WOW !! MUCH LOVE ! SO WORLD PEACE !
Fond bitcoin pour l'amélioration du site: 1memzGeKS7CB3ECNkzSn2qHwxU6NZoJ8o
  Dogecoin (tips/pourboires): DCLoo9Dd4qECqpMLurdgGnaoqbftj16Nvp


Home | Publier un mémoire | Une page au hasard

 > 

Maisons d'hôte, naissance et développement

( Télécharger le fichier original )
par Salma BELHAJ SOULAMI
Ecole supérieure de technologie de Fès - Diplôme Universitaire Technologique 2008
  

Disponible en mode multipage

Je ne saurais commencer ce rapport sans remercier sincèrement M. Ali Benghazi qui a eu la gentillesse de m'encadrer et de rendre ce travail un moment très profitable.

Je ne pourrais pas laisser cette occasion sans, présenter mes chaleureux remerciements à tous les professeurs du département -Techniques de management- notamment M.Abderahmane Alaoui Ismaili, bien sur pour leurs efforts continus pour un apprentissage et une connaissance plus générale et une formation de haute qualité, ainsi que pour leurs précieux conseils qui nous ont éclairé la voie vers un savoir-faire et un savoir-être.

Finalement je tiens à remercier ceux qui m'ont beaucoup appris au cours de cette expérience : le personnel de la délégation touristique, ainsi que les responsables des maisons d'hôtes que j'ai fréquenté.

Je dédie ce modeste travail à :

A la première personne que j'ai tant aimé qu'elle assiste à ma soutenance : la regrettée : chère grand-mère.

A mes très chers parents, que Dieu leur accorde une longue vie et prospérité.

A mes frères et soeurs 

A mes amies et amis.

A l'a filière : Techniques de Management, option gestion des affaires internationales (2008-2009) : Professeurs et étudiants.

A l'institut l'école supérieure de Technologie Fès

I. Introduction : 6

A. Intérêt du sujet 6

B. Méthodologie et délimitation du sujet 7

II. Les Riads : Naissance et transformation en maisons d'hôte 8

A. Section 1 : Aperçu historique 8

1. Les Riads et l'art d'habiter 8

2. Les origines des Riads 12

3. Les Riads à l'époque coloniale 15

B. Section 2 : Les Riads : Transformation dans le temps et l'espace 17

III.Maisons d'hôtes : investissement touristique : Réglementation et produits touristiques 21

A. Section 1: Les Riads : D'une activité informelle vers une réglementation rigoureuse 21

1. Procédures administratives 21

2. Les normes de classement 21

3. Maisons d'hôte : réglementation de plus en plus rigoureuse 24

B. Section 2: Le produit touristique des maisons d'hotes 27

1. Les maisons d'hôtes : Une offre adaptée aux nouvelles tendances...................................................................................................... 28

2. Principales caractéristiques 30

3. Les prix 32

4. La commercialisation 33

C. Section 3: L'évolution des maisons d'hôte : Lecture dans les tendances des dernières années 35

IV. Maisons d'hôte : Une arme à double tranchant 41

A. Section 1: Maisons d'hôte : Quels apports socio-économiques À la ville : 42

1. Pour une relance économique 44

2. Développement de nouveaux axes touristiques 46

3. Augmentation de la capacité d'hébergement 47

B. Section 2: Maisons d'hôte : Le revers de la médaille : 47

1. L'autre face du phénomène sur le plan économique : 47

2. Les impacts sociaux du phénomène 50

3. Un patrimoine en danger 55

C. Section 3: Maisons d'hôte : nouvelle vision après la crise mondiale 59

V. Quelques données empiriques 62

VI. CONCLUSION GÉNÉRALE : 69

A. Intérêt du sujet

Les Maisons d'hôtes -Riads-, dont l'architecture et la décoration ont intéressé l'architecte avant l'urbaniste, ont inspiré le poète, l'écrivain et le peintre, ont sublimé les aisés et les démunis, ont émerveillé les sens, dans des villes telle que Marrakech, Fès, Essaouira... reflètent le riche héritage architectural et culturel qui fait référence aux différentes dynasties qui ont foulé le sol de ces villes.

Ces maisons d'hôtes sont devenues avec le temps un élément très important qui pousse le secteur du tourisme vers une amélioration continue. Ce secteur joue un rôle dynamique dans la promotion de l'activité économique et sociale au Maroc, surtout en matière d'emplois et d'équilibre de la balance des paiements.

Donc aujourd'hui plus que jamais, l'étude de tout ce qui concerne le secteur du tourisme s'impose pour déceler si ces évolutions sont tendancielles ou structurelles, c'est exactement l'objet de notre travail, répondre à un questionnement qui englobe le phénomène des maisons d'hôtes :

Est-il alors possible que la construction des maisons d'hôtes-Riads- remonte à la date de la fondation de la ville ? Quel est le destin qu'a connu ce type d'habitation à travers les décennies ? Quelle est la genèse du phénomène des maisons d'hôtes à Marrakech et aux autres villes du Maroc ? Mais d'abord qu'est ce qu'une maison d'hôtes ? Quelles sont les caractéristiques de ce produit et est ce qu'il répond aux nouvelles tendances ? Quel est le mode de commercialisation de ce produit ? Comment cette activité, qui s'est développée anarchiquement est passée de l'informel vers le légal ? La crise financière s'est abattue de pleins fouets sur les majeures puissances économiques, les Riads, ont-ils été influencés par cette crise ? Autant de questions auxquelles nous essayerons de répondre à travers cette recherche.

B. Méthodologie et délimitation du sujet

Ce travail n'a pas la prétention de proposer une solution à l'anarchie manifeste qui caractérise encore le secteur d'hébergement touristique dans les maisons d'hôte du Maroc.

Il est clair qu'il s'agit là d'un atout majeur qui permet à notre pays d'avoir une longueur d'avance dans un marché touristique fortement concurrentiel, surtout en ce temps de crise.

A travers cette modeste contribution, et pour répondre à l'objet de notre travail, nous espérons mettre l'accent sur :

- Le Riad dans toute sa splendeur architecturale et artistique. Puis nous ferons un voyage dans le temps pour trouver son origine, découvrir le destin qu'il a connu jusqu'à nos jours.

- Les Riad comme étant une nouvelle formule d'hébergement touristique au Maroc. Ceci mettra en évidence les investissements étrangers dans ce mode d'hébergement. Ce qui nous amènera à aborder le produit maisons d'hôtes et ses spécificités, sa commercialisation et le chemin qu'il a fait de l'informel vers le légal. Parler des difficultés qui freinent le développement de ce secteur : et surtout insister sur la problématique majeure de la réglementation rigoureuse qui a créé plusieurs incertitudes au niveau du secteur touristique.

- Ensuite, il va sans dire que nous tenterons de mesurer les impacts, tant positifs que négatifs du phénomène maisons d'hôtes sur le tissu socio-économique de la médina, enjeux financiers face à la politique d'hôtellerie déclarée, transparence des procédures d'acquisition et de contrôle, la rencontre entre les touristes et la société locale, généralement conservatrice de valeurs et traditions,

- En fin, Nous essayerons aussi de mesurer les impacts actuels de la crise financière qui a attaqué sans aucun doute le secteur du tourisme, et bien sur les maisons d'hôtes étant un type d'hébergement ciblé surtout aux étrangers.

II. Les Riads : Naissance et transformation en maisons d'hôte

Section 1 : Aperçu historique

1. Les Riads et l'art d'habiter

Au singulier, c'est un prénom féminin, au Pluriel Riad, cela a donné la capitale royale d'Arabie, au départ simple oasis, à laquelle le français a conféré la graphie compliquée de Riyad, les jardins. Au Maroc, les francophones du cru ont imposé une transcription plus sobre : Riad ; substantif qu'ils emploient ainsi au singulier et au pluriel.

Au royaume alaouite, et d'abord à Marrakech, le chef-lieu arabo-berbère du sud, se sont forgés, sous le signe et à l'abri du Riad, un art de vivre, une philosophie de l'existence et du Carpe diem- « cueille le jour » selon l'épicurisme latin.

Michel Van der Yeught, professeur franco-belge à l'université de Marrakech, publia en 1989 le Maroc à nu, qui s'ouvre sur une véritable théorisation du concept de Riad : « un Riad est une maison centrée sur une cour intérieure, sans fenêtre vers le dehors. Immense ou minuscule, palais ou gourbi, décoré de splendides zelliges ou fait d'humble pisé, le Riad s'aveugle sur le monde extérieur et se replie sur lui même. L'extérieur est à priori étranger, sale et hostile. L'intérieur, fief de la famille, est l'objet de toutes les fidélités ».

Une autre définition d'un poète orientaliste français anonyme de la fin du XIX ème siècle nous donne une idée plus claire sur les riads : « Longer un mur austère dans un derb en impasse, pousser une porte anonyme, massive, semblable à toutes les autres. Entrer dans un couloir en chicane, sombre...et là, découvrir le calme et la fraîcheur du patio, le murmure de la fontaine au milieu des orangers, le jasmin qui tombe de la terrasse en cascades odorantes.

Son jardin dessiné en carré, le Riad est un vestige du paradis perdu »1(*)

De ces définitions, on peut retenir les éléments sans lesquels une demeure ne peut être qualifiée de riad.

Ø Un style architectural Arabo-Andalous.

Ø Des éléments décoratifs traditionnellement marocains.

Ø L'existence d'un patio.

Ø L'existence de 4 carrés de jardin avec, au centre une fontaine ou un bassin.

Souvent, riads et dars sont confondus, mais grâce à ces éléments réunis, on peut faire la différence. Les riads sont également plus grands et spacieux que les dars -ne dépassant pas toutefois le niveau R+1 (rez-de-chaussée+1er étage)- car destinés à réunir sous un même toit trois, voire quatre générations d'une même famille.

Les Riads ne possèdent, pour façade extérieure, qu'une muraille aveugle de 6 à 8 mètres de haut, totalement neutre et inesthétique, sans aucune fenêtre ou presque. Ayant été à l'origine demeures de notables et de bourgeois, soucieux de préserver l'intimité de leurs femmes et de dissimuler leur opulence, ces Riads sont construits de manière à interdire aux regards indiscrets, curieux ou encore envieux de s'infiltrer.

Photo : vue de Riad à l'intérieur

Ainsi, si le portail est ouvert, les passants n'apercevront qu'un couloir ou une entrée en chicane, espace intermédiaire entre la chaleur, la poussière, l'agitation et le bruit de la médina et la maison proprement dite.

Ce n'est qu'après avoir franchi cet obstacle rebutant que le visiteur découvre, comme par enchantement, la beauté du Riad, qui s'offre de toute sa splendeur jusqu'à l'indécence.

D'abord le Setwan, un long corridor menant de l'entrée jusqu'au patio, bordé de colonnes et décoré d'arcades, et où le propriétaire peut recevoir des étrangers sans perturber la vie privée de la maison.

Ensuite le wousted - dar (patio) : cour intérieure de forme régulière, source de lumière et d'ensoleillement pour le Riad, elle est dans la plupart des cas entourée sur trois ou quatre côtés d'une galerie couverte à colonnades permettant de protéger les pièces du soleil et de la pluie.

Au centre, on trouve un point d'eau (fontaine, bassin ou vasque), richement décoré de zelliges et de plâtre sculpté, entouré de quatre carrés de jardins séparés par des allées, composés de citronniers, d'orangers, de figuiers, sur des tapis de menthe, de géranium, de basilic ou de jasmin, dégageant une subtile odeur rafraîchissante pour les habitants.

Cet espace de verdure, entre le clos et l'ouvert, apporte la note d'enchantement et de délire que peut inspirer le contraste entre un climat aride et peu clément et le ruissellement quasi langoureux d'une vasque, en toute intimité, au coeur d'un puit de lumière.2(*)

Puis viennent les pièces du rez-de-chaussée, qui s'ouvrent toutes sur le patio. Aux murailles épaisses, peu profondes mais très larges, finement décorées, avec de hauts plafonds au bois peint ou sculpté, et protégées par de doubles portails majestueux en bois sculpté, ce sont en général des pièces de réception.

Les invités sont reçus dans le Bahou (alcôve), une sorte de renforcement construit dans l'épaisseur du mur à côté de l'entrée des salons, et meublé de banquettes sur les trois côtés. De cette manière, le propriétaire peut voir depuis le patio ce qui se passe à l'intérieur. Ces pièces n'étant pas communicantes, il faut nécessairement traverser la cour pour passer de l'une à l'autre. Les espaces de service, (cuisine, salle d'eau...) occupent en général les angles.

On trouve les chambres à coucher, auxquelles on accède par des escaliers étroits tournants sur eux même. Construites de façon à préserver l'intimité de ses occupants, elles sont décorées selon l'importance de la personne qui les occupe.

Enfin, par d'autres escaliers, on accède à la terrasse. Lieu propice de bavardage et d `échange de confidences entre voisines, il est réservé également au tâches domestiques. C'est le seul endroit situé"à l'extérieur" auquel seules les femmes ont accès ; la présence d'un homme présenterait une violation de cet espace intime.

Les motifs décoratifs

Résultats de techniques ancestrales héritées de père en fils, fruit d'un amour et d'une passion inégalables pour l'art et la beauté, nés de mains savantes, habiles, alliant respect des traditions avec imagination et créativité, les éléments décoratifs sont la base qui complète et rehausse l'architecture des riads dont l'intérêt et l'importance se mesurent par l'existence et la finesse de ces éléments.

Ainsi, plusieurs techniques décoratives sont utilisées dans la demeure traditionnelle et dont l'usage s'est répandu dernièrement dans les nouvelles constructions.

Le Riad constitue une oeuvre d'art réalisée par plusieurs maîtres artisans, et qui demande aussi bien de l'adresse, du goût qu'une longue expérience.

2. Les origines des Riads

L'origine du Riad ou « jardin clos » est certainement aussi lointaine que celle des vastes parcs et serait un legs de la tradition gréco-romaine. Le modèle d'habitat focalisé sur l'espace central ouvert sur le ciel avait été implanté par les grecs puis transmis par les puniques sur les rives méditerranéennes3(*).

Néanmoins, le Riad, qui est peut être une extension de West ed-dar ou patio intérieur, a été adopté par les habitants des premières villes maghrébines depuis le X et XI siècles. D'après les investigations de deux archéologues renommés M.M TERRASSE et MEUNIE, le Riad est

une oeuvre andalouse qui a été introduite au Maroc, au temps de Ali Ben Youssef qui a fortement encouragé l'art andalou au Maroc pendant son règne. Il semble que le plus ancien Riad au Maroc était son palais à Marrakech, dont la construction remonte à l'an 1126, et qui fut entièrement détruit pour faire place à la deuxième Koutoubia4(*).

Aussi, M.Torres BALBAS a exhumé les vestiges d'un Riad de la même parenté, crée par Ibn Mardanish au XII siècle, dans le Castillejo de Monteguado près de Murcie. Les deux Riads sont très semblables.

Même si les Riads de l'occident musulman sont réputés les plus anciens dans le monde, cette hypothèse est à prendre avec précaution, surtout après les deux découvertes de Marrakech et de Chichaoua : le palais de Ben Youssef étant le plus ancien Riad au Maroc. A Chichaoua, furent découverts les vestiges d'un Riad datant d'une période antérieure au Riad de l'Alhambra (le plus ancien de l'Andalousie).5(*)

Ces vestiges d'architecture, de décoration, de céramique, donnent une preuve irréfutable de la spécificité marocaine du Riad et de son existence dès le début du XII siècle. On ne sait pas cependant si le modèle de la maison jardin a été réimporté de l'occident musulman ou si l'évolution des modèles maghrébins et andalous a été parallèle et complémentaire.

Malgré que les constructions almohades étaient caractérisées par la simplicité et la sobriété, reflétant ainsi le style adopté par ces mystiques soufis, on a repéré quelques constructions d'une architecture et d'une décoration inouïe au temps de Abou Yacoub Youssef ou encore de son fils Yacoub El Mansour. Les almohades étaient assoiffés de verdure et de beauté, ce qui les a poussé à s'intéresser aux jardins et grands espaces verts.

Yacoub El Mansour, qui s'est affirmé comme un magnifique bâtisseur tout particulièrement à Marrakech, modifia la structure de la capitale almoravide en construisant une casbah en 11906(*).

Une grande partie de cette casbah était destinée au palais du calife, qui fut l'objet d'allusions élogieuses de la part de certains historiens, qui ont évoqué pour la première fois le nom d'« AR Riad » pour le désigner. De Verdun nous le décrit comme étant un ensemble de palais qui "(.) S'ordonnait autour d'une cour intérieure avec jardin kiosque, vasque, jet d'eau et pavillons élevés dominant l'étendue de Marrakech".7(*)

Saadiens :

Sous le règne saâdien, les Riads connurent une renaissance, la construction du fabuleux palais Al Badii par la volonté de Ahmed El Mansour en témoigne.

Le voyageur français Jean MOQUET, qui a visité Marrakech en 1606, s'étonna de l'ampleur très grande de cette "ville" et remarqua les maisons en terre, basses, petites et mal bâties, les grandes maisons des caïds avec leurs terrasses et leurs tours, le palais du sultan fait de petites pierres avec ses nombreuses colonnes de marbre et ses fontaines. Il admira également le Méchouer du palais du sultan, il entrevit de très beaux bâtiments à la mauresque, avec des fontaines, des jets d'eau jaillissant de vasques de marbre, des orangers et des citronniers.

S'agit-il là de Riads ? Selon les descriptions, il paraît que le Riad existait à cette époque là, mais sous un autre nom.8(*) Au temps des chérifs Alaouites, la ville s'épanouira, elle donnera même son nom à tout le Maroc. Son héritage urbanistique va être fortement enrichi par la construction de belles demeures et Riads qui témoignent de la beauté et la puissance d'une époque (exemple du somptueux palais El Bahia).

La période du protectorat français fut marquée par la montée en puissance des caïds. Thami El Glaoui fut un caïd qui profita de son alliance avec le gouvernement français pour s'imposer comme pacha à Marrakech. Son oeuvre majestueuse, le palais El Glaoui9(*) immobilise toujours le regard des visiteurs.

3. Les Riads à l'époque coloniale

Dès les premières ambassades au Maroc, les européens tombèrent sous le charme de l'architecture traditionnelle marocaine. Ainsi, en 1890, un académicien français du nom de Pierre Loti, s'extasie, dans un écrit, sur la beauté des fontaines, des arcades et arabesques savantes qu'on trouve dans les Riads.10(*)

Quand le maréchal Lyautey prit son poste à la tête du protectorat en 1912, son désir était d'urbaniser tout le pays, notamment Marrakech. Il fit d'abord l'inventaire des propriétés immobilières situées dans l'enceinte des remparts de la ville. Cet inventaire était destiné à dresser son livre foncier. Ainsi, environ 28000 maisons, dont 5000 Riads furent décomptées dans les dédales de la médina.

Il émit ensuite le souhait de faire surgir de terre une nouvelle ville. Ambitieux projet qu'il confia à Henri Prost, lauréat du concours international du premier urbaniste du monde, à Anvers. L'architecte avait feu vert pour laisser jaillir sa créativité, il avait toutefois pour seule et unique instruction de ne pas toucher aux centres historiques des parties anciennes mais au contraire d'aider à les conserver et les restaurer, tout en protégeant leur patrimoine artistique.

Une attention particulière était portée à la ville de Marrakech, pour sa qualité de ville impériale ayant une multitude de potentialités touristiques. Il fallait faire vite, car la beauté du site et des monuments allait attirer les touristes et la nécessité de loger tout ce monde était pressante.

Au Marrakech, une cité nouvelle, le Guéliz, était destinée aux Européens, car les quartiers de la médina n'étaient pas faits pour eux. La ville arabe et la ville européenne devaient être séparées pour éviter les froissements et les mésententes qui pouvaient naître de mentalités différentes et de faire respecter par là même, les marocains dans leurs usages et leur cadre séculaire.

Lyautey était soucieux de sauvegarder la médina de Marrakech dans son intégralité architecturale, c'est pour cela que plusieurs dahirs déterminant les zones de protection culturelle ont vu jour, plusieurs lois ont été instaurées définissant les critères de construction


dans la médina, les hauteurs permises pour les bâtiments et les matériaux qu'il fallait utiliser. (À Fès la résidence de Lyautey s'appelle palais Menbehi qui s'est transformé actuellement à un restaurant marocain)

Il avait compris qu'un peuple, ayant perdu le contrôle de son pays, ne pouvait renoncer, sous aucun prétexte, à ses racines sociales, culturelles et à son héritage patrimonial. On peut tout prendre à un peuple sauf ses éléments qui font son identité, son passé, son présent et son futur.

Tous les étrangers étaient vus comme des colonisateurs, aucun d'eux ou presque ne pouvait s'aventurer tout seul dans la médina. Acheter une demeure là bas était vu comme un défi et représentait une injure pour les habitants .De plus, sont rares les autochtones qui pouvaient renoncer à leurs demeures, étant d'abord une chose sacrée, et ensuite pour la réputation de traîtres qu'ils auraient alors.

Cependant, en l'absence d'autres habitations où ils pouvaient s'installer, les européens ont élu lieu temporairement dans la médina. C'est le cas notamment de Jacques Majorelle, qui loua une maison dans le quartier populaire Ben Saleh, avant de s'installer dans ses fameux jardins. Déjà en 1920, il déplore la transformation de la médina et appelle à sa préservation. La première maison d'hôte à Marrakech fut créée en 1929.

Mais les ancêtres directs, les pionniers des maisons d'hôtes actuelles sont les hôtels non classés qui se sont installés dans de grands Riads et anciennes demeures traditionnels. Toutefois, ces anciens hôtels étaient fréquentés par des voyageurs modestes. Les prix étaient ce qu'il y a de plus bas sur le marché local de l'hôtellerie.

Dans les années 1940, deux françaises en mal de sudisme ouvrirent un restaurant en médina marrakechie, dans un Riad traditionnel. Un établissement qu'elles baptisèrent « la maison arabe » et qui était l'endroit préféré de Winston Churchill.11(*)

Après l'indépendance, ces lois françaises ont été interprétées, dans la confusion des esprits, comme des lois nuisibles aux marocains, ayant été instaurées par le colonisateur. Donc il fallait les abolir, sinon adopter des comportements contraires à ce qu'elles stipulaient.

Les habitants de Marrakech, et même les responsables et les autorités locales se mirent à enfreindre la loi portant sur la protection culturelle, ainsi, plus personne ne se souciait de respecter le paysage architectural de la médina, où les anomalies ont commencé à proliférer.12(*)

Depuis les années 70, peintres, artistes et écrivains furent séduits par cet habitat si particulier, à l'image du paradis. Ils étaient nombreux à goûter aux charmes des Riads, mais seuls quelques privilégiés y vivaient, en faisant leur résidence principale, gardant jalousement leur secret. Le Maroc devint alors le passage obligé de la jet-set internationale !

Section 2 : Les Riads : Transformation dans le temps et l'espace

« Au début des années 80, la plupart des bourgeois marocains avaient désertés la médina pour chercher le confort dans la ville nouvelle. Seules les familles les plus démunies continuaient à se partager des riads en mauvais état, victimes de monstrueuses indivisions ».13(*)

Ce fut le début de la folie des riads ! Selon la presse et l'opinion commune, la raison du succès soudain des riads serait due à la diffusion en France d'un reportage sur la chaîne de télévision M6 (Capital), en juin 1998. Dans ce reportage on décrivait Marrakech comme le nouvel Eldorado de l'immobilier de vacances où pour le prix d'un deux-pièces à Paris, on pouvait acheter un riad. En effet, à ce moment un grand nombre d'anciennes familles de Marrakech, comme signe de promotion sociale, cherchaient à quitter la médina, à la recherche de logements plus modernes dans des bâtiments nouveaux situés en périphérie du centre ancien14(*).

Dès le lendemain, la chasse au trésor et la multiplication des riads a commencé avec l'implication de petits promoteurs, européens pour la plupart, qui ont acquis ces vieilles maisons à des prix réduits, pour ensuite les restaurer, souvent de façon médiocre, avant de les revendre à des prix excessifs.

L'avènement de l'Euros a participé également à la flambée des prix ; les acheteurs étaient mêmes prêts à passer des transactions en liquide pour sortir leur argent du coffre. Epiphénomène dans le passé, l'engouement pour les riads est plus qu'une mode passagère malgré un environnement économique et juridique chaotique.15(*)

D'abord convertis en restaurants marocains, le destin des riads a changé en un clin d'oeil pour devenir des maisons d'hôtes par la volonté de quelques riches occidentaux à la recherche de l'orient exotique, en 2003, plus de 500 riads appartiennent à des étrangers, à raison de plus de 240 ventes par an.

Autre aspect de l'investissement étranger au Maroc, l'achat des riads .C'est désormais un secret de polichinelle, n'importe quel petit bourgeois étranger peut vivre en prince en achetant un Riad au Maroc !

Ceci, tout le monde l'a compris. Les villes marocaines maintenant attirent de nombreux promoteurs étrangers qui, flairant la bonne affaire, ont pris d'assaut tous les terrains disponibles, toutes les vieilles maisons pour en faire soit leur résidence secondaire, soit les convertir en maisons d'hôtes.

En médina de Fès par exemple, le m² se négocie maintenant à plus de 13OOO Dirhams, à Marrakech, les prix sont plus pharaoniques. La ville ancienne, connait le plus de succès. Ses maisons furent l'objet de transactions juteuses, qui restent de très bonnes opérations financières, car le coût des travaux est 4 à 5 fois moins cher qu'en Europe et la forte demande, en location permet, avec un taux de remplissage de plus de 50%, de l'amortir en 5 ans (selon les saisons).

Si on prend le cas de Marrakech, Plus de 40 000 riads et maisons traditionnelles ont été recensés dans la seule médina. Leur vente a connu un véritable boom à partir de l'année

2000 ; année où 500 riads sont devenus propriété de non marocains, ce qui représente une à deux ventes par semaines.

La valeur d'un Riad est cependant fonction de ses qualités architecturales- solidité des murs, esthétique, taille du jardin, équilibre symétrique de la construction, beauté des décoration- présence ou non d'une terrasse panoramique, situation par rapport aux endroits touristiques...

Source : conservation de la propriété foncière de Marrakech-Ménara

Avec le succès que trouvèrent ces riads auprès des étrangers, c'est une nouvelle formule d'investissement qui vit le jour : les maisons d'hôtes. Voici encore 5 ans, on pouvait s'interroger sur le manque flagrant des maisons d'hôtes au Maroc, alors que ce type de tourisme a fait le succès de nombreuses régions méditerranéennes, notamment l'Andalousie.

Vivre l'authenticité, partager avec l'habitant un art convivial séduit les de nombreux touristes qui fuient désormais l'atmosphère impersonnelle des hôtels. Séduits, les investisseurs étrangers le sont aussi par ce nouveau style d'hébergement en vogue : 60% des Riads achetés ont été convertis en maisons d'hôtes. Marrakech seule en regroupe 70%.

Actuellement, à la ville de Fès, presque 70 maisons d'hôtes sont opérationnelles dans la ville, dont la majorité appartient à des étrangers. Avec le tourisme résidentiel et le succès de cette nouvelle formule d'hébergement, la spéculation immobilière s'est fortement accentuée, contribuant à une hausse spectaculaire des prix qui ont été multipliés par 10 en l'espace de 5 ans. Ainsi, un véritable business s'est instauré, un business juteux, parfois sans scrupules mettant en jeu l'avenir culturel de toute une population.

Conscient du rôle que peut jouer le tourisme comme manne de développement économique, le Maroc a oeuvré pour l'épanouissement de cette activité. L'un des ses efforts dans le domaine a été d'encourager les investissements, notamment par la création de centres régionaux d'investissement qui s'occupent de simplifier les procédures administratives, et mettent en oeuvre des stratégies de développement régionales par la mise en avant des atouts des régions et la promotion des secteurs porteurs notamment celui du tourisme.

Marrakech fut la plus concernée par cette politique pour sa qualité de première ville touristique du Royaume. Ainsi, la ville connut l'afflux de promoteurs et investisseurs, dont la plupart sont étrangers, Certains projets touristiques ont vu le jour, d'autres sont en voie d'exécution. Dernièrement, ces investissements ont pris une autre tournure, alléchante pour certains mais inquiétante pour d'autres : l'acquisition des Riads et maisons anciennes de la médina.

Ainsi, le Maroc a connu un autre type de tourisme : le tourisme résidentiel. Il a aussi développé un nouveau produit touristique très prisé dans les destinations concurrentes et qui promet un fort élargissement de la demande : les maisons d'hôtes. Depuis cette vague déferlante, le visage de la médina s'est métamorphosé, à la fois dans son aspect architectural et social.

III. Maisons d'hôtes : investissement touristique, Réglementation et produits touristiques

A. Section 1: Les maisons d'hôtes : D'une activité informelle vers une réglementation rigoureuse 

1. Procédures administratives 

La loi du 18 décembre 2003 déclare que

La Maison d'Hôtes au Maroc est un établissement édifié sous forme d'une ancienne demeure, d'un Riad, d'un Palais, d'une Kasbah ou d'une Villa et situé soit en médina, soit dans des itinéraires touristiques ou dans des sites de haute valeur touristique.
La Maison d'Hôtes au Maroc offre en location des chambres et/ou suites équipées.
Elle peut également offrir des prestations de restauration et des services d'animation et de distraction.

Deux points importants :

§ sous forme d'une ancienne demeure : cela peut être une construction récente, mais elle doit respecter les formes traditionnelles de construction.

§ l'endroit doit être touristique. Un appartement en ville à Casablanca ou même dans le Guéliz à Marrakech ne peut pas prétendre au statut de maison d'hôtes.

2. Les normes de classement

Celles ci restent souples, avec de nombreuses dérogations pour faciliter la transition pour les établissements ouverts avant la nouvelle loi. Elles portent sur l'hygiène, la sécurité, et le niveau de formation du personnel. 16(*)

Riads et maisons d'hôtes de première catégorie

Bien situé et donnant un aspect luxueux, le Riad doit être signalé, éclairé la nuit, et disposer d'un parking à proximité. La réception doit disposer de cabines téléphoniques insonorisées. Les chambres, entre 5 et 30 au maximum, doivent faire au moins 14 m², avoir un mini-bar, une télévision, une climatisation, et un coffre-fort individuel. Les suites doivent faire 25 m² au moins. Les salles de bains doivent faire 8 m² au moins.
Le patio doit être ombragé, et les salons doivent représenter au moins 10% de la surface totale des chambres (donc dans le cas de 10 chambres de 14 m², il faut avoir un salon qui fait la même superficie).
Le service de restauration est obligatoire au delà de dix chambres.

Riads et maisons de charme :

Ce sont des établissements de première catégorie qui sont :

§ situés dans un site de haute valeur touristique

§ distingués par une architecture traditionnelle exceptionnelle et par la présence de grands patios et jardins fleuris et arborés, parcs, piscine, hammam et jacuzzi

§ décorés de façon raffinée et avec des antiquités

§ capables de proposer une gastronomie de haut niveau marocaine et internationale

§ dotés d'un minimum de moyens d'hébergement, sous forme de chambres et de suites, dont le nombre varie de 20 à 40 chambres (les chambres et les suites doivent avoir respectivement une superficie minimale allant de 20 à 30 m2)

§ être dotée d'un centre de remise en forme (sauna, hammam, jacuzzi, hydrothérapie, massages, soins du corps et du visage...)

Riads et maisons d'hôtes de seconde catégorie :

La description générale est la même que pour les Riads de première catégorie, on enlève juste le caractère luxueux. Les chambres, entre 5 et 20 au maximum, ont une superficie minimum de 12 m², les suites font au minimum 20 m² et les salles de bains au minimum 3m². Seule la climatisation est obligatoire, avec le téléphone, et le coffre-fort peut se trouver à la réception.

COMMENT FAIRE LE BON CHOIX ENTRE HÔTELLERIE ET HÉBERGEMENT EN RIAD OU MAISON D'HÔTES ?


Les Riads ou maisons d'hôtes ne sont pas des hôtels. Ce sont des demeures traditionnelles où sont apportés les différents services hôteliers : accueil, service de chambre, assistance, restauration etc. mais où l'ambiance est peut-être plus familiale et proche du client, traité comme un invité. La plupart sont en médina, la vieille ville, le touriste sera complètement immergé dans la vie marocaine. Il se trouve souvent au coeur de quartiers animés par une forte activité commerciale et artisanale jusque tard dans la soirée.


Les hôtels, eux, sont en règle générale dans les villes nouvelles ou zones résidentielles, souvent proches des médinas avec accès facile à celles-ci. L'hôtellerie marocaine est d'un très bon niveau, voire très luxueuse pour les établissements de 5 étoiles et plus. Chaque établissement, selon le choix, permettra de séjourner au calme en profitant au mieux de l'exceptionnelle météo marocaine et de l'ensoleillement quasi constant dont bénéficie le pays.

Destination Maroc, que ce soit pour les hôtels ou maisons d'hôtes, a établi une classification de ses établissements référencés. C'est une classification toute subjective dont le respect est exigé pour figurer dans l'offre de Destination Maroc. Cette classification est basée sur les normes suivantes :

Prestige

Établissement prestigieux de par sa renommée, son emplacement, la très haute qualité de ses prestations, de son service et de sa restauration. Un endroit d'exception où l'on se prend à oublier qu'il existe autre chose sur terre.

Luxe

Maison d'Hôtes ou Hôtel très luxueux, prestations, service et restauration de grande qualité. Établissement irréprochable et de haute tenue pour le plus agréable des séjours.

Charme Luxe

Maison d'Hôtes ou Hôtel très luxueux, prestations, service et restauration de grande qualité. Son architecture et les choix de décoration en font un établissement de charme pour un séjour inoubliable.

Confort

Maison d'Hôtes ou Hôtel très confortable, prestations, service et restauration de qualité. Établissement très bien tenu pour un agréable séjour.

Charme

Maison d'Hôtes ou Hôtel confortable ou très confortable, prestations, service et restauration de qualité. Son architecture et les choix de décoration en font un établissement de charme pour un agréable séjour.

Eco

Maison d'hôtes ou hôtel confortable, prestations, service et restauration de bon niveau. Excellent rapport qualité prix pour un bon séjour à petit budget.

3. Maisons d'hôte : réglementation de plus en plus rigoureuse

La transformation des Riads en maisons d'hôtes s'est effectuée de façon anarchique, en dehors d'un cadre juridique régissant cette profession. L'initiative a été prise par ces « nouveaux hôteliers » qui ont été obligés de fixer eux-mêmes des normes de classement propres à eux (palmiers, lanternes...), et ce, selon les prestations fournies, la dimension, la capacité, la qualité de la décoration, la proximité au centre-ville, l'accessibilité par voiture... L'ampleur qu'a pris ce phénomène a incité le ministère du tourisme à élaborer un projet de loi pour le classement de ce type d'hébergement.

Ainsi, le projet de décret du 1er juillet 1999 modifiant et complétant le décret n° 2.81.471 du 16 février 1982 instituant un classement des établissements touristiques, consacre un chapitre important aux maisons d'hôtes.17(*) Des commissions locales ont procédé à l'inspection de ces entités touristiques pour les classer en catégories, à l'instar des étoiles pour les hôtels.

Il serait question de 2 catégories, en plus d'une de luxe pour les maisons de charme.

Cette nouvelle forme d'hébergement permet quelques limites : à part les Riads maisons d'hôtes gérés par les agences et donc contrôlés par elles, les autres unités échappent complètement à tout type de contrôle car il n'existe pas de lois qui donnent aux inspecteurs de la délégation de la culture ou du tourisme le droit d'accéder à ces demeures et les contrôler, ce qui engendre une situation d'ambiguïté concernant les activités de ces maisons d'hôtes.

C'est pour cette raison que le Maroc, bien qu'il soit l'un des participants dans la charte internationale de l'éthique touristique, qui, à travers ses différentes clauses, insiste sur le respect absolu du milieu culturel et spirituel des habitants du pays d'accueil.

La lecture du projet de normes tel qu'il a été élaboré laisse apparaître que ce dernier est inadapté dans certains de ses aspects à ce nouveau mode d'hébergement, et ce pour les raisons suivantes :

Le texte seulement à la médina comme lieu d'implantation des maisons d'hôtes, omettant ainsi les sites d'intérêt touristique qui peuvent accueillir ce type d'hébergement.

Le texte impose un minimum de 7 chambres ou suites luxueuses pour les maisons d'hôtes « 1ère catégorie » et un minimum de 5 chambres pour celles « 2ème catégorie ».

A cet égard, nous notons qu'à l'exception de quelques rares unités, les autres établissements comptent moins de 7 chambres chacun. Imposer un minimum de 7 ou 5 chambres équivaudrait donc à exclure 61% de ces unités.

De ce fait, il serait plus opportun de reconsidérer la limite inférieure des chambres en la fixant à 4 ou 5 chambres tout en dissociant qualité et capacité.

Le texte exige l'existence d'un hall d'entrée.

Alors que la structure des maisons d'hôtes ne permet pas une telle disposition du fait qu'elles sont majoritairement pourvues de couloirs donnant directement sur le patio.

Le texte exige également que la maison d'hôtes soit facile d'accès et dispose d'un parking gardé jour et nuit.

Or, pour les maisons d'hôtes se trouvant majoritairement dans la médina, la structure même des derbs et ruelles de celle-ci ne permet pas l'aménagement d'un parking et l'accès reste difficile pour la plupart d'entres elles, nécessitant le déplacement des clients à pied.

L'exigence d'un poste téléphonique dans chaque chambre ne concorde pas avec l'aspect traditionnel des maisons d'hôtes. L'exiguïté des chambres ne permet pas une telle installation.

Le texte exigeant l'existence d'escaliers permettant une circulation aisée, ainsi que le traitement régulier des eaux de la piscine, encourage la restauration et l'aménagement des Riads en dehors du respect architectural traditionnel de ce genre d'habitations.

Concernant la qualification du personnel, la spécificité et le nombre réduit des prestations offertes par ces établissements à la clientèle n'exigent pas le recours à de grandes écoles du tourisme.

Le texte exige que le directeur de l'établissement soit titulaire d'un diplôme en tourisme. Or, les promoteurs convertis en hôteliers n'ont ni la qualification ni l'expérience nécessaire pour diriger une telle unité touristique. Le manque de contrôle aidant, ce genre de directeurs non qualifiés a proliféré.

Le texte n'aborde pas le problème de la restauration, qui crée un conflit entre les restaurants et les maisons d'hôtes. Ces dernières étant accusées de concurrence déloyale Les services de restauration ne devrait être fournis que pour les clients de la maison d'hôtes et non pour les clients externes.

En outre, en l'absence de texte régissant la restauration et la rénovation des Riads, les promoteurs procèdent à des modifications architecturales orientalistes plutôt que traditionnelles.

En conclusion à ce qui a été dit, il faut préciser que ce projet de loi, qui prévoit le classement des maisons d'hôtes, a été calqué sur les prestations hôtelières classiques.

Le produit maison d'hôte est totalement indépendant et différent de l'hôtellerie classique. Les autorités, par ce projet, encouragent l' « hôtellisation» des Riads et des maisons d'hôtes et s'éloignent largement du concept maison d'hôte original.18(*)

Afin de pallier aux lacunes du projet de loi cité précédemment, et en vue de donner aux maisons d'hôtes un caractère légal et formel, les professionnels ont ressenti le besoin de se constituer en association professionnelle et fédérer les maisons en activité, aider, accompagner et encadrer ceux qui souhaitent s'établir dans ce domaine.

Le statut du Riad dépasse de loin une simple habitation pour revêtir celui d'une oeuvre d'art. L'origine des Riads remonte bien aux temps très lointains, le Riad serait un legs de la tradition gréco-romaine qui fut introduit ensuite sur les rives méditerranéennes. Le plus

ancien Riad du Maroc était le palais de Ali Ben Youssef à Marrakech, dont la construction remonte à l'an 1126.

Depuis son introduction à Marrakech, le Riad n'a cessé de jouer un grand rôle dans l'enrichissement de l'héritage architectural et culturel que chaque dynastie laisse derrière elle comme témoin de son existence et sa puissance. Le Riad connut un destin tumultueux. De demeure de notables, bourgeois et puissantes personnalités politiques de la ville, il devint le centre d'attraction de la jet-set internationale pour enfin faire l'objet de convoitise de milliers d'étrangers.

C'est ainsi que le phénomène des maisons d'hôtes a vu le jour donnant naissance à un produit nouveau, adapté aux exigences des touristes, dont les goûts sont en constante mutation. C'est un produit de luxe, qui permet de répondre aux besoins des touristes en matière de différence, de tradition, d'exotisme et d'authenticité.

B. Section 2: Le produit touristique des maisons d'hôte

Qu'est ce qu'une maison d'hôtes ?

Hôte en latin signifie invité de Dieu et, comme son nom l'indique, une maison d'hôtes est le lieu où on peut recevoir ses hôtes. Cette formule d'hébergement, ancrée dans l'histoire de l'humanité depuis les civilisations gréco-romaines, prend une signification assez particulière dans les pays Arabo-Musulmans où la bonté est une qualité que chaque individu doit avoir. On peut loger et nourrir un invité de Dieu (Def Allah) 3 jours successifs sans qu'il soit dans l'obligation de payer ces prestations. Cependant, et avec le temps, la maison d'hôtes a changé de statut.

La maison d'hôte est une formule d'hébergement, moins commercial, où le propriétaire reçoit personnellement ses hôtes (touristes), dans un contexte familial et dans le respect des traditions locales. La loi 61-00 portant statut des établissements touristiques, publiée au

bulletin officiel, définit la maison d'hôtes comme étant un établissement édifié sous forme d'une ancienne demeure, d'un Riad, d'un palais, d'une kasbah ou d'une villa et situé soit en médina, soit dans des itinéraires touristiques ou dans des sites de haute valeur touristique.

La maison d'hôtes offre en location des chambres et/ou des suites équipées. Elle peut également offrir des prestations de restauration et des services d'animation ou de distraction. L'appellation de cette nouvelle formule peut différer d'une région à une autre : «Gîte du passant» au Québec (Canada), chambre d'Hôtes en France, Minshuku au Japon, au Maroc, ce sont plutôt les Riads, l'habitat original des anciennes médinas. Les caractéristiques du produit maison d'hôte diffèrent considérablement de celui des hôtels.

1. Les maisons d'hôtes : Une offre adaptée aux nouvelles tendances

Depuis une vingtaine d'années, compte tenu de la concurrence internationale en matière de tourisme, les différents acteurs n'ont de cesse de rivaliser d'ingénuité pour proposer des formules, des sites, des espaces, des modèles, des produits...dont la nouveauté, l'originalité, l'apport en qualité, l'adaptation aux besoins, le potentiel de compétitivité...offrent des atouts incontestables pour stimuler et, si possible, fidéliser les flux touristiques.

Pour s'adapter à cette évolution de la demande touristique, à l'instar des professionnels dans le monde, les différents acteurs marocains ont commencé par promouvoir des formules de pratiques sportives, dans des paysages inédits, qui varient entre l'escalade et la randonnée en montagne, le trekking, la pratique du golf, en passant par le Paris Dakar, via la promenade à travers les paysages exceptionnels du Sahara...Les formules festival de musiques autochtones typiques présentent des atouts particulièrement incitatifs pour les amateurs d'art.

Le succès international de l'écotourisme a plus singulièrement conduit les promoteurs à mieux faire valoir certains produits inhabituels ainsi que les spécificités locales, notamment du fait de la volonté d'ouvrir la montagne marocaine au tourisme. Ces espaces non défrichés- tout comme le désert- se prêtent, certes, à un type d'investigation à forte contingence attractive et émotionnelle.

Le bivouac, le gîte, la formule d'hébergement chez l'habitant ...proposent des séjours plutôt modestes en matière de confort. Ils bénéficient de l'avantage de procurer une expérience singulière et donnent au moins l'impression de pénétrer le pays depuis son intériorité.

Dans toutes ces situations, et bien d'autres, le mot d'ordre demeure l'originalité de l'investigation touristique, l'exigence d'un potentiel de dépaysement et la garantie d'un exotisme authentique incontestable. D'où une démarche qui, nécessairement, s'oriente vers un produit sur mesure. Certes, le touriste « standard » se prête à tous les programmes à grand public.

Cependant, dans l'imaginaire du voyageur exigeant et averti, le désir-voire la quête- de la pertinence du produit certifié conforme, est à la fois un garant permettant de déjouer les structures classiques, rigides, et parfois enfermant ainsi que de procurer des sensations fortes par l'immersion dans la culture autochtone.

Or, au niveau de la gamme des multiples types d'hébergement qu'on peut proposer à un touriste, en dehors des formules classiques de l'hôtel, le phénomène du Riad maison d'hôte, qui se développe dans une ville comme Marrakech, répond parfaitement à ce genre d'attente qui évolue à travers une spirales ascensionnelle et s'inscrit à la fois comme une réaction contre un tourisme de masse et la quête d'un voyage inédit et parfaitement personnalisé

Les atouts fascinants de ce mode d'hébergement suscitent une demande exponentielle, et qui plus est, une invitation du touriste à vivre au rythme de la tradition locale la plus véridique, ou supposée telle. Qu'il s'agisse d'un mode d'habitat traditionnel et parfaitement exceptionnel en son genre ou de l'environnement authentique de la médina, ces garants d'un exotisme excitant mettent au pas les imaginaires les moins propices.

Incontestablement, dans une structure maison d'hôte, le touriste « baigne » dans une ambiance marocaine, parfaitement dépaysante, typique et taillée sur mesure,19(*) où de véhéments contrastes surexcitent à tout moment ses facultés de sentir, misère d'un mur aveugle de maison et luxe secret du décor intérieur, simplicité des âmes et leur raffinement de courtoisie et de sensualité.

2. Principales caractéristiques 

Les Riads et maisons d'hôtes, c'est aussi un art du séjour royal dans un cadre pittoresque, qui réunit des ingrédients tels que la culture, l'architecture, l'histoire, sans oublier la gastronomie et les traditions locales. Ils offrent des prestations d `exception constituant à la fois un mélange de raffinement, de séduction, de traditions et d'authenticité.

Considérés comme des moyens d'hébergement à la mode, ils constituent des produits de luxe si on considère le luxe comme étant tout ce qui est rare, exceptionnel et parfait. Le luxe étant aussi le fait de consommer un voyage insolite, individuel et sur mesure, un luxe nostalgie ancré dans l'histoire et son respect : « les vraies valeurs s'inscrivent dans le temps ». Ainsi, on peut dire que les Riads et maisons d'hôtes présentent :

ò Le luxe de la différence.

ò Le luxe de la tradition.

ò Le luxe du privilège.

ò Le luxe de la découverte authentique.

o Le luxe de la différence 

Les Riads et maisons d'hôtes sont des moyens d'hébergement totalement différents de l'hébergement classique offert par les hôtels, qui sont fréquentés par la majorité des touristes.

o Le luxe de la tradition

Respectant l'élément tradition dans chaque prestation offerte, les riads et maisons d'hôtes ont aussi le mérite d'insérer les clients dans le milieu autochtone et leur faire connaître les traditions locales.

o Le luxe du privilège 

Les clients des Riads et maisons d'hôtes se sentent privilégiés par rapport à ceux des hôtels, et ceci grâce à plusieurs éléments :

Ø La disponibilité réduite des chambres dans un Riad 

Ce qui donne au client le sentiment d'être unique, ou du moins de faire partie d'une minorité. De plus, la taille réduite (ou dite humaine) de ces chambres permet la prise en compte de chaque individualité, et offre une vraie personnalisation tout en facilitant la familiarisation rapide du lieu.

Ø La personnalisation et la qualité des services 

Le nombre réduit de clients favorise la personnalisation des services offerts et satisfait ainsi l'ego de ces derniers.

L'accueil personnel facilite leur mise en confiance et leur procure la qualité de confort recherchée. Le vrai luxe aujourd'hui est contenu dans une notion subtile très personnelle.

Ø Le personnel en contact 

La disponibilité du personnel et sa proximité favorise un contact permanent avec les clients et permet de satisfaire le moindre de leurs besoins en temps réel.

Ø La tranquillité et la sécurité

Une fois passé la lourde porte du Riad, c'est avec émotion que l'on pénètre l'univers protégé et sécurisant à l'intérieur.

Le Riad est une représentation temporelle du paradis d'Allah, il compte rarement plus de 10 chambres et est aménagé de manière à ce que chacun puisse trouver paix et tranquillité.

o Le luxe de la découverte authentique

Habitations chargée d'histoire, ayant appartenues aux puissantes familles du Maroc, fruits du travail des meilleurs artisans venus de toute la méditerranée pour les construire et les décorer, les Riads sont aujourd'hui restaurés par des occidentaux amoureux de ces maisons-jardins qui accueillent les touristes dans la plus pure tradition de l'hospitalité marocaine.

Grâce à une décoration de bon goût réalisée avec coeur, passion et générosité, chaque maison d'hôtes offre un cachet particulier qui charme ses clients. Dans ces conditions, l'authenticité du luxe est antinomique avec une créativité débridée.

Finalement, l'accès à une notion de luxe imposant de se doter des outils modernes de communication, toutes les maisons d'hôtes ou presque possèdent un site Web, où les client éventuels peuvent s'informer et même réserver via le net. Ainsi, que ces Riads convertis en maisons d'hôtes soient démesurément ou simplement décorés, ils présentent le même produit, un produit de luxe, soit par son extravagance, soit par sa différence et son originalité.

3. Les prix

ò Chambres de 1700 à 6000 dhs et suites de 2500 à 5 000 dhs 

Il s'agit des établissements «  grand luxe » qui valent le voyage, dotés d'une architecture exceptionnelle, avec de grands patios fleuris et arborés, grande piscine et hammam et Jacuzzi pour la plupart. Décoration très soignée et très raffinée, objets rares et antiques, mobiliers de grande classe. Peignoirs, babouches, linge, couvre lits. Salons et salles à manger très spacieux, suites royales et chambres luxueuses.

ò Chambres de 600 à 2 220 dhs et suites de 9 00 à 3 000 dhs

Etablissements de « Grand Confort », dotés d'une architecture remarquable, des prestations et mobiliers très raffinés, d'objets rares et antiques, air conditionné, service de restauration de haut niveau....

ò Chambres de 400 à 1400 dhs et suites de 900 à 1800 dhs

Etablissements « charme et traditions » avec une décoration soignée et des prestations de qualité. Ligne de maisons et confort personnel digne des attentes des touristes. Possibilités de restauration sur place dans la majorité des cas.

ò Chambres de 300 à 1100 dhs et suites de 650 à 1650 dhs

Etablissements « ambiance élégante », « sympathique », prestations à prix modéré pour ces maisons traditionnelles ayant du cachet. Ambiance conviviale, accueil sympathique et service sur place par du personnel permanent.

ò chambres de 120 à 500 dhs :

Etablissements « bonnes adresses à petit prix », idéal pour les petits budgets à la recherche d'authenticité, maisons attrayantes dotées de chambres simples et confortables, accueil chaleureux, espace de vie agréable.

4. La commercialisation

En général, la gestion du produit Riad est confiée à des professionnels, soit des gérants ou des sociétés qui les aménagent et se chargent de leur administration et commercialisation à travers de nombreux supports : brochures, panneaux publicitaires, annonces dans la presse nationale et internationale, le bouche à oreilles, ou encore les sites Web.

Grâce à ces derniers, les clients ont la possibilité de visualiser le plan du Riad, ainsi que sa situation dans la médina, sa capacité...Ils ont aussi la possibilité de prendre connaissance des différentes prestations offertes, leur prix, et même réserver directement.

On compte 4 catégories distinctes d'intervenants dans le marché des Riads : les agences immobilières, les agences de voyage et tours opérateurs, les particuliers ainsi que la gérance libre. Chacun de ces intervenants essaie de développer une stratégie particulière et différente par rapport aux autres.

o Les agences immobilières :

A l'origine du développement du produit Riad, elles sont nombreuses à proposer des Riads et rivalisent d'ingéniosité en proposant des produits aussi variés que différents.

o Les agences de voyage et tours opérateurs 

L'agence de voyage constitue l'intermédiaire entre le client et le propriétaire du riad. Elle agit de manière directe en proposant l'offre par une politique publicitaire marquante.

Les tours opérateurs jouent également un rôle primordial dans la commercialisation de cette structure d'hébergement. Ils proposent des dizaines de riads parmi leurs produits à des prix concurrentiels.

o Les particuliers 

Ce sont des promoteurs qui investissent dans ces Riads et les gèrent eux même, étant libres de choisir le mode de commercialisation et de promotion qui convient à leur établissement.

o La gérance libre 

Ce sont des personnes chargées par les propriétaires de gérer les Riads. Ce sont en général des personnes ayant de l'expérience en matière de gestion d'établissements touristiques.

C. Section 3: L'évolution des maisons d'hôte : Lecture dans les tendances des dernières années

Sur le moteur de recherche google, dès qu'on lance le mot Marrakech ou Fès, le premier résultat qui s'affiche sur l'écran est «location de riads et maisons d'hôtes». Comme si toute l'histoire de la ville ocre se limitait à un séjour dans un Riad. D'ailleurs la majorité des riads et des maisons d'hôte appartiennent à des étrangers et des binationaux.
Selon un responsable à la Wilaya de Marrakech, le phénomène des riads a pris de l'ampleur depuis 1999. Actuellement les nouveaux acquéreurs ne se contentent plus d'acheter un riad, certains achètent toutes les maisons environnantes. Dans certains quartiers, il ne reste que la mosquée, le hammam et le four traditionnel. On constate de plus en plus une défiguration du cadre traditionnel de la ville, on ne se contente plus de restaurer, c'est un autre style qui est en train de naître qui n'a rien à voir avec l'architecture traditionnelle de la ville.

Ce phénomène a brisé la mixité sociale qui existait dans la médina. Avant on retrouvait un grand riad à côté d'une douiriya et une maison simple. Toutes les classes sociales cohabitaient. Un mécanisme de solidarité fonctionnait aussi. On retrouvait l'artisan, le commerçant, le juge... Actuellement, ce système social a été brisé.
Une autre particularité a été transgressée, toutes les maisons traditionnelles n'avaient pas de fenêtres sur la rue, elles donnaient sur la cour intérieure. Actuellement, tous les riads ont des fenêtres sur la rue. En plus des terrasses qui étaient avant inaccessibles, personne n'était autorisé à y faire des travaux sans l'accord de ses voisins, aujourd'hui sur les terrasses, c'est tout un univers qui s'est installé avec piscine, pergola, tente... Selon une source bien informée20(*), en 1997, la Wilaya de Marrakech avait proposé au ministère du Tourisme via le

ministère de l'Intérieur une réglementation des maisons d'hôtes et riads. Des particuliers vivant en France louent les riads de l'étranger, il n y a qu'un employé de maison sur place qui va chercher le touriste à l'aéroport, il n'y a aucun registre de séjour qui peut être consulté par la police. Les particuliers qui pratiquent ce genre de location ne payent aucune taxe, pire encore ils font de la concurrence déloyale à ceux qui payent les impôts et taxes touristiques.
Les maisons d'hôtes autorisées sont régulièrement contrôlées par les autorités. En 1997, il y avait plus de 300 maisons d'hôtes à la médina. Aujourd'hui, le nombre a été multiplié par quatre. Les statistiques21(*) des dernières années au niveau national ont bien confirmé cette idée :

Lancé en 2001, le plan ambitieux du tourisme, a pour objectif de quadrupler le nombre de touristes visitant le royaume pour le porter à dix millions et de pratiquement tripler le nombre de lits pour le porter à 230.000 en 2010, via dix milliards d'euros d'investissements. Le nombre de chambres a également augmenté au niveau des maisons d'hôte

On note que le nombre de maisons d'hôtes au Maroc a connu une nette évolution de plus de 200% en 5 ans (entre l'année 2004 et 2008), de plus d'autres villes ont connu l'apparition de ce nouveau mode de tourisme comme Mekhnès qui en 2007 a vu naître les premières maisons d'hôtes dans la ville.

A l'image du nombre de maisons d'hôtes, le nombre de chambres a connu le même scénario en inscrivant une nette évolution à son tour de plus de 200% en 5 ans (2004-2008).

Contrairement a toute attente et à cause de l'apparition des concurrents potentiels comme la Tunisie mais aussi à cause de l'asphyxie économique causé par les premiers effets de la crise financière en fin 2008, le taux d'occupation a inscrit une croissance négative de presque 20%, ce qui nous mène a poser la question suivante et sachant que la crise n'est qu'a ses débuts : qu'elle sera l'état du secteur vers la fin de la celle-ci ?

Comparaison Capacité Maisons d'Hôte / Autres établissements

IV. Maisons d'hôte : Une arme à double tranchant

D'abord phénomène anarchique, les maisons d'hôtes bénéficient maintenant d'un statut d'établissements touristiques, régis par une loi. Cependant, cette dernière n'échappe pas à certaines lacunes dont nous retenons essentiellement l'éloignement du concept original de maison d'hôtes ainsi que son « hôtellisation ».

Mais loin du caractère légal du phénomène, nous allons nous intéresser plus loin à ses retombées, tant positives que négatives sur la ville en général et la médina en particulier. L'utilisation des Riads à des fins touristiques sous forme de maisons d'hôtes a certainement des retombées avantageuses sur l'économie locale puisqu'elle contribue à la restauration de vieilles demeures délabrées, négligées et par les autorités et par les habitants.

Le phénomène est bénéfique aussi pour la population locale à plusieurs niveaux puisqu'il permet d'améliorer leur niveau de vie, leur procure des emplois, et développe l'industrie touristique de toute la ville. Nous allons essayer de développer tous ces points dans la première section.

Cependant, le phénomène d'investissements étrangers en maisons d'hôtes ne constitue-t-il pas une forme de colonialisme moderne, une érosion culturelle et identitaire et une catastrophe patrimoniale ? Ce sont les questions que nous avons cru bon aborder dans la 2éme section.

A. Section 1: Maisons d'hôtes : Quels apports socio-économiques à la ville :

Les années 70 ont connu le départ de nombreuses familles (notamment les riches) vers la ville nouvelle, dont l'espace est plus adapté aux exigences de la vie moderne. La médina est léguée alors à une population démunie, qui ne dispose pas de moyens pour s'acheter une maison moderne. En plus de cette population originaire de la ville, s'ajoute une nouvelle issue de l'exode rurale.

Depuis, les villes marocaines ont connu une très forte croissance démographique surtout au niveau des anciennes médinas de marakech et Fès, cette densité dans la ville de Marrakech par exemple de la population s'élève à 97 ménages par hectare au moment où la moyenne nationale se situe à 70 ménages par hectare.22(*) C'est ainsi que la pauvreté et la dégradation gagnent du terrain, la concentration massive des familles de très bas niveau de vie entraînera une dégradation et dévalorisation du cadre bâti, d'abord par le morcellement des grandes demeures et Riads, qui datent parfois de plusieurs siècles, pour permettre le logement de plusieurs ménages, et encore par manque de moyens pour restaurer et réhabiliter ces maisons séculaires, qui tombent aujourd'hui en ruine.

Cette surdensification entraînera une ruine certaine de la médina. Plusieurs maisons traditionnelles anciennes, vétustes et donc fragiles ont été endommagées et d'autres qui se sont effondrées. En terme de chiffres, 37 unités de logement sont tombées en ruine depuis que la Régie Autonome de Distribution de l'eau et de l'électricité avait entamé ses travaux d'assainissement. Une situation qui laisse à désirer, le manque de moyens côté propriétaires- et l'absence d'une conscience active de protection patrimoniale -côté responsables et acteurs contribuent aux processus de dégradation de cet héritage que constituent les demeures de la médina.

Il est certain que, faute de stratégies de conservation de ce patrimoine architectural qui draine tout un art de vivre, la transformation de certains Riads en maisons d'hôtes, du fait qu'elle est accompagnée de consolidation et de réaménagement des structures, de rénovation et parfois de réhabilitation, apporte une réponse, même si elle est partielle, à un besoin évident de préservation de ce patrimoine, fortement menacé et fragilisé.

Le phénomène a également contribué à la restauration du tissu urbain environnant, ainsi qu'à l'amélioration de la situation dans les derbs de la médina. En effet, habiter un Riad est un rêve qui coûte cher. Après l'achat, un projet d'aménagement s'avère souvent indispensable. Même si le prix de la rénovation dépasse parfois largement le prix d'achat, les nouveaux acquisiteurs n'économisent pas sur les travaux de réhabilitation. Ils aménagent, rénovent et décorent merveilleusement leurs Riads.

De plus, ces promoteurs, faisant prévaloir le souci d'une relative sauvegarde au détriment de la rentabilité , qui est leur leitmotiv le plus naturel, entreprennent des travaux, tels que l'assainissement de la médina, le règlement des problèmes d'égouts, de l'éclairage23(*), afin de rendre le derb plus présentable.

Ainsi, certains prennent l'initiative de rénover une façade ou une arcade collective pour enjoliver l'entrée au regard des touristes. Parfois, soucieux de gagner la sympathie des habitants et de se rapprocher d'eux, ils entreprennent de véritables actions sociales, telles que l'organisation d'activités distractives pour les enfants du quartier, l'aide aux plus démunis, l'apport d'une assistance à l'occasion de fêtes ou rituels collectifs, ou même créer des emplois au bénéfice des jeunes du quartier.24(*)

Pour les touristes, clients des Riads et maisons d'hôtes, naît le désir d'être des acteurs d'un tourisme durable. Le fait de séjourner dans un site classé patrimoine mondial par l'UNESCO les implique davantage pour contribuer à sa sauvegarde. Ils sont sensibilisés sur des aspects plus sociaux, en tant que prolongement de leur voyage et forme d'intégration du tourisme au tissu social.

1. Pour une relance économique

o Augmentation des investissements :

L'émergence des maisons d'hôtes contribue à l'augmentation des investissements, surtout les étrangers d'entre eux. Ces capitaux sont réinjectés directement dans l'économie locale.

Ainsi, une centaine de maisons d'hôtes représente 220 millions de Dirhams d'investissements immobiliers.25(*)

o Réinjections des sommes perçues par les vendeurs :

Chose qui se traduit par les équipements et les consommations des ménages, l'achat et la construction immobilière, la création d'entreprises...

o Développement du secteur des bâtiments :

Les maisons d'hôtes créent du travail pour les architectes, les entrepreneurs lors de la restauration, qui représente aussi des milliers d'heures de travail pour les entreprises et artisans26(*).

o Dynamisation des autres secteurs :

L'intérêt des étrangers pour le style de décoration marocaine a développé les exportations dans le secteur de l'artisanat.

o Développement des emplois directs :

N'exigeant pas un niveau d'instruction élevé ou spécialisé dans l'hôtellerie, les maisons d'hôtes recrutent leur personnel parfois parmi les habitants du quartier, surtout les jeunes d'entre eux. Ainsi, plus de 1050 emplois directs sont crées pour un total de 230 maisons d'hôtes, ce qui représente 10% du total des ménages de la médina, et une moyenne de 5 employés par unité.27(*)

o Création d'emplois induits :

Il s'agit de la création d'emplois dans les établissements et les sociétés, liés à la consommation touristique et des entreprises de sous-traitance (nettoyage, entretien, gardiennage...).

o Consommation touristique directe :

Le développement de l'activité des Riads se répercute positivement sur les autres secteurs liés à la consommation touristique (restaurants, bazars, boutiques, transport...).

o Développement d'une clientèle individuelle pour le transport aérien :

La clientèle des maisons d'hôtes achète elle-même, ou par l'intermédiaire d'une agence de voyages, ses billets d'avion au tarif individuel ou charter, mais qui rapporte de toute façon plus que les packages. Cela représente une part non négligeable d'augmentation de places payées en plein tarif sur les vols de la Royal Air Maroc

o Amélioration du niveau de vie de la population :

En somme, ce phénomène va permettre à la population locale de bénéficier de la croissance économique rapide qu'il engendre, à condition que cette dernière maîtrise une part importante des activités qui s'y développent. Sinon, seuls les postes de travail non qualifiés vont lui échoir.

De plus, les habitants, longtemps renfermés sur eux-mêmes entre les remparts de la médina, vont pouvoir communiquer avec d'autres cultures, et ainsi se désenclaver. Ils auront la possibilité de s'ouvrir sur un autre monde qui leur était inconnu jusque là, et s'enrichir d'apports extérieurs. Le phénomène permettra également de freiner l'émigration traditionnelle, surtout au niveau de la population jeune, qui aura des opportunités d'emploi comme alternative opportunités qui sont crées grâce à l'initiative locale et l'apparition d'autres entreprises ou unités touristiques que favorisent les capitaux drainés par l'activité des maisons d'hôtes. Ainsi, le niveau de vie des autochtones se verra nettement amélioré, ce qui leur permettra d'exercer certaines activités, notamment le tourisme.28(*)

2. Développement de nouveaux axes touristiques

Le secteur des maisons d'hôtes est un secteur non institutionnel, qui fait face plus sereinement aux crises mondiales qui s'abattent sur le tourisme.

Les conséquences de la dernière crise ont été moins sensibles pour les maisons d'hôtes que pour les hôtels, et ceci grâce au relationnel de chaque propriétaire de maison d'hôtes, qui permet de rassurer la clientèle et l'encourager à venir. Ainsi, le taux d'annulation a été quasiment nul, excepté pour les américains.

N'étant pas soumises aux mécanismes du voyage individuel, les maisons d'hôtes ont continué de représenter un pôle d'attraction et un des vecteurs crédibles de relance du tourisme au Maroc.

Ce contact direct avec la clientèle, appuyé du bouche à oreille, permet une amélioration sensible du taux de retour. « Les gens sont contents de ce style de vacances. Ils en parlent une fois chez eux et reviennent accompagnés de leur famille ou de leurs amis ». 29(*)

Les Riads et les maisons d'hôtes répondent à une demande exprimée par des touristes qui n'aimeraient pas sombrer avec la masse dans des formules stéréotypées et impersonnelles.30(*) Le produit maison d'hôtes apparaît alors comme une alternative au produit classique et vient enrichir le produit culturel, et par là diversifier l'offre touristique. Ce nouveau concept fait apparaître la ville marocaine dotée d'une maison d'hôte comme nouvelle destination à la mode, passage obligé de la jet-set internationale.

Il permet également de promouvoir la ville en se focalisant sur l'aspect authentique et exotique de ce mode d'hébergement. C'est d'ailleurs l'élément utilisé par des organismes tels que la Royale Air Maroc ou encore l'Office National Marocain du Tourisme dans leurs supports publicitaires.

Grâce aux maisons d'hôtes, des villes tel que : Marrakech, Fès, Essaouira... connaissent un boom touristique. Les projets s'y multiplient31(*), le rythme de vie s'y accélère, les activités y prospèrent, le tourisme connaît également un développement qualitatif ; les touristes logeant dans des Riads dépensant plus que les autres. Ainsi, un client d'une maison d'hôtes dépense par jour et par moyenne 1000 Dirhams (tous budgets confondus).32(*)

3. Augmentation de la capacité d'hébergement

Le Maroc est une destination qui a longtemps souffert du problème de surbooking et d'un déséquilibre flagrant entre l'offre et la demande en hébergement, surtout durant la haute saison. Les maisons d'hôtes viennent compléter l'offre en hébergement classique.

B. Section 2: Maisons d'hôte : Le revers de la médaille :

1. L'autre face du phénomène sur le plan économique :

§ Le niveau économique

Le potentiel du tourisme, en tant qu'instrument de développement et de relance économique, est difficilement discutable. Les investissements étrangers qu'a connu le Maroc, sous forme de maisons d'hôtes, ont donné naissance à un produit nouveau, authentique et à la mode, qui est venu révolutionner l'offre touristique de la ville.

On ne peut nier tous les bénéfices qu'ils drainent pour la ville en général, et pour la médina en particulier, tant sur le plan économique, social que culturel. Cependant, le tourisme en général, quand on n'y est pas préparé, peut être une arme à double tranchant, une médaille à double face, la plus visible étant la plus dorée.

Ceci est le cas de la plupart des pays en voie de développement, qui s'ouvrent librement aux investisseurs étrangers qui leur font miroiter des devises alors que la réalité s'avère bien souvent différente.

En fait, ces investissements peuvent être une forme de colonialisme moderne, certes masquée et décorée, mais qui a les mêmes retombées que la forme classique. Ils peuvent aussi bien devenir un cercle vicieux de l'endettement, de la paupérisation et de la dépendance aux grandes puissances économiques occidentales.

Pour ne parler que des investissements étrangers en Riads et maisons d'hôtes, un certain nombre de problèmes peuvent être relevés sur le plan économique. « Razzia sur les riads !» Ce titre récemment à la une d'un hebdomadaire marocain montre bien l'ampleur du phénomène. Le magazine insiste sur le fait que 90 % des riads à Marrakech sont détenus par des étrangers qui se sont improvisés hôteliers et déplore qu'aucune réglementation n'existe pour ce type d'établissement. Il est vrai que de nombreux abus ont été relevés : personnel local non déclaré, absence d'assurances, restauration anarchique au détriment du voisinage, des prix exagérés pour les prestations fournies, fraude fiscale... Le succès actuel des riads auprès des touristes assure la rentabilité du « business ». Les prix variant entre 60 et 170 € la nuit, la maison d'hôtes peut assurer un confortable revenu à son propriétaire. Selon A. Elouarzazi, directeur de Tarmin-Médina de Marrakech, la branche restauration de l'agence de location de riads Marrakech-Médina, un riad en gestion locative peut rapporter en moyenne à son propriétaire 20 000 Dh (2000 €) par mois. Le double, si le propriétaire s'occupe lui-même de louer son riad. Un jackpot alléchant qui explique l'actuelle frénésie immobilière qui parcourt les ruelles étroites de la vieille ville :

§ L'incertitude statistique

Les statistiques concernant le nombre de clients dans les maisons d'hôtes, inexactes pour la plupart des cas, ne sont pas soumises aux services de la délégation régionale du tourisme. Ce qui rend impossible la tâche de comptabilisation des touristes.

Le phénomène des résidences secondaires représente, à son tour, des contraintes statistiques de taille.

En effet, il est difficile d'établir si un étranger est résident permanent ou de passage. Dans ce cas, l'augmentation du nombre de touristes ne veut pas dire qu'ils soient nouveaux. Avec

l'importance que prend le tourisme résidentiel, la réalité est qu'un même touriste, venu à une ville pour profiter de sa résidence, est comptabilisé plusieurs fois par an.

§ La spéculation immobilière

Avec le phénomène des Riads et maisons d'hôtes, la spéculation immobilière s'est fortement accentuée.

Cette spéculation, quoique importante, ne laisse aucun bénéfice à la ville. Au contraire, elle y fait monter le prix de l'immobilier, si bien qu'il devient inabordable pour les autochtones. A titre d'exemple, les prix des Riads ont été multipliés par dix en l'espace de 5 ans. Sur Internet, le nombre d'agences de location ou de vente de Riads ne se comptent plus, mais là encore, aucun contrôle n'est effectué.

Et comme tout commerce anarchique, le phénomène n'a pas manqué d'attirer des arnaqueurs qui se sont improvisés en intermédiaires (semsaras), faux guide, faux agents immobiliers. Ainsi, c'est devenu monnaie courante de trouver qu'un Riad a plus d'un propriétaire, surtout que pour la majorité des maisons de la médina, il n'existe pas de titre de propriété.

§ L'évasion et la fraude fiscale

L'adoption d'un texte de loi régissant les activités des maisons d'hôtes n'a pas empêché la prolifération, en parallèle, d'une activité informelle et illégale.

En effet, certains propriétaires de maisons d'hôtes se gardent d'afficher leurs activités pour ne pas être détectés par le fisc (seulement un nombre des maisons d'hôtes sont déclarées à Marrakech et à Fès),

D'autres ne déclarent pas leurs revenus, ajoutons à cela le caractère ambigu du statut des Riads et le manque de contrôle, pour faire des villes marocaines un beau paradis fiscal.

Souvent aussi, les propriétaires de maisons d'hôtes offrent leurs produits via Internet, ou par le biais d'agents immobiliers, tout en restant dans leur propre pays. Le paiement se fait alors en devises avant même que les clients n'embarquent pour le Maroc.

Les résidents secondaires, à leur tour, contribuent à rendre cette offre illégale. Pour rentabiliser leurs Riads, ils les louent, quand ils ne les occupent pas, à d'autres compatriotes.

Ces nouveaux touristes rapportent très peu à l'économie locale, car les revenus sont encaissés à l'étranger, et qui plus est, échappent à l'impôt.

Tout ceci nous amène à nous poser la question : quel est l'intérêt pour le Maroc d'abriter ce genre d'investissements étrangers ?

§ La concurrence déloyale

Avec ces possibilités de fraude, ou d'évasion fiscale, les maisons d'hôtes font une concurrence déloyale aux restaurants, ainsi qu'aux hôtels, dont les frais de fonctionnement et la fiscalité sont beaucoup plus pesants. Parfois, elles sont même accusées de voler les clients des hôtels. Certains établissements 5 étoiles font même visiter la médina à leurs clients sous bonne escorte, de crainte qu'elle ne soit contactée par un démarcheur pour les maisons d'hôtes.

Sans équité fiscale entre ces différents établissements, on ne peut parler ni de transparence ni de concurrence.

2. Les impacts sociaux du phénomène

C'est dans le domaine sociologique que l'impact du tourisme est le plus aisé à démontrer car il suffit de voyager pour se rendre compte. Cependant, ce n'est pas toujours ce qui interpelle le plus les touristes car ceux-ci s'attachent davantage à leur propre confort, à la qualité de service, à leur santé en voyage, à leurs dépenses et font souvent peu cas de leurs hôtes. Dans leur quête d'exotisme et d'horizons différents, les touristes sont parfois à l'origine de dégradations irréversibles sur les populations d'accueil.

En nous limitant au phénomène des Riads et maisons d'hôtes, nous pouvons relever plusieurs aspects sociaux dus à l'affluence des touristes dans la médina. La médina, milieu relativement préservé, s'est trouvée soudain confrontée à ce phénomène, qui s'est rapidement développé, et a conquis de l'espace en l'absence de toute directive et à l'insu d'une quelconque réglementation.

Le phénomène s'est brutalement imposé, sans que la population locale y soit préparée, ce qui a donné lieu à des confrontations.

Avec le phénomène des Riads et maisons d'hôtes, on n'est plus dans le modèle de la société locale face aux touristes dans un espace délimité. Désormais, ce sont les sociétés locales et les différents types de touristes qui se croisent partout dans la médina. Tout cela a provoqué une sensation d'étouffement de la population.

En peu de temps, elle s'est retrouvée sans espace ni temps qui lui soit spécifique.

Précédemment, les différents espaces étaient bien marqués : l'espace touristique et l'espace de vie de la population. Désormais, tout l'espace est devenu touristique et plus aucun espace n'est propre aux autochtones. Le phénomène des Riads et maisons d'hôtes a fait entrer le touriste dans la société : il ne se trouve plus dans l'hôtel, en face, il est le voisin d'à côté avec lequel on partage des problèmes directs.

La même sensation d'oppression se produit dans le temps, le changement des goûts des touristes qui ne sont plus uniquement à la recherche du soleil et du beau temps, mais la découverte et la rencontre avec les traditions ont contribué à désaisonnaliser l'activité touristique, si bien que la présence de touristes est constante en toute saison.

Sans espace et sans temps qui lui soient propres, la population locale doit faire face à une nouvelle situation : celle de son immersion totale dans un monde touristique. Et c'est là que commencent les questions identitaires.

Le conflit entre le touriste et l'hôte est peut-être le plus évident, il est né en partie d'une divergence radicale d'objectifs : le premier se livre à une activité de loisir, le second travaille ou lutte pour vivre décemment.

Le touriste arrive avec beaucoup d'attentes, de nombreux hôtes n'ont souvent aucune idée de ce à quoi ils doivent s'attendre.

Néanmoins, l'émergence et la croissance de l'activité des maisons d'hôtes au sein de la médina a développé deux tendances opposées : la tradition et la modernité. Les habitants vivent ainsi un tiraillement entre l'ouverture au monde, à travers le tourisme, et le repli sur la sphère locale en préservant leurs traditions et leurs modes de vie ancestraux.

L'adoption de la première tendance, c'est à dire l'ouverture constituera irréfutablement une menace pour la diversité culturelle actuelle.

L'adoption de la seconde tendance, c'est à dire le repli engendrera une société rigide et fermée. Elle provoquera l'engourdissement de l'économie entravera le progrès et le développement.

Certes, le tourisme favorise l'échange entre les peuples, mais il lui est reproché par contre de réduire les réalités culturelles à des stéréotypes, dont se sert l'industrie du tourisme pour faire la publicité. Il provoque, par ailleurs, la « chosification » ou la « marchandisation »de la culture à des fins touristiques.

Si le tourisme, forme de culture éphémère, offre à l'individu d'intéressantes possibilités d'enrichissement interculturel, il est, pour les cultures locales traditionnelles, vivant au sein de la médina, un élément perturbateur. En effet, il provoque des phénomènes d'acculturation ou de mutation de l'identité au service du tourisme qui, d'un point de vue sociologique, dénature les comportements de la population locale (modes de consommation, folklorisation, par ex.)33(*)

Si la fréquentation touristique a le mérite de valoriser l'image de la médina et de revitaliser sa vie commerciale, elle peut entraîner des risques non négligeables sur le patrimoine et la qualité de vie des résidents et des usagers.

La puissance économique des touristes pèse sur l'atmosphère du lieu traditionnel qu'est la médina où vivent généralement des populations dont les revenus sont très bas. Cette provocation par des étalages et des démonstrations de grande aisance dans un milieu discret et modeste peut provoquer, outre un sentiment d'infériorité ou de frustration chez les habitants, une influence sur des jeunes fragiles, très vulnérables, souvent confrontés à des conflits de génération conjugués avec l'oisiveté et la fascination exercée par l'occident.

Cela peut aussi mener cette même population à la mendicité ou à la prostitution, éléments destructeurs de l'équilibre et de la cohésion de la famille et du groupe. Parfois, en

mendiant ou en proposant ses services de faux guide, un enfant de 10 ans gagne plus que son père qui travaille 10 à 12 heures par jour, Une femme qui se prostitue auprès des visiteurs étrangers gagne plus en une journée qu'au cours d'un mois entier d'un travail honnête.34(*)

Le marchandage, pratique communément admise par les touristes comme faisant partie d'un jeu qui pimente les vacances, est également une arme à double tranchant. Les touristes marchandent sans discernement - avec une ardeur qui n'a d'égal que l'amusement qu'ils en tirent - auprès de petits artisans dont tout le fonds de commerce tient dans la main. Alors qu'ils paieront le prix fort auprès d'un bazariste qui exploite les petits artisans.

Il y a également une corrélation entre flux touristique et inflation. C'est une conséquence qui peut s'avérer dramatique pour la population locale. Le volume des touristes provoque généralement un accroissement des prix qui engendre des frustrations importantes chez la population locale qui ne peut plus consommer ses propres produits mais voit des étrangers venir les consommer sous ses yeux.35(*)

On notera aussi les interdictions et les restrictions qui sont faites à la population locale pour pénétrer dans les établissements touristiques, dans son propre pays, afin de préserver les touristes de tout désagrément.36(*) A cet effet, nous retenons les témoignages de certains habitants qui disent : « si cela continue, on aura bientôt besoin d'un visa pour rentrer dans la médina car elle ne sera plus la nôtre ».

Les emplois que font miroiter ceux qui préconisent le développement par le tourisme, sont bien souvent un leurre. Car l'expérience démontre qu'il s'agit souvent d'emplois subalternes voire dégradants, la plupart du temps sous-payés, en décalage avec le niveau de vie moyen de l'ensemble de la population et saisonniers, ne permettant pas toujours de vivre décemment. Les postes de responsabilité étant généralement réservés pour les étrangers.

La cohabitation entre une population pauvre et des étrangers aisés a crée un déséquilibre social, difficile à régulariser.

Une telle situation a fait exploser, ou du moins a encouragé certains phénomènes sociaux comme la prostitution, la pédophilie, l'homosexualité et bien d'autres pratiques que le « nouveau venu » n'osait pas faire dans son propre pays.

En construisant ces demeures avec le pur respect des traditions et des moeurs séculaires, nos ancêtres n'auraient pu imaginer que ces mêmes maisons seraient, des années plus tard, le théâtre de débauche et de permissivité de tout genre qu'une demande accrue encourage.

En effet, plusieurs articles sont apparus dans les journaux dénonçant ces pratiques qui constituent une atteinte aux bonnes moeurs des habitants de la médina. Par ailleurs, une enquête effectuée par deux journalistes de l'Economiste a permis de démanteler un réseau de prostitution qui opère au nom d'une agence de location de Riads.36(*)

Autre conséquence affligeante, c'est le fait que certains derbs de la médina sont en train de se vider de leur population traditionnelle. Il n'est pas rare de trouver près de six Riads qui appartiennent à des étrangers dans le même quartier.

Cette modification résidentielle du quartier peut être une source de nuisance pour les habitants : la présence d'une maison d'hôtes attirera un restaurant à proximité, pourquoi pas un bazar ensuite. C'est alors que tout le quartier pourra être déstabilisé, surtout que les résidents sont souvent issus de milieux sociaux défavorisés et l'intrusion d'éléments nouveaux risque d'être source de conflits.

En effet, les conflits de voisinage se multiplient, liés essentiellement à la restauration des Riads qui n'est pas réglementaire, à l'installation des piscines sur les terrasses, à la construction de cheminées. Les terrasses restent la première source de discorde. Si les marocains acceptent de se calmer moyennant réparation, les européens n'hésitent pas à porter leurs litiges devant les tribunaux.

Les premiers européens qui ont acheté des Riads dans la médina étaient de vrais amoureux du Maroc, ils restaient discrets et respectaient tant les coutumes de notre société que sa richesse architecturale. Pour bon nombre d'entre eux, ils ne cherchent pas à comprendre la culture et l'esprit de la médina.37(*)

Les étrangers qui viennent maintenant ont une mentalité de colons, ils ne cherchent à connaître ni les traditions ni les lois non écrites. Fiers d'avoir pu réaliser leur fantasme de posséder un palais, ils se ferment et s'isolent de la société locale.

C'est cette conscience de faire partie d'une élite qui freine leur désir de s'intégrer et de connaître un peu mieux la société qui les accueille.

3. Un patrimoine en danger

Réhabilitation, restauration et revivification, autant de termes qui désignent les transformations faites au Riads maisons d'hôtes par les nouveaux acquéreurs. La réhabilitation signifie le rétablissement dans le premier état, quant à la restauration, elle désigne le fait de rétablir ou de réparer, tandis que la revivification, c'est faire revivre l'habitat traditionnel en délabrement.

Les villes de marocaines ont connu, tout au long de leur histoire, des périodes de destruction massive mais aussi de construction, bien que les travaux de restauration ne soient devenus très prisés qu'au début de ce siècle.

Les Almohades ont détruit toutes les constructions almoravides et en ont construits d'autres, afin d'effacer toutes leurs traces. Tandis que les saâdiens, qui étaient étrangers au déclin des Almohades ont rendu hommage à leurs réalisations urbanistiques et ont veillé à leur sauvegarde.

Les oeuvres saâdiens ont été, elles aussi sauvegardées et rénovées, exception faite du palais El Badii.

Les habitants avaient aussi ce souci de sauvegarder et protéger l'héritage historique, tout en apportant quelques modifications qui répondent aux impératifs du développement et de la modernité. Les constructions anciennes, qui ne résistent pas au temps, sont refaites avec les techniques et matériaux contemporains.

Le protectorat, en construisant les nouveaux quartiers, a voulu en fait préserver la médina dans sa richesse architecturale et sociale de toute dénaturation. Le départ de familles riches vers ce nouveau quartier a laissé ces vieilles demeures aux mains de population pauvre n'ayant pas les moyens de les restaurer.

C'est ainsi que l'initiative de réhabilitation n'a concerné, pendant quelque temps, que des habitants étrangers. Ce rachat des Riads par des étrangers, ne traduit-il pas le désengagement des nationaux de la sauvegarde du patrimoine architectural de leur propre médina ? Et dans ce sens, ne serait-il pas souhaitable que les nationaux s'associent avec les étrangers pour offrir un produit associant l'authenticité à la modernité ? L'apport financier de ces étrangers est considérable, et plus le budget conçu pour la rénovation est important, plus le risque de la dénaturation est grand.

Ainsi, certaines pratiques ont été remarquées concernant la restauration des Riads :

v On a tendance à surélever excessivement l'habitation, même s'il existe une loi qui limite la hauteur des construction à 10.5 m.

v Les parterres deviennent de taille plus réduite au profit des allées plus larges.

v A l'étage, les nouvelles pièces sont toutes pourvues de salles de bain privées.

v Certains propriétaires installent même des cheminées, ce qui constitue une note inesthétique dans l'architecture du Riad.

v Quand à la décoration, on a essayé de respecter, plus ou moins, le vocabulaire de la médina, mais avec l'utilisation de quelques matériaux importés comme les faïences et les céramiques à carreaux.

v Les nouveaux propriétaires exigent de plus en plus d'aménagements sophistiqués et ajoutent du béton au pisé. Or, terre, chaux, ciment et plâtre forment, selon un architecte, un mélange explosif qui entraîne des fissures. Il arrive même que des maisons s'effondrent.

v Des piscines, que les étrangers, suffoqués par la chaleur, ont construits sur les terrasses sont, à cet égard, dangereuses : les bassins en béton, alourdis par l'eau, menacent de craquer à tout moment.

Une étude menée par le ministère de l'aménagement du territoire, de l'habitat et de l'environnement, en vue d'édifier un véritable plan de sauvegarde de la médina de Marrakech38(*), a tiré la sonnette d'alarme sur quelques procédés aberrants de restauration qui dénaturent la structure typique du Riad. Parfois, on n'hésite pas à détruire sans autorisation.

L'agence urbaine, qui a un simple rôle de conseiller, est incapable de garantir le succès d'une opération de restauration. La municipalité ne pense qu'à l'aspect lucratif du sujet. Quant aux ministères des affaires culturelles et de l'aménagement, ils sont dans l'incapacité d'oeuvrer ensemble, ne serait-ce que pour enregistrer en bonne et due forme des maisons ou des monuments comme sites historiques. Pourtant, la médina compte une dizaine de demeures arabes qui mériteraient d'être inscrites comme monuments historiques mais, en l'absence de stratégies, la rénovation devient difficilement réalisable selon les règles de l'art.

Le plus inquiétant également reste la gestion hydraulique de la médina. En effet, lorsqu'on dit maison d'hôtes, on songe forcément au confort moderne et donc à des salles de bain agréables. Cependant, le réseau d'assainissement de la médina n'a subi aucune mise à niveau (...), or, toujours selon le même rapport, le volume d'eau s'est multiplié par 300 ou 400. L'antique réseau est obstrué. L'actuel est défaillant. La nappe phréatique éponge cette eau qui devient stagnante. Des risques d'abaissement de terrain ne sont pas à écarter.

Les grands Riads sont les plus concernés par la restauration car plus ils sont grands, plus leur état de délabrement est critique.

Ils nécessitent alors un capital très important pour leur entretien ou encore leur rénovation, et qui n'est pas souvent disponible chez son ou ses propriétaires. Les premiers européens qui ont acheté des maisons dans la médina ont entrepris des travaux de rénovation exemplaires.

Mais pendant les cinq dernières années, la médina a vu débarquer des gens peu soucieux de l'héritage culturel que représentent ces vieux Riads.

Ils ont démoli et dénaturé les logements pour en faire leurs Riads de fantasme. Ils obtiennent, de façon illégale, des autorisations de rénovation qui masquent en réalité une démolition ou un passe droit pour construire une piscine sur le toit (ce qui est strictement interdit), ou encore de surélever l'habitation alors que les maisons traditionnelles ne comportent qu'un étage.

Des maisons ont été complètement démolies sans permis, de grands bétons sont coulés dans le sol friable de la médina où les habitations sont, depuis des siècles, faites en briques de terre cuite ou en pisé. En 2001, M.Fayçal Charradi, architecte, inspecteur des monuments historiques et des sites et délégué du ministère des affaires culturelles, qui a accès aux plans soumis à l'agence urbaine, affirme qu'ils sont pratiquement tous corrects, mais lorsqu'on voit la réalité, on constate plusieurs anomalies. « On donne 250 autorisations de restauration et de reconstruction par an. En comptant tout ce qui est clandestin, cela fait bien 750. Au bout de 15 ans combien restera de maisons authentiques ? » Ajoute-t-il.39(*)

Section 3: Maisons d'hôte : nouvelle vision après la crise mondiale 

LE SECTEUR DU TOURISME EST MENANT VERS LE DEVELOPPEMENT. MAIS CETTE FOIS IL EST COMPLETEMENT MENÉE PAR LA CRISE

L'origine de la crise financière des subprimes (2007-2008) viendrait de la déréglementation aux USA, mais aussi du déficit budgétaire américain aggravé depuis 2001 avec la guerre en Iraq et en Afghanistan.

Maintenant, la crise financière de "l'économie virtuelle" s'est répercutée dans l'économie réelle, celle de notre pouvoir d'achat. La récession mondiale a affecté le pouvoir d'achat dans les pays développés, notamment les pays européens, principaux émetteurs de touristes pour le Maroc.

Cette crise financière s'est abattue de plein fouets sur les majeurs puissances économiques, ne pas comprendre leurs conséquences est une erreur grave: Les ménages se sont endetté dans les dix dernières années à des taux d'intérêts très bas et à la détérioration de la gestion de risques des banques (les banques prêtaient a qui voulaient).

La situation dans les derniers mois s'est inversée, les banques ne prêtent plus, les taux augmentent et l'économie mondiale ralentie brusquement. La conséquence sera un frein à la consommation qui aura un impact sur le tourisme, l'immobilier sans aucun doute.

Selon une enquête réalisée dans presque 10 maisons d'hôtes, l'impact de la crise internationale sur ce type d'hébergement a causé :

- une diminution du budget de voyages, alors une chute au niveau des pays récepteurs (surtout que les maisons d'hôtes visent à attirer la clientèle étrangère en premier lieu)

- une diminution dans le nombre des voyageurs, alors une baisse des nuitées.

- Une sous employabilité, les propriétaires des maisons d'hôtes sont obligés de se satisfaire d'un nombre limité de personnel.

- Stagnation des investissements dans les maisons d'hôtes.

- Certains touristes qui ont réservé aux derniers mois de 2008, ont annulé leurs réservations en disant que la cause principale était la crise.

Dans la majorité des maisons d'hôte, à la différence des hôtels ; le fonctionnement se limite essentiellement (presque 80%) dans l'hébergement, la totalité de l'activité d'une maison d'hôte risque alors d'être touchée.

Historiquement, nous ne sommes pas face à une quelconque nouveauté : lors de crises survenant dans l'économie capitaliste, la facture est habituellement adressée en premier lieu aux travailleurs.

On peut parallèlement sentir la crise du haut en bas, si on prend comme exemple le cas d'un guide qui ne travaille plus, ce dernier peut ressentir plus que tous les dégâts de cette crise.

Quand des Riads sont a louer à plus de 30000 ou plus euro la semaine, on a quand même l'impression d'être ou sur la cote d'azur ou en Californie...sauf que le coût de la semaine représente une somme considérable par rapport au salaire des locaux voir même des touristes étrangers. Il faudrait tous de même à un moment ou à un autre revenir a la réalité.

Evidemment, quand le nombre de maisons d'hôtes (Riad/Dars) a été multiplié de façon spectaculaire, il est normal que les prix chutent, or ce n'est pas le cas...La concurrence devrait pousser les prix vers le bas, pourtant certains ont l'illusion que les prix pharaonique vont persister quitte à ne pas louer à personne pour moins cher (ici on ne parlerais pas de dumping40(*) mais plutôt de la force du marché, certains appellerait cela «la main invisible», symbole du capitalisme mais aussi une place spéciale dans la symbolique marocaine).

Pour revenir sur la rentabilité d'un Riad, elle est en fonction des capitaux des ménages, qui ne fait que chuter. Le haut de gamme est réservé aux riches qui eux ont perdu des sommes considérable d'une part par des pertes lié aux chutes des bourses mondiales et d'autre part de la chute de l'immobilier dans certaine partie du monde (US, UK, Ireland, Spain, etc.). On est dans la perspective des années 1990, un taux de 18% est équivalent a 6% aujourd'hui vu l'ampleur des prix, de la dette et de la période des prêts.

La stabilité des prix au Maroc ne peut que passer par une nette amélioration de l'économie marocaine, des salaires de ces citoyens, d'une meilleur perspective d'emploi sur le long terme, d'une diminution de la corruption et de d'un remaniement de l'administration...

Chaque propriétaire de maisons d'hôtes se doit de gérer les risques futurs, une baisse soudaine du tourisme, une détérioration de l'économie marocaine/Européenne sur le moyen terme et d'une chute de la valeur de la monnaie Marocaine contre l'Euro, le Pound et le dollar ne pourrait qu'aggraver la situation inflationniste du pays (les prix bas du passé furent une des clés du tourisme).

Afin de faire face à la crise, mesurer son impact direct et indirect, s'est élaboré un plan d'action intitulé CAP 2009. Il se traduit par une série d'actions comme le renforcement de la promotion, du rôle et des moyens des Centres régionaux du Tourisme (CRT), de la demande intérieure et de l'exploitation de nouvelles opportunités.

V. Quelques données empiriques

Etude 2009 : Résultat de l'enquête à l'aéroport de Marrakech

Pour enrichir ce travail, nous avons essayé de chercher l'étude la plus récente, une enquête à l'aéroport de Marrakech qui a prouvé que les maisons d'hôtes sont de plus en plus visitées, au détriment d'autres hébergements comme les hôtels classés.

Cette étude a montré aussi un coté des problèmes statistiques que l'état rencontre à cause de la non réglementation ou bien à cause de la non déclaration des maisons d'hôtes.

1. OBJECTIF :

L'enquête de l'aéroport de Marrakech Ménara a été réalisée entre le 12/01/09 et le 20/01/09 auprès des touristes non-résidents (Un échantillon de plus de 1 000 touristes non-résidents). Son objectif principal était d'expliquer le contraste qui a été enregistré en 2008 entre la tendance des arrivées de touristes à l'aéroport Marrakech Mènera (+2%) et celle des arrivées dans les établissements d'hébergement touristique classés (-5%).

2. TYPE D'HEBERGEMENT :

Tableau 1: Répartition des arrivées par nationalité et par type d'hébergement

EHTC: Hôtels classés + Villages de Vacances Touristiques (VVT) + Résidences

Touristiques (RT)

TES: Touristes étrangers de séjour

L'enquête révèle que les types d'hébergement les plus fréquentés par les touristes étrangers sont les établissements d'hébergement touristique classés (55%), suivis des maisons d'hôtes (30%).

En analysant par nationalité, on remarque que 61% des français optent pour les hôtels classés, avec une durée moyenne de séjour de 6 jours. Ceux qui possèdent une résidence secondaire à Marrakech séjournent plus longtemps, soit en moyenne 12 nuitées. Les anglais, par contre, vont en grande partie aux maisons d'hôtes (53%), et y séjournent en moyenne 5 nuitées. Concernant les allemands, plus des deux tiers des touristes préfèrent les maisons d'hôtes, le reste est réparti entre hôtels classés et résidence secondaire avec une durée moyenne de séjour égale à10 nuitées, et une faible part séjourne chez la famille.

Les MRE vont bien entendu en majorité chez leurs familles ou dans leurs résidences secondaires (73%).

3. ORGANISATION DU SEJOUR :

Tableau 2: Répartition des arrivées par nationalité et par mode d'organisation

TO/AV: Tour Opérateur/ Agence de Voyage

Concernant le mode d'organisation du séjour des touristes qui séjournent à Marrakech, plus des deux tiers des touristes étrangers réservent leurs voyages à l'avance, que ça soit une réservation directe de l'hébergement (36%) ou bien une réservation via un tour opérateur ou une agence de voyage (33%).

On remarque aussi qu'une part importante des français, passent par les TO pour organiser leurs voyages. Par contre, plus de la moitié des espagnols et des anglais se contentent de réserver uniquement l'hébergement. Quant aux allemands, presque la moitié des touristes arrivent à Marrakech sans réservation préalable.

Graphique 1: Organisation du séjour dans les différentes catégories d'hébergement touristique

On relève que plus de la moitié des ventes dans les établissements d'hébergement touristiques classés sont effectuées par les TO/AV, notamment pour les catégories cinq étoiles, quatre étoiles et les villages de vacances touristiques. Toutefois, 90% des touristes qui préfèrent les maisons d'hôtes comme mode d'hébergement, font leurs réservations d'une façon individuelle directement ou en utilisant internet.

4. CONCLUSION :

Par référence à l'objectif principal de cette enquête, il est à constater que la part des touristes hébergés dans les hôtels classés a connu une réelle diminution au profit des autres formes d'hébergement qui se sont développés au cours de ces dernières années.

En effet, les Maisons d'Hôtes captent 30% des touristes arrivant à l'aéroport de Marrakech Mènera. Ce taux a été de l'ordre de 28% en 2008 soit un additionnel de 2%. Cette forme d'hébergement offre un standing comparable et même parfois mieux que celui des 4* et 5*, selon les témoignages des touristes ayant séjournés dans d'autres catégories auparavant.

Par conséquent, les nuitées des hôtels classés sont sensiblement affectées par cette mutation dans la structure de fréquentation des hébergements touristiques et elles le seront davantage dans les années à venir, avec le développement de nouveaux ormes d'hébergement bénéficiant d'un environnement favorable grâce à la vision 2010.

Pour mieux s'approcher du phénomène, nous essayons de présenter quelques données empiriques sur les maisons d'hôtes. Ces données émanant de recherches universitaires pourraient enrichir d'avantage notre travail.

En effet, nous présentons une recherche effectuée dans le cadre du DESS « tourisme, développement et environnement culturel », Ecole Doctorale du Tourisme de Marrakech. Cette recherche a porté sur un travail de pronostics de durabilité du nouveau produit maison d'hôtes. L'échantillon est composé de trois catégories choisies qui sont les propriétaires de maisons d'hôtes, les touristes et les habitants de la médina. Le champ de cette enquête concerne la médina de Marrakech, lieu où prolifèrent les maisons d'hôtes ciblées.

Les principaux résultats de cette recherche sont :

· 70% des maisons d'hôtes interrogées emploient moins de 4 employés, ceci est dû au fait que ces établissements sont petits et comptent de 4 à 5 chambres. Les employés se limitent dans ce cas à une cuisinière, une femme de chambre (ou les deux à la fois) et un homme (généralement pour faire les courses, accompagner les clients ou faire office de guide..)

· 100% des maisons d'hôtes déclarent utiliser des produits locaux, à cause essentiellement du caractère authentique de ces maisons qui se doivent d'être décorées traditionnellement et offrir des services à la marocaine.

· Aucun des propriétaires des maisons d'hôtes interrogées n'ont effectué des programmes d'études sur l'impact du tourisme localement. En effet, peu de personne se soucie des effets que peut avoir le tourisme sur les autochtones du moment que le projet rapporte bien.

· Aucune des maisons également ne fait de promotion auprès de la clientèle nationale. Les gérants de ces maisons d'hôtes ont même déclaré qu'ils n'acceptaient pas les marocains, à cause notamment de leur faible pouvoir d'achat.

· La totalité des maisons d'hôtes interrogées déclarent être soumises à des instances de contrôle, être reconnues par l'état comme établissement touristique et payer des impôts à l'état.

Cependant, Il ressort de la même recherche que 50% des maisons visitées n'affichent pas leur numéro de patente ni aucune enseigne indiquant leur caractère de maison d'hôtes, ce qui nous laisse croire qu'elles opèrent de façon informelle.

Quant à l'impact sur la population locale la recherche a divulgué les données suivantes ;

· Aucune des maisons d'hôtes interrogées n'a adopté un programme de communication auprès de la population locale avant l'implantation du projet, également, cette même population reste étrangère à la prise de décision ou à la gestion de l'établissement.

· La totalité des employés de 90% des maisons d'hôtes enquêtées habite la médina, cependant, rares sont ceux qui ont un poste de responsabilité (gestion ou encadrement..).

· Lors de l'exploitation de la maison d'hôtes, tous les propriétaires donnent priorité aux fournisseurs de biens et services locaux, avec lesquels ils entretiennent de bonnes relations puisqu'ils deviennent des clients fidèles et bénéficient ainsi de certaines faveurs.

· Priorité aussi est donnée aux produits d'artisanat, certains propriétaires même (60%), envoient leurs clients chez un bazariste de leur connaissance. Par ailleurs, la totalité des propriétaires affirment que le derb et quartier où se trouve leur maison d'hôtes profitent de leurs apports, notamment pour l'assainissement, le dallage, ou la peinture des façades extérieures.

· Aucune des maisons d'hôtes interrogées ne fait travailler les enfants. Par contre, 90% d'entre elles paient à leurs employés un salaire inférieur au SMIC marocain.

Pour ce qui est de l'impact socio -culturel, il ressort de l'étude les éléments suivants,

· 40% des maisons d'hôtes interrogées organisent des manifestations culturelles où elles font appel aux groupes « folkloriques » locaux. Des 60% restantes qui ne les organisent pas, 50% affirment que c'est essentiellement à cause de la situation de la

maison d'hôtes à proximité d'un Saleh (saint) ou d'une mosquée, 10% d'entre elles avancent comme raisons la recherche de calme et de tranquillité de la part des touristes qui ne désirent pas ces manifestations.

· 80% des maisons d'hôtes interrogées fournissent à leur clientèle les informations avant leur séjour, à travers notamment des brochures (70%), ou Internet (30%), cependant, il ressort de l'enquête que si la majorité des maisons d'hôtes dispense des informations sur le site et ses caractéristiques (80%), peu d'entre elles informe les clients sur la culture, l'environnement socio-économique ou encore les règles de conduite et d'éthique (20%).

Au terme de travail, et en réponse aux questions posées en introduction nous pouvant constater qu'offrant une nouvelle alternative par rapport au secteur d'hôtellerie classique, les maisons d'hôtes, communément appelées `Riads', sont devenues au fil du temps une réalité fortement prisée par une clientèle déterminée à rompre avec la monotonie des différents services offerts par les établissements conventionnels.

En effet, tout le monde s'accorde à reconnaître ces résidences traditionnelles comme un créneau porteur pour le secteur, un atout majeur à même de booster la stratégie nationale visant le cap de 10 millions de touristes à l'horizon 2010.

Il n'en demeure pas moins que le phénomène a pris aujourd'hui des proportions telles qu'il suscite plusieurs inquiétudes de la part des professionnels et qu'il devient urgent de prendre les mesures nécessaires afin de repositionner clairement ce produit et lui conserver la place qui doit être la sienne dans un environnement foncièrement touristique et fortement plébiscité, en l'occurrence nos villes impériales : Marrakech, Fès, Essaouira ...

Sans prétende être exhaustif, ce travail tente d'apporter une contribution modeste en mettant l'accent sur les 3 principaux freins qui risquent d'entraver le développement d'un secteur si opportun pour notre économie, dans un contexte de crise financière et de concurrence effrénée.

Tout d'abord, la transformation, la réfection ou le réaménagement de ces maisons traditionnelles, par des acquéreurs pour la plupart des étrangers, doit se faire dans le respect de l'éthique architecturale des ces lieux afin de leur conserver cet aspect historique et patrimonial qui constitue l'ossature du charme et de la fierté de nos anciennes médinas.

Alors, les gens qui s'investissent dans ces Riads, notamment les étrangers doivent être plus conscients et plus sensibles à la nécessité de la conservation des aspects architecturaux et traditionnels de ces demeures. Parce que la réussite commerciale de ces projets est intimement liée à cette donne.

Ensuite, il extrêmement important de rester vigilent en évitant de heurter la sensibilité d'une population attachée à des valeurs de pudeur, de tradition, de religion pour assurer une intégration

Enfin, le problème essentiel réside dans la nécessité pour les autorités publiques et les parties concernées de prendre des mesures pour la réglementation de la vente et l'exploitation de ce patrimoine historique

La question alors peut être considérée comme un grand dossier, car elle touche à un patrimoine national qu'il faut préserver et promouvoir. Il ne y'avait pas d'objection sur l'installation des étrangers au Maroc, mais quand il s'agit de patrimoine culturel, il faut que des règles soient instaurées, un cadre juridique pour règlementer ce phénomène.

Il y a sans doute un point sur lequel tout le monde est d'accord : cette réglementation est nécessaire pour la sérénité de tous et pour mettre fin à ce règne de l'anarchie dans la location des Riads. On ne peut plus laisser cette anarchie où n'importe quel étranger peut acheter ce qu'il veut. Après Marrakech, la frénésie s'est dirigée vers d'autres villes : Mekhnès, Fès, Ouarzazate, Zagora... La majorité du patrimoine architectural se trouve dans des quartiers populaires qui sont caractérisés par la pauvreté et le conservatisme. Cette situation de besoin peut inciter les étrangers à en abuser pour l'incitation à la débauche. Le Maroc gagnerait beaucoup en mettant un cadre juridique qui encadre l'installation des étrangers dans les médinas comme des propriétaires de maisons d'hôtes.

Dans un pays islamique, où le concept de propriété privée est très fort, la situation s'avère encore plus complexe. La question d'une gestion appropriée de la relation tourisme-patrimoine reste ouverte, et attend des réponses non seulement techniques mais aussi culturelles et sociales.

* 1 www.Riads-au-Maroc.com

* 2 Etude effectuée par R. Saigh Boucetta, « Riads et maisons d'hôtes, esquisse d'une réflexion sur le phénomène et ses diverses retombées. »

* 3 I.Mentili-De Corney, « jardins du Maroc ».

* 4 Q.WILBAUX, thèse d'après J.MEUNIE et H.TERRASSE, recherches archéologiques à Marrakech, Paris, Arts et Métiers Graphiques, 1952.

* 5 I.MENJILI-DE CORNY, « les jardins du Maroc », p 164.

* 6 Q.Wilbaux, thèse d'après Deverdun, 1959, p 169.

* 7 Deverdun, « Marrakech des origines à 1912 ».

* 8 H.Bellout, « des Riads aux maisons d'hôtes, une aubaine pour un tourisme culturel dans la médina de Marrakech », mémoire de fin d'études, école doctorale internationale du tourisme de Marrakech, promotion 2001-2003.

* 9 L'actuel siège de la délégation de la culture.

* 10 M. de graincourt et A.Duboy, « découvrir les Riads », Médina magazine, mai-juin 2001, p 71.

* 11 Le Journal, N°144 du 18 novembre2000.

* 12 J.Guensoussi, Al Ittihad Al Osboi, N°11, du 23 au 29 juillet 2002, p10.

* 13 Quentin Wilbaux, fondateur de Marrakech Médina.

* 14 En 1998, les riads appartenant à des étrangers étaient seulement 100.source : Reportage M6 capital, juin 1998

* 15 Labyrinthes, à la croisée des villes, N°7, p 56-57.

* 16 Annexes : normes de classement, maisons d'hôte -première et deuxième catégorie-

* 17 Voire annexes : projet d'arrêté du ministère du tourisme fixant les normes de classement des établissements touristiques

* 18 www.bladi.net/n-776

* 19 Etude effectuée par R. Saigh Boucetta, « Riads et maisons d'hôtes, esquisse d'une réflexion sur le phénomène et ses diverses retombées.

* 20 PATRIMOINE IMMOBILER : Ces étrangers qui se payent le Maroc Mohamed El Hamraoui 08 Février 2008 -- http://www.lagazettedumaroc.com/articles.php?r=2&sr=852&n=563&id_artl=16028

* 21 Statistiques officielles, ministère du tourisme : 2004----fin2008

* 22 Statistiques officielles.

* 23 W.Adam, « dossier spécial maisons d'hôtes », La Vie Touristique Africaine, 15 juillet 2002, p 10.

* 24 Etude effectuée par R.Saigh Boucetta, Ecole Doctorale Internationale du Tourisme.

* 25 Exemple cité par la fiduciaire « FICASUD » qui regroupe 70% des maisons d'hôtes.

* 26 Association des maisons d'hôtes de Marrakech et du sud, notes sur les grandes lignes des aspects positifs favorisés par l'existence des maisons d'hôtes.

* 27 B.Berrissoule, « Riads : effets de mode ou tendance de fond », l'Economiste du 22 avril 2002.

* 28 Cahiers Espaces, N°200, janvier 2003, p 52.

* 29 M.Degraincourt et A.Duboy, « découvrir les Riads », magazine Médina, mai-juin 2001, p 82.

* 30 S.Bachir, l'Economiste N° 985, 29 mars 2001.

* 31 Voire annexes : les projets touristiques dans certaines villes du maroc.

* 32 M.Jazouli, Président de la commune de Marrakech, cité par W.Adam, « l'essentiel de la conférence de presse du 29 juin », La Vie Touristique Africaine, N° 694, 15juillet 2002, p 10.

* 33 Les touristes, recherchant des expériences riches et vraies, sont de plus en plus demandeurs de spectacles et de formules culturelles exotiques et souvent uniques. La culture risque alors d'être réinventée en fonction des impératifs de l'industrie touristique.

* 34 F.El Alaoui, mémoire de recherche effectué dans le cadre d'un Master de Management du Tourisme

* 35 G. Cazes : Tourisme et Tiers-monde, un bilan controversé, Paris, L'Harmattan, 1992

* 36Voire annexes : « Enquête : 6500 DH la soirée « chaude » dans un Riad à Marrakech ».

* 37 A.Ait Ben Abdellah, cité par S.Véran, « Marrakech, main basse sur les Riads, la bataille de la médina », le Nouvel Observateur, du 20 au 26 juin 2002,p 55.

* 38 Etude effectuée par l'architecte Souad BELKEZIZ.

* 39 Magazine Médina, mai-juin 2001, P77.

* 40 Vente à perte