La fiducie en immobilier

Paragraphe 3 : La fiducie nouveau mode de financement immobilier

La loi de février 2007 a permis de recourir au mécanisme fiduciaire afin de servir d'outil de financement sur immeuble. Plus précisément ce financement requérant de regrouper de sérieux moyens financiers, les banques fiduciaires de financement auront recours à la syndication des risques bancaires^25(*). La banque « security trustee agent » c'est-à-dire la banque chef de file du pool désignée comme fiduciaire, aura le devoir d'organiser avec les autres banques du pool, en fonction de rangs et droits respectifs dont elles seront convenues entre elles, la répartition du produit de la réalisation des biens remis en fiducie, la banque chef de file assurant les fonctions bien connues des banques anglo-saxonnes. Le recours à la fiducie simplifiera la transmission du bénéfice des sûretés ainsi constituées en cas de cession par un membre du pool de sa participation au sein de celui-ci.

La fiducie à côté des autres mécanismes immobiliers gage immobilier, hypothèque, la fiducie s'est placée comme un nouveau moyen pour financer des opérations immobilières. Mais en plus, le mécanisme a connu un élargissement sur la garantie de créance qu'il couvre.

Paragraphe 4 : Elargissement quant aux créances garanties par la fiducie

L'ordonnance du 30 janvier 2009 organise également la fiducie-rechargeable. En effet, lorsqu'un bien est transféré dans un patrimoine fiduciaire, il est dans l'intérêt du constituant de pouvoir affecter une partie de la valeur du bien à la garantie d'une nouvelle créance après avoir par exemple remboursé une partie de la créance initiale ou lorsque la valeur du bien est

supérieure à la créance initiale garantie. Ce mécanisme est donc désormais encadré : on retrouve des solutions familières comme par exemple l'exigence d'une stipulation expresse autorisant le rechargement, la fiducie-sûreté n'étant jamais de droit, ou encore, dans les rapports entre les créanciers bénéficiaires du rechargement, le principe de publication de la convention de rechargement (fiducie-sûreté immobilière). Cependant, le rechargement est limité à hauteur de la valeur du patrimoine mis en fiducie au jour du rechargement^26(*)si le constituant est personne physique. Mais pour tout constituant personne morale, la recharge est possible même au-delà de la valeur du bien.

La fiducie connait désormais un élargissement sur les personnes, sur l'objet et sur les créances immobilières garanties, elle apparait comme un réel nouvel instrument de financement immobilier. Le mécanisme, par ailleurs fait, montre d'une réelle souplesse.

* ²⁵Antoine BUREAU « Le contrat de fiducie : étude de droit comparé Allemagne, France, Luxembourg », www.juripole.memoires

* 26 Charles-Henry GASCHIGNARD, « le nouveau régime de la fiducie suite à l'ordonnance n° 2009-112 du 30 janvier 2009», Point de vue N°2 - bulletin Juin 2009 - 14eme Année, http://www.chevreux-associes.fr