La sécurité juridique des créanciers en droit congolais : cas des créanciers dans le contrat synallagmatique

2. Procédure de la saisie immobilière

Plusieurs actes interviennent dans la procédure de la saisie immobilière, même lorsque celle-ci est dépouillée de tout incident. Certaines actes sont destiné à faire placer l'immeuble sous mais de justice ; d'autre ont pour objet l'exécution proprement dite c'est-à-dire la réalisation de l'immeuble

a. Leplacement de l'immeuble sous mains de justice.

Dans sa première phase la procédure se déroule pratiquement en dehors du tribunal. Le commandement est l'élément fondamental ; tout est lié, dans cette phase, à ce commandement. Tout poursuite est précède d'un commandement au fin de saisi qui est destiné à la fois, à mettre en demeure le débiteur de régler sa dette et placer l'immeuble sous-main de justice.

Il a pour effet d'interrompre la prescription et fait courir les intérêts moratoire ; il produit des effets particuliers sur les baux de l'immeuble.

La saisie peut être également dirigée contre un tiers détenteur. Si l'immeuble est aux mains d'un tiers, seul le créancier ayant un droit de suite peut le saisir. Dans ce cas le créancier poursuivant doit faire une double signification : l'une au débiteur à qui, il signifie un commandement ; l'autre au tiers détenteur sous forme d'une sommation de payer ou de délaisser l'immeuble.

Le délaissement se fait au greffe de la juridiction compétente^50(*), la sommation rend le tiers comptable de fruit de l'immeuble par le tiers détenteur.

La signification du commandement, même si elle est régulièrement faite ne produit aucun effet spécifique. Seule la publication produit des effets. Le commandement doit être déposé à la conservation foncière ou auprès de l'autorité administrative dans les trois mois à compter de la signification ; passer ce délai, le créancier ne peut plus publier le commandement ; il peut reprendre les poursuites qu'en les réitérant.

A partir de l'inscription la suite de la procédure va dépendre du débiteur. Le paiement va mettre fin à la procédure, alors que le défaut marque le point de départ d'une nouvelle étape.

Si le débiteur paye dans le vingt jours l'inscription du commandement est radiée par le conservateur ou l'autorité sur main levé donné par le créancier. Il est possible que la radiation ne soit pas opérée malgré le paiement, dans une telle hypothèse, le débiteur ou tout intéressée pourra provoquer la radiation en saisissant la juridiction compétente statuant en matière d'urgence les recours, selon les voies ordinaire peuvent être exercé contre la décision autorisant ou rejetant la radiation. La juridiction saisie a un délai de huit jours pour rendre sa décision à compter de sa saisie.

Si le débiteur ne paye pas, le commandement vaut saisi à compter de son inscription. Des effets important s'attache à cette situation. On peut le regroupé autour de trois idées : d'abord les débiteur ne pourra accomplir d'acte de disposition sur l'immeuble. Le conservateur peut refuser toute nouvelle inscription par le futur créancier hypothécaire ou par le nouvelle acquéreur jusqu'à la consignation d'une somme suffisante pour acquitter en principale, intérêt et frais. En ce qui concerne les tiers, ont été informé ou devait être informé de la saisie pratiquée ; il n y a donc aucune raison de leur accorder une protection spéciale.

Ensuite, les limitations au droit d'administration et jouissance. Le débiteur adjudication en possession de l'immeuble si celui-ci n'est pas loué mais c'est en qualité de séquestre judiciaire. Cela signifie qu'il devra gérer l'immeuble en bon père de famille, qu'il sera comptable de fruit et qu'il devra rendre compte de sa gestion.

Enfin, l'immobilisation de fruit. A compter du commandement, les fruits sont immobilisés pour entre distribué avec le prix de l'immeuble et il n'y a pas lieu de distinguer selon qu'il s'agit de fruit industriel ou civil. Les fruits perdent donc leur caractère mobilier pour être considéré fictivement comme des immeubles.

Apres le commandement et son inscription à la conservation foncière, il devient obligatoire de procéder à la réalisation de l'immeuble. L'adjudication et le déroulement normal de la procédure, mais il n'est pas exclu qu'il y ait de rebondissement avec les éventuels surenchères.^51(*) Dans tous les cas il y a une phase préparatoire qui gravite autour du cahier de charge.

Ø La phase préparatoire

on procède par la rédaction et le dépôt d'un cahier de charge pour permettre au débiteur, au créancier inscrit et aux éventuels enchérisseurs d'avoir des information sur les conditions de la vente et de formuler, s'ils le souhaitent des observations.

Dans un délai de cinquante jours de la publication du commandement l'avocat du créancier doit rédiger un cahier de charge et le déposer au greffe^52(*). Certaine mention doivent y figurés à peine nullité le cahier de charge contient à peine de nullité :

- L'intitulé de l'acte ;

- Enonciation du titre exécutoire en vertu de laquelle les poursuites sont exercées contre le débiteur et du commandement avec la mention de sa publication ainsi que des autres actes et décisions judiciaires intervenu postérieurement au commandement et qui ont été notifiés au créancier poursuivant ;

- L'indication du lieu où se tiendra l'audience éventuel prévu par l'article 270 ;

- Le nom, prénom, profession, nationalité, date de naissance et domicile du créancier poursuivant ;

- Les noms, qualité et adresse de l'avocat ;

- La désignation de l'immeuble saisie contenu dans le commandement où le procès-verbal de description dresser par l'huissier ou l'agent d'exécution ;

- Les conditions de la vente et, notamment, le droit et obligation de vendeur et adjudicataire, le rappel de frais de poursuite et toute condition particulière ;

- Le lotissement s'il y a lieu ;

- La mise à prix par le poursuivant.

* ⁵⁰ Art 255 de l'acte uniforme relative au recouvrement et voie d'exécution.

* ⁵¹ J. YAV KATSHUNG, Cours de voies d'exécution, Université de Lubumbashi, L2 Droit Privé et Judiciaire, 2014, p.22.

* ⁵² J. YAV KATSHUNG, Op cit., p.24.