INTRODUCTION
L'hostilité du milieu a amené l'homme dès
son apparition sur terre à s'abriter dans des grottes pour se
protéger contre les intempéries. Afin de faciliter les
échanges entre les différentes communautés, cet abri s'est
vu s'adapté au mode de vie des différentes civilisations qui ont
eu à se succéder. C'est ainsi qu'en Afrique, l'habitat a
évolué : à un moment de son histoire, des cases en
banco au toit de paille ont laissé la place aux immeubles. Cette
évolution n'est pas sans laisser de traces et apparaît
actuellement dans la répartition spatiale des types d'habitat de la
ville à la campagne. De ce besoin inné de sécurité,
l'assurance y participe à travers l'assurance construction.
Le concept d'assurance construction se rapproche de la notion
actuelle d'assurance qualité par le mot assurance qui ne recouvre pas la
même signification dans les deux vocables.
L'assurance qualité est une appréciation
technique, confirmée par la délivrance d'un titre, par un
organisme certificateur, de la conformité d'un organisme public ou
privé, ou de ses produits ou services, à des normes
préfixes dites système qualité1(*). Quant à l'assurance,
elle procède d'un contrat matérialisé notamment par la
police d'assurance.
Le contrat d'assurance est une convention par laquelle,
moyennant une prime ou une cotisation, une personne appelée souscripteur
obtient d'une autre, appelée assureur, le paiement à
soi-même ou à un tiers d'une certaine prestation si se
réalise un événement prévu au contrat appelé
risque. Ainsi la conclusion d'un contrat d'assurance nécessite deux
parties. D'une part, l'assureur qui est une entreprise d'assurance,
constituée sous forme de société anonyme ou de
société d'assurance mutuelle ou tontinière ; et
d'autre part le souscripteur.
La souscription peut être réalisée par un
mandataire du souscripteur, et le paiement des primes incombera au donneur
d'ordre, ou par l'assuré s'il réunit les qualités de
souscripteur et d'assuré. La prime ou cotisation désigne la somme
payée à l'assureur en contre partie de la garantie d'un risque,
ce risque étant l'événement ou aléa lié
à l'objet du contrat. Cet objet permet de classifier les contrats
d'assurance qui obéissent à des régimes juridiques
différents.
Le code CIMA, droit commun des assurances issu du
traité instituant une organisation intégrée de l'industrie
des assurances dans les Etats africains, distingue dans la classe des
assurances terrestres entre assurance obligatoire et assurance
facultative ; les assurances facultatives se subdivisent en assurances de
personne et assurances de chose ; et dans les assurances de choses on a
les assurances de dommages et les assurances de responsabilité.
L'assuré bénéficiaire de la police d'assurance au moment
de la conclusion du contrat peut ne plus l'être lorsque celui-ci va
produire ses effets ; c'est notamment le cas lorsque la chose
mobilière ou immobilière objet du contrat a changé de
propriété : l'assurance construction est de cette
catégorie car portant sur une chose.
La notion de construction retenue ici exclut la conception, la
fabrication ou la production de chose mobilière pouvant faire aussi
l'objet d'une assurance (navire, aéronef, automobile) ou contribuer
à la réalisation d'un habitat (portes, ascenseurs,
matériaux). La construction est un immeuble, matérialisé
par sa fixité au sol, et peut être soit un ouvrage fini, soit
l'ensemble des actes matériels nécessaires à sa
conception. L'assurance construction renvoie aux deux types d'assurances
instituées par la loi française du 4 janvier 1978 à savoir
l'assurance responsabilité civile décennale et l'assurance
dommage ouvrage. Elles sont obligatoires et couvrent en principe les risques
liés à la construction pour une durée de dix ans à
compter de la livraison de l'ouvrage. Elles s'imposent à toute personne
pouvant être engagée « sur le fondement de la
responsabilité établie par les articles 1792 et suivants du code
civil, à propos de travaux de bâtiment » (art. L241-1,
code des assurances français). Par ailleurs, l'article 1386 du code
civil dispose : « le propriétaire d'un
bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine,
lorsqu'elle est arrivée par suite d'un défaut d'entretien ou par
le vice de construction». Ce propriétaire est aussi assujetti
à l'assurance construction obligatoire en France.
Ainsi, importe-il de préciser la notion d'assurance
construction à travers ses sources, ses assujettis et par son objet.
Par rapport à ses sources, il résulte de article
3 du traité instituant une organisation intégrée de
l'industrie des assurances dans les Etats africains, en abrégé
CIMA, que « le Code des assurances figurant à l'annexe 1 du
présent traité définit la législation unique des
assurances » pour l'ensemble des Etats membres. Le code CIMA,
même s'il consacre une importante partie de son livre premier aux
assurances de dommages et de responsabilité, ne comporte pas de
dispositions spécifiques à l'assurance construction, ni de
branche construction susceptible d'agrément préalable à sa
couverture par une compagnie d'assurance (art. 328 Cima). Toutefois, le Code
fait référence implicitement au caractère décennale
de l'assurance construction et semble ne pas la soumettre à la
faculté de résiliation unilatérale dont disposent les
parties tous les ans, à compter la deuxième année.
L'article 21 alinéa 2 dispose : « il peut être
dérogé à cette règle pour les contrats...pour la
couverture des risques de construction et les risques autres que ceux des
particuliers ». Est-ce une option ou dérogation ? C'est
une option, sauf si la durée du contrat est instituée pour des
mesures d'ordre public. De telles mesures sont à rechercher dans
d'autres règles.
Pour tenir compte de l'évolution du domaine de
l'assurance construction, le Code civil, rendu applicable dans les territoires
de l'AOF en 1830, a subi de nombreuses modifications dont la plus remarquable
est la loi 4 janvier 1978 instituant l'obligation d'assurance. Après les
indépendances des Etats africains, fautes de textes spécifiques,
le régime de l'assurance construction est resté presque
entièrement soumis au droit français. Au Sénégal,
des textes ont été pris aussi bien dans le domaine des assurances
que de la construction.
En effet, l'exposé ses motifs du COCC écarte les
dispositions du Code civil qui « cessent d'avoir force de la loi dans
les matières qui font l'objet de la partie générale et de
la partie du présent Code consacré aux contrats
spéciaux »2(*).
Les dispositions du Livre V du COCC sur les contrats relatifs
aux risques, chapitre 1er consacré à l'assurance
Articles 669 à 762, relèvent maintenant du Code CIMA.
Quant au Livre 2ème sur les contrats
uniquement générateur d'obligation de faire, le chapitre
1er est consacré au contrat d'entreprise : articles 433
à 456.
Le COCC pose à l'article 449 une présomption de
responsabilité des constructeurs sans soumettre celle-ci directement
à une obligation d'assurance. Que regroupe cette notion de
constructeur ?
Par rapport aux assujettis, il existe des textes internes. En
effet l'acte de construire est le fait d'opérateurs du secteur
privé, personne physique ou morale, publique ou privée. Les
textes qui régissent les rapports entre les différents
intervenants à l'opération de construire renferment des
dispositions sur l'assurance dont ils sont soumis. La Directive
N°04/2005/CM/UEMOA portant procédures de passation,
d'exécution et de règlement des marchés publics et des
délégations de service public dans l'UEMOA contient des
dispositions sur les assurances dont doivent souscrire les intervenants, le
code des marchés publics en contient aussi. Il en est de même des
dispositions contractuelles contenues dans les cahiers de charges des
marchés publics et des marchés privés, mais aussi des lois
organiques sur les ordres professionnels. Ce qu'il faut signaler
d'emblée c'est que l'Etat est son propre assureur lorsqu'il construit
pour lui-même. Ainsi, qu'ils s'agissent de marché public de
travaux ou de marché privé, l'obligation d'assurance n'existe que
pour les intervenants de droit privé appelés constructeurs;
la personne responsable du marché public n'étant qu'un mandataire
de l'autorité contractante.
Dans les textes qui régissent la profession
d'architecte et l'ordre des architectes, on retrouve des dispositions
similaires aux textes français. En effet, la loi 78-44 du 6 juillet 1978
portant sur des contrats de travaux privés dispose :
« l'architecte doit être titulaire d'une assurance
individuelle de base couvrant ses responsabilités professionnelles
à concurrence du plafond de garantie de cette assurance, telle que
prévue à l'article premier de la loi du 6 juillet 1978. Dans
l'attente des décrets d'application prévus par la loi, les
risques professionnels de l'architecte sont couverts par l'assurance de
garantie décennale et risques civils de chantier dite « police
spéciale type 50 » que le maître de l'ouvrage s'engage
à souscrire »3(*).
Que regroupent ces notions de responsabilité
professionnelle, de risques professionnels pouvant être pris ou non en
charge par l'assurance de garantie décennale ? L'assurance de
garantie décennale de ce texte englobe-t-elle l'assurance
responsabilité civile décennale et l'assurance dommage ouvrage ou
fait-elle référence à l'une d'elle seulement ?
L'étude du domaine de l'assurance construction ne manquera pas de nous
éclairer.
L'étude du domaine de l'assurance construction revient
à préciser la notion de construction. De la notion de
« bâtiment » contenue dans les textes de 1978 on est
passé à celle d' « ouvrage » pour tenir
compte de l'évolution de la jurisprudence. Ainsi dans les textes
fondateurs de la responsabilité établie par les articles 1792 et
suivants du code civil4(*),
le mot bâtiment est remplacé par le mot ouvrage. Cet
aménagement législatif oppose l'ouvrage aux infrastructures de
génie civil qui sont énumérés dans l'article L
243-1-1 du Code des assurances français. Ces derniers n'entrent pas dans
le champ d'application de l'assurance construction sauf s'ils sont accessoires
à un ouvrage soumis à l'obligation d'assurance. De même
« Ces obligations d'assurance ne sont pas applicables aux
ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux
qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent
techniquement indivisibles »5(*). Notons que la dernière modification de
ces textes résulte de l'ordonnance N°2005-658 du 8 juin 2005, et le
législateur communautaire n'a pas manqué de définir la
notion d'ouvrage.
La directive N°4/2005/CM/UEMOA en son article
1er définie l'ouvrage comme « Le
résultat d'un ensemble de travaux de bâtiment ou de génie
civil destiné à remplir par lui-même une fonction
économique ou technique. Il peut comprendre notamment des
opérations de construction, de reconstruction, de démolition, de
réparation ou rénovation, tel que la préparation du
chantier, les travaux de terrassement, l'érection, la construction,
l'installation d'équipement ou de matériel, la décoration
et la finition ainsi que les services accessoires aux travaux si la valeur de
ces services ne dépasse pas celle des travaux eux
mêmes ». Donc la distinction opérée par le
législateur français n'est pas retenue par le législateur
africain qui retient une conception très large de l'ouvrage qui englobe
tout le BTP.
Face à l'assurance qui résulte d'un contrat,
d'autres modalités de prise en charge des sinistres existent dans le
domaine du bâtiment et des travaux publics.
Le mécanisme comptable de l'amortissement vise la
prévention contre l'usure ou vieillissement de la chose du fait du
temps, de l'usage normal ou abusif qu'on en fait. Quant aux provisions ce sont
des prélèvements opérés en vue de couvrir les
dépréciations des bâtiments, des agencements et
installations entre autre. L'objet de l'amortissement et des provisions n'est
pas de couvrir un sinistre affectant l'immobilier d'entreprise, et le droit
fiscal interdit aux contribuables d'effectuer des prélèvements de
propre assureur. Un sinistre trouvera celle-ci insuffisamment
préparée.
Les dépôts et garanties non productifs
d'intérêts sont requis des preneurs lors de la conclusion d'un
contrat de bail à usage d'habitation ou de bail commercial. Ils visent
à couvrir soit le dernier mois de location, soit les menus
dégâts matériels occasionnés par la jouissance des
locaux constatés au terme du contrat.
Quant au cautionnement de marché son objet est de
garantir la solvabilité du contractant du maître de l'ouvrage de
l'exécution du contrat d'entreprise dans les délais ou de
prémunir l'entreprise exécutante contre le non paiement par le
donneur d'ordre des travaux exécutés.
L'inadaptation de tous ces mécanismes justifie le
recours à la responsabilité contractuelle des
constructeurs ; mais celle-ci est difficile de mettre en oeuvre. D'une
part, les sinistres survenant dans les chantiers aboutissent soit à la
révision du contrat soit à l'éviction de
l'entreprise ; d'autre part, les vices décelés pendant
l'habitation, alors que le lien contractuel est rompu, seront difficilement
rattachables à celui-ci, cette responsabilité étant
tributaire de la preuve de la faute.
Par le principe indemnitaire, l'assurance est adaptée.
Les autres intérêts de l'assurance construction
sont liés à la publicité qu'en font les compagnies
d'assurance qui consiste à rappeler la nécessité de
recourir à un professionnel pour toute construction de maison et
à présenter les assurances dans ce domaine comme indispensables
à défaut d'être obligatoires dans le code CIMA. Les
professionnels face aux artisans - tacherons : c'est l'éternel
débat de la nécessité de respecter les normes techniques
et des règles administratives du secteur auxquels participent tous les
demandeurs de logement financièrement démunis.
Ces normes techniques sont indispensables à la
construction, et il faut se demander quelles influences les règles
d'urbanisme et de construction instituant des assurances obligatoires
vont-elles exercer sur les dispositions du code CIMA où l'assurance
construction n'est pas obligatoire ?
Les règles d'urbanisme et de construction, ainsi que
les règles qui instituent des assurances obligatoires de toute nature
notamment l'assurance automobile, sont des sources essentielles du droit de la
protection civile, un droit très contraignant. L'inobservation de telles
règles est sanctionnée par les pouvoirs publics
indépendamment des vicissitudes des contrats que peuvent invoquer les
parties.
Ainsi pour rendre compte de l'influence de ces règles,
il importe de voir d'abord, les conditions d'assurabilité dans la
construction (1ère Partie), avant d'exposer le
régime juridique de l'assurance construction (2ème
Partie).
1ère Partie les conditions
d'assurabilité de la construction
En l'absence d'obligation légale posée par le
Code Cima, droit commun des assurances, l'intérêt d'assurance pour
les dommages liés aux ouvrages de bâtiment et de travaux publics
obéit à des conditions objectives tenant à une
construction exécutée dans les règles de l'art
(Chapitre I). Il s'agira, dans le cadre de cette étude,
d'apprécier cet intérêt d'assurance par des illustrations
à la lumière du marché de l'immobilier. Quant aux
conditions subjectives, elles tiennent aux règles relatives à la
responsabilité des constructeurs dont l'assujettissement est
prépondérant (Chapitre II).
CHAPITRE I. UNE CONSTRUCTION EXÉCUTÉE
DANS LES RÈGLES DE L'ART
Construire suppose des moyens financiers pour supporter
notamment le coût des matériaux et la main-d'oeuvre. Encore
faudra-t-il respecter les règles d'urbanisme (Section 1) et
construire l'ouvrage conformément à la police des constructions
(Section 2).
Section 1. Le respect des règles
d'urbanisme
La construction modifie l'espace de manière durable.
Compte tenu de la pluralité des motivations des constructeurs, une
exigence légale d'une propriété régulière
sur le fond à construire sera-t-elle suffisante (Parag.I), ou faut-il se
référer au degré de sinistralité du site à
construire (Parag.II) ?
Parag. I La régularité de la
propriété est-elle suffisante ?
La notion de régularité suffisante du droit de
propriété pourrait amener à voir le mode de tenure
foncière qui répond le mieux à l'intérêt
d'assurance (A). L'acte administratif ou le titre matérialisant la
tenure participe à l'octroi de l'autorisation de construire (B).
A. Le mode de tenure foncière favorable
à l'assurance
Une pluralité des règles régissent la
propriété immobilière et les droits portant sur
celle-ci.
Mise à part les zones dites pionnières, le cours
d'eau et les rivages qui relèvent d'une législation
spécifique, la loi distingue deux modes de concessions des sols. Il
s'agit de la propriété privée qui relève du
régime de l'immatriculation foncière et des terres de l'Etat
relevant du régime du domaine national et du domaine privé de
l'Etat.
Les terres du domaine national peuvent accueillir des
constructions lorsqu'elles sont immatriculées au nom de l'Etat et
concédées par bail à un particulier. Cette immatriculation
relève actuellement de la compétence
déléguée des autorités territoriales notamment le
maire dans la commune et le président de la communauté rurale
pour les terres du domaine national de son ressort.
Les terres relevant du domaine privé de l'Etat peuvent
être affectées à un service de l'Etat6(*) notamment les ministères
ou autres démembrements de l'Etat, ou déclassées par
l'autorité administrative. La loi autorise leur mise en vente à
des personnes privées « dans le respect des plans d'urbanismes
et de lotissement approuvés »7(*).
Mais quelque soit le propriétaire originaire, la
propriété doit être matérialisée par un
titre, notamment le titre foncier. Le titre foncier, comme le carte grise d'un
véhicule, est l'acte de naissance de la parcelle à construire. Il
confère à son titulaire « un droit réel et
inattaquable dont l'étendue est déterminée juridiquement
et matériellement par les énonciations du titre foncier8(*) ». Relève aussi
du régime de l'immatriculation, les morcellements effectués sur
un terrain inscrit au livre foncier.
Diverses autres modes de concessions des terres existent dont
les plus remarquables sont :
- des titres de propriété résultant des
délibérations du conseil des collectivités locales suite
à un lotissement opéré sur une portion du domaine
national ;
- des permis d'occupé délivrés par une
autorité administrative.
Dans le cas de la copropriété, l'avis favorable
du syndic9(*) est requis
pour toute modification affectant les parties communes de la
propriété indivise, alors qu'il revient à
l'assemblée des copropriétaires de décider des
élévations. La copropriété désigne une
modalité d'appropriation collective des immeubles bâtis et
divisés en appartements. Ainsi, y distingue-t-on les parties privatives
susceptibles d'appropriation exclusive, et les parties communes appartenant
indivisément à tous. La gestion de la copropriété
est confiée à un syndic élu par l'assemblée des
copropriétaires.
Par ailleurs lorsque la décision de construire
émane du preneur d'un bail emphytéotique, celui-ci doit produire
le contrat de bail, et sa durée, inscrit au livre foncier, qui lui
confère l'usus et le fructus11(*). Cette même obligation pèse sur le
titulaire de droit de superficie.
La tenure foncière favorable serait celle qui participe
à l'octroi d'une autorisation de construire.
B. L'autorisation de construire et le permis de
conformité
L'autorisation de construire a son siège à
l'article 69 du Code de l'Urbanisme12(*) qui dispose que « nul ne peut
entreprendre, sans autorisation administrative, une construction de quelque
nature que ce soit, ou apporter des modifications à des constructions
existantes sur le territoire des communes, ainsi que dans des
agglomérations de plus de 5000 habitants et les autres
agglomérations désignées par décret ou celles dont
l'accroissement démographique, l'extension et les fonctions sont
importantes. Cette obligation s'impose aux services publics et concessionnaires
de service publics de l'Etat, aux départements et aux communes comme aux
personnes privées. » C'est en ces mêmes termes et avec
les mêmes mots que le projet de loi portant Code de la construction, loi
non encore votée envisage cette obligation.
Sur le terrain à construire, l'autorisation qui est en
principe valable pour deux ans, doit être affichée, et ceci
pendant toute la durée du chantier, le chantier étant la
période de conception matérielle de l'ouvrage. Le chantier est en
même temps le lieu d'exécution du contrat d'entreprise ou cette
exécution même.
L'autorisation administrative d'édifier un ouvrage
public ou privé ne sanctionne que la régularité des actes
préalables à toute opération de conception de
bâtiment ou de travaux publics, c'est-à-dire les règles
d'urbanisme13(*). Ainsi,
les données d'urbanismes, notamment le Certificat d'urbanisme et les
relevés topographiques de terrain et les éléments de la
connaissance du sous-sol, doivent être fournies par le maître de
l'ouvrage et communiquer à l'architecte. De même, doivent lui
être communiqués, les renseignements relatifs aux limites
séparatives, mitoyennetés et servitudes, aux baux et
règlements de copropriété.
Le rôle de l'autorisation de construire n'est pas de
protéger la propriété privée mais d'autoriser une
modification de l'espace. Il appartient au seul maître de l'ouvrage de
justifier à l'égard des tiers de son droit de
propriété ; d'où l'admission de multiples titres
justifiant l'emprise sur le fond à construire.
C'est aussi un engagement implicite d'exécuter un
marché public ou un marché privé, suivant un
procédé préfix le projet de construction. Ce projet
étant soit un cahier de charges comme dans les marchés publics de
travaux, soit un devis estimatif des travaux notamment dans les contrats
d'entreprise. Cet engagement est sanctionné favorablement par la
délivrance, après déclaration d'achèvement par le
titulaire du permis de construire, d'un quitus, le certificat de
conformité. En outre, des pondérations sur le plan fiscal,
notamment l'exonération sur une durée de 10 à 15 ans de la
contribution foncière sur les propriétés bâties pour
les immeubles à usage d'usine ou d'habitation à compter de la
réception de l'ouvrage sont accordées au propriétaire de
la nouvelle construction.
Par ailleurs, lorsque la construction projetée est
destinée à recevoir du public, une autorisation spécifique
d'ouverture au public est requise, suite à la constatation de la
conformité des installations et aménagements aux prescriptions
relatives à la sécurité et à
l'environnement14(*).
Les statistiques sur l'habitat urbain15(*) font rarement
référence au nombre de délivrance de certificat de
conformité, ce qui en fait un titre rare. Ce qui rend douteux dans une
certaine mesure les conditions d'exécution des ouvrages.
Parag. II Le degré de sinistralité
à prendre en compte
La régularité s'oppose à l'inexistence
juridique dans le mode de tenure foncière. A côté de ces
modes d'appropriation organisés par la loi, des particuliers peuvent
s'emparer de terrain et y édifier des constructions pour se rapprocher
d'avantage de leur lieu de travail et échapper à la location. Si
la nature ne sanctionne pas des inondations, l'occupation de l'espace
approuvée par les concessionnaires de service public, adduction d'eau,
électrification et téléphonie sont gage de
détention durable ; la politique dite du bulldozer relevant d'une
autre époque. Des telles constructions ne peuvent faire l'objet
d'autorisation administrative préalable à leur
édification ; et en fait, elles existent, mais n'existent pas
juridiquement.
L'instabilité de la propriété liée
à l'occupation précaire s'oppose à la
régularité juridique des sites instables.
A. L'instabilité de la propriété
liée à l'occupation précaire
L'urbanisation sauvage ne date pas d'aujourd'hui16(*). L'instabilité de la
propriété liée à l'occupation précaire est
appréhendée par les pouvoirs publics à travers la
politique dite de structuration de l'habitat spontané, nonobstant les
textes qui prévoient des sanctions.
La restructuration de l'habitat spontané, lorsque
l'occupation est durable ou électoralement favorable, consiste à
doter un quartier en accessoires d'urbanisme qui n'ont pas été
pris en compte par les populations au moment de leur établissement. Ces
accessoires étant notamment l'eau, l'électricité, les
réseaux d'égouts et de drainage des eaux pluviales et la
construction de routes, d'écoles et de dispensaires, ainsi que la prise
en charge de l'insalubrité.
Cette restructuration que la doctrine considère comme
une légalisation des coutumes populaires urbaines17(*) s'accompagne de l'octroi de
droit de superficie sur les parcelles occupées. Le droit de superficie
est concédé suivant une procédure participative moyennant
le paiement au service du cadastre de sommes déterminées en
accord généralement avec les représentants des populations
concernées18(*).
L'article 85 du Code de l'Urbanisme prévoit des
sanctions aux personnes et des sanctions qui peuvent aller jusqu'à la
suppression de ce qui a été construit
irrégulièrement.
Ce texte dispose que « Toute personne qui
réalise ou entreprend, fait réaliser ou fait entreprendre,
modifie ou fait modifier des constructions ou installations sans autorisation
administrative ou en violation des dispositions législatives ou
réglementaires en vigueur, est punie d'une amende de 100.000 à
2.000.000 de francs.
Les architectes, entrepreneurs ou toute autre personne
ayant concouru à l'exécution desdites constructions ou
installations, sont punis des mêmes peines.
Lorsque les constructions ou installations ont
été entreprises ou réalisées dans une zone non
lotie, les peines sont une amende de 100.000 à 2.000.000 de francs et un
emprisonnement de six mois à deux ans ou de l'une de ces deux peines
seulement.
Le tribunal peut, sur la requête de
l'administration, ou d'office, ordonner la démolition des constructions
édifiées en contravention aux dispositions applicables et la
remise en état des lieux, aux frais du condamné ».
L'occupation du domaine privé de l'Etat a
naguère été sanctionnée par la politique dite du
bulldozer qui consiste à démolir toute construction
irrégulière, en infraction aux règles d'urbanisme. On se
demande actuellement, nonobstant l'irrégularité, quelle a
été la motivation d'une telle démarche des pouvoirs
publics vu que l'ensemble des quartiers objets de ces mesures étant tous
habités19(*). Les
zones concernées restent exposées à des risques
réels et permanents20(*).
Ces zones réputées techniquement inhabitables,
mais en partie juridiquement régulières et toutes
habitées doivent inciter à l'étude de l'adéquation
entre mesures politiques et faisabilité technique. Le code du domaine de
l'Etat dispose que « ne sont pas susceptibles d'appropriation
privée21(*) », en raison de leur nature et de la
destination qui leur est donnée, les terrains du domaine public de
l'Etat. Le domaine public est composé notamment des ouvrages militaires
de défense terrestre, maritime ou aérienne avec leurs
dépenses et leurs zones de protection, ainsi que les servitudes
établies pour la défense et la sécurité, par les
plans d'urbanisme, dans l'intérêt et pour la
sécurité de la navigation aérienne, maritime ou
terrestre22(*).
D'ailleurs, observation d'un périmètre dit de
sécurité ne fait plus partie du cadre de vie. Des camps
militaires se sont vus rognés et transformés en cantines au nom
d'une politique patenticide des communes d'arrondissements. De même, des
terrains que le plan d'urbanisme destine à autre chose sont vendus et
habités ; et « il est en effet pas rare de trouver dans
nos quartiers résidentiels des espaces transformés en
mosquée plusieurs années après que ces cités aient
été habités »23(*).
Comment combattre l'irrégularité de l'occupation
si la régularité est elle-même biaisée ?
B. La régularité juridique des sites
instables
La régularité juridique des sites instables
renvoie à l'occupation juridiquement régulière, mais
comportant des risques d'origine industrielles, aux risques environnementaux,
mais aussi à des titres conférant des droits précaires sur
le sol.
La loi24(*) fait référence aux besoins et
aspirations de la société sénégalaise
conformément à son génie et à sa culture. La
création architecturale conciliant et s'inspirant des valeurs de
civilisation notamment celle soudano-sahélienne, avec les exigences de
la modernité. Ces exigences de modernité ne doivent pas favoriser
la flânerie dans l'habitat.
L'absence de distinction entre zone d'habitation et zone
industrielle telle que préconisée par la Charte
d'Athènes25(*),
fait que certaines zones soient plus exposées à des risques
d'origine industrielle que d'autres. Au nom de la pression foncière, les
abords des raffineries, les zones réputées franches
industrielles, ainsi que la proximité des rails exposée aux
vibrations sismiques fréquentes, sont habités.
Quant aux risques environnementaux, ils sont soit liés
au sol, soit à l'atmosphère. Le foisonnement du sol défini
comme la capacité du sol à se gonfler lorsque sa teneur en eau
augmente, et à se craqueler lorsqu'il est sec. Donc l'anatomie de la
terre change de saison en saison et influence considérablement le
bâti qui s'y implante. Ce sont généralement les sols
argileux qui présentent ce type de défaut. Les cuvettes et
vallées remblais, séyane en wolof, étant le lit de l'eau,
présentent aussi des risques notoires lorsque le terrassement n'est pas
la préoccupation des populations qui s'installent d'elles-mêmes.
Quid des inondations qu'a connues Dakar en août septembre 2005 et qui
sont fréquents à Saint-Louis.
L'érosion marine, par la rouille qu'elle accentue, est
aussi une agression aux éléments notamment le fer qui entre dans
la construction.
Par ailleurs, s'il est admis que le juge sanctionne la
construction sur le terrain d'autrui26(*) encore faudrait-il avoir intérêt
à agir, être titulaire de droit réel sur le fond litigieux,
et que cet autrui ne soit pas l'Etat.
Le droit réel est matérialisé par acte
administratif, notamment le titre foncier. Deux arrêts de la Cour de
cassation vont permettre de rendre compte de cette notion de
régularité juridique instable.
Dans le premier arrêt, une vente par acte sous-seing
privé, sans date certaine, portant sur une portion d'un titre foncier
régulier, n'avait pas été effectuée devant un
notaire. Et l'acheteur construisit sur ce terrain. Par la suite, ce même
terrain a fait l'objet d'un morcellement mais cette fois par acte de vente
régulièrement inscrit au livre foncier. Ainsi, le premier
acheteur pouvait-il se prévaloir de l'antériorité de titre
de propriété sur celui dont la vente est faite devant l'officier
public ? La Cour de cassation répond par la négative le
terrain sur lequel la construction est établie faisant l'objet d'un
titre foncier avant d'être morcelé, ne pouvait être acquis
qui suivant les conditions subordonnant la validité de la vente à
l'inscription au livre foncier27(*).
Par ailleurs, dans un autre arrêt28(*), la Cour d'appel avait
ordonné l'expulsion d'un occupant titulaire d'une autorisation
d'occupée sur une parcelle où il avait édifié des
constructions depuis 1971. L'autorisation d'occuper était
délivrée verbalement par le gouverneur pour le sieur Issa SARR.
Face à ce dernier, Cheikh DIOP se prévalait d'un bail sur la
parcelle, mais le titre lui conférant la régularité de ce
droit n'avait pas encore était délivré par
l'autorité administrative compétente ; seules des
attestations lui étaient données le 5 janvier 1980 en vue de
servir à compléter son dossier de demande de permis de
construire.
Dès lors, il s'agissait pour la Cour de cassation de
déterminer qui des deux titulaires de titres administratifs avait un
droit régulier sur la parcelle. La Cour classe les titres
invoqués par prévalence et considère que
« l'autorisation d'occuper essentiellement provisoire et
précaire ne peut prévaloir juridiquement sur le bail »,
« les attestations délivrées » tenaient lieu
de titre du droit de bail. La Cour confirme ainsi la décision de la Cour
d'appel qui d'ailleurs avait rappelait les conditions de validé de
l'autorisation d'occuper : « cette autorisation est valable
lorsque le terrain est situé dans une zone non encore dotée d'un
plan d'urbanisme ou dont le plan d'urbanisme doit être
révisés dans un délai rapproché »
L'intérêt est aussi de voir les règles qui
régissent la construction compte tenue de l'insuffisance de
l'application des règles d'urbanisme.
Section 2. La conformité de l'ouvrage
à la police des constructions
La police est d'abord une institution, un corps d'agents
investis par la loi de prérogatives de puissance publique avec plusieurs
variantes notamment la police administrative qui veille à la
prévention des troubles à l'ordre public sous toutes leurs
formes, la police municipale qui veille au quotidien à
l'insalubrité publique et la police judiciaire qui vise
généralement la constatation des infractions à la loi.
La notion de police renvoie aussi à un ensemble de
règles qui organisent notamment l'ordre public de protection en
matière d'urbanisme.
Les règles d'urbanisme ont vocation d'organiser un
développement cohérent d'un territoire donné par des
instruments à portée juridiques que sont les schémas
directeurs et le plan d'occupation des sols. Quant aux règles de la
construction, elles ont pour vocation de régir les modifications de la
parcelle par son propriétaire ou sous la direction d'un maître
d'ouvrage.
Ces modifications tiennent d'une part au respect des
règles du droit de la protection civile (Parag.I) et
d'autre part à leur mise en oeuvre (Parag.II).
Parag. I Les règles du droit de la protection
civile applicable aux constructions
La police de la sécurité de la construction
comporte des règles préventives de la sécurité des
personnes dont il importe de voir le cas particulier de la prévention
des risques dans les immeubles à grandes hauteurs, IGH (A), et la prise
en compte de la destination finale de l'ouvrage (B).
A. la prévention des risques dans les
IGH
La prévention des risques dans les IGH est régie
par le Décret N°72-611 du 23 mai 1972 instituant les règles
de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur
et leur protection contre les risques d'incendie et de panique.
« Constitue un immeuble à grande hauteur, pour
l'application du présent décret, tout corps de bâtiment
dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 28
mètres, par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable par les
services publics de secours et de sécurité et de lutte contre
l'incendie.
L'ensemble des éléments porteur de
l'immeuble, les sous-sols, les parties de l'immeuble inférieur en
hauteur lorsqu'ils ne sont pas isolés du corps du bâtiment
ci-dessus ou de ses éléments porteur, font partie
intégrante de l'immeuble à grande hauteur29(*) ».
Cette prévention s'articule autour de
l'évacuation des personnes en cas de sinistre et du choix de
matériaux entrant dans la conception du bâti.
L'évacuation des personnes tient d'abord aux conditions
d'implantation de l'IGH par rapport au fonds voisins, à la
densité de l'occupation de l'espace, une contrainte chiffrée
à 10 m2 par personne, à l'aménagement de
dépendance entre les différents compartiments ou appartements,
l'un servant à secourir l'autre, et de prévoir un tableau pour
l'affichage des consignes de sécurité.
Entre autres exigence de la loi, figurent les dimensions des
chambres, la construction d'un escalier de secours et d'une porte
d'entrée différente de celle réservée au public, un
réservoir d'eau, un système d'alarme, et notamment
différentes sources autonomes d'électricités30(*).
S'agissant des matériaux, c'est leur capacité
à résister au feu qui est prépondérant pour la
prévention de l'incendie. L'Arrêté interministériel
n° 3222 M. précité retient le comportement des
matériaux au feu comme critère de classification, et distingue
entre les parties invisibles les Structures et les parties visibles
constituées de façades, des couvertures, et des
dégagements constitués notamment des couloirs et des escaliers,
ainsi que les installations.
Ainsi, cet arrêté retient les normes de
résistance au feu. Une telle classification vise à
développer l'existence d'une pluralité de coupe feu entre les
différentes composantes de l'immeuble.
Par exemple, les ascenseurs doivent pouvoir fonctionner en cas
d'incendie avec un dispositif autonome. Ainsi, importe-t-il de voire les
règles relatives à la destination de l'ouvrage.
B. l'adaptation de l'ouvrage à sa
destination
Les règles qui régissent les immeubles à
grande hauteur constituent le droit commun de la sécurité civile
en matière de construction. La destination finale de l'ouvrage, son
adaptation aux besoins des usagers renvoie aux diverses classes
d'immeubles avec des règles spécifiques. Il s'agit des
immeubles à usage d'habitation, des immeubles à usage
d'hôtel, des immeubles à usage d'enseignement, des immeubles
à usage de dépôts d'archives, des immeubles à usage
de bureau, des immeubles à usage sanitaires, des immeubles à
usages mixtes.
Les derniers plus nombreux sont multifonctionnels et peuvent
s'y rencontrer commerce, bureau et habitation. Une autorisation
spécifique d'ouverture au public est requise lorsque l'immeuble est
destiné à recevoir du public ou nécessite un encadrement
approprié ; cas des archives. Une telle autorisation intervient
à plusieurs niveaux.
D'abord, comme condition préalable à la
délivrance de l'autorisation de construire, l'autorité
compétente en matière protection civile, différente de
celle qui délivre cette dernière doit donner son agrément
compte tenu des énonciations relatives à la destination finale de
l'ouvrage portant marché de construction ou projet de construire.
Ensuite, au moment de la livraison, l'habitabilité est
appréciée en fonction des critères de la destination
finale retenue31(*).
L'inobservation de cette règle d'autorisation est
sévèrement sanctionnée.
L'art.85 alinéa 5 du Code de l'Urbanisme dispose :
« Tout propriétaire ou exploitant d'établissement
recevant du public qui exerce en contravention aux dispositions de
sécurité prévues par le présent Code et ses
décrets d'application, ou qui ouvre ou qui maintient, ouvert
l'établissement sans autorisation administrative, ou qui accepte le
public en dépassement de l'effectif fixé pour la catégorie
à laquelle appartient l'établissement, est puni d'une amende de
100.000 à 2.000.000 de francs et d'un emprisonnement de six mois
à deux ans ou de l'une de ces deux peines seulement ».
La prévention des risques et l'adaptation de l'ouvrage
à sa destination doivent être prises en compte dès la
conception du projet32(*)
qui est mis en oeuvre durant le chantier.
Parag. II La mise en oeuvre des règles de
protection civile dans le chantier
L'acception règles de protection civile retenue ici ne
renvoie pas nécessairement aux normes de sécurité des
conditions de travail, mais aux composants qui sont de nature à
l'ouvrage conforme à la réglementation des constructions. Ainsi,
il s'agira de voir les normes techniques de construction (A) avant d'aborder
les acteurs de leur mise en oeuvre (B).
A. les normes techniques de
construction
Les normes techniques ne renvoient pas à la technologie
des bétons armés ou de la fabrication des mortiers qui ne
relève pas des sciences juridiques, mais se rapportent aux
règles relatives à la qualité des matériaux et
à la partie de l'ouvrage dont ils sont destinés.
Pour les matériaux, il faut noter qu'il n'existe certes
pas de ciment usager, pas plus que la peinture ne peut être
réutilisée. Mais aux matériaux disponibles sur le
marché de la construction au moment de la rédaction du
Décret de 1972 exposant sur leurs caractéristiques, et avec la
libéralisation des échanges, sont venus s'ajouter une nouvelle
catégorie de matériaux de construction, venant d'Europe, de
seconde main, très beaux, de véritables dame aux camélias
de l'immobilier. Ce sont les portes, les fenêtres, les vitres, les tuyaux
et les câbles incorporés dans certains bâtiments. Les
modalités d'utilisation et d'importation de ces matériaux doivent
interpeller les professionnels du milieu.
S'agissant des matériaux produits localement, les
préfabriqués, maisons en pièces détachées,
sont aussi de mise. Un responsable de SOSIF International33(*) me confie :
« des personnes viennent acheter nos briques et les
amènent pour les casser et les tester dans leur laboratoire. Nous
n'avons pas encore de laboratoire interne, mais nos produits sont de
qualité. Nous allons chercher une certification pour être plus
compétitif ».
SOSIF partage le marché du précontraint avec
PREBAT, HAMO, SENAC ETERNIT. Les entreprises notamment la CDE, la CSE et JLS
qui ont des unités internes de fabrications de matériaux entrant
dans le gros oeuvre.
La question de la normalisation, si elle n'est pas retenue
dans les cahiers de charges d'un marché de construction, est
laissée à la discrétion des entreprises malgré
l'existence d'une réglementation en la matière. Il importe de
faire la synopsie d'un bâtiment pour illustrer ses composants.
La loi sénégalaise classe les entreprises
intervenant dans le secteur du bâtiment en distinguant d'une part celles
qui sont spécialisées dans le gros oeuvre ; et d'autre part
celles regroupées sous l'appellation tout corps d'état. Donc ce
n'est qu'implicitement, qu'intervient la distinction gros oeuvre bon
fonctionnement. Le gros oeuvre renvoie aux éléments
d'équipement qui font indissociablement corps avec les ouvrages de
viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert, l'ensemble
participant à la solidité de l'ouvrage34(*).
C'est au niveau des EPERS que se pose le problème de la
détermination, et du partage responsabilité des participants
à l'édification des ouvrages.
Les EPERS sont définis comme éléments
pouvant entrainer la responsabilité solidaire ;
responsabilité solidaire du fabricant, importateur ou négociant
avec l'entrepreneur qui aura utilisé ledit matériau dans une
construction. L'article 1292-4 du Code civil pose des conditions cumulatives
à la mise en oeuvre de cette responsabilité solidaire. Le produit
doit être un EPERS et être fabriqué suivant les
spécifications du destinataire ; peu importe que le produit soit
importé ou fabriqué localement dans les ateliers du
négociant. La tendance actuelle de la jurisprudence française est
de considérer les EPERS comme des matériaux ou marchandise, et
leur appliquer le droit commun de la vente mobilière35(*).
Toutefois cette jurisprudence des EPERS permet
d'étendre la responsabilité des constructeurs à d'autres
personnes qui n'interviennent pas directement dans la construction.
Par ailleurs, le propriétaire maître de l'ouvrage
peut être amené à recruter des personnes qui vont sous sa
surveillance exécuter les travaux ; se pose alors le conflit entre
professionnels et artisans.
B. La distinction entre artisans et
professionnels
Une construction exécutée dans les règles de
l'art ne signifie pas une conception réalisée par un artisan.
Un ingénieur du BTP, directeur technique à la
SAIEDB36(*)me confie:
« Le personnel de chantier est composé d'ouvriers
recrutés et classés en fonction de leur expérience
professionnelle. Mais ce qui arrive souvent dans ce métier c'est que les
maçons ou manoeuvres ne voient le technicien qui supervise le chantier
qu'à des moments critiques, des phases où sa présence est
nécessaire pour l'application de tel procédé plutôt
qu'un autre. Ce que l'ouvrier ne peut percevoir à son niveau. Ce dernier
n'hésitera pas à engager un chantier, nonobstant les
subtilités sus invoquées, ayant à son actif plusieurs
constructions qu'il a exécuté
« seul » ».
L'expression « règle de l'art »
renvoie à la maîtrise des caractéristiques techniques des
constructions et des règles de leur mise en oeuvre. Ceci
nécessite des connaissances scientifiques notamment la résistance
des matériaux en fonction de leur teneur en eau, sable, ciment, gravier,
fer ; et une formation spécifique.
L'artisan, c'est l'ouvrier citoyen lambda analphabète
parfois, que le sort ou l'échec scolaire a imposé un
métier appris difficilement en véritable nomade urbain. Il
n'existe pas d'atelier d'apprentissage de maçon, de ferrailleur ou de
manoeuvre du bâtiment à l'instar du menuisier ou du
mécanicien.
L'apprentissage de fait est une formation empirique que les
jeunes travailleurs acquièrent par le contact avec des travailleurs plus
anciens37(*). C'est un
apprentissage sur le tas, l'apprenti se déplace au gré des
chantiers de son maître qui reçoit selon les entreprises qui
l'emploient sa rémunération accompagnée d'une prime
d'outillage et d'une prime pour l'apprenti. A défaut de
rémunération le maître donne parfois quelque chose de ce
qu'il gagne.
La convention collective des BTP38(*), qui date de la colonisation
et toujours en vigueur, n'a rien prévu à cet effet ; un
contrat d'apprentissage spécifique aux BTP n'a pas encore vu le jour.
Pour revenir à ceux qui sont réputés
être des professionnels, des écoles et instituts encadrent leur
formation. L'enseignement supérieur, public ou privé39(*), offre des formations de
technicien du BTP (Bac +2), et des ingénieurs docteurs ou technologues
(Bac +6).
Dans la formation professionnelle (niveau Brevet), le CNQP et
ASAFIN40(*) et quelques
centres orientés dans la réinsertion des jeunes offrent des
formations en Dessins de bâtiment, Electricité d'équipement
de BTP. Les sortants de ces écoles de formation peuvent servir comme
commis d'architecte ou assistant dans les bureaux d'études et cabinets
d'architectures, et comme techniciens employés dans l'industrie du
bâtiment.
Dans le cadre de l'entreprise, l'école des TP sis
avenue Front de terre propose des sessions foraines selon la demande des
entreprises sous forme de séminaires, de formation modulaire en une
technique déterminée de conception d'un type d'ouvrage, entre
autre. Les cibles sont des ouvriers, des manoeuvres ou des techniciens
relavant d'une entreprise.
Ces écoles citées n'ont nullement pour vocation
de former des ouvriers ou manoeuvres wath-raxassou41(*). La création d'une
telle école ouvrière s'avère une nécessité
dans ce secteur.
L'intérêt de la distinction entre artisan et
professionnel tient au partage du marché entre les artisans et les
professionnels. Le nombre de Permis de construire délivré par
rapport au volume des constructions réellement effectués42(*) montre bien l'étendue
des manquements et leurs effets notamment sur la qualité des
constructions et le respect des normes de sécurité dans les
chantiers. Le constat est d'oeil : des quartiers nouveaux, notamment
Diameguene et Diacsao sur la route nationale N°1 ont vieillis en une
vingtaine d'année d'habitation.
Aux règles d'urbanisme et de construction qui
s'attachent au site ou parcelle s'ajoutent celles qui intéressent les
personnes, assurées potentielles, intervenant à la mise en oeuvre
des ouvrages.
Chapitre II. UNE PERSONNE ASSUJETTIE À
L'ASSURANCE CONSTRUCTION
Les intervenants à l'opération de construction
dénommés « constructeurs » ou constructeurs
exécutants, peuvent être regroupés en trois
catégories43(*) :
- les consultants et maîtres d'oeuvre qui font
principalement des prestations intellectuelles : les architectes et les
cabinets d'architectes, les bureaux d'études et de contrôle, les
topographes et géomètres ;
- les entreprises de constructions, tout corps
d'état : les personnes physiques, les entreprises de BTP ;
- les maîtres d'ouvrage qui sont propriétaires ou
représentants soit du destinataire final44(*) de l'ouvrage ou du bailleur de fond
mécène du financement.
Les textes qui régissent les marchés publics
contiennent des dispositions où l'assujettissement du constructeurs
à l'assurance est soit facultative soit obligatoire selon qu'elle est
imposée pour des motifs d'ordre public ou en l'absence d'alternative de
l'intervenant. Donc c'est la finalité assignée à
l'assurance45(*) qui
confère un caractère obligatoire ou non à sa souscription
par le cocontractant de l'administration.
Toutefois des dispositions d'ordre professionnel peuvent
aménager des assurances obligatoires comme l'assurance professionnelle.
Cette assurance professionnelle qui est recommandée46(*) ou imposée doit
être distinguée de l'assurance construction (Section 1).
La responsabilité des constructeurs fait aussi l'objet d'assurances
spécifiques obligatoires (Section 2).
Section 1. Distinction entre assurance professionnelle
obligatoire et assurance
construction
Les caractéristiques les plus significatives entre ces
deux catégories tiennent au mobile de souscription spécifique
à assurance professionnelle (Parag.I), ce qui ne manque pas
d'intérêt (Parag.II).
Parag. I Le mobile de la souscription propre à
l'assurance professionnelle
Les critères de la distinction tiennent à
l'exigence de la souscription d'une assurance comme condition d'exercice d'une
profession (A), et au contrôle de cette souscription (B).
A. L'assurance professionnelle : une condition
d'exercice d'une profession
Une police d'assurance de responsabilité civile
professionnelle est requise pour l'exercice de certaines professions soumises
à autorisation préalable notamment les prestations
intellectuelles. C'est ainsi qu'il est recommandé aux professionnels
relevant de l'Ordre des experts et évaluateurs agréés du
Sénégal de souscrire une police d'assurance sur la vie et une
police d'assurance « responsabilité
professionnelle », le tout pour se garantir contre tout risque
financier pouvant nuire à son indépendance ou à sa
liberté d'expression47(*).
S'agissant de l'architecte, la loi N°78-44 du 6 juillet
1978, relative à l'exercice de la profession d'architecte et à
l'ordre des architectes, dispose en son article premier que nul ne peut exercer
la profession d'architectes s'il ne rempli pas les conditions notamment avoir
contracté une assurance couvrant tous les risques résultant de sa
responsabilité professionnelle dans les conditions qui sont
fixées par décret et être inscrit au Tableau de l'Ordre.
Comme condition d'inscription au Tableau de l'Ordre des
architectes, l'obligation de s'assurer s'étend aussi au commis
d'architecte qui, même sil ne s'inscrit pas à l'Ordre, doit pour
être agréé par le ministre chargé de l'urbanisme,
prêter serment devant le tribunal de premier instance d'exercer son art
avec conscience et probité48(*).
L'autorité administrative ne manque pas de
contrôler la matérialité de la souscription.
B. le contrôle administratif de la
souscription
L'ordre des architectes est une institution professionnelle,
et non un syndicat d'architectes49(*). La loi50(*) institue un contrôle annuel de l'obligation
d'assurance par un tiers au contrat d'assurance, très utile pour
l'assureur, qui n'intervient pas dans les rapports assureur-assuré, ni
ne réclame une indemnité. Ce tiers, le Conseil de l'Ordre des
architectes reçoit chaque année de l'architecte ou du Cabinet
d'architecture, une attestation de son organisme assureur établissant
que les primes ont été réglées pour l'année
en cours et que les mêmes garanties lui sont maintenues pour
l'année à venir.
Cette obligation pèse sur tout architecte, qu'il soit
salarié relevant d'un cabinet ou exerçant à titre de
profession libérale, et peut consister en une déclaration
collective pour l'ensemble des membres d'un Cabinet ou intervenants à
une opération de construction déterminée.
Toutefois la loi n'établit pas de sanction en cas de
non souscription de l'assurance professionnelle, mais la pratique ne manque pas
de sanctionner.
Le pouvoir de sanction relève du mécanisme
d'attribution des marchés. En effet, dans les appels d'offre, de
marché public ou privé, qu'il s'agisse de marché de
maîtrise d'oeuvre ou de travaux, le dossier d'un candidat ne comportant
pas de références à l'assurance souscrite est
généralement classer sans suite. Ce candidat pouvant être
un architecte, une entreprise de BTP ou un bureau d'étude.
Le mobile de la souscription n'est pas sans laisser aux
parties un pouvoir de modification de leur rapport contractuel au cours de
l'exécution de celui-ci.
Parag. I Intérêt de la distinction
Les clauses contractuelles tenant à la durée
(A), ou la volonté de mettre un terme à celui-ci (B) ne sont pas
appréhendées de la même manière dans les deux types
de contrats.
A. La distinction tenant à la durée du
contrat
La référence à la durée dans le
contrat d'assurance professionnelle tient à l'étendue de la
garantie de l'assureur. Celui-ci couvre les sinistres résultant de
l'activité professionnel de l'architecte, l'ensemble de ses
interventions dans le processus de construction. Avant toute construction,
l'architecte intervient comme consultant dans la préparation des cahier
de charge, il dessine les plans, peut être engagé comme
maître d'oeuvre, participer à l'octroi du permis de construire et
notamment suivre l'exécution du marché de construction avec les
autres constructeurs. Sa responsabilité est le fondement du droit commun
de la responsabilité des constructeurs.
Même si le conseil de l'ordre des architectes exige
à l'endroit de l'assureur le maintien des garanties pour l'année
à venir, l'assurance professionnelle peut être conclue pour un an
renouvelable. C'est une assurance de responsabilité civile conclue
intuitu personae qui crée un rapport d'obligation, un droit personnel,
entre l'assureur et l'assuré.
A la différence de l'assurance construction portant sur
une chose, l'ouvrage, va faire naître un droit réel accessoire qui
consiste en la réparation de l'immeuble sinistré.
L'assuré, comme l'assureur, ne peuvent rompre le contrat qu'à des
conditions exceptionnelles.
La durée du contrat dans l'assurance construction est
d'ordre public51(*), donc
ne relève pas de la volonté des parties. Ainsi celle de
l'assurance responsabilité décennale est dix ans, la garantie de
bon fonctionnement ou biennale de deux, et la garantie de parfait
achèvement de un an. Ces délais courent à compter de la
réception de l'ouvrage. La faculté de résiliation n'est en
principe pas opératoire.
Ainsi, les conditions de résiliation de telles polices
vont être recherchées dans la nature des dommages couverts et des
modifications affectant les conditions de garanties, et non dans la
volonté délibérée des parties de rompre leurs
rapports juridiques.
B. La faculté de changement d'assureur du
professionnel
L'assurance construction lie, une fois conclu, un seul
assureur durant toute la durée que peut jouer la présomption de
responsabilité du constructeur, soit dix ans au plus, avec le
bénéficiaire de la garantie : le souscripteur ou les
propriétaires successifs de l'ouvrage.
Pour l'assurance professionnelle, un contrat personnel conclu
en considération de la personne pour les risques liés à
une activité professionnelle, c'est la souscription d'une police
d'assurance qui est obligatoire et fonde de ce fait la faculté de
changement d'assureur ; la conclusion d'un autre contrat d'assurance avec
une autre société d'assurance. Dans une telle hypothèse,
quel sera le sort des dommages liés aux constructions
exécutées sous l'empire des autres rapports juridiques
rompus ?
Quel assureur va prendre en charge la réparation, celui
du moment de la survenance du sinistre ou l'assureur antérieur qui avait
couvert les risques professionnels au moment de l'exécution de
l'ouvrage ? S'agit-il d'un conflit de conventions d'assurance, l'une
régissant le passée, l'autre l'avenir ?
En droit français, le changement d'assureur par le
professionnel met fin à la relation contractuelle, rapport assureur
assuré, sans rendre caduque les garanties dues par l'assureur.
Ce principe trouve son fondement dans la prohibition des
clauses dites de Claims Made52(*). De telles clauses, qui exigent que la
réclamation soit faite à l'assureur durant la période de
validité du contrat, ne sont pas admises pour une assurance
obligatoire53(*), et
rendent le contrat d'assurance dépourvu de cause54(*).
Pour la jurisprudence, « le versement des primes,
pour la période qui se situe entre la prise d'effet du contrat et son
expiration, a pour contrepartie la garantie des dommages trouvant leur origine
dans un fait qui s'est produit pendant cette
période »55(*).
Ainsi, l'assurance professionnelle joue le même
rôle que l'assurance construction ; ce qui n'est pas le cas en droit
sénégalais.
D'abord, le Code CIMA ne classe pas l'assurance
professionnelle dans la catégorie des assurances obligatoires, et
institue une limitation de la période de réclamation qui peut
aller de deux à cinq ans. Quant au texte sénégalais, il
limite la réparation due par l'assureur à concurrence du plafond
de garantie56(*). Cette
limitation de la période réclamation s'applique au contrat
d'assurance non expiré et non suspendu. L'expiration fait produire au
contrat ses effets jusqu'au terme fixé dans la police, alors que la
résiliation procède de la volonté unilatérale d'une
partie de rompre le lien contractuel. Quid de l'influence de ce rapport
personnel sur les garanties, si l'assureur se réserve le droit d'opposer
au bénéficiaire du contrat toutes les exceptions opposables au
professionnel57(*).
Ce plafonnement de la garantie et l'imprécision des
effets de la résiliation occultent l'insuffisance de l'assurance
professionnelle à prendre en charge de manière effective la
responsabilité des constructeurs qui fait intervenir d'autres types
d'assurances.
Section 2. L'obligation légale d'assurance des
constructeurs
La présomption de responsabilité des
constructeurs établie par le COCC58(*) résulte de conditions cumulatives. Il doit
s'agir :
- d'un marché à forfait ou à devis ;
- d'une intervention dans l'exécution du
marché ;
- d'un préjudice, la destruction totale ou partielle de
l'édifice résultant des vices du sol ou de la
construction ;
L'action doit être intentée dans les
délais légaux. Ce délai varie en fonction du
caractère apparent ou caché des vices. Il est d'un an
après la réception de l'ouvrage pour les vices apparents, et de
dix ans pour les vices cachés. L'intérêt d'exiger un
marché de devis ou un marché de forfait tient à la
connaissance que les parties au contrat d'entreprise doivent avoir de
l'étendue de leurs obligations avant l'exécution de celles-ci
(Parag.I), toutefois cette responsabilité peut faire l'objet
d'assurance (Parag.II).
Parag. I La responsabilité établie par
l'article 449 alinéa 2 du COCC
Aux termes de l'art.449 alinéa 2,
« l'architecte, chargé de veiller à
l'exécution du plan, est solidairement responsable avec l'entrepreneur
des fautes de celui-ci.» S'agissant de l'intervention sur
l'exécution, celle-ci doit s'apprécier par rapport à
l'architecte. Il s'agira de s'intéresser au domaine (A) et aux limites
de cette responsabilité (B).
A. Le domaine de la responsabilité
solidaire des architectes et entrepreneurs
Les textes n'instituent pas une obligation de contracter avec
le même architecte qui a conçu les plans, en tant que
maître d'oeuvre, pour le suivi de l'exécution des
énonciations du devis ou des cahiers de charges. En effet, pour la
responsabilité de l'architecte, il faut distinguer selon qui intervient
dans la conception ou dans l'exécution du projet.
Lorsqu'il dessine les plans, il agit seul, et le contrat qu'il
exécute est de nature mobilière qu'en bien même sa
responsabilité décennale pourrait être engagée. La
responsabilité de l'architecte pouvant résulter du marché
de prestation intellectuelle, lorsqu'il n'intervient pas dans
l'exécution du plan par lui dessiné pourra être couverte
par l'assurance professionnelle.
D'abord la conception des plans est un contrat de prestation
intellectuelle qui est de nature mobilière et pouvant se solder par la
non exécution, ou la reprise des dessins lorsque le propriétaire
décide de faire autre chose que le type de plan retenu. De même
dans les concours d'architecture, plusieurs types de plans sont
proposés ; les plans non retenus n'en deviennent pas pour autant
dépourvus d'intérêt, étant protéger par le
droit d'auteur.
Lorsqu'il intervient comme maître d'oeuvre, il est
sensé contrôler les modalités d'exécution du contrat
par l'entrepreneur. Dans une telle situation, c'est le manquement à son
devoir d'équité qui devait être sanctionné, et faire
jouer sa responsabilité indépendamment de la nature des vices que
la loi retient pour engager la responsabilité de l'entrepreneur, ceux-ci
décelant celui-là.
S'agissant de l'entrepreneur, il va de soi que la
présomption de responsabilité pèse sur lui pour les
dommages liés aux vices de la construction, car effectuant les actes
matériels de construction. La responsabilité solidaire ou
collective retenue n'est pas dépourvue d'intérêt, car
reposant sur la faute, mais une faute liée à l'exécution
du plan. Une présomption de faute qui rend l'architecte et
l'entrepreneur débiteur, envers le maître de l'ouvrage, d'une
obligation de réparation. La faute étant la violation d'une
obligation préexistante, le contrat générateur des
obligations réciproques des parties renferme en elle même les
limites de la responsabilité solidaire.
B. La portée de la responsabilité
solidaire : une responsabilité non
assortie d'une obligation d'assurance
Les clauses limitatives de responsabilité sont
prohibées ; l'architecte et les entrepreneurs, parties au contrat
de maîtrise d'ouvrage ou de construction, ne peuvent compromettre sur
l'étendue de leur responsabilité dans leur rapport avec le
maître de l'ouvrage59(*). Ainsi, la notion la faute ne peut être retenue
seule, l'article 452 du COCC, en excluant toute hypothèse de
compromission sur l'étendue de la responsabilité des
constructeurs, retient implicitement les dommages de toute nature, qui peuvent
aller au-delà de l'exécution du plan.
L'architecte comme l'entrepreneur n'a de rapport juridique
qu'avec le maître de l'ouvrage, et des relations techniques entre eux,
n'étant liés par un contrat. La solidarité ne se
présume pas. Elle existe de plein droit dans les cas prévus par
la loi60(*).
L'option du bénéficiaire en cas de sinistre, de
dommage à l'ouvrage. Ainsi, le maître de l'ouvrage ou le
bénéficiaire pourra poursuivre l'un quelconque des
débiteurs, soit le constructeur soit l'architecte, le plus solvable pour
la totalité de la réparation ; ce dernier ne pouvant se
prévaloir du bénéfice de division.
S'agissant la prise en compte de cette obligation in solidum,
la loi retient pour l'architecte une obligation de souscrire une assurance
professionnelle, l'entrepreneur n'est assujetti à l'assurance que pour
satisfaire aux conditions d'octroi d'un marché qui l'y soumet, notamment
pour la preuve de sa capacité financière61(*). Deux catégories
d'assurance sensées garantir les vices d'une même construction et
pouvant être concluent séparément avec des assureurs
différents, donc deux contrats autonomes, notamment pour les clauses
régissant la durée et le mobile de la souscription. Chacun des
assureurs sera tenu en principe de l'intégralité de la
réparation des dommages sans pouvoirs invoquer l'existence de la
garantie de l'autre assureur62(*).
Les dommages peuvent survenir aussi bien durant la
période de la collaboration commune des constructeurs et architecte ou
après. Le législateur a réagit en instituant une assurance
décennale unique.
Parag. II L'assurance décennale unique
établie par la loi 78-44 du 6 juillet 1978
«L'architecte doit être titulaire d'une
assurance individuelle de base couvrant ses responsabilités
professionnelles à concurrence du plafond de garantie de cette
assurance, telle que prévue à l'article premier de la loi du 6
juillet 197863(*). Dans
l'attente des décrets d'application prévus par la loi, les
risques professionnels de l'architecte sont couverts par l'assurance de
garantie décennale et risques civils de chantier dite « police
spéciale type 50 » que le maître de l'ouvrage s'engage
à souscrire »64(*).
La police unique spéciale type 50 définie ici
établit une distinction entre l'assurance des risques civils de chantier
et l'assurance de garantie de dommages de nature décennale.
A. La notion de risques civils de
chantier assurables
Le chantier correspond à la période
d'exécution des actes matériels de construction, la mise en
oeuvre du contrat de d'entreprise ou du marché de TP. Le chantier est
aussi le site, lieu d'exécution ou d'édification de l'ouvrage.
Les risques civils afférents à cette période portent sur
la garantie des dommages aux personnes et aux biens autres que l'ouvrage en
construction.
S'agissant des personnes, il faut distinguer entre le
personnel salarié des entreprises intervenant dans le site et les tiers.
Le personnel salarié suit le régime établi par le Code
CIMA en matière d'accident de véhicule terrestre à moteur.
En effet, l'article 226 du Code CIMA dispose que l'obligation d'assurance ne
s'applique pas à la réparation des dommages subis le
personnel conduisant le véhicule et pendant leur service, par les
salariés ou préposés de l'assuré responsable des
dommages ». Le personnel salarié relève, pour la
réparation de leur préjudice corporel65(*), de la législation
spécifique aux accidents de travail qui relève de la Caisse de
Sécurité sociale.
Dans les rapports entre les différentes entreprises
intervenants sur un site, des dommages peuvent être le fait de l'une
d'elles ; il s'agira de déterminer les responsabilités et
les modalités de la réparation.
Ainsi, qu'il s'agit d'un marché public de travaux ou
de l'exécution d'un contrat d'entreprise, soit c'est une seule
entreprise qui exécute tous les travaux, soit c'est une entreprise et
des sous-traitants ou plusieurs entreprises prises séparément, le
cas de l'allotissement.
La sous-traitance se distingue de l'allotissement par
l'indépendance juridique des diverses entreprises titulaires de lots.
Celles-ci traitent séparément avec le maître de l'ouvrage,
et sont responsables personnellement de leurs fautes.
Dans la sous-traitance, le sous-traitant est soumis au
contrôle de l'entreprise Titulaire qui est attributaire du marché
conclu avec le propriétaire ou le représentant du maître de
l'ouvrage. Il n'a d'action contre le maître de l'ouvrage qu'en cas de non
paiement. L'entreprise Titulaire est responsable des manquements des
sous-traitants aux stipulations des cahiers de charges ou devis de
construction.
En principe, les faits des sous-traitants engagent la
responsabilité de l'entreprise principale adjudicatrice, même s'il
est fait obligation au sous-traitant de souscrire une assurance
responsabilité civile66(*). Dans l'allotissement, chaque entreprise
exécute son lieu indépendamment du personnel des autres
entreprises qui sont des tiers par rapport au siens. Dans une telle situation,
les praticiens recourent à « la responsabilité
croisée » qui consiste pour la F.S.S.A. à faire couvrir
par chaque assureur les tiers assurés de l'autre. La police d'assurance
collective tout risque chantier permet aussi de prendre en compte cette
pluralité d'intervenants.
Le cumul de l'assurance et de la prestation de la
sécurité sociale peut être acquis aux conditions exclusives
tenant à la différence de mise en oeuvre des deux institutions.
La C.S.S. couvre les accidents du travail du seul fait de leur existence ;
c'est-à-dire les accidents survenus par le fait et à l'occasion
du travail. La prise en compte des accidents de travail par l'assurance est
subordonnée à l'observation des consignes de
sécurité liés à type d'activité notamment
dans les chantiers au port de casque et de chaussures de
sécurité, et la mise en oeuvre d'échafaudages
adaptés au normes du secteurs des BTP. Toutefois, les
énonciations de la police d'assurance relatives à de telles
mesures doivent être mentionnées en caractères très
apparents67(*). A
défaut, les bénéficiaires ne peuvent être
déchus de la prise en charge par l'assureur d'éventuels
préjudices corporels.
Le sort des tiers, non intervenants à l'acte de
construction, généralement les passants, relève en
principe, selon qu'il s'agit de marché public de travaux ou de
marché privé, soit de la responsabilité administrative ou
de la responsabilité civile délictuelle. Toutefois, l'assurance
est un contrat de nature privée et l'assureur peut être
appelé en garantie par le gardien de la chose généralement
l'entreprise adjudicatrice ou les entreprises titulaires de lots.
S'agissant des biens matériels, outillages et engins de
chantier, leur gestion est variable. Lorsque l'Etat prête ou loue
à une entreprise, dans le cadre de l'exécution d'un marché
de travaux, celle-ci doit souscrire une assurance dommage garantissant
« les matériels et outillages qui lui sont remis sans
transfert de propriété 68(*)».
Les engins relevant de l'assurance obligatoire des
véhicules terrestre à moteur, seuls le matériel
appartenant aux entreprises et qui n'entre pas dans cette catégorie peut
relever de l'assurance risque civil de chantier ; encore faudrait-il que
son utilisation soit déclaré à l'assureur s'il est de
nature à modifier les conditions initiales de garantie69(*).
Au delà de cette période dite de chantier, des
vices peuvent être décelés alors qu'aucun rapport juridique
ne lie plus les intervenants du chantier. L'assurance unique envisage aussi de
garantir les vicissitudes de cette période.
B. L'assurance de garantie de dommages de nature
décennale
Que recouvre cette notion de garantie
décennale que le législateur oppose aux risques civils de
chantier ? Est-ce pour marquer deux périodes successives dans la
vie de l'ouvrage ; l'une pour le fabriquer, l'autre pour l'habiter. Si tel
est le cas, l'assurance dite de garantie décennale va prêter
à confusion.
D'abord, la décennale intéresse
particulièrement deux types d'assurances. Il s'agit de l'assurance
responsabilité civile décennale et de l'assurance dommage ouvrage
décennale. Ces deux types d'assurances ont une assiette commune, ne
pouvant être mise en oeuvre qu'en cas de dommage ayant leur origine dans
un vice de la construction ou du sol. Des vices qui compromettent la
solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un des
éléments constitutifs ou l'un des éléments
d'équipement le rendent impropre à sa destination. De tels vices
sont des vices propres à la chose assurée70(*), mais que la loi
considère comme des risques dès lors qu'ils affectent la
solidité de l'ouvrage.
Le créancier de l'indemnité de réparation
dans ces types d'assurance est le bénéficiaire,
c'est-à-dire le propriétaire de l'ouvrage au moment de la
survenance du sinistre.
L'assurance dommage ouvrage décennale vise l'octroi
d'une indemnisation en dehors de toute recherche des responsabilités, le
paiement des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux
dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du Code
civil, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le
fondement de l'article 1792 du même code71(*). L'assurance responsabilité civile
décennale subordonne l'octroi de la réparation de l'assureur
à l'établissement de la faute du constructeur, ce
constructeur.
Ensuite, avant la mise en oeuvre des décennales, des
assurances de courte durée peuvent intervenir notamment la garantie de
bon fonctionnement qui couvre pour deux ans les éléments non pris
en charge par la garantie dommage ouvrage décennale, c'est-à-dire
ceux qui n'entre pas dans la définition du gros oeuvre.
La garantie de parfait achèvement d'une durée
d'un an après la réception ou livraison s'étend à
la réparation de tous les désordres signalés par le
maître de l'ouvrage et qui sont portés dans les réserves
qu'il a fait lors de cette réception.
L'ensemble des assurances énumérées ici
constituent l'assurance construction. Ces assurances sont obligatoires en
France depuis la réforme du droit de la construction de 1978. Au
Sénégal, l'assurance construction n'est pas obligatoire.
L'absence de souscription de telles assurances n'est pas sanctionnée,
pas plus qu'il n'existe un fond de garantie couvrant l'assurance
construction72(*).
C'est dans le contrat qui le lie à l'architecte que
« le maître de l'ouvrage s'engage à
souscrire » à la police d'assurance qui a pour vocation
de couvrir la garantie décennale et les risques civils de chantiers,
ainsi que la responsabilité de l'architecte qui, lorsqu'il participe
à l'exécution de l'ouvrage partage celle-ci avec les entreprises
solidairement responsable. Une seule police hybride qui couvre tout le
processus du bâti, et reposant sur le seul engagement d'une partie
à un contrat de nature privé, ne serait-elle pas une violation de
la liberté individuelle et constitutive d'une rupture de
l'égalité devant la loi73(*)?
L'intérêt d'assurance prééminent du
maître de l'ouvrage est-il à même de lui faire supporter la
garantie de la responsabilité des autres intervenants dans le processus
de construction ? Ou bien, l'institution d'assurance professionnelle
obligatoire dont sont assujetties les personnes et les entreprises autre que le
maître de l'ouvrage est-elle suffisante pour faire peser sur ce dernier
l'engagement de s'assurer ? Cet engagement n'intéressant pas
l'assureur, car liant les seules parties au marché de construction, le
recours au droit commun des assurances s'avère nécessaire pour
l'analyse, à travers le régime juridique de l'assurance
construction, de la nature juridique des différentes assurances qui la
constituent.
2ÈME PARTIE LE
RÉGIME JURIDIQUE DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION
Le Code CIMA n'a pas pour vocation de régir les droits
réels notamment la propriété des choses objets des
contrats d'assurance.
Les règles qui régissent le droit foncier ne
peuvent manquer de traduire des rapports contractuels portant sur des droits
réels. Ainsi, l'hypothèque, pour être opposable aux tiers,
doit faire l'objet d'une inscription au livre foncier ; c'est cette
inscription qui lui confère un caractère définitif. Cette
particularité ne se retrouve pas dans tous les droits ayant une assiette
foncière, notamment l'assurance construction qui a un objet immobilier,
car portant sur un ouvrage toujours fixé au sol.
Ainsi, bien que cette assurance soit soumise au Code CIMA,
d'autres règles interviennent pour la rendre effective. Il s'agira de
voir comment le Code CIMA prend en compte l'assurance construction
(Chapitre 1), avant de cerner les insuffisances de la
réglementation de l'assurance construction (Chapitre 2).
CHAPITRE I. LA PRISE EN COMPTE PAR LE CODE CIMA
DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION
L'assurance construction ne produit pas ses effets une fois
conclue. Une période non négligeable sépare sa conclusion
(Section 1) de sa mise en oeuvre (Section 2).
Section 1. La conclusion du contrat d'assurance
construction
Le moment de la conclusion (Parag.I) permet de
circonscrire l'étendue de la garantie de l'assureur fondement du
paiement des primes par l'assuré. De telles garanties amènent
à s'intéresser au contenu du contrat (Parag.II).
Parag. I Le moment de la conclusion
L'assurance est un contrat aléatoire même si le
risque qu'elle vise à couvrir et le montant des réparations
peuvent être connus d'avance, le moment de sa réalisation reste
aléatoire. Ainsi, comme toute assurance la conclusion de l'assurance
construction doit être effective avant l'ouverture des travaux (1), ce
qui entraîne une prohibition de principe de sa souscription
postérieure à la fin des travaux de construction (2).
A. La conclusion avant l'ouverture du
chantier
Les assurances dites « assurance
construction » ont la particularité de produire leurs effets
après une longue période suivant leur conclusion. Leur
conclusion, en principe avant le début des travaux de construction,
juste avant le début du chantier, se justifie à un double
niveau.
D'abord, la mise en oeuvre des règles de la
construction conditionne la validité du contrat d'assurance qui
sanctionne ainsi positivement les actes matériels accomplis durant le
chantier. Ces assurances ne vont commencer à produire leurs effets
qu'à la fin des travaux.
Ensuite, l'assureur peut intervenir par l'intermédiaire
des experts et bureaux de contrôle, durant la période de veille du
contrat , et s'enquérir des conditions de la mise en oeuvre des
règles de construction qui vont largement influencer l'application du
contrat d'assurance, et se prémunir par des réserves sur
l'étendue de sa garantie à la livraison, moment où il
pourra être tenu de paiement.
Toutefois, la conclusion d'un contrat d'assurance avant toute
pose de pierre n'est pas unanimement partagée par les praticiens de
l'immobilier. D'abord, les coûts financiers vont augmenter ensuite comme
le note un responsable de la SICAP : « on ne peut pas
assurer ce qui n'existe pas encore. C'est après qu'on ait fini de
construire et connu les coûts effectifs des logements qu'on souscrit une
assurance de dommage ».
B. Le principe de la prohibition de la conclusion
postérieure
L'admission d'une souscription postérieure déroge
au principe de l'antériorité de la souscription sur la survenance
du sinistre fondement du caractère aléatoire du contrat
d'assurance.
Ainsi une conclusion postérieure affecte l'objet de
certains contrats et tend à limiter l'assurance construction aux seules
assurances décennales.
Les contrats affectés sont principalement la garantie
de parfait achèvement et la garantie dite de bon fonctionnement. Ces
types de garanties sont opératoires juste après la livraison. La
durée de la garantie de bon fonctionnement est de deux ans nonobstant
toute convention ayant pour objet de garantir les manquements qui s'y
attachent. Par conséquent, seul le délai qui restera pour
compléter cette durée sera pris en compte pour la mise en oeuvre
de cette assurance. En cas de sinistre, l'étendue de la
réparation sera définie en tenant compte des vices ayant leur
origine dans la période de garantie.
S'agissant de la garantie de parfait achèvement, son
objet est de constater les manquements des constructeurs affectant la
livraison, et de couvrir les charges liées à la rectification de
l'ouvrage. Ces manquements font généralement l'objet de
réserves, et une assurance n'ayant pas un objet curatif et devient
inopérante pour couvrir une impropriété patente à
la destination d'un ouvrage. L'article 40 du Code CIMA dispose que le contrat
d'assurance est nul lorsqu'au moment de sa conclusion la chose ne peut plus
être exposée au risque. La livraison étant le moment de la
constatation de l'aléa pouvant entrainer la garantie de l'assureur,
toute assurance conclue à cette époque ne peut être que
nulle.
Toutefois les assurances décennales ne manquent pas
d'être heureuses.
L'intérêt d'assurance pour ces constructeurs qui
sont l'architecte et les entrepreneurs se justifie par leur intervention sur le
site aggravant ainsi les risques dont ils peuvent être débiteurs
de la réparation. Comme les garanties précitées, les
délais seront raccourcis ; toujours est-il que des pans entiers de
dommages seront laissés en rade dès qu'ils ne trouvent pas leur
origine dans l'intervention des constructions assujettis à l'assurance
responsabilité civile décennale. Conclure une assurance au moment
de la rupture du lien contractuel qui unit le constructeur avec le maître
de l'ouvrage amenuise l'intérêt d'assurance. Ainsi la conclusion
postérieure ne doit en principe être possible que pour l'assurance
dommage ouvrage décennale.
L'intérêt de la conclusion postérieure
pour le dommage ouvrage décennal réside, en droit
français, à la seule hypothèse de vente d'immeuble par un
constructeur qui n'y avait pas satisfait au moment propice. Mention du contrat
d'assurance doit être portée à l'acte de vente et inscrit
au livre foncier par le notaire sous peine de sanction. A défaut de
souscription d'assurance, le notaire ne sera libéré que s'il fait
la preuve de la communication aux intéressés et dans l'acte
même de son obligation d'information.
En dehors de cette hypothèse, aucune conclusion
postérieure ne peut être fondée en droit. Le contenu du
contrat d'assurance participe d'une exigence préventive.
Parag. II Le contenu du contrat
d'assurance
L'article 8 du Code CIMA énumère les clauses qui
doivent figurer dans la police d'assurance tout en soumettant
l'opposabilité de certaines d'entre elles à des conditions
spécifiques.
A. Les clauses formalistes du contrat
d'assurance
Ce sont les clauses relatives notamment à
l'identification des parties au contrat d'assurance, à la durée,
à l'objet de la garantie et aux conditions de cette garantie.
S'agissant des parties, l'assureur doit être une
compagnie d'assurance agrée dans une branche IARD définie
à l'article 328 du Code CIMA. L'assurance responsabilité civile
des véhicules terrestres automoteurs relève de branche N°10,
ce qui n'est pas le cas de la construction qui ne relève pas de branche
spécifique. La branche N°13 intitulée «
Responsabilité civile générale » regroupe toute
responsabilité autre que celles mentionnées sous les
numéros 10, 11 et 12, c'est-à-dire les responsabilités
terrestres n'étant pas liées à la conduite d'une
locomotive. La responsabilité des constructeurs relève de cette
branche.
L'agrément est délivré par le Ministre
chargé du secteur des assurances après avis favorable de la
Commission régionale de contrôle74(*). La Commission régionale de contrôle des
assurances est l'organe régulateur de la CIMA. Elle est chargée
du contrôle des sociétés, elle assure la surveillance
générale et concourt à l'organisation des marchés
nationaux d'assurances.
L'assuré dans l'assurance constructeur doit être
distingué du souscripteur. Le souscripteur est mandataire de
l'assuré dans l'assurance pour compte. C'est notamment le cas de
l'architecte qui souscrit pour le compte du maître de l'ouvrage une
assurance de garantie de dommages de nature décennale. Dans l'assurance
pour compte, seul l'assuré est tenu des obligations résultant du
contrat.
La délégation se retrouve
généralement dans l'assurance dommage ouvrage décennale
où l'objet du contrat d'assurance est une construction alors qu'il est
essentiellement fondé sur la faute du constructeur dans la
responsabilité civile.
L'objet de la garantie permet par ailleurs de
déterminer l'étendue de la responsabilité des parties. Par
conséquent toute clause relative à cet objet doit être
mentionnée clairement dans la police.
B. Les clauses probatoires
Ainsi les clauses édictant des
« nullités, déchéances et exclusions »
ne sont opposables à l'assuré que si elles sont
mentionnées en caractères très apparents dans la police.
Des clauses spécifiques à l'assurance
construction tiennent à la garantie des vices propres à la chose
que sont les vices du sol et de la construction. Le COCC n'admet pas entre
constructeurs des clauses d'exclusion de responsabilité dans le contrat
d'entreprise alors que la livraison de l'ouvrage peut s'accompagner de
réserves.
Les clauses de réserves de la police d'assurance
couvrant un tel rapport juridique doivent, pour être opposables,
être mentionnées en caractères très apparents. Les
clauses de déchéances comme les exclusions n'annulent pas le
contrat d'assurance mais le rend inefficace. Les clauses d'exclusions limitent
la garantie de l'assureur au moment de la conclusion du contrat, alors que les
clauses de déchéances limitent la garantie au moment de
l'exécution du contrat, en cas de manquement de l'assuré à
ses obligations.
Dans l'assurance construction obligatoire de droit
français, la période de validité de la garantie n'est pas
couplée à celle du contrat, le non paiement des primes ne peut
avoir pour effet de suspendre la garantie due ou promise par l'assureur. Une
jurisprudence constante réaffirme le principe que le contrat ne peut
prévoir des clauses excluant la garantie de dommages survenus
après la résiliation du contrat75(*).
Ainsi, aux obligations originaires liées à la
formation du contrat, viennent s'ajouter d'autres obligations durant la
période d'exécution.
Section 2. La mise en oeuvre du contrat
d'assurance
Le contrat d'assurance est parfait une fois conclu par les
parties. Toutefois, elle peut néanmoins produire tous ces effets et
être perfectionné en cours d'exécution. Ainsi, entre autres
clauses, la police doit prévoir les conditions de mise à jour du
contrat d'assurance tenant aux obligations des parties en dehors de tout
sinistre (Parag.I) et de leurs obligations en cas de sinistre
(Parag.II).
Parag. I Les obligations des parties en dehors de tout
sinistre
La prise en charge de la garantie par l'assureur est
motivée en partie par les déclarations du risque par le
souscripteur de l'assurance au moment de la conclusion du contrat. Toutefois,
en cas de modification des circonstances à l'origine du contrat
d'assurance, le sort du contrat relèvera pour le souscripteur en des
déclarations obligatoires (1), et pour l'assureur en la prise en compte
de ces déclarations (1).
A. Les déclarations
obligatoires
Il s'agit de sujétions nouvelles aggravant les
conditions initiales de conclusion convenues entre les parties76(*). L'information à
l'assureur n'est pas assujettie à une condition de forme. Toutefois,
l'absence d'une telle information est sanctionnée. C'est à
l'assuré d'apporter la preuve de l'information, puisque
« l'assureur ne peut plus se prévaloir de l'aggravation des
risques quand, après en avoir été informé de
quelque manière que ce soit, il a consenti au maintien de
l'assurance ».
La preuve doit être préconstituée
conformément à l'alinéa 3ème de
l'article 12 du Code CIMA par lettre recommandée de l'assuré
contresignée par l'assureur.
En cas de déclarations tardives, les clauses de
déchéances relatives aux délais de déclaration ne
sont opposables à l'assuré que si le retard porte
préjudice à l'assureur77(*).
Les modifications des circonstances initiales du fait de
l'assuré peuvent donner lieu à des réserves. Ces
modifications pouvant être des aménagements opérés
sur les ouvrages. De telles réserves ont pour effets d'instituer des
franchises à la charge de l'assuré, c'est-à-dire une
partie des dommages éventuels ne sera pas prise en charge par l'assureur
s'ils se révèlent liés à l'objet des
réserves.
Par ailleurs, l'alinéa 2 de l'article
20 écarte les déchéances ayant pour origine la
violation des lois et règlements, « à moins que cette
violation ne constitue un crime ou un délit intentionnel ».
Ainsi, en matière de construction l'assureur pourra-t-il se
prévaloir, suite à une élévation
opérée sur un bâtiment, de l'absence d'octroi d'une
autorisation de construire, s'il n'apporte pas la preuve de l'intention
coupable pour refusée l'adaptation du contrat ou sa garantie ?
Le Code CIMA institue une faculté de dénonciation
pour l'assureur dans la prise en compte des déclarations.
B. La prise en compte des déclarations :
les avenants
La prise en compte des circonstances nouvelles opère un
prolongement de la période de formation du contrat au moment de son
exécution78(*). A
risque nouveau prime nouvelle : telle est le sort des sujétions de
nature à transformer les conditions originaires de la convention
d'assurance. C'est par des avenants que sont constatées les
modifications apportées au contrat d'assurance.
Le contenu de l'avenant obéit aux mêmes
conditions de rédaction que la police d'assurance initiale. Comme tout
anti virus, les mises à jour de la base virale auront pour effet de ne
pas paralyser l'action de l'assurance qui pourrait être inopérante
face à de nouvelles attaques ou modifications opérées sur
l'ouvrage. Les avenants constituent avec le contrat initial une seule et
même convention et obéissent aux mêmes conditions de forme
que celui-ci quant à son contenu.
La prise en compte peut s'opérer négativement.
En effet, l'article 15 du Code CIMA dispose : « En cas
d'aggravation du risque en cours de contrat, telle que, si les circonstances
nouvelles avaient été déclarées lors de la
conclusion ou du renouvellement du contrat, l'assureur n'aurait pas
contracté ou ne l'aurait fait que moyennant une prime plus
élevée, l'assureur a la faculté, soit de dénoncer
le contrat en remboursant la fraction de prime non courue, soit de proposer un
nouveau montant de prime ». Ainsi, l'assureur peut opter pour la
dénonciation du contrat.
La dénonciation doit être distinguée de la
nullité qui sanctionne une violation des conditions de formation du
contrat. Il n'y pas de nullité sans texte. La modification de l'objet du
contrat en l'absence de manquement à une obligation contractuelle ne
peut être constitutive d'une nullité. Toutefois, l'existence d'une
violation d'une obligation contractuelle ne peut se résoudre à
une exécution forcée à l'endroit de l'assuré, ni
à un paiement de dommages et intérêts. Seule le non
remboursement des primes échues est retenu ; ce non remboursement
étant la contrepartie des garanties putatives qui auraient pu engager
l'assureur en cas de sinistre. Seule la fausse déclaration
intentionnelle de nature à modifier l'objet du risque ou en diminue de
l'assureur est sanctionnée par la nullité en cours
d'exécution du contrat.
La nullité a pour effet d'anéantir
rétroactivement le contrat. Elle se rapproche de la lésion, cause
de nullité de droit commun, qui suppose un déséquilibre
dans les prestations réciproques des parties au moment de la formation
du contrat.
La dénonciation pour cause de lésion en cours
d'exécution du contrat, sans effet rétroactif, doit s'entendre
soit de l'initiative de révision79(*) du contrat reconnue à une partie, soit d'une
faculté de résiliation. D'ailleurs la substitution du terme
« dénoncer » de l'article 15 par le terme
« résilier » n'altère pas le texte.
La dénonciation résiliation unilatérale
du contrat par l'assuré doit s'analyser en une révision de la
convention d'assurance. Par ailleurs des obligations s'imposent aux parties en
cas de sinistre.
Parag. II Les obligations des parties en cas de
sinistre
En cas de manquement à une obligation ou de survenance
d'un sinistre pouvant entrainer la mise en cause de l'assureur, il incombe
à l'assuré de porter l'existence de celles-ci à la
connaissance de l'assureur dans des délais établis (A), et
à l'assureur s'impose en principe une offre d'indemnisation (B).
A. La déclaration du sinistre dans les
délais
La déclaration du sinistre incombe à
l'assuré à compter du jour où il a connaissance du
sinistre. Ce délai de déclaration est de cinq jours minimum et
peut être prolongé d'un commun accord des parties. La doctrine
distingue entre déclaration à l'autorité administrative et
déclaration à l'assureur. La déclaration à
l'autorité est sanctionnée par la délivrance d'un
procès verbal relatant les causes et les circonstances du sinistre. Ce
document doit être porté à la connaissance de
l'assureur.
Mis à part les délais, aucune condition de forme
n'est instituée par la déclaration à l'assureur. La
doctrine considère que la déclaration doit comporter les
énonciations de la police ou de l'avenant, et une description
détaillée des dommages.
Le retard de la déclaration, comme sus indiqué,
ne peut être invoqué que s'il porte un préjudice à
l'assureur. Ce préjudice pouvant s'apprécier par rapport aux
difficultés de l'expertise du sinistre. L'avis de l'expert pourrait
être requis des parties pour rechercher et ressembler les données
nécessaires à l'estimation des dommages80(*). Le respect des délais
permet d'éviter l'expertise après une éventuelle
modification de l'état des lieux ou d'empêcher une possible
extension des conséquences du sinistre81(*).
Cette déclaration est nécessaire pour
déclencher la garantie de l'assureur.
B. L'offre d'indemnisation de
l'assureur
Le Code CIMA institue une obligation pour l'assureur de faire
une offre à l'assuré ou au bénéficiaire de
l'indemnité sans préciser le contenu de l'offre. Le domaine de
l'obligation de proposer une indemnité amène à voir les
bénéficiaires de l'indemnité et l'étendue de la
réparation du sinistre.
Dans l'assurance construction la notion de sinistré
varie selon le contrat évoqué. Dans l'assurance
responsabilité civile décennale, les bénéficiaires
de la réparation sont le maître d'oeuvre ou les
propriétaires successifs de l'ouvrage. Pour l'assurance dommage ouvrage,
le bénéficiaire est soit le maître d'oeuvre assuré
ou les propriétaires successifs de l'ouvrage, soit les tiers victimes du
fait de la ruine de l'ouvrage.
Le préjudice réparable sera un dommage aux biens,
la construction à réparer, et ou un dommage corporel, les
victimes à soigner.
L'offre d'indemnisation résultant de la
déclaration du sinistre doit être envisagée par rapport aux
parties au contrat d'assurance ; les tiers victimes n'étant pas
tenus d'une déclaration dans délais brefs ont une action contre
le gardien de l'ouvrage ou de son assureur.
Quant au contenu de l'offre ou étendue de la
réparation des dommages aux biens de nature immobilière,
l'ouvrage, il s'agit de se demander comment sera évaluée la
valeur de réparation ? Celle-ci doit-elle prendre en compte
l'état de vétusté de l'immeuble sinistré, ou
va-t-elle prendre en compte la flambée du coût des
matériaux de construction, étant entendu que c'est le principe de
la réparation intégrale qui gouverne les assurances de
chose ? Que recouvre cette notion de réparation
intégrale ?
La réponse à telles question occulte le
contentieux de l'assurance construction, l'action en indemnité des
victimes et bénéficiaires. Le tribunal compétent en
matière immobilière est celui du lieu de situation de
l'immeuble82(*), lieu du
sinistre de constatation des vices de la construction et des dommages corporels
liés à la ruine des constructions ; l'action des victimes
contre l'assuré étant une action personnelle immobilière.
L'étude du contentieux de l'assurance nécessite
une étude préalable des règles incidentes à
l'assurance construction. Ces règles, même si elles n'ont pas
vocation de parfaire le contrat d'assurance, participent d'une certaine
manière à sa perfection.
CHAPITRE II. LES INSUFFISANCES DE LA
REGLEMENTATION DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION
Les règles qui régissent l'assurance ne sont pas
autonomes par rapport à celles qui régissent son objet. C'est
ainsi que les insuffisances des unes tiennent à la non prise en compte
des autres. Cette assertion se justifie dans la transmission du contrat
d'assurance (Section1), mais aussi par rapport à l'action en
réparation (Section 2).
Section 1. La transmission du contrat
d'assurance
L'indemnité d'assurance construction est une
créance dont serait propriétaire le maître de l'ouvrage en
cas de sinistre affectant la propriété immobilière ou du
à celle-ci. Ce qui fait de l'assurance construction un accessoire du
droit de la propriété immobilière (Parag.I) de nature
particulière, car non soumis à la règle du principal
qu'est le droit de la propriété notamment dans la cession
immobilière (Parag.II).
Parag. I L'assurance construction : un accessoire
du droit de la propriété
Par rapport à son objet, l'assurance construction est
un accessoire du droit de la propriété immobilière. Le
droit de propriété immobilière est cessible. La
transmission du principal transmet aussi celle des rapports d'obligations ayant
un objet immobilier entre le nouveau propriétaire et les
détenteurs de droit réels accessoires, notamment les droits
attachés à l'immeuble, dont le bail, l'hypothèque,
l'usufruit, la servitude. L'assurance est un droit de nature incorporel : c'est
une promesse de garantie, une créance subordonnée à la
réalisation d'un événement. Ainsi, seuls les effets de
l'exercice des droits attachés au principal peuvent se déteindre
sur le contrat d'assurance et en modifier des éléments.
Les modalités de transmission du contrat d'assurance
sont posées par le Code CIMA en son article 40 qui dispose qu'en cas
d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein
droit au profit de l'acquéreur. L'alinéa 2 de cet article
subordonne cette transmission au transfert de la police au nom du nouvel
assuré appelé attributaire définitif des objets
assurés. La seule mention du nom du nouvel attributaire est-elle
suffisante pour transmettre la police dans l'assurance construction?
A. La transmission de l'assurance de
responsabilité civile décennale
Les conditions de forme de transmission sont
subordonnées à la nature mobilière ou immobilière
des objets assurés. En fait de meubles, possession vaut titre, sauf si
la loi soumet la propriété à la détention d'un
titre spécifique. En l'existence de titre spécifique, la
transmission du contrat d'assurance ne sera opératoire qu'après
la mutation au nom du nouveau propriétaire. Le propriétaire du
véhicule est le titulaire de la carte grise, et la faute de tout autre
conducteur de son véhicule ne sera appréciée que par
rapport à la responsabilité du propriétaire pour
l'indemnisation des dommages causés par le véhicule83(*). Dans une telle
hypothèse, l'assuré ne peut être bénéficiaire
de la réparation, seuls les tiers peuvent évoquer le
bénéfice de la garantie, l'indemnité d'assurance.
La responsabilité civile décennale opère
inversement à ce principe de l'assurance automobile même le
propriétaire peut être bénéficiaire de la
réparation, puisqu'il est considéré comme tiers, et
évoquer les dommages résultant d'un préjudice causé
par l'immeuble. C'est au tiers bénéficiaire de prouver son droit
à garantie en apportant la preuve du droit de propriété
sur l'immeuble et la preuve que la faute de l'assuré, le constructeur,
est de nature décennale. Le tiers bénéficiaire est le
propriétaire ou les propriétaires successifs de l'ouvrage.
Si c'est une obligation réelle qui le lie le
propriétaire bénéficiaire aux parties au contrat
d'assurance, les parties entre elles, assureur et assuré, n'ont que des
rapports personnels et intransmissibles.
La nécessité d'identifier le propriétaire
de l'objet assuré participe de la détermination du
bénéficiaire dans l'assurance de responsabilité civile,
alors que ce même propriétaire est partie au contrat d'assurance
la garantie dommage ouvrage décennale.
B. La transmission de l'assurance dommage ouvrage
décennale
Dans l'assurance de dommage ouvrage décennale
l'assuré peut être le bénéficiaire de
l'indemnité d'assurance, lorsque le sinistre porte sur l'objet
assuré. Le tiers peut aussi être bénéficiaire en cas
de dommage du fait de l'objet assuré nonobstant toute faute de
l'assuré ; seule la qualité de propriétaire de
l'ouvrage est déterminante. La Cour de cassation française
réaffirme ce principe dans sa jurisprudence84(*).
En effet, un propriétaire ayant accompli des travaux
sur un immeuble alors que son titre de propriété n'avait pas
encore était porté au livre foncier s'est trouvé refuser
le bénéfice de la garantie responsabilité civile
résultant de tels travaux au motif qu'il n'était pas encore
propriétaire au moment où il effectuait les travaux de
réparation.
L'appel en garantie de l'assureur était motivé
par la chute d'un tiers, Madame LE NOAN, qui aurait été
provoquée par des gravats provenant de la démolition d'un mur de
l'immeuble assuré. Selon les stipulations de la police, la garantie
responsabilité civile en qualité de propriétaire couvre
"les dommages causés aux tiers, lorsqu'ils entraînent la
responsabilité de l'assuré et qu'ils résultent directement
du fait des biens immobiliers et du contenu ainsi que des cours, jardins,
plantations, et de toutes les installations intérieures ou
extérieures".
En l'espèce, la cour de cassation réaffirme les
conditions de mise en cause de l'assureur à l'égard des tiers
dans la responsabilité civile ; conditions tenant à la
qualité de propriétaire et à l'origine des dommages qui
doivent résulter de l'ouvrage.
Ainsi, la Cour de cassation rejette sa demande au motif que
« l'assureur n'était pas tenu contractuellement de lui
accorder la garantie pour un risque réalisé à une date
où sa qualité de propriétaire de l'immeuble, condition de
base de la couverture du risque n'était pas acquise et où sa
responsabilité civile en qualité de propriétaire ne
pouvait donc être engagée ».
Les effets de la transmission sont de faire peser entre les
nouvelles parties les obligations résultant du contrat. Mais
l'effectivité de la transmission ne pourra être tangible que si
elle tient compte des règles spécifiques aux droits de nature
immobilière.
Parag. II L'absence de la mention de l'assurance dans
les cessions immobilières
La mention du nom du nouvel assuré posé par
l'alinéa 2 de l'article 40 du Code CIMA ne rend pas compte
l'affectivité de la propriété immobilière. L'objet
de l'assurance n'est pas de prouver un droit réel sur la chose.
Toutefois, la non prise en compte de l'assurance par ce droit peut rendre rend
caduque le contrat d'assurance en cas d'aliénation de l'immeuble
assuré. Ainsi, importe-t-il de voir la transmission des droits dans la
vente immobilière (A), avant de s'intéresser à la cession
des droits de nature immobilière (B).
A. La transmission des droits dans la vente
immobilière
En matière d'assurance de chose, l'aliénation de
la chose entraine le transfert de la propriété de la chose.
L'assurance construction s'applique à une chose de nature
immobilière.
La transmission à titre onéreux de droit de
propriété immobilière obéit à un formalisme
rigoureux notamment la constatation de la vente par acte notarié et
l'inscription de celle-ci au livre foncier. Le contrat de vente doit sous peine
de nullité absolue, être passé par devant un notaire
territorialement compétent sauf dispositions législatives et
réglementaires contraires85(*).
En droit français, lorsqu'un acte a pour effet de
transférer la propriété ou la jouissance d'un bien
immobilier, mention de l'assurance doit être portée dans le corps
de l'acte ou en annexe86(*). L'obligation de porter une telle mention incombe au
notaire, qui ne sera libéré que lorsqu'il aura établi
aussi dans le corpus de l'acte de vente le défaut d'assurance et
l'accomplissement de son devoir d'information d'un tel défaut aux
parties.
En droit sénégalais, seuls les actes, faits et
opérations ayant un objet immobilier que la loi subordonne la
régularité à la publicité foncière, font
l'objet d'une inscription au livre foncier87(*). Ainsi peuvent faire l'objet de mention au livre
foncier : - les faits comme le mariage et le régime matrimonial
applicable au titulaire de droit portant sur l'immeuble ; - les
opérations notamment les baux immobilier de plus de trois ans, la
constitution de bien de famille créant une indivision sur le
fond ; - les actes portant sur les droits réels notamment
l'usufruit des immeubles, les droits d'usage et d'habitation, le droit de
superficie.
La mention de l'assurance n'est pas retenue dans la vente
immobilière par le législateur sénégalais
même si le droit à l'indemnité d'assurance, qui est une
créance, fait partie du patrimoine du nouveau propriétaire de
l'immeuble. Mais lorsque la propriété n'est pas effective ou la
vente de l'immeuble n'est pas encore parfaite, comment se prévaloir ou
qui pourrait se prévaloir de l'assurance ?
La vente est parfaite lorsque la chose est effectivement
livrée et le prix intégralement payé. A ces conditions
s'ajoute, en matière immobilière, l'inscription au livre foncier
par devant le notaire territorialement compétent88(*). Une telle règle est
difficilement applicable lorsque le transfert de la propriété
immobilière est différé.
B. La cession des droits dans la location-vente
immobilière
La location-vente est une opération par laquelle une
société immobilière de crédit-bail donne en
location un bien immobilier à usage d'habitation à un particulier
qui peut devenir propriétaire de ce bien au plus tard à
l'expiration du bail. La propriété n'est acquise que plusieurs
années après l'occupation des lieux, après paiement de la
dernière mensualité. La location-vente appelé aussi achat
de logement avec accession à la propriété s'opère
généralement par le paiement d'une fraction du prix, et le reste
en des mensualités.
La construction d'immeuble en vue de la vente par un
crédit-bailleur peut faire l'objet d'une assurance collective pour tout
le site ou quartier nouveau en construction. La conclusion du contrat
obéit aux règles de la concurrence notamment la procédure
de l'appel d'offre ou plusieurs assureurs sont consultés et proposent
leur prix. En l'absence d'assurance construction obligatoire seuls quelques
promoteurs immobiliers s'aventurent à y recourir, notamment la SICAP.
L'entreprise immobilière étant partie au contrat
d'une assurance construction au moment de la livraison de l'ouvrage devra
céder celui-ci à un locataire tiers au contrat d'assurance au
moment où ce dernier sera propriétaire, lorsque la garantie sera
encore due. La mise en oeuvre de l'assurance construction sera biaisée
dans la location bail pour la période de location.
Pour le dommage à l'ouvrage, l'absence de titre de
propriété durant la période dite de location empêche
toute action directe du locataire contre l'assureur pour les dommages de nature
décennale affectant la construction. Le locataire étant tiers au
contrat ne pourra se retourner que contre le crédit bailleur et pour les
dommages liés à la jouissance des lieux et non à la
consistance de la construction. Lorsqu'il entrera en pleine jouissance de la
propriété, la prescription décennale empêchera toute
action contre le bailleur et son assureur.
Le caractère consensuel et personnel du contrat
d'assurance empêche l'adhésion de tiers à la convention des
parties. Dans l'hypothèse ou le preneur à une location-vente
acquiert la propriété avant dix ans, le rapport
assureur-assuré doit en principe se déteindre sur lui, la
prestation de l'assureur étant susceptible de division89(*).
L'article 233 du COCC dispose dans le même sens
que : « lorsque l'obligation comporte plusieurs sujets,
elle se fractionne en autant de rapports obligatoires qu'il y a de sujets dans
l'obligation. Chacun de ces rapports s'exécute indépendamment des
autres ». A la lecture de ce texte le contrat va produire des
clones qui vont s'exécuter de manière autonome :
l'éclatement du contrat initial en plusieurs sous-contrats.
Ainsi, comme le souligne la doctrine : « Si
le maître de l'ouvrage est un promoteur qui vend des logements en
accession à la propriété, l'assureur se trouvera face
à une multitude de copropriétaires, qui lui demanderont souvent
de suppléer les insuffisances de l'opération de promotion. C'est
évidemment très couteux90(*) ».
Par rapport aux parties, le contrat d'assurance dommage
ouvrage sera sans cause en l'absence de bénéficiaire. Le
propriétaire réel de l'immeuble étant le crédit
bailleur, la définition de la responsabilité des parties ne
pourra être déconnectée des rapports locataire bailleur,
même si aucune obligation légale n'impose la mention du contrat
d'assurance dans le contrat de bail.
Les bénéficiaires de l'assurance construction
disposent d'une action directe contre l'assureur.
Section 2. L'action directe des
bénéficiaires contre l'assureur
Rappelons que l'assuré constructeur ou l'architecte ne
sont pas les bénéficiaires dans la responsabilité
décennale, pas plus que le maître de l'ouvrage qui peut
céder son ouvrage. Le bénéficiaire sera envisagé
comme titulaire du droit à réparation du sinistre. L'action du
bénéficiaire repose sur le principe de la réparation
intégrale admise dans l'assurance dommage ouvrage décennale
(Parag.I), pouvant être étendue à l'assurance de
responsabilité civile décennale (Parag.II).
Parag. I Le principe de la réparation
intégrale dans l'assurance dommage ouvrage
décennale
L'étude des règles d'indemnisation ayant pour
objet la réparation intégrale de l'ouvrage sinistré dans
l'assurance construction se ramène, d'une part, à la
détermination de la valeur de réparation des dommages (A), et
d'autre part, aux limites de cette réparation qui tendent à
exclure les troubles dits de jouissance (B).
A. La détermination de la valeur de
réparation
La limitation de la réparation à la ruine de
l'ouvrage exclu les troubles de jouissance.
La couverture des sinistres par l'assureur repose sur la
distinction entre système de répartition et système de
capitalisation. Dans la répartition, le défaut de paiement de
primes annuelles suspend les effets du contrat d'assurance, et l'exception de
prime pourra être évoquée par l'assureur. Pour pallier
à cet inconvénient, le législateur français a
introduit le système de capitalisation91(*) où l'assurance est censée se poursuivre
jusqu'à l'expiration de la garantie, sans être subordonnée
à un rapport permanant assureur assuré. Ainsi, l'assuré
même s'il pourra se libérer en payant ces primes
intégralement, c'est la masse des primes annuelles qui vont concourir
à la couverture des sinistres de l'exercice. Mais ces deux
systèmes sont des modalités de gestion interne propre aux
assureurs.
La détermination de la valeur de réparation repose
sur le système indemnitaire. Toutefois le Code CIMA admet un
plafonnement conventionnel de la garantie.
Le plafonnement signifie que l'indemnité d'assurance
est due, par l'assureur pour la réparation des dommages, jusqu'à
une certaine somme déterminée dans la police ou l'avenant. Le
principe indemnitaire signifie que l'indemnité due par l'assureur
à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de
la chose assurée au moment du sinistre92(*). Ainsi la chose doit être remise en
l'état ou elle se trouvait avant la survenance du sinistre.
L'admission du plafonnement de la garantie s'oppose à
la prise en compte de la vétusté de l'ouvrage au moment du
sinistre et le coût des matériaux en évolution. La
vétusté est l'état avancé de dégradation de
l'ouvrage du fait du temps ou de l'usage.
Mais si on considère les règles de gestion du
patrimoine immobilier des assureurs, on serait amené à s'y
référer. Ainsi, l'offre d'indemnisation de l'assureur faite
à l'assuré en cas de sinistre doit couvrir les travaux de
construction et d'amélioration à l'exclusion des travaux
d'entretien proprement dits93(*).
B. L'exclusion des troubles de
jouissance
La ruine des bâtiments cause des dommageables qui sont
d'abord le bâtiment même qui est en ruine, ensuite aux tiers dont
le patrimoine mobilier ou immobilier peut être affecté, ou son
intégrité physique. Donc des dommages aux personnes et aux biens.
Les victimes sont l'assuré maître de l'ouvrage et les tiers sont
généralement le preneur dans le bail à usage d'habitation
ou une victime d'accident corporel du fait de la ruine.
Pour l'assuré victime, la réparation consiste en
la remise en état de l'ouvrage. Le Code CIMA limite l'indemnisation et
dispose que celle-ci ne peut dépasser la valeur de la chose au moment du
sinistre. La chose signifie l'objet de l'assurance défini dans la police
et non les biens du patrimoine du tiers sinistré.
En effet, l'article L 243-1 du Code français des
assurances précise l'objet de la garantie dommage ouvrage
décennale qui est une : « assurance garantissant, en
dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la
totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de
ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les
fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de
l'article 1792 du code civil »
Mais s'agissant du preneur à bail ou de la victime de
préjudice corporel, la réparation intégrale ne sera
fondée que sur le respect des principes généraux de la
responsabilité civile qui impose aussi que le préjudice soit
intégralement réparé. Une telle réparation
nécessite, même si elle coûte parfois plus cher à
l'assureur que la réparation de la construction94(*), le recours à la
responsabilité civile du fait des choses.
L'autre fondement de l'exclusion des troubles dite de jouissance
tient aussi au fait des polices d'assurances particulières, notamment
l'assurance habitation, les prennent en charge. Donc ce n'est que sur le
terrain de la responsabilité civile que les troubles de jouissance
peuvent être réparés.
Parag. II L'admission de l'action directe dans la
responsabilité civile décennale
L'objet du contrat n'est pas le même dans l'assurance de
responsabilité civile décennale que dans l'assurance de dommage
à l'ouvrage. A la présomption de faute personnelle des
constructeurs retenue pour la mise en oeuvre de la responsabilité civile
décennale, s'oppose la garantie automatique de la réparation, en
l'absence de toute recherche de faute, pour le dommage ouvrage. Cette garantie
est fondée sur l'action directe du maître de l'ouvrage (A).
Mais cette garantie n'empêche pas l'assureur de
rechercher ensuite la preuve de la responsabilité des constructeurs.
Ainsi, ne serait-il pas nécessaire d'ouvrir aux tiers une action directe
pour l'indemnisation(B) ?
A. L'action directe du maître de l'ouvrage
Lorsque le propriétaire a souscrit une assurance de
dommage ouvrage le préfinancement des travaux est acquis. L'assureur qui
le dédommage d'abord sur le fondement de sa propre police d'assurance
dommage ouvrage décennale. C'est la responsabilité automatique
qui rend l'indemnisation automatique95(*).
Ensuite l'assureur est subrogé des droits du
maître de l'ouvrage ou propriétaire de mettre en cause la
responsabilité des constructeurs.
Les conditions de la subrogation de l'assureur sont
posées par le Code CIMA en son article 42. La subrogation est
conditionnée par le paiement de l'indemnité, et à
l'existence d'une action contre l'auteur présumé du fait
dommageable. En dehors de cette subrogation, l'assureur ne possède aucun
droit propre, distinct de celui de l'assuré à agir contre
l'auteur du dommage.96(*)»
La subrogation va permettre à l'assureur de poursuivre
les responsables sur le terrain du droit commun de la responsabilité. Le
délai de prescription de droit commun de la responsabilité des
constructeurs est de dix ans pour les vices cachés97(*).
La responsabilité de droit commun des constructeurs,
entrepreneurs et architectes, est une responsabilité solidaire. La
doctrine et la jurisprudence considère que l'existence de cette
solidarité n'exclut pas la recherche d'un auteur. Ainsi,
« dès que l'obligation de conseil due au maître de
l'ouvrage ou à un autre constructeur est remplie, la Cour de Cassation
considère que le maître de l'ouvrage prend et assume les risques
qui lui ont été mentionnés. Aucune responsabilité
décennale ne peut être soulevée98(*) ».
Les limites de cette responsabilité solidaire font que
l'action de l'assureur se rapproche de celle du maître de l'ouvrage,
lorsque celui-ci n'a pas souscrit une assurance de dommage ouvrage, mais aussi
de celle des tiers victimes.
B. L'action directe des tiers victimes du
sinistre
La notion de tiers renvoie à ceux qui n'ont aucune
obligation qu'ils tiennent de l'assurance dommage ouvrage ou de l'assurance
responsabilité civile décennale. Ainsi ils ne sont pas tenus de
déclarer le sinistre à l'assureur, ni dans de brefs
délais. Toutefois les délais de prescription leur sont
opposables.
Les prescriptions de droit commun s'opposent à la
prescription des actions nées d'un contrat d'assurance. L'article 28 du
Code CIMA ne considère la mise en oeuvre des délais de
prescription que lorsque l'assureur est actionné. La prescription des
actions nées du contrat d'assurance ne lie que l'assureur et l'assureur.
Elle est de deux ans pour les parties au contrat, et de cinq ans pour les
victimes, encore faudrait-il que ces victimes soient des ayants cause de
l'assuré décédé.
Ainsi, la prescription de l'action des victimes dans la
responsabilité de droit commun va relever du COCC. L'appel en garantie
de l'assureur aura pour effet de raccourcir ce délai, de faire relever
cette responsabilité à la prescription de cinq ans, et enfin de
retarder la date d'origine de son décompte.
Les tiers peuvent engager la responsabilité du
maître de l'ouvrage pour les faits des constructeurs ; ces derniers
n'étant pas connus des victimes au moment du sinistre. L'action des
tiers est subordonnée à la saisine du tribunal compétent,
à l'établissement d'une faute à l'origine du dommage, et
l'imputation de celle-ci à un constructeur.
Rappelons que l'Etat, maître d'ouvrage, est son propre
assureur. Les dommages aux tiers du fait des ouvrages publics vont
relevés de la responsabilité administrative. Les entreprises
promoteurs immobiliers de droit public vont voir leur contentieux soumis au
droit administratif pour l'établissement de leur responsabilité.
Le droit public sera applicable, avec son corollaire la responsabilité
de principe de l'Etat. Par l'action récursoire, l'Etat pourra se
retourner contre les constructeurs défaillants, une fois les victimes
indemnisées.
La saisine préalable du juge judiciaire comme
condition de la mise en cause de l'assureur ne milite pas en faveur des
victimes dès lors que l'indemnisation pourra être retardée
par les lenteurs de la justice. C'est ainsi que le Code CIMA a institué
une action directe dont l'intérêt est d'installer l'assureur dans
la procédure dès le début ou de s'adresser directement
à l'assureur. Ainsi ce dernier pourra faire des offres
d'indemnité à la victime au même titre que l'assuré
tenu à la déclaration du sinistre.
Les conditions de l'action directe sont : - la mise en
cause préalable de l'assuré, puis de son assureur ; -
l'existence d'une créance de réparation fondée sur la
présomption de responsabilité de l'assuré ; - et
enfin l'acceptation de l'assureur.
Cette dernière condition vise à favoriser le
règlement amiable des différents par la transaction. En effet,
l'assureur peut stipuler qu'aucune reconnaissance de responsabilité,
aucune transaction, intervenue en dehors de lui, ne lui sont opposables. L'aveu
de la matérialité des faits ne peut être assimilé
à la reconnaissance d'une responsabilité99(*).
Ces conditions de l'action directe des victimes posées
par le Code CIMA sont simplifiées par la jurisprudence actuelle de la
Cour de cassation française qui ne fait plus de la mise en cause de
l'assuré une condition préalable à l'action directe contre
l'assureur100(*). Ainsi
les victimes pourront s'adresser directement à l'assureur, encore
faudrait-il qu'elles aient connaissance de l'existence de la police
d'assurance.
CONCLUSION
L'assurance est, et demeure, un curatif. Le respect des
règles d'urbanisme et de construction s'avère une
nécessité préalable pour rendre l'assurance construction
obligatoire. Ce respect passe par une uniformisation du régime des
terres en zones urbaines et la publication périodique des plans
d'urbanisme. Par ailleurs, si nous ne voulons pas que le seul lègue aux
générations futures ne soit notre capacité à
s'endetter, le patrimoine immobilier doit être conçu dans les
règles de l'art par le recours à des professionnels.
Les règles d'urbanismes et de construction doivent
être la cheville ouvrière de l'assurance construction, comme le
code de la route l'est pour l'assurance automobile.
Le projet de Code de la Construction en cours devra s'ajouter
au Code de l'urbanisme, et non pas se contenter de reprendre ses
dispositions101(*).
L'unification des règles de l'urbanisme et de la construction pourra
contribuer à rapprocher les acteurs du terrassement à
l'habitation et les assujettir à des assurances uniformes et
obligatoires déconnectées de toute velléité
d'octroi d'un marché ou d'une faveur quelconque.
Les panneaux d'affichage de l'autorisation de construire dont
l'apposition est obligatoire dans tout chantier relevant de l'autorisation de
construire doivent s'accompagner de l'inscription de l'assureur et du
numéro de police d'assurance et sa durée de validité.
Toutefois, une difficulté demeure qu'il faudra
régler. Le non respect des règles d'urbanisme et de construction
est sanctionné par ce que tout le monde connaît : le manque
de moyens des autorités de contrôle, et toute initiative de
sanction pourrait être étouffée par l'intervention d'une
personne tant soit peu investie de pouvoir.
BIBLIOGRAPHIE :
Lois et jurisprudence :
Textes sénégalais :
Art. 7 alinéa 4 de la Constitution du 22 janvier 2001
Article 23 Directive N°04/2005/CM/UEMOA portant
procédures de passation, d'exécution et de règlement des
marchés publics et des délégations de service public dans
l'UEMOA
Directive N°05/2005/CM/UEMOA portant contrôle et
régulation des marchés publics et des délégations
de service public dans l'UEMOA
Traité du 10 juillet 1992 instituant une organisation
intégrée de l'industrie des assurances dans les Etats
africains
Art. 20 du Traité instituant la CIMA
Code des assurances : Annexe au Traité instituant la
CIMA du 10 juillet 1992
Art. 4 alinéa 3 in fine Code CIMA
Art.8 dernier alinéa du Code CIMA
Art. 10 Code CIMA
Art. 15 Code CIMA
Art. 20 alinéa 1 du Code CIMA.
Art. 21 Alinéa 2 Code CIMA
Art. 30 alinéa 1 in fine du Code CIMA
Art. 31 Alinéa 1 in fine du Code CIMA.
Art. 227 du Code CIMA
Art.335-12 du Code CIMA
Loi 2001-01 du 15 janvier 2001 portant du Code de
l'Environnement
Loi N°94-64 du 22 août 1994 autorisant la vente des
terrains à usage industriel ou commercial. JO 27 août 1994.
Loi N°88-05 du 20 juin 1988 portant Code de l'Urbanisme.
Loi N°83-06 du 28 janvier 1983 instituant un ordre des
experts et évaluateurs agréés du Sénégal
Art.69 alinéa 2 in fine du Code de l'Urbanisme.
Art.13 loi N°78-44 relative à l'exercice de la
profession d'architecte et à l'ordre des architectes.
Paragraphe 3.1.5.5. Assurances Loi 78-44 du 6 juillet 1978
portant sur les contrats de travaux privés barème 1978 - 1979.
Art.1er Loi N°78-43 du 06 juillet 1978, portant
loi d'orientation de l'Architecture sénégalaise
Art.2 alinéa 2 de la LOI 76-66 portant Code du domaine de
l'Etat.
Art. 6 du Code du domaine de l'Etat.
Loi N°63-62 du 10 juillet 1963 relative à la partie
générale du COCC
Loi N°66-70 du 13 juillet 1966 portant Code des obligations
(deuxième) contrats spéciaux
Art. 97 du COCC.
Art. 239 du COCC
Art. 334 du COCC
Art. 381 COCC.
Art. 383 du COCC modifié par la Loi N°85-37 du 23
juillet 1985.
Art. 447 à 451 COCC
Art.436 alinéa 2 du COCC
Art.451 alinéa 2 du COCC
Art.452 du COCC
Loi N°65-51 du 19 juillet 1965 portant Code des obligations
de l'administration
Art.146 du Décret n° 2007-545 du 25 Avril 2007
portant Code des Marchés Publics
Décret N°2002-550 du 30 mai 2002 portant Code des
marchés, in Code des marchés publics et ses textes
d'application, Editions C.C.I.A. de DAKAR 2002
Art.131 alinéa 3 du Décret N°2002-550 du 30
mai 2002 portant Code des marchés publics
Alinéa 3de l'article 1er Décret
N°83-339 du 1er avril 1983, Code des devoirs professionnels in
Les experts, les syndics et administrateurs judiciaires au
Sénégal, NDOYE D. EDJA Dakar, juin 1991, p77
Décret N°83-209 du 10 mars 1983 portant exercice de
la profession d'architecte et Code des devoirs professionnels des
architectes, Décret d'application de la loi N°78-44.
Articles 2 et 3 du Décret N° 2001 - 282 du 12 avril
2001 portant application du Code de l'Environnement
Art.7 du Décret 72-709 du 16 juin 1972
réglementant l'exercice de la profession de commis d'architecte
agréé.
Art. 11 de Arrête interministériel N° 000093 du
14 janvier 2004 relatif à la qualification et à la classification
des entreprises, entrepreneurs, et artisans du bâtiment et de travaux
publics.
Arrêté interministériel n° 3222 M.INT-PC
du 30 mars 1976 portant règlement de sécurité pour la
construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les
risques d'incendie et de panique
Projet de Loi et de Décret portant Code de la
construction, Version juillet 2000, FSSA
Textes français :
Art.1792-2 Code civil
Articles 1792, 1792-1 à 1792-6 et 2270 Code civil
Articles L 241-1, L 241-2 et L 242-1 Code des assurances
français
Art. L 243-1-1 alinéa 3 Code des assurances
français
Art. L243-2 du Code des assurances français
Articles L 111-13 à L 111-20 Code français la
construction et de l'habitation ;
Jurisprudence :
C.Cass 1ère Civ., 28 avril 1993 in AUBY op.
cit. p. 824
CA Paris, 3 mai 2002, Jurisdata N°114066 in AUBY op.
cit. p 824
CA Paris, 1ère Ch. 19 octobre 1959.Selon la
Cour Navire LCT, DMF 1959, p 85, note P Bouloy. RCDIP 1960, 208, note
C Gavalda
Ouvrages :
ASSA-ESSO Anne-Marie H, Issa-Sayegh Joseph, Lohoues-Oble
Jacqueline « CIMA : Droit des
assurances » Editions Bruylant Bruxelles 2002, 506 p
AUBY Jean-Bernard, Perinet-Marquet Hugues « Droit
de l'urbanisme et de la construction » 6ème
édition Montchrestien Novembre 2001, 1079 p
BERTOLASO Sabine et MENARD Emmanuel « La
responsabilité des constructeurs » L'Harmattan,
Collection la justice au quotidien
BERGEL Jean Louis « les grands arrêts du
droit immobilier » Dalloz, 2002
DIEYE Cheikh Abdoulaye : « Touba signes
et symboles »Editions DËGGEL
H.CAPITANT, F. TERRE, Y. LAQUETTE « les grands
arrêts de la jurisprudence civile Tome 2 : Obligations, Contrats
spéciaux, Sûretés »
11ème édition Dalloz octobre 2000
GODFRIN Gilles « Aménagement urbain et
bâti existant » L.G.D.J. 1999, 467 p
KIRSCH Martin : « Le droit du travail
africain », Tome I, Editions PTOM
MARTIN Didier « Droit civil et commercial
sénégalais », NEA 1982, 249p
PIEROT M. Robert M.A. Université de Paris II
« Introduction au droit public
économique » édition les cours du droit
1984-1985
Articles:
Actes du Séminaire de formation permanente du 13 au 23 mai
1991 à l'ENEA de DAKAR: « la maîtrise des projets
d'aménagement urbain » Edité par MUH, IFU et
l'Ecole Nationale des Ponts et Chaussées
- DIA Alioune : « La gestion foncière
des aménagements urbains » in actes du
Séminaire du 13 au 23 mai 1991 à l'ENEA de DAKAR, pp 35-39)
Afrique express N°288 du 17/02/2004 :
« SENEGAL : On rase gratis autour de l'aéroport de
Dakar ».
BA Amadou : « Note sur l'évolution de
la construction et le potentiel d'assurance construction au
Sénégal », CF: Annexe 1.
BENOIST Joseph Roger : « Dakar, il y a
cinquante ans » in Mélanges offerts au Père
J.R. de BENOIST, Notes Africaines N°203-204: pp 29-32, IFAN Juin 2002
FOSSEREAU Joëlle : « Le clair-obscur de
la responsabilité des constructeurs » Recueil Dalloz
Sirey 1977 III Chronique pp 14-28
KANTE Alassane Note sous Cass. Civ et Com 5 janvier
1994 RASD N°5-8 pp 373-389
PROUZET M. « Les droits connexes en matière
d'urbanisme et de construction », in EJA Droit des Biens Tome V,
NEA 1982, pp 331-335
SAKHO Abdoulaye M.C. Agrégé
F.S.J.P. : « Bonne gouvernance et bonnes
pratiques : les nouveaux modes de régulation et de passation des
marchés publics » communication du 29 novembre 2004
Atelier de réflexion stratégique : Décentralisation
et bonne gouvernance TAATAAN et FSJP - UCAD, Dakar
SENE Joseph « le préalable du contrôle
technique » in Bulletin d'Information Economique N°747
Janvier Février 2007 édition Chambre de Commerce de l'Industrie
et de l'Agriculture de DAKAR
TRIBILLON Jean-François « Bilan et tendance
du droit de l'urbanisme » in EJA Droit des Biens Tome V, NEA
1982, pp 325-330
Revues de droit immobilier:
Guide pratique de l'accès au logement SANE L.,
CISS B., BOPP D., NDIAYE S., SYLLA M., NDIAYE A. R., BAU et Consultants Mars
2003
La revue de l'immobilier au Sénégal KEUR
SENEGAL N°1 à 8 de juillet 2006 à Mai 2007, mensuel
édité par Stratégies SARL, Dakar
Web graphie
Actes du colloque : « L'assurance
construction à l'épreuve du temps 1978-2003 : la Loi
Spinetta vingt-cinq ans après... » Colloque du 14 octobre
2003 in
http://www.smabtp.fr/WebCommun/web_mediatheque.nsf/SPI/4A6810ED621D03D8C1256F27002F4EFE/$FILE/actes_colloque_25_ans.pdf?OpenElement
- PERINET-MARQUET Hugues «la jurisprudence
Spinetta :un système en évolution » Actes du
colloque du 14 octobre 2003)
Autorisation de construire en droit français :
http://www.coin-urbanisme.org/autorisations/permis/introduction/non-sanctio.html
BRUGUIER-CRESPY Laurence : « Essai de
distinction entre les clauses définissant l'objet de la garantie et les
clauses d'exclusion de garantie dans le contrat d'assurance » in
http://www.glose.org/mem013.htm
Université de Versailles-Saint-Quentin-en-Yvelines, Année
2001-2002
BRUGUIER-CRESPY Laurence : « Recherche sur la
subrogation de l'assureur» in
http://www.glose.org/mem025-rtf.rtf
Institut des Assurances de Paris DESS Droit des assurances Année
2002-2003
BROUDO Serge: « Dictionnaire de droit
privé »
http://www.dictionnaire-juridique.com/definition/interpretation.php
C.Cass 19 juillet 1995 ; SARR Issa c. DIA Amadou Ben Cheikh
in :
http://droit.francophonie.org/df-web/publication.do?publicationId=1736
Cass. Com. 16 octobre 2001. M Richard Queguiner
c/ Cie Axa assurances et autres : Arrêt n° 1754 :
http://www.lexinter.net/JPTXT2/assurance_rc_du_proprietaire.htm
Charte d'Athènes : Les arcanes de la ville
cohérente :
http://www.ceu-ectp.org/f/athens/index.html
Clauses dites de Claims Made :
http://www.jurisques.com/perio.htm
- Régime juridique des clauses de Claims Made
http://www.jurisques.com/cass6.htm#regime
Décret N° 2002-746 du le 19 juillet 2002 relatif
à la normalisation et au système de certification de la
conformité aux normes :
http://www.asn.sn/textes_reglementation.htm
KALIEU-ELONGO Yvette M.C. agrégée F.S.J.P. de
l'Université de Dschang Cameroun : « la distinction
de la formation et de l'exécution des contrats »
in Afrilex N°5 :
www.afrilex.u-Bordeau4.fr
Rapport Mercadal : Fédération Française
du Bâtiment « Réflexion sur l'assurance
construction, la prévention, la qualité et les mesures
proposées pour améliorer le fonctionnement »
Rapport sous la présidence de Georges Mercadal, février 2006
http://www.cnrs.fr/aquitaine-limousin/IMG/pdf/RapportMercadal.pdf
SOW-SIDIBE Amsatou M.C. agrégée :
« Domaine National, la Loi et le Projet de
Réforme » in La Revue du Conseil Economique et Social
N° 2, Février-Avril 1997 pp. 55-65 :
http://unpan1.un.org/intradoc/groups/public/documents/idep/unpan004225.pdf
TABLE DES MATIERES
|
Dédicace
|
I
|
Remerciements
|
II
|
Abréviations
|
III
|
Sommaire
|
IV
|
|
Introduction
|
1
|
1ère Partie
|
LES CONDITIONS D'ASSURABILITÉ DE LA
CONSTRUCTION
|
66
|
|
Chapitre I. UNE CONSTRUCTION EXÉCUTÉE
DANS LES RÈGLES DE L'ART
|
66
|
|
Section 1. Le respect des règles
d'urbanisme
|
66
|
|
Parag. I La régularité de la
propriété est-elle suffisante ?
|
66
|
|
A. Le mode de tenure foncière favorable à
l'assurance
|
66
|
|
B. L'autorisation de construire et le permis de
conformité
|
77
|
|
Parag. II Le degré de sinistralité à prendre
en compte
|
9 9
|
|
A. L'instabilité de la propriété liée
à l'occupation précaire
|
99
|
|
B. La régularité juridique des sites
instables
|
111
|
|
Section 2. La conformité de l'ouvrage à la
police des constructions
|
113
|
|
Parag. I Les règles du droit de la protection civile
applicable aux constructions
|
113
|
|
A. La prévention des risques dans les IGH
|
113
|
|
B. L'adaptation de l'ouvrage à sa destination
|
114
|
|
Parag. II La mise en oeuvre des règles de protection
civile dans le chantier
|
115
|
|
A. Les normes techniques de construction
|
115
|
|
B. La distinction entre artisans et professionnels
|
116
|
|
Chapitre II. UNE PERSONNE ASSUJETTIE À
L'ASSURANCE CONSTRUCTION
|
19
|
|
Section 1. Distinction entre assurance professionnelle
obligatoire et assurance construction
|
220
|
|
Parag. I Le mobile de la souscription propre à l'assurance
professionnelle
|
220
|
|
A. L'assurance professionnelle : une condition d'exercice
d'une profession
|
220
|
|
B. Le contrôle administratif de la souscription
|
221
|
|
Parag. II Intérêt de la distinction
|
221
|
|
A. La distinction tenant à la durée du contrat
|
E21
|
|
B. La faculté de changement d'assureur du professionnel
|
222
|
|
Section 2. L'obligation légale d'assurance des
constructeurs
|
224
|
|
Parag. I La responsabilité établie par l'article
449 alinéa 2 du COCC
|
224
|
|
A. Le domaine de la responsabilité solidaire des
architectes et des entrepreneurs
|
224
|
|
B. Une responsabilité non assortie d'obligation
d'assurance
|
225
|
|
Parag. II L'assurance décennale unique établie par
la loi 78-44 du 6 juillet 1978
|
226
|
|
A. La notion de risques civils de chantier assurables
|
E26
|
|
B. L'assurance de garantie de dommages de nature
décennale
|
228
|
|
|
|
2ème Partie
|
LE RÉGIME JURIDIQUE DE L'ASSURANCE
CONSTRUCTION
|
330
|
|
|
|
|
Chapitre I. LA PRISE EN COMPTE PAR LE CODE CIMA
DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION
|
330
|
|
Section 1. La conclusion du contrat d'assurance
construction
|
330
|
|
Parag. I Le moment de la conclusion
|
330
|
|
A. la conclusion avant l'ouverture du chantier
|
331
|
|
B. Le principe de la prohibition de la conclusion
postérieure
|
331
|
|
Parag. II Le contenu du contrat d'assurance
|
332
|
|
A. Les clauses formalistes du contrat d'assurance
|
« 32
|
|
B. Les clauses probatoires
|
333
|
|
Section 2. La mise en oeuvre du contrat
d'assurance
|
334
|
|
Parag. I Les obligations des parties en dehors de tout
sinistre
|
334
|
|
A. Les déclarations obligatoires
|
334
|
|
B. La prise en compte des déclarations : les
avenants
|
335
|
|
|
|
|
Parag. II Les obligations des parties en cas de sinistre
|
336
|
|
A. La déclaration du sinistre dans les délais
|
336
|
|
B. L'offre d'indemnisation de l'assureur
|
336
|
|
Chapitre II. LES INSUFFISANCES DE LA REGLEMENTATION
DE L'ASSURANCE CONSTRUCTION
|
338
|
|
Section 1. La transmission du contrat d'assurance
|
338
|
|
Parag. I L'assurance construction : un accessoire du droit
de la propriété
|
338
|
|
A. La transmission de l'assurance de responsabilité civile
décennale
|
338
|
|
B. La transmission de l'assurance de dommage ouvrage
décennale
|
« 39
|
|
Parag. II L'absence de la mention de l'assurance dans les
cessions immobilières
|
440
|
|
A. La transmission des droits dans la vente immobilière
|
`40
|
|
B. La cession des droits dans la location-vente
immobilière
|
441
|
|
Section 2. L'action directe des
bénéficiaires contre l'assureur
|
442
|
|
Parag. I Le principe de la réparation intégrale
dans l'assurance de dommage ouvrage décennale
|
442
|
|
A. la détermination de la valeur de réparation
|
443
|
|
B. L'exclusion des troubles de jouissance
|
443
|
|
Parag. II L'admission de l'action directe dans la
responsabilité civile décennale
|
444
|
|
A. L'action directe du maître de l'ouvrage
|
444
|
|
B. L'action directe des tiers victimes
|
445
|
|
|
|
|
Conclusion
|
447
|
|
|
|
Bibliographie
|
448
|
Table des matières
|
552
|
|
Annexe I : Note sur l'évolution de la
construction et le potentiel d'assurance construction au Sénégal
d'après les autorisations de construire à Dakar, Pikine,
Guédiawaye et Rufisque au 31 Octobre 2005 par BA Amadou,
F.S.S.A.
|
Annexe II : Les matériaux primaires de
construction, SOSIF International
|
Annexe III : Divers assurances proposées dans les
Chantiers et habitations au Sénégal, F.S.S.A.
|
Dakar, le 11 juillet 2007
Yatma NIANG
* 1 L'organisme certificateur le
plus connu est ISO. Aussi Décret N° 2002-746 du le 19 juillet 2002
relatif à la normalisation et au système de certification de la
conformité aux normes :
http://www.asn.sn/textes_reglementation.htm
* 2 Ce texte vise
notamment :
- le Livre III du Code civil, son Titre III intitulé
« Du Contrat de louage : louage d'ouvrage et
d'industrie » qui traite des contrats de marchés et
devis ;
- la loi du 13 juillet 1930 relative au contrat d'assurance
devenue le Code des assurances français.
* 3 Le paragraphe 3.1.5.5.
Assurances Loi 78-44 du 6 juillet 1978 portant sur les contrats de travaux
privés barème 1978 - 1979.
* 4 Articles 1792, 1792-1
à 1792-6 et 2270 Code civil ; articles L 241-1, L 241-2 et L 242-1
Code des assurances français ; articles L 111-13 à L 111-20
Code français la construction et de l'habitation.
* 5 Art. L 243-1-1 alinéa
3 Code des assurances français
* 6 DIA A. La gestion
foncière des aménagements urbains, acte du Séminaire p.
37
* 7 Loi N°94-64 du 22
août 1994 autorisant la vente des terrains à usage industriel ou
commercial. JO 27 août 1994. Cette loi comporte deux articles.
* 8 Art. 381 COCC.
* 910 MARTIN D., Droit civil et
commercial sénégalais, NEA 1982, p53
* 11 MARTIN D. idem, p 60
* 12 Loi N°88-05 du 20
juin 1988 portant Code de l'Urbanisme.
* 13 Autorisation de construire
en droit français :
http://www.coin-urbanisme.org/autorisations/permis/introduction/non-sanctio.html
* 14 Articles 2 et 3
Décret N° 2001 - 282 du 12 avril 2001 portant application du Code
de l'Environnement : Loi 2001-01 du 15 janvier 2001
* 15 BA A. Note sur
l'évolution de la construction et le potentiel d'assurance construction
au Sénégal : CF: Annexe 1
* 16BENOIST J.R.
considère que le projet de construction de la route Cap Manuel
Liberté qui n'a été réalisé que
partiellement avait nécessité le déplacement des habitants
de Cerf-volant, plus de 30 000 personnes, pour les reloger à
Pikine-Dagoudane sans équipements de viabilité urbaine :
Dakar venait de créer sa banlieue.
* 17 TRIBILLON J-F Bilan et
tendances du droit de l'urbanisme, in EJA Droit des Biens, Tome V p. 237
* 18 Les populations se
regroupent en GIE qui contrôle l'application des conditions avec le
concours de main d'oeuvre locale : cas de Dalifort, acte du
séminaire, p 232.
* 19 Afrique
express N°288 du 17/02/2004
SENEGAL : On rase gratis autour de
l'aéroport de Dakar
Les autorités
procèdent depuis le 15/02 à la démolition d'habitations
qui, selon les services de sécurité aérienne, avaient
été construites dans le périmètre de
sécurité de l'aéroport de Dakar. Problème : des
habitants concernés affirment qu'ils avaient obtenu les permis de
construire et suivi toutes les procédures pour construire leurs maisons,
dont ils ont été sommés de partir par un courrier du
bureau du gouverneur de Dakar. Selon l'Agence de presse
sénégalaise (APS), il était écrit dans la lettre de
sommation, signée du gouverneur adjoint: «dans le cadre de son
programme de sécurisation de la zone aéroportuaire,
l'Asecna (Agence pour la sécurité de la navigation
aérienne en Afrique et à Madagascar) vous prie de
libérer les lieux dès réception de la présente
sommation». L'Asecna regroupe 17 pays, dont le Sénégal
où elle a son siège. Le bureau sénégalais de
l'Asecna a confirmé avoir informé l'agence nationale de
l'aviation civile des dangers que représentaient ces habitations,
construites trop près de l'aéroport. L'aviation civile a ensuite
saisi le ministère de tutelle, qui a lui-même demandé au
gouverneur de se charger de la destruction.
* 20 La piste d'atterrissage
de l'aéroport est actuellement entourée de la cité
Avion de Ouakam, le quartier Ouest foire, la cité Mame Rane, la SICAP
Sacré Coeur Extension, et le projet en cours de Cité Mourdata sur
la VDN.
* 21 Art.2 alinéa 2 de
la LOI 76-66 portant Code du domaine de l'Etat.
* 22 Art. 6 du Code du domaine
de l'Etat.
* 23 DIEYE Ch.A. Touba
signes et symboles p.91
* 24 Art.1er Loi
N°78-43 du 06 juillet 1998, portant loi d'orientation de l'Architecture
sénégalaise
* 25 Les arcanes de la ville
cohérente :
http://www.ceu-ectp.org/f/athens/index.html
* 26 Cass. Civ et Com 5
janvier 1994 RASD N°5-8 pp 373-389 Note : Alassane
Kanté ; dans le même sens :
http://droit.francophonie.org/df-web/publication.do?publicationId=1736
* 27 Art.380 et s. du COCC
* 28 C.Cass 19 juillet
1995 ; SARR Issa c. DIA Amadou Ben Cheikh in :
http://droit.francophonie.org/df-web/publication.do?publicationId=1736
* 29 L'Arrêté
interministériel n° 3222 M.INT-PC du 30 mars 1976 portant
règlement de sécurité pour la construction des immeubles
de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de
panique
* 30 Les délestages
fréquents font que cette exigence est maintenant admise.
* 31 Art.69 alinéa 2 in
fine du Code de l'Urbanisme.
* 32 PROUZET M. Les droits
connexes en matière d'urbanisme et de construction in EJA Droit des
Biens Tome V p 332
* 33 Société
Sénégalo Italienne de fabrication de pavé de
matériels de construction : voir annexe 2
* 34 Art.1792-2 Code civil
* 35 Art.436 alinéa 2 du
COCC
* 36 SAIEDB :
Société Africaine Immobilière El hadj Doudou Bass
* 37 KIRSCH M. Droit du
travail africain, Tome 1, p 53-56
* 38 Convention collective
fédérale des entreprises du BTP du 6 Juillet 1956, Editions
CCIAD Dakar
* 39 Ecole Supérieure
Polytechnique (avec ses centres à Thiès et Dakar à
l'Université Cheikh Anta Diop), le CFPT Sénégal Japon, le
G15 sis Colobane, le Groupe IPG à Sacré Coeur et une école
privée au Point E nouvellement installée se partagent le
marché.
* 40 Centre Nationale de
Qualification Professionnelle et le Centre de Formation de l'Association
Sénégalaise d'Aide à la Formation et à l'Insertion
des Nécessiteux
* 41 En Wolof : celui qui
doit se laver après le travail
* 42 BA Amadou: «
Note sur l'évolution de la construction et le potentiel d'assurance
construction au Sénégal » Cf. : Annexe
1
* 43 La classification des
intervenants aux marchés publics de travaux ou au marché
privé d'exécution d'un contrat d'entreprise relève aux
termes du Code des marchés publics et de la Commission de Qualification
et de Classification des Entreprises, Entrepreneurs de Bâtiments et de
Travaux publics. Les cahiers de procédures techniques des organismes
représentant de la personne contractante notamment AGETIP, ADM,
contiennent aussi des normes de classement. La Directive UEMOA ci-après
va dans le même sens.
* 44 L'Etat constructeur ou les
bailleurs de fonds sont toujours représentés par des organismes
autonomes de droit public qui agissent comme maître d'ouvrage
délégué en leur nom, notamment l'Agetip, l'ADM,
l'Anoci.
* 45 Directive
N°04/2005/CM/UEMOA portant procédures de passation,
d'exécution et de règlement des marchés publics et des
délégations de service public dans l'UEMOA
Article 23 : Des justifications des capacités
financières
La justification de la capacité économique et
financière du candidat est constituée par une ou plusieurs des
références suivantes :
a) des déclarations appropriées de banques ou
organismes financiers habilités, ou, le cas échéant, la
preuve d'une assurance des risques professionnels...
d) ... Si, pour une raison justifiée, le
soumissionnaire n'est pas en mesure de produire les références
demandées par l'autorité contractante, il est autorisé
à prouver sa capacité économique et financière par
tout autre document considéré comme approprié par
l'autorité contractante.
Dans la définition des capacités financières
requises, les Etats membres s'engagent à ce que les autorités
contractantes ne prennent aucune disposition discriminatoire, notamment celle
visant à faire obstacle à l'accès des petites et moyennes
entreprises à la commande publique.
* 46 L'alinéa 3de
l'article 1er Code des devoirs professionnels des experts
recommande la souscription et n'en fait pas une obligation : NDOYE D. Les
experts, les syndics et administrateurs judiciaires au Sénégal,
EDJA Dakar, juin 1991, p77
* 47 Art.1er
alinéa 3 Code des devoirs professionnels des experts; NDOYE D. Les
experts, les syndics et administrateurs judiciaires au Sénégal,
EDJA Dakar, juin 1991, p77
* 48 Art.7 du Décret
72-709 du 16 juin 1972 réglementant l'exercice de la profession de
commis d'architecte agréé.
* 49 Art.13 de la loi
N°78-44 relative à l'exercice de la profession d'architecte et
à l'ordre des architectes.
* 50 Le Décret
N°83-209 du 10 mars 1983 portant exercice de la profession d'architecte et
code des devoirs professionnels des architectes, Décret d'application de
la loi N°78-44.
* 51 Art. 21 Alinéa 2
du Code CIMA
* 52 Clauses dites de Claims
Made :
http://www.jurisques.com/perio.htm
* 53 Art.241-1 Code des
assurances Français
* 54 Par 7
arrêts de principe en date du 19 Décembre 1990, la Première
Chambre Civile de la Cour de Cassation a décidé :
« Le versement de primes pour la période qui se situe
entre la prise d'effet du contrat et son expiration a pour contrepartie
nécessaire la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un
fait qui s'est produit pendant cette période; la stipulation de la
police selon laquelle le dommage n'est garanti que si la réclamation de
la victime, en tout état de cause nécessaire à la mise en
oeuvre de l'assurance de responsabilité, a été
formulée au cours de la période de validité du contrat
abouti à priver l'assuré du bénéfice de l'assurance
en raison d'un fait qui ne lui est pas imputable et à créer un
avantage illicite, comme dépourvu de cause, au profit du seul assureur,
qui aurait alors perçu les primes sans contrepartie ».
Depuis lors, la jurisprudence fait une application constante et
extrêmement ferme de ce principe : Régime juridique des
clauses de Claims Made
http://www.jurisques.com/cass6.htm#regime
* 55 C.Cass
1ère Civ., 28 avril 1993; AUBY « Droit de
l'urbanisme et de la construction » Montchrestien
6ème édition Novembre 2001 p. 824
* 56 Le paragraphe 3.1.5.5.
Assurances de la loi 78-44 du 6 juillet 1978 portant sur les contrats de
travaux privés barème 1978 - 1979.
* 57 Art. 10 Code CIMA
* 58 Art. 447 à 451
COCC
* 59 Art.452 du COCC
* 60 Art. 334 du COCC
* 61 Art. 11 de Arrête
interministériel N° 000093 du 14 janvier 2004 relatif à la
qualification et à la classification des entreprises, entrepreneurs, et
artisans du bâtiment et de travaux publics
* 62 Art. 4 alinéa 3 in
fine Code CIMA
* 63 Sur l'assurance
professionnelle : voir supra pages ....et suivantes.
* 64 Le paragraphe 3.1.5.5.
Assurances de la loi 78-44 du 6 juillet 1978 portant sur les contrats de
travaux privés barème 1978 - 197.
* 65 ISSA-SAYEGH, Droit des
assurances, p.357 N°998
* 66 Art.131 alinéa 3
Code des marchés publics
* 67 Art.8 dernier
alinéa du Code CIMA
* 68 Art.146 Décret
n° 2007-545 du 25 Avril 2007 portant code des Marchés Publics
* 69 Art. 15 Code CIMA
* 70 Le Pr Sayegh
considère que les vices propres à la chose assurée ne
constituent pas des risques. Sayegh J.I. : « CIMA :
droit des assurances », p.281 N°811.
* 71 L'article L. 242-1 du Code
de la construction et de l'habitation assujetti à cette assurance toute
personne agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de
vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait
réaliser des travaux de bâtiment doit souscrire, avant l'ouverture
du chantier, pour son compte ou celui des propriétaires successifs.
* 72 un Fonds Roulant pour
l'Habitat Social a été mis en place au niveau du Ministère
chargé de l'urbanisme et de l'habitat dans les années 1990 pour
aider les coopératives d'Habitat à constituer leur apport initial
et accéder ainsi au crédit bancaire.
* 73 Art. 7 alinéa 4
Constitution de 2001
* 74 Art. 20 du Traité
instituant la CIMA
* 75 CA Paris, 3 mai 2002,
Jurisdata N°114066 ; AUBY op. cit. p 824
* 76 Art. 97 du COCC.
* 77 Art. 20 alinéa 1 du
Code CIMA.
* 78 KALIEU ELONGO Y.
« la distinction de la formation et de l'exécution des
contrats » in Afrilex N°5 pp 111-148 ;
http://www.afrilex.u-bordeaux4.fr/pdf/05dosskalieu.pdf
* 79 Art. 97 du COCC.
* 80 Auby, op. cit. p.829
* 81 Sayegh, op. cit. p.327
N°644
* 82 Art. 30 alinéa 1 in
fine du Code CIMA.
* 83 Art. 227 du Code CIMA
* 84 Cass. Com. 16
octobre 2001. M Richard Queguiner c/ Cie Axa assurances et
autres : Arrêt n° 1754 :
http://www.lexinter.net/JPTXT2/assurance_rc_du_proprietaire.htm
* 85 Art. 383 du COCC
modifié par la Loi N°85-37 du 23 juillet 1985.
* 86 Art. L243-2 du Code des
assurances français
* 87 MARTIN D. op. cit. p.45
N°163
* 88 Art. 383 du COCC
modifié par la Loi N°85-37 du 23 juillet 1985.
* 89 Art. 239 du COCC
* 90 EDOU Emanuel Actes du
Colloque SMABTP du 14 octobre 2003 p.44
* 91 Depuis la Loi du 27
décembre 1982 ; AUBY J.B. op. cit. p.825
* 92 Art. 31 Alinéa 1 in
fine du Code CIMA.
* 93 Art.335-12 du Code CIMA
* 94 PERINET-MARQUET H.
« la jurisprudence Spinetta : un système en
évolution » Colloque du SMABTP p.7.
* 95 J.I.Sayegh
considère que l'indemnisation automatique exclut la subrogation
puisqu'elle ne suppose pas que l'on impute la survenance du dommage à
une personne, voir Sayegh J.I. « CIMA : droit des
assurance » p.388,N°1090
* 96 CA Paris,
1ère Ch. 19 octobre 1959.Selon la Cour : « l'action
intentée par un assureur contre l'auteur du sinistre, n'est pas celle
d'un cessionnaire, mais celle qu'il tient de la subrogation, que celle-ci soit
conventionnelle ou qu'elle se réalise de plein droit, l'assuré
étant censé, en vertu d'un usage constant en la matière
subroger l'assureur au moment où il reçoit l'indemnisation ;
qu'en dehors de cette subrogation, l'assureur ne possède aucun droit
propre, distinct de celui de l'assuré à agir contre l'auteur du
dommage » Navire LCT, DMF 1959, p 85, note P Bouloy. RCDIP 1960, 208,
note C Gavalda.
* 97 Art.451 alinéa 2 du
COCC
* 98 Marquet H.P. Actes du
Colloque p. 9
* 99 Art. 53 du Code CIMA
* 100 Cass.
1ère civ. 29 février 2000, Bull civ, I,
n°64 :
http://www.laportedudroit.com/htm/juriflash/droit_construction/breves.htm
* 101 Exemple l'art. l'article
69 de la Loi N°88-05 du 20 juin 1988 portant Code de l'Urbanisme
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