CHAPITRE II : ANALYSE RETROSPECTIVE DE LA RENTABILITE
DU LOGEMENT URBAIN
II.1. Les principales
caractéristiques du marché du logement urbain
II.1.1. Les
caractéristiques de l'offre du logement urbain
Le marché du logement urbain qui est actuellement
marqué par une crise très prononcée a été
caractérisé, au niveau de l'offre, par une hausse vertigineuse et
généralisée des prix durant ces dernières
décennies.
En effet, les prix des intrants essentiels à la
production du logement à savoir les terrains, les matériaux de
construction, la main d'oeuvre et le prix du capital financier n'ont jamais
cessé de croître à folle allure. De même, les modes
d'occupation dominés par la location n'ont pas manqué à
créer des distorsions entre l'offre et la demande de logement, se
soldant par une hausse des loyers.
II.1.1.a. Le coût
élevé des matériaux de construction
L'une des caractéristiques du parc immobilier du
Burundi est l'absence d'originalité et de rationalité des
logements. Il y a donc absence d'une âme propre à l'architecture
burundaise. L'utilisation des matériaux importés prédomine
malgré la richesse de ceux produits localement et
préférés par les bâtisseurs de l'époque
coloniale comme le bois, la brique, la tuile et la pierre.
Alors que la solution du béton seule ne peut pas
résoudre la crise du logement, cette importation massive des
matériaux de construction engendre de graves problème sur la
balance commerciale et partant sur la balance des paiements ; ce qui
maintient l'économie nationale dans un état de dépendance
chronique. Nous disons alors que les prix des matériaux même
locaux ont toujours monté en vitesse vertigineuse comme le montre le
tableau suivant.
Tableau n°6 : Evolution de la variation en %
des prix ( en BIF) des
matériaux de construction entre 1992-2006 et de 2001 à
2006
|
Origine Matériaux
|
Unité
|
92-06
|
01-02
|
02-03
|
03-04
|
04-05
|
05-06
|
|
A) Mat, locaux
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1, Gravie venant des rivières
|
M3
|
334,8
|
40
|
0
|
0
|
28,57
|
11,11
|
|
2, sable:0/15
|
M3
|
366,7
|
40
|
-48,57
|
38,89
|
40,00
|
0,00
|
|
3, Moellon: -de rivière
|
M3
|
300
|
14,29
|
0,00
|
0,00
|
25,00
|
20,00
|
|
-de carrière
|
M3
|
263,6
|
25,00
|
-44,00
|
100,00
|
-21,43
|
9,09
|
|
4, Brique cuite19*19*55
|
Pièce
|
400
|
11,11
|
0,00
|
10,00
|
22,73
|
11,11
|
|
5, Tuile
|
Pièce
|
733,3
|
7,50
|
16,28
|
20,00
|
4,17
|
20,00
|
|
6, Madrier 4m
|
Pièce
|
483,3
|
0,00
|
33,33
|
75,00
|
0,00
|
0,00
|
|
7, Planche 4m
|
Pièce
|
354,5
|
16,67
|
28,57
|
11,11
|
25,00
|
0,00
|
|
B, Matériaux importés
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1, Ciment
|
1 sac
|
661,9
|
38,10
|
-10,34
|
23,08
|
-6,25
|
6,67
|
|
2, Fer à béton 12m
|
pièce
|
|
|
|
|
|
|
|
Diamètre:-6mm
|
pièce
|
538,1
|
266,67
|
-30,91
|
84,21
|
-28,57
|
10,00
|
|
-8mm
|
pièce
|
504,2
|
180,00
|
-35,71
|
100,00
|
-33,33
|
0,00
|
|
3, Profilés 6m: HS
|
pièce
|
341,7
|
32,81
|
-8,82
|
61,29
|
0,00
|
6,00
|
|
-1/2HS
|
pièce
|
390
|
30,43
|
-3,33
|
68,97
|
0,00
|
0,00
|
|
-Bouteille
|
pièce
|
322,4
|
30,43
|
-3,33
|
68,97
|
0,00
|
0,00
|
|
4, Tuyauterie PVC
|
|
|
|
|
|
#DIV/0!
|
|
|
-110mm
|
pièce
|
414,7
|
7,41
|
-10,34
|
34,62
|
42,86
|
-30,00
|
|
-50mm
|
pièce
|
114,3
|
15,38
|
0,00
|
13,33
|
41,18
|
-25,00
|
|
5, Appareil sanitaires
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- WC anglais
|
pièce
|
125
|
30,43
|
-20,00
|
0,00
|
-25,00
|
0,00
|
|
-WC turc
|
pièce
|
268,4
|
19,15
|
25,00
|
0,00
|
0,00
|
0,00
|
|
- Lavabo
|
pièce
|
166,7
|
2,56
|
12,50
|
0,00
|
-11,11
|
0,00
|
|
-Evier cuisine simple
|
pièce
|
161,9
|
24,44
|
7,14
|
0,00
|
-8,33
|
0,00
|
|
-tuyau galvanisé1/2
|
pièce
|
|
0,00
|
-29,41
|
41,67
|
47,06
|
940,00
|
|
6, Tôle galvanisée
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-USG 28
|
pièce
|
590,8
|
20,00
|
9,33
|
12,80
|
-32,43
|
16,00
|
|
-USG 32
|
pièce
|
555,2
|
60,26
|
0,00
|
0,00
|
-36,00
|
18,75
|
|
-USG 37
|
pièce
|
490,9
|
66,67
|
-13,33
|
15,38
|
-20,00
|
8,33
|
|
8, Tôle plane 2,44*1,20
|
|
|
|
|
|
|
|
|
-1,6mm
|
pièce
|
580,1
|
-6,67
|
9,52
|
8,70
|
28,00
|
0,00
|
|
-1,2mm
|
pièce
|
603,9
|
0,00
|
8,57
|
13,16
|
18,60
|
3,92
|
Source : L'auteur sur base des
données en annexe I, fournies par le
FPHU : rapports annuels 1992-2006.
A travers ce tableau et le
tableau en annexe I, nous constatons que les prix des matériaux de
construction sont très élevés et augmentent dans des
proportions très inquiétantes. Toutes les années
étudiées ont connu des variations positives sauf pour quelques
cas. L'année de 2002 ayant connu une baisse plus ou moins
généralisée des prix de ces matériaux.
Les variations pour des années consécutives
peuvent atteindre plusieurs centaines de pourcentages, soit 266.67% entre
2001et 2002 pour le fer à béton 12mx6mm.
Si nous considérons la période de 1992 à
2006, nous constatons que les variations sont aussi très importantes qui
se rapprochent de près 1000%.
Pour les matériaux importés, nous remarquons
que les prix ont varié de 661.9% pour le ciment; de 538.1% pour le
fer à béton alors que les prix des tôles ont varié
en moyenne de 545.63% et 600% respectivement pour la tôle
galvanisée et la tôle ondulée.
A côté de la hausse des prix des
matériaux importés, ceux produits localement ne manquent pas
aussi à connaître des variations non négligeables. La tuile
a battu le record en variant de 733.3% ; le gravier, le sable et le
moellon variant quant à eux de plus de 300% pendant cette période
considérée. Ces matériaux locaux connaissent des prix
exorbitant parce qu'ils sont produits en faible quantité. Il ressort de
cette situation, tant sur le plan du niveau de la production que celui de la
demande, qu'une politique de promotion des matériaux locaux de
construction s'avère plus que nécessaire.
A côté de ces coûts des matériaux de
construction, d'autres coûts liés à la construction n'ont
cessé aussi à croître. Ainsi, le coût moyen de la
main d'oeuvre (maçon) a passé de 500 en 1992 à 3500 BIF en
2006, soit un accroissement de 600%.
II.1.1.b. Le coût élevé du
financement.
Le taux de refinancement est un taux directeur des autres
taux. Son niveau influe donc sur la fixation des taux d'intérêt
créditeur et débiteur appliqués par les institutions du
système financier. Un taux de refinancement élevé implique
des taux débiteurs davantage plus élevés avec toutes les
conséquences que cela engendre sur l'accès au crédit. Le
tableau suivant illustre cette dépendance des taux débiteurs au
taux de refinancement et de l'inflation. Le taux débiteur concerne
uniquement le premier logement
Tableau n° 7 : Evolution du taux
d'intérêt débiteur appliqué par le FPHU,
le taux de refinancement et
le taux d'inflation
|
Année
|
taux de refinancement
|
taux débiteur
|
Taux d'inflation
|
Taux déb réel
|
|
1990
|
8,5
|
11
|
7,2
|
3,8
|
|
1991
|
8,5
|
11
|
9
|
2
|
|
1992
|
10
|
12,5
|
4,5
|
8
|
|
1993
|
12
|
14,5
|
9,7
|
4,8
|
|
1994
|
11
|
14
|
14,9
|
-0,9
|
|
1995
|
10
|
15,5
|
19,4
|
-3,9
|
|
1996
|
10
|
15,5
|
26,4
|
-10,9
|
|
1997
|
10
|
15,5
|
31,1
|
-15,6
|
|
1998
|
12
|
15,5
|
12,6
|
2,9
|
|
1999
|
12
|
15,5
|
13
|
2,5
|
|
2000
|
12
|
16,5
|
24,3
|
-8,8
|
|
2001
|
14
|
16,5
|
9,3
|
7, 2
|
|
2002
|
14
|
16,5
|
3
|
13,2
|
|
2003
|
15,5
|
17,5
|
10,7
|
6,8
|
|
2004
|
14,5
|
17,5
|
8,3
|
9,2
|
|
2005
|
14,5
|
19
|
13
|
6
|
|
2006
|
13,5
|
18
|
13,7
|
4,3
|
Source : *Rapports annuels du
FPHU de 1990-2006.
*BRB
|
|
