Contribution à l'étude de la rentabilité et du financement du logement urbain au Burundi

Graphique n° 1 : Evolution des IF, IRL et des RTM

Source : Construit par l'auteur sur base des données du tableau n°4.

L'analyse des données du tableau précédent et du présent graphique nous conduit à affirmer que les IF et les IRL constituent une part très substantielle des recettes totales de la municipalité de Bujumbura.

Notons à titre indicatif que les recettes de la mairie s'articulent en plus d'une cinquantaine de rubriques.

Sur une période de 17ans, la moyenne globale des impôts fonciers et locatifs tourne au tour de 1 015 305 521 FIB soit 41,5% des recettes totales de la Mairie ce qui constitue une ressource vive et considérable. Même les années où ces recettes ont chuté en pourcentage, les montants nominaux ont toujours augmenté. Cette apparente diminution en pourcentage de ces recettes est due à la hausse des autres recettes de la mairie dans des proportions non nécessairement équivalentes.

Les impôts sur le revenu locatif sont toujours en pleine croissance. Les impôts fonciers quant à eux connaissent une grande période de stagnation voire une tendance actuelle en baisse.

Toutefois, ces impôts nécessaires pour permettre le fonctionnement des activités, sont tellement dissuasifs et ne stimulent guère les investisseurs. De même, l'Etat éprouve un manque à gagner très important du fait que la croissance urbaine est mal suivie.

Très peu de gens obéissent aux normes légales et réglementaires admises pour les constructions urbaines. Ce secteur du logement urbain est dominé par l'informel et partant, rares sont ceux qui déclarent leurs revenus locatifs et l'impôt foncier n'est pas aussi bien maîtrisé au degré voulu.

Des formules innovantes visant la décentralisation et la révision des taux d'imposition sont donc plus que nécessaires.

Ainsi, on pourrait toucher le maximum de contribuables et diminuer les taux afin de stimuler les investisseurs.

Notons que le taux d'imposition pour l'impôt foncier tient compte de la superficie bâtie et de l'équipement de la construction en cause.

Pour la superficie bâtie, le taux d'imposition est de 36F/m² pour la construction en dur, 24F/m² pour les constructions semi dures, et 15F/m² pour les constructions en matériaux non durables.

Quant à la superficie non bâtie, l'imposition tient compte du degré d'équipement du quartier. On distingue pour cause, trois catégories de quartiers avec lesquels les taux varient comme suit.

.Quartier hautement équipé : 4F/m² ;

.Quartier moyennement équipé : 3F/m² ;

.Quartier à équipement minimum : 2F/m².

On ne distingue pas de taux d'imposition quant à la destination qui peut être d'habitation, commerciale et/ou industrielle ce qui est non sans préjudice à l'équité.

En ce qui concerne l'impôt sur le revenu locatif, le taux est fixé par tranche de revenu comme indiqué ci bas. On applique un taux progressif sur le revenu locatif net. Celui-ci est obtenu en retranchant 40% du revenu locatif brut, une part du capital et des intérêts relatifs à des emprunts si la construction a été financée par un emprunt bancaire ainsi que d'autres frais y relatifs.

Tableau n° 5 : Taux d'imposition par tranche de revenu locatif en BIF

TAUX	Tranche de revenu locatif
20%	De 0 à 200 000
25%	De 200 001 à 400 000
30%	De 400 001 à 700 000
35%	De 700 001 à 1000 000
40%	De 100 001 à 1 300 000
45%	De 1 300 001 à 1 800 000
50%	De 1 800 001 à 3 800 000
60%	Pour le surplus

Source : Département des impôts : Mairie de Bujumbura, Code des impôts.

Nous remarquons que ces taux sont toujours élevés bien que résultant des allégements récents de la loi n° 1/004 du 13 mars 2001. Cette loi visait également des incitations pour la construction en hauteur et des logements collectifs. Ce barème sera déduit de : 35% pour un bâtiment à usage de logement collectif ; 30% pour un propriétaire disposant de deux maisons louées, etc. Les immeubles en hauteur sont exempts de l'impôt à compter du deuxième niveau.

Les imperfections subsistent néanmoins pour toucher tous les contribuables alors que les taux demeurent très élevés incitant à l'évasion fiscale frauduleuse et/ou non frauduleuse.

Le secteur est donc imprégné d'irrégularités dans les constructions anarchiques difficilement contrôlées et dominées par des domaines fonciers et des revenus locatifs souterrain ou informels.

Signalons que la Mairie doit ventiler ses recettes entre autres, dans le paiement des factures pour les éclairages et robinets publics et en soutenant les services techniques municipaux (SETMU) ou toute autre initiative visant à l'assainissement et à l'amélioration de la voirie urbaine, évacuation des eaux usées et pluviales, enlèvement des ordures ménagères et les autres déchets, ainsi que la construction et l'entretien des bâtiments et équipements collectifs.

Après cette importance de l'habitat prouvée sur le marché du travail, sur le plan socio-économique et sur les finances publiques, il sied de noter cette fois ci la priorité et l'importance du soutien que ce secteur a reçu de l'Etat à travers l'histoire.