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Croissance démographique et demande de logements en milieu urbain: cas de la ville de Cotonou


par Blandine DANSOU
Université d'Abomey Calvi au Bénin - DESS Population et dynamiques urbaines 2005
  

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Section3: Les aspirations des locataires quant aux changements de leur condition de vie.

L'analyse des aspirations des locataires quant aux changements de leur condition de vie est basée sur un échantillon de 116 ménages locataires de l'enquête "Coût des habitations" effectuée en 2002 à Cotonou par l'INSAE. La dite analyse sera basée exclusivement sur la rubrique souhaits des locataires.

§1- Arrondissements de résidence souhaités et les raisons sous jacentes

Une analyse du tableau croisé de l'arrondissement de résidence actuelle du locataire et de l'arrondissement souhaité indique que 13,8% des ménages enquêtés ne veulent pas changer d'arrondissement de résidence. 37,9% ont l'intention de quitter la ville de Cotonou et 48,3% veulent changer d'arrondissement. Parmi ces derniers, la majorité penche pour les 12ème, 1er, 7ème et 5ème arrondissements, mais l'indice d'attraction montre que le 5ème arrondissement est plus désiré que le 7ème.

Donc trois arrondissements sont convoités par les ménages locataires désirant changer d'arrondissement de résidence à savoir le 12ème arrondissement (indice d'attraction : 4,50), le 1er arrondissement (indice d'attraction : 3,00) et le 5ème arrondissement (indice d'attraction : 1,00).

Les raisons évoquées pour le choix des arrondissements souhaités sont diverses : "zone calme", " pas de pollution ", " zone accessible" ; " près du centre ville ", "zone commerciale" "zone animée" ; "proche du lieu de travail ", "pour éviter l'inondation ", "autres".

Une distribution de ces attributs selon la mobilité des locataires montre que ceux qui veulent changer d'arrondissement dans Cotonou sont en quête d'une zone calme en priorité et ceux qui veulent quitter Cotonou, en dehors du fait que leur départ soit lié à la recherche d'autres attributs, sont non seulement en quête d'une zone calme mais également d'une zone où il n'y a pas de pollution. Il peut être surprenant de noter que très peu de locataires cherchent à éviter le risque d'inondation qu'il peut courir en s'installant.

§2- Analyse des dispositions prises par les locataires pour améliorer leur condition de logement

Plusieurs options s'offrent aux locataires pour améliorer leur conditions de logement : changer de logement, acquérir un terrain, bâtir un terrain que l'on possède déjà, trouver une habitation économique et autres...

Aucune de ces dispositions ne semble être dominant. En effet, un locataire sur quatre (25%) désirent changer de logement en vue d'améliorer sa condition de logement, environ un locataire sur quatre (24,6%) comptent bâtir un terrain qu'ils possèdent déjà et plus d'un locataire sur cinq comptent acquérir un terrain (22,8%). Les locataires qui comptent trouver une habitation économique représente seulement 6% de l'effectif total.

En plus l'horizon de réalisation de ces mesures diffère. Ceux qui veulent changer de logement veut le faire dans un temps moyen de deux ans et demi mais la majorité le veut dans l'immédiat ou dans deux ans. L'acquisition d'un terrain est prévue dans un temps moyen de quatre ans, mais la majorité veut le faire dans deux ans, cinq ans au plus. Bâtir le terrain qu'on possède déjà est prévu dans un temps moyen d'au plus trois ans et ceux qui veulent vivre dans une habitation économique compte le réaliser dans un temps moyen de deux ans.

Section 4 : Les limites du travail et les approches de solution

§1: Les limites du travail

Cette étude comme on pouvait s'en douter n'est pas restée sans limites. Elle a été faite à l'aide des données du recensement qui en réalité n'ont pas été collectées aux fins d'une pareille étude.

Dans les recensements, les données sur les logements sont inadéquates puisque, souvent, elles ne portent que sur la texture des matériaux constitutifs des murs, du toit, du sol et sans qu'aucun effort ne soit fait en direction d'une typologie de l'habitat. La notion de ménage vient souvent prendre la place ou se confondre avec celle de logement (habitation), sans que l'on puisse savoir si un ou plusieurs ménages occupe (nt) le même logement ou la même concession. Ce problème pouvait être réglé si l'on ne notait pas l'inexistence d'un plan d'urbanisme de la ville de Cotonou. Celui-ci pouvait nous renseigner sur l'occupation des logements, la composition des ménages et bien d'autres choses encore.

Certaines variables économiques comme le revenu du ménage, le coût du loyer et le coût du transport pourraient permettre de mieux cerner la demande de logement mais ces variables ne sont pas collectées lors du recensement. Une variable comme le revenu aurait pu permettre d'évaluer le taux d'effort des ménages locataires, qui n'est que la part du revenu consacré au loyer. Est-il besoin de rappeler que consacrer un fort pourcentage de son revenu au loyer, c'est devoir couper d'autres besoins essentiels, en premier lieu dans la nourriture ? On pourrait aussi voir le pourcentage de ménages locataires consacrant plus de part de leur revenu au loyer par sexe. Ceci permettrait de mieux voir si les problèmes de logement ont un sexe.

Les pouvoirs explicatifs des différentes variables introduites dans les modèles ont certainement souffert des insuffisances de ces variables à expliquer les comportements étudiés, quand bien même ont pu ressortir certains éléments explicatifs. Il serait par conséquent intéressant qu'une enquête soit spécifiquement conçue et menée pour une pareille étude.

§2: les implications en terme de politiques de logement

Compte tenu des difficultés rencontrées sur le terrain pour la collecte des informations il serait important que la mairie de Cotonou crée un service d'analyse des données urbaines. Ce service aura pour mission la collecte des données statistiques, leur analyse, l'étude des éléments de choix entre plusieurs actions possibles. La collecte des données pourra permettre d'accumuler les informations concernant

ü le parc immobilier;

ü le parc de logements;

ü la population;

ü les activités;

ü les équipements collectifs.

Mais l'aboutissement de cet idéal suppose que la mairie dispose réellement d'une autonomie financière qui pourra lui permettre de faire face aux dépenses y afférente.

Confier les services essentiels à des entreprises privées: les entreprises privées peuvent assurer l'approvisionnement en eau, en gaz et en électricité, s'occuper des canaux, des services de la voirie. Pour ce faire, la municipalité peut conclure des contrats à long terme avec ces entreprises, essentiellement pour des raisons financières, car elle manque de capitaux et les subventions de l'Etat sont très limitées.

Les mesures pertinentes à envisager peuvent être:

ü La limitation de l'acquisition de parcelles par les ménages à Cotonou ;

ü La mise en place d'un Plan d'action pour la réhabilitation de la ville de Cotonou ;

ü La promotion et l'encouragement de la construction verticale ;

ü La création d'une agence immobilière sociale destinée à rapprocher l'offre et la demande de logements adaptés. L'objectif premier sera de recenser la demande de logement non satisfaite et de la rapprocher d'une offre soit existante soit à faire émerger du parc privé de manière à atteindre une certaine convergence entre l'offre et la demande de logements sociaux adaptés.

ü L'adoption d'une politique d'habitation de logement social par exemple les Habitations à Loyer Modéré (HLM) qui sera gérée par la municipalité. Un logement social est un logement qui appartient à la collectivité et non à des intérêts privés ; il est sans but lucratif et il est directement subventionné par l'Etat qui y exerce une certaine réglementation. Il parait être la formule la plus complète et la plus durable d'aide au logement et présente beaucoup d'avantages :

Ø Parce qu'il n'est pas guidé par la notion de profit, le logement social représente la seule solution permanente et complète aux problèmes de logement ;

Ø Il offre une alternative au marché privé plutôt que de passer par celui-ci ;

Ø Il permet de payer des loyers inférieurs à ceux du marché ;

Ø A prix similaire, l'habitation sociale offre généralement des logements de meilleure qualité que le privé ;

Ø Le logement social peut aider les gens à exercer un plus grand contrôle sur leurs conditions de vie, particulièrement les logements coopératifs qui sont gérés par leurs membres qui sont individuellement locataires de leur logement et collectivement propriétaires de la coopérative;

Ø Il contribue à l'amélioration physique des logements, tout en permettant le maintien de la population résidante. Il peut également jouer un rôle important dans la revitalisation des quartiers anciens.

Le logement social doit être au coeur d'une politique d'habitation qui devra aussi renforcer les contrôles sur le marché privé plutôt que de les affaiblir. Par ailleurs, la lutte contre les problèmes de logement ne sera menée à terme que si tous les ménages se voient en même temps assurés d'un revenu décent, suffisant pour subvenir à l'ensemble de leurs besoins, dont celui de se loger.

Faire une perspective à long terme afin de prévoir les besoins futurs de logement. En matière de logement, on fait habituellement deux types de projections: des perspectives à court terme qui portent sur les tendances économiques et sociales actuelles et des prévisions à long terme qui examinent les changements démographiques, permettant de prédire quelles seront les tendances en matière de logement.

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