Mobilité résidentielle et processus d'étalement de la ville de Niamey (Niger).

4.4.7. Statuts et pratiques résidentiels des ménages vivant dans la parcelle

Le statut d'occupation dans le logement actuel révèle une prédominance des locataires qui constituent presque 2/5 des ménages enquêtés, alors que les propriétaires qui totalisent la deuxième catégorie en forment 1/3. Il faut dire que la part des propriétaires parmi les chefs de ménage est plus faible à Niamey que dans d'autres villes sahéliennes comme Ouagadougou où l'habitat dit spontané est plus développé. En effet, 70% des Burkinabés sont propriétaires de leur logement à Ouagadougou en 2003^27(*), soit presque deux fois la proportion de propriétaires observée à Niamey 2008. Selon les résultats de l'Etude Monographique sur les Services Immobiliers du Logement à Dakar (EMSILD, 2010)^28(*), 51,6% des chefs de ménage sont des locataires et 42,1% des propriétaires alors qu'en 2008, nos enquêtes révèlent que seulement 38,6% des ménages sont propriétaires ou copropriétaires de leur logement à Niamey (voir le tableau 4.16)

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Statut occupation logement (actuel)	Nb. cit.	Fréq.
Propriétaire	200	34,0%
Copropriétaire	27	4,6%
Ayant droit	52	8,8%
Locataire	232	39,4%
Logé gratuitement	62	10,5%
Squatter	16	2,7%
TOTAL CIT.	589	100%

Tableau n° 4.16: statut d'occupation des ménages enquêtés

A Niamey, les logés gratuitement qui sont de l'ordre de 1/10 des ménages constituent la troisième catégorie. Ces derniers sont des ménages qui bénéficient de la gratuité de logement de la part d'un parent proche, le plus souvent la soeur, le frère, le cousin ou l'oncle. Cette situation les met dans des conditions de logement plus décentes que celles qu'ils auraient en vivant avec leurs propres ressources ; l'inconvénient d'une telle situation est qu'elle bloque la trajectoire résidentielle du ménage en le maintenant dans la dépendance le plus longtemps possible, au lieu de l'orienter vers une trajectoire qui mène vers l'accès à la propriété.

Le tableau n° 4.16 montre qu'il y a plus de logés gratuitement que d'ayants droit, c'est-à-dire des ménages occupant un logement familial. Mais, ces deux statuts d'occupation sont dépendants du propriétaire de la maison, alors que les copropriétaires partagent la propriété d'une maison avec d'autres ménages, le plus souvent, suite à l'héritage survenu à la mort du propriétaire de la maison qui est leur parent (père ou mère). De ce fait, cette copropriété ne résulte pas d'une association de deux ou plusieurs individus pour construire une maison. La maison reste donc une entreprise individuelle à Niamey.

Les copropriétaires constituent seulement 5 % des ménages enquêtés. Leur faible proportion vaut quand même presque deux fois celle des squatters. Cette dernière catégorie occupe, le plus souvent, des case ou baraques ; elle est stigmatisée et constitue, avec les habitants des quartiers spontanés en matériaux définitifs, le bouc émissaire des autorités communales qui les présentent comme seuls responsables de l'échec de la gestion urbaine.

Au total, 22 % des ménages enquêtés sont exemptés de payer le loyer pendant qu'ils ne sont pas propriétaires de leur logement. Les locataires versent à la fin de chaque mois en moyenne 23 166 FCFA au propriétaire de la maison. Il convient de préciser que 84 % des ménages locataires payent un loyer de moins de 40 000 FCFA et seuls 16 % payent un loyer supérieur ou égal à 40 000 FCFA. Le prix du loyer va de 7 000 FCFA pour un studio en banco ou en dur à 250.000 FCFA pour une villa haut standing dans les quartiers résidentiels (plateau, Kouara Kano).

Pour trouver un logement en location, le ménage a recours à des filières purement informelles, rarement à un courtier et jamais à l'information par voie d'affiche ou de communiqué. Dans tous les cas, le ménage est laissé à lui-même dans la recherche de logement. La première option offerte au ménage qui est à la recherche d'un logement en location est « le bouche à oreille » ; cela constitue 46 % des possibilités d'accès à logement en location. Après le « bouche à oreille », les recherches personnelles opérées par le ménage constituent la deuxième option. En effet, 29 % des ménages locataires déclarent avoir eu accès au logement actuel grâce à des recherches personnels. Les ménages sont souvent obligés de compter sur les services d'un démarcheur (dans 24 % des cas) ; il s'agit de la troisième option.

L'accès à un logement en location peut être plus ou moins difficile selon le type de logement recherché, la bourse du demandeur, son statut matrimonial ; il dépend également des exigences du propriétaire.

Dans l'ensemble, les ménages pensent que leur condition de logement s'est améliorée après le dernier déménagement. Cela est avéré chez 83 % des ménages qui ont vu leur logement passé du banco au dur, leur statut d'occupation évolué de l'hébergement à la propriété en passant par la location ou le logement familial. Mais, c'est l'amélioration de leur environnement social et l'évitement de la promiscuité qui sont mis en avant pour justifier l'amélioration des conditions de logement après le dernier déménagement.

Néanmoins, 17 % des ménages ont vu leur condition de logement se dégrader après le dernier déménagement. Il s'agit le plus souvent de ménages soumis à une mobilité résidentielle descendante. A l'issue de leur déménagement, ils constatent le mauvais état de leur logement actuel ainsi que le manque d'équipement. Pour les ménages qui ont réussi à construire une maison, les possibilités de financement sont peu variées. En effet, 52 % des propriétaires déclarent avoir construit leur maison grâce à l'épargne personnelle. Seuls 1/5 d'entre eux ont eu accès à un prêt bancaire pour construire leur maison. Cela traduit la difficulté de mobiliser les moyens financiers pour mettre en oeuvre un projet de construction. En conséquence, une construction dure en moyenne 2 ans. Une maison sur deux est bâtie entre 1 et 3 ans et seulement 1/3 durent moins de 1 an. Il convient de noter que la construction de 1/10 des maisons a pris plus de 5 ans et que le mode d'acquisition de la parcelle ne se fait pas toujours par « achat auprès de la mairie ».

4.4.7.1. La mairie et le marché foncier

En effet, la mairie ne maîtrise plus le marché foncier à Niamey. Il s'agit plutôt d'un marché contrôlé par les propriétaires coutumiers et les spéculateurs. Aussi, seuls 22 % des propriétaires déclarent-ils avoir acheté leur parcelle auprès de la mairie. En conséquence, la mairie ne fait pas mieux que les propriétaires coutumiers. Mieux, 2/5 des propriétaires déclarent l'être par héritage. L'héritage est la voie la plus facile pour un Niaméen d'accéder à une parcelle, d'où l'importance pour les chefs de ménage, d'accumuler des parcelles en vue de permettre à leurs enfants un accès facile à la propriété à l'avenir. Cet état des faits aggrave la spéculation et ralentit la construction des quartiers qui ne cessent de naitre. On achète les parcelles non pour répondre à des besoins actuels mais bien à des besoins futurs.

Les gens qui ont acheté leurs parcelles auprès d'un tiers sont de 16 %. Il s'agit de transferts qui sont rarement enregistrés à la mairie comme dans le cas de l'héritage d'ailleurs. En conséquence, 1/5 des propriétaires de maisons se contentent d'un document au nom du premier propriétaire ; ce qui est source de conflit. La plupart des propriétaires de maison ne disposent que d'un acte de cession de la parcelle à leur nom ; il s'agit de 2/5 d'entre eux. Seuls 16% des propriétaires disposent d'un titre foncier. Preuve que ce document pourtant précieux n'est pas une préoccupation des ménages de Niamey. La situation est plus inquiétante à Ouagadougou où seuls 2 % des constructions font l'objet d'un permis de construire en 2008, du fait l'ampleur de l'habitat dit spontané qui occupent 60 % de la superficie urbaine dès les années 80 (Bonkoungou, 2008).

Pire, l'enquête révèle que 18% des propriétaires ne disposent que d'une attestation de vente. Ces chiffres témoignent combien les textes d'urbanisme ne sont pas respectés à Niamey, si bien que les maisons généralement évolutives ne répondent pas aux normes du permis de construire.

* ²⁷ République du Burkina Faso. Ministère de l'Economie et du Développement. Institut National de la Statistique et de la Démographie. L'emploi, le chômage et les conditions d'activité dans l'agglomération de Ouagadougou, juillet 2003

* ²⁸ République du Sénégal, Ministère de l'économie et des finances, Agence Nationale de la Statistique et de la Démographie. Rapport de l'Etude monographique sur les services , 2010