Les garanties de crédits bancaires au Cameroun

A- La mise en oeuvre du privilège du vendeur d'immeuble

Le privilège du vendeur d'immeuble doit être inscrit dans les deux mois de son existence³⁴³. Dès l'inscription réalisée, le privilège rétroagit au jour de l'acte authentique de vente et non au jour de l'acte authentique, où il est inscrit. Pour ce faire, il doit s'agir d'une vente d'immeuble. Le contrat de vente doit porter sur un bien ou un droit susceptible d'hypothèque. Il faut également un prix non payé. Peu importe que la vente soit au comptant ou à crédit. Le

³⁴¹Le droit dont dispose le banquier sur les biens du débiteur peut être soit un gage, un nantissement ou une hypothèque, pourvu qu'il soit susceptible de conférer un droit de préférence et un droit de suite.

342 Ces deux formes de privilèges sont traités dans l'acte uniforme portant organisation des sûretés dans le chapitre réservé aux hypothèques forcées : art. 134 et 135 AUS.

343 Selon la lettre de l'art. 122 de l'AUS, tout acte judiciaire ou conventionnel constitutif d'hypothèque doit être inscrit au livre foncier conformément aux règles de publicité foncière prévues à cet effet. En plus, l'article 2108 du C. Civ. dispose que le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l'acquisition d'un immeuble conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence, dans un délai de deux mois à compter de l'acte de vente ; le privilège prend rang à la date dudit acte.

Les garanties de crédit bancaires au Cameroun
Mémoire de DEA Droit des affaires, Université de DOUALA, FSJP, 2003 - 2004, Présenté par Bertin
YMELE KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de Prof. MODI KOKO

prix existe dès lors qu'il est payé. La constitution de l'acte doit être faite sous la forme authentique. C'est cette date qui fait courir le délai d'inscription qui est de deux mois.

Le privilège du vendeur d'immeuble garantit le paiement du prix de vente de l'immeuble. Le banquier qui a avancé les fonds pour l'acquisition de l'immeuble est subrogé dans les droits du vendeur. C'est du moins ce qui ressort de l'article 134 alinéa 5 de l'acte uniforme relatif au droit des sûretés lorsqu'il prévoit que « celui qui fournit les deniers pour l'acquisition d'un immeuble vendu, ou partagé, peut obtenir une hypothèque conventionnelle ou forcée dans les mêmes conditions que le vendeur ».

L'inscription du privilège a pour effet de bloquer les fonds entre les mains du notaire. La créance porte uniquement sur le montant du prix payé par le banquier et ne touche pas les intérêts du prêt³⁴⁴.

Le privilège du vendeur d'immeuble confère au banquier le troisième rang dans l'ordre de distribution du prix après les créanciers de frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du bien ainsi que de la distribution elle-même du prix et les créanciers de salaires super privilégiés, ainsi qu'il ressort de l'article 148 de l'acte uniforme³⁴⁵.

344 F. DEKEUWER-DEFOSSEZ, Droit bancaire, op. cit., p. 116.

³⁴⁵Les deniers provenant de la réalisation des immeubles sont distribués dons l'ordre suivant :

(...) 3°) aux créanciers titulaires d'une hypothèque conventionnelle ou forcée et aux créanciers séparatistes inscrits dans le délai légal, chacun selon le rang de son inscription au livre foncier.

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Mémoire de DEA Droit des affaires, Université de DOUALA, FSJP, 2003 - 2004, Présenté par Bertin
YMELE KEMBOU, Sous la Direction du Dr Jean GATSI et la Supervision de Prof. MODI KOKO
B - La mise en oeuvre du privilège du prêteur de deniers

Le privilège du prêteur de deniers est organisé dans les mêmes conditions que le privilège du vendeur d'immeuble. Il garantit le remboursement des fonds permettant non seulement l'acquisition mais également les intérêts. Le banquier n'a pas besoin, dans ce cas, de se subroger dans les droits du vendeur d'immeuble. Il suffit que l'acte de prêt mentionne sa destination, que l'acte de vente indique l'origine ou la provenance des fonds, et que ces deux contrats soient conclus en formes authentiques³⁴⁶.

Il prend place de ce fait au troisième rang dans l'ordre de distribution du prix après les créanciers de frais de justice engagés pour parvenir à la réalisation du bien ainsi que de la distribution elle-même du prix et les créanciers de salaires super privilégiés ainsi qu'il ressort de l'article 148 de l'acte uniforme³⁴⁷.

Dans l'ordre de distribution, ces classements sont similaires à ceux de droit commun. Ils concernent en principe la répartition des deniers provenant de la réalisation des immeubles d'un débiteur in bonis. Lorsque le débiteur fait l'objet d'une procédure collective d'apurement du passif, ce sont les articles 166 et 167 de l'AU PCAP qui s'appliquent.

§ 2 - Le privilège résultant du crédit à une entreprise en difficultés

Habituellement, l'entreprise en difficultés ne peut survivre que si, en dehors des mesures de restructuration solidement efficaces, elle peut se procurer de nouvelles sources de financement. Entre autres possibilités auxquelles elle peut recourir, elles sont le plus souvent tournées vers les banques. Cette mesure, avant d'accorder un privilège au banquier (B) pose au préalable d'épineux problèmes (A).