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Les difficultés rencontrées par le conservateur des titres immobiliers

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par Karim et Grace KAPITENE et TEPEANZI
Ecole nationale du cadastre et des titres immobiliers (ENACTI), Lubumbashi RDC - Grade 2012
  

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INTRODUCTION

1. ETAT DE LA QUESTION

Dans le monde fini, qui est nôtre, toute la terre est partagée entre les Etats qui y exercent une souveraineté et des compétences plénières exclusives. Cela fait voir que l'importance de la terre dans la vie de tout groupe est indispensable.

Soutien de toute vie matérielle, la terre permet, d'après LAPAKI DMOFO, aux groupes humains de survivre et de se reproduire. En lui reconnaissant cette double fonction, l'on en fait alors objet de conquête humaine1(*). Selon M AFIKIRI Tsongo, la terre est le facteur de reproduction le plus important. S'il faut construire, organiser une activité ou une souveraineté ou encore un pouvoir, l'unique recours reste le sol. Elément essentiel du patrimoine et pierre angulaire du développement, le sol revêt une importance très capitale et constitue un enjeu du développement qui cristallise des conflits aussi bien civils que politiques voire sociaux2(*). C''est pourquoi les hommes se sont préoccupés de la réglementation de son usage, de sa possession, de sa cession, de son transfert et de sa gestion.

En RDC, cette réglementation est régit par la loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime de sûretés telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, mais aussi par la constitution du 18 février 2006. Ces deux textes attribuent toutes les terres à l'Etat congolais. La loi n°73-021 est aussi dite « loi foncière ».

Aux termes de l'article 53 de cette loi, « Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l'Etat ». C'est-à-dire l'Etat est le seul titulaire ou propriétaire du sol et du sous-sol. Toute appropriation individuelle du sol n'est pas autorisée3(*).

La constitution du 18 février 2006 semble élargir le champ d'application de l'article 53de la loi foncière sur les forêts, espaces aérien, fluvial lacustre et maritime et sur les eaux. C'est dans ce sens que son article 9 dispose :  « L'Etat exerce une souveraineté permanente notamment sur le sol, le sous-sol, les eaux et les forêts, sur les espaces aérien, fluvial, lacustre et maritime congolaise et sur le plateau continental. Les modalités de gestion et de concession du domaine de l'Etat visé à l'alinéa 1 sont déterminées par la loi ».

Le problème reste alors de savoir comment l'Etat peut faire bénéficier les citoyens de son sol ou de sa terre ou encore mieux de son domaine.

2. PROBLEMATIQUE

Pour faire bénéficier les citoyens de son sol, l'Etat congolais organise son patrimoine foncier de deux manières : domaine public et domaine privé. C'est la philosophie mise en oeuvre par l'art 54 de la loi foncière lorsqu'il mentionne : « Le patrimoine foncier de l'Etat comprend un domaine public et un domaine privé ». Cette distinction est tirée du droit romain qui distingue parmi les « res publicae », propriété de l'Etat, les « res in usu populi » affectées à l'usage direct du public d'une part, et d'autre part les « res in patrimonio populi », propriété de la collectivité gérées comme un patrimoine privé4(*). Cette distinction a été adoptée par le législateur colonial belge. Le législateur congolais l'a de nouveau consacrée. A ce sujet, KALAMBAY LUPUNGU écrit : « La distinction entre les domaines de l'Etat trouve son application dans le régime foncier et immobilier »5(*). L'art.209 de la loi foncière mentionne aussi cette distinction lorsqu'il dispose : « Le patrimoine de l'Etat comprend un domaine public et un domaine privé ».

Le domaine public est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage public ou à un service public comme l'indique l'art.55 de la loi foncière: «Le domaine foncier public de l'Etat est constitué de toutes les terres qui sont affectées à un usage ou à un service public ». Le domaine privé de l'Etat est constitué de toutes les autres terres d'après le prescrit de l'art.56 selon lequel : « Toutes les autres terres constituent le domaine privé de l'Etat ». Les terres du domaine public sont inconcessibles tant qu'elles ne sont pas régulièrement désaffectées tandis que celles du domaine privé sont concessibles. A ce titre, les terres du domaine privé peuvent faire, dans les conditions prévues par la loi, objet d'une concession perpétuelle, d'une concession ordinaire ou d'une servitude foncière »6(*) . Pour dire, seul le domaine privé de l'Etat reste accessible à la population.

Jusque là une zone d'ombre persiste, certes, sur la question d'organisation et de gestion du domaine privé par l'Etat congolais. Il reste vrai que les terres sont, en principe, gérées soit par les administrations publiques soit par des sociétés mixtes d'équipement et de promotion immobilières7(*). S'agissant de la gestion des terres du domaine foncier privé par les administrations publiques, ce qui intéresse ce travail, constatons l'intervention de plusieurs personnes, chacune à son niveau et selon sa qualité. Citons ici le législateur, le président de la République, le ministre ayant les affaires foncières dans ses attributions, le gouverneur de province qui peut déléguer son pouvoir au conservateur des titres immobilièrs. Le conservateur des titres immobiliers est le pilier sur lequel est assise cette oeuvre du fait qu'il est la seule autorité publique ayant l'aptitude de délivrer les titres donnant lieu à l'acquisition du droit de jouissance sur le domaine privé par la population et il gère toute une circonscription foncière qu'est la subdivision foncière du territoire national. C'est ainsi qu'il existe une circonscription foncière de Butembo gérée par un conservateur.

De ce point de vue, il sied de nous poser certaines questions :

Ø En tant que chef de la circonscription foncière, de Butembo particulièrement, le conservateur gère un service public. Que peuvent être les difficultés auxquelles il se heurte ?

Ø Quelles ont les attributions du conservateur des titres immobiliers.

De ces interrogations, certaines hypothèses peuvent être envisagées.

* 1 Cfr LAPIKA DMOFO et alii, Problèmes fonciers et politiques agricoles en Afrique centrale, Kin, 1988, p.5.

* 2 A, MAFIFIRI TSONGO, Problématique d'accès à la terre dans les systèmes d'exploitation agricoles des régions montagneuses du Nord-Kivu, UCL, Louvain la Neuve, 1994, p.225.

* 3 KATEMBO MUSIMBA, La gestion du domaine foncier privé de l'Etat en ville de Butembo, TFC-UCG, 2009-2010, p.3.

* 4 G. KALAMBAY LUPUNGU, Droit civil :Régime foncier et immobilier, vol II, PUZ, Kin, p.57.

* 5 Ibidem, p.56.

* 6 Lire art.56 de la loi foncière.

* 7 V. KANGULUMBA MBAMBI., cité par KATEMBO MUSIMBA, La gestion du domaine foncier privé de l'Etat en ville de Butembo, op. cit., p.19.

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