'EXECUTION DU CONTRAT DE LOCATION-GERANCE

Le contrat de location-gérance met en présence deux personnes: le bailleur et le locataire-gérant. Ce dernier exploite un fonds qui ne lui appartient pas. C'est pourquoi il lui faut une protection dans ses activités. Mais s'il bénéficie d'une protection, lui aussi a un certain nombre d'obligations à remplir.

Il doit répondre aux demandes du bailleur et celles des clients. Autrement dit, il a des obligations envers ces différentes personnes.

Dans l'étude de ces obligations, nous examinons d'abord les obligations du locataire-gérant envers le bailleur (section 1). Et ensuite, les obligations envers les tiers au contrat (section 2).

Section I: Les obligations envers le bailleur

Nous verrons le paiement de redevance et l'exploitation personnelle du locataire-gérant en premier lieu (paragraphe 1) et en second lieu, nous examinerons le problème du non -concurrence et la restitution du fonds en fin de location-gérance (paragraphe 2).

Paragraphe 1: Le paiement de redevance et l'exploitation personnelle

Au moment de la conclusion du contrat, le bailleur concède la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.

Mais comme le gérant ne doit pas l'exploiter gratuitement, il paye une redevance (A), et doit exploiter personnellement le fonds (B).

A- Le paiement de redevance

Dans la définition de location-gérance donnée par l 'Art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, le législateur a omis de mentionner la redevance que doit payer le locataire-gérant. La redevance (c'est à dire les loyers) que doit payer le gérant est prévue au contrat; c'est un élément indispensable^78(*).

A conserver ainsi une source de revenus, un ancien commerçant qui a confié la gestion de son fonds à un locataire-gérant^79(*). ; parce que ce gérant doit payer les loyers. Pour les professeurs SANTOS et TOE, la première obligation du locataire-gérant est de payer la redevance^80(*). La jurisprudence française avait considérée que l'existence d'une redevance à la charge du gérant était une condition essentielle de la location-gérance^81(*). Pour protéger le locataire-gérant, au lieu d'être fixe, la redevance peut être variable et se modifier. Par exemple suivant le cours de marchandises faisant l'objet du commerce considéré. Elle peut également varier avec le chiffre des bénéfices^82(*)..

En pratique la redevance est indexée sur le chiffre d'affaires. Selon la loi française, chaque partie au contrat de location-gérance peut demander la révision ou l' adaptation de la clause à la valeur locative équitable, une fois que le loyer vient à varier de plus du quart^83(*).Il ne suffit pas seulement que la redevance existe, elle doit aussi satisfaire à certaines conditions.

La redevance doit être certaine, c'est-à-dire fixée par les parties ou, d'accord entre elles, par un tiers convenu. Elle doit être sérieuse, ce qui ne signifie pas qu'elle ne puisse pas être inférieure, même très sensiblement, à la valeur normale de jouissance du fonds^84(*) . Enfin, la redevance peut être fixe et consister soit en argent, soit en denrées.

Pour cela, un peu plus tard, la chambre sociale de la Cour de cassation française a décidé que «faute de redevance, le contrat sera nul »^85(*).

Pour garantir l'exécution de ses obligations et la réparation des dégâts qu'il pourrait causer pendant la location-gérance, le bailleur exige le plus souvent, le versement d'une caution par le locataire gérant^86(*).

En plus de ce paiement de redevance, le locataire-gérant doit exploiter personnellement le fonds de commerce selon sa destination.

B- Exploitation personnelle du fonds selon sa destination

L' Acte Uniforme portant droit commercial général, dans son art.106 n'a pas autorisé la sous-location du fonds de commerce donné en location-gérance. Au contraire, l'art.1717 du Code civil dispose que : «  le preneur a le droit de sous- louer et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ,.... » Mais on a vu que la location-gérance était un contrat conclu intuitus personae.

En tant que locataire, le gérant doit exploiter personnellement le fonds selon sa destination sauf clause contraire ou l'accord du bailleur. Encore, le gérant exploite le fonds avec diligence, c'est -à -dire en bon père de famille^87(*). Le professeur NGUEBOU lui aussi a ajouté que le gérant ne peut ni céder ses droits ni sous-louer le fonds à un tiers sans l'autorisation du bailleur, car le contrat est conclu intuitus personae^88(*).

Comme nous l'avons vu, le gérant doit exploiter le fonds conformément à sa destination, sans y adjoindre une activité nouvelle, mais il ne doit pas le laisser se déprécier.

Le juge français a confirmé aussi l'obligation d'exploitation personnelle du fonds donné en location-gérance, en décidant que «  le gérant ne peut pas céder le bénéfice de ce contrat, celui-ci étant accordé à titre personne »`^89(*). Plus tard, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé que la location-gérance a la nature d'une location d'un meuble incorporel^90(*). C'est pourquoi, la jurisprudence semble marquer un certain recul dans l'extension analogue des règles applicables au louage d'immeuble aux contrats relatifs aux biens meubles.

Quoiqu'il en soit, le contrat de location-gérance contient généralement une clause aux termes de laquelle «  la présente location-gérance est personnelle au gérant qui ne pourra en conséquence se substituer quiconque, sous quelque forme que ce soit dans l'exploitation du fonds » .

Le paiement de redevance et l'exploitation personnelle ne suffisent pas comme obligations du gérant envers le bailleur. Il faut aussi la non-concurrence et la restitution du fonds en fin de location.

Paragraphe 2: La non-concurrence et la restitution du fonds en fin de location-gérance

Le locataire-gérant exploite un fonds de commerce qui ne lui appartient pas. Pour cela, le contrat de location-gérance peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée, c'est-à-dire que après un moment donné, le bailleur doit reprendre son fonds de commerce. Pour cette raison, deux autres obligations s'imposent au locataire-gérant :

Il doit restituer le fonds de commerce (A) et s'abstenir de concurrencer le bailleur en second lieu (B).

A- La restitution du fonds de commerce

Le contrat de location-gérance prend fin à son terme s'il est conclu pour une durée déterminée. Néanmoins, l'Acte Uniforme prévoit aussi une possibilité d'expiration anticipée, sans préciser dans quelles conditions une telle expiration peut intervenir, ni les conséquences pouvant en découler ^91(*).

De ce fait, ces conditions pourront être négociées contractuellement ou résulter du droit général des contrats applicables dans le pays concerné^92(*). La location-gérance peut être résiliée aussi à tout moment par les parties ^93(*) .Le professeur NGUEBOU a affirmé que la restitution du fonds est une obligation qui pèse sur le locataire en fin de location-gérance^94(*).A la fin de la location, le locataire-gérant devient un occupant sans droit ni titre ^95(*) .

La restitution du fonds de commerce doit comprendre tous les éléments qui ont fait partie de la location. La chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé que si le locataire ne restitue pas le fonds, il peut être condamné à une indemnité d'occupation^96(*). Pour protéger le locataire-gérant, les tribunaux ont mis à la charge du loueur la preuve que le matériel manquant était compris dans la location et que ce matériel présentait un état d'usure normal ^97(*).

Le contribuable ne pourrait effectuer des amortissements sur du matériel qui lui serait seulement confié en location-gérance, bien que l'entretien et le remplacement éventuel de ce matériel soient contractuellement mis à la charge de ce locataire-commerçant^98(*). Encore pour protéger le locataire-gérant, si le bail porte à la fois sur des locaux et sur le fonds de commerce, c'est-à-dire, si le propriétaire des locaux est aussi propriétaire du fonds et où le bail porte en même temps sur les deux, le locataire a droit à une indemnité pour la plus-value résultant des améliorations matérielles qu'il y a apportées mais non pour l'augmentation de la clientèle^99(*).

La seule restitution du fonds de commerce ne suffit pas, le locataire-gérant doit respecter le principe de la non-concurrence.

B- LA non-concurrence

La fin de la location-gérance résulte soit de l'arrivée de son terme, soit de sa résiliation en application d'une clause conventionnelle ou d'une décision judiciaire, en cas d'inexécution des obligations de l'une des parties au contrat.

En vertu du principe de la liberté du commerce et de l'industrie, le locataire-gérant a la faculté de s'établir dans un commerce similaire à celui qu'il vient d'exploiter en gérance. Mais il doit s'abstenir de procédés illicites ou déloyaux par lesquels il tenterait de détourner la clientèle du fonds antérieurement exploité par lui, c'est-à-dire s'abstenir de toute concurrence déloyale^100(*). La concurrence déloyale suppose qu'un commerçant utilise des procédés abusifs pour détourner ou tenter de détourner la clientèle d'un autre commerçant qui exerce son activité dans le même domaine que lui.

Pour protéger le fonds de commerce, la non-concurrence est imposée pendant et à la fin du contrat de location-gérance. Cela veut dire que le locataire-gérant doit s'abstenir de tout acte qui serait de nature à détourner la clientèle du fonds mis en gérance. Le professeur NGUEBOU a ajouté que, le locataire-gérant ne doit pas détourner la clientèle à son profit ^101(*). Comme mesure de protection du locataire partie faible, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé que « une clause interdisant le rétablissement du locataire-gérant dans un commerce similaire est valable dans la mesure où l'interdiction est limitée soit dans le temps , soit dans l'espace »^102(*).

Pour protéger le locataire-gérant et les membres de sa famille, la question qui a été posée est de savoir si la clause de non-concurrence lie-t-elle les membres de la famille du gérant libre qui l'a souscrite lorsqu'ils ont participé à l'exploitation du fonds faisant l'objet du contrat.

Pour répondre à cette question, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé que les clauses de non-rétablissement ou de non-concurrence ont en principe un caractère strictement personnel et ne lient pas les membres de la famille de celui qui les a souscrites alors même qu'ils auraient participé à l'exploitation commerciale.

Il n'en serait autrement que si, par suite d'une collusion, la personne liée par la clause tendait à dissimiler son activité sous celle d'un membre de sa famille^103(*).

Le locataire-gérant n'a pas seulement des obligations envers le bailleur. Il a aussi les obligations envers les tiers au contrat.

Section II: Les obligations envers les tiers au contrat

Les tiers sont ici les créanciers qui ont traité avec le locataire-gérant au titre de l'exploitation postérieure à la conclusion du contrat de location-gérance. Ces derniers reçoivent une protection particulière à la fin du contrat.

Comme nous le savons, dans un contrat de location-gérance, le gérant exploite un fonds qui ne lui appartient pas. Cela implique qu'à la fin de la location-gérance, le gérant doit restituer le fonds libre de toutes charges. Pendant la période d'exploitation, le gérant est en rapport avec ses fournisseurs. Il a aussi des travailleurs qui l'aident dans ses activités. Il faut rappeler que le gérant peut être en relation avec le propriétaire et l'acquéreur de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité.

Dans cette partie, nous allons examiner d'abord, le paiement des dettes d'exploitations et l'exécution des contrats en cours (paragraphe 1) et ensuite, les rapports du gérant avec le propriétaire et l'acquéreur de l'immeuble (paragraphe 2).

Paragraphe 1: Paiement des dettes d'exploitation et l'exécution des

contrats en cours

Dans ce paragraphe, nous allons voir les deux obligations qui pèsent sur le locataire-gérant. Il s'agit du paiement des dettes d'exploitations (A) et de l'exécution des contrats en cours (B)

A- Paiement des dettes d'exploitation

Pour protéger le locataire-gérant et ses créanciers, l'Acte Uniforme portant droit commercial général impose une solidarité entre le bailleur et le gérant aux dettes d'exploitation du fonds.

«Cette solidarité dure tant que la publicité du contrat n'a pas eu lieu »^104(*).

Mais après la publication, le gérant reste seul responsable des dettes d'exploitation.

Pour cela, l'Art.114 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général dispose que: « l'expiration du contrat de location-gérance à son terme normal où anticipé rend immédiatement exigible les dettes afférentes à l'exploitation du fonds de commerce contractées par le locataire du fonds pendant la gérance ». Ces dettes sont immédiatement et de plein droit exigibles car on craint que l'extinction de la gérance ne diminue la solvabilité du gérant. Les créanciers n'ont pas à demander la déchéance du terme en justice. Elle est automatique.

Il faut signaler que certaines dettes contractées par le locataire-gérant avant la publication du contrat sont personnelles. C'est le cas par exemple des cotisations de sécurité sociale ou l'emprunt fait par le locataire pour verser au bailleur le cautionnement garantissant la location-gérance^105(*).

Après le paiement des dettes d'exploitation, nous allons voir comment se fait l'exécution des contrats en cours.

B- L'exécution des contrats en cours

L'Art.109 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, impose au bailleur du fonds de commerce d'avoir exploité, pendant une année au moins en qualité de commerçant le fonds mis en gérance. Cela implique qu'il y ait certains contrats qui sont en cours déjà au moment où le fonds est mis en gérance. Il s'agit notamment des contrats avec les fournisseurs (les créanciers du bailleurs) et les contrats avec les employés. La question qui reste à résoudre, c'est le sort de ces contrats qui sont en cours au moment de la conclusion du contrat de location-gérance.

Le principe est la non-obligation pour le gérant d'exécuter les contrats en cours. Autrement dit, les contrats passés par le bailleur du fonds de commerce avant la mise en location du fonds sont inopposables au gérant. Pour protéger le locataire-gérant, la chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé que « les créanciers du bailleur n'ont par suite, aucun recours contre le gérant »^106(*) .

Mais l'Art. L.121-10 du Code français des assurances ne prévoit la continuation des contrats d'assurances qu'en cas d'aliénation de la chose assurée, ce qui n'est pas le cas de la location gérance. En pratique, le bailleur exigera dans le contrat de location-gérance que le gérant prenne l'engagement d'exécuter les contrats en cours^107(*) .

L'exception est l'obligation de continuer les contrats de travail. Le professeur NGUEBOU a confirmé l'obligation qui pèse sur le locataire de ne pas rompre les contrats de travail des employés recrutés par le bailleur ^108(*). Au terme de l'Art.60-1 du Code du travail béninois « s'il survient une modification dans la situation juridique de l' employeur, notamment par succession, vente , fusion transformation de fonds en société ou changement d'activité, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel entrepreneur et le personnel de l'entreprise ».

Ce texte s'applique de toute évidence en cas de location-gérance.

Pour cela, le locataire-gérant est donc tenu de continuer les contrats de travail en cours, sans pouvoir en modifier les termes sauf en accord avec les salariés. La Cour de cassation française a confirmé le principe de la continuité des contrats de travail^109(*). En revanche, le bailleur comme le locataire conservent le droit de licencier les salariés en respectant les règles du droit du travail. Pour protéger le locataire-gerant, les licenciements consécutifs à la fin de location-gérance sont donc, en principe, à la charge du propriétaire du fonds de commerce^110(*). Mais les licenciements demeureront à la charge du gérant si c'est lui qui a cessé l'exploitation, ou si le fonds qu'il restitue au propriétaire n'est plus en état d'être exploité. Ce qui arrive dans le cas d'entreprise en redressement judiciaire.

Encore, si l'exploitation du fonds de commerce ne peut se poursuivre parce qu'il a périclité dès avant la résiliation du contrat de gérance, le propriétaire du fonds de commerce n'est pas tenu de poursuivre les contrats de travail en cours^111(*). Après ces obligations qui pèsent sur le locataire, on peut aussi examiner les relations entre le locataire-gérant et le propriétaire ainsi que l'acquéreur de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité étant donné que le gérant n' a pas des obligations directes envers les deux parties.

Paragraphe 2: Les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur

du fonds de même que celles avec le propriétaire de l'immeuble

Le locataire-gérant n'a pas la propriété du fonds de commerce. Il n'a pas non plus celle de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité. Pour cela, dans le cadre de sa protection, les obligations qui peuvent peser sur lui incombent au bailleur.

Dans l'étude de la protection du preneur dans un contrat de location-gérance, nous allons examiner en premier lieu, les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds (A). Et en second lieu, les relations entre le locataire-gérant et propriétaire de l'immeuble.

A- Les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds

Pour Protéger le locataire-gérant, la question se pose de savoir si le contrat de location-gérance est opposable à l'acquéreur du fonds, étant donné que le propriétaire du fonds conserve le droit de le vendre et de le donner en nantissement. Encore les créanciers du propriétaire peuvent saisir le fonds et le vendre en justice. Pour répondre à cette question, nous savons que l'art. 1743 du Code civil qui permet au locataire d'un immeuble d'opposer le bail à l'acquéreur n'est pas opposable au contrat de location-gérance. L'acquéreur pourrait donc en théorie expulser le gérant^112(*). Mais pour protéger le locataire-gérant, nous souhaitons que le bailleur serait responsable d'une résiliation provoquée par l'inopposabilité de la location-gérance à l'acquéreur du fonds de commerce.

Dans la pratique, mention est toujours faite dans les actes de vente de fonds de commerce de l'éventuelle existence d'une location-gérance. Dans ce cas l'acquéreur doit respecter ce contrat ou bien, l'acte de location-gérance pourra prévoir que la gérance prendra fin de manière anticipée en cas de vente du fonds.

Après les relations du locataire-gérant avec l'acquéreur du fonds, nous allons voir les relations du locataire avec le propriétaire de l'immeuble.

B- Les relations entre le locataire et le propriétaire de l'immeuble

Les textes applicables aux baux d'immeubles sont exclus au contrat de location-gérance. Encore, le bail des locaux d'exploitation pouvait contenir une clause interdisant au locataire de faire occuper les lieux par des tiers ou obligeant le preneur à exploiter personnellement, ce qui revient au même.

Dans ce cas, la location-gérance est interdite^113(*). Pour protéger le preneur en cas de redressement judiciaire, en revanche, ces clauses ne font pas obstacle à la décision du tribunal d'autoriser la conclusion d'un contrat de location-gérance^114(*).

Le locataire-gérant n'a aucun lieu de droit avec le propriétaire de l'immeuble. Il n'est pas considéré comme un sous-locataire des locaux commerciaux, il n'a alors aucun droit à l'égard du bailleur de ces locaux^115(*). Dans le cadre de la protection du locataire-gérant, on peut examiner deux cas :

D'abord, lorsque le bailleur du fonds est lui-même locataire des locaux où est exploité le fonds, le locatire-gérant est un tiers vis à vis du propriétaire de l'immeuble. Dans cette hypothèse la plus fréquente, le gérant est tenu de respecter les clauses du bail de l'immeuble^116(*) .Dans cette hypothèse la Cour de cassation française a décidé que le bailleur du fonds a seul la qualité pour demander le renouvellement du bail^117(*). Cette position est à notre avis injuste parcequ'elle n'est pas favorable aux locataires-gérants. Plus tard, pour protéger le locataire-gérant, la Cour de cassation française a décidé qu'en cas de refus de renouvellement du bail par le propriétaire de l'immeuble et le maintien dans les lieux du locataire-gérant, l'indemnité d'occupation doit être payée par le bailleur^118(*).

Ensuite, Il est à souhaiter que cette solution de la chambre civile de la Cour de cassation française soit généralisée dans les Etats de l'espace O.H.A.D.A. Lorsque le bailleur du fonds est en même temps propriétaire de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité, le gérant se trouve alors locataire de l'immeuble. Dans ce cas, le gérant a droit , lorsque il quitte les lieux, à une indemnité égale à la plus-value apportée au fonds de commerce ou à l'immeuble par les améliorations effectuées avec l'autorisation du propriétaire^119(*).

L'étude des obligations du locataire-gérant pendant l'exécution du contrat de location-gérance nous a permis de constater les différentes charges qui pèsent au locataire-gérant pendant l'exécution et la fin du contrat de location-gérance. Pour cela le preneur a besoin d'une protection.

Dans ce cas, pour protéger le locataire-gérant, le bailleur doit intervenir dans l'exécution du contrat de location-gérance.

CHAPITRE 2:

LE BAILLEUR PENDANT L'EXÉCUTION DU CONTRAT

DE LOCATION-GÉRANCE

Lors de la formation du contrat de location-gérance, il y a les conditions exigées aux parties signataires du contrat. Une fois le locataire a rempli ces conditions et respecté les obligations qui pèsent sur lui pendant l'exécution de ce contrat, le législateur a exigé aussi l'intervention du bailleur dans l'exécution du contrat, pour protéger le locataire-gérant et ses créanciers.

Pour examiner cette protection, nous verrons la participation du bailleur aux obligations du gérant (section 1), avant de voir les obligations du bailleur envers le locataire-gérant (section 2).

Section I: La participation du bailleur aux obligations du gérant.

Il faut d'abord signaler que les dettes contractées par le bailleur avant la conclusion du contrat de location-gérance restent à sa charge exclusive, quand bien même leur date d'exigibilité serait postérieure à la location-gérance^120(*). Dans le cadre de la protection du locataire-gérant, le législateur a exigé au bailleur de prendre en charge une part de responsabilité qui pèse sur le locataire-gérant.

Pour étudier ces responsabilités qui reviennent au bailleur, nous verrons en premier lieu, la responsabilité solidaire entre le bailleur et le locataire aux dettes contractées par le locataire (paragraphe 1). Et en second lieu la responsabilité du droit commun et la responsabilité fiscale du bailleur (paragraphe 2).

Paragraphe 1 : La responsabilité solidaire aux dettes

C'est l'Art. 113 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui constitue le siège de cette solidarité. Aux termes de cet Art. «  Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable ».

C'est-à-dire que le bailleur a donc intérêt à faire publier le contrat le plus vite possible afin d'être déchargé de ces dettes contractées par le gérant.

Le législateur a fixé le délai de la responsabilité solidaire (A). Mais il faut ajouter aussi que le bailleur n'est pas solidaire à toutes les dettes du locataire-gérant, ce qui nous pousse à examiner la nature de la dette (B).

A- Le délai de la responsabilité solidaire

C'est l'art.113 et l'art.7 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général qui ont exigé cette solidarité et déterminé sa durée. Jusqu'à la publication du contrat, le locataire et le bailleur sont solidairement responsables des dettes contractées par le locataire-gérant. L'Art. 113 a bien expliqué que la solidarité dure tant que la publicité du contrat n'a pas eu lieu. De plus l'Art. 107 Al.3 de l'Acte Uniforme a encore bien précisé que « tout contrat de location-gérance doit en outre être publié dans la quinzaine de sa date sous forme d'extrait dans un journal habilité à recevoir les annonces légale »`. Autrement dit, pour le législateur O.H.A.D.A, la solidarité dure 15. Ce délai va de la conclusion du contrat à la publication.

Alors que pour la loi française du 20 mars 1956 relative aux fonds de commerce et des étabilssements artisanaux qui était appliquée avant l'avènement de l' O.H.A.D.A, cette solidarité dure jusqu'à la publication du contrat et pendant un délai de 6 mois à compter de cette publication. L'Art.113 de l'Acte Uniforme n'exige que 15 jours, ce qui est normal car rien ne justifie que le propriétaire reste tenu des dettes qu'il n'a pas contractées, alors surtout qu'il a donné le fonds à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls.

Ce délai paraît nécessaire pour présumer de la connaissance du contrat chez les créanciers du gérant. Les tribunaux tiennent compte de la date de la naissance de la créance et non de sa date d'exigibilité qui peut être postérieure à la date de la publication. La jurisprudence française est allée dans le même sens en décidant que la date de la dette à retenir pour la responsabilité du bailleur est celle où la dette prend naissance, et non celle où elle arrive à son échéance^121(*). Même si c'est la publicité qui fait que la location-gérance soit opposable aux tiers, la Cour de cassation française a décidé que la solidarité joue même dans le cas où le créancier avait connaissance de la mise en location-gérance du fonds^122(*).Etant donné que la responsabilité solidaire protège les créanciers, elle ne peut être invoquée par un locataire mis en redressement judiciaire^123(*).

Après le délai de la responsabilité solidaire, il faut aussi examiner la nature de la dette.

B- La nature de la dette

L' Art.113 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général dit que «  jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable » alors que, l'Art. 8 de la loi du 20 mars 1956, a retenu seulement la solidarité pour les dettes contractées par le gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds. Mais ne sont pas tenu compte des dettes contractées par le locataire-gérant avant qu'il n'acquière cette qualité^124(*). Il convient d'indiquer aussi que les tribunaux font une interprétation restrictive favorable au bailleur de la notion de dette du locataire, contractées '' à l'occasion de l'exploitation`` ,parce qu' il faut vérifier qu'il s'agit d'une dette commerciale.

Dans ce sens les tribunaux ont décidé qu'il faut examiner l'objet de la dette^125(*). La jurisprudence refuse-t-elle de mettre à la charge du bailleur une dette du gérant, contractée pour l'exploitation du fonds, alors qu'il ne serait pas prouvé qu'elle répondrait à une nécessité de l'exploitation. Exemple d'une dépense disproportionnée par rapport au caractère de l'exploitation^126(*). Il faut donc exclure les dettes non contractuelles, c'est -à- dire délictuelles ou quasi-contractuelles^127(*). La jurisprudence considère qu'il faut entendre par "dettes contractuelles" celles qui ont une origine contractuelle et non celles qui résultent de la loi comme les cotisations sociales^128(*). Pour protéger le locataire-gérant, la Cour de cassation française a décidé que le bailleur ne peut écarter la responsabilité solidaire qui pèse sur lui qu'à condition d'établir que le fournisseur a commis une imprudence en laissant le locataire-gérant s'endetter à son égard de façon excessive^129(*) .

Pour conclure, il a été jugé que le bailleur n'est pas responsable des obligations relatives à une activité étrangère à l'exploitation du fonds. La responsabilité solidaire du loueur est écarté lorsque le fonds est donné en location-gérance aussitôt après son acquisition et que le propriétaire ne l'ait jamais exploité^130(*).

Cette décision n'est pas favorable au locataire-gérant parce que ce bailleur est considéré comme spéculateur. Ensuite la solidarité ne joue pas lorsque le contrat de location-gérance a été passé par un mandataire de justice chargé de l'administration du fonds^131(*).

Le bailleur ne doit pas seulement participer aux obligations du gérant, il a aussi des responsabilités qui pèsent sur lui pendant l'exécution du contrat de location-gérance.

Paragraphe 2: La responsabilité du droit commun et la

responsabilité fiscale

Nous recherchons les actes qui peuvent engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du droit commun (A), avant de voir sa responsabilité fiscale (B).

A- La responsabilité du bailleur sur le fondement du droit

commun

Pour assurer véritablement la protection du locataire-gérant et ses créanciers, il a fallu faire engager la responsabilité du bailleur sur le fondement du droit commun.

Dans le cadre de notre contrat de location-gérance, pour engager la responsabilité du bailleur, il faut d'abord établir sa faute, ensuite la corrélation entre cette faute et le non-paiement de la dette^132(*). La responsabilité du bailleur présente bien des avantages pour les créanciers, puis qu'elle leur permet de s'affranchir des limites de la solidarité légale. Cette responsabilité peut porter sur tout type de dette et sur toute la durée du contrat^133(*). Dans le cadre de cette responsabilité, le bailleur peut rester responsable après l'expiration du délai de 6 mois s'il a créé et entretenu une confusion entre son exploitation personnelle et l'exploitation du fonds donné en location-gérance.Cette responsabilité peut résulter d'une faute volontaire ou d'une imprudence. La chambre commerciale de la Cour de cassation française a décidé « le bailleur pourrait être condamné in solidium avec le gérant s'il avait entretenu aux yeux des tiers une confusion entre son propre affaire et le fonds exploité par le gérant »^134(*).

En plus de la responsabilité sur le fondement du droit commun il ya aussi la responsabilité fiscale.

B- La responsabilité fiscale du bailleur

C'est l'Art. 3 du Code général des impôts au Bénin qui constitue le siège de la question. Ce texte oblige certaines personnes à payer les impôts sur les bénéfices industrielles et commerciaux quelque soit leur objet. L'al.6 de ce même Art. définit les personnes qui sont soumises à ces impôts. Aux termes de ce texte sont concernées «  les personnes et sociétés qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation que la location comprenne ou non tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie ».

Le bailleur d'un fonds paie l'impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux pour les redevances qu'il perçoit^135(*).

Cette responsabilité s'étend à tous les impôts directs établis en raison de l'exploitation de ce fonds de commerce.

De plus, cette solidarité n'est pas limitée dans le temps comme celle de l'Art.113 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, elle s'étend sur toute la durée du contrat de location-gérance. Toute fois, le contrat de location-gérance met généralement à la charge du locataire-gérant le paiement de la taxe.

Et il appartient aux tribunaux, en cas d'ambiguïté des conventions, de rechercher d'après l'intention des parties qui, du bailleur ou du locataire-gérant est tenu d'en supporter la charge^136(*). C'est-à-dire qu'il n'existe pas de texte impératif imposant à l'une des parties la charge définitive de la T.V.A.

Une Cour d'appel avait jugé que le bailleur seul était responsable de la T.V.A qui grevait son revenu personnel. Cet arrêt a été cassé, parce qu'il n'avait pas recherché si cette T.V.A constituait ou non une charge personnelle^137(*).

La question se pose lorsque les impôts peuvent être calculés et perçus après la fin de l'exploitation. La réponse est simple, il suffit que les bénéfices imposés aient été réalisés pendant l'exploitation.

Le locataire-gérant, étant un commerçant qui exploite le fonds d'une autre personne, pour le protéger, le législateur impose au bailleur certaines obligations envers le locataire.

Section II: Les obligations du bailleur envers le locataire-gérant

L'Art.106 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général dispose que « lors de la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur concède la location à un gérant ». Pour protéger ce dernier, certaines obligations pèsent sur le bailleur.

Nous verrons l'obligation de délivrance et l'entretien du fonds de commerce (paragraphe 1) avant de voir l'obligation de garantie (paragraphe 2).

Paragraphe 1: La délivrance et l'entretien du fonds de commerce

Nous verrons la délivrance du fonds de commerce au locataire-gérant par le bailleur en premier lieu (A). Nous analyserons le problème de l'entretien du fonds en second lieu (B).

A- La délivrance

Pour que le locataire-gérant puisse exploiter le fonds mis en location-gérance, il faut que ce fonds lui soit délivré. C'est une obligation qui pèse sur le bailleur du fonds de mettre le locataire en possession du fonds de commerce. Selon l'Art.1719 du Code Civil français, le bailleur a une obligation de délivrer au preneur la chose louée. Le bailleur doit délivrer le fonds de commerce avec tous les éléments qui le composent, à savoir : la clientèle, ce qui peut impliquer une obligation de présentation de la dite clientèle^138(*). Il doit délivrer aussi le droit au bail, pour le temps qui en reste à courir et sans pouvoir excéder la durée du contrat de location-gérance^139(*).

Comme élément, on peut ajouter aussi l'achalandage, l'enseigne et le nom commercial ainsi que les autres éléments comme les brevets, licences,... s'ils en existent. Pour protéger le locataire-gérant, la jurisprudence oblige le bailleur de prouver qu'il a satisfait entièrement à cette obligation^140(*).Lorsque le bailleur ne remplit pas son obligation de livrer, le locataire a le choix, soit de se faire autoriser par la justice à se mettre en possession, s'il n'y a pas impossibilité matérielle ou légale, soit de demander la résiliation du bail^141(*).

La 3^e chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que le locataire qui n'a pas obtenu la délivrance doit être indemnisé par le bailleur, lorsque le défaut de délivrance provient de celui -ci^142(*).

Après la délivrance, le bailleur a aussi l'obligation d'entretien du fonds de commerce.

B- L'entretien du fonds de commerce

L'Art. 1719 al.2 du Code civil français dispose que le bailleur a l'obligation « d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ».

Encore, l'art. 1720 du code civil vient compléter en disposant que: «le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». C'est-à-dire que le bailleur doit notamment effectuer les réparations autres que locatives, tant en ce qui concerne l'immeuble où s'exploite le fonds que le matériel et le mobilier sauf bien entendu clause contraire dans le contrat de location-gérance^143(*). Comme protection du locataire-gérant, il appartient au bailleur également de faire les diligences nécessaires, pour que le bail des locaux soit conservé et s'il y a lieu en obtenir le renouvellement^144(*) .

En plus de l'obligation de délivrance et d'entretien, le bailleur a une obligation de garantie envers le locataire-gérant.

Paragraphe 2: L'obligation de garantie

La jouissance du fonds ne doit pas être troublée par le fait du bailleur ou des tiers (A), et le bailleur doit au locataire-gérant une garantie contre les vices cachés (B).

A- La jouissance paisible.

Le bailleur doit assurer au locataire-gérant, une jouissance paisible du fonds de commerce loué, pendant toute la durée du contrat.

Il est de coutume que le bailleur peut exercer un certain contrôle sur la gestion du gérant. Dans ce sens, la chambre civile de la cour de cassation française a accepté le fait que le contrat de gérance a prévu que le bailleur pourra consulter la comptabilité du dit gérant^145(*).

Au contraire, le bailleur du fonds doit s'abstenir de faire concurrence à son locataire-gérant, soit directement, soit indirectement par personne interposée^146(*). Ainsi, il est d'usage d'insérer dans le contrat de location-gérance, une clause de non rétablissement qui doit être limitée soit dans le temps, soit dans l'espace.

Enfin, le bailleur ne doit pas donner le fonds qui est en location à un autre gérant.

La 3e chambre civile de la Cour de cassation a décidé que si le même fonds a été loué à deux personnes, celle qui a été mise en possession de bonne foi doit être préférée, et par suite, maintenue en jouissance, lorsque même son bail serait postérieur en date ^147(*).

« Mais dans le cas où aucun des preneurs n'a été mis en possession, si l'un des deux titres a date certaine, c'est celui-ci qui doit être préféré »^148(*). Si une tierce personne se prétend titulaire d'un droit sur le fonds ou sur un élément du dit fonds, une machine par exemple, le locataire pourra demander soit la résiliation du contrat, soit des dommages et intérêts. Au contraire, si un tiers cause au locataire un trouble dans sa jouissance, par exemple un commerce concurrent, le bailleur n'est pas tenu à garantie envers son gérant, sauf au locataire à poursuivre les tiers à son nom personnel^149(*).

Pour conclure, le bailleur ne doit pas modifier unilatéralement les conditions d'exploitations prévues au contrat initial. Dans ce sens, la chambre sociale de la cour de cassation française a décidé qu'en imposant une ouverture permanente à son gérant de station service, une société pétrolière est responsable de la rupture du contrat^150(*).

En plus de la jouissance paisible, le bailleur doit au locataire une garantie pour les vices cachés.

B- La garantie contre les vices cachés

L' Art.1721 du Code civil dispose que «il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ».

Ce texte est relatif au louage de chose, pour cela il est aussi applicable au contrat de location-gérance.

Quant à l'Art. 1641 du Code civil français qui est applicable également au louage, il dispose que «  le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Après l'étude de ces deux textes, les tribunaux ont pris deux décisions: d'une part, pour protéger le bailleur, la chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que s'il s'agit des vices apparents dont le gérant a pu se convaincre lui-même, le bailleur n'est pas tenu à les garantir^151(*) .

D'autre part, pour protéger le locataire-gérant, partie faible, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation française a décidé que s'il s'agit de vices cachés, le bailleur est responsable, sauf clause contraire dans le contrat de location-gérance^152(*).

L'analyse de cette partie permet de se rendre compte que le locataire a bel et bien une protection pendant l'exécution du contrat de location-gérance étant donné que le bailleur doit participer aux charges qui pèsent au locataire-gérant. Mais cette protection n'est pas suffisante.

CONCLUSION GÉNÉRALE

L'étude sur la protection du preneur dans un contrat de location-gérance que nous venons de faire nous a permis d'apprécier les différents mécanismes protecteurs que le législateur O.H.A.D.A a mis à la disposition du locataire-gérant.

Mais à cause de l'insuffisance des textes du législateur O.H.A.D.A, nous avons fait recours aux textes français qui étaient applicables dans ces États. Le locataire-gérant exploite un fonds de commerce qui ne lui appartient pas. C'est sa propriété précaire du fonds qui a poussé le législateur à exiger une exploitation antérieure du bailleur ainsi que la responsabilité solidaire de ce dernier aux dettes contractées par le gérant.

Cela nous prouve comment le bailleur a certaines obligations pendant l'exécution du contrat.

Dans le même sens, le législateur O.H.A.D.A a exigé certaines conditions de fond et de forme dont le non-respect est sanctionné par la nullité du contrat. Nous avons remarqué que la protection du locataire-gérant commence au moment de la formation du contrat jusqu' à la fin du contrat. Pour cette raison, dès la formation de ce contrat, le locataire-gérant devient commerçant, et dans ce cas, il est soumis aux droits et obligations relatives à cette qualité.

Quant au bailleur, certaines conditions sont exigées avant qu'il ne puisse donner son fonds de commerce en location-gérance pour éviter la spéculation. Mais on peut signaler que le législateur a prévu des dérogations à ces conditions pour faciliter la mise en location-gérance du fonds de commerce.

Dans le cadre de protéger les créanciers des parties au contrat, les dettes du bailleur peuvent être déclarées immédiatement exigibles dès la conclusion du contrat. De même à la fin du contrat, les dettes contractées par le gérant sont immédiatement exigibles. En plus de cela, jusqu'à la publication du contrat qui doit avoir lieu dans les 15 jours de sa conclusion, le bailleur reste solidairement responsable aux dettes contractées par le gérant cela pour protéger le locataire-gérant. Pour ce qui concerne la forme, le législateur n'a pas voulu exiger la forme écrite, qui était nécessaire, pour des raisons de publicité et de preuve.

Encore, le consentement des parties et la cause du contrat, en tant que conditions de fond n'ont pas préoccupé le législateur O.H.A.D.A, néanmoins le législateur a bien précisé l'objet du contrat et la capacité du locataire-gérant.

Pour l'objet, l'Acte Uniforme décide que la location-gérance doit porter sur un fonds de commerce alors que pour le législateur français, elle peut porter aussi bien sur un fonds de commerce que sur un établissement artisanal. Au moins pour le fonds de commerce, il est donc nécessaire que la clientèle existe. Concernant la capacité du locataire-gérant, c'est celle du commerçant.

Le législateur O.H.A.D.A n'a pas donné des éclaircissements sur les relations entre le locataire-gérant et le propriétaire de l'immeuble dans lequel le fonds est exploité aussi que les éclaircissements sur les relations entre le locataire-gérant et l'acquéreur du fonds de commerce. Mais le législateur et la jurisprudence français nous montrent que le locataire-gérant n'a pas des droits à l'égard de ces deux personnes, que même le renouvellement du bail est reconnu au seul bailleur du fonds. En plus, le législateur O.H.A.D.A n'a pas mentionné la redevance qui est un élément indispensable au contrat de location-gérance.

Enfin, l'analyse de l'Acte Uniforme de l'O.H.A.D.A nous montre que le contrat de location-gérance présente plusieurs lacunes. Pour cette raison, l'intervention du législateur O.H.A.D.A pour compléter l'ancienne réglementation en ce qui concerne la location-gérance nous semble nécessaire.

Etant donné que ce contrat pourrait être une voie de sortie dans la pauvreté à l'égard d'une personne qui veut exercer un commerce, mais ne disposant pas des capitaux suffisants pour acheter un fonds dans l'immédiat. Alors qu'en prenant un fonds en location, elle pourra tout à la fois se familiariser avec l'exploitation de ce fonds et se constituer un capital permettant l'acquisition du dit fonds.

On conclura cette étude en redisant que la législation O.H.A.D.A malgré son caractère restrictif et tatillon, prisonnière de son parti pris défavorable à l'endroit de la location-gérance, ne protège pas assez le locataire-gérant sans pourtant parvenir à enrayer la spéculation.

La prise en considération de ces observations permettra l'augmentation du nombre des personnes qui s'engagent comme locataire-gérant tout en assurant les succès des activités commerciales.

* 1 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), Lexique des termes juridiques, 12^ème éd., Paris, Dalloz, 1999, p.206

* 2 SANTOS (A-P) et TOE(J-Y.), Droit commercial général, Coll. droit uniforme africain, Bruylant, 2003, p.197; GUYON(Y.), Droit des affaires: Droit commercial général et des sociétés, 10^ème éd., Paris, Economia, 1998, n°643; RIPERT (G.) et ROBLOT (R), Traité de Droit commercial,18^ème éd., Paris, LDDJ, 2001 n°522

* 3 L'OHADA regroupe 16 Etats:Bénin, Burkina faso, Comores,Cameroun, Centre afrique , Congo, Côte d'ivoire, Gabon, Guinée bissaou, Guinée, Guinée équatoriale, Mali, Niger, Sénégal, Tchad, Togo.

* 4 Cf.Art.106 Acte Uniforme portant droit commercail général,

* 5 CORNU (G.), Vocabulaire juridique, Association H. Capitant, Paris, PUF, 1990, p.484

* 6 Cass.com. 23 mars1999:Bull.civ.4, n°71

* 7 La loi n°56-277 du 20 mars 1956, relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux

* 8 NGUEBOU (J.), le Droit commercial général dans l'Acte Uniforme O.H.A.D.A, Yaoundé, P.U.A, 1998, p.54

* 9 MENJUCQ (M.), mémento, Droit des affaires, 2 éd, Paris, Gualino, 2002 p.91

* 10 GUILLIEN(R.) ET VINCENT (J.) ,op. cit., p. 138

* 11 NGUEBOU (J), op.cit., p.54

* 12 Idem

* 13 Cass.com.23 mars1999:Bull.civ, 4,n°71

* 14 Cass.com.10février 1998 :Bull.civ, 471, 9819

* 15 Civ.1ère, 1èr mars 1988; Bull.civ, 1, n°56

* 16 SOSSA Dorothé ,Cours de droit des obligations 2ème année sciences juridiques , 2001-2002,p26

* 17 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), op.cit., p.78

* 18 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), op.cit., p.78

* 19 MENJUCQ (M.), op. cit., p.91

* 20 C.A. Colmar 1937, Gaz. pal.1937.1.693

* 21 NGUEBOU (J.), op.cit.,p.56

* 22 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), op.cit., p.361

* 23 FENEON (A.) et GOMEZ (J-R.), Droit commercial général-commentaires, EDICEF/Edition F.F.A, Paris, 1999, p. 80

* 24 FÉNÉON (A.) et GOMEZ (J-R.), op.cit.p.80

* 25 Com.30 juin 1970:Bull.civ., IV,n°227

* 26 Com. 29 mai 1953, D.1953.9 599

* 27 LEGAIS (D.), Droit commercial et des affaires, 13ème éd. Paris, P.111

* 28 Cass.com. 1^er février 1984, D.1984 .I.R.229

* 29 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), op.cit., p.81

* 30 Civ.3è ,4 mai 1983:Bull.civ., III, n°103

* 31 Civ. 1ère ,3 juill.1996:Bull.civ.,n°286

* 32 Cf. Art. 1133 Code civil

* 33 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), Op.cit., p.81

* 34 Cass.civ. 1ère, 7 octobre 1998, D.1998.563 concl. Sainte Rose

* 35 Cass.civ.1ère ,3 février 1999, JCPG ,1999 III .1083, note Billiaou et Loiseau

* 36 Cf.Art.109 al.1 Acte Uniforme portant droit commercial général

* 37 Cf. Art.4.loi du 20 mars 1956 en France, relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux

* 38 Cass. Com. 1èr mars 1994, Rév. Sociétés, 1995, P..50, notes Y. Guyon

* 39 Cass.civ. 15 juin 1994, RTDA, 1994.805

NB: Avant l'entrée en vigueur de l'Acte Uniforme portant droit commercial général, la location-gérance était réglementée dans 3 Etats de l'espace OHADA à savoir,: Côte d'ivoire, Mali et Sénégal.

* 40 Cass.com.7 février 1995, D.1995, p.195, notes M-F Coutant

* 41 Cass.com.9 juin 1992, BRDA ,1992/15-16, p.18

* 42 Ord. 2004-274,25 mars 2004 portant simplification du droit des formalités des entreprises J.O 27 Mars 2004 p. 5871: RTD.com, Avril/juin 2004, n°, P.245

* 43 Cass.com.18 avril 2000, JCP, éd. 2000, P.1865

* 44 T.com.grenoble ,14 mars 1960, D.1962 .363

* 45 C.A Aix 28 sept. 1962, Gaz.pal. 1962 .3 .312

* 46 Cass.com.30 juin 1992, RTD.com. 1992.787

* 47 Ord. N°2004-274, 25mars 2004 portant simplification du droit des formalités des entreprises J.O.27 mars 2004 p.5871:RTD.com Avril /juin 2004 n°4 p.245

* 48 Cf.Art.109 al.2 Acte Uniforme portant droit commercial général.

* 49 GUILLIEN(R.)et VINCENT(J.), op.cit., p.295

* 50 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.), op. cit., p 167

* 51 MORTOR(B.), PILKINGTON (N.), SELLERS (D.) et THOUVENOT(S.), Le Droit uniforme africain des affaires issu de l'OHADA,LITEC éd.juris-classeur , Paris ,juil.2004,p.48

* 52 Cf.Art.L.621-91 code de Commerce français

* 53 Civ.1ère,25 Nov.1986.D.1987.141,note Morin

* 54 Ord. N°2004-274,25 mars 2004, portant simplification du droit des formalités des entreprises, J.O. 27 mars2004 p.5871:RTD.com,Avril/Juin 2004, n°4, p.245

* 55 FÉNÉON (A.) et GOMEZ (J-R.),op. cit, p.81

* 56 GUILLIEN (R.) et VINCENT (J.),op.cit.,p.197

* 57 MENJUCQ (M.),Memento ,Droit des affaires , 2ème éd., Paris , Gualino ,2002, p.93

* 58 Cf.Art.6L.144-5 II:2 du Code commerce français

* 59 Cf.Art.110 Acte Uniforme portant droit commercial général

* 60 FÉNÉON (A,) et GOMEZ (J-R.), op.cit., p.81

* 61 Idem

* 62 Cass.com.4 février 1975,Gaz.pal.,23 mars 1975, somm., p.14

* 63 Cass.com.22juin 1976, Gaz.pal.1976, p.254

* 64 Com.30 juin 1992: Bull.civ.IV, n°256, P.178

* 65 NGUEBOU(J.),op.cit.,p.24

* 66 NGUEBOU(J), op.cit., p.22

* 67 Com. 30 janvier 1996: Bull.civ.,Iv, n°30

* 68 NGUEBOU(J.), op.cit., p.27

* 69 NGUEBOU(J.), op.cit., p.29

* 70 NGUEBOU(J.), op cit. ,p. 35

* 71 MORTOR( B.), PILKINGTON (N.), SELLERS (D.) et THOUVENOT (S.), op.cit., p. 48

* 72 Cass.com.23 mars 1999, Dalloz.1999, p.825

* 73 Cf.Art.107 Acte Uniforme portant droit commercial général

* 74 Cass.com. 7juillet 1996, JCP.1996 .2.14842

* 75 FÉNÉON (A.) et GOMEZ (J-R.),op.cit.,p.80

* 76 Cf.Art.113 Acte Uniforme portant droit commercial général

* 77 Cass.com.7 janvier 1992, BRDA, 1993.3, p.15

* 78 MENJUCQ(M.),op.cit.,p.97

* 79 BLAISE (J-B.), Droit des affaires, 2ème éd., Paris, LGDJ, 2000, P. 265

* 80 SANTOS (PA.) et TOE (Y-J.) Droit commercial général, coll. Droit uniforme africain, Bruylant, Bruxelles, 2003 p.217

* 81 Com.11 mai 1971:Bull.cim.IV n°129

* 82 LEMEUNIER (F.), Fonds de commerce, 13éd.Pariss, Delams, 1999, p.166

* 83 L.144-11 et L.144-12 du code de commerce français

* 84 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.165

* 85 Com.soc.16.oct. 198: Bull.civ., IV, n° 744 ,P.548

* 86 NGUEBOU (J.), OP.cit., P.55

* 87 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.166

* 88 NGUEBOU (J), op.cit., p.56

* 89 C.A. Aix 27 Avril 1950, D.1950. 686

* 90 Com.16 févr.1993:Bull civ.IV, n°63

* 91 Cf. Art.114 de l'Acte Uniforme portant droit commercial général

* 92 MARTOR (B.), PILKINGTON (N.), SELLERS (D.) ET THOUVENOT (S.), op.cit., p.49

* 93 Cass.com.18 févr.1992, JCP.1992 .I .3591

* 94 NGUEBOU (J.),op.cit.,p.56

* 95 LEMEUNIER (F.), op.cit.,p.169

* 96 Cass.com.17 mars 1999: Bull.civ., III, n° 255

* 97 Cass.com.11 juil.1979: Bull.civ., 4n°192

* 98 C.E. 9 juil. 1937,10juin 1964, réq.n°59300

* 99 LEGEAIS (D.), Droit commrcial et des affaires ,13 éd., Paris, p.103

* 100 Cass.com. 15 mars 1988, loyers et copr.juin1988, n°289

* 101 NGUEBOU (J). , op.cit .,p.56

* 102 Cass.com.2juillet 1985, D.S.1986, IR, 343

* 103 Cass.com19 mars 1968, Gaz.Pal.1968, p.5

* 104 Cf Art.113 Acte Uniforme portant droit commercial général.

* 105 LEGEAIS (D.),op.cit.,p.103

* 106 Cass.com.26 nov.1979: Bull.civ., IV, p.239, n°302

* 107 Cass.com. 31 mars 1979: Bull.civ.,V, n°231, P.238

* 108 NGUEBOU (J.), op.cit., p.56

* 109 Cass.com. 5 mars 1985: Bull.civ., IV, n°85

* 110 DEKUEWET-DEFOSSEZ (F.), op.cit., p.364

* 111 Cass.soc.15 janvier 1981, réf.225, Gaz.pal. 26 juin 1981

* 112 DU PONTAVICE (E.)Et DU PROCHET (P.), op.cit., p.887

* 113 Cass.com.mars 1979, Gaz.pal 1979, somm.307

* 114 Loi du 25 janvier 1985 art.47 et 94, loi relative au redressement et à la liquidation des entreprises.

* 115 NGUEBOU (J.), op.cit., p56

* 116 LEMEUNIER (F),op.cit.,p185-186

* 117 Cass.civ. 10 juin 1981, Gaz.pal .1981.1.9

* 118 Cass.civ. 21 janvier 1998, D.1998.IR.41

* 119 Art.37 décret30 sept.1953 sur la propriété commerciale

* 120 Cass.com.22 novembre1967, DS.1968, somm 46

* 121 Cass.com.19 nov.1975, Gaz.pal.1976, 1, somm. p.41

* 122 Cass.com.7 janvier 1992, BRDA, 1992/3, P.15

* 123 Cass.com.16 janvier D. 1996 .IR

* 124 Cass.com. 26 mai 1962, BRDA, 1962/12, p.21

* 125 Cass.com.26 mai 1992, RJDA /1992, n°675

* 126 Cass.com.8 janvier 1980, JCP ,1980. II.19358

* 127 NGUEBOU (J.), op.cit., p.56

* 128 C.A Base-terre , 13 janvier 1997, BRDA,1998/1, p.10

* 129 Com. 17 oct.1995 :Bull.civ., IV,n°238

* 130 C.A Chamery, 30 mai 1983, Gaz.pal.1983 .2.422

* 131 Cf Art.9 loi du 20 mars 1956 relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux

* 132 MENJUCQ (M.),op.cit.,p.97

* 133 Idem

* 134 Com .22 déc.1980: Bull civ.IV, n° 439, P.351

* 135 Cf Art.3 du code général des impôts en France

* 136 Cass. 20 janvier 1979 :Bull.civ.,IV, n° 76

* 137 Cass.com .20 février 1979, Gaz.pal. 1979. 1. somm p. 228

* 138 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.178

* 139 Idem

* 140 Cass.3ème civ. 30 oct. 1972 :Bull.civ., III, p.414

* 141 Cass.soc.8 juin 1956:Bull.civ.,IV p.397

* 142 Cass. 3ème civ. 16 janvier 1980 : Bull.civ.,3 ,p.9

* 143 LEMEUNIER (F.),op.cit. p.178

* 144 Idem

* 145 Cass.civ. 29 octobre 1970:Bull.civ., III, n°564 p.410

* 146 LEMEUNIER (F.),op.cit.,p.179

* 147 Cass.3ème civ. 25 juin 1975 : Bull .civ.III, p.166

* 148 Cass.soc.1èr janvier 1955, D.1956 som 75; cass 17 décembre 1955, D. 1956, somm.44

* 149 Cf Art.1725 Code civil Français

* 150 Cass.soc. 11 oct. 1978, JCP.1978, IV, 343

* 151 Cass.civ. 12 octobre 1959 :Bull.civ. I, p.331

* 152 Cass. 3ème civ. février 1971: Bull .civ.III, p.104