Les difficultés rencontrées par le conservateur des titres immobiliers

§III. LE CONSERVATEUR DES TITRES IMMOBILIERS : ARTISAN DE JOUISSANCE PAISIBLE DU SOL

Tout en lui reconnaissant certaines compétences ; notamment la gestion du domaine privé foncier, l'attribution du sol à la population moyennant un pouvoir délégué ; la loi foncière du 20 juillet 1973 telle que modifiée et complétée par la loi n°80-008 du 18 juillet 1980, fait du conservateur un personnage important en matière foncière. Toute concession et tout droit de jouissance sur le sol de l'Etat doivent faire l'objet d'un enregistrement par celui-ci sur un certificat d'enregistrement (A). Il est la seule autorité ayant plein pouvoir de le signer (B).

A. Le certificat d'Enregistrement

Le législateur congolais n'a pas défini le certificat d'enregistrement23(*) malgré l'importance que la loi foncière lui accorde24(*). La jurisprudence et la doctrine congolaises consultées à cet effet ne le présentent que sous le seul angle de l'acquisition et de la transmission de la propriété immobilière25(*).

Pour Raymond GUILLIEN et Jean VINCENT, « le certificat d'enregistrement est un acte par lequel un fonctionnaire ou un agent public atteste l'existence d'un droit sur une chose ou une valeur »^26(*). Il en ressort que le caractère authentique est attribué au certificat d'enregistrement du fait qu'il est établi par un officier public, à la personne du conservateur, qui a reçu de loi le pouvoir d'instrumenter, puis réalisé dans les conditions de solennité requises (art.222 et suivant de la loi foncière).

A propos du certificat, KIFWABALA TEKILAZAYA écrit « le certificat d'enregistrement est un titre authentique établi par le conservateur des titres immobiliers qui constate l'existence et la consistance d'un ou plusieurs droits réels fonciers ou immobiliers »^27(*). A FATAKI WA LUHINDI d'ajouter, « le certificat d'enregistrement est donc un titre de propriété immobilière enregistrée conformément à la loi par un fonctionnaire, en l'occurrence le conservateur des titres immobiliers, qui en le délivrant, opère la constitution et la transmission de la propriété immobilière. C'est un écrit qui atteste un droit dans tous ses contours »^28(*).

Selon KATUALA KABA KASHALA, le certificat d'enregistrement est un certificat de propriété immobilière enregistrée conformément à la loi par un fonctionnaire, à l'occurrence le conservateur des titres immobiliers, qui, en le livrant moyennant perception de droits par l'Etat, opère la constitution et la transmission de la propriété immobilière^29(*).

Disons alors que le certificat d'enregistrement est un titre par lequel le conservateur des titres immobiliers reconnaît à une personne, physique ou morale, de droit public ou privé, le droit de jouissance sur le sol, surtout sur le domaine privé de l'Etat moyennant perception de droits par l'Etat.

L'article 219 de la loi foncière semble être en cheval avec cette idée lorsqu'il mentionne : « le droit de jouissance d'un fonds n'est légalement établi que par un contrat d'enregistrement du titre concédé par l'Etat » (art.219 al1).

Comme dit ci-haut, la loi foncière ne se limite qu'a donné des indications relatives à l'établissement du certificat, à ses fonctions et à ses caractères (b). Malgré tout, le certificat d'enregistrement a une origine dans l'histoire (a).

a) Historique du certificat d'enregistrement

Le certificat d'enregistrement est inspiré du « Real property Act » adopté en Australie du sud en 1858 et mis au point en 1861 à l'initiative du sir R. TORRENS^30(*). Cette mise au point est dans le but d'établir la sécurité des transactions immobilières et de faciliter ces transactions, spécialement dans le domaine du crédit foncier. Dans le système Torrens, la propriété immobilière ne s'acquiert et ne se transmet que par le certificat d'enregistrement dressé en présence et par le conservateur des titres immobiliers^31(*).

Cet acte, tout en établissant une sécurité des transactions immobilières, énonce trois principes essentiels et/ou trois règles essentielles à savoir :

· Pas de transfert ou de constitution d'hypothèque sur un immeuble sans l'enregistrement qui en aura été fait conformément à la loi (art.43 de la loi dite torrens de 1861) ;

· L'enregistrement s'opère par l'intermédiaire d'un fonctionnaire de l'Etat qui annule le certificat d'enregistrement de l'aliénateur et établit un nouveau certificat pour l'acquéreur (art.48, 49 et 50 de la loi torrens de 1861) ; et

· Tout certificat du titre dûment scellé et signé, par le fonctionnaire compétent, du registre général fera foi en justice de son contenu et de son immatriculation et fera preuve que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiques (art.33 de la loi de 2861).

Cet acte requiert certains mécanismes pour qu'il y ait transfert, enregistrement voire jouissance paisible du sol. En cas de contestation, le certificat constitue un moyen de preuve efficace.

Par le décret du 06 février 1920 ci-haut cité, le législateur colonial s'est approprié des principales règles posées par l'Act Torrens pour organiser les droits portant sur les terres occupées ou possédées par les indigènes^32(*). Le droit de propriété, né de l'inscription au livre d'enregistrement est à l'abri, en principe, tout au moins, des causes de nullité ou de résolution qui entachent la convention de base c'est-à-dire qu'il devient par le fait de l'enregistrement inattaquable.

Dans le système Torrens, KALAMBAY LUPUNGU constate que la prescription extinctive de droit de propriété ne peut pas, en principe, se poser, car toute propriété immobilière est conditionnée, pour son existence légale par un titre appelé « certificat d'enregistrement »^33(*).

La loi du 20 juillet 1973 consacre en matière de transmission immobilière le système du décret du 06 février 1920 mais en l'adaptant aux nouvelles orientations notamment à la proclamation de la propriété exclusive et inaliénable de l'Etat sur le sol et le sous-sol congolais. Cette loi dispose dans son exposé de motif, tout en étant une réelle révolution du système foncier et immobilier au Congo en ce qu'elle abolit la propriété privée du sol que ; « les principes généraux consacrés sont les suivants : les principales règles de l'Act Torrens qui avaient été consacrées par le décret du 06 février 1920 ont été reprises. Elles ne différent des principes de l'ancien décret que sur le fait qu'au lieu de parler de la propriété privée du sol, il faut parler du droit de jouissance. Pour le reste, l'organisation technique reste la même ».

C'est dans ce sens que cette loi déterminera les fonctions, les caractères et les modes d'établissement du certificat d'enregistrement.

b. Mode d'établissement, fonctions et caractères du certificat d'enregistrement

Le certificat d'enregistrement étant un acte authentique doit respecter certaines règles pour son établissement, remplir certaines fonctions et présenter certains caractères.

1. Mode d'établissement

Aux termes de l'article 225 al1 de la loi foncière : « Le certificat d'enregistrement est dressé en double; il est daté, scellé et signé du conservateur. L'un des exemplaires est dressé dans le livre d'enregistrement, l'autre est délivré au titulaire du droit enregistré ».

Cette disposition est empruntée à l'Act Torrens. Dans le système Torrens, appliqué en Australie, le « Registar General »crée un titre qui se divise en deux : l'un qui est inscrit au registre-matrice, reste au bureau foncier, l'autre est remis au titulaire du droit. L'un et l'autre sont identiques, ont donc la même force et la même valeur. Ils sont considérés comme deux originaux^34(*).

En RDC, l'un de ces certificats est dressé dans le registre dit « livre d'enregistrement » qui reste à la conservation des titres immobiliers : c'est le « certificat immobile ». L'autre est dressé sur une feuille tirée d'un registre à souche appelé « registre des certificats », et est remis au propriétaire du droit enregistré : c'est le « certificat mobile ». Les deux certificats ont la même valeur juridique mais en cas de discordance entre les deux certificats, donc celui remis au titulaire du droit enregistré et ce restant ou gardé à la conservation, c'est ce dernier qui fera foi. L'absence de signature du conservateur sur le certificat immobile alors qu'il a signé le certificat mobile rend nulle toute l''opération d'enregistrement.

Outre les mentions requises pour son authenticité, le certificat doit contenir les mentions relatives : à l'indication précise du ou des titulaires des droits ; à la situation, à la description, à la superficie et au croquis de l'immeuble^35(*), aux locations de plus de neuf ans et aux charges réelles autres que les servitudes légales dont l'immeuble est frappé selon les règles de publicité prescrites par la loi^36(*) (lire art.225 al 2 de la loi foncière).

Le législateur congolais, tout en exigeant certaines mentions et certaines formes et procédures pour l'établissement du certificat, a accordé à celui-ci des fonctions importantes.

2. Les fonctions du certificat d'enregistrement

Deux fonctions sont accordées au certificat : une fonction de publicité réelle et une fonction de preuve.

· Fonction de publicité réelle

On s'aperçoit de l'exposé ci-dessus que le livre d'enregistrement congolais est un véritable registre dans lequel le conservateur annote toute constitution des droits ainsi que des mutations. Bien qu'étant un assemblage de feuillets, il constitue la représentation et la description de l'état juridique du sol37(*). Du coup, le livre d'enregistrement et les répertoires sont publics^38(*). Toute personne ayant un intérêt légitime peut les consulter^39(*) moyennant une taxe et sous la surveillance du conservateur des titres immobiliers (article 228).

En matière foncière, la publicité foncière revêt deux sens à savoir la publicité de la plupart des droits réels ou de certains droits personnels portant sur un immeuble et de la publicité des droits réels accessoires, privilèges et hypothèques. Le certificat d'enregistrement à été institué par le législateur pour procurer une sécurité juridique du commerce immobilier.

· Fonction de preuve

Aux termes de l'article 227 de la loi foncière, le certificat d'enregistrement fait pleine foi de la concession, des charges réelles, éventuellement, des droits de propriété qui y sont constatés. Ces droits sont inattaquables, c'est-à-dire qu'on ne peut pas le contester car le certificat d'enregistrement est un acte authentique.

Monsieur OKITAKULA, alors 1^er président de la Cour d'Appel de KISANGANI exprime ce principe lors de son discours de rentrée judiciaire du 21.11.1978 en disant : « Le certificat d'enregistrement est revêtu d'une force probante ordinaire et d''une force probante spéciale. Il acquiert une force probante ordinaire parce qu'il est établi par un fonctionnaire public, agissant en exécution et dans les limites de sa mission attestant un fait, celui de l'enregistrement de tel droit de propriété ou de tel autre droit réel.

Ainsi, le certificat fera foi de la réalité du fait juridique qu'il énonce, en l'espèce l'enregistrement des droits réels qu'il spécifie, jusqu'à preuve littérale contraire. Il aura acquis la force probante spéciale ou exceptionnelle parce qu'il lui aura été conféré par les termes de l'article 227 de la loi. Il en résulterait que l'existence du droit enregistré ne peut être contestée par personne, que la foi due au certificat en ce qui concerne l'existence du droit est absolue^40(*)

* ²³ KATUALA KABA KASHALA, Le certificat d'enregistrement et le livret de logeur :jurisprudence et notes de lecture, Beteme Ntambua, KIN, 1998, p.7.

* ²⁴ KIFWABALA TEKILAZAYA, op.cit., p.416.

* ²⁵ FATAKI WA LUHINDI, Les limites du principe d'inattaquabilité du certificat d'enregistrement en droit congolais, SDE, KIN ? 2004, p.25.

* ²⁶ R. GUILLIEN et J. VINCENT, op cit., p.145.

* ²⁷ KIFWABALA TEKILAZAYA, op.cit. p.416.

* ²⁸ FATAKI WA LUHINDI, op. cit., p.25.

* ²⁹ KUTUALA KABA KASHALA, op.cit. p.7.

* ³⁰ Idem, op.cit. p.8.

* ³¹ Ibidem

* ³² KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p.415.

* ³³ KALAMBAY LUPUNGU, op.cit., p.131.

* ³⁴ Idem, p.225

* ³⁵ FATAKI WA LUHINDI, op.cit., pp.27-28.

* ³⁶ BOMBAKA NKEY, Doit civil- Les biens, notes de cours, G2 Droit, UCG, Butembo, 2009, p.87.

* ³⁷ KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p.421.

* ³⁸ BOMBAKA NKEY, op.cit., p.87.

* ³⁹ KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p.421.

* ⁴⁰ OKITAKULA, discours, cité par KIFWABALA TEKILAZAYA, op. cit., p.423.