I.3.2. Evolution du cadre
institutionnel de l'habitat urbain.
Les principaux acteurs institutionnels du secteur de
l'habitat et de l'urbanisme au Burundi sont l'Etat (à travers ses
différents ministères), les collectivités locales
(SETEMU), les promoteurs immobiliers (SIP, ECOSAT), les artisans de la
construction, les institutions financières, les bureaux d'étude
du secteur, les professions libérales (avocats, notaires) etc.
Pour leur importance marquée pour notre sujet, nous
allons focaliser notre attention sur les promoteurs immobiliers et les
institutions financières.
I.3.2.1 Les Promoteurs
Immobiliers
Le montage institutionnel en matière de promotion de
l'habitat urbain est assez complet et a fonctionné à plein
régime avant la crise de 1993. Le Burundi s'est doté en 1987,
d'un aménageur foncier dénommé Encadrement des
Constructions Sociales et Aménagement des Terrains (ECOSAT) dont le
champ d'action est en principe tourné vers l'habitat social et d'un
producteur immobilier, la Société Immobilière Publique
(SIP). Cette société a été créée en
1979 par décret n° 100/69 du 7 mai 1979. Son action est
tournée principalement vers l'habitat à moyen standing.
Aujourd'hui, le secteur est dans une situation de quasi-absence de promoteurs
immobiliers : l'ECOSAT et la SIP n'ont plus de soutien financier qui leur
permettent de produire des parcelles pour un grand nombre. Les deux
institutions sont aussi demeurées des sociétés à
forte participation publique soumises aux dispositions de la loi du 6mars 1996
portant code des sociétés publiques et privées.
Cette caractéristique juridique commune les soumet aux
impératifs de rentabilité financière sous peine
d'être contraint au dépôt de bilans en vertu de la loi du 15
mars 2006 sur la faillite. Elles sont par ailleurs soumises aux règles
régissant la concurrence commerciale prescrite par la loi du 9 juillet
1993 portant dispositions générales de commerce et de
règles de concurrence économique. L'Etat ne peut donc leur
accorder des subventions.
Toutefois, le gouvernement pourrait, à titre
exceptionnel, éponger les pertes cumulées résultant de la
sous activité consécutive à la crise en les prenant comme
liées au risque de guerre et au titre de l'assistance à la
reconstruction.
I.3.2.2. Les Intermédiaires
Financiers.
Pour mettre en oeuvre une politique globale de financement
dans les secteurs clés de l'économie, l'Etat a mis en place
plusieurs établissements spécialisés dans le financement
de long terme dont particulièrement l'habitat. Il s'agit notamment de la
BNDE créée en 1967 ; de la CADEBU créée en
1967 qui tomba en faillite en 1994 ; de la CAMOFI créée en
1979 mais qui est aussi en liquidation ; de la SBF créée en
1981, actuellement transformée en une banque commerciale dès le
03 septembre 2002 et enfin le FPHU créé en 1989 et reste actif et
spécialisé dans le financement de l'habitat urbain. Notons
également que la SBF et la BNDE ont cessé dès 1995
l'octroi de crédits logement (sauf pour les crédits
d'achèvement) pour cause de rareté de ressources.
Rappelons que le refinancement automatique fut supprimé
en 1993 par la banque centrale dans sa lettre circulaire
référencée D1 273/93 adressée aux
établissements financiers et les institutions bancaires.
Le FPHU qui poursuit activement son action, est une
société d'économie mixte dont le capital social reste
dominé par l'Etat. Même s'il préserve sa rentabilité
(bilan, encours de crédits et résultat en hausse), il n'en
demeure pas moins certes que le manque de ressources suffisantes et
adaptées limite ses interventions en matière de financement des
projets d'habitat.
Pour mobiliser davantage de ressources, le FPHU a
bénéficié de l'appui des bailleurs étrangers et
signe éventuellement des contrats de placement pour le long terme avec
les entreprises locales. Il a déjà aussi signé un
partenariat avec plusieurs institutions qui lui confient les fonds de pension
qu'il gère en favorisant les agents de ces institutions d'accéder
au crédit immobilier.
Le FPHU a également initié un régime
d'épargne logement des ménages sous deux rubriques : CEL
(Compte Epargne Logement) et PEL (Plan Epargne Logement) ainsi qu'une
épargne ordinaire adressée aux personnes physiques et morales
intéressées. Le manque de guichets propres à l'institution
constituera à l'avenir une difficulté à résoudre
tant que le nombre de clients croît sans cesse; ce qui n'est pas en soit
mauvais.
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