B- Les indicateurs d'alerte
L'activité des criminels, même lorsque des
montages sont élaborés, peut laisser apparaître un certain
nombre d'indice qui, lorsqu'ils sont suffisamment nombreux ou flagrants,
doivent attirer l'attention du professionnel assujetti. En France par exemple,
TRACFIN et DGCCRF108 ont actualisé les lignes directrices en
matière de lutte contre le blanchiment de capitaux dans l'immobilier et
y ont établie des lignes directrices à cet effet. Ces lignes
directrices ainsi que les dispositions communautaires doivent permettre
à chaque agent immobilier d'établir une cartographie qui lui est
propre selon les risques qui vont appeler des mesures de vigilance à
moduler à chaque situation rencontrée. Certains indices doivent
pousser les agents immobiliers à s'interroger d'avantages sur la
licéité d'une opération. Ces critères ne peuvent
pas être exhaustifs109 mais donnent aux intermédiaires
immobiliers des indices pertinents. Face donc à ces indices le
professionnel doit mettre en mouvement le système d'alerte :
> Discordance entre le profil du client (âge, revenu,
catégorie socio-professionnelle) et la valeur du bien objet de
l'opération
> Discordance entre la valeur de marché du bien
immobilier et le montant de la transaction.
> Présence d'un tiers au côté du
client, dont le comportement fait croire qu'il s'agit du
bénéficiaire effectif de l'opération.
> Un client procède à l'achat et la revente
des biens immobiliers dans un temps bref. > Les fonds émis pour
l'achat du bien sont émis à partir d'un compte différent
de celui de l'acquéreur
> Le recours à l'interposition de plusieurs
personnes morales qui tend à opacifier l'identification du
bénéficiaire effectif.
> Sensibilité du secteur d'activité (BTP,
restauration, téléphonie), duquel les fonds sont susceptibles de
provenir.
> Le comportement atypique ou insolite du client.
> Connivence supposée entre le vendeur et
l'acquéreur du bien immobilier.
> Montage anormalement complexe au regard de
l'opération.
108 DGCCRF : Direction générale de la concurrence,
de la consommation et de la répression des fraudes.
109 Cf. les lignes directrices relatives à la lutte
contre le blanchiment et le financement du terrorisme (LBC/FT) pour les
professionnels du secteur immobilier.
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? La présence d'une personne politiquement
exposée (PPE).
Par ailleurs le législateur communautaire, fait
obligation aux agents immobiliers de déclarer les transactions en
espèce ou d'instruments négociables au porteur lorsque le montant
de la transaction est égal ou supérieur à cinq millions de
francs (5.000.000) FCFA, qu'il s'agisse d'opération unique ou de
plusieurs opérations qui apparaissent liées110. Aussi
il est interdit dans les transactions immobilières tout paiement en
espèce d'un montant supérieur à trois
millions111, toute tentative par l'acquéreur du bien, doit
être un indice pour le professionnel d'avoir des soupçons sur le
client.
De même, dans les lignes directrices, TRACFIN
approfondit l'interprétation du conseil d'Etat112 en
indiquant qu'«une déclaration de soupçon s'effectue
(...) sur la base d'arguments démontrant l'effectivité de la
vigilance renforcée et l'impossibilité, in fine pour le
professionnel de lever le doute et de conclure à la
licéité de l'opération en cause
»113.
Dès la constatation de l'un des indicateurs ou de
plusieurs d'entre eux, l'agent immobilier doit mettre en mouvement la
procédure d'alerte. Sauf que son devoir d'alerte se heurte quelque fois
à une autre obligation qui pèse sur lui : le devoir de
discrétion. Il est important de s'interroger sur la ligne de
démarcation entre ces deux obligations.
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