La protection des droits du débiteur saisi dans la réalisation de l'immeuble apporté en garantie d'une créance

Paragraphe II : Une procédure coûteuse

Comme nous nous venons de le voir, si l'hypothèque devrait constituer normalement une garantie très efficace, elle est très lourde à mettre en oeuvre du fait du temps que prend sa mise en oeuvre. Les formalités de constitution s'étendent parfois sur plusieurs mois (parfois des années). En outre, les frais qui l'accompagnent en font une formule relativement onéreuse surtout lorsque la dette à garantir n'est pas suffisamment importante ou à échéance assez éloignée.

Le caractère très onéreux de la garantie hypothécaire se ressent à toutes les étapes de la procédure ; c'est-à-dire de sa constitution à sa réalisation.

A titre illustratif, en ce qui concerne les concessions provisoires dont les bénéficiaires doivent s'acquitter périodiquement des redevances y afférentes ; il se trouve que le service de la conservation foncière ne réclame pas ces redevances. La conséquence est que celles-ci s'accumulent et deviennent exorbitantes au point que les bénéficiaires de ces types de titre n'arrivent pas à honorer leurs engagements. A l'évidence, la constitution d'une garantie sur un tel titre n'est pas chose aisée. En effet, il va falloir au préalable rendre définitif ce titre. Dans ce cas, il faudra d'abord régler les redevances dues au titre des années antérieures. Le cumul de ces redevances est très important. A ces redevances, il faut ajouter le coût de confection du titre foncier et de l'inscription de l'hypothèque sur le titre devenu une fois définitif. En outre, pour son efficacité de vis-à-vis des tiers, l'hypothèque a besoin d'être publiée. Cette publicité n'étant pas gratuite, il y a là aussi des frais à payer.

A l'étape de la réalisation de l'hypothèque, il faut aussi payer les honoraires d'avocat, de notaire, les frais d'huissier et autres taxes. Au cas où on arriverait à avoir un adjudicataire^49(*), la difficulté qui survient est celle des créanciers privilégiés (frais de justice, super privilège des salaires et du fisc) venant s'accaparer de la presque totalité des sommes rapportées par la vente si bien que le créancier poursuivant se retrouve avec des miettes après tant d'efforts consentis.

Malgré sa perte d'efficacité due à son formalisme, son coût et les délais qu'elle implique aussi bien dans sa constitution que dans sa réalisation, l'hypothèque reste cotée et des perspectives existent pour l'améliorer.

* ⁴⁹ Au TGI/HC de Niamey, très fréquemment les ventes aux enchères d'immeuble sont reportées faute d'adjudicataires.