II.3.2.2.c. Projet KIGOBE Sud (vente au comptant des
immeubles)
Présentation du projet KIGOBE Sud
Le projet concerne la construction et la commercialisation
directe de logements en deux lots de 52 appartements. Le premier lot est
constitué de 26 appartements de superficie bâtie égale
à 99,9 m2chacun et dont le prix était fixé
à 37 781 602F.
Le deuxième lot est constitué également
de 26 appartements de superficie bâtie de 84,36 m2 chacun et
dont le prix était fixé à 31 588 265 BIF. La
réalisation de ce projet a coûté
1 178 353 369BIF, financée à moitié par des
fonds propres de la SIP et l'autre moitié par une institution
financière, le Schelter Africa, basée au KENYA. Le montant de
l'emprunt se chiffrait à 800 000 de dollars américains Le
taux d'intérêt traduit en monnaie burundaise était
relativement abordable, soit 8% d'intérêt par an. Le terme du
financement était pourtant réduit à 3 ans. Les
intérêts seuls atteignaient 122 000 dollars
américains.
Etude de la rentabilité du projet KIBOBE
Sud
Dans cette étude, on n'a pas pu utiliser la VAN comme
énoncé dans la présentation des méthodes. On s'est
heurté à un manque de données et l'analyse compare tout
simplement les prix de vente et le coût
du projet.
Tableau n° 18: Le taux de marge du projet KIGOBE
Sud en BIF
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Lot de 99,9 m2
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Lot de 84,36 m2
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Total
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Prix/unité
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37 718 602
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31 588 265
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69 396 867
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Prix total
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982 321 652
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821 294 890
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1 803 616 542
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Investissement
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1 178 353 369
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Marge commerciale
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625 263 173
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Taux de marge
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53,06%
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Source : Service financier et
comptabilité/SIP ; calcul de l'auteur.
Nous remarquons que le taux de marge commerciale n'est pas
suffisant surtout que le projet a durait plus que prévu et qu'il a connu
aussi un problème de commercialisation. Ceci peut engendrer des
problèmes de remboursement faisant courir des risques de sanction.
Ainsi, la SIP est-elle obligée à revoir les
conditions de vente. Le prix d'un appartement de 99,9m2 fut
porté à 39307978 F ; celui de 84,36 m2 à
32 864 430F. Les modalités de paiement furent aussi
modifiées. L'acquéreur doit payer au comptant 50% du prix, le
reste payable en 5 ans avec 18% d'intérêt sur le restant
dû.
Dans ce cas, la mensualité de remboursement atteint
417 271 BIF, chose qui limite toujours l'accès à ces
logements. Cette période de remboursement courte tire sa cause dans les
conditions de financement des bailleurs de fonds amont.
Conclusion
Tout au long de ce chapitre qui a servi
d'étude de la rentabilité du logement urbain, nous avons
constaté et montré que l'offre du logement se fait à
coût élevé du capital et des parcelles avec un niveau de
production faible. Du côté de la demande, elle est très
importante avec une population en croissance exponentielle. Ceci conduit
à un déficit de logement et une hausse des loyers qui ne cesse
pas de créer des distorsions pour les locateurs à faibles
revenus.
Malgré cette demande importante, le
secteur du logement n'intéresse pas les investisseurs eu égard
aux fonds requis pour un tel investissement et compte tenu également de
la rentabilité escomptée.
En effet, la rentabilité du logement
est très faible compte tenu des fonds nécessaires à ce
genre d'investissement et compte tenue des rendements alternatifs. Les
bailleurs potentiels, toujours en quête du mieux payant ne sont pas de
ce fait attirés par le secteur.
Le rôle économique et social du
logement devrait inciter cependant les pouvoirs publics à rendre le
secteur de l'habitat plus attrayant et rentable en agissant essentiellement sur
l'offre foncière et le financement qui sont le noeud de la crise du
logement ainsi que la restructuration du secteur immobilier.
Des mesures fiscales et douanières
innovantes et incitatives devraient être envisagées pour rendre
ce secteur, un pôle d'intérêt économique et social
plus rentable et attrayant.
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