Memoire Online - Habitat indigne. Le traitement technique et social de l'insalubrité et de ses conséquences sanitaires.

Comme nous l'avons vu précédemment, les conditions de vie peuvent être fortement perturbées par l'habitat. Il convient donc dans un premier temps de distinguer les différents types d'habitat que l'on peut rencontrer et qui font défaut à la vie et à la santé de leurs occupants.

De manière générale, on parle "d'habitat indigne" pour désigner un logement impropre à la vie humaine, c'est une définition politique. L'habitat indigne regroupe toutefois plusieurs catégories de logement qu'il convient de définir:

Le point commun à tous ces types d'habitat c'est qu'ils nuisent à des degrés variables à la santé de leurs occupants. A chacun de ces cas, correspond une procédure, des responsabilités et des droits différents pour le propriétaire, le locataire ou encore la police

Définition du risque

Responsabilité

Réglementation

Le logement

menaçant ruine

Risque structurel pour

l'immeuble

(effondrement...)

Responsabilité du maire

Code de la

construction et de
l'habitat

Le logement

précaire

Cas des bidonvilles

Responsabilité du préfet

Code de la Santé

Publique (article L
1331-25)

Le logement

inhabitable par

nature

On prend en compte la

nature du logement:
combles, caves...

Responsabilité du préfet

Code de la Santé

Publique (article L
1331-26)

Le logement

surpeuplé

Surpeuplement dû au

propriétaire mais qui est
difficile à prouver

Logement dont les

dimensions ne

correspondent pas au
nombre d'occupants.

Responsabilité du préfet

Code de la Santé

Publique (article L
1331-23)

Le logement

insalubre

Est caractérisé par un

désordre important ou une accumulation de désordres

Responsabilité du préfet

dans la prise de l'arrêté et la responsabilité du maire dans le suivi des effets

Code de la Santé

Publique (article L
1331-26 et suivants)

Le logement

présentant un

risque imminent

pour la santé avec ou sans insalubrité globale avérée

Une cause d'insalubrité

majeure qui met en danger dans l'immédiat la vie des occupants

Responsabilité du préfet

Code de la Santé

Publique (article L

1331-26-1 si
insalubrité globale et

article L 1331-4 si
désordre unique)

Le logement non salubre

Manquements à la salubrité insuffisant pour considérer

le logement comme
insalubre

Responsabilité du maire

Règlement Sanitaire

Départementale

Malpropreté

massive et

stockage de

détritus

Souvent dus à une mauvaise appropriation du logement

Responsabilité du maire

Code de

l'Environnement

Les principales procédures relèvent des pouvoirs de police des maires et des préfets permettant de lutter contre l'habitat insalubre ou dangereux. Celles-ci ont été améliorées ou simplifiées par l'ordonnance du 15 décembre 2005, la loi " ENL " du 13 juillet 2006 qui l'a ratifiée, le décret d'application en date du 8 novembre 2006 et, enfin, ont été complétées par l'ordonnance du 11 janvier 2007.

Nous allons étudier plus en détail la mise en place de l'arrêté d'insalubrité. Cette procédure est la plus courante sur le territoire roubaisien.

L'arrêté d'insalubrité est mis en place lorsqu'un immeuble constitue un danger pour la santé de ses occupants, ou de celles des voisins, du fait de son état ou de ses conditions d'occupation. Cet arrêté préfectoral s'instruit dans le cadre d'une procédure formalisée. La loi SRU du 13 décembre 2000 avait réformé cette procédure. L'ordonnance du 15 décembre 2005 en a précisé certains points sans la modifier, à la fois pour permettre le traitement efficace des cas les plus urgents, et pour sécuriser les droits des occupants.

Lorsque le maire d'une commune ou le président d'un établissement public de coopération intercommunale sont dépourvus d'un Service Communal d'Hygiène et de Santé (ce qui est le plus fréquent puisqu'il n'y a que 208 SCHS en France), ils peuvent saisir le directeur de l'Agence Régionale de Santé pour lui demander d'établir un rapport sur l'insalubrité suspectée. C'est l'ARS qui est alors tenue d'instruire le dossier. Tout locataire ou occupant d'un immeuble peut également saisir l'ARS.

Si la commune où est situé l'immeuble est dotée d'un SCHS comme c'est le cas à Roubaix, il appartient alors à celui-ci d'instruire le dossier d'insalubrité. La commune bénéficie en effet de pouvoirs d'Etat dérogatoires complétés par une dotation globale de fonctionnement spécifique pour instruire les affaires d'insalubrité.

Le premier contact dans une situation d'insalubrité est souvent initié par une plainte, un signalement de l'occupant lui-même ou d'un tiers. Les Inspecteurs de Salubrité doivent apprécier l'urgence de l'intervention à partir du discours du signalant. Cela n'est cependant pas toujours évident puisque le plaignant peut, volontairement ou non, surestimer ou à contrario sous - estimer l'état de son logement. La plainte a un caractère très subjectif. Elle peut également être motivée par des objectifs différents de la remise en état du logement: un souhait de relogement, un conflit de voisinage, des problèmes avec le propriétaire...

Les Inspecteurs de Salubrité ont alors pour mission de mener une enquête sur l'insalubrité potentielle du logement afin d'avoir un point de vue objectif et technique.

Ils effectuent une visite des lieux afin de mettre en place un diagnostic technique complet de l'immeuble. Les différents désordres constatés dans le logement sont identifiés par un examen visuel précis de l'ensemble des locaux.

Ce relevé d'informations techniques est complété d'une sensibilisation des occupants sur les conséquences de l'insalubrité sur leur santé. Ce point permet de limiter les causes d'insalubrité du logement dues à l'occupation et aux comportements inadaptés de l'occupant.

Afin de déterminer une éventuelle mauvaise appropriation du logement, les agents du SCHS prennent en compte divers éléments comme la propreté et l'hygiène du logement, la présence d'animaux et leur impact sur la tenue du logement, l'encombrement des lieux... Cette approche plus "humaine" de l'enquête de salubrité est très inspirée des pays anglo-saxons où l'on prend en compte les risques pour la santé induits par le mode d'occupation et même parfois le ressenti subjectif de l'occupant. Cette démarche n'est cependant pas encore systématique sur tout le territoire national.

Un courrier reprenant l'essentiel du compte rendu de la visite et les conseils de l'Inspecteurs de Salubrité est ensuite adressé aux occupants du logement.

Le plus souvent, les propriétaires ne sont pas présents lors de cette visite, leur présence n'est en effet pas requise. Leur autorisation de visiter le logement est toutefois nécessaire. Aucune visite ne peut être possible sans l'accord du propriétaire, toutefois leur refus peut être puni par la loi.

Un diagnostic est établi par l'Inspecteur de Salubrité qui va décrire l'intégralité des désordres puis les évaluer à l'aide d'une grille de cotation (annexe 1) permettant ainsi de graduer le degré d'insalubrité du logement. Il établira ensuite un rapport dans lequel il va qualifier les différents désordres constatés, leur gravité et les solutions proposées (travaux de sortie d'insalubrité ou caractère irrémédiable en tenant compte de l'évaluation du coût des travaux).

- Une première partie du rapport permettra de présenter l'immeuble, le statut d'occupation des occupants et les caractéristiques des ménages ainsi que les données recueillies sur la propriété et la gestion.

- Une deuxième partie mettra en évidence les désordres constatés dans le logement.

- Une troisième partie dégagera une procédure ciblée au vu des informations récoltées.

- Et enfin, une dernière partie, permettra de proposer des mesures à prendre pour traiter l'insalubrité.

Le CODERST est le Conseil de l'Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques. C'est le nouveau patronyme du Conseil Départemental d'Hygiène, né en 1905 et disparu en 2006. Il se réunit une fois par mois sur diverses thématiques dont les risques sanitaires liés à l'habitat. C'est une instance de concertation et de proposition pour la prise de décision du préfet. Il réunit des représentants de l'Etat, d'associations, des collectivités territoriales et des personnalités qualifiées comme des médecins le cas échéant...

Le CODERST représente la phase contradictoire de la procédure : le propriétaire et les occupants y sont conviés et peuvent y exposer leur point de vue.

Dans le cas d'un arrêté d'insalubrité, le CODERST se prononce à la fois sur la réalité et les causes de l'insalubrité et sur les solutions permettant d'y remédier. Il ne prend pas en compte d'autres aspects que les facteurs d'insalubrité. Les problèmes d'appropriation des lieux peuvent être exprimés en cours de séance mais ils ne sont pas déterminants. L'avis du CODERST sur la qualification de l'insalubrité - remédiable ou irrémédiable - et sur les mesures nécessaires à prendre pour y remédier aboutira à un arrêté préfectoral. Il existe deux cas d'arrêté d'insalubrité :

- Dans le cas d'une insalubrité remédiable, le conseil précise les mesures à appliquer par le propriétaire afin de traiter l'insalubrité, ainsi que le délai imparti pour leur réalisation. Il peut également prescrire, si la situation le nécessite, une interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux le temps de la réalisation des travaux et un hébergement des locataires par le propriétaire. Les effets de l'arrêté commencent à la date de sa notification.

En cas de non-exécution volontaire des travaux, le maire ou à défaut, le préfet y procède d'office, sans autorisation préalable du juge et après une mise en demeure restée infructueuse à l'issue d'un délai précisé qui ne peut être inférieur à un mois. Ces travaux dits d'office sont réalisés au frais du propriétaire. En attendant la réalisation des travaux, les locataires sont protégés et le paiement des loyers est suspendu de plein droit dès le premier jour qui suit la notification de l'arrêté préfectoral. Le propriétaire doit assurer l'hébergement de ses locataires en cas d'interdiction temporaire d'habiter et ce à ses frais. S'il est défaillant dans cette obligation, l'hébergement se fait par la collectivité au frais du propriétaire.

- Dans le cas d'une insalubrité irrémédiable c'est à dire: " lorsqu'il n'existe aucun moyen technique de mettre fin à l'insalubrité, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction", l'arrêté préfectoral interdit définitivement l'habitation de l'immeuble et les occupants de l'immeuble doivent être relogés par le propriétaire puisqu'il n'y a pas de prescription de travaux. Des mesures d'urgence concernant la santé et la sécurité des occupants avant leur relogement peuvent également être prescrites dans l'arrêté. L'arrêté prévoit ensuite l'interdiction à l'accès et l'usage des lieux, voire la démolition de l'immeuble.

Habitat indigne. Le traitement technique et social de l'insalubrité et de ses conséquences sanitaires.

Deuxième Partie :

Chapitre 1 : Les outils opérationnels dans la lutte contre l'insalubrité

1 / Les procédures classiques avant un traitement purement technique de l'insalubrité