La gestion juridique du risque de crédit: cas des prêts immobiliers à la SGBCI

Section 2 : Le suivi de la garantie hypothécaire

Cette phase est tout aussi cruciale que la première, étant donné qu'il s'agit ici de parachever le travail entamé. En effet, l'objectif à ce niveau est clair : il faut d'abord obtenir du notaire ou de la conservation foncière (c'est selon) les titres qui fondent les droits de la banque. Ces titres obtenus, il faudra ensuite veiller à la conservation des droits qu'ils consacrent.

Ainsi dans le premier cas, la mission du service juridique en relation avec le notaire instrumentaire, consistera à obtenir la grosse et le certificat d'inscription hypothécaire. Dans le second, il s'agira de veiller à la conservation des droits de la banque, en procédant le moment venu au renouvellement de l'inscription hypothécaire.

Paragraphe 1 : La transmission de la grosse et l'inscription de

l'hypothèque

Dans la pratique, si la grosse est souvent produite par les notaires dans des délais assez raisonnables^45(*), ce n'est pas le cas du certificat d'inscription hypothécaire (voir n° 5 en annexes). Cette situation est à décrier avec la dernière énergie, étant donné que selon les termes de l'alinéa 2 de l'article 122 de l'acte

uniforme portant organisation des sûretés : « l'inscription confère un droit au créancier... ».

Néanmoins, relativement à cette question, il nous faut pouvoir distinguer deux situations :

- la première qui est nettement meilleure, est celle dans laquelle les formalités d'inscription de l'hypothèque ont effectivement été accomplies par le notaire, sans que pour autant la conservation foncière ait encore délivré le certificat d'inscription hypothécaire. Dans une telle situation, les mentions de l'état foncier permettront alors d'apporter la preuve de l'accomplissement effectif des formalités ;

La technique de garantie hypothécaire

- la seconde qui est à craindre, est plutôt celle dans laquelle le notaire qui ne fait pas de l'inscription de l'hypothèque une priorité^46(*), va à son propre rythme. C'est de loin la situation la plus dramatique, car en l'absence d'inscription hypothécaire, l'on peut vraisemblablement considérer que la banque ne dispose en réalité d'aucun droit hypothécaire.

Certes, elle pourra en cas d'impayés poursuivre le paiement de sa créance sur la base de la grosse considérée comme un titre exécutoire^47(*) (article 33 de l'acte uniforme portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution), mais cela en n'ayant pas le statut de créancier hypothécaire (pour défaut d'inscription). Une telle situation peut lui être fortement préjudiciable, étant donné la position^48(*)occupée par les créanciers chirographaires, dans le processus de désintéressement des créanciers (suite à la réalisation des immeubles saisis).

Au surplus, nous pouvons affirmer que les faits en plus du Droit, semblent nous conforter dans notre position selon laquelle le défaut d'inscription est un danger^49(*) latent pour la banque. En effet, ce ne sont certainement pas les auditeurs envoyés par Société Générale (Paris) au cours de notre stage, qui nous dirons le contraire. Eux, qui n'avaient de cesse de réclamer les certificats d'inscriptions hypothécaires^50(*) qu'on ne retrouvait pas assez souvent d'ailleurs.

C'est pourquoi, sans faux fuyant alors, il nous faut profondément nous interroger sur la question. En effet, l'incapacité de la banque à détenir dans des délais raisonnables les certificats d'inscriptions hypothécaires est-t-elle le fait de la conservation foncière ou plutôt le fait de l'immobilisme des notaires ? Nous ne saurons malheureusement apporter ici une réponse assez précise à cette interrogation. Cela, pour la simple et bonne raison que sur le terrain, ces deux partenaires continuent de se rejeter l'un sur l'autre, la responsabilité de cette situation du reste dommageable pour les banques.

La technique de garantie hypothécaire

Ceci dit, nos réflexions nous l'espérons, pourront attirer l'attention de la banque sur la nécessité de procéder à un suivi plus efficace des hypothèques qui lui sont conférées. Car en réalité celle-ci via son service juridique, ne saurait être dédouanée si facilement dans cette affaire.

Oui, étant la seule véritable bénéficiaire de ces titres, elle se doit selon nous par tout moyen, de s'assurer de leur obtention effective. En conséquence, le mot d'ordre qu'elle doit s'imposer à ce stade, doit être la vigilance rien que la vigilance.

Toutefois, même si par le passé cela n'a peut être pas été le cas, nous pensons que cette situation est en passe de changer. Car, comme nous avons pu le remarquer au cours de notre stage, les nouvelles procédures qui étaient en train d'être rédigées par le service juridique, y attachaient une importance

particulière. Au point même que lesdites procédures, conseillaient en cas de retard dans la production de ces titres (grosse et certificat d'inscription hypothécaire), des relances (autant que possible) et des visites chez le notaire ou à la conservation foncière, à l'effet de remédier à la situation. Proposition qui du reste recueille notre assentiment, étant donné l'enjeu pour la banque.

* ⁴⁵ Cela s'explique peut être par le fait que le notaire de par la loi est lui-même habilité à produire un tel titre.

* ⁴⁶ Il faut savoir que certains notaires véreux, en raison des intérêts à produire, préfèrent laisser sur leurs comptes les sommes affectées au règlement des frais d'inscription de l'hypothèque.

* ⁴⁷ « Titres ou actes permettant à leur bénéficiaire de recourir à l'exécution forcée : ainsi les titres revêtus de la formule exécutoire (actes notariés, jugements, accords de conciliation), les contrats administratifs et les contraintes ». Voir lexique précité, page 516.

* ⁴⁸ Voir les articles 147 et 148 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés.

* ⁴⁹ « Tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable au tiers... » Voir article 129 de l'acte uniforme portant organisation des sûretés.

* ⁵⁰ C'est ce titre qui du reste atteste de l'inscription de l'hypothèque.