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La propriedad periodica
(la propriedad a tiempo compartido o la multipropriedad)
Valeriu STOICA
Catedratico,
Facultad de Derecho
Universidad de Bucarest
Esté articulo escrito por Valeriu Stoica, famoso profesor
en la Universidad de Bucarest, y presidente del Partido Nacional Liberal de
Rumania, trata del concepto juridico de propriedad periodica.
Nacio de los inversos inmobiliarios como un mecanismo de
financiacion de estos y ahora, despues de muchas manipulaciones fraudulosas, se
trata de dar un marco juridico propio a este emergente concepto de propriedad
periodica en el «proyecto de codigo civil», en el capituo VI del
titulo II (sobre la propriedad privada) del libro III, articulos 542-547.
En efecto, se noto el caracter insuficiente de las dispocisiones
del codigo civil rumano relativas a la copropriedad tipica (caso basico de
copropriedad) cuando intervino la voluntad de los coprioprietarios de compartir
la utilizacion del bien segun ciertas unidades de tiempo. Asi, cabe mencionar
que el término «copropriedad» comprende también
situaciones vinculadas a la propriedad periodica.
Ahora bien, resalta que la continuidad de la modalidad de
utilizacion compartida por unidades de tiempo para un periodo mas largo que una
convencion de no compartimiento es el principal interés de los
proprietararios del derecho de propriedad periodica.
I La definicion del derecho de propriedad periodica
El codigo civil rumano no consagra expresamente la modalidad
juridica de la propriedad periodica. En efecto, todavia en el codigo civil
rumano, es la «copropriedad» que engloba las situciones de propriedad
periodica. La propriedad periodica implica en efecto, relaciones especiales de
copropriedad, y parece asi una anticipacion de esta, pero carece de un marco
juridico propio.
Stoica llama la atencion sobre esa necesidad de legiferar sobre
el derecho de propriedad periodica. Porque sin esta reglementacion
legal, toma la figura de una «admnistracion autonoma» sin
poder ser considerada como la base de una nueva modalidad juridica del derecho
de propriedad privada.
Cabe, en efecto mencionar, que las modalidades juridicas del
derecho de propriedad no pueden existir fuera de un marco legal (porque los
derechos reales tienen un caracter legal ; es una obligacion
constitucional).
No pueden ser creadas sobre una base convencional.
Asi, con el marco juridico «actual», el derecho de
propriedad periodica no puede constituir una modalidad juridica del derecho de
propriedad. Por esta razon, hay que legiferar sobre ese emergente concepto de
propriedad periodica y es el objectivo del capitulo VI, del titulo II, libro
III, articulos 542-547 del «Proyecto de codigo civil».
A El campo de aplicacion: caracteres esenciales
-La propriedad periodica aparece «cada vez que alguna gente
ejerce de manera succesiva las prerogativas del derecho de propriedad sobre un
bien mueble o inmueble, para periodos de tiempo indeterminado o determinados,
iguales o ineguales».
La propriedad periodica puede tener como objeto cualquier tipo de
bien corporal, mueble o inmueble. Solo tiene que ser consumable, o al menos si
no lo es, tiene que ser atado a bienes no consumibles.
También, hay que mencionar que la propriedad periodica
puede nacer del acuerdo de las partes para un plazo indeterminado o
determinado, si el acuerdo tiene una clausa de prohibicion de compartimiento.
-Segun el articulo 543 del Proyecto de codigo civil, la
«propriedad periodica nace sobre la base de un acto juridico».
En efecto, la propriedad periodica resulta esencialmente de un
acto juridico (y no de un simple hecho juridico) como un contrato o un
testamento.
Asi, no se puede adquirir la propriedad periodica a través
de un simple hecho juridico.
La propriedad periodica solo se adquirie por un legs (nace por el
legs o transmision por el) o una convencion.
En el caso de una convencion, la modalidad de nacimiento de la
propriedad periodica puede ser considerada como originaria (es decir por la
formacion de una convencion por las partes) o no.
-La extinccion del derecho de propriedad periodica solo cae
cuando una sola persona adquiere los derechos de propriedad que corresponden a
todos los periodos de tiempo. El derecho de propriedad periodica se vuelve
entonces en un derecho de propriedad tipica.
B Elementos caracteristicos del ejercicio de las
prerogativas de la propriedad periodica
A : La posesion
En un cierto sentido, la posesion esta considerada como un
elemento de derecho y no como un elemento de hecho. Asi, la posesion solo
expresa el derecho de apropriarse y poseder el bien. Se desemboca de la
posesion que cada uno de los titulares de la propriedad periodica puede iniciar
una accion posesoria, considerada como un acto conservatorio, para reabilitar
la situacion anteriora.
En lo referente a los actos conservatorios, que son una
objectivacion de la prerogativa de posesion, a veces son obligatorios.
En efecto, el articulo 545, parafo 1, frase 1 del Proyecto de
codigo civil preve que «cada proprietario tiene la obligacion de cumplir
todos los actos conservatorios de tal manera que no impida el ejercicio de
derechos de los otros proprietarios.
B : La utilisacion
Se diferencia de la copropriedad tipica porque en el caso de
propriedad periodica, la prerogativa de utilisacion no se ejerce en comun sino
de manera sucesiva, en unidades de tiempo determinadas, iguales o ineguales.
También hay que mencionar que segun el articulo 542 del
Proyecto de codigo civil, las unidades de tiempo han de ser determinadas y no
solo determinables.
Asi, hasta que la determinacion no sea realizada, se persume la
existencia de una copropriedad tipica y entonces, cada titular puede exigir el
compartimiento.
Pues, todavia en el caso de la propriedad periodica, cada titular
tiene la obligacion de transmitir, al fin del periodo que lo fue reservado, la
utilizacion del bien al titular siguiente.
En efecto, lo que podemos llamar la devuelta del bien solo
concierne la la devuelta de la utilizacion del bien.
Al fin de cada periodo, el derecho de propriedad no se apaga, y
al principio de cada periodo siguiente, no aparece otro derecho.
Efectivamente, solo cambia el titular, abajo el aspecto de la
utilizacion del bien. Durante el tiempo cuando no utilizan el bien, todos los
otros titulares son coproprietarios.
La propriedad periodica no solo incluye la utilizacion del bien
sino tambien la posibilidad de guardar sus frutos. En efecto, en esta
configuracion, cada titular puede alquilar el bien para su periodo de tiempo y
perceber el alquiler necesario.
Si un titular ha concluido un contrato de arrendamiento o otro
acto de administracion, para otro periodo de tiempo que el que lo es reservado,
el acto esta nulo. (nulidad relativa segun el articulo 544, parafo 2, del
Proyecto de codigo civil).
C : La disposicion
La disposicion material del bien solo puede ser ejercida con el
acuerdo de todos los titulares del derecho de propriedad, como en un caso de
copropriedad tipica. (regla de la unanimidad)
La disposicion juridica puede ser ejercida por cada titular, pero
solo en lo referente a su quota.
Pero, como lo hemos visto, si la disposicion del bien concierne
el bien entero, el acuerdo de todos los titulares es necesario.
Asi se puede deducir que los actos juridicos concluidos para los
quotas de otros titulares son nulos. La nulidad esta aqui tambien relativa
(articulo 544, parafo 2, del Proyecto de codigo civil).
Ahora, el articulo 546 del Proyecto de codigo civil solo preve
que el titular pueda ser obligado a indemnizacion si no respeta sus
obligaciones. No esta previsto que el titular pueda ser excluido.
Seguramente, la exclusion ha de ser prevista como una sancion
judicial, a la demanda del co-titular interesado.
Pues la disposicion del bien, en el caso de la propriedad
periodica, incluye derechos pero también deberes para los titulares.
C Aspectos comunes y diferencias con el derecho de
copropriedad basico
1_Ante todo, hay que subrayar que se encuentra, en la propriedad
periodica, muchos elementos que caracterisan la copropriedad : la pluralidad de
los titulares, la unidad material del bien, la division intelectual del
derecho.
2_ La copropriedad y la propriedad periodica tienen un punto
esencial en comun : un unico derecho de propriedad pero muchos titulares que
ejercen las prerogativas de esté derecho.
3_ La prerogativa de utilizacion ya no esta ejercida en mismos
tiempo y de manera conjunta por todos los coproprietarios, sino de manera
sucesiva, segun el acuerdo de los coproprietarios sobre la utilizacion comuna
del bien.
Asi, las unidades de tiempo de la utilizacion del bien tienen
consecuencias sobre los derechos de de cada uno de los titulares.
4_ La prerogativa de posesion se ejerce de manera comuna cuando
se trata de pagar los gastos de administracion del bien comun ; por su lado, la
prerogativa de sucesion se ejerce de manera simultanea por los titulares del
derecho de propriedad periodica.
La disposicion juridica del bien necesita el acuerdo de voluntad
de todos los titulares del derecho de propriedad periodica.
.
V. Stoica critica las disposiciones previstas en el articulo 542
del proyecto de codigo civil que segun el, consagran la idea de un ejercicio
sucesivo, para los titulares, de todas las prerogativas del derecho de
propriedad periodica aunque esta realidad, como lo acabamos de ver, solo vale
para la prerogativa de utlizacion.
II La propriedad periodica vinculada a los bienes
inmuebles con la destinacion de vivienda ; el régimen particular
establicido por el Proyecto de codigo civil y la ley 282 del 23 de junio
2004
Este mismo articulo 543 presenta también la reglementacion
del derecho de propriedad periodica vinculada a los bienes inmuebles con la
destinacion de vivienda (cuyo régimen juridico esta, como lo dispone el
articulo en cuestion, contenido en la ley 282 del 23 de junio 2004).
Efectivamente, para proteger a los adquirentes del derecho de
propriedad sobre esto tipos de bien, el Proyecto de codigo civil preve un
régimen aplicable especial.
Pues, para este tipo de bien, efectivamente, hay que cumplir
ciertos requisitos para saber si estamos verdaderamente ante un caso de derecho
de propriedad periodica o no.
1 - La esfera de aplicacion de esa ley esta determinada
por varias nociones :
- Los titulares han de ser personas juridicas fisicas que no
actuan en un objectivo profesional.
- tiene que ser un contrato referente a la adquisicion, por un
periodo limitado, de algunos bienes inmuebles (periodo minimal de 3 anos).
- La unidad de tiempo determinada o determinadable, en el cual,
el bien inmueble puede ser utilizado cada ano por los titulares de este
derecho, tiene que ser para un minimo de una semana.
- tiene que ser un bien inmueble con destinacion de vivienda..
- hay que existir un vendedor (una persona fisica o juridica).
- hay que existir un adquirente (persona fisica).
Pues, el marco de aplicacion de esta ley esta bastante largo como
se puede notar.
2 - El nacimiento del derecho de propriedad periodica
segun la ley n 282/2004
La adquisicion del derecho de propriedad periodica reglementado
por esta ley puede ser originario o derivado.
Si la adquisicion del derecho de propriedad periodica es
originario, es decir que solo puede ser adquirido por una convencion firmada
por toda persona fisica o juridica, que constituye o transfera el derecho en el
marco de su actividad profesional y actuando en las modalidades previstas por
la ley 282/2004.
La convencion por la cual el derecho de propriedad periodica esta
adquirido no es siempre un contrato de venta sino que pueda ser también
un contrato de empresa.
El contrato ha de ser escrito sino puede ser pegada de nulidad
relativa. También, la ley que se aplica en su régimen entero en
este caso de adquisicion originaria del derecho de propriedad periodica,
precisa que el adquirente tiene derecho a denunciar el contrato,
unilateralmente en un plazo de diez dias a partir de la fecha de su conclusion.
Para el caso de una adquisision derivada del derecho de
propriedad periodica, puede también nacer de una convencion pero
también de otras modalidades de adquisicion como la sucesion legal y
también el testamento.
Por fin, hay que precisar que para las dos modalidades de
adquisicion del derecho de propriedad periodica, que sea originaria o dervida,
la convencion tiene que ser imatriculada al registro de propriedades.
3 - El fin de la propriedad periodica
La propriedad periodica solo puede cesar en un caso : cuando una
sola persona adquira los derechos de propriedad que corresponden a todos los
periodos de tiempo.
Asi, el derecho de propriedad periodica esta transformado en un
derecho de propriedad tipica. Por otro lado, la propriedad periodica se
extingue cuando las partes también deciden la transformacion de la
propriedad tipica en una copropriedad tipica.
Ademas, hay que poner de relieve el que la propriedad periodica
no pueda cesar en caso de compartimiento, porque tiene un caracter forzoso.
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