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La protection des droits du débiteur saisi dans la réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance

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par Mahaman Rabiou OUMAROU
UFR/SJP de Ouagadougou - DESS en Droit des Affaires 2006
  

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PRINCIPALES ABREVIATIONS

Al. : Alinéa

Art.   : Article

AU ou AUVE : Acte Uniforme portant Organisation des Procédures

Simplifiées de Recouvrement des Créances

AUS  : Acte Uniforme portant organisation des sûretés

C.C.J.A  : Cour Commune de Justice et d'Arbitrage

C. civ  : Code civil

ERSUMA  : Ecole Régionale Supérieure de la Magistrature

Etc. : Et cetera

J.C.P : Juris-Classeur Périodique

J.O : Journal Officiel

NCPC  : Nouveau code de procédure civile français

N° ou n°  : Numéro

OHADA  : Organisation pour l'Harmonisation du Droit des

Affaires en Afrique

Op.cit  : Opere citato

P ou PP : Page

PSVGG  : Pouvoir Spécial de Vente de Gré à Gré

P.U.H : Permis Urbain d'Habiter

TGI/HCN : Tribunal de Grande Instance Hors Classe de Niamey

TPI  : Tribunal de Première Instance

V. : Voir

SOMMAIRE :

INTRODUCTION

CHAPITRE I : LA PROTECTION DES DROITS DU DEBITEUR-SAISI

SECTION I : LA PROTECTION DU DEBITEUR PAR LE CADRE NORMATIF

PARAGRAPHE I : Les conditions tenant aux personnes

PARAGRAPHE II : Les conditions tenant à l'immeuble

SECTION II : LA PROTECTION DU DEBITEUR PAR LE CADRE PROCEDURAL

PARAGRAPHE I : La phase préparatoire de la saisie

PARAGRAPHE II : La phase d'adjudication

CHAPITRE II : LES DIFFICULTES LIEES A LA PROTECTION DES DROITS DU

DEBITEUR-SAISI

SECTION I : UNE PROCEDURE NON MAITRISEE PAR LES PRATICIENS DE

DROIT

PARAGRAPHE I : L'inadéquation de la nouvelle législation aux contextes économique et

social

PARAGRAPHE II : Les difficultés d'ordre judiciaire

SECTION II. UNE PROCEDURE LOURDE ET COUTEUSE

PARAGRAPHE I : Une procédure lourde

PARAGRAPHE II : Une procédure coûteuse

SECTION III : L'HYPOTHEQUE, UNE GARANTIE PERFECTIBLE

PARAGRAPHE I : Les améliorations au niveau de la constitution de la garantie

PARAGRAPHE II : Les améliorations au niveau de la réalisation de la garantie

 CONCLUSION

INTRODUCTION

Le programme de formation de DESS1(*)-Droit des Affaires de l'Unité de Formation et de Recherches en Sciences Juridiques et Politiques (UFR/SJP) de l'Université de Ouagadougou prévoit pour les étudiants, un stage d'au moins quarante cinq (45) jours. C'est dans ce cadre que nous avons effectué un stage au Cabinet d'Avocats de Maître KADRI Oumarou Sanda.  Le Cabinet d'Avocats KADRI est actuellement, à Niamey au Niger, l'un des grands cabinets de la place. Il est situé à Niamey au quartier Cité Poudrière, plus précisément, au Boulevard de l'Indépendance, immeuble C.118 en face de la pharmacie Cité Fayçal.

Créé en 2002, le Cabinet d'Avocats KADRI est animé par une équipe de quatre Avocats collaborateurs dont deux sont membres du Conseil de l'Ordre. Aussi, il dispose de deux juristes spécialisés en droit des Affaires et d'un personnel qualifié ayant une solide expérience professionnelle.

Dans le cadre de ses activités, le Cabinet offre à ses clients une assistance juridique multidimensionnelle (conseils, consultations, représentations etc.).

Le thème de notre rapport est intitulé comme suit : la protection des droits du débiteur saisi en cas de réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance. L'examen de cette problématique a tourné autour  de la protection des droits du constituant et des difficultés que cette protection cause tant pour les praticiens de ce nouveau droit que pour les créanciers.

En guise de définition de la matière, la saisie immobilière est la saisie pratiquée par le créancier muni d'un titre exécutoire sur un immeuble appartenant à son débiteur pour le vendre et se faire payer sur le prix.

Anciennement régie par les codes de procédure civile des Etats membres de l'Organisation pour l'Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA) hérités de la colonisation, la saisie immobilière et d'autres procédures civiles d'exécution ont  fait l'objet, le 10 avril 1998, de l'Acte Uniforme portant Procédures Simplifiées de Recouvrement et des Voies d'Exécution (AUVE). Depuis l'entrée en vigueur le 10 juillet 1998 de ce nouveau texte, celui-ci tient lieu de droit positif pour l'ensemble des Etats membres de l'OHADA.

En raison des intérêts qu'elle met en jeu, la procédure de saisie immobilière a fait l'objet d'un régime particulier tant dans la législation antérieure que dans celle aujourd'hui en vigueur.

En effet, de même que les immeubles ont toujours eu, en droits français et africain de la terre, un régime très protecteur du débiteur et très complexe parce qu'ils occupaient une place privilégiée dans la composition des patrimoines, de même la saisie immobilière a toujours fait l'objet de soins les plus attentifs de la loi et a conservé une physionomie spécifique et complexe.

Plusieurs raisons ont contribué à cela. Il s'agit notamment :

- d'une part, il s'agit des vestiges solidement implantés de l'ancienne supériorité des immeubles au sein des patrimoines. En effet, pendant longtemps, la terre, source de puissance politique, sociale et économique, a bénéficié de tous les soins du droit français alors que les meubles ne faisaient l'objet que d'une protection juridique rudimentaire2(*), de sorte qu'il est très compréhensible que, de nos jours l'expropriation forcée des immeubles soit soumise à un régime original et spécialement protecteur.

- d'autre part, du fait des intérêts3(*) qu'elle met en jeu (dont la sauvegarde est un de ses objectifs), mais aussi des matières qu'elle met en cause (droit des sûretés réelles et celui de la publicité foncière), la saisie immobilière restera toujours soumise à un régime juridique complexe.

La complexité de la saisie immobilière s'observe à travers l'existence de nombreuses formalités qui s'imposent aux créanciers. Ces formalités sont exposées aux articles 246 à 334 de l'AUVE. Il est vrai que, comme ont eu à le souligner certains auteurs4(*) , avec l'adoption de cet Acte Uniforme, l'OHADA a doté les Etats membres d'un texte beaucoup plus claire et accessible en matière de saisie immobilière. Mais ce droit de saisie immobilière est-il en harmonie avec le monde des affaires, la culture juridique et sociologique de l'époque ? N'est-il pas un peu en déphasage  avec la culture juridico-judiciaire des peuples auxquels il est destiné à  servir ?

En tout état de cause, on note que le législateur OHADA n'a pas consacré une protection suffisante au regard des droits du créancier. Il s'est plutôt confiné dans l'ancienne logique qui, très souvent,  a la fâcheuse tendance de présenter un créancier comme un mauvais riche houspillant un pauvre diable. Cela a fait que, si l'hypothèque est aujourd'hui plus facilement admise, elle apparait souvent au créancier (les banques surtout) comme « une garantie qui n'en est pas une5(*) », dans la mesure où la réalisation de hypothèque se révèle extrêmement difficile, non pas en raison de la complexité de la procédure mais surtout pour des raisons d'ordre social. Ainsi, au surplus, cette « protection en béton » dont bénéficie le débiteur saisi n'est pas sans graves conséquences dans la pratique. En effet, très facilement le créancier peut se trouver à la merci de son débiteur. Et, lorsqu'il engage la procédure  afin de réaliser la garantie, cette procédure présente  des contours que le juge et les auxiliaires de la justice ont du mal à cerner pour des raisons souvent inhérentes à la législation elle-même6(*).

Notre rapport fait état d'une part, de la protection dont bénéficie le débiteur saisi dans la réalisation de la garantie immobilière (chapitre I) et, d'autre part, à l'analyse des difficultés que cette protection cause dans la pratique (chapitre II).

CHAPITRE I : LA PROTECTION DES DROITS DU DEBITEUR SAISI

En raison de la nature particulière du bien sur lequel porte cette voie d'exécution, il a été jugé nécessaire de prévoir un formalisme strict, seul susceptible de protéger les intérêts en jeu. Ces intérêts sont ceux du débiteur, des tiers ayant des droits sur l'immeuble, des acquéreurs qui ont besoin d'un droit inattaquable.

C'est de la protection quelque peu exagérée des premiers qu'il sera question dans ce chapitre sous un double plan normatif (SECTION I) et procédural (SECTION II).

SECTION I : La protection des droits du débiteur par le cadre normatif

Avant l'adoption de l'AUVE, au Niger et dans la plupart des autres pays membres de l'OHADA, la matière des voies d'exécution dont la saisie immobilière était régie par des textes épars7(*) hérités de la colonisation8(*).

Aujourd'hui, l'adoption de l'Acte Uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution est venue mettre fin à l'éparpillement9(*) et au caractère désuet du droit des voies d'exécution, maux qui étaient partagés par la plupart des Etats africains anciennement sous domination française.

Pour l'essentiel, l'encadrement normatif protégeant les droits du débiteur-saisi se résume en un certain nombre d'actes obligatoires que le créancier est tenu d'accomplir afin de pouvoir procéder à la réalisation de la garantie immobilière.

Dans l'AUVE, les dispositions relatives à la saisie immobilière se trouvent exposées au TITRE VIII (articles 246 à 344). A travers ces dispositions, la protection des droits du débiteur-saisi peut s'observer d'abord, relativement aux conditions tenant aux personnes (Paragraphe I), ensuite à celles tenant aux immeubles (Paragraphe II) pouvant faire l'objet de saisie.

Paragraphe I : Les conditions tenant aux personnes10(*)

Il s'agit ici d'évoquer les conditions de la saisie immobilière selon la qualité de la personne entre les mains de qui se trouve l'immeuble. Ces conditions visant la protection des droits du constituant seront examinées selon qu'il s'agit du saisi lui-même (A) ou du tiers (B).

A. Le saisi

En principe, la saisie immobilière n'est pas soumise à une hypothèque préalable lorsque l'immeuble appartient au débiteur. Mais l'hypothèque étant un droit réel accessoire, celui-ci doit être régulièrement inscrit dans le livre foncier.

Les droits réels sont des droits opposables erga omnes. S'ils doivent être respectés par tous, il faut qu'ils soient rendus manifestes à quiconque peut se les voir opposer. En effet, si pour les meubles, la forme extérieure du droit réel consiste généralement dans la possession, pour les immeubles, le procédé le plus apte à remplacer la possession comme moyen de publicité des droits réels immobiliers est la publicité foncière. Cette exigence est soutenue par le principe selon lequel un droit réel immobilier ne s'acquiert pas par prescription.

Selon l'article 82, alinéa 1er du décret du 26 juillet 1932 portant réorganisation de la propriété foncière : « La prescription ne peut en aucun cas constituer un mode d'acquisition des droits réels immobiliers [...] ». La prescription est donc sans effet sur le droit de propriété ou sur l'un des droits réels susceptible de grever l'immeuble immatriculé, même si celui qui l'invoque est possesseur de bonne foi en vertu d'un acte administratif11(*).

On ne peut donc se prévaloir d'un droit réel tant qu'il n'est pas inscrit, et les droits non révélés sont définitivement purgés.

Une fois inscrit au livre foncier, le droit immobilier est opposable aux tiers et fera définitivement partie du patrimoine du requérant. Ce droit est intangible et inattaquable.

Lorsqu'on est en présence d'un droit inscrit, il est facile de vérifier que le constituant de l'hypothèque en est réellement le véritable propriétaire. Car celui-ci est censé détenir la copie du titre foncier qui lui a été remise par le service de la conservation foncière après inscription.

En somme, il faut avoir un titre définitif pour prétendre à l'efficacité de l'hypothèque sur un bien immobilier. Ce titre doit être compatible avec les dispositions du droit OHADA. Mais, la réalité est que, dans la pratique, on rencontre de nombreux litiges dus au fait que les tribunaux sont souvent saisis sur le fondement d'un titre provisoire12(*) en « déphasage » avec le droit OHADA.

Cela dit, lorsque la saisie immobilière est mise en branle contre le débiteur lui-même, elle ne soulève pas de difficultés particulières. Il y a juste lieu de rappeler les règles contenues dans les articles 249 et 250 de l'AUVE.

Le premier texte, inspiré par la préoccupation de protéger le patrimoine des indivisaires, décide que : lorsque le débiteur est en indivision, le créancier ne peut mettre en vente sa part avant le partage ou la liquidation qu'il peut provoquer. Néanmoins, on doit préciser que ce texte ne vise seulement que les créanciers personnels du débiteur. En conséquence on déduit que le créancier dont le droit est antérieur à l'indivision et celui dont la créance résulte de la conservation et de la gestion des biens indivis peuvent poursuivre la saisie des immeubles indivis.

Le second texte vise la vente des biens communs. Il prévoit qu'elle est poursuivie contre les deux époux.

Signalons enfin la disposition de l'article 265 de l'AUVE. Cet article prévoit que la saisie immobilière peut être suspendue à la requête du débiteur lorsqu'il justifie que le revenu net et libre des immeubles pendant deux ans suffit pour le payement de la dette en capital, frais et intérêts  et s'il en offre la délégation au créancier. Mais la poursuite exercée contre le débiteur ne sera valable que dans la mesure où celui-ci sera effectivement propriétaire du bien saisi. Quid de la saisie pratiquée entre les mains d'une autre personne ?

B. La saisie pratiquée entre les mains de tiers

A la différence de la saisie mobilière, la saisie immobilière peut être dirigée contre une personne autre que le débiteur. Il en est ainsi lorsqu'un tiers a acquis un immeuble hypothéqué ou a donné son immeuble en garantie de la créance du débiteur.

Le tiers acquéreur est la personne qui a acquis un immeuble du débiteur à titre gratuit ou à titre onéreux. Le tiers détenteur n'est pas débiteur d'une obligation propre. Toutefois, il est possible qu'il supporte les conséquences du non paiement de la dette. Au plan juridique, cette règle se justifie par le fait qu'en ne purgeant pas les hypothèques grevant l'immeuble, le tiers acquéreur a volontaire accepté de courir des risques.

Les créanciers inscrits sur l'immeuble (nantissement d'une hypothèque ou d'un privilège spécial immobilier) peuvent faire saisir cet immeuble en vertu du droit de suite que la loi leur confère. Donc, en cas de saisie immobilière, le tiers détenteur peut se résigner à supporter la saisie et exercer un recours en garantie contre le vendeur.

Si le tiers acquéreur ne veut pas subir la saisie, il a alors des possibilités pour éviter la vente. Et suivant le moyen qu'il invoque le créancier se trouverait dans une position plus ou moins confortable.

En premier lieu, il peut invoquer le bénéfice de discussion (Art. 2170 du C. civ), c'est-à-dire réclamer la discussion préalable de tous les autres immeubles hypothéqués à la même dette, qui peuvent être restés en la possession du débiteur13(*). Pour ce faire, il assigne le créancier devant le tribunal de situation de l'immeuble afin d'ordonner le sursis. Dans cette hypothèse, le créancier dont le souci est le recouvrement de sa créance va se trouver défendeur dans une procédure qu'il n'a pas imaginé lorsqu'il signait la convention hypothécaire. S'il y a déjà un procès entre le tiers et le poursuivant, ce bénéfice de discussion va se présenter sous forme d'acte d'avocat à avocat.

Néanmoins, dans la pratique, il est rare que ce bénéfice de discussion permette au tiers détenteur d'échapper définitivement à la saisie. En effet, il faudrait, pour cela que les créanciers soient complètement désintéressés par la vente des biens hypothéqués à la même dette restés entre les mains du débiteur. Or, il est bien probable que, si ces biens ont eu une quelque importance, le tiers détenteur n'aurait pas été inquiété.

En second lieu, les autres options que possède le tiers acquéreur ne posent aucune difficulté au créancier dans le recouvrement de sa créance. C'est pourquoi, il n'est pas nécessaire d'y insister. Il s'agit :

- de la volonté propre du tiers à désintéresser le créancier ; dans ces conditions, il est subrogé aux droits de ce dernier avec tous les risques que cela peut comporter, notamment l'existence d'une éventuelle hypothèque ;

- du recours aux formalités de la purge en application des articles 2180 et suivants du Code civil ;

- du délaissement consistant en l'abandon de l'immeuble aux mains du créancier hypothécaire en vertu de son droit de suite.

* 1 Diplôme d'Etudes Supérieures Spécialisées.

* 2.La propriété d'un meuble se prouve par tous les moyens tandis que pour les immeubles le droit foncier consacre un régime à part : celui de la publicité foncière.

* 3 Ceux du créancier saisissant et du débiteur-saisi.

* 4. « Avec cet Acte Uniforme, l'OHADA a réalisé un grand pas dans l'oeuvre d'uniformisation des législations des pays membres signataires du Traité relatif à l'harmonisation du droit des affaires en Afrique », Anne Marie ASSI-ESSO  et N'Diaw DIOUF : OHADA, recouvrement des créances, n° 427, p.191.

* 5.Aujourd'hui certaines Banques nigériennes en prennent juste pour faire face aux contrôles de routine de la Commission Bancaire de la Banque centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest (BCEAO)

* 6.A titre illustratif, une curieuse contradiction peut être facilement décelée à la lecture des articles 284, alinéa 2 et 286, alinéa 1er de l'Acte Uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution. En effet, l'art. 284, al. 2 dispose que : « ...l'avocat poursuivant ne peut se rendre personnellement adjudicataire ni surenchérisseur à peine de nullité de l'adjudication ou de la surenchère et de dommages-intérêts envers toutes les parties ». Pour sa part, l'art. 286 al. 1er dispose que : « L'avocat dernier enchérisseur, est tenu dans les trois jours de l'adjudication, de déclarer l'adjudicataire et de fournir son acceptation ou de représenter son pouvoir, lequel demeure annexé à la minute de la déclaration judiciaire ou notariée, sinon il est réputé adjudicataire en son nom ».

* 7Au Niger, il s'agissait :

- de l'ordonnance n°92-28 du 8 juillet 1992 relative à la procédure de saisie immobilière (J.O spécial n° 2 du 20 juillet 1992) ;

- de l'ordonnance n° 92-029 du 8 juillet 1992 instituant une procédure de recouvrement des créances des banques et établissements financiers

- du décret n°89-56 du 1er septembre 1989 portant modalités d'application de la procédure spéciale d'hypothèque judiciaire.

* 8Pour M. Birika Jean Claude BONZI : « en matière des saisies et voies d'exécution, on constate une juxtaposition de textes épars, insuffisants, incomplets et désuets, conservés comme des reliques depuis le temps colonial ; une espèce de musée de législations anciennes » ; Birika J.C BONZI, Théorie et pratique des saisies, tome1 : Les procédures simplifiées de recouvrement des créances et les saisies mobilières, collection précis de droit burkinabè N° 9. P. 4.

* 9L'article 336 de l'AUVE dispose que « Le présent Acte uniforme abroge toutes les dispositions relatives aux matières qu'il concerne dans les Etats parties ».

* 10. Par personne, il faut entendre la personne du saisi et ou du tiers détenteur. D'ailleurs, on peut tous les appeler sous le terme commun de « constituant ».

* 11. Tribunal de première instance de Dakar, 20 mai 1911, Cité in encyclopédie juridique de l'Afrique, tome 5, droit des biens, sous la direction du Pr G. A KOUASSIGAN

* 12. Affaire Caisse de Prêt aux Collectivité Territoriales (CPCT) contre LIHIDA KORONEYE où la saisie est engagée sur la base d'un permis urbain d'habiter (PUH). Sachant que le P.U.H n'est qu'un titre provisoire, le débiteur a contesté la régularité de cette saisie.

* 13. Ce bénéfice de discussion est opposable jusqu'à la dénonciation de la saisie. Voir : Toulouse, 9 juin 1955, JCP. 1955. II .8809.

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