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Le droit au renouvellement des baux commerçiaux

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par Arame NDIAYE
Université Cheikh Anta Diop de Dakar - Maitrise droit des affaires 2006
  

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Introduction

La protection du fonds de commerce a pour origine l'importance de l'installation matérielle du commerçant. On peut définir le fonds de commerce étant à la fois l'outil de travail du commerçant et son capital ; bien immobilier sui généris, il est composé d'un ensemble de biens meubles corporels et notamment incorporels dont la clientèle en constitue certainement le socle le plus essentiel Or on sait que pour un commerce de détail ,l'implantation géographique conditionne la fidélisation , le développement de la clientèle .Si le locataire commerçant venait à perdre son local,il perdrait de facto sa clientèle ,donc son fonds Pour canaliser ce risque et limiter autant que faire se peut, l'arbitraire des bailleurs ,le législateur français a adopté le 30 juin 1926 un droit consistant à la légalisation du droit au renouvellement des baux commerciaux et industriels .Mais son application donne lieu rapidement a de nombreuses difficultés .Elle respectait dans une certaine mesure les prérogatives du bailleur pour un droit de reprise sans indemnité ni sanction Les locataires en ont réclamé la modification .

Ainsi un décret du 30 septembre 1953 abroge la loi de 1926 et, de lui, découle un nouveau principe : la propriété commerciale. C'est la règle selon laquelle tout locataire commerçant a un droit au renouvellement de son bail à l'échéance dés lors qu'il répond aux conditions édictées par la loi , elle ouvre deux alternatives au bailleur soit renouveler le bail, soit refuser et payer une indemnité (au locataire qui n'a pas commis de faute ).

Ce même principe de droit au renouvellement a été aussi consacré par l OHADA dans les articles 92 à 102 sur le droit commercial général.

De ce fait l'expression propriété commerciale s'est imposée par la force des usages.

Elle affirme la revendication d'une propriété et l'existence au profit des locataires d'un droit sur l'immeuble. Ces deux solutions sont d'ordre public et s'imposent donc au bailleur qui ne saurait y déroger par des stipulations contraires insérées dans le contrat.

En effet la notion est juridiquement impropre ; car elle ne peut pas être employer pour marquer l'opposabilité absolue du droit .Tout un intérêt pratique découle de ce principe du fait q'il essaie de concilier la stabilité et la préservation des droits du propriétaire sur son bien Ce qui est une cause noble mais difficile réalisation.

En toute hypothèse le droit au renouvellement dont bénéficie le locataire titulaire d'un bail soumis au statut doit remplir les conditions de fonds et de formes requises .Ces conditions sont liées au preneur lui-même, à la nature de ces activités, et enfin à la destination des locaux. La condition de forme consiste au respect d'une procédure établie par l'Acte Uniforme

En conséquence la propriété commerciale assure son rôle de protection du commerçant.

Cette protection du preneur illustre la place importante de la localisation géographique du commerçant Elle se manifeste surtout par la reconnaissance du droit au renouvellement.

.L `autre avantage est à chercher du côté des mesures favorables au maintien dans les lieux du locataire en cas de changement de la situation du preneur .De même,le bailleur ne peut s'opposer à la fusion qu'à défaut de garantie et seulement dans les mêmes conditions qu'un créancier .

Cependant contrairement à d'autres statuts locatifs d'ordre public qui n'autorisent le bailleur à reprendre le bien loué que dans des conditions limitatives, l'Acte Uniforme de même que le décret de 1953 permet au propriétaire dans tous les cas de refuser le renouvellement du bail lors de son expiration .Autrement dit il ne peut se maintenir dans les ; lieux contre la volonté du bailleur .Au meilleur des cas il obtiendra une indemnité d'éviction

Tout ce ci nous ramène, après une réflexion critique, à dire que, malgré le filet de protection du locataire dans les conditions dérogatoires du droit commun, le bailleur conserve toujours des prérogatives que lui confère le droit de propriété sur son immeuble

En premier lieu on remarque une certaine flexibilité du droit au renouvellement qui se traduit par une souplesse des règles qui régissent ce droit. Ainsi pour se soustraire du principe, les bailleurs développent une stratégie qui consiste à signer des baux de courte durée qui ipso facto anéantie toute idée de renouvellement .En second lieu l'absolutisme du droit réel du bailleur prime sur le droit de créance du preneur. Le sous locataire a un droit direct à l'égard du bailleur ( art 22 de la loi de 1953 ET ART 89 AU/DCG )mais à l'expiration du bail principal le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a expressément ou tacitement accepté la sous location.

C'est pour toutes ces raisons que l'idée « d'une protection excessive » dégagé par certains auteurs (YVES GUYON) est à nuancée.

Il ne saurait bien sûr être question de remettre en cause la pertinence de certaines dispositions qui visent à assurer la pérennité du preneur dans les locaux, (.Il y'a notamment le maintien du bail et aussi l'existence d'un encadrement juridique du renouvellement par un plafonnement des loyers et par une protection contre les clauses résolutoires qui peuvent nier le droit au renouvellement), mais plutôt renforcer la législation sur la propriété commerciale.

Une jurisprudence et une doctrine récente visent à modifier la propriété commerciale en faveur du bailleur d'où le nom d'un colloque intitulé « le décret de 1953 ,50ans après? une modernisation nécessaire » L'objectif principal était disent -ils de rééquilibrer les rapports entre le propriétaire et le preneur qui est selon les participants (GILLES DE ROBIEN) en défaveur du bailleur et un groupe de travail fût constitué pour cela.

C'est pour démontrer que même l'actualité récente prône des changements, la seule différence majeure est que notre démarche se situe à un autre niveau.

En effet vu l'insécurité juridique qui entoure la situation des preneurs, et le droit de refus accordé au propriétaire, il nous est très difficile de penser à augmenter les prérogatives du bailleur .De ce faite une modernisation de la propriété commerciale s'impose avec une certaine adaptation aux nouvelles formes de commercialité .Cela passe par un recours à des baux de courte durée(.On doit également préciser qu'il y'a une différence fondamentale avec la loi française où la durée initiale est impérative contrairement à l' OHADA) .Une revalorisation de l'indemnité d'éviction n'est pas à écarter L'Objectif de cette dernière idée réside dans le fait qu'elle peut être une source de démotivation du propriétaire. Autrement dit si l'indemnité est considérable il peut constituer une contrainte pour le bailleur et par conséquent un motif de consolidation du preneur dans les lieux loués.

A cet égard il convient d'élaborer deux chapitres pour expliciter les idées énoncées. Nous allons dans un premier chapitre essayer d'illustrer l'idée de protection que confère la propriété commerciale aux commerçants locataires car c'est une évidence qu'on ne peut nier et dans une seconde partie nous nous focaliserons sur la question de l'efficacité de la protection assurée par le droit au renouvellement.

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"Un démenti, si pauvre qu'il soit, rassure les sots et déroute les incrédules"   Talleyrand