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Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou

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par Blandine DANSOU
Université d'Abomey Calvi au Bénin - DESS Population et dynamiques urbaines 2005
  

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§2: Les facteurs explicatifs de la demande de logements

Pour appréhender les facteurs explicatifs de la probabilité pour un ménage de demander un logement, il a été retenu une méthode d'analyse multivariée fondée sur la régression logistique binaire.

Cette méthode estime la probabilité d'apparition d'un évènement selon que celui-ci se produit ou non. Elle présente l'avantage de fournir l'effet de chacune des variables indépendantes en présence des autres.

La variable dépendante prend la valeur 0 quand le chef de ménage est `'propriétaire'' et la valeur 1 quand il est `'locataire''.

L'équation qui permet de mener l'analyse de la régression51(*) est la suivante :

ü soit p = probabilité pour que le chef du ménage demande un logement et

1-p = probabilité pour que le chef du ménage ne demande pas.

ü le modèle de régression permet de poser l'équation D = log[p/(1-p)],

soit sous forme linéaire D = â0 + â1X1 + â2X2 + ......+ ânXn,

soit sous forme multiplicative eD = p/(1-p) ? p = eD/(1-eD).

Les résultats obtenus par le modèle s'interprètent en termes de chances ou de risques relatifs des paramètres qui sont les exponentielles des coefficients ân.

Les variables explicatives sont celles qui ont permis de faire la description du demandeur de logement omis le type de construction et le nombre de pièces occupées par le ménage. Il a été ajouté à ces variables les groupes d'appartenance du quartier du chef de ménage.

Tableau n°22 : Les résultats de la régression

 Variables dans l'équation

B

Sig.

Exp(B)

Age du CM (réf: moins de 40 ans)

 
 
 

40-44

-0,422

0,000

0,656

45-49

-0,925

0,000

0,396

50-54

-1,212

0,000

0,298

55 ans et +

-1,638

0,000

0,194

Niveau d'instruction du CM (réf: primaire ou moins)

 
 
 

Secondaire

-0,214

0,000

0,807

Supérieur

-0,52

0,000

0,595

Taille du ménage (réf: au plus 2 personnes)

 
 
 

3-4

-0,236

0,000

0,789

5-6

-0,57

0,000

0,565

7 personnes et +

-1,268

0,000

0,281

Statut d'occupation du CM (réf: chômeur, cherche 1er emploi, secteur informel, secteur privé)

 
 
 

Secteur formel Etat

-0,208

0,016

0,812

Ménagère

0,324

0,005

1,382

Etudiant

0,699

0,001

2,011

Retraité

-0,96

0,000

0,383

autre inactif

0,436

0,004

1,547

Statut dans l'occupation du CM (réf: employeur)

 
 
 

Indépendant

0,196

0,002

1,217

salarié permanent

0,371

0,000

1,449

salarié contractuel

0,686

0,000

1,986

Profession du CM (réf: directeurs et cadres administratifs)

 
 
 

Travailleurs spécialisés dans les services

0,281

0,003

1,324

ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engin de transport

0,158

0,009

1,171

Branche d'activité du CM (réf: industries et BTP)

 
 
 

commerce et restauration

0,345

0,000

1,412

transport et communication

0,41

0,000

1,507

Groupe de quartier du CM (réf: quartiers de standing moyen)

 
 
 

quartiers de standing bas

-0,625

0,000

0,535

quartiers de haut standing

-1,147

0,013

0,318

quartiers de standing très bas

-1,278

0,000

0,278

Constant

2,741

0,000

15,509

a Variable(s) entered on step 1: 40-44, 45-49, 50-54, 55 ans et +, secondaire, supérieur, 3 4, 5 6, 7 personnes et +, secteur formel Etat, ménagère, étudiant, retraité, autre inactif, indépendant, salarié permanent, salarié contractuel, travailleurs spécialisés dans les services, ouvriers et manoeuvres non agricoles et conducteurs d'engin de transport, commerce et restauration, transport et communication, quartiers de standing bas, quartiers de haut standing, quartiers de standing très bas.

Source : Données RGPH-3

D'une manière générale on remarque que la quasi-totalité des dimensions explicatives retenues apportent une explication significative à la probabilité de demander un logement.

L'âge du chef de ménage affecte négativement sa probabilité de demander un logement. Mieux, le risque que l'âge affecte le choix de demander ou de ne pas demander de logement diminue avec la tranche d'âge auquel appartient le chef de ménage. Ainsi, un chef de ménage âgé de 40 à 45 ans a moins de chance de demander de logement qu'un chef de ménage âgé de moins de 40 ans. De même, un chef de ménage âgé 45 à 49 ans a moins de chance de demander de logement qu'un chef de ménage de moins de 40ans ; et cette chance est inférieure à celle qui caractérise la tranche d'âge précédente. Il en est de même pour toutes les tranches d'âge suivantes : soit 50 à 54 ans, 55 ans et plus. Donc le risque de demander un logement diminue au fur et à mesure que l'âge du chef ménage augmente. Ceci vient confirmer le fait que les chefs de ménage propriétaires sont en général âgé d'au moins 45 ans.

Le niveau d'instruction du chef de ménage affecte négativement sa probabilité de demander un logement : En se référant à un niveau de formation primaire ou moins, on peut noter que le risque de demander de logement diminue avec le niveau d'instruction. Un chef de ménage ayant un niveau secondaire a moins de chance d'être demandeur de logement qu'un chef de ménage ayant un niveau primaire ou moins. Il en est de même pour le chef de ménage ayant bénéficié d'une formation supérieure, qui a d'ailleurs moins de chance que celui qui a juste reçu une formation secondaire de demander un logement. Ici aussi, le niveau d'instruction réduit le risque de demande d'un chef ménage.

La taille du ménage exerce, sur la demande de logement un effet semblable aux variables précédentes : elle l'affecte négativement. Autrement dit le risque qu'un ménage demeure locataire diminue avec la taille du ménage. Ainsi, tous les différents ménages ont moins de chance de demeurer locataire que les ménage à deux personnes ou moins.

L'influence du statut d'occupation du chef de ménage sur la demande de logement est significative mais non uniforme : Alors que le fait d'être retraité ou travailleurs du secteur formel étatique influence négativement la demande de logement, les statuts de ménagère, d'étudiant et autre inactif ont des influences contraires. Le risque de demande est par ailleurs plus élevé au niveau des inactifs (étudiant, autre inactif, ménagère) qu'au niveau de ceux de l'informel et du secteur privé. Le risque maximum est noté au niveau des étudiants.

Le statut dans l'occupation influence positivement la demande de logement. Ainsi, le fait d'être indépendant, salarié permanent ou salarié occasionnel augmente les chances d'être demandeur de logement. Mieux, on remarque que le demandeur de logement a un peu plus de chance d'être un indépendant qu'un employeur, une fois et demi plus de chance d'être un salarié permanent qu'un employeur, et deux fois plus de chance d'être salarié contractuel qu'employeur.

La profession du chef de ménage a sur la demande de logement les mêmes effets que son statut dans l'occupation. Mieux, on note que le demandeur de logement a plus de chance d'être travailleurs spécialisés dans les services, ouvriers et manoeuvre non agricoles et conducteurs d'engin de transports, que cadres administratifs.

Le risque que le demandeur soit un travailleur de la branche commerce et restauration ou du transport et de la communication est plus élevé que pour celui travaillant dans les industries et les Bâtiments et Travaux Publics.

La dimension explicative "groupe de quartier de résidence du chef de ménage " influence négativement la probabilité de demander un logement. Le risque de demande d'un chef de ménage est par ailleurs moins élevé au niveau des autres situations qu'au niveau des chefs de ménage des quartiers à standing moyen. Le risque minimum est noté au niveau des chefs de ménage des quartiers à standing très bas.

* 51 Lorsque le seuil calculé est inférieur au seuil théorique, on conclue qu'il existe une différence significative entre le chef de ménage présentant la caractéristique de la modalité considérée et celle de la modalité de référence.

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