Analyse critique de la loi organique no08/2005 du 14 juillet 2005 potant régime foncier au Rwanda

UNIVERSITE LAIQUE ADVENTISTE DE KIGALI

(UNILAK)

FACULTE DE DROIT

PROBLEMATIQUE DE LA MISE EN APPLICATION EFFECTIVE DE LA POLITIQUE DE DECENTRALISATION EN DROIT POSITIF RWANDAIS

FINANCIERE

Mémoire présenté en vue de

L'obtention du grade de Licencié

En Droit

Par NSENGIYUMVA Evariste

DIRECTEUR : C.C.A MAZIMPAKA Emmanuel

Kigali, Avril 2009

DEDICACE

A notre chère mère ;

Pour tant de sacrifices ;

A toute notre famille ;

Pour tant d'amour ;

A tout nos amis.

Pour tant de conseils

REMERCIEMENTS

De prime abord, nous tenons à remercier, notre Dieu Tout Puissant pour tous ses bienfaits dès notre enfance jusqu'à ce jour.

L'aboutissement de ce travail est le résultat, non seulement d'un effort personnel, mais également d'un concours de plusieurs personnes. Qu'ils trouvent ici l'expression de nos remerciements.

Nous adressons notre profonde gratitude de remerciement aux fondateurs de l'Université Laïque Adventiste de Kigali(UNILAK), pour l'idée géniale de donner à une multitude des citoyens rwandais l'opportunité de poursuivre les études et aux professeurs de la faculté de Droit à L'UNILAK, pour la matière remplie de charité reçue d'eux.

Nos sincères remerciements vont à l'endroit de Monsieur Emmanuel MAZIMPAKA qui, malgré ses innombrables responsabilités, a accepté la supervision du présent travail jusqu'au bout. Qu'il sente ici, notre sentiment de gratitude et de reconnaissance.

Nos vifs remerciements s'adressent à ma chérie UWAMAHORO M. Goreth pour son soutien, tant matériel que moral, dans la réalisation de ce travail.

Nos sentiments de reconnaissance s'en vont à tous nos collègues de classe, pour les expériences estudiantines partagées, nous en seront toujours unis amicalement.

Enfin, à tous ceux qui, de près ou de loin, ont contribué à la réalisation du présent document, nous disons merci.

NSENGIYUMVA Evariste

SIGLES ET ABREVIATIONS

1. Al : Alinéa

2. Art : Article

3. CCA: Chargé de cours Associé.

4. Chap.: Chapitre

5. éd.: édition

6. et alii: et autres

7. etc.: et caetera

8. FAO : Food Agriculture Organisation

9. Ibidem : Même auteur, même ouvrage, à la même Page

10. Idem : Même auteur, même ouvrage, pages différentes

11. In : Dans

12. J.O : Journal Officiel

13. N° : Numéro

14. O.N.U : Organisation de Nations Unies

15. Op.cit: opere-citato (auteur cité précédemment)

16. P : Page

17. Supra : Plus haut

18. UNILAK : Université Laïque Adventiste de Kigali

19. UNR : Université Nationale du Rwanda

20. Vol.: Volume

TABLE DE MATIERE

DEDICACE i

REMERCIEMENTS i

SIGLES ET ABREVIATIONS ii

TABLE DE MATIERE ii

1. Choix et intérêt du sujet 1

2. Délimitation du sujet 1

3. Problématique du travail 1

4. Hypothèse du travail 2

5. Objectif du travail 3

6. Méthode et Technique de recherche 3

6.1 Les techniques de recherche 3

6.2 Les méthodes de recherche 3

7. Subdivision du travail 3

CHAPITRE I. CONSIDERATIONS GENERALES SUR LE STATUT DES TERRES AU RWANDA. 4

Section I : Les droits fonciers coutumiers 4

§1. Notion et Définition du droit foncier 4

Droit foncier 4

Droit fonciers coutumiers 5

§2. Les principales Institutions foncières en droit coutumier rwandais 5

A. L'ubukonde 5

1. Définition de l'ubukonde 6

2. Droit de l'Umukonde 6

B. L'Isambu 7

C.Ibikingi 7

§3 : Caractéristiques du droit foncier coutumier 8

A. Un droit foncier non homogène 8

B. Un droit foncier lacunaire 8

C. Un droit foncier discriminatoire 8

D. Un droit foncier évolutif 9

§4 : Mode d'acquisition des droits fonciers 9

A. Morcellement des domaines collectifs 9

B. Acquisition par héritage 10

C. Concession par l'autorité politique 11

Section II : Exposé des principes de droit écrit 11

§1 : La situation juridique des terres en droit écrit rwandais 12

A. L'appropriation étatique des terres 12

B. Appropriation privée ou personnelle des droits fonciers 13

C. Terres des associations scientifiques, philanthropiques et religieuses 14

§2 : Mode d'acquisition des terres à titre de propriété 15

A. Acquisition de la propriété foncière par convention 15

B. Acquisition de droits fonciers par possession 16

1. L'occupation 16

2. Prescription acquisitive ou usucapion 17

3. L'accession 18

C. Acquisition de la propriété foncière par succession 19

CHAPITRE II : ANALYSES CRITIQUE DES DISPOSITIONS DE LA LOI ORGANIQUE N^o08/2005 DU 14/07/2005 PORTANT REGIME FONCIER AU RWANDA 20

Section I : Constat général et critique de la reforme foncière intervenue au Rwanda en 2005 21

§1 : Analyses et critiques de la reforme foncière 21

A. Raison de la reforme foncière 21

B. Analyses et critique 22

§2 Autres constatations et critiques 22

§3 : Innovations apportées par la reforme 23

Section II : Examen des articles 3, 5, 7, 24, 34, 38, 43et 71 de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda 25

§1 : L'article 3 de la loi organique 08/2005 25

A. Analyse de l'article 25

B. Critique de la disposition 26

§2 : L'article 5 de la loi organique 08/2005 27

A. Analyse de l'article 27

B. Critique de la disposition 27

§3 : L'article 7 de la loi organique 08/2005 28

A. Analyse de la disposition 28

B. Critique de la disposition 28

§4 : L'article 24 de la loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda 29

A. Analyse 29

B. Critique de la disposition 29

§5 : L'article 34 de la loi organique 08/2005 30

A. Analyse de la disposition 30

B. Critique de l'article 30

§6 : L'article 38al2 de la loi organique no 08/2005 30

A. Analyse de l'article 30

B. Critique de la disposition 31

§7 : L'article 43al1 de la loi organique no 08/2005 31

A. Analyse de l'article 31

B. Critique de la disposition 32

§8 : L'article 71 de la loi organique no 08/2005 32

A. Analyse de la disposition 32

B. Critique de la disposition 32

CHAPITRE III : LES MECANISMES JURIDIQUES ET INSTITUTIONNELS ENVISAGEABLES AU RWANDA POUR CORRIGER LES AMBIGUITES QU'INCARNE LA LOI ORGANIQUE No 08/2005 PORTANT REGIME FONCIER AU RWANDA 33

Section I : Mécanismes juridiques 33

§1 : Nécessité d'amendement de la loi organique de 2005 portant régime foncier au Rwanda 34

§2 : Analyses objectives des règles régissant le foncier 34

A. Nécessité du renforcement des connaissances du parlement dans le domaine foncier 35

B. Nécessité de renforcement du rôle de juge aux contentieux fonciers 35

C. Le besoin de l'intervention des avocats 36

Section II : Les mécanismes institutionnels 36

§1 : Nécessité d'implication du ministère ayant la terre dans ses attributions 36

A. Commission foncière au niveau national 38

B. Commission Foncière au niveau de la ville de Kigali 39

C. Commission foncière au niveau du District 40

§3 : Nécessité de la sensibilisation de la loi à La population 41

CONCLUSION GENERALE 42

1. Choix et intérêt du sujet

Le choix du sujet « Analyse critique des ambiguïtés qu'incarne la loi n^o 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda » n'a pas été un fait du hasard mais plutôt à l'importance que nous attachons à la terre et en plus pour mettre en lumière la contribution que la loi portant régime foncier au Rwanda donne dans l'institution des droits et des obligations ainsi que la protection que celle ci apporte aux détenteurs de droits fonciers.

Puis, le présent travail constitue un apport à l'enrichissement de la recherche scientifique sur le droit foncier rwandais et le régime juridique de la propriété foncière en droit rwandais et les résultants vont servir les chercheurs aux fins scientifiques et enfin,

Avec le présent travail, le législateur rwandais pourrait s'en servir lors de réajustement de loi ayant trait au régime foncier.

2. Délimitation du sujet

Notre travail est délimité dans le temps, l'espace et dans le domaine.

-Dans le temps, notre travail va de la période de 2005 car c'est au cour de cette année que la loi qui fait l'objet de notre étude a vu le jour jusqu'à nos jours;

-Spatialement, notre travail est délimité au Rwanda 

-Dans le domaine, notre travail se situe dans le droit de biens précisément dans le droit foncier.

3. Problématique du travail

Depuis la nuit de temps, le Rwanda connaissait des conflits fonciers entre l'administration et les usagers de terres et aussi entre ces derniers eux-mêmes. Pour mettre un terme aux pratiques et aux activités désordonnées des particuliers allant de l'appropriation abusive des parcelles, ainsi que d'autres problèmes tant juridiques qu'économiques qui se posent dans la pratique et naissent de sa mauvaise gestion. Le législateur intervient dans le but de palier aux éventuels conflits qui portent sur la propriété foncière.

C'est pourquoi la loi organique n^o08 /2005 portant régime foncier au Rwanda a été votée et promulguée en date du 14 juillet 2005. Cette loi devrait théoriquement apporter des solutions aux problèmes relevés ci haut.

Hélas, cette loi n'énonce pas des principes clairs et comporte des nombreuses ambiguïtés au plan conceptuel à l'occurrence : les articles 3, 5, 7,24, 34et 43 de la dite loi.

Au terme de Art.3 de la loi : « La terre fait partie du patrimoine commun de tout le peuple rwandais ; les ancêtres, les générations présentes et futures.

Nonobstant les droits reconnus aux gens, seul l'Etat dispose d'un droit éminent de gestion de l'ensemble des terres situées sur le territoire national, qu'il exerce dans l'intérêt général de tous en vue d'assurer le développement rationnel économique et social de la manière définie par la loi.

A ce titre, L'Etat est le seul habilité à accorder les droits d'occupation et d'usage de la terre. Il a aussi le droit d'ordonner l'expropriation pour cause d'utilité publique, habitat et aménagement du territoire national de la manière définie par la loi et moyennant une indemnisation juste et préalable ». Est-ce que l'Etat peut remettre en cause le droit de propriété n'importe quand?

De même l'art.5 dispose  « Toute personne physique ou morale qui possède la terre, acquise soit en vertu de la coutume, soit en vertu d'une autorisation régulièrement accordée par les autorités compétentes, soit par l'achat, en est reconnu propriétaire, lié par un contrat d'emphytéose en conformité avec les dispositions de la présente loi organique ». Il s'en suit que cet article pose un principe et en même temps une contradiction : « être propriétaire lié par un contrat d'emphytéose » est- il possible ? 

En outre l'article 7 de la loi précitée dispose ce qui suit :

« La présente loi organique protège de façon équitable les droits sur des terres, qu'ils résultent de la coutume ou du droit écrit.

Dans le contexte de la présente loi organique, est reconnu propriétaire des terres résultant de la coutume toute personne qui l'a héritée de ses parents, reçue de l'autorité compétente ou à travers d'autres voies et moyens reconnus dans la coutume du pays soit par achat, don, échange et partage ».

Contradiction avec l'article 5 qui pose un principe selon lequel, celui qui a acquis la terre par l'un des moyens cités dans cette disposition est reconnu emphytéote alors que l'art.7 le considère propriétaire.

De ce qui précède il y a lieu de se poser les questions suivantes:

- Quels sont les véritables droits réels de la propriété foncière au Rwanda au regard de l'articles 5 de la loi organique n^o 08/2005 ?

- A part le système foncier hérité des occidentaux, quelles sont les innovations apportées par la loi organique n^o 08/2005 ?

- Quels sont les mécanismes juridiques et institutionnels envisageables au Rwanda pour corriger les ambiguïtés qu'incarne la loi organique n^o 08/2005?

4. Hypothèse du travail

- les droits réels fonciers au Rwanda sont : l'usus, fructus et abusus tels sont évoqués à l'art.34

-cette loi organique a abrogée les textes antérieurs ayant trait au droit foncier et qui étaient considérés comme discriminatoires parce que certains rwandais étaient sous le régime d'ubukonde et les autres sous le régime du droit écrit

-l'interprétation et l'éclaircissement de dispositions que nous l'avions soulevé à l'occurrence l'art 3, 5, 7, 24, 34 43 et 71, par le réajustement de la loi organique 08/2005 portant régime foncier au Rwanda serrait l'une de solution afin de mieux percevoir le régime foncier en place.

Ainsi, l'adoption d'autres lois ayant trait au foncier aboutirait à une solution définitive aux ambiguïtés et contradictions que nous avons relevés dans la problématique de notre travail.

5. Objectif du travail

Le présent travail s'est fixé les objectifs ci après: 

- Faire une analyse critique de la loi organique n^o 08/2005  afin de relever certaines contradictions et ambiguïtés qu'incarne cette loi

- Mettre en relief une relation entre les dispositions de cette loi et celles du code civil livre deux.

6. Méthode et Technique de recherche

Pour mener à bout notre travail, nous avons fait recours à une série de méthodes et techniques

6.1 Les techniques de recherche

La technique documentaire nous a servi dans la récolte des informations dans les différents ouvrages, mémoires et rapports et lois ayant trait à notre sujet de recherche.

La technique d'entretien nous a permis de mener une conversation en rapport avec notre sujet d'étude, avec certaines autorités ayant la terre dans leurs attributions ou tout autre personne qui peut enrichir nos recherches.

6.2 Les méthodes de recherche

La méthode synthétique nous a servi de donner la synthèse du travail au niveau de la conclusion générale.

En outre, La méthode analytique nous a servi lors de l'analyse des certaines données que nous avons récolté.

7. Subdivision du travail

A part l'introduction générale et la conclusion générale, notre travail est subdivisé en trois chapitres :

Le premier chapitre est consacré aux considérations générales sur le statut des terres au Rwanda

L second chapitre sera consacré aux analyses critiques des articles 3, 5, 7, 24,34 38, 43, et 71 de la loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda

Le troisième chapitre détermine les mécanismes juridiques et institutionnels envisageable au Rwanda pour corriger les ambiguïtés qu'incarne la loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda.

CHAPITRE I. CONSIDERATIONS GENERALES SUR LE STATUT DES TERRES AU RWANDA.

Avant l'arrivée des colonisateurs au Rwanda, la propriété foncière était régie par les règles du droit coutumier. Les colonisateurs ont mis en place le droit écrit sous réserve de certaines règles coutumières qui étaient restées en vigueur. Ceci veut dire que les colonisateurs ont appliqué un régime dualiste. Donc, certaines terres étaient réglées par le droit coutumier alors que d'autres étaient sous le régime du droit écrit. ^1(*)

Dans ce premier Chapitre, nous allons dégager les notions et les définitions de la propriété foncière au Rwanda selon la conception du droit coutumier et du droit écrit.

Section I : Les droits fonciers coutumiers

Pour la meilleure compréhension, nous avons jugé important de définir le droit foncier avant de parler des droits fonciers coutumiers.

§1. Notion et Définition du droit foncier

Droit foncier

Le droit foncier fait partie du droit civil des biens. Il porte sur le sol qui est un immeuble par nature. Les droits fonciers diffèrent des droits immobiliers. En effet, « les droits fonciers ne portent que sur les immeubles par nature alors que les droits immobiliers portent sur les autres immeubles »^2(*).

Droit fonciers coutumiers

Les « droits fonciers coutumiers » désignent toujours les droits fonciers que les populations ont sur les terres qu'elles habitent, cultivent ou exploitent d'une manière quelconque conformément à la coutume et aux usages locaux. Ces droits aussi sont reconnus par le code civil, livre deuxième qui dispose en son article 12 que "toutes les choses sans maître appartiennent à la colonie sauf le respect des droits coutumiers des indigènes et ce qui sera dit au sujet du droit d'occupation"^3(*).

Les droits coutumiers des indigènes portaient sur "« terres indigènes » définies comme les terres que les indigènes habitent, cultivent ou exploitent d'une manière quelconque, conformément aux coutumes et usages locaux".

Ces droits qui sont par ailleurs exercés sur le domaine privé de l'Etat peuvent être abordés en distinguant Ubukonde, Isambu et Igikingi qui formaient les principales institutions foncières en droits coutumiers rwandais ainsi que les diverses prérogatives exercées sur eux compte tenu de la situation socio- politique.

§2. Les principales Institutions foncières en droit coutumier rwandais

Les principales institutions foncières en droit coutumier rwandais sont : l'Ubukonde, l'Isambu ainsi que Ibikingi

A. L'ubukonde

L'Ubukonde que nous nous proposons d'étudier est à l'instar des autres droits fonciers africains, objet de controverses doctrinales quant à sa véritable nature. Les considérations qui suivent, nous permettront de nous fixer sur ce qu'était ce droit, propriété ou non.

1. Définition de l'ubukonde

Ubukonde vient du verbe gukonda (=défricher)^4(*) de façon qu'on peut étymologiquement le définir comme un droit acquis par défrichage d'une forêt vierge. Mais pour englober les trois sortes d'Ubukonde, la définition de l'Edit n^o 530/1 du 26 mai 1961 relatif au régime d'Ubukonde dans les territoires de Gisenyi et Ruhengeri^5(*)

Nous semble plus appropriée :

L'Ubukonde est un droit foncier qui s'acquerrait par première occupation ou par transmission, la première occupation consistant en l'abordage ou le défrichement d'une portion de forêt exemple de tous droits privatifs (art 2 al. 1^er) ^6(*).

L'Ubukonde est aussi cette terre où s'exercer le droit du même nom considéré sous l'angle des institutions aux quelles il pouvait donner lieu, l'Ubukonde est enfin un système foncier comme tant d'autres ^7(*).

2. Droit de l'Umukonde

Le schéma que nous allons suivre est le schéma classique consistant à voir si un droit réel comporte les trois attributs : usus, fructus et abusus.

L'Umukonde comme tout autre propriétaire avait tous les droits réels attributs de la propriété.

L'usus : l'Umukonde se servait de sa terre à l'agriculture, au pâturage, à la chasse, aux constructions...

Fructus : l'Umukonde recueillait les fruits soit naturels (Production spontanée de sa terre), soit industriels (produits à l'aide du travail) soit enfin civils (revenus périodiques dus par les tiers) par les biais des contrats de location dits "Kwatisha"

L'abusus : l'Umukonde pouvait transformer son droit : le pouvoir de disposition et très souvent il aliénait soit une partie de sa terre par donation.^8(*)

B. L'Isambu

L'Isambu comprend des espaces des terrains des dimensions généralement modestes sur lesquels les lignages ou les foyers exercent un droit de jouissance. « Il pouvait s'obtenir en morcelant la propriété foncière collective, par la distribution des terres inoccupées par les autorités politiques compétentes.

Ces autorités peuvent également distribuer les terres tombées en déshérences, des terres confisquées ou prélevées par les représentants du pouvoir politique. L'ISAMBU pouvait s'acquérir également par héritage »^8(*).

C.Ibikingi

Les Ibikingi sont les domaines pastoraux qui étaient distribués par le Roi ou par d'un autre chef. La possession des Ibikingi se transmettait de père en fils et le propriétaire avait le droit d'exiger des redevances aux autres personnes qui voulaient y cultiver ou y élever du bétail.

Par ailleurs, le propriétaire lui-même devait donner des redevances à l'autorité qui a accordé l'igikingi.

Les Ibikingi ont été suspendus sur toute l'étendu du Rwanda par l'arrête n^o 2/60 du résident spatial du 2 mai 1960 sur les Ibikingi et Ibisigati (voir art 2 et 3). En vertu de l'art 3, les superficies soumises au régime de l'Igikingi, avant l'entrée en vigueur dudit arrête sont devenues provisoirement les pâturages collectifs.^9(*)

Cependant, il y a lieu de remarquer qu'il s'emble que ce texte n'a jamais fait l'objet de la publication officielle, mais les dispositions qu'il contient a été effectivement appliqué par les juridictions et les administrations.^10(*)

§3 : Caractéristiques du droit foncier coutumier

Le droit foncier coutumier était : non homogène, lacunaire, discriminatoire et évolutif

A. Un droit foncier non homogène

A côté de la complexité marquée par l'existence de deux systèmes différenciés à savoir le droit écrit d'origine européenne et le droit coutumier non encore mis par écrit, le système foncier coutumier comporte à son tour un triple système :

- "le système dit « Ubukonde  ensuite Isambu et Igikingi "^11(*).

chaque rwandais était ressortissant soit de l'un ou de l'autre système

B. Un droit foncier lacunaire

Le caractère lacunaire du droit foncier coutumier ne se distingue pas nettement de son caractère complexe et non homogène, il en est la conséquence directe. Notre droit foncier ne parvient pas à réglementer toutes les situations et reste rudimentaire.

L'imprécision du droit foncier ne cesse de poser l'épineux problème de savoir les quels droits réels reviennent aux usagers des terres occupées à titre coutumier^12(*)

C. Un droit foncier discriminatoire

La discrimination en droit foncier rwandais se présente à deux niveaux : « la première est la discrimination dont on a relevé quelle date de l'introduction du droit foncier écrit, "longtemps entretenue entre les propriétaires européens (il semble qu'il n'y en ait pas eu grand nombre hormis les missions religieuses et les associations philanthropiques)". Et les indigènes au détriment de ces derniers, elle se dédouble aujourd'hui d'une discrimination entre les indigènes devenus propriétaires enregistrés et les titulaires de droits coutumiers »^12(*).

Le vrai problème qui reste posé est celui des terres enregistrées et celui des terres non enregistrées. Les premières confèrent à leurs titulaires le droit de propriété avec tous les avantages qu'il comporte tandis que les secondes ne portent que sur un simple droit d'usage.^13(*)

D. Un droit foncier évolutif

Le système traditionnel a été fort influencé par le système de droit écrit. En réalité le droit coutumier est le premier mode d'élaboration du droit dans un groupe social. La loi est généralement précédée par une codification des coutumes antérieure^14(*).

Quoi que la coutume soit restée la principale source du droit foncier rwandais, il n'est pas moins vrai que bon nombre de dispositions légales et réglementaires maintiennent notre droit foncier en constante évolution depuis quelques dizaines d'années. C'est dans cet esprit que les modes d'acquisition des droits fonciers originairement connus n'ont cessé de voir leurs sortes varier.^15(*)

§4 : Mode d'acquisition des droits fonciers

Avant l'introduction des techniques modernes d'obtention des terres par le droit écrit, l'acquisition des droits fonciers coutumiers pouvait résulter soit des divisions des domaines collectifs, soit d'une succession, soit enfin d'une concession attribuée au bénéficiaire des droits fonciers par l'autorité politique.^16(*)

A. Morcellement des domaines collectifs

L'acquisition de la tenure agricole par morcellement des domaines collectifs, résultait dans le temps de la désintégration du groupe clanique.

Il faut préciser que la propriété foncière appartenait au clan. Lorsqu'une contestation s'élevait entre les membres d'un patrilignage au sujet de telle ou telle partie du domaine collectif, les frères en désaccord au lieu de s'adresser à leur chef du lignage et de se soumettre à sa décision, recouraient à l'arbitrage du chef ou notable politique^17(*)

le fait de porter leurs litiges à l'arbitrage de l'autorité politique mettait ainsi les individus sous la protection de cette autorité qui, en contrepartie, leur réclamait des redevances.

Le clan cessant d'être propriétaire foncier, son domaine collectif cède la place aux droits individuels de ses membres. Cela a fait que le domaine privé s'écarte du cadre du domaine collectif et les nouveaux titulaires des tenures foncières sont libres d'en disposer et d'en jouir sans aucune limitation de la part de la collectivité. ^18(*)

B. Acquisition par héritage

Quand le cordon ombilical qui l'unissait aux siens est rompu, l'individu devient un être inauthentique et partant sans aucun droit. En effet seule son affiliation à une communauté familiale était la source de ses droits et la garantie de leur respect^19(*).

De cette assertion nous pouvons dégager qu'au Rwanda traditionnel, les autochtones ne pouvaient bénéficier d'une succession en général et des droits successoraux sur les immeubles en particulier, que dans le cadre du système de parentèle masculine qui consacre le principe de la masculinité. "De la sorte, chaque fils qui veut s'installer pour se marier reçoit de son père une parcelle reprise sur la propriété familiale. Dans le cas où le père est décédé sans designer l'héritier, le fils aine veillera à ce que tous les membres de la famille reçoivent leur part"^20(*).

« Après le partage effectif chaque fils pourra disposer librement de sa tenure dont l'autorité politique n'a aucune main mise à l'exception d'éventuelle impôts fonciers qui peuvent lui incomber »^21(*).

C. Concession par l'autorité politique

La concession par l'autorité politique résulte des cas suivants : « soit que la parcelle octroyée est une terre déjà mise en valeur qui devient un "INKUNGU", si l'usage cesse de l'exploiter soit par son absence, soit par le décès sans ascendance masculine, soit même par l'expulsion, elle retombe dans la réserve domaniale et l'autorité peut en investir un autre usager.

En deuxième lieu, si la terre n'a jamais été exploitée, elle s'appelle "INDEKA" et l'autorité l'attribue selon son bon vouloir à qui il lui plaît »^22(*).

La troisième variante des terres dites "UMUKENKE" étaient des terres libres qui étaient également concédée par l'autorité politique. Celle-ci prenait des mesures adéquates pour octroyer à ses sujets les terres d'extension nécessaires à leurs besoins vitaux.

Bien qu'à première vue les concessions de l'autorité politique étaient gratuites, elles renfermaient le caractère onéreux sous une autre manière car les concessionnaires étaient redevables de présents coutumiers envers les autorités ou ses représentants. Il ne suffit pas cependant qu'un détenteur d'une propriété foncière l'ait acquise honnêtement pour pouvoir en disposer à sa guise, il faut qu'il en jouisse en tenant compte de sa nature.^23(*)

En somme, nous ne pouvons pas nous résumer sans affirmer que la meilleure protection des droits réels coutumiers consiste en leur enregistrement selon le système de droit écrit.

Section II : Exposé des principes de droit écrit

Comme la politique coloniale belge était la même au Congo belge, qu'au Rwanda- Urundi, nous ne manquerons pas de citer dans notre exposé certaines mesures législatives ou certains principes de droit foncier en vigueur dans l'un ou l'autre pays, sans omettre ceux de la France dont le code civil belge de 1838. De même nous ne pouvons pas ignoré le droit Romain qui constitue le berceau du système Romano- Germanique^24(*).

Les grands problèmes actuellement connu par le régime foncier gravitent autour de deux questions aux quelles nous essaierons de répondre, à savoir :

Quelle situation juridique occupe les terres en droit foncier rwandais et comment la propriété foncière s'acquiert t-elle dans notre pays ?^25(*)

Enfin de pouvoir fournir des éléments complets de réponse, nous avons voulu y parvenir par la description générale de la situation juridique des terres en droit écrit rwandais et de celle de la manière dont s'acquièrent les terres à titre de propriété.

§1 : La situation juridique des terres en droit écrit rwandais

Du point de vue juridique, la propriété foncière est soit étatique, soit personnelle. Toutefois, nous laisserons une place aux terres détenues par les associations scientifiques philanthropiques aux quelles la législation coloniale aujourd'hui encore en vigueur a consacré une place particulière dans le régime juridique des terres dans le système foncier du Rwanda.

A. L'appropriation étatique des terres

Quand l'Etat a la propriété d'une terre, il se comporte comme un particulier et peut en tirer tous les droits relatifs à son usage, sa jouissance et sa disposition. A titre illustratif, nous laisserons entendre cette définition de la propriété foncière : « droits des individus ou de groupements de forme déterminée à l'usage exclusif d'une zone délimitée de territoire et à la récolte de ses fruits (forets, gibiers, arbres, etc...) ou à l'utilisation de son sol pour le pâturage ou à la mise en culture et mêmes droits concernant les cours d'eaux »^26(*).

Cette définition est moins complète que celle donnée par les articles 544 des codes civils belges et français qui définissent la propriété comme suit : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse par un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Relativement à la définition de notre code civil, cet article est également le plus complet car dans son article 14 notre code civil livre II, omet dans sa définition le droit de jouir.^27(*)

Le domaine public se définit comme l'ensemble des terres appartenant à l'Etat ou à une collectivité locale, qui du fait qu'elles sont particulièrement indispensables à la satisfaction du bien commun sont soumise à un régime protecteur.^28(*)

Le domaine privé quant à lui est constitué par Le domaine privé de l'Etat comprend toutes les terres qui ne font pas partie de son domaine public et du domaine foncier des Districts, de la Ville de Kigali et des Villes ainsi que du domaine privé des particuliers.^29(*)

B. Appropriation privée ou personnelle des droits fonciers

Le premier avantage de la reconnaissance des droits de propriété aux titulaires des droits coutumiers est la disparition du sentiment d'insécurité et de discrimination.

Le deuxième avantage lié au premier est la stimulation de la production agricole d'autant que le crédit agricole serait facilement consenti aux agriculteurs.

Le troisième avantage est le contrôle facile des mouvements des terrains. Cet avantage est d'autant plus important que Monsieur SEBATWARE André nous précisé que : « Tout acte de nature à modifier la situation d'un immeuble au point de vue légal doit être enregistré par le conservateur des titres fonciers. Cet enregistrement est la seule formalité exigée pour faire constater légalement la vente, l'échange ou le transfert d'une terre ou passer un bail, ou conclure un contrat quelconque relatif à un immeuble »^29(*).

Le quatrième avantage pour « les finances publiques et surtout la fiscalité, est l'accroissement de l'assiette de l'impôt foncier consécutif à l'accroissement de la production agricole, à diverses mutations et à l'augmentation générale des terrains imposables par l'enregistrement »^30(*).

En effet, les détenteurs des terres qui disposent des droits d'occupation coutumière, conformément aux articles 10 et 11 du décret du 11 juillet 1960 portant régime foncier peuvent être transformés en droit de propriété dont le conservateur des titres fonciers de la circonscription foncière dans laquelle le terrain est situé et habilité à délivrer aux intéresses un certificat d'enregistrement.^31(*)

C. Terres des associations scientifiques, philanthropiques et religieuses

Le statut des terres détenues par les associations scientifiques, philanthropiques et religieuses repose sur des droits différents.

Le premier cas est celui des droits de propriété acquis par contrat de vente.

Le deuxième concerne la propriété acquise à titre de concession gratuite.

Le troisième cas est celui du droit d'occupation précaire et enfin le quatrième cas concerne la concession par l'autorité coutumière.

A part le décret du 24 janvier 1943 relatif aux cessions et concessions gratuites aux associations scientifiques, religieuses et aux établissements d'utilité publique, les autres cas qui nous occupent sont traités dans les lignes à suivre car aucun critère de distinction ne les distingue des cas du statut des autres terres.

Notre soin se limite à signaler l'existence des droits fonciers détenus par les associations scientifiques, philanthropiques et religieuses dont la nature es qualifiée de précarité part plusieurs auteurs. C'est dans ce cadre que d'après ADRIAENSENS Jean, « ces droits sont contestés pour des raisons relatives à l'erreur fondamentale dans le chef des autorités : ni les autorités politiques, ni les chefs de lignage n'ont cédé le droit de propriété ; ensuite ils sont contestés pour des raisons relatives à la contrainte et au manque de liberté : les autorités autochtones et la population ont été obligées de céder leurs droits fonciers ; enfin pour celle relatives à l'indemnisation insuffisante ou nulle (en certains cas, les ayants droit n'ont jamais été indemnisés, en d'autres cas, l'indemnisation fut insuffisante), l'auteur termine en préconisant le retour au patrimoine commun des terres acquises par les missions »^32(*).

§2 : Mode d'acquisition des terres à titre de propriété

L'acquisition de la propriété foncière résulte soit de la possession, soit de l'accession et de la convention. Toutefois, il ne suffit pas d'acquérir une tenure foncière par l'une de ces modalités pour avoir un titre de propriété car celui-ci exige l'accomplissement de certaines formalités. « C'est dans ce sens que les terres acquises en vertu d'un titre non coutumier sont soumises à la formalité de l'enregistrement. La propriété non coutumière de droits réels ne peut être légalement établie que par un certificat d'enregistrement, le transfert de ces droits soit entre vifs, soit à cause de mort ne peut s'opérer que sous la forme authentique et à la suite d'un nouveau certificat d'enregistrement délivré par le conservateur des titres fonciers^33(*).

A. Acquisition de la propriété foncière par convention

L'acquisition de la propriété peut être la conséquence de divers contrats translatifs de propriété tels que la vente, l'échange, la donation, etc... Sans vouloir trop entrer dans les détails, nous traiterons de l'un ou l'autre de ces contrats translatifs de propriété foncière. L'on peut même considérer que l'expression vaut exclusion de l'acquisition par la voie éventuelle d'un acte collectif, par exemple par l'effet d'une délibération d'assemblée générale d'actionnaires décidant une distribution de dividendes^34(*).

Il convient de préciser que les détenteurs des terres non appropriées selon les règles du droit écrit, des droits privatifs, soit en vertu de la coutume soit en vertu d'une autorisation accordée par les autorités compétentes, peuvent dans la suite les transférer par contrat. C'est ce qui ressort de l'interprétation des articles 10 et 11 du décret du 11 juillet 1960 portant régime foncier.^35(*) Toutefois, la transmission qui en résulte se limite aux seuls droits du cédant et n'implique pas nécessairement transfert de pleine propriété selon le principe « nemo transfere potest plus juris quam ipse habet » (personne ne peut transférer plus de droit qu'il n'en a).

L'acquisition de la propriété foncière n'exige pas inévitablement la conclusion d'un contrat ; le seul fait de la possession pouvant également donner lieu à l'acquisition des droits fonciers.

B. Acquisition de droits fonciers par possession

Le seul fait de la possession peut donner lieu à l'acquisition de la propriété foncière ; soit que les droits détenus ont été acquis par occupation, soit qu'ils l'ont été par prescription acquisitive ou usucapion. Il faut préciser que ces modes d'acquisition de la propriété foncière ne valent qu'en droit coutumier.^36(*)

1. L'occupation

Elle se définit comme une mode d'acquisition de la propriété d'une chose sans maître par prise de possession maintenue. A l'heure actuelle, il parait difficile de concevoir pareille appropriation si ce n'est pour les épaves, les trésors découverts, les objets abandonnés ou les produits de la chasse et de la pêche^37(*).

Relativement au sujet qui nous occupe, les droits fonciers peuvent voir le jour du seul fait de leur exercice sur des biens sans maître. Depuis des dizaines d'années, les juridictions de notre pays ont reconnu à certains individus les droits fonciers sur des terrains sans maître (res nullius) ou sur ceux qui avaient été abandonnée (res derelictae).^38(*)

Les décisions respectives qui ont été prises par les juridictions de Shangugu et d'Astrida illustrent bien ces cas :

« L'autorité indigène qui vient d'être investie n'a droit qu'aux propriétés en déshérence, aux terres vacantes ou de prélèvement »^39(*).

« Le fait pour une personne de quitter ses champs pour aller s'établir en dehors de sa circonscription, sans les laisser à un héritier, les sous-chefs de chefferie est autorisé de disposer de cette propriété ».

En cas de contestation le demandeur traduit en justice l'autorité compétente qui en a fait don de la propriété et non celui qui en tient la possession^40(*). Comme c'est repris dans la note relative à ce dernier cas d'espèce, le nommé NTURO avait quitté sa propriété pour aller s'établir en dehors de la circonscription à laquelle il appartenait précédemment ; de ce fait le chef restait seul propriétaire des champs appartenant jusqu'alors à NTURO. Dès lors le champ devint la propriété de KADILI. NTURO ne pouvait pas assigner devant le tribunal, le dernier occupant de ses champs (KADILI), mais bien le chef qui les a donnés à ce dernier.^41(*)

2. Prescription acquisitive ou usucapion

La prescription acquisitive, traditionnellement appelée « usucapion » (usu capere, est un moyen d'acquérir un droit réel par une possession dans des conditions établies par la loi^42(*).

Dans le droit occidental qui a inspiré le notre, en l'occurrence le droit belge et le droit français on distingue deux espèces d'usucapion : à savoir l'usucapion ordinaire et l'usucapion abrégée ; La première étant conditionnée par une concession de 30 ans, sans juste titre ni bonne foi et la seconde étant subordonnée à une possession de 10 à 20 ans, avec juste titre et bonne foi. Cet élément de temps nous est apporté par la définition ci-après : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un droit réel principal- propriété, usufruit, servitude par l'exercice de ce droit prolongé pendant un certain temps, lequel est en principe de trente ans, mais est parfois plus court^43(*).

Nous signalerons que la détention de droits fonciers prolongée pendant un certain temps peut servir de fondement à la justification de la détention actuelle des droits d'usage et de disposition. Nous croyons qu'il est temps de reconnaître le droit de propriété à ces occupants coutumiers que la législation de droit écrit continue de ranger dans la catégorie des détenteurs précaires des terres qu'ils occupent.^44(*)

3. L'accession

L'article 712 du code civil français stipule que la propriété s'acquiert aussi par l'accession ou incorporation et par prescription^45(*). Dans cette mesure, il est normal que certains lopins de terre puissent s'acquérir par droit d'accession dans les limites fixées par l'article 546 qui stipule que la propriété d'une chose immobilière donne droit sur tout ce qui s'y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Cet article est l'équivalent de l'article 22 du code civil livre II du Rwanda.^46(*)

L'accession artificielle résultant du travail de l'homme, et consistant soit dans une construction, soit dans une plantation, notre travail ne porte que sur l'accession naturelle d'un immeuble à un autre. Telle qu'elle est envisagée par le code civil, elle est dans diverses circonstances l'effet du mouvement des eaux. A ce propos, on distingue, l'alluvion et le relais, la formation d'une île et le changement de lit^47(*).

L'accession comme mode d'acquisition des droits fonciers est fréquente dans les bas-fonds et notamment en cas de changement de lit d'un cours d'eau sépare deux riverains.

Dans pareil cas, le propriétaire du principal acquiert la propriété de l'accessoire c'est dans cette vision que les articles 26 et 27 du code civil rwandais L II réservent la propriété du fonds au propriétaire riverain dans le cas respectifs :

Quand l'atterrissement ou relais se forme à la rive d'un cours d'eau non navigable ni flottable.

Et en second lieu quand l'île ou îlot se forme non par allusion, desséchement ou exhaussement du lit, mais par un nouveau bras qui traverse et entoure le fonds de ce propriétaire riverain. ^48(*)

C. Acquisition de la propriété foncière par succession

De tout temps, la vacance de l'hérédité a été ignorée dans la transmission successorale au Rwanda. La saisine donne lieu au transfert de tous les biens appartenant au défunt, des legs aussi bien que des biens dévolus à ses héritiers. La saisine comprend également tous droits du défunt, tant réels que personne. Sous le régime féodal, la saisine emportait tous les biens de sujétion ou de vassalité.

La coutume fait renter dans la saisine les effets de la plupart des conventions contrats relatifs aux vaches, et aux champs, tels que le contrat liant les propriétaires fonciers aux locateurs^49(*).

La matière des successions qui n'était à l'époque réglé par le droit écrit rwandais, celui-ci a apporté bon nombre de modification en la matière. C'est ainsi qu'au regard de la coutume, le partage entre tous les enfants issus d'union polygamique des champs du decujus se fait sans distinction alors que l'article 25 de la constitution de la république rwandaise du 20 décembre 1978 reconnaît le seul mariage monogamique. C'est-à-dire que dans l'esprit actuel des textes de lois, seuls les enfants issus de l'union légitime acquièrent des droits civils plus étendus.^50(*)

En concluant ce chapitre,

nous avons vu que la manque d'équivalence entre les droits coutumiers et tous les autres droits réels fait d'eux des droits particuliers qui ne cessent de provoquer des contradictions dans la législation foncière au Rwanda, et par ceci, est adoptée une loi organique n^o08/2005 portant régime foncier au Rwanda pour palier au lacunes que présentaient les textes précédent, par contre, ce dernière aussi présente des contradictions et ambiguïtés qui vont faire l'objet des analyses du deuxième chapitre.

CHAPITRE II : ANALYSES CRITIQUE DES DISPOSITIONS DE LA LOI ORGANIQUE No08/2005 DU 14/07/2005 PORTANT REGIME FONCIER AU RWANDA

Vu ce qui précède, il n'est pas utile de prêcher le statu quo, des problèmes tant juridiques qu'économiques se posent dans la pratique et imposent au législateur rwandais d'intervenir. Il ne faut pas cacher que les choix qui devront être radicaux ne sont pas très faciles à opérer. « Les deux grandes alternatives qui s'offrent au législateur sont : soit de favoriser le droit de la propriété privée, soit d'opérer une reforme radicale du droit foncier »^51(*) ce dernier étant l'objectif de la loi organique N^o08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda.

Cette loi devrait contrairement au droits coutumiers dont, les détenteurs des droits fonciers détiennent des droits mal définis, sans garantie ni protection suffisante, apporter aux propriétaires enregistrés la garantie et protection suffisante de leurs droits réels fonciers. Mais, malheureusement cette loi organique présente des ambiguïtés sur le cadre conceptuel que nous allons soulever tout au long de ce chapitre, soit dans la loi en générale (section I) et au niveau de différentes dispositions en particulier les articles 3, 5, 7, 24, 34, 38, 43, et 71 (section II)

Section I : Constat général et critique de la reforme foncière intervenue au Rwanda en 2005

«Etant une reforme des rapports juridiques entre l'homme et la terre en vue d'arriver à ce que l'on considère comme étant conforme à la justice, à la loi ou à la politique foncière »^52(*) la reforme foncière du 2005 a été organisé par la loi organique N^o08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda devrait énoncer des principes claires qui déterminent le régime juridique de la propriété foncière au Rwanda

§1 : Analyses et critiques de la reforme foncière

A. Raison de la reforme foncière

En général, la loi organique N^o08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda avait pour but de préciser les droits que jouissent les détenteurs de droits réels foncier ainsi que les obligations qui pèsent sur eux. Et après avoir parcouru cette loi, nous avons trouvé que la matière est vaste et l'intention de l'épuiser échappe à nos possibilités mais d'emblée en confrontant la version française et celle du kinyarwanda surtout en son article 5 il se constate ce qui suit :

« Toute personne physique ou morale qui possède la terre, acquise soit en vertu de la coutume, soit en vertu d'une autorisation régulièrement accordée par les autorités compétentes, soit par l'achat, en est reconnu propriétaire, lié par un contrat d'emphytéose en conformité avec les dispositions de la présente Loi Organique ».^53(*)

Le même article en kinyarwanda : « "Umuntu wese ku giti cye cyangwa ishyirahamwe rifite ubuzima gatozi batunze ubutaka, baba barabubonye ku bw'umuco, cyangwa se barabuhawe n'ubuyobozi bubifitiye ububasha cyangwa barabuguze, bemerewe kubutunga ku buryo bw'ubukode burambye, hakurikijwe ibiteganywa n'iri tegeko ngenga".

Par cette disposition, celui qui a acquis la terre par la coutume, par l'autorisation de l'autorité compétente ou par l'achat en est reconnu emphytéote alors que la même disposition en français l'appelle propriétaire

B. Analyses et critique

Selon l'énoncée de cet article, la version française pose un principe selon lequel celui qui a acquis la terre par l'une de manière citée dans cet article, en est reconnu propriétaire mais la version kinyarwanda stipule le contraire qu'il est emphytéote.

Bien que l'emphytéote et le propriétaire présentent certaines convergences qui sont l'usus et le fructus qu'ils ont de commun mais aussi il y a des divergences là où « le propriétaire jouit de l'abusus en plus de l'usus et le fructus »^54(*) contrairement à l'emphytéote.

Le législateur devrait préciser clairement cette disposition pour enlever les équivoques de cet article parce que chacun l'interprète de sa manière et ce n'est pas préférable, la loi devrait être claire à ce point.

§2 Autres constatations et critiques

- « le domaine privé de l'Etat sensé être constitué uniquement des terrains appropriés par l'Etat »^55(*)

L'art 14 qui stipule ce qui suit : « Le domaine privé de l'Etat comprend toutes les terres qui ne font pas partie de son domaine public et du domaine foncier des Districts, de la Ville de Kigali et des Villes ainsi que du domaine privé des particuliers.^56(*)

Cet article intègre des terrains qui n'ont pas fait l'objet de procédure requise en matière d'appropriation.

- les droits coutumiers qui présentaient des droits mal définis subsistent à cote de la législation, le gouvernement n'ignore pas cela, d'où la tolérance et la reconnaissance implicite des droits coutumiers. Référence à l'article 7al1 de la loi 08/2005. par exemple, jusqu'aujourd'hui, un vieux surtout au village s'il est devant un pot de vin et qu'il est content de quelqu'un soit son fils ou le voisin, il lui dit « Nkugabiye iriya sambu » pour dire « je tes donne ce parcelle » et sans autres formalités et même une parcelle non enregistrée et le bénéficiaire en est reconnu propriétaire.

Le gouvernement devrait dans ses stratégies de développement traduire de façon explicite, la mise en place des mécanismes pour prendre en compte les droits coutumiers dans l'exercice des compétences domaniales et foncières ;

-les collectivités locales sont peut impliquées dans la gestion domaniale et foncière : le domaine public situé sur le territoire local est immatriculé au nom de l'Etat et est difficilement accessible aux collectivités locales.^57(*).

Concernant la gestion foncière que nous trouvons à l'art 3al2 de la même loi organique, les collectivités locales devraient avoir le pouvoir sur l'attribution d'un droit d'usage, d'occupation ou d'exploitation de la terre sans attendre la capitale même s'ils existent ne sont pas satisfaisant parce que souvent il faut l'avis de l'autorité de tutelle pour exécuter la planification des projets de districts.

§3 : Innovations apportées par la reforme

Dans son changement opéré en vue d'une amélioration, la reforme foncière du 2005 a apportée certaines innovations qui sont :

-Abolition de l'institution coutumière d'Ubukonde qui était régie par l'édit 530/1 du 26 mai 1961 dont la propriété foncière était collective, clanique. Cela ne pouvait pas permettre à l'individu (Umukonde)) à s'épanouir à exploiter le sol comme bon il lui semble en vue d'arriver à son développement (art86al1);^58(*)

- suppression de la discrimination que présentait le régime foncier de l'Ubukonde entre l'Umukonde et les abagererwa, l'art 86al2 dispose que « les abagererwa installé par l'Umukonde sur les terrains qu'ils exploitent sont considérés au même titre que les autres titulaires de droits fonciers coutumiers ;

- Les rwandais connaissaient une question très fondamentale du partage des terres. « Dans un pays déchiré par les conflits depuis plusieurs générations le flot des déplacés et des réfugies, des exilés et des rapatriés ainsi que la présence importante de paysans sans terres qui fait de la question des terres et de leur propriété un enjeu central dans le cadre d'une politique de construction de la paix. L'incertitude qui pèse sur les règles et les solutions à apporter aux conflits fonciers.»^59(*)

Mais de grâce la loi organique 08/2005 portant régime foncier au Rwanda a vue le jour et a résolu ce problème sur base de son article 87al1, al2 « l'Etat a le devoir de trouver des terres à ceux qui ont été privés de leur droits à la propriété foncière, ces terres sont en général constitués de :

- terres vacantes ;

- terres en déshérence ;

- terres faisant partie du domaine public ou privé de l'Etat ;

- terres faisant partie du domaine public ou prive du district, de la ville et de la ville de Kigali ;

- partage des propriétés foncières ».

- Confirmation de droits fonciers que jouissent les personnes sans terres sur leurs propriétés foncières qu'elles ont bénéficies du partage fait par l'Etat parce qu'elles étaient considérées comme détenteurs précaires en vertu de l'art 87 al3 « sans préjudice de l'art 20 de la présente loi organique relatif à la superficie minimale ne pouvant être subdivisée, le partage des propriétés foncières pratiquées depuis l'an 1994 est reconnu par la présente loi organique, les bénéficiaires de ce partage sont considérées de droits comme les autres propriétaires foncières qui ont acquis leur propriété selon la coutume »^60(*)

Enfin, cette loi organique a abrogée toutes les autres dispositions antérieures contraires à la présente loi organique comme nous l'avions soulignée dans le premier chapitre.

La plupart de ces dispositions étaient discriminatoires parce qu'elle ne considérait pas les rwandais au même pied d'égalité, la grande partie des règles qui régissaient le statue de terres au Rwanda étaient coutumières et ces dernières comme démontrées dans le premier chapitre étaient non homogène là où les rwandais n'étaient pas ressortissant d'une même régime juridique de la propriété foncière.

Section II : Examen des articles 3, 5, 7, 24, 34, 38, 43et 71 de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda

Le droit foncier pose un problème dans le droit positif rwandais. Les textes des lois particulières ainsi que les règles de droit de biens forment un corps de règles régissant la propriété foncière au Rwanda. De tous ces textes qui n'ont jamais résolus les problèmes fonciers qui a été soulignés dans l'introduction du présent travail. Il a été d'une importance capitale qu'il y ait abrogation expresse de certaines règles anciennes du droit foncier afin que l'on puisse construire un système juridique qui peut correspondre à la réalité socio économique et politique. Par contre, la solution qui devrait être la loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda, mais cette dernière renferme les ambiguïtés sur le plan conceptuel dont nous allons dégager quelques unes au cours de cette section et que nous trouvons aux articles 3, 5, 7, 24, 34, 38, 43 et 71. Ces articles peuvent être interprétés de plusieurs manières alors il appartient à chacun selon ses manières et connaissances de les interpréter

§1 : L'article 3 de la loi organique 08/2005

A. Analyse de l'article

Au terme de l'article 3 « La terre fait partie du patrimoine commun de tout le peuple rwandais ; les ancêtres, les générations présentes et futures.

Nonobstant les droits reconnus aux gens, seul l'Etat dispose d'un droit éminent de gestion de l'ensemble des terres situées sur le territoire national, qu'il exerce dans l'intérêt général de tous en vue d'assurer le développement rationnel économique et social de la manière définie par la loi

A ce titre, L'Etat est le seul habilité à accorder les droits d'occupation et d'usage de la terre. Il a aussi le droit d'ordonner l'expropriation pour cause d'utilité publique, habitat et aménagement du territoire national de la manière définie par la loi et moyennant une indemnisation juste et préalable »

De cet article nous constatons, par le biais de l'expression « seul l'Etat dispose d'un droit éminent de gestion de l'ensemble des terres situées sur le territoire national »

Et en plus de cela, à son alinéa 3 ajoute que «L'Etat est le seul habilité à accorder les droits d'occupation et d'usage de la terre »

C'est-à-dire qu'il n'y a que l'Etat, il reste légalement le maître de la terre

B. Critique de la disposition

« La propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel »^61(*)  pour dire que le propriétaire peut faire ce qu'il veut de son bien. Par contre, si cette loi organique dispose de telle manière c'est-à-dire que l'Etat peut remettre en cause à tout moment le droit de propriétaire même en dehors de l'expropriation pour cause d'utilité publique et s'il le fait c'est pas illégal parce que l'article 3 al 2 de cette loi organique lui confère des prérogatives supérieures à celle du propriétaire.

C'est pourquoi, nous proposons qu'il faille laisser au propriétaire la gestion exclusive de leurs terres sans que l'Etat ne s'ingère dans les droits de propriétaire si ce dernier aussi ne dépasse pas les limites légales.

§2 : L'article 5 de la loi organique 08/2005

A. Analyse de l'article

L'article 5 stipule ce qui suit « Toute personne physique ou morale qui possède la terre, acquise soit en vertu de la coutume, soit en vertu d'une autorisation régulièrement accordée par les autorités compétentes, soit par l'achat, en est reconnu propriétaire, lié par un contrat d'emphytéose en conformité avec les dispositions de la présente Loi Organique ».

Cet article pose un posé un principe et en même temps une contradiction : « être propriétaire lié par un contrat d'emphytéose » est il possible ?

B. Critique de la disposition

De cet article, qui est propriétaire, Qui est emphytéote, Par le principe posé par cet article, celui qui a acquis la terre par achat en est reconnu propriétaire, lié par un contrat d'emphytéose : est il possible ? Par l'achat, « la vente est un contrat translatif de propriété, contrat d'aliénation »^62(*) là où le vendeur transmet la totalité de droits qu'il a sur la chose au profit de l'acquéreur.

Tandis que l'emphytéote n'a que « l'usus et le fructus sur la chose sur laquelle porte son droit »^63(*) contrairement au propriétaire qui a l'abusus dont fait défaut à l'emphytéote

De notre humble avis, nous pensons qu'Il est impossible d'être à la fois propriétaire et emphytéote d'un même fonds. C'est pourquoi, il serait mieux de préciser clairement l'annoncée du principe posé par cet article pour que même un étranger ou toute autre personne qui le lit sache sans équivoque, qu'en droit rwandais celui qui a acquis la terre par l'une de manière citées à l'article 5 de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda est reconnu propriétaire ou soit emphytéote.

Néanmoins le recours à l'emphytéose n'est pas toujours à recommander pour une meilleure exploitation des terres suite aux inconvénients suivants :

«- l'impact financier : les pouvoirs publics ne reçoivent plus que le montant de redevance

-l'emploi de l'emphytéose suppose une coordination et un contrôle qui sont à la charge de l'administration publique

-il est axé sur la durée limitée de 99 ans ».^64(*)

§3 : L'article 7 de la loi organique 08/2005

A. Analyse de la disposition

L'article 7 stipule ce qui suit : « La présente Loi Organique protège de façon équitable les droits sur des terres, qu'ils résultent de la coutume ou du droit écrit.

Dans le contexte de la présente Loi Organique, est reconnu propriétaire des terres résultant de la coutume toute personne qui l'a héritée de ses parents, reçue de l'autorité compétente ou à travers d'autres voies et moyens reconnus dans la coutume du pays soit par achat, don, échange et partage ».

Cet article aussi renforce le principe poser par l'article 5 de la même loi organique, il éclairci le principe

B. Critique de la disposition

En contradiction avec l'article 5 qui pose un principe selon lequel, celui qui a acquis la terre par l'une des manières soulignées dans cet article, est reconnu propriétaire, lié par un contrat d'emphytéose.

Si celui qui est reconnu propriétaire par cet article7 est celui qui a acquis la terre résultant de la coutume, toute personne qui l'a héritée de ses parents, reçue de l'autorité compétente ou à travers d'autres voies et moyens reconnus dans la coutume du pays.

Nous pensons que la manière dont l'art 7 a précisé celui qui est reconnu propriétaire, est la même aussi qu'il devrait déterminer la manière par laquelle l'emphytéote acquiert la terre.

§4 : L'article 24 de la loi organique no 08/2005

A. Analyse de l'article

L'article 24 dispose ce qui suit : « Sans préjudice des dispositions définies par l'article 6 de la présente Loi Organique, le droit à la propriété foncière est accordée par l'Etat sous forme de bail.

La période du bail des terres ne peut aller ni en dessous de trois (3) ans ni au-dessus de quatre vingt dix neuf (99) ans. Cette période peut être prolongée ».

Il ressort de cet article qu'en droit foncier rwandais, nul n'est reconnu propriétaire, et suivant l'art 3 al 3 de la même loi organique selon lequel l'Etat est le seul habilité à accorder le droit d'occupation et d'usage de la terre,

et suivant l'article 5 de la même loi qui pose un principe selon lequel celui qui a acquis la terre est reconnu propriétaire comme à l'art 7 tous ceux-ci importent peu parce que l'article 24 al1 de cette loi organique no 08/2005 en précise que le droit à la propriété foncière est accordé par l'Etat sous forme bail.

B. Critique de la disposition

Cet article, bien qu'il oriente les articles précédents qui sont : art 5, 6 et 7 mais aussi il le met en cause, contradiction aussi. Est-ce qu'on peut acquérir la terre par achat, échange ou partage et devenir emphytéote ? Cet article n'est pas clair, il fallait préciser sa portée.

Encore l'article 24 al2 dispose que le période du bailleur de terre ne peut aller au dessus de 99 ans et que cette période peut être prolongée.

Contradiction avec l'article 63 CCLII selon lequel la durée de l'emphytéose équivaut à 99 ans non renouvelable et si on se convient un délai excédent, ce dernier est réduit de 99 ans.

Par cette contradiction entre l'article 24 al2 de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda et l'art 63 CCLII, le délai de 99 ans est t il renouvelable ou non ?

§5 : L'article 34 de la loi organique 08/2005

A. Analyse de la disposition

Au terme de l'article 34 il est stipulé que «Le droit de propriété foncière peut être transmis entre les personnes ou suivant la succession ; il peut être transmis par don, par location ou par vente ; il peut être donné en hypothèque, conformément aux conditions et modes prévus par le Code civil ordinaire, sans préjudice des dispositions particulières de la présente Loi Organique ».^65(*)

Par cet article, le détenteur de droits fonciers qui considéré comme emphytéote par l'article 5 peut aliéner le fonds

B. Critique de l'article

Bien que cet article, précise des modes de transmission des droits réels fonciers mais l'emphytéote, parmi les droits qui lui sont reconnus, il ne peut pas aliéner le fond parce qu' « il est comme un locataire lié par ses engagements contractuels ».^66(*)

L'emphytéote peut user le fond, en bénéficier les fruits mais ne peut pas vendre le fond.

Ici, il fallait tenir compte aux droits de l'emphytéote parce que, c'est comme si cette loi ne lui confère plus des droits qu'il ne devrait pas. On lui accorde l'abusus et dont il devrait être dépourvu.

§6 : L'article 38al2 de la loi organique no 08/2005

A. Analyse de l'article

L'article 38al2 stipule ce qui suit : « La cession des droits fonciers, l'hypothèque, le bail, l'emphytéose de longue durée et les servitudes foncières conventionnelles ne sont opposables aux tiers que lorsqu'ils sont inscrits aux registres fonciers ».^67(*)

C'est-à-dire que, avant l'enregistrement de cette cession, les droits sont sensés n'avoir pas été transférés. C'est l'enregistrement qui rend les tiers reconnaissant de l'acte.

B. Critique de la disposition

L'art 34 de la même loi organique précise que les droits de la propriété foncière peut être transmis aussi par vente, et l'art. 38al2 détermine seulement la cession partielle des droits soit l'usus et fructus, mais par le contrat d'aliénation comme la vente, là où il y a transfert de la totalité des droits (l'usus, fructus et abusus), est ce que la cession des droits fonciers par la vente non enregistrée sera opposable aux tiers ?

A part cela, « l'enregistrement n'est pas générateur des droits mais plutôt une preuve d'établissement des droit ».^68(*) par contre, nous avons à l'article 7 de la même loi organique qui reconnaît aussi les droits coutumiers et nous savons que souvent, les terres acquise par la coutume ne sont pas enregistrés mais, malgré tout, leurs droits sont reconnus.

§7 : L'article 43al1 de la loi organique no 08/2005

A. Analyse de l'article

En outre l'article 43 al1 dispose « Quand bien même le contrat aurait été conclu pour une durée déterminée, le bailleur peut y mettre fin à tout moment, après avoir donné un préavis stipulé dans le contrat ».^69(*)

Cet article accorde plus le pouvoir au bailleur qu'au locataire et que « le contrat de bail est synallagmatique là où l'un doit à l'autre et vice versa »^70(*)

B. Critique de la disposition

Cet article viole le principe de stabilité du contrat que nous trouvons à l'article l'art 33CCLIII. « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Tandis que l'art 43 donne le pouvoir au bailleur de résilier unilatéralement le contrat. Etant un acte juridique synallagmatique, il fallait placer le bailleur et le locataire au même pied d'égalité.

§8 : L'article 71 de la loi organique no 08/2005

A. Analyse de la disposition

L'article dispose ce qui suit : « Ceux qui, de force ou de mauvaise foi, occupent les terres vacantes et en déshérence ou les propriétés foncières d'autrui ne peuvent jamais invoquer le bénéfice de la prescription soit extinctive ou acquisitive pour avancer que le droit d'appropriation n'existe plus ou qu'ils ont acquis définitivement les terres, même s'ils jouissent de ce droit pour un temps allant au-delà de la prescription ».^71(*)

Cet article ne protège jamais les acquéreurs des droits fonciers de mauvaise foi, une chose importante.

B. Critique de la disposition

Est-ce que dans la pratique cela se fait ? Parce que le Rwanda connaît un problème des réfugiés de diverses époques, quittant leur terres et maisons pour fuir les combats, à leur retour, ils posent la question de la propriété des biens qu'ils ont laissés à leur départ et qui se trouvent occupés par d'autres et sans oublier qu'il y a ceux qui datent de plus de cinquante ans.

En concluant ce chapitre, par la lecture silencieuse de la loi organique no 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda, il s'est avéré que l'océan est vaste, l'intention d'épuiser toute la matière échappe à nos capacités, mais certains articles ont été analysés et critiqués même si la liste n'est pas exhaustive et par des différentes ambiguïtés, contradictions que nous avions soulevés, il est d'une importance capitale de proposer les mécanismes juridiques et institutionnels envisageables pour corriger les ambiguïtés et contradictions qu'incarne la loi organique no 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda et ceci fait l'objet du troisième chapitre.

CHAPITRE III : LES MECANISMES JURIDIQUES ET INSTITUTIONNELS ENVISAGEABLES AU RWANDA POUR CORRIGER LES AMBIGUITES QU'INCARNE LA LOI ORGANIQUE No 08/2005 PORTANT REGIME FONCIER AU RWANDA

Les problèmes liés aux ambiguïtés et contradictions qu'incarne la loi no 08/2005 tel qu'évoqué au second chapitre méritent avoir des solutions afin que le texte régissant la matière foncière soit clair et dépourvue d'équivoque.

Même si la plupart des inquiétudes liées à la réglementation ne se font pas encore sentir très remarquablement de nos jours, rien ne garanti qu'ils ne puissent avoir une ampleur dans les jours avenir.

Des l'importance que nous accordons au terre, étant donné que le foncier constitue la source principale de financement des collectivités locales, C'est pourquoi dans ce chapitre nous essayerons de proposer des mécanismes juridiques et institutionnels permettant aux différents organes ayant la proposition ou l'adoption des lois dans leurs attributions à savoir, le législateur, l'exécutif ainsi que la population.

Section I : Mécanismes juridiques

« Les mécanismes juridiques sont des mécanismes prévus dans le cadre de la réglementation et qui, par conséquent sont assortis des sanctions »^72(*) ils doivent donc être observés par toute personne concernée sous peine de se voir opposer des sanctions consacrées par la loi, étant donné qu'ils sont l'oeuvre du législateur.

C'est alors que sur le plan juridique, il conviendrait qu'il y ait le renforcement des dispositions légales soit par l'adoption d'autres lois ayant trait au foncier ou soit compléter ou modifier la loi organique no 08/2005 portant régime foncière au rwanda.

De cela, l'intervention de certaines personnes à savoir : le législateur, le juge ainsi que l'avocat s'avère d'une importance capitale.

§1 : Nécessité d'amendement de la loi organique de 2005 portant régime foncier au Rwanda

La matière foncière telle que prévue en droit rwandais dans différent textes tels que : - la constitution de la République du Rwanda du 04 juin 2003, telle que révisée à ce jour, spécialement en ses articles 29, 30, 112, 113 et 201 ;

- la loi organique no 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda ;

- la loi organique no 29/2005 du 31/12/ 2005 portant organisation et fonctionnement des entités administratives de république du Rwanda, spécialement en ses articles 1, 2et3 ainsi que certaines règles du code civil livre II

Bien que le foncier est régi par différentes dispositions, susmentionnées, mais aucune rose sans épines, nous l'avons dit précédemment dans le second chapitre que certains de ces textes ou soit certaines de leurs dispositions se contredisent ou soit ne sont pas claires.

C'est pourquoi il est d'une importance capitale de renforcer ces règles en instituant d'autres en rapport avec la matière pour que si d'une part on trouve une disposition qui n'est pas claire on fasse recours à d'autres afin que la soif de quiconque, veut connaître ou appliquer la matière comme le juge ou les avocats lors de l'assistance de leurs clients ou soit d'autres chercheurs qui veulent consulter notre législation foncière.

Encore d'après ces dispositions, à part les contradictions et ambiguïtés comme nous l'avion souligné, les collectivités locales sont peu impliquées dans la gestion domaniale et foncière, de cela, il fallait modifier ou compléter ces lois afin qu'elles accordent plus des pouvoirs aux secteurs. Ces derniers étant la vision de la décentralisation et jouent un grand rôle dans le développement économique du pays.^73(*)

§2 : Analyses objectives des règles régissant le foncier

Par ces analyses, nous mettons accent surtout au législateur qui a pour mission principale, celle de légiférer, le juge qui interprète et applique la loi ainsi que « l'avocat qui est un auxiliaire des justice »^74(*).

A. Nécessité du renforcement des connaissances du parlement dans le domaine foncier

« Faisant partie du pouvoir législatif, qui s'incarne en règle générale dans les assemblées et se fonde sur une présomption : celle de l'adéquation entre ce qui s'exprime par la bouche des représentants élus et la pensée, la volonté de ceux qui les ont élus »^75(*)

Le législatif a donc ce que l'on appelle la plénitude des compétences : «  le pouvoir législatif peut tout faire, sauf ce que la constitution lui interdit par opposition aux autres pouvoirs »^76(*)

Le parlement dans ses commissions chargées de différents domaines ou soit en assemblée générale devrait avant de voter une loi, analyser les différentes dispositions qui la composent et s'il veut en donner un autre sens que celui de coutume parce que le droit est une science autonome, devrait en préciser le sens.

De la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda et qui fait l'objet du présent travail, le parlement s'il le juge nécessaire devrait déterminer le sens de certains termes évoqués au cours de notre travail afin de balayer les ambiguïtés et contradictions que nous avions soulevés.

B. Nécessité de renforcement du rôle de juge aux contentieux fonciers

Par « son pouvoir de régler une contestation par une décision revêtue de l'autorité de la chose jugée »^77(*) le juge interprète et applique la loi et sa décision peut même engager l'Etat.

Toutes les lois passent devant les yeux du juge et c'est à lui une grande tâche d'interpréter et de se faire comprendre ce que le législateur a voulu dire. Ainsi, de l'analyse dont nous parlons, le juge devrait dans son application de la loi, soulever et exposer certaines confusions et contradictions que revêtent les lois puis, les publient sous forme d'un article pour que le législateur puisse s'en inspirer dans sa légifération ultérieure.

C. Le besoin de l'intervention des avocats

« Les avocats occupent dans le jeu judiciaire une position stratégique : ils assistent, ils représentent les justiciables au sein du service publique de la justice »^78(*)

« Il est en vérité une organe de la justice au même titre que le juge puisqu'il apporte un concours indispensable à la solution impartiale de conflits »^79(*)

Les avocats lorsqu'ils préparent les dossiers de leurs clients ou même au plaidoirie, ils se basent sur la loi après avoir qualifier et analyser certaines dispositions qu'ils trouvent fondées pour soutenir leurs avis.

Au cours de ces analyses, l'avocat aussi ne devrait pas se limiter à l'assistance de son client mais plutôt lui aussi avec ses connaissances faire des analyses et propose des solutions sur lesquelles le législateur pourrait s'en inspirer afin d'élaborer une loi précise et concise.

Les mécanismes juridiques que nous venons de démontrer au cours de cette section seront complétés par les mécanismes institutionnels qui feront l'objet de la deuxième section.

Section II : Les mécanismes institutionnels

Les mécanismes juridiques qui peuvent renforcer les mesures préexistant de l'élaboration d'une loi, d'autres mécanismes institutionnels peuvent être aussi envisagé en vue d'assurer l'efficacité de ces mesures.

§1 : Nécessité d'implication du ministère ayant la terre dans ses attributions

L'administration publique intervient à différents niveaux pour gérer les terres mises à la disposition des usagers particuliers par l'Etat ainsi qu'à sa réglementation.

A la présente rubrique, nous nous sommes contentés de citer les différents ministères qui jouent un grand rôle en la matière.

Sans épuiser leurs mesures d'intervention, nous citons :

- Ministère des Terres, de l'Environnement, des Forêts, de l'Eau et des Mines assume le contrôle de la recherche et l'exploitation des carrières ;

- Ministère de l'agriculture et d'élevage, est le premier à jouer un grand rôle dans le développement du secteur agricole en général^80(*) ;

- Ministère de finance qui intervient au titre de la fiscalité des opérations immobilières^81(*) ;

- Ministère de l'administration locale, de la bonne gouvernance, du développement communautaire et des affaires sociales assure le contrôle des mesures prises par les districts.

En considération des pouvoirs que la loi accorde aux différents ministères et comme le législateur rwandais ne reste pas bras croisés, il fait un effort de compilation sur la législation rwandaise en matière foncière, ainsi la plupart de propositions des lois viennent des ministères ayant la matière dans leurs attributions. C'est pourquoi nous proposerions aux ministères, lorsqu'ils font leurs propositions de lois, en donnent un texte clair pour faciliter le parlement à l'élaboration d'une loi précise dénouée des ambiguïtés et en plus de cela, sont les ministères qui font la descente et trouvent sur terrain ou lors de l'exécution d'une loi, s'ils décernent des contradictions ou ambiguïtés, qu'ils signalent au parlement afin que ce dernier apprécie souverainement puis, se prononcer.

§2 : Besoin d'intervention des commissions foncières

«La terre constitue un levier essentiel de la politique locale »^82(*)

Ainsi les secteurs et les districts jouent un rôle très important dans l'exécution des lois foncières par le biais des commissions foncières qui se trouvent au niveau de leurs ressorts^83(*)

Pour mieux comprendre ces rôles, passons en revue aux différentes commissions crées en vue de mieux mettre en pratique la politique foncière comme l'indique et institué par l'arrêté présidentiel no 54/01 du 12 octobre 2006 portant organisation, attribution, fonctionnement et composition des commission foncières. A savoir : la commission foncière au niveau national, au niveau de la ville de Kigali, au niveau de districts et les comités fonciers au niveau de secteurs et de cellules.

A. Commission foncière au niveau national

La commission foncière au niveau national qui est composée de sept membres ayant une compétence nationale ^84(*) et ont des différentes responsabilités parmi lesquelles, l'article 4 de la dite Arrêté ces membres participent à la préparation et au suivi de la mise en oeuvre de la politique foncière.

Bien que la commission foncière au niveau national s'avère l'une des exécuteurs de la loi foncière, ses membres interprètent cette loi et nous pensons que les difficultés que nous avons rencontré lors de sa lecture et de son analyse, les ambiguïtés et contradictions par rapport aux autres lois, doctrines, jurisprudence, principes généraux, la commission aussi les discerne

De même nous avons l'inquiétude que si la commission applique cette loi telle qu'elle est , surtout dans son rôle de collaborer étroitement avec les institutions compétentes dans la préparation du schéma directeur d'utilisation et d'aménagement des terres, des plans locaux particuliers de la ville de Kigali et d'autres endroits qui seront considérés comme des villes ; prodiguer des conseils en matière de la politique de l'habitat (art.14),

La pratique serait illégale parce que l'art.5 de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda reconnait emphytéote celui qui a acquis la terre par la coutume, par l'achat ou par l'autorisation de l'autorité compétente contrairement à la pratique qui reconnait les détenteurs des droits fonciers propriétaire, sur base même des attestations qu'ils détiennent là ou on utilise le concept « Nyir'ubutaka » pour dire « propriétaire »

En considération de la part de cette commission, elle peut jouer un rôle très important dans la manifestation des ambiguïtés et des contradictions qu'incarne la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda tel que nous les avions démontré et en faire de rapport et ce dernier, servira au Parlement lors de réajustement ou de la révision de certaines dispositions de cette loi.

B. Commission Foncière au niveau de la ville de Kigali

Cette commission est composée de cinq membres ayant la compétence dans les districts qui composent la ville de Kigali, article 16 de l'arrêté présidentielle, et ont des différentes responsabilités parmi lesquelles ils assurent le suivie et prodiguer des conseils relatifs à l'exécution de la politique foncière et assurent le suivie de l'élaboration du schéma directeur de la ville de Kigali.^85(*)

Comme nous l'avion souligné pour la commission foncière au niveau national, les membres de la commission foncière au niveau de la ville de Kigali s'avèrent aussi exécuteurs de la loi portant régime foncier au Rwanda, et avec les ambigüités et contradictions qu'incarne cette loi, il leurs sera difficile de l'appliquer suite aux différentes dispositions qui se contredisent ; prenons l'exemple de l'article 5 de cette loi qui stipule que celui qui a acquis la terre par la coutume, par l'achat ou par l'autorisation de l'autorité compétente, en est reconnu emphytéote et son article 34 lui donne le pouvoir de transmettre ses droits par vente, c'est qui est impossible à l'emphytéote qui n'a que l'usus et le fructus alors que l'abusus est la particularité du propriétaire.

C'est pourquoi, suite aux différents rôles de cette commission, elle peut jouer un rôle si important dans la manifestation de quelques ambiguïtés et contradictions que nous avons soulevé et même celles que nous n'avons pas démontré. Donc, qui échappe à nos connaissances, puis les insérer dans leurs rapports trimestriels dont il fait copie à la commission foncière au niveau nationale qui, à son tour, dans son rôle de prendre des décisions relatives aux questions soulevées à chaque niveau de commissions et celui d'approuver les arrêtés dans la gestion et l'utilisation des terres, en informer le ministre ayant les terres dans ses attributions et enfin le parlement s'en servira lors de réajustement ou l'adaptation de cette loi à la pratique.

C. Commission foncière au niveau du District

Elle est composé de cinq membres et sont compétent dans le ressort de leurs districts art.18 et des différentes responsabilités parmi lesquelles ils assurent le suivi de l'enregistrement et la cession des terres ; assurent aussi le suivi de la préparation et de l'exécution de la politique de l'habitat.

Pour que cela se réalise, il faut que les membres de la commission comprennent ce que dit la loi et si ce dernière revêt des ambiguïtés ou contradictions, là elle serrait susceptible des plusieurs interprétations, à chacun selon ses connaissances alors que la loi par son intérêt général devrait être précise, concise, dépourvue de toute forme d'équivocité pour faciliter aux exécuteurs, interprétateurs de ne pas aller au delà de l'esprit de la loi, de ce que le législateur a voulu dire.

Ainsi, dans tout le cas, la commission foncière au niveau de district doit faire rapport et le transmettre à la commission au niveau national et là dans ses rapports devrait aussi en manifester les confusions ou contradictions que présentent certaines dispositions de la loi et leurs conséquences aux exécuteurs et aux destinateurs et ceux là servira aux différentes personnes comme le législateur, aux chercheurs de le démontrer, de les analyser afin d'en apporter les éclaircissements et faciliter aux lecteurs.

Ensuite, les membres de la commission foncière au niveau de District, peuvent en faire un petit bouquet et le met dans les bibliothèques de leurs districts pour ce qui en n'ont et pour cela, n'importe qui peut le consulter et y ajouter ses avis si possible, le législateur aussi pourra s'en servir.

D. Comités fonciers

Les comités fonciers sont établis au niveau de secteurs et de cellules pour faciliter les commissions foncières au niveau de district à accomplir leurs missions. Ils sont composés de cinq personnes intègres ayant une expérience en développement art.21. Ils sont nommés par le conseil du district pour le niveau de secteur et par le conseil du secteur au niveau de la cellule art.21al.2.

Par leurs différentes responsabilités que nous trouvons à l'art.25 de la dite arrêté parmi lesquelles ils assurent le suivie de la campagne de sensibilisation de la population sur l'enregistrement foncier, et diffuser les informations sur les lois et règlements relatifs à l'utilisation et la gestion des terres et assurer le suivi de leur exécution. De ce rôle important, les membres de ces comités sont toujours en contact avec la population par rapport aux autres membres des commissions que nous avons vu au niveau national, de la ville de Kigali et de district, pour cela, ils devraient être capable d'expliquer toutes les dispositions de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda.

Par contre, avec ces contradictions, ambiguïtés, il leurs sera difficile de l'expliquer si par exemple une personne comme Nsengiyumva Evariste qui a analyser cette loi pendant quinze mois ; ce qu'ils feront c'est de me dire ce qui se fait dans la pratique.

Ainsi, si les membres de ces comités rencontrent de difficultés telles que nous les avions rencontré, en fassent un rapport au comité foncier au niveau du secteur, ce dernier le transmet au niveau du district afin d'apporter leurs contributions à l'éclaircissement des dispositions qui semblent contradictoires.

Des différentes compétences que l'arrêté présidentiel no 54/01 du 12/10/2006 portant organisation, attributions, fonctionnement et composition des commissions foncières accorde à ces commissions, elles sont les vrais exécuteurs de la loi foncière. Ainsi, dans la pratique, lors de leurs opérations, analysent et interprètent les dispositions des lois foncières.

C'est pourquoi nous proposons à ces commissions, qu'elles notent dans leurs rapports trimestriels (art.27) les problèmes rencontrés et surtout liés aux confusions, contradiction qu'incarne la loi foncière.

§3 : Nécessité de la sensibilisation de la loi à La population

Pour appuyer les différentes commissions et organes chargés du foncier, la sensibilisation de la population à la résolution des conflits fonciers à l'amiable est importante d'autant plus qu'elle consolide le noyau social des villages

Afin, aider la population à connaître la loi par l'informatisation de notre système juridique. Les organes ayant le foncier dans leurs attributions pourraient gagner à suivre les recommandations que nous allons formuler afin qu'ils puissent améliorer notre législation foncière.

CONCLUSION GENERALE

Le présent travail intitulé « Analyse critique des ambiguïtés qu'incarne la loi organique no 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda » que nous avons effectué avait comme problématique de savoir les véritables droits réels de la propriété foncière au Rwanda au regard de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda ainsi que les innovations apportées par cette dernière.

Dans le premier chapitre intitulé « Considérations générales sur le statut des terres au Rwanda », après avoir définis les termes clés, nous avons exposé les principes de droit coutumier qui étaient « non homogène, lacunaire, discriminatoire et évolutif ; et les principes du droit écrit qui est homogène là où toute la population est régie par les mêmes règles. Dans ce chapitre, nous avons vu que la manque d'équivalence entre le droit coutumier et tous les autres droits réels fait d'eux des droits particuliers qui ne cessent de provoquer des contradictions dans la législation foncière au Rwanda et par ceci est adoptée une loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda pour palier aux lacunes que présentaient les textes précédents.

Dans le deuxième chapitre, nous avons essayé de soulever certains articles de la loi no 08/2005 que nous avons jugé contradictoire ou confuse à savoir l'article 3, 5, 7, 24, 34, 38, 43 et 71 et faire une analyse, critique et proposer des solutions aux problèmes établis par la loi en générale (section I) et certaines dispositions en particuliers qui serviront d'éclaircir et de préciser la portée de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda ou même compléter cette loi ou soit la modifier.

Aux problèmes relevés à savoir les ambiguïtés et contradictions, nous avons dans le troisième chapitre, essayé de poser des voies des solutions qui sont : le renforcement des dispositions ayant trait au foncier surtout la loi organique no 08/2005 ainsi que l'analyse objective des règles régissant le foncier. Nous avons vu que l'intervention des différents organes : le parlement, le juge, les avocats, l'administration publique, différentes commissions foncières et même la population est nécessaire, et nous avons, à part cela, démontré le rôle de tout et chacun en cette matière.

La loi portant régime foncier au Rwanda joue un grand rôle dans la réglementation des affaires foncières et sert de base dans la résolution des conflits fonciers entre l'administration et les usagers des terres et entre ces derniers eux même. Cette loi a résolue tant des problèmes fonciers que connaissait le droit foncier rwandais dès l'institution de la première constitution à l'adoption de cette loi en 2005 jusqu' aujourd'hui.

Pour rendre plus fiable les objectifs de cette loi, il conviendrait de faire remarquer que d'après les résultats atteint par les différentes commissions foncières qu'elle soit au niveau national ou aux entités locales tel qu'exposées dans leurs rapports, ces commissions, dans l'application de cette loi ont réalisés beaucoup des progrès louables comme l'enregistrement d'une grande partie des terres qui était sous régime du droit coutumier. C'est la raison pour laquelle les recommandations que nous fournirons peuvent permettre d'améliorer la compréhension et l'application de la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda.

Nous recommandons au législateur de vérifier et de mieux analyser la loi organique no 08/2005 portant régime foncier au Rwanda afin d'éclaircir les dispositions qui ne sont pas claires ;

Le gouvernement devrait renforcer les moyens des commissions foncières tout en informatisant le système du bureau foncier des districts ;

Veiller impliquer les élus du peuple et les autres acteurs fonciers dans les phases de préparation, d'adoption et de vulgarisation de la nouvelle législation.

Mettre en valeur et faire connaître d'avantage la créativité et l'innovation dans le domaine foncier.

Enfin, la prise en considération de ces recommandations contribuerait à l'amélioration de notre système foncier.

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18. VANHOVE., J, Essai de droit coutumier du Rwanda; Bruxelles, librairie Falk fils, Rue des Paroissiens,1999.

19. VERDICK, Paul, Introduction au droit écrit et coutumier, Butare, UNR, Publication de la faculté de droit 2001

II. ACTES ET REVUES

1. 10. Loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda art 5 in J.O 18 du 15 septembre 2005

1. ARRETE PRESIDENTIEL No 54/01 du 12 octobre 2006 portant organisation, fonctionnement et composition des commissions foncières.

2. Art 712 code civil, 86ème édition, Dalloz, Paris, 1986-1987.

3. BIRAM, O, Problématique foncière, 7th global forum on reinveinting government, Vienna, Australia, 2007.

4. Conseil supérieur du pays, 12eme session du 26 Septembre au 9 Novembre, 1979

5. Décret du 16 Septembre 1942 relatif au droit coutumier applicable au Congo, B. A 194, cité par Belgique coloniale et commerce international in revue pratique de la législation coloniale et de la réglementation du commerce international, 24 Avenue Michel-Ange, Bruxelles. 1946.

6. Décret du 3 Juin 1906 cité par LOUVEAUX M., Des biens et de la propriété en droit civil du Congo belge, t. III, Bruxelles, Maison Ferdinand Larcier, 1956.

7. Discours du président de la république à zaza, 31 mars 1980

8. FAO, service de la législation, projet de législation pour la mise en valeur des marais du Rwanda, Rome, janvier, 1988.

9. GRAPAX, les enjeux actuels de la reforme de la loi foncière au Burundi, GT justice, avril, 2005.

10. In Bulletin des juridictions indigènes et du droit coutumier congolais, no 9- 1948.

11. L'Edit no530/1 du 26 mai 1961 relatif à l'Ubukonde dans les territoires de GISENYI et RUHENGERI.

12. RUHASHYANKIKO (N), le droit successoral au Rwanda, in R.J.R du 1er oct, no 4, 1984

13. RUHASHYANKIKO, N, Réflexions sur quelques aspects du problème foncier au Rwanda, in R.J.R., vol IX, 1, 1er janvier 1985.

14. SEBATWARE (A), L'évolution du droit foncier coutumier au Rwanda, in R.T.I.C, no 4, Dec, 1970.

2. SEYANGA (J.B), Le régime successoral dans la République rwandaise, en R.J.P.I.C, 1972.

III. RAPPORTS

1. In Rapport soumis par le Gouvernement Belge à l'Assemblée Générale des bNations Unies au sujet de l'Administration du Rwanda Urundi pendant l'année 1955.

2. Rapport du ministère de l'agriculture et de l'élevage et de foret, direction générale du génie rural et de la conservation des sols, Kigali, 1980.

IV. MEMOIRES

1. BAZUBAHANDE., I, De la propriété privée foncière au Rwanda ; examen de la précarité des droits coutumiers, mémoire de licence, Butare, UNR 1987.

2. NYIRANKURIJE, E, analyse critique de la législation portent sur l'office de l'ombudsman,UNILAK, 2008.

V. NOTES DE COURS

1. MUHIMA, A., Droit de biens, Notes de cours, UNILAK, Kigali, 2000-2001,

1. Inédites

2. MAZIMPAKA.,E, Cours de l'histoire du droit, UNILAK, 2005.

* ¹ I., BAZUBAHANDE, De la propriété privée foncière au Rwanda ; examen de la précarité des droits coutumiers, mémoire de licence, Butare, UNR 1987. p49.

* ² Exposé des motifs - j.o.z, 1974, p.71. cité par KALAMBAY LUMPUNGU in Droit civil : Régime Foncier et immobilier, vol.II,p.u.z, 1985,p.9

* ³ Décret du 3 Juin 1906 cité par LOUVEAUX M., Des biens et de la propriété en droit civil du Congo belge, t. III, Bruxelles, Maison Ferdinand Larcier, 1956, p.113 sous la direction de SOHIER A.

* ⁴ A., KAGAME, Les organisations socio familiales de l'ancien Rwanda, Bruxelles, Ed. Du culot, 1954, p.110.

* ⁵ F., REYNTJENS et alii., code et lois du Rwanda, Butare, UNR, 1993, p.181

* ⁶ L'Edit n^o530/1 du 26 mai 1961 relatif à l'Ubukonde dans les territoires de Gisenyi et Ruhengeri in J.O., 1962, P.3

* ⁷ A, KAGAME, op. cit., p191

* ⁸ A, MUHIMA., Droit de biens, Notes de cours, UNILAK, Kigali, 2000-2001, inédites.

* ⁹l'arrête n^o 2/60 du résident spatial du 2 mai 1960 sur les Ibikingi et Ibisigati

* ¹⁰ I., BAZUBAHANDE. Op.cit, p49.

* ¹¹ N., RUHASHYANKIKO, le droit foncier au Rwanda, Butare, UNR, 1985, p.7.

* ¹² I, BAZUBAHANDE., op.cit, p.50

* ¹³Ibidem

* ¹⁴ VERDICK, Paul, Introduction au droit écrit et coutumier, Butare, UNR, Publication de la faculté de droit n^o12, 1979, p111.

* ¹⁵ N, RUHASHYANKIKO, op. cit. p55

* ¹⁶Idem, p.113

* ¹⁷ RUHASHYANKIKO,N, Le concept de la propriété dans le droit foncier précolonial, Butare, UNR,1990, p54

* ¹⁸Idem, p.16

* ¹⁹ N., RUHASHYANKIKO, op.cit, p44

* ²⁰ J., DEKONINCK., Le droit coutumier des bahutu, in Bulletin des juridictions indigènes et de droit coutumier congolais, Elisabethville, mai- juin, n^o9, 1936, p.214.

* ²¹ Ibidem.

* ²² In réserve juridique indépendant et coopération n^o 4, Paris, Décembre 1970, p.1186.

* ²³ N., RUHASHYANKIKO, op.cit, p44

* ²⁴E, MAZIMPAKA., Cours de l'histoire du droit, UNILAK, 2005, p.30

* ²⁵I, BAZUBAHANDE, op. Cit, p.62

* ²⁶ J., DEKONINCK, Droit coutumier des Bahutu, Rutshuru (Zaïre), 1964, p7.

* ²⁷I, BAZUBAHANDE, op. Cit, p.63

* ²⁸Loi organique no 08/2005 du 14/07/2005 portant regime foncier au rwanda, art 12 in J.O 18 du 15 septembre 2005

* ²⁹ A., SEBATWARE., L'évolution du droit foncier coutumier au Rwanda, in R.T.I.C, n^o 4, Dec, 1970, p1191.

* ³⁰ I, BAZUBAHANDE., op.cit, p58 et 59.

* ³¹ Ibidem.

* ³²J., ADRIAENSENS, op.cit. p, 32 à 46.

* ³³ In Rapport soumis par le Gouvernement Belge à l'Assemblée Générale des Nations Unies au sujet de l'Administration du Rwanda Urundi pendant l'année 1955, op.cit, 114.

* ³⁴ A, WEILL et al; op.cit. p.332.

* ³⁵ articles 10 et 11 du décret du 11 juillet 1960 portant régime foncier

* ³⁶ R, DEKKERS., précis de droit civil belge, Introduction- les personnes, les biens- la transcription- la prescription, tome I^er, Bruxelles, Etablissements E.Bruylant, 1954, p. 893.

* ³⁷ J, BROMBERGER., Petit dictionnaire juridique: Nul n'est censé ignorer la loi, Paris, librairies techniques, 3^ème édition, 1977. p314.

* ³⁸ibidem

* ³⁹ In B.R.U, n^o 10-1952 - p546, cite par SONIER Jean, Répertoire Général de la Jurisprudence et de la doctrine coutumières du Congo et du R-U jusqu'au 31 Dec 1953, Bruxelles, Fernand Larcier, 1957, n^o 50, p593.

* ⁴⁰ In Bulletin des juridictions indigènes et du droit coutumier congolais, n^o 9- 1948, p266.

* ⁴¹ A, SEBATWARE , op. Cit, p52

* ⁴² R, DEKKERS , précis de droit civil belge, tome I^er, Bruxelles,.Bruylant, 1954, p. 893.

* ⁴³ A.,WELL et alii; op.cit, n^o 442, p385.

* ⁴⁴Ibidem

* ⁴⁵ Art 712 code civil, 86^ème édition, Dalloz, Paris, 1986-1987, p467.

* ⁴⁶Idem, art. 714

* ⁴⁷ A., WEILL et al, op. Cit. P212 et 213.

* ⁴⁸M., IMBLEAU, op. Cit. p.145

* ⁴⁹ J., SEYANGA, Le régime successoral dans la République rwandaise, en R.J.P.I.C, 1972, n^o 4, p791.

* ⁵⁰M, IMBLEAU., op.cit, p.33

* ⁵¹ N., RUHASHYANKIKO., Réflexions sur quelques aspects du problème foncier au Rwanda, in R.J.R., vol IX, 1, 1^er janvier 1985, p.12.

* ⁵² E., GANAGE, Institution et développement, Paris, P.U.F, 1966, p.79.

* ⁵³ Loi organique 08/2005 du 14/07/2005 portant régime foncier au Rwanda art 5 in J.O 18 du 15 sept.2005

* ⁵⁴ F., TERRE, droit civil, les biens, Dalloz, paris, 6ed, 2002, p.65

* ⁵⁵O, BIRAM., Problématique foncière, 7^th global forum on reinveinting government, Vienna, Australia, 2007, p.2

* ⁵⁶ Loi organique 08/2005 portant régime foncier au Rwanda, art 14

* ⁵⁷ O, BIRAM., op. cit, p.2

* ⁵⁸ Loi organique no 08/2005, art86 al1

* ⁵⁹ GRAPAX, les enjeux actuels de la reforme de la loi foncière au Burundi, GT justice, avril, 2005 (note du travail)

* ⁶⁰ Loi organique no 08/2005, op. cit, art 87 al3

* ⁶¹ T, FRANCOIS et alii., droit civil, le biens, Dalloz, Paris, 6ed, 2002, p.131

* ⁶² M, DANIEL., Contrats spéciaux, 2ed, Paris, Dalloz, 2000, p.114

* ⁶³F, HAUMONT., l'emphytéose au service de l'aménagement du territoire, Louvain, oyez, 1976, pp.41-45

* ⁶⁴ Idem, p.46

* ⁶⁵ Loi organique no 08/2005, art.34

* ⁶⁶T., FRANCOIS, et alii, op.cit, p.745

* ⁶⁷ Loi organique no 08/2005, art 38al2

* ⁶⁸ Code civil livre II, art.44

* ⁶⁹ Loi organique no 08/2005, art43al1

* ⁷⁰ M, DANIEL., op.cit, p.740

* ⁷¹ Loi organique no 08/2005, art71

* ⁷²E, NYIRANKURIJE., Analyse critique de la législation portent sur l'office de l'ombudsman, unilak, 2008,p.46

* ⁷³ I, LEON., introduction au droit, ULB, 4ed,1990, p.314

* ⁷⁴ I., LEON., Op.cit, p.305

* ⁷⁵ Idem, p.252

* ⁷⁶ Ibidem

* ⁷⁷ A, DECLERCQ., quelque mots sur la profession d'avocat, ed. Schepers, bruxelles, 1898, p.276

* ⁷⁸ Idem, p.314

* ⁷⁹A, DECLERCQ, Op.cit, p.276

* ⁸⁰ Rapport du ministère de l'agriculture et de l'élevage et de foret, direction générale du génie rural et de la conservation des sols, Kigali, 1980, p.175(rapport)

* ⁸¹ FAO, service de la législation, projet de législation pour la mise en valeur des marais du Rwanda, 1988, p.13

* ⁸² O, BIRAM., op.cit, p.1

* ⁸³ Art.13 de la Loi organique no 08/2005,

* ⁸⁴ Art. 12 de L'arrêté Présidentielle no54/01 du 12 octobre 2006

* ⁸⁵ Art17 de l'arrêté présidentielle no 54/01