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Contribution à  l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

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par Dieudonné NYUNGUKA
Université du Burundi - Licence/Bac+4 2008
  

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II.3.2.2.b Projet Immeuble-extension OUA (Location simple)

Présentation du projet extension OUA

L'opération qui nous intéresse est celle réalisée en 1999 et dénommée « Projet Immeuble-extension OUA ». L'investissement a coûté 314 508 893BIF, financé en totalité par les fonds propres à la SIP. Ce projet a permis de construire 17 Appartements et 24 Studios loués ordinairement.

Etude de la rentabilité du projet extension OUA

Dans notre étude, les cashs flows sont constitués de loyers. Pour déterminer le taux d'actualisation, nous utilisons le taux moyen débiteur appliqué par les institutions financières à l'époque. Ce taux était de 14,821(*). L'étude se fera pour une durée de vie moyenne déduite des données sur le taux d'amortissement des immeubles appliqué par la SIP qui est de 4%, soit 25 ans. Nous allons poser une condition « forte », ceteris paribus, de toutes les variables. Les charges de gestion pourraient être déterminées par une comptabilité analytique qui n'est pas d'usage à la SIP. Nous nous sommes alors donnés une clef de répartition forfaitaire. Dans cette hypothèse, les loyers contribuent à la rémunération des charges à hauteur de leur importance proportionnelle dans le total des produits. A cet effet, les loyers représentent 32% des recettes de la SIP. Rapportées aux produits, les charges résultantes consomment 40% des produits. Les flux nets sont actualisés à la date de 1999.

Tableau n° 17 : Valeur actuelle nette des loyers des immeubles OUA en BIF

Libellé

17 appartements

24 Studios

Total

Mensualité

135 000

85 000

220 000

Annuité

27 540 000

24 480 000

52 020 000

-Charges gestion

542 640

766 080

1 308 720

Cash flow actualisés

211 744 050

185 991 573

331772129

-Investissement

 
 

314 508 893

VAN

 
 

17 263 236

 
 
 

0,05

Source : Service financier et comptabilité/SIP ; calcul de l'auteur

D'après les résultats de ces calculs, nous constatons que le projet est très peu rentable avec un indice de profitabilité de 0,05, soit 5% ; ce qui signifie que chaque franc investi dans le projet génère un surplus de 0,05 unités de BIF.

Le délai de récupération qui tient compte de l'éloignement des échéanciers dans le temps sera très long, soit 18 ans 2 mois. Le TRI quant à lui est aussi faible, soit 15,7 pour cent. De surcroît, les charges sont vraisemblablement sous estimées ce qui est fréquent dans les services publics.

En tout état de cause, cette rentabilité demeure alors faible compte tenu surtout du volume des fonds mobilisés dans ce genre de financement et des rendements alternatifs.

* 21 RANGUZA Ignace, Avantage et limite du financement par le marché :cas de la politique nationale de l'habitat, in RIDEC, Vol 6, n°1 Mars, 2006 p 22.

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