Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

II.3.2.2.a. Projet GIKUNGU (location- vente) 

Présentation du projet GIKUNGU

Ce projet concerne la construction des immeubles dits 56 et 48 logements situés à Mutanga Nord. Les 56 logements ont été construits par les bénéficiaires sur financement et encadrement de la SIP. Les 48 logements destinés aussi à la location vente, ont été construits par la SIP elle-même avec 21 studios destinés à la location simple actuellement loués pour 85000BIF.

Le projet a été réalisé avec un coût global de 267 millions remboursables en 20 ans dont 224 millions du capital coûtant 11.61% d'intérêt et 43 millions pour 15% d'intérêt. Le coût moyen pondéré du capital s'établit donc à 12,15% par an. Les conditions de remboursement sont ci après reprises.

Tableau n°15 : Les remboursements de la location vente GIKUNGU en BIF

	56 LOGEMENTS	48 LOGEMENTS
Coût à l'acquéreur	3 423 935	3 495 630
Intérêts à charge	3 937 622	4 242 255
Frais de gestion	132 000	132 000
Mensualité	34 950	35 805

Source : Service de gestion du patrimoine/SIP

Les mensualités comprennent, en plus de l'amortissement du principal et des intérêts, les cotisations de prime d'assurance (347), les frais de gestion (550) et d'entretien (2110).

Pour une étude objective de ce cas de location vente, on a essayé d'écarter les studios en location simple pour lesquels le financement était cumulé. On se fixe donc une clef de répartition de l'investissement qui tient compte de la superficie bâtie. Chaque logement des 56 est bâti sur 71,5m² ; chaque appartement sur 58,5m² tandis que un studio couvre 31,35m²  bâtis. Ainsi, L'investissement en location vente revient à 243 670 970 BIF.

Etude de la rentabilité du projet GIKUNGU par la méthode de la VAN

La Valeur Actuelle Nette (VAN) qui est la méthode privilégiée dans notre étude est la somme algébrique des valeurs actualisées des flux nets de trésorerie associés au projet. Notons que le taux d'actualisation retenu est le coût unitaire moyen pondéré du capital, soit 12,15%. La période d'étude est de 20 ans correspondant à la durée contractuelle de location vente. Les flux nets sont actualisés à la date butoir du projet, soit 1992 et analysés du point de vue purement économique.

Le tableau qui suit nous montre la valeur actualisée des flux du projet.

Tableau n° 16 : Valeur Actuelle Nette pour le projet GIKUNGU en BIF

LIBELLÉ	56 LOGEMENTS	48 LOGEMENTS	TOTAL
Mensualité	1957200	1718640	3675840
Annuité	23 486 400	20 632 680	44110080
-Charges d'expl	2038848	1747584	3786432
Cash flow nets actualisés	158706828	139678660	298385488
-Investissement initial			243670970
VAN			54 714 518
			0 ,22

Source : Service de la régie de gestion du patrimoine/ SIP ; Calcul de l'auteur.

A travers ce tableau, nous constatons que le projet génère ceteris paribus, une valeur actuelle nette ou un surprofit de 54 714 518 BIF, soit un indice de profitabilité de 22%. Le délai de récupération qui tient compte de l'éloignement des échéanciers serait alors d'environ 11ans 7 mois. Le projet est apparemment rentable si on se fie à ces calculs, avec un TRI de 16,3% déterminée par interpolation linéaire. Notons cependant que ce projet a été réalisé dans un cadre spécial bénéficiant de conditions de faveur dont notamment la bonification d'intérêts, les subventions et sa gestion par un service public à un coût presque gratuit, soit 550BIF par mois, (voir flux d'investissement en annexe IV). La valeur résiduelle des immeubles équivalente au prix de cession aux bénéficiaires après 20 ans est nulle. Leur valeur marchande déterminée éventuellement par expertise peut néanmoins être très élevée voire supérieure à la valeur initiale.

Nous pressentons que le projet était réalisé, non dans un but de réaliser des profits financiers, mais plutôt dans un but purement social et économique, sinon, il serait irrationnel que les simples studios en location simple soient payés plus chers que les logements complets en location vente. De là, nous soulignons le critère rationnel et pertinent d'arbitrage entre la location simple et la détention de sa maison financée par un crédit dans ces conditions. Cet arbitrage compare simplement les mensualités exigibles par cas. Le cas précédent étant réalisé dans des conditions hors marché, il semble judicieux d'analyser un cas de rentabilité des immeubles aux conditions du marché.