Memoire Online - Le renouvellement urbain et le développement durable: vers un renouvellement urbain durable. "D'un quartier stigmatisé vers un quartier pilote, quels outils pour mettre en oeuvre cette démarche? L'exemple du projet de renouvellement et de développement urbain du quartier Izards- Trois Cocus

La consommation excessive de foncier et la stigmatisation de quartier de grands ensembles sont les problématiques majeures du renouvellement urbain durable. La volonté des municipalités est de tendre vers une maîtrise de l'étalement urbain et de développer le concept d'une ville durable plus compacte. Cela passe forcément par un travail sur l'existant. Ajouté à cette problématique environnementale, la dévalorisation de quartier entier, stigmatisé par une mauvaise qualité de vie souligne des problématiques sociales et économiques.

Ainsi, l'objectif de cette étude est de se focaliser sur un projet de renouvellement urbain dont l'ambition est de le porter vers une qualité de développement durable. C'est sur l'opération de et de renouvellement et de développement urbain du quartier Izards-Trois Cocus que mon regard se porte et m'amène à construire ma réflexion autour de l'application des objectifs de la démarche d'écoquartiers appliqué à une Zone Urbaine Sensible. Ce projet intègre deux concepts permettant d'appliquer de nouvelles méthodes de gestion de projet et de tendre vers un nouveau mode de vie pour répondre aux enjeux urbains contemporains. L'ambition est d'adapter ce quartier au passage d'un quartier stigmatisé à un quartier pilote.

Le Développement durable et le Renouvellement urbain sont des réponses aux problèmes sociaux, économiques, urbanistiques et environnementaux dans le contexte de nos villes françaises. Ce sont deux concepts très liés, ils défendent des principes de réduction de l'étalement urbain, d'économie d'énergie et de réduction des inégalités sociales. Ce rapprochement conceptuel nous amène à développer le concept de renouvellement urbain durable.

Si l'on définit séparément ces concepts, il faut souligner que l'action du Renouvellement urbain est de faire muter le tissu urbain existant pour favoriser un dynamisme nouveau dans un quartier en perte de vitesse. Elle suscite de nouvelles évolutions de développement économique et de développement de la solidarité. Aujourd'hui l'ère du Renouvellement urbain devient inévitable, elle a vocation à estomper les périodes d'extension rapide et incontrôlée des villes qui ont eu de multiples effets négatifs. Les cibles prioritaires du Renouvellement urbain sont les Zones Urbaines Sensibles (ZUS), autrement dit des quartiers d'habitat fragilisé. Généralement localisés dans les quartiers de grands ensembles, pour la plupart peu dense ces quartiers ont des potentialités d'évolution et de mutabilité reconnues.

Cependant, est-il suffisant de se focaliser sur une démarche de Renouvellement urbain qui porte son regard sur des problématiques plus sociales, de désenclavement et de sécurisation des secteurs sensibles pour redynamiser un quartier de grands ensembles. Comment redonner un second souffle à ces morceaux de ville ?

Le renouvellement des villes est aujourd'hui indispensable, mais elle ferait marque d'exemplarité s'il s'inscrivait dans une démarche de Renouvellement urbain durable. Il s'agit de s'appuyer sur de nouvelles valeurs en affirmant une approche sensible. L'objectif de cette pensée est de définir des schémas viables, vivables et équitables qui répondent, dans la durée aux contraintes sociales, économique et écologique des activités humaines d'aujourd'hui dans des quartiers stigmatisés. Cette volonté de développement ne doit pas se restreindre à des portions de ville nouvelle, mais s'axer essentiellement sur un tissu urbain existant fragile pour le dynamiser, le mettre en cohérence avec les quartiers limitrophes et impulser le concept de ville durable.

L'objectif de l'agglomération Toulousaine est d'inscrire le quartier dans une démarche d'écoquartier comme dynamique au service des Zones Urbaines Sensibles. En effet, c'est face à la crise environnementale et sociétale qui se manifeste à différentes échelles que le recours à une démarche durable est incontournable. Aujourd'hui la forme la plus aboutie, mais encore au stade d'expérimentation, d'un aménagement urbain durable est la démarche d'écoquartier. C'est un phénomène national surmédiatisé et souvent remis en cause. Cette démarche a été impulsée par le Grenelle de l'Environnement comme principale initiative du Plan Ville Durable qui constitue un levier essentiel de la mutation de la société française vers un nouveau modèle de développement. C'est sur la base d'un référentiel en matière d'aménagement durable appliqué au quartier que le ministère évalue les projets d'écoquartier. Cependant, ce modèle n'est pas un mythe universel. La difficulté de mettre en oeuvre cette démarche réside dans notre difficulté à le définir. De plus, elle repose sur un ensemble d'opérateurs aux savoir-faire et aux compétences techniques et scientifiques différentes et la multiplicité des identités des territoires à respecter est un paramètre à souligner.

Ainsi, cette multiplicité des identités des territoires, la singularité de chaque acteur et la difficile définition de ce terme souligne la complexité de telles opérations. Pour cela les municipalités disposent de multiples outils d'aide au bon déroulement des opérations.

Cela pose la question de : quels outils d'aide les municipalités disposent-elles pour maîtriser ce concept et permettre un passage d'un quartier stigmatisé à un quartier pilote?

Finalement, l'idée de cette étude de cas est de porter un éclairage sur ces préoccupations qui allient Développement durable et Renouvellement urbain et de réaliser un état de l'art de la démarche de la collectivité sur son territoire.

Dans un premier temps, il faut souligner l'interrelation et l'interaction entre Renouvellement urbain et Développement durable qui nous mène, par un rapprochement conceptuel, vers une application de nouvelles méthodes et vers la production d'un nouveau mode de vie. Dans un second temps, il faut mettre en lumière la particularité du contexte dans lequel s'inscrit l'opération et la mise en pratique des outils employés par la maîtrise d'ouvrage pour mener à bien une opération pilote. Enfin, j'analyserai l'opérationnalité des décisions politiques et la pertinence des outils employés pour mettre en oeuvre les principes de renouvellement urbain durable.

LE DEVELOPPEMENT DURABLE ET LE RENOUVELLEMENT URBAIN : DEUX CONCEPTS FEDERATEURS 11

Les outils pour l'aide à la mise en oeuvre du renouvellement urbain durable 19

Les concrétisations de la politique de Développement Durable : Agenda 21, PADD, écoquartier 19

La démarche HQE²R pour l'intégration du développement durable dans les projets de Renouvellement Urbain. 23

Les stratégies de mise en oeuvre : de nouvelles démarches aux nouvelles méthodes d'organisation 24

Des différents modes opératoires : entre opération de Renouvellement Urbain et aménagement urbain 24

L'AGLOMERATION TOULOUSAINE : UNE COMMUNAUTE URBAINE FACE AUX PREOCCUPATIONS CONTEMPORAINES : LES MODALITES DE MISE EN OEUVRE DE RENOUVELLEMENT ET DEVELOPPEMENT URBAIN DU PROJET IZARDS - TROIS COCUS 35

Situation géographique et localisation du projet : un projet structurant dans une ville en pleine transformation 36

Population active et marché de l'emploi : des emplois spécialisés inexistants dans le quartier des Izards 41

Activités commerciales : des commerces de proximité concurrencés par les grandes surfaces 43

Contexte de l'opération de développement et de renouvellement du quartier Izards- Trois Page | 11 Cocus 49

Le cadre stratégique : Evolution du projet par le biais d'un marché de définition 49

Une appréhension globale du territoire : la couture entre deux opérations pour une cohérence indispensable à une ville durable 51

Contexte actuel : Un territoire peu structuré en quête d'un nouveau souffle 54

Patrimoine historique et paysager du site : vers une agriculture urbaine de proximité 55

Le projet : un schéma directeur qui se déploie sur des sites aux caractéristiques très différentes 59

Le programme d'aménagement global à l'horizon 2025 : Une réflexion urbaine et des principes forts d'aménagement 59

Un programme à l'échelle d'un îlot et d'une place publique centrale visant à transformer profondément la structure du quartier 65

Développement d'actions ponctuelles : sensibilisation aux enjeux du Renouvellement Urbain Durable
par une coopération entre acteurs du projet 71

Les outils pour la concrétisation d'un projet de Renouvellement Urbain durable 77

Démarches et processus : Une transversalité partagée pour un portage politique fort 77

Les modes opératoires choisis pour garantir la cohérence du projet d'aménagement 81

AMO développement durable et maitrise d'oeuvre urbaine pour une opérationnalité de la décision politique 85

RENOUVELLEMENT URBAIN DURABLE : D'UN QUARTIER STIGMATISE A UN QUARTIER PILOTE ? 88

Un volet environnemental justifiant le développement durable dans les quartiers 90

Les préconisations d'outils et de concepts adaptés pour leur souplesse, évolutivité et l'implication d'une multiplicité d'acteurs 97

Le modèle INDI-RU 2005 : le choix des indicateurs d'évaluation pour un diagnostic contextualité 97

La mutabilité : Révélateur de potentiel, Vers un Renouvellement Urbain mutable 99

« Les nouvelles idées vivent trois stades, elles sont d'abord moquées, ensuite combattues et enfin considérées comme évidentes » Schopenhauer

LE DEVELOPPEMENT DURABLE ET LE RENOUVELLEMENT URBAIN : DEUX CONCEPTS FEDERATEURS

L'objectif de cette partie est de vous présenter le contexte dans lequel notre société évolue, de son origine aux conséquences actuelles. De plus, elle sera l'occasion de présenter les actions de la France face à ce contexte et d'éclaircir les divergences et convergences des politiques de Renouvellement urbain et de développement durable. Ainsi, elle permet de cadrer notre étude dans un propos mis en relation avec un cas pratique et d'amorcer le concept de Renouvellement urbain durable dans ses grandes lignes.

Ce premier point permet d'entrer en matière par les problèmes communs rencontrés par notre société. Elle souligne tant l'origine, les conséquences et les réactions internationales d'un contexte alarmant de crise environnementale, économique et sociale.

Actuellement, une triple crise frappe notre société. Elle est d'autant plus forte qu'elle n'est pas que conjoncturelle, elle se définit comme une crise structurelle et systémique. Aucun élément n'est à prendre isolément, qu'il soit environnemental, économique ou social, l'enjeu est global et partagé par tous. C'est l'augmentation des surfaces urbanisées et sous-entendu la concentration excessive d'hommes dans les villes qui engendre des tensions dans l'espace mondial.

Le constat actuel souligné est, dans un premier temps, la forte consommation d'espace naturel et agricole. Depuis la fin de la deuxième Guerre Mondiale, la ville s'industrialise et des masses de population s'installent à proximité des usines pour y trouver un travail. La surconsommation d'espace s'est accentuée, provoquant le phénomène d'étalement urbain des aires urbaines. Ce phénomène révèle la nature même de métropolisation. Suite à de grands mouvements de population, les villes ont pris de l'ampleur et la construction de logement a été fortement orientée vers la maison individuelle adaptée aux modes de déplacement automobile en croissance.

Ce constat est à l'origine d'idéologies développées durant cette période. Au XIXe, le courant hygiéniste prend une place prépondérante dans les décisions politiques et d'actions publiques. Elles prônaient une ville assainie, plus aérée donc moins dense et étalée dans l'espace. De plus, ce mouvement de pensées recommandait le zonage des fonctions, séparant les zones d'activité des zones d'habitation et la séparation spatiale des populations.

A partir du XXe siècle, la volonté des populations de vivre à la nature a fait exploser la consommation d'espaces fragiles. Cette tendance s'explique par les aspirations résidentielles de chacun et des conditions nouvelles de mobilité. De plus, les centres commerciaux et les équipements suivent ce mouvement créant de nouveaux centres urbains et générant ex-nihilo des villes nouvelles. Il résulte de ce phénomène l'étirement des agglomérations et de forts mouvements pendulaires.

L'impact négatif de ces mutations sociétales entraîne une atteinte forte de l'environnement naturel, la pression est telle que les ressources naturelles se dégradent et se raréfient de nos jours. L'utilisation excessive de la voiture engendre des pics de pollution atmosphérique sévère. Le cadre de vie des habitants est alors rudement entravé. De plus, l'impact financier de cet étalement est mesurable aujourd'hui en termes de dépenses d'investissement et de fonctionnement liées au développement des infrastructures et des équipements toujours plus nombreux. On peut aussi le mesurer à l'effort que font les populations pour se loger. Enfin, la spécialisation spatiale a aujourd'hui de graves conséquences de ségrégation sociale des populations. Les espaces sont fragmentés ne permettant pas une accessibilité aux services et commerces de proximité de façon équitable selon le lieu de résidence.

Ces impacts ont gravement entravé les conditions de vie des populations conduisant à une rupture de la qualité urbaine appréciée des centres-villes historiques. C'est pourquoi une évolution récente vers un autre mode de développement est préconisée.

C'est suite à l'accumulation d'un urbanisme déraisonné et d'un urbanisme moderne, construit sur un développement technologique, industriel et attaché à l'évolution démographique en croissance, que la situation actuelle s'est profondément détériorée.

Les problèmes sociétaux et environnementaux qui se posent sont en partie liés au développement des villes. Ces difficultés appliquées au contexte urbain s'affirment aujourd'hui comme de véritables objets d'étude.

La situation actuelle est dégradée dans tous ces aspects et d'autant plus dans des quartiers dits « sensibles ». Les événements survenus en 2005 en France ont souligné l'urgence de la situation. Le constat est simple : il existe des quartiers marqués par le chômage, l'échec scolaire et l'insécurité. Ces quartiers sont soit des quartiers anciens résidentiels dégradés, soit des quartiers récents constitués d'ensemble de logements locatifs sociaux.

Indissociables de certaines populations et de certains territoires, ces difficultés touchent de plus en plus les quartiers défavorisés tel que les Zones Urbaines Sensibles. Ils cumulent les difficultés écologiques, regroupant les problèmes environnementaux et socio-économiques. C'est pourquoi ils constituent un excellent terrain d'action de lutte contre ces inégalités. Ces quartiers font l'objet d'expérimentation particulière afin de les porter vers l'exemplarité urbaine et architecturale en prônant de nouveaux mode de vie appliqués à des populations en difficulté. Ces zones apparaissent comme des territoires à enjeux politiques et sociétaux forts. Elles font l'objet de tous les regards, dû à une image négative développée par les populations extérieures et parfois leurs habitants eux mêmes. Elles représentent un réel défit pour la société qui se dirige vers un Renouvellement urbain durable et concrétisera le cadre de cette étude.

Ajouté à ces tendances socio-économiques tendues, le rapport de 2004 sur la Stratégie Européenne de Développement durable a clairement défini les tendances non durables à différentes échelles. Elles ont au préalable été développées lors du Sommet Mondial du Développement durable à Johannesburg en 2002. Nous pouvons citer :

Ainsi, pour palier à cette crise globale des politiques thématiques ont été mises en place. Tout d'abord, le Renouvellement urbain impulsé par la politique de la ville tente de favoriser un dynamisme nouveau dans des quartiers en perte de vitesse. De plus, le Développement durable est une approche stratégique qui tend à améliorer l'efficacité économique, l'équité sociale et la qualité environnementale de nos territoires. L'association de ces deux politiques sur un territoire dit sensible nous mène à développer un concept fédérateur qui est le renouvellement urbain durable. Nous avons souligné plus haut que le traitement social des quartiers sensibles ne suffit pas pour inscrire une réelle cohésion globale dans leur fonctionnement urbain. Il est indispensable d'améliorer la cohérence des modes d'action au service de véritables stratégies dans ce domaine. Le Renouvellement urbain durable conduit de fait à intégrer les projets de Développement durable dans des démarches de Renouvellement urbain des territoires.

Les pensées qui vont être présentées ci-dessous sont en lien étroit avec le cas particulier que nous verrons en seconde partie. Il me semble nécessaire de confronter les deux concepts pour en dégager leur substantifique moelle.

La rénovation urbaine a été une action longtemps mise en application durant les XIXe et XXe siècles. Selon les principes du fonctionnalisme la rénovation urbaine s'apparente plus à des actions brutales sur le tissu urbain existant. Il consiste plus à de la démolition qu'a un fin travail sur la ville ou le quartier. Ces actions ont eu des conséquences graves comme nous avons pu le souligner plus haut. Elles sont aujourd'hui assimilées à des opérations en rupture avec l'environnement, autrement dit décontextualisées. En effet, la preuve est qu'aujourd'hui la tâche est de retravailler ces espaces pour les reconnecter à la ville.

Contrairement à cette pensée pragmatique, la notion de Renouvellement urbain s'apparente au renouveau urbain, qui est une nouvelle approche de la politique urbaine de nos quartiers. Elle marque un tournant dans l'histoire de nos villes. Cela sous-entend une réelle réflexion de travail sur l'existant. Il faut l'envisager comme un ensemble d'actions ponctuelles pour reconquérir l'ensemble du territoire urbain. Elle désigne l'action de reconstruire la ville sur la ville en opposition avec le fait de démolir. Son objectif est de recycler les ressources existantes et la transformation s'opère en douceur sans que les comportements des habitants soient bouleversés. Ainsi, les projets de renouvellement s'inscrivent dans des perspectives de court, moyen, long terme. La transformation du quartier se fait sur 15-20 ans et les projets d'aménagement sur 5-10ans.

Les terrains de privilège où opère cette reconstruction sont les grands ensembles. Ils sont des territoires stratégiques disposant d'un potentiel foncier pour réaliser des opérations de transformation voire d'intensification urbaine. En effet le potentiel d'adaptation est tel que ces quartiers représentent souvent les quartiers les moins denses de zones urbaines. Ils sont le lieu de toutes les réflexions tant par leur difficulté que par leur potentialité.

La politique de la ville apparaît à la suite de la volonté de reconstruction des dégâts de la seconde guerre mondiale et aux évolutions de la sociodémographie des années 70. Elle marque l'émergence du fait urbain en France. Elle a été mise en place en 1977 par des opérations Habitat et vie sociale dans la lignée du Plan Banlieue. Cette politique est concrétisée par une contractualisation entre les villes, les organismes HLM et l'Etat. Cette approche se veut globale et transversale et tente d'associer les habitants aux projets.

Les Contrats de Ville, les Grands Projets de Ville (GPV) et les Opérations de Renouvellement Urbaine (ORU) sont la concrétisation de cette politique. Depuis 2003, des Projets de Rénovation Urbaine (PRU) sont mis en place sous la direction de l'Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU). Elle s'est élargie aujourd'hui à la requalification de copropriétés dégradées et des centres anciens. Cette politique est plus centrée sur la requalification du bâti et du développement social des quartiers de grands ensembles que sur des interventions sur l'environnement urbain. En tant que politique nationale son financement provient essentiellement de l'État.

L'émergence de la politique de Développement durable est différente, car elle se crée par l'action de mouvements sociaux et de chercheurs qui tentent d'alerter la communauté internationale des impacts du développement économique, social et environnemental sur la planète. C'est suite à la crise pétrolière de 1974 que cette prise de conscience des enjeux écologique a débuté, c'est-à-dire durant la mise en place de la politique de la ville. Il a fallu attendre 2003 pour que le Grenelle de l'Environnement marque l'avènement de la politique de développement durable. Concrètement, cette politique se décline par des projets de développement urbain durable et d'écoquartiers, particulièrement centrés sur la conception des immeubles et l'amélioration des performances énergétiques des bâtiments. Elle traite son volet social par des actions d'accompagnement social¹ à la réhabilitation et moins sur l'insertion économique des habitants et la gestion urbaine pouvant assurer la durabilité des investissements. De plus, cette politique prend en compte les effets des actions conduites dans le temps. Le paradoxe à souligner est que les écoquartiers sont souvent des extensions urbaines qui entraînent un étalement urbain, un accroissement des coûts d'aménagement et de gestion urbain. Au lieu de densifier et revitaliser les quartiers déjà constitués.

L'objectif aujourd'hui est de concilier ces deux politiques pour faire en sorte que chacune intègre les enjeux de l'autre. Les politiques de la ville ont été mises en oeuvre juste avant que les principes du Développement durable soient intégrés. Elles ont difficilement été mises en relation et n'intègrent pas naturellement ce nouveau paradigme alors que la politique de la ville a créé les conditions propices aux politiques de développement durable.

Ce sont des notions complexes à cerner puisqu'elles sont étroitement liées et renvoyant à un vocabulaire peu stabilisé.

Comme souligné plus haut, la politique de la ville a mis en place un Programme National de Renouvellement urbain et fait du Grand Projet de Ville l'instrument central de la politique de la ville, avec les Opérations de Renouvellement Urbain. Le Renouvellement urbain se veut plus sensible, dans un effet de modernisation de l'existant alors que la rénovation urbaine est davantage dirigée vers la démolition-reconstruction.

' J'ai eu l'occasion durant mon stage d'effectuer la conduite d'une AMO pour l'accompagnement technique et sociale de la réhabilitation d'un immeuble de 100 logements dans le quartier de Reynerie a Toulouse.

La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains de décembre 2000 pose les points durs du Renouvellement Urbain. Nous pouvons définir ce terme sous l'expression « reconstruire la ville sur la ville ». Il doit répondre à des enjeux urbanistiques (reconquérir des tissus), d'équités (donne la priorité aux espaces disqualifiés), sociaux (lutter contre une ségrégation urbaine), environnementaux (limitation du mitage de l'espace) et économique (revitaliser l'activité économique).

Le Renouvellement urbain est donc une forme de développement urbain qui cherche à valoriser les avantages comparatifs. Cependant, c'est un développement plus qualitatif que quantitatif, on peut l'opposer à la croissance urbaine. Ce développement qualitatif se focalise sur des secteurs ou le marché foncier n'est plus assez attractif pour que des opérations spontanées se montent. Il faut alors produire des projets urbains pour organiser les quartiers et attirer de nouvelles sources de financement. Sans cette action, les espaces se segmenteront de plus en plus et ou aucune mixité ne serait présente. En opérant par une intensification urbaine, le Renouvellement urbain ouvre à la population une offre plus importante de logement, des services de proximités et évite ainsi les déplacements domicile-travail. De fait, le projet des Izards Trois Cocus s'intègre à un projet de développement urbain dans une démarche de Renouvellement urbain des territoires.

Connaissant un succès incontestable auprès des politiques publiques et des critiques corrosives des intellectuels, le développement durable s'impose aujourd'hui comme concept incontournable des politiques de développement urbain. Dans la conception du développement durable des idées s'opposent, certains donnent une place moins importante au progrès technique, car la durabilité des ressources naturelles face aux ressources fabriquées n'est pas crédible. Ils préconisent plus la transformation de notre mode développement (production et consommation), ceci dans le but de nous sensibiliser progressivement aux interactions entre les éléments économiques, sociaux et environnementaux. Cependant, c'est plus avec une démarche de politique de la ville que l'on peut s'orienter vers une réflexion des approches urbaines plus intégrées.

Le développement durable a été territorialisé il n'y a que très peu de temps. En effet, il a été entériné par la commission Brundtland en 1987 et s'est décliné à travers diverses chartes². Le plus souvent il était associé à des enjeux techniques environnementaux où chaque problème était résolu par des solutions techniques. En effet, les projets urbains d'extension urbaine se sont focalisés plus sur le patrimoine environnemental que sur le patrimoine culturel, bâti et social.

² La plus récente étant celle de Leipzig sur la yille durable européenne en 2007

Cette notion s'apparente à un processus d'activation des ressources urbaines qui s'adapte au projet de développement durable. De plus, le renouvellement urbain va dans le sens d'un recyclage urbain de l'existant et participe de fait au développement durable. Il permet de conserver la valeur culturelle, l'identité et l'historicité du site. Cependant, cette requalification ne se fait pas seulement en faveur de l'environnement urbain mais également des usagers.

Il est nécessaire de qualifier le débat entre la politique de Développement durable et la politique de la ville. La politique de la ville reste quelque peu autonome face à la politique de développement durable qui émerge depuis le Grenelle de l'Environnement.

Une chose est sûre aujourd'hui nous devons changer de régime d'urbanisation plus respectueux des critères de durabilité, autrement dit d'un nouveau paradigme et de nouveaux référentiels urbains. La densification semble être le processus urbain que devrait enclencher la ville durable. Cependant, les controverses sur la faisabilité de la ville compacte soulignent bien des difficultés d'appliquer un modèle qui se veut mondial à des villes aux contextes variés.

Dans leur article³ Lauren ANDRES et Béatrice BOCHET décrivent leur vision de la ville durable ainsi :

« Il s'agit donc d'une ville adaptable et innovante, notions clés, qui doivent conduire le
changement »

En effet, la ville durable n'est pas standardisée et sa stratégie de développement doit s'adapter au contexte. La ville durable est alors une ville avant tout cohérente, elle doit être vue comme un seul et unique système. La ville est durable seulement si l'ensemble de ces quartiers le sont. Des lors la mise en oeuvre de démarches de développement durable doit se faire à différentes échelles du territoire (agglomération, ville, quartier...). Pour l'appliquer il faut alors s'attacher à travailler de façon simultanée et prendre en compte les impacts croisés de la décision à l'action. Cela implique le développement d'entreprises responsables et la participation des habitants à la construction du projet urbain.

³ La mutabilité à l'épreuve de la durabilité ou comment relire la réutilisation des territoires urbains délaisses

Pour remédier à ces difficultés des concepts de réflexion sur la conception, la gestion et la mise en

oeuvre des villes a été enclenché. Tous vont vers la volonté d'améliorer le cadre de vie des habitants Page | 19 de ces quartiers. Mais quels sont les moyens de mettre en place de nouveau mode de pensée et de

Les concrétisations de la politique de Développement Durable : Agenda 21, PADD,
écoquartier

Le cadre d'intervention de développement durable est généralement dans les villes, puisqu'elles sont la cause première de la situation actuelle. L'objectif est de transposer les principes de Développement durable à l'échelle de la ville. Comment les politiques mettent-elles en oeuvre la ville durable ?

Les principes de durabilité découlent des principes d'action pour une ville durable. Pour s'y adapter les villes optent pour la mise en place à l'échelle de la ville d'un Projet d'Aménagement et de Développement durable (PADD), d'un Plan d'action Agenda 21 et d'un Plan d'Action Ville Durable.

Tout d'abord, le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanisme de planification de l'urbanisme au niveau communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le Plan d'Occupation des Sols depuis la loi relative à la SRU de 2000. Dans le PLU est l'outil permettant à une collectivité de traduire en droit des sols les projets de la commune en matière d'aménagement. Il permet de planifier le développement d'un territoire donné. Dès lors, il constitue un cadre de cohérence de mise en oeuvre des projets urbains de quartier. Dans le cadre de la démarche de son élaboration il faut composer le PADD à partir d'un diagnostic de territoire et une analyse de l'état initial. Il exprime le projet communal avec ces orientations générales. Il peut parfois être prescriptif selon l`état d'avancement du projet qui s'y rapporte.

De plus, les Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) est une pièce facultative du PLU. Elle expose la manière dont la collectivité souhaite mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager des quartiers ou des secteurs de son territoire. Elles doivent être en cohérence avec le PADD. Elles peuvent prendre la forme de schéma d'intention d'aménager. Les orientations édictées, se superposent avec les règles édictées au règlement sur les mêmes quartiers ou secteurs. Il est un outil à utiliser au service des projets urbains.

Ensuite, le Plan d'Action Agenda 21 a été adopté au sommet de la Terre à Rio de 1992. L'Agenda 21 local est un programme d'action engagé par les collectivités. Toutes actions sur le territoire de la collectivité doivent répondre aux actions préconisées dans son Agenda. Il est alors un cadre de référence pour toutes opérations. Pour donner à reconnaître et favoriser les projets d'Agenda 21 la France a mis en place un cadre de référence dont un référentiel permet d'évaluer les projets et de valider leur crédibilité face aux enjeux du développement durable.

- la cohésion sociale et la solidarité entre les territoires et les générations ;

- une dynamique de développement suivant des modes de production et de consommation responsables.

Il retient aussi cinq éléments déterminants concernant la démarche à conduire pour de tels projets :

Les projets réalisés pourront alors être mesurés grâce aux indicateurs clés retenus. En cela les indicateurs sont une aide au pilotage du projet. Ce n'est pas un guide technique d'évaluation mais un outil de mesure sur l'avancée d'une stratégie. La reconnaissance permettra de promouvoir ces projets auprès des institutions et des organismes intervenant dans le développement durable. Cependant, les agendas 21 sont souvent critiqués pour le prix de l'investissement en matière de communication. De plus, chaque action mise en place coûte cher à la collectivité. Il faut savoir investir pour mettre en place les principes de développement durable.

Enfin, un Plan d'Actions Ville durable, qui s'inscrit dans la continuité des engagements du Grenelle Environnement, a été présenté par le ministre d'État français de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de la Mer, en 2008. Quatre actions ont été définies pour favoriser l'émergence d'innovation dans la façon de << faire >> la ville. La première et le lancement de l'appel à projet Ecoquartiers à l'échelle du quartier. La seconde est la mise en place de la démarche ÉcoCité à l'échelle de la ville. Le troisième est l'appel à projets Transports Collectifs et le quatrième est une grande réflexion nationale préalable au Plan de Restaurer et Valoriser la Nature en Ville.

Dans ce mémoire nous allons nous intéresser à l'outil écoquartier qui caractérise le projet du territoire interrogé.

Les écoquartiers vont dans la direction de la mise en oeuvre des principes de Développement durable à l'échelle du quartier. Ils ont pour ambition de se poser en modèle de l'application des principes de durabilité. Plus qu'un outil il est le produit d'une démarche de co-construction. Cependant, une définition précise et des retours d'expérience pertinents ne sont ni acceptés ni partagés par tous. Finalement il ne faut pas inscrire cet outil comme résultat final, mais comme une porte d'entrée sur l'urbanisme nouveau. Dans le sens Grenelle de l'Environnement il est << un levier à la ville durable » pour inventer une nouvelle urbanité.

Dans son article⁴ Benoît Boutaud propose une définition scientifique de la notion d'écoquartier :

«[C'est] un espace bâti nouveau ou reconverti d'une ville, dans ou à proximité d'un centre urbain
dense, de l'échelle d'un quartier, ayant pour vocation d'appliquer, de préserver et de développer sur
le temps long l'ensemble des principes environnementaux, sociaux et économiques de
Développement durable qui ont gouverné à sa conception. »

Cependant, nous pouvons ajouter la définition institutionnelle qui sera la pierre angulaire de ce mémoire :

« Un terme labellisé (« ÉcoQuartier ») en 2008 par le MEEDDM⁵ dans le cadre d'un concours sur la
ville durable afin notamment de dynamiser le développement des pratiques d'urbanisme durable en
France. »

En effet, la notion prend en compte les principes de développement durable, mais se concrétise en France sous la forme d'un label, imaginé en janvier 2011 par Benoist Apparu, Secrétaire d'Etat au logement. Il est attribué de façon à faciliter et à encourager la mise en oeuvre de projets écologiques. Les villes françaises ont été invitées à proposer leurs projets à travers deux concours organisés en 2009 et 2011. En janvier 2011, vingt-quatre candidats sont retenus sur plus de quatre cents projets présentés.

L'ambition affichée du label est caractérisé par une volonté de créer des quartiers urbains innovants, produit d'une démarche définit en amont. S'appuyant sur le «Cadre de référence ville européenne durable ⁶», les objectifs à fixer se structurent autour d'un référentiel EcoQuartier à quatre dimensions :

Ce cadre de référence à l'ambition de définir ce qui pourrait être attendu dans les Agenda 21 local en projet territorial de développement durable. Ces dimensions sont déclinées en vingt ambitions dans la grille EcoQuartier du MEEDDM (Annexe1). C'est sur cette base que les projets ont été évalués. Ainsi, un classement par territoires stratégiques permet de récompenser les projets selon un contexte spécifique et ces derniers deviennent par la suite une référence en la matière.

Cette démarche opérationnelle doit s'appliquer dans toutes les étapes clés d'un projet : prise de décision, études, programme, conception, travaux et mise en service. La difficulté de mettre en place une telle démarche de développement durable est le coût élevé tant monétaire qu'en temps passé. Cette difficulté sera compensée par un environnement attractif qui amènera des avantages comparatifs aux villes.

⁶ Mise en oeuvre opérationnelle de la Charte de Leipzig signée le 2 mai 2007.

La démarche HQE²R pour l'intégration du développement durable dans les projets de
Renouvellement Urbain.

Une démarche de développement durable dans un projet de Renouvellement urbain doit s'interroger sur l'ensemble des besoins d'un quartier et de sa population en identifiant les problèmes économiques, sociaux et environnementaux. Son objectif est d'amorcer à long terme une réflexion sur la vocation future du quartier pour qu'il ait une fonction dans la ville et de donner un sens à la vie d'un quartier.

La démarche HQER est une démarche focalisée sur l'amélioration de la qualité de construction et d'usage des bâtiments. Sans évaluation réelle du bâti, cette démarche repose ces critères sur la mise en place d'un management environnemental. Elle est mise en place pour l'écoconstruction des bâtiments. La démarche HQE²R se positionne comme une démarche au service de l'évaluation environnementale des bâtiments. Le développement méthodologique doit se faire en prenant en compte de l'évolution du nouveau paradigme. L'absence d'outil immanent d'une démarche particulière sur l'ensemble du quartier souligne un manque dans l'évaluation des politiques qui n'ont pas d'outil pour s'auto-évaluer. En effet les aspects de l'usage et de l'habiter ne sont que très peu pris en compte. C'est là que s'inscrit cette démarche intégrée de Développement durable pour les projets de Renouvellement Urbain.

La démarche HQE²R est structurée autour de la décomposition d'un projet urbain en quatre phases selon le schéma en annexe 2. Il est proposé une méthode à chaque phase pour intégrer le Développement durable dans le projet. Elle comprend de nombreux outils opérationnels pour la transformation durable des quartiers tels que la méthode HQDIL pour élaborer un diagnostic partagé de développement durable d'un quartier, le modèle ENVI d'évaluation environnementale d'un projet urbain ou d'un territoire, le modèle INDI d'évaluation d'un projet de quartier ou d'un quartier au regard du Développement durable et l'échelle de participation HQE2R.

Cette démarche est structurée par un système de Développement durable de cinq objectifs déclinés en vingt et une cible : le système ISDIS (annexe 3). Ces objectifs sont génériques et cette démarche est itérative et intègre les impacts croisés des actions. Elle a pour objectif de fournir aux collectivités locales une démarche opérationnelle de projets composée de méthode et d'outil afin d'élaborer des plans d'action adaptés. Ainsi les impacts d'un projet sont combinés et croisés. Le but est de donner les clés d'évaluation et de suivi de plan d'actions à la maîtrise d'ouvrage pour permettre d'intégrer le développement durable dans leur projet sur les quartiers de renouvellement Urbain. Elle permet d'analyser les besoins et d'évaluer les impacts d'un projet sur un quartier. Elle constitue un cadre de référence pour les maîtres d'ouvrage pour créer une ville désirable.

Au-delà de la démarche, la recommandation première est la mise d'un diagnostic partagé de Développement durable grâce à la méthode HQDIL (annexe 4) qui permet au maître d'ouvrage de déterminer les enjeux et le choix d'indicateurs qui constitueront le cahier des charges nécessaires à l'élaboration du schéma directeur d'aménagement.

Les stratégies de mise en oeuvre : de
nouvelles démarches aux nouvelles
méthodes d'organisation

Les mutations sociétales, la multiplication de documents d'urbanisme et par conséquent l'augmentation du nombre d'outil d'aide à la décision exigent du maître d'ouvrage d'être plus formé et plus sensibilisé à la différence entre une opération d'aménagement classique et celle de renouvellement urbain durable. Ainsi ce sont de nouveaux modes d'intervention qui se mettent en place pour répondre au mieux aux exigences des nouveaux modes de vie de la population.

Des différents modes opératoires : entre opération de Renouvellement Urbain et
aménagement urbain

A la différence d'une opération d'aménagement classique le renouvellement se caractérise par :

La conception d'un projet urbain dans un univers déjà constitué doit souvent prendre en compte l'intégration de constructions économes en énergie, de moyens de transport moins polluants et une gestion plus rationnelle de l'espace. Refaire la ville sur la ville pour la moderniser et la rendre également durable sont deux notions qui vont de pair.

Ces opérations doivent intégrer des problématiques mixtes comme celle de l'exclusion urbaine, de la spécialisation sociale des espaces, ou encore du développement durable ou de la participation des habitants au projet. L'atout d'un maître d`ouvrage est d'avoir le sens pratique est dans la phase opérationnelle, mais également dans la phase de conception où il faut anticiper toute problématique afin d'optimiser le phasage et la programmation. En effet, contrairement à l'opération d'aménagement « classique » qui comprend majoritairement la création de nouvelles infrastructures, il s'agit d'optimiser le foncier, les réseaux et les espaces publics en tenant compte de l'existant.

Les opérations de renouvellement urbain nécessitent des démarches itératives, c'est-à-dire que le projet est revisité dans sa conception.

Celle-ci est nécessaire, car le maître d'ouvrage est dans notre cas concessionnaire et il doit faire face à une multiplicité de propriétaires, des situations sociales ou économiques.

La transformation des secteurs stratégiques implique souvent de mener plusieurs opérations en même temps :

- la résorption d'un habitat dégradé, hébergeant des populations souvent en grande difficulté et sous le joug de propriétaires peu scrupuleux,

- la redynamisation du tissu commercial, accompagnée d'un coût nécessaire au rehaussement de la qualité de l'offre commerciale

- le marketing territorial, afin d'attirer les entreprises en valorisant une opération et ses atouts.

Le relogement est une question primordiale dans les quartiers dits « sensibles », les populations sont caractérisées par des taux de chômage très élevés, des familles en difficulté financière et des jeunes en échec scolaire. L'action de l'ANRU (Agence Nationale pour le Renouvellement Urbain), travers la Mission Grands Projets de Ville (MGPV), va permettre aux habitants des quartiers une ouverture sur la ville et un désenclavement, en répondant aux besoins des ménages concernés par les démolitions/relogements et par un travail sur le parcours résidentiel de chacun. Un des problèmes réside dans le fait que les familles souhaitent dans la majorité des cas être relogées dans des logements neufs ou des pavillons, or la rareté et la cherté du foncier disponible ne permettent pas une marge de manoeuvre très grande. La difficulté est donc de respecter les demandes et les besoins des familles en fonction de l'offre disponible et tout en appliquant l'objectif de diversification sociale. Le relogement est donc au centre du processus opérationnel et suit des objectifs de mixité sociale et de rééquilibrage territorial.

De plus, les espaces publics sont généralement amenés à égaler une qualité d'aménagement telle que celle du centre-ville. A la différence d'une opération d'aménagement classique qui fait appel en grande part à des promoteurs privés, le renouvellement urbain travaille le plus souvent en collaboration avec des bailleurs et organismes sociaux, même si de plus en plus, des perspectives de rentabilité captent un nouvel intérêt pour les opérateurs privés. Les bailleurs sociaux sont des acteurs de premier ordre du fait de l'importance de leur propriété dans ces quartiers.

Le constat le plus flagrant concernant les lacunes actuelles en renouvellement urbain est le manque de matière grise et de capacités d'ingénierie, alors même que ces projets sont ceux qui en ont le plus besoin. Un manque de reconnaissance dans un domaine qui rapporte peu de chiffre d'affaire par rapport à l'aménagement classique et une pauvreté en ressources de financement, expliquent peut-être en partie cette lacune. En effet, en renouvellement urbain le principal financeur est l'ANRU et l'aménageur n'est pas rémunéré par les résultats de l'opération, car le bilan d'aménagement en renouvellement urbain se fait globalement et non par opération, selon la procédure ANRU. L'aménageur ne couvre par des recettes commerciales qu'une part infime des dépenses de l'opération et sa rémunération provient de subventions des collectivités ou de l'ANRU. L'insuffisante rémunération des frais d'ingénierie : tâches de pilotage, de développement économique et social, ne génère pas directement de dépenses et de recettes sur lesquelles imputer un pourcentage, et constitue en plus de la prise de risque, et du décalage entre le temps de l'aménagement et le temps de la convention, de réels freins d'action.

Le volet social est primordial dans une opération de Renouvellement Urbain, comme on l'a vu avec le problème du relogement. Une problématique majeure est également celle de la sécurité et de la sûreté des espaces urbains. La mission de mandater un gardiennage va dans ce sens et a pour but de sécuriser la zone, tout en instaurant un climat de confiance et de sérénité pour les habitants. L'idéal dans un quartier sensible est de trouver une ou des personnes originaires de la zone, en bons termes avec les habitants et dignes de confiance envers le maître d`ouvrage.

Dans son ouvrage7 Bruno Depres classe les projets de Renouvellement urbain en quatre aires autour de deux axes comme suit :

Figure 1_Les aires du processus d'aménagement des projets de renouvellement urbain

Quatre zones sont donc mises en valeur : l'aire de l'ingénierie, celle de la gestion politique et du management de projet, celle de la maîtrise d'ouvrage opérationnelle et enfin celle de la gestion technique et organisationnelle. Chaque projet aura des tendances privilégiées vers une ou plusieurs aires.

La notion nouvelle d'ingénierie sociale complète celles de l'opérationnel et du financier en renouvellement urbain et reflète à la fois le besoin d'ingénierie et celui d'intégrer le social. Il s'agit de mettre en place des actions en lien avec tous les acteurs (travailleurs sociaux, enseignants...), d'accompagner les habitants les plus en difficulté et ceux concernés par un relogement, d'établir des démarches de concertation afin d'associer les habitants et d'obtenir une adhésion au projet qui permettra d'éviter un certain nombre de conflits.

⁷ Le Renouvellement Urbain, une nouvelle perspective pour les acteurs de la ville

Le maître d'ouvrage d'opération de renouvellement urbain doit aller au-delà de leurs missions traditionnelles, à savoir la réalisation dans un cadre défini et dans un temps donné, des opérations nécessaires pour acquérir, équiper des terrains afin de les rendre aptes à recevoir des constructions. Le Grand Robert définit lui l'aménagement comme : « une organisation globale de l'espace destinée à satisfaire les besoins des populations intéressées en mettant en place les équipements nécessaires et en valorisant les ressources naturelles », qui généralise la notion d'aménagement à l'ensemble des actes d'une collectivité locale concourant au bon fonctionnement et à la mise en valeur d'un territoire.

Le renouvellement urbain a de particulier qu'il a besoin de mettre en relation une multiplicité d'acteurs, de logiques d'intervention et de domaines professionnels très différents :

- culture du développement social et économique pour ceux qui sont en charge du développement social

Ainsi les nombreuses entités que sont le service municipal, l'élu, les opérateurs privés, les organismes HLM, l'aménageur, les représentants des habitants, auront des intérêts bien différents.

- le temps du projet qui s'accompagne d'une période de retour sur investissement, - Le temps de l'aménageur est long

En dehors des difficultés socio-économiques s'est développée la prise de conscience des impacts négatifs de l'aménagement sur l'environnement. La transformation de quartiers se limitant à la seule évolution morphologique ne s'intègre pas dans une dimension écologique plus large. C'est pourquoi une démarche d'aménagement durable identifiant et évaluant les impacts sur le cadre de vie doit être mise en place.

La politique de la yille a un rôle pionnier en matière d'amélioration de la gouvernance des projets par la multiplication des acteurs du projet (l'Etat, les collectivités territoriales, les bailleurs sociaux et les acteurs professionnels) et de prise en compte des enjeux sociaux grâce à une ingénierie sociale. Les démarches de développement durable ont renforcé les modes de coopération entre les acteurs et l'intégration de nouveaux partenaires, notamment d'ingénierie environnementale dès la phase de conception. Ces démarches ont développé la conduite de projets et donc des compétences en la matière. C'est à dire à l'émergence de chef de projet d'une équipe-projet pluridisciplinaire dans une démarche de développement intégré.

De plus, la politique de la ville a développé les démarches de concertation avec les habitants et de la maîtrise d'oeuvre urbaine et sociale. Cependant, la prise en compte des besoins des usagés est consultée qu'au moment où le projet est prédéfini, cela aboutit à des ajustements de ces projets sur des points particuliers. La co-production des projets avec les habitants concerne généralement la conception des espaces publics. Comme on va le voir dans le cadre de la concertation de la place Micoulaud.

Pour mettre en place une telle démarche le rôle du maître d'ouvrage est primordial. La maîtrise d'ouvrage représente le client du projet, elle est l'entité porteuse du besoin et a un rôle important dans la prise en compte du développement durable. Son rôle principal est de piloter le projet. Autrement dit le maître d'ouvrage est le commanditaire et celui qui porte le coût financier de l'opération. Le maître d'ouvrage détient la connaissance fonctionnelle du domaine dans lequel s'inscrit le projet et recouvre l'ensemble des corps de métiers concernés par le projet. Cependant, le maître d'ouvrage est responsable de l'expression fonctionnelle des besoins mais n'a pas forcément les compétences techniques liées à la réalisation de l'ouvrage.

Il en est le responsable principal et il est tenu de respecter certaines obligations déterminées par la réglementation. Ce contexte réglementaire est de plus en plus strict dès lors qu'il doit être en capacité de mobiliser les acteurs et leurs compétences à la mise en place opérationnelle des politiques urbaines stratégiques.

Le bon déroulement des opérations est au coeur du métier de maître d'ouvrage. Pour cela il doit constituer une équipe pluridisciplinaire et composer avec des délais courts et des objectifs précis. Pour ce faire une organisation de l'équipe en mode projet est indispensable pour le management de projet. Ce mode de travail s'inscrit parfaitement dans l'organisation transversale que préconise le développement durable. L'organisation est de moins en moins hiérarchisée. En travaillant de la sorte une économie d'échelle est faite entre les services. Tous les services sont alors focalisés sur les objectifs et ont une connaissance cumulative du projet. Le principe n'est plus la fragmentation des tâches, mais la constitution d'une équipe capable de gérer un projet.

Ainsi, un chef de projet est nommé, sa première tâche est de rassembler une équipe opérationnelle. Chacun aura un rôle précis et viendra d'horizons différents. Les qualités du chef de projet sont la médiation et la négociation et son objectif est de faire en sorte que l'équipe atteigne des objectifs dans le respect des délais et selon un budget imparti. Chaque membre est en interaction, car l'objectif de l'un est conditionné par l'intervention de l'autre. Cela forge chacun à la responsabilité de ces actions et implique un comportement moins « classique ». Basée sur la communication, la transparence et la clarté des informations produites l'organisation en mode projet demande de l'autonomie et la capacité de s'auto-évaluer. Lorsque le projet connaît des difficultés c'est toute l'équipe qui est impacté.

Ce changement de pensée demande du temps d'adaptation et un travail itératif suivi par le chef de projet. Le seul pouvoir de ce dernier est de collecter les informations des objectifs déterminés en amont, en respectant délais et budgets. Il doit faire preuve de rigueur organisationnelle, de confiance et de qualité d'animation pour atteindre ses propres objectifs. Il doit savoir cibler le meilleur spécialiste pour une période donnée. Le plus souvent un directeur d'opération est le référent du chef de projet et se doit parfois de ralentir le processus (dans des cas de sous-effectif, manque de financement...). Il a un rôle d'arbitre et doit donner des priorités au projet.

Enfin, les élus constituent les initiateurs légitimes de tous les projets et sont donc responsables de leur mise en oeuvre. Ils sont en quelque sorte placés en position de chefs de file des projets urbains. Ceux-ci sont souvent à l'initiative des projets, poussés par une volonté des habitants, ou encore par la nécessité de réponse aux besoins de logements ou d'activités d'une ville en expansion. Mais surtout, ils ont un rôle de recadrage pendant toute la durée du projet, notamment dans la phase de conception où l'avis des élus est primordial pour l'élaboration du schéma directeur par les urbanistes et pour la suite, au stade de la réalisation par la maîtrise d'oeuvre.

Le chef de projet doit faire face à de multiples contraintes. En effet, l'opération d'aménagement doit se faire dans un cadre bien défini, pour une répartition claire des tâches et responsabilités. Ces contraintes sont de tous types : juridiques, environnementales, foncières...

Le chef de projet est amené à respecter des règles environnementales. Les opérations sont souvent construites dans une démarche de développement durable, comme c'est le cas par exemple pour le Projet Izards - Trois Cocus. Ainsi, le maître d'ouvrage s'associe à des structures telles que l'ADEME⁸ ou l'ARPE⁹ dans la conception et l'élaboration de leurs projets. Un cadre juridique est nécessaire au métier de maître d'ouvrage. Des qualités de juriste sont requises pour assurer ce rôle car ses responsabilités juridiques sont très grandes. Des sanctions au tribunal pénal et au civil sont possibles en cas de recours.

Il doit aussi, dans le cadre de son rôle de gestionnaire du patrimoine foncier d'une opération, se plier aux règles concernant le foncier : le PLU¹⁰ en fixe une partie, ainsi que des prescriptions architecturales dépendant de la zone de construction. Des contraintes règlementaires complémentaires sont également régies par des normes nationales, par exemple la question d'accessibilité pour PMR¹¹.

Une opération d'aménagement est une économie mettant en relation la vente de charges foncières et les coûts d'acquisition, d'équipement et d'aménagement du foncier. Le maitre d'ouvrage qui est le garant de l'équilibre financier d'une opération a développé de nombreux outils d'évaluation et de suivi permettant l'établissement des « bilans », c'est-à-dire, les différents types de bilans existants au cours de la vie d'un projet :

- les bilans de faisabilité qui permettent de définir progressivement le programme dans des conditions de rentabilité économique optimales.

- le bilan d'engagement qui est établi en fonction du projet urbain qui a été défini (périmètre, programme prévisionnel des équipements publics, etc.). Ce bilan constitue la référence de mise en oeuvre de l'opération. C'est sur cette base que la décision de réalisation est prise

- les bilans prévisionnels actualisés : en cours d'opération, afin d'apprécier les conditions d'évolution de l'opération il est établi un CRACL (Compte Rendu Annuel à la collectivité Locale) : évolution du bilan, plan de trésorerie, tableau des acquisitions et cessions de l'exercice écoulé, note de conjoncture (conditions physiques et financières de réalisation de l'opération)

- le bilan de clôture : qui constate les réalisations et le résultat final de l'opération.

Finalement, en parallèle au déroulement d'un projet, l'aménageur doit être en mesure de faire des propositions de modifications de programme opportunes, toujours dans le souci de conserver l'équilibre financier de l'opération, autrement dit, il est l'acteur qui assure la faisabilité économique de l'opération. Le prix de vente des terrains assure les recettes d'une opération, il est donc fixé en fonction de dépenses liées à l'opération d'aménagement et du marché de l'immobilier. Ce prix est exprimé en €/m²SHON/programmation. C'est-à-dire que pour une même SHON maximale autorisée, le prix du terrain sera fonction de la programmation. Par exemple, un terrain destiné à du locatif social coûte moins cher qu'un terrain destiné à de l'accession à la propriété. De même, autoriser une densité élevée sur un terrain permet de vendre ce terrain plus cher. Le travail de programmation doit donc aboutir à un équilibre entre la densité, la répartition de la diversité de l'offre de logements, et les dépenses de l'opération d'aménagement. Le maître d'ouvrage en tant que garant du bilan, négocie donc la proportion des différents programmes de logement dans le respect du PLH¹² : logements sociaux, accession sociale/coût maîtrisé, etc.

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L'AGLOMERATION TOULOUSAINE : UNE
COMMUNAUTE URBAINE FACE AUX
PREOCCUPATIONS CONTEMPORAINES :
LES MODALITES DE MISE EN OEUVRE DE
RENOUVELLEMENT ET DEVELOPPEMENT
URBAIN DU PROJET IZARDS - TROIS COCUS

« Ceux qui ont l'ambition de changer les conditions de vie les plus
médiocre dans notre société d'abondance espèrent y parvenir en
changeant les villes, leurs espaces et leur modes de
fonctionnement. »
André Bruston

Dans cette deuxième partie de la réflexion il est présenté l'opération de renouvellement et de développement urbain de quartier Izards - Trois Cocus, tant dans son contexte urbain à différentes échelles que dans sa conception et de sa prise en compte du renouvellement urbain durable. Cela me permet de mettre en valeur l'expérience toulousaine face au renouvellement urbain durable. Au-delà de ces études de cas, il me semble intéressant de présenter des outils utilisés par des collectivités territoriales pour encadrer le renouvellement urbain durable de ces territoires.

Cette partie a été élaborée en prenant exemple d'une étude d'impact ayant servie à l'élaboration de l'étude de faisabilité de la future ZAC Montaudran Aerospace qui fut l'une de mes missions lors de mon stage à Oppidea. L'objectif est de vous donner les clés d'une analyse globale et transversale du projet Izards Trois Cous dans son contexte urbain.

Situation géographique et localisation du projet : un projet structurant dans une yille en
pleine transformation

La commune de Toulouse se situe au Sud-ouest de la France, elle est située dans le département de la Haute-Garonne et de la région Midi-Pyrénées.

La commune de Toulouse est la ville centre de la Communauté Urbain du Grand Toulouse, cette dernière a été créée depuis 1992. Constitué de 37 communes elle est présidée par Pierre Cohen le maire de Toulouse.

L'agglomération est en pleine structuration de son territoire, en parallèle de ses grands projets de transformation (Matabiau, Montaudran, H2M, Cartoucherie...) l'agglomération met en oeuvre des projets urbains complexes structurants qui se veulent emblématiques d'une nouvelle gouvernance du territoire et d'une nouvelle qualité de vie. Le projet des Izards s'inscrit dans une dynamique de concertation, de mixité des fonctions et des enjeux environnementaux pour une redynamisation économique voulu par la nouvelle municipalité socialiste arrivée en 2008.

En effet, auparavant Toulouse manquait d'une forme urbaine remarquable et de visibilité nationale et internationale. C'est pourquoi la nouvelle municipalité a ambitionné un projet urbain à l'échelle de l'agglomération connue sous le nom de La Fabrique urbaine. Cette ambition urbaine a été partagée avec les différents acteurs du territoire afin de déterminer une réelle identité urbaine. Celle-ci se concrétise autour de son atout naturel qui est l'eau dans la ville et de sa richesse universitaire marquée par l'aéronautique et la recherche spatiale

Le projet de renouvellement et de développements urbain des Izards - Trois Cocus se situe dans le quartier Nord de la commune de Toulouse, en limite de la première couronne et à la confluence d'axes majeurs de déplacements et à l'interface du noyau villageois de Lalande et du nouveau quartier Borderouge. Proche du périphérique il constitue une porte d'entrée du nord de la commune. Depuis le transfert de compétences à la Communauté Urbaine du Grand Toulouse l'intérêt communautaire de ce projet a été reconnu par délibération en 2010.

D'une situation stratégique en entrée de ville de Toulouse, ces espaces se sont développés de façon anarchique créant des zones de fracture urbaine entre un paysage dense de centre-ville et celui diffus de ces périphéries.

Ce secteur est un espace mal circonscrit, produit d'un découpage anarchique en différentes zones. C'est un espace intermédiaire dans lequel il est difficile de s'identifier. Il se démarque du centre-ville d'un point de vue de son esthétique, de son architecture, de sa densité, de son offre commerciale et de ses usages.

Evolution démographie et offre de logement : une ville attractive mais un quartier en
perte de vitesse

La commune de Toulouse est la quatrième ville de France et présente au recensement de 2009 Page | 39 une population de 437 717 personnes, sur une superficie de 118,3 km², ce qui représente une

densité de population d'environ 3700 habitants par km². Au 1er janvier 2009 le nombre de ménages était de 229 699. Elle est la sixième agglomération avec 871 961 habitants et constitue la quatrième aire urbaine avec 1 218 166 habitants après Paris, Lyon et Marseille.

La population toulousaine a augmenté d'environ 12 % en 7 ans. Les tranches d'âges ayant la plus forte progression sont celles des moins de 25 ans avec une croissance de l'ordre de 20%. La classe d'âges des 40 à 59 ans augmente de 13% alors que celle des 25 à 39 ans connaît une croissance de 7% et celle des plus de 75 ans, 5%. La population de 60 à 74 ans stagne, le nombre de ces personnes recensées en 2009 est même inférieur à celui de 1999.

En termes de logements sur Toulouse, le nombre total de résidences en 2009 est de 247 885 dont une part de 1,7% pour les résidences secondaires et logements occasionnels. En 1999, les chiffres sont de 224 809 logements au total dont 197 669 en résidence principale et 21 326 logements vacants. La moitié de ces logements sont postérieurs à 1968, ils sont donc récents.

Toulouse est une ville dynamique qui accueille chaque année de nouveaux habitants. Le besoin de logements adaptés aux nouveaux arrivants est donc important. Le solde migratoire est largement positif, elle bénéficie d'ailleurs de la croissance démographique la plus dynamique des grandes villes de France, ce qui peut être un atout pour le développement de la ville. La commune de Toulouse gagne, en moyenne, un peu moins de 5 000 habitants par an. Cette arrivée massive de population renforce le caractère métropolitain de Toulouse, les nouveaux Toulousains rajeunissent la population et augmentent le niveau de qualification des actifs.

Le Programme Local de l'Habitat a été approuvé le 17 mars 2011. La principale prescription concernant Toulouse pour la période 2010-2015 est de produire 18 000 logements, soit 3 000 logements/an dont 1 350 logements sociaux pour répondre aux besoins déjà existants et à l'arrivée de nouveaux habitants. Aujourd'hui Toulouse produit en moyenne 2 300 logements/an. Toulouse a l'objectif d'atteindre à la fin 2013 les 20% de logements sociaux prévu par la loi SRU. L'objectif principal du PLU est le rééquilibrage du parc de logements sociaux sur la commune de Toulouse (19% en 2012).

Cependant, de nombreux logements vacants sont identifiés dans le quartier des Izards. Cela est dû à une image négative du quartier. Les logements neufs construits à proximité ont du mal à se commercialiser. De plus une grande majorité des logements sont des logements sociaux, en effet le quartier compte plus de 50% de ce type de logement.

Population active et marché de l'emploi : des emplois spécialisés inexistants dans le
quartier des Izards

Historiquement, Toulouse a été reconnue comme un important centre administratif régional, une capitale culturelle, universitaire et commerciale, mais ne bénéficiant pas d'une tradition industrielle forte. Promue métropole d'équilibre au début des années 60, dans le cadre de la politique de décentralisation et d'aménagement du territoire, Toulouse bénéficie alors d'importants transferts d'activités dans des secteurs de pointe, en particulier l'aéronautique, le spatial et l'électronique. La ville se voit alors dotée de grands services et équipements publics permettant de consolider sa dynamique de développement. Grâce à l'essor des hautes technologies, à son important potentiel universitaire, de recherche et de formation supérieure, aux synergies entretenues avec le tissu industriel local, Toulouse a connu au cours des deux dernières décennies un développement économique sans précédent.

La présence de plusieurs universités et autres établissements d'enseignement supérieur ainsi que de nombreuses entreprises réclament des compétences hautement qualifiées. Cela implique des taux de représentation des cadres assez élevés (22%) par rapport à l'ensemble de la population active. La ville de Toulouse attire aujourd'hui de nombreux nouveaux habitants, car elle concentre une grande partie des emplois de la région. Un quart de ces nouveaux arrivants est titulaire d'un diplôme universitaire de 2ème ou 3ème cycle. Ils occupent plus souvent un emploi de cadre supérieur ou de cadre intermédiaire que les toulousains non migrants.

Les secteurs centre, est et sud-est, de Toulouse concentrent les taux de cadres supérieurs les plus importants. Cependant, on observe que dans la zone des Izards ces taux sont les plus faibles (En dessous de 4%).

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L'aire urbaine de l'agglomération compte 400 000 emplois et est en forte progression depuis les années 90 (+1,5% par an contre +0,3 à + 0,7% dans les autres aires urbaines françaises). Outre ce niveau de développement elle se caractérise aussi par la forte concentration de l'emploi sur le pôle urbain (90%) et surtout sur la ville centre (60%).

La croissance de l'emploi sur l'agglomération, particulièrement forte au cours des 10 dernières années (40 000 emplois créés) se caractérise aussi par l'augmentation rapide des emplois les plus qualifiés. Les plus grandes entreprises sont concentrées sur Toulouse et la première couronne et on observe des spécialisations par zones dont les hautes technologies au sud-est.

Selon les données INSEE de 2008, 32 048 personnes de la tranche d'âge active (15 à 64 ans) sont au chômage, soit 14.4% de la population active. Ce taux a légèrement régressé depuis 1999, où il atteignait 18,8%. Ce sont surtout des jeunes de 15 à 24 ans qui sont représentés dans ce taux, avec en moyenne 20% de 15-24 ans au chômage.

Activités commerciales : des commerces de proximité concurrencés par les grandes
surfaces

Cette analyse s'inscrit dans une de mes missions de suivi d'étude d'accompagnement en matière de conduite stratégique et opérationnelle de l'opération commerces de la Place Micoulaud.

Le bureau d'étude Convergences-CVL avait pour objectif de recueillir les attentes des commerçants et professionnels de santé sur le projet de transfert de leurs cellules commerciales. Il devait préciser les besoins et souhaits en termes fonctionnels, techniques, juridiques, financiers et d'analyser le site du projet. Enfin, une de ses missions était d'étudier le potentiel commercial du projet à l'échelle élargie et de proposer un plan de marchandisage et un schéma d'organisation fonctionnel.

En lien avec l'augmentation de la population, l'activité commerciale de la ville tend à se développer. L'un des objectifs du SCOT est de permettre une meilleure organisation du développement de l'activité commerciale notamment dans les grandes surfaces. Dans un contexte de concurrence important, il convient de développer principalement le commerce de proximité par un maillage fin du territoire en pôles commerciaux hiérarchisés, du territoire en pôles commerciaux hiérarchisés.

C'est en 1969 que le premier hypermarché a ouvert ses portes. Aujourd'hui, l'aire urbaine de Toulouse dispose de 980 000 m² de grandes surfaces, soit 70 % de l'offre commerciale. On observe sur les dix dernières années une forte progression des services alors que la part des commerces traditionnels baisse, notamment à Toulouse, tandis que l'augmentation des grandes surfaces se localise essentiellement en banlieue. Deux logiques de localisation sont à l'oeuvre : la concentration en un même lieu pour les grandes surfaces spécialisées et un maillage fin du territoire pour l'alimentaire répondant à une notion de proximité de plus en plus fondée sur l'économie de temps.

L'armature commerciale de la ville de Toulouse est complète avec un centre-ville qui concentre 2 000 petits commerces, tandis que trois zones commerciales accueillent les grandes surfaces aux entrées de la ville (Basso-Cambo, Purpan, Gramont). L'apogée du commerce de proximité à Toulouse se situe autour des années 1950. Puis ces formes traditionnelles vont régresser à partir des années 1960-70 dans de nombreux quartiers. Cette régression est liée à la baisse démographique, à la progression du parc de logements en périphérie, au développement accru de l'automobile dans les déplacements et l'apparition des supermarchés qui se sont implantés dans les faubourgs. De 1960 à 1990, la forte attractivité des grandes surfaces, vide progressivement les espaces intermédiaires de certains de leurs commerces. Le commerce de proximité présent dans tous les quartiers, disparaît aujourd'hui à un rythme annuel de 5 à 6 000 m2.

Figure 10_Lévolution du commerce selon les quartiers de la ville de Toulouse

Une politique de revitalisation dans les quartiers commerçants avec un double objectif : - l'amélioration de l'accessibilité et de la circulation

- la requalification des espaces publics pour offrir au chaland un espace plus convivial sans empêcher la circulation automobile.

C'est dans le cadre de ces objectifs communaux que s'inscrit l'opération de renouvellement et développement urbain du quartier des Izards - Trois Cocus. L'analyse des abords lointains du quartier montre qu'il est constitué de :

- Deux pôles commerciaux majeurs autour de la rocade et qui s'étendent : Fenouillet Route de Paris et Balma Gramont,

A une échelle plus réduite, on peut souligner que le quartier une offre commerciale de boutiques et de services de proximité vieillissante et dispersée. De plus, il faut souligner le programme ambitieux de la pace Nord de la ZAC de Borderouge à rayonnement intercommunal qui prévoit :

- 7 000 m² d'offre d'accompagnement (50 boutiques de commerces de bouche, de services divers et offre de restauration, maison médicale) + marché de plein vent

- Au terminus du Métro B, elle se trouve en coeur de projet urbain ambitieux et des flux de TC (P+R à proximité)

Cette étude souligne le besoin de restructuration de l'offre commerciale pour pouvoir attirer d'autre population et améliorer l'environnement urbain de manière plus harmonieuse.

Chaque opération doit entrer en conformité avec les documents de cadrage établis par les collectivités. Leur compatibilité est indispensable pour se protéger des recours à l'encontre de la mise en oeuvre du projet.

L'élaboration d'un Plan de Déplacements Urbains est obligatoire, dans les périmètres de transports urbains inclus dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants ou recoupant celles-ci. Ce plan est établi pour une durée de 5 à 10 ans et doit être révisé en cas de modification du périmètre de transport urbain. Le PDU a été adopté par le Comité Syndical du SMTC le 21 mai 2001 et approuvé par arrêté préfectoral le 12 juin 2001. Il fait actuellement l'objet d'une révision.

- Développer les transports en commun et les autres modes alternatifs à la voiture particulière, - Améliorer le réseau de voirie,

- Inciter la mise en oeuvre de mesures favorisant l'utilisation des transports en commun.

L'accessibilité du quartier est généreuse grâce à la desserte par le métro, puis, à moyen terme, par le TER situé au Sud, elle est donc un atout considérable pour le quartier des Izards. Elle rend accessible depuis le quartier les services et les bassins d'emploi de l'agglomération. Cela permet d'imaginer le développement d'emploi sur place, de faire du secteur une destination et non seulement un point de départ. Cet atout sera valorisé, car un projet commerçant, urbain, animé, intense va se développer autour des nouveaux espaces publics de la station Trois Cocus. Le projet des Izards se raccroche à l'existant (métro, bus), s'appuie sur les futurs projets (gare SNCF, réseau cyclable) et développe un réseau de cheminements doux au sein du quartier en résonnance avec les pôles d'attractivités proches du site d'étude. Le réseau de transport en commun devient un outil de structuration pour faciliter l'accès aux services et favoriser la ville de proximité. La figure présentée en annexe 5 souligne quelques orientations du PDU autour du projet des Izards.

Le Schéma Directeur de l'Agglomération Toulousaine (SDAT) est le document de référence en matière d'urbanisme. Issu d'un long travail de concertation, il pose les bases du développement durable de l'agglomération toulousaine à l'horizon de 2015. Le SDAT est approuvé le 11 décembre 1998 et mis en compatibilité le 29 décembre 2007.

Le SDAT développe quatre grandes orientations stratégiques pour l'agglomération toulousaine :

On peut résumer ce schéma ainsi : le quartier des Izards fait partie des quartiers du territoire d'équilibre Nord, il est une centralité sectorielles récente où il est prévu d'intensifier et de mixer l'urbanisation. Plus particulièrement il fait partie des faubourgs à conforter et dont l'identité est à valoriser. Il est un site potentiel de développement, redéploiement, extension mixte et c'est aussi un territoire spécialisé à réconforter et à rénover.

Sa localisation en périphérie de la ville lui confère un patrimoine naturel à valoriser et à développer et un patrimoine agricole à protéger. Proche de la ZAC de Borderouge sa proximité lui apporte un dynamisme de développement économique majeur. C'est donc un lieu privilégié pour l'accueil de logements et de valorisation de la richesse environnementale de la ville.

Le Plan Local d'Uranisme en vigueur correspond à la 5ème modification, approuvé en décembre 2011. Ci-dessous est présentée la cartographie des conditions particulières du PLU s'appliquant au niveau du quartier des Izards.

La commune de Toulouse à fait le choix de mettre en place des orientations d'aménagement et de programmation (OPA). C'est un outil encore jeune qui permet de croiser les approches paysagères, urbanistiques, agricoles, environnementales dans une perspective à long terme de projet opérationnel. Elles se présentent sous forme d'un schéma d'intention adapté à la zone d'étude du projet. Ces orientations sont présentées en annexe 7.

Contexte de l'opération de
développement et de renouvellement
du quartier Izards- Trois Cocus

De plus, pour que vous ayez une vision plus précise du projet en lui-même, cette partie présente le projet et met fortement l'accent sur les problématiques de renouvellement urbain durable.

Le cadre stratégique : Evolution du projet par le biais d'un marché de définition

Le projet s'inscrit à la fois dans les politiques publiques de droit commun et dans les dispositifs spécifiques initiés au titre de la politique de la ville. En effet, il a été le premier quartier à bénéficier des dispositifs de la politique de la ville. En 1985, il est inscrit au titre de la géographie prioritaire. En 1996, le Pacte Relance pour la ville positionne le quartier en ZUS. Cependant, le projet du quartier ne constitue pas un projet bénéficiant de grande ressource comme peuvent l'être ceux de trois autres ZUS situées à l'Ouest de la Commune sur le territoire du Grand Mirail. Il ne fait pas l'objet d'une convention ANRU établit en 2003 et n'est pas inscrit dans le cadre d'action du Grand Projet de Ville (GPV).

Le projet a également été impacté par la redéfinition de la politique de la ville, consécutive au changement de majorité municipale en 2008. Des lors, l'équipe municipale nouvellement élue s'engage dans une démarche d'élaboration d'un projet social et urbain nouveau. Reprenant les anciennes études mises en oeuvre par l'ancienne municipalité et cherche à remettre le projet d'étude à plat. La réflexion initiale portée sur le périmètre appelé Izards Launaguet de 15 ha, c'est-à-dire le secteur maraîcher actuellement en exploitation. Cette zone avait été préservée de l'urbanisation spontanée par la mise en place d'une zone AUO dans le PLU. C'est grâce aux échanges et discussions intervenus lors du marché de définition qu'ont été conclus la nécessité d'une extension du périmètre et un lancement du projet renouvellement et de développement urbain du quartier Izards - Trois Cocus. L'extension de la zone correspond au centre de quartier des Izards constitué par la place Micoulaud, le métro Trois Cocus et par un moyen ensemble d'habitat social. La zone sud du périmètre est classée Zone Urbaine Sensible. (Annexe 8)

Le coeur du projet est alors transformé, il passe d'un développement urbain à du renouvellement Urbain. De plus, pour marquer l'image de la volonté changeante de la municipalité, elle décide d'en faire un quartier pilote dans une démarche de développement durable.

Les marchés de définitions se sont déroulés en 2008 jusqu'en 2010. Les trois équipes d'urbanistes (Obras, BRS, Dubus-Richez) devaient formuler des propositions. Le but de ces marchés était de répondre à trois objectifs :

- Inscrire l'urbanisation de ce territoire dans une échelle large favorisant les liens et les échanges avec les quartiers environnants.

- Créer un morceau de ville dans un ensemble cohérent de fonctions urbaines variées en complémentarité du tissu constitué.

- Reposer sur une grande qualité environnementale afin d'assurer des résultats performants.

Cette phase de dialogue a permis de faire évoluer les axes d'orientation stratégique ainsi que le périmètre. Différents périmètres ont été définis. Le plus large correspond au territoire d'étude permettant de faire le lien avec les quartiers environnants et éviter les problèmes de mutation spontanée des franges d'opérations comme celle de la ZAC de Borderouge.

Ce quartier représente un enjeu fort pour la Communauté urbaine par son potentiel de mutation. En effet sa proximité avec l'opération de Borderouge influence énormément le quartier, dès lors il a été décidé d'envisager des coutures entre les deux opérations pour tendre vers une cohérence des opérations constituant une partie du quartier nord de Toulouse. Une réflexion sur les abords de l'opération est alors une des parties du mémoire qui sera développée plus bas.

Le périmètre d'intervention est de 60 ha, cela montre une volonté d'agir sur l'ensemble du quartier. C'est sur ce périmètre que la mise en oeuvre du projet d`aménagement global se fera. Enfin, des sous-secteurs opérationnels sur lesquels les principes d'aménagement généraux seront précisés avec leur temporalité d'interventions différentes. (Annexe 9)

En mars 2010 le conseil municipal a retenu la proposition de l'équipe OBRAS comme lauréate des marchés de définition. Cette équipe a proposé une vision à long terme d'un quartier renouvelé et unifié, où se mélangeraient et se compléteraient une « ville-intense » et une « ville nature >>. Cette vision concilie deux échelles de réflexion : celle de l'agglomération et celle du quartier, pour permettre d'une part de profiter des atouts métropolitains et d'améliorer ses propres atouts, ceux de la vie quotidienne. Leur démarche proposée est « contextuelle ».

Une appréhension globale du territoire : la couture entre deux opérations pour une
cohérence indispensable à une yille durable

Le projet de quartier s'intègre dans un chapelet d'opération d'aménagement en cours, situé Page | 51 dans la zone d'influence de la ligne de métro B il est au coeur des opérations d'écoquartier de la

La ZAC Borderouge est située au nord de la commune de Toulouse, dans la plaine alluviale de la Garonne et organisée autour du terminus de la ligne de métro B. Ce secteur comprend de l'habitat, de l'activité et des équipements publics. Son emprise est de 140 hectares et est en cours de finalisation. C'est en 1992 que la ville de Toulouse a confié l'aménagement et l'équipement de l'opération à Oppidea par concession d'aménagement. Cette opération se veut être la nouvelle centralité dans la ville et l'agglomération toulousaine dûe à la présence du métro et de la gare intermodale. Elle sera le lieu de convergence des flux en entrée de ville nord. La densité renforcée du quartier (COS global de 1), sa diversité fonctionnelle (habitats, équipements publics, bureaux et commerces) et l'aménagement d'un pôle commercial de proximité en fait une opération complexe et d'intérêt communautaire.

Dans les années 80 le projet de construction d'un boulevard reliant le centre de Toulouse aux communes périphériques, annonce les prémices de la future ZAC. L'Agence d'Urbanisme et d'Aménagement de Toulouse est à l'origine du schéma d'ensemble et du périmètre du quartier. La mission de Florence Coderc (urbaniste) était alors d'apporter des compléments sans remise en cause des grands axes (deux places et un boulevard). L'essentiel de son action a été de créer un maillage doux, agrémenté d'espaces publics venant séquencer les différentes opérations. Une volonté forte était de créer une boucle autour du quartier. Cependant, quelques opérations n'ont pas permis cette continuité espérée. Des opérations de promoteurs privés ont mis un frein à cette cohérence.

Le périmètre « en dentelle » de la ZAC a engendré des spéculations et constructions excessives de la part des promoteurs privés sur les franges de la ZAC. Cela a donc comme effet la création d'une quantité importante de logements et donc une augmentation significative de la population. Ceci a dû être géré par la municipalité, en terme de quantité d'équipements à produire sans que ces derniers soient financés par la ZAC. Cet héritage a un impact foncier important, car les promoteurs privés ne participent pas au financement des équipements publics compris dans le bilan de la ZAC. Contrairement à cette opération le projet des Izards s'inscrit dans un périmètre où le foncier est en grande partie maîtrisé par des acteurs publics. C'est pourquoi l'EPFL a joué un rôle primordial dans la gestion du foncier en se portant acquéreur à l'intersection des deux périmètres de ZAC.

Le Boulevard Bourgès-Maunoury est l'axe central Nord-Sud de la ZAC. Il fait la jonction entre le périphérique (au Nord, lorsque l'échangeur sera réalisé), le futur pôle multimodal et d'affaire de Matabiau-Raynal au Sud. Cette ZAC s'organise autour de la place Sud et de la future place Nord. Elle se veut HQE (Haute Qualité Environnementale). Une partie du futur muséum d'histoire naturelle y est implantée à proximité d'un parc et d'un lac urbain, de la Maourine.

Le quartier est relié au reste de la ville par le biais du métro, les habitants ne sont pas «cantonnés» dans un lieu, mais participent à un ensemble plus vaste. L'objectif est de se dégager des périmètres, associer des échelles très différentes et inscrire le développement des Izards dans une vision plus transversale, plus large, jusqu'à l'échelle de l'agglomération.

Les choix d'intégrer le projet à une vision plus globale, celui de la ville de Toulouse, et au delà de l'agglomération toulousaine apporte aux projets aux alentours des capacités d'échange de voisinage, où chaque dimension urbaine contribue au développement de l'autre.

L'objectif a été d'élaborer un travail de couture cohérent dans le tissu urbain de Borderouge et des Izards. Celui-ci s'est fait en connectant les espaces verts, grâce aux sentes piétonnes du projet Borderouge permettant de créer une continuité dans l'usage global des espaces. Ce maillage s'étend sur l'ensemble de Borderouge, le quartier de Lalande, et rejoindra à terme une liaison territoriale située au nord du site. Les Izards apportent ainsi leur pierre à une construction plus ample, qui refonde tout le système de déplacement doux du nord de la ville. La principale difficulté de l'urbanisme n'est pas de trouver des dispositifs, c'est de travailler à l'échelle la plus pertinente, sur le bon sujet, avec les bons acteurs.

Figure 15_Carte de la cohérence des liaisons entre espaces verts des quartiers nord

Le groupe de travail réuni par la Ville de Toulouse associe autour d'une même discussion tous les acteurs, des opérateurs de logements sociaux aux gestionnaires des équipements publics, ainsi que tous les services de la ville. Il semble donc plus aisé de travailler de manière transversale, non pas en opposant l'intérêt de chacun (tous étant des acteurs publics), mais en cherchant les points fédérateurs. L'objectif est de trouver les convergences, au delà des périmètres traditionnels de chacun. C'est pourquoi il est envisagé de résoudre les questions sans se focaliser aux problématiques intrinsèques de chaque projet. S'écarter des périmètres préétablis permet d'envisager des complémentarités. On n'habite pas dans des périmètres, dans des «secteurs>>, on passe d'un lieu à l'autre, en fonction des besoins. C'est bien d'une même partie de Toulouse dont il s'agit. Il faut faire en sorte que ces outils de périmètres ne soient pas retranscrits dans la ville que l'on habite: l'outil est un moyen, pas une fin en soi. Ces équilibres se font entre l'action publique et la valorisation de chaque parcelle. Là réside l'intérêt des périmètres opérationnels, et de la coordination des maîtrises d'ouvrage.

Contexte actuel : Un territoire peu structuré en quête d'un nouveau souffle

Cette analyse est le fruit d'une concertation effectuée auprès des habitants par le bureau d'étude RES PUBLICA.

Contrairement à d'autres quartiers en ZUS comme ceux de la Reynerie, de Bagatelle, de Bellefontaine ou d'Empalot, le quartier des Izards Trois Cocus donne à l'observateur qui le visite pour la première fois l'impression d'un quartier calme :

- les barres et les tours sont beaucoup moins nombreuses et moins imposantes qu'ailleurs, - les copropriétés sont fermées et seulement dégradées par l'usure du temps,

- le décor paysagé et les espaces verts sont entretenus et relativement agréables,

- les traces de dégradation, de tags, de graffitis et de salissures sont rares et principalement localisées dans la Cité des Izards,

- il n'y a pas de trace d'incendie sur les espaces publics (poubelles, deux roues, voitures) ni de traces de véhicules volés ou dégradés (bris de verre, voitures épaves...),

- les visiteurs sont regardés, mais sans ostentation et ne se sentent pas épiés (sauf à l'approche de la Cité des Izards) ni placés sous une quelconque menace.

Ce quartier a connu ces dernières années un développement fragmenté, avec des mutations plus ou moins maîtrisées, le tout sans véritable cohérence d'aménagement global. C'est dans l'optique de créer de la cohérence et de la continuité avec les quartiers environnants que l'opération d'aménagement du quartier Izards - Trois Cocus prend place.

Le quartier tient sa singularité par sa dimension, par son rôle de l'histoire encore présente entre les fermes et les parcelles maraîchères, par sa position et par sa diversité des formes bâties. Cela en fait sa richesse mais également une contrainte pour le projet qui doit composer avec ses éléments hétérogènes pour y révéler une cohérence. Ce contexte ainsi que la déqualification générale du quartier explique son classement en Zone Urbaine Sensible et justifie le besoin d'un renouvellement urbain profond.

Le contexte social est caractérisé par une forme de schizophrénie dans le fonctionnement du quartier entre << vie de village » le jour et << quartier sensible » la nuit. Les personnes rencontrées « aiment ce quartier >>, la solidarité qui s'en dégage, même si elles insistent toutes sur les mutations récentes (2 à 5 ans) qui sont à l'origine d'une forte dégradation du climat social. Les incidents récents concrétisent violemment la dégradation de l'ambiance du quartier. En effet l'image s'est clairement dégradée lorsque le fait marquant de la << tuerie toulousaine » à eu lieu en début d'année 2012. Le meurtrier (Mohamed MERRAH) de trois enfants et d'un enseignant juifs a vécu un temps dans le quartier des Izards. Tous les intervenants insistent sur le récent délitement social du quartier. Il existe un réel enjeu, au-delà de la rénovation urbaine, à recréer du lien social sur ce quartier, notamment au niveau des plus jeunes. Cette appartenance témoigne d'un fort entre-soi.

Il existe malgré tout une « frontière invisible>> qui différencie chaque secteur d'habitation, même si certains comme les Violettes et Raphaël sont très proches. Ainsi, selon certains acteurs locaux, il n'y a « pas d'unité sur le quartier, mais par secteur >>. Ainsi, beaucoup d'enfants du quartier ne seraient jamais allés au centre ville, même avec l'arrivée du métro. Cela démontre en partie l'enclavement et le << huis clos » dans lequel vit le quartier.

Les difficultés liées aux stupéfiants sur le quartier se centralisent sur la cité des Izards. Les Violettes et Raphaël engendrent beaucoup moins d'interventions. Pour beaucoup, les dégradations et la petite délinquance sont liées à << une poignée de personnes ». La loi du silence et la peur des représailles font que : << Les gens subissent le quartier ». La conséquence directe est dûe au trafic de drogue qui se développe principalement dans la Cité des Izards et à ses abords, le niveau d'insécurité quotidienne est élevé.

L'ensemble du quartier vit dans un climat permanent d'intimidation et d'insécurité dont ne rend pas compte l'indicateur de la délinquance dans les Zones Urbaines Sensibles. Il se situe ici bien en deçà de la réalité avec une baisse constante depuis 2005. Elle n'est pas paradoxale car elle s'explique par la « mise au pas » des habitants et par un faible report des faits de délinquance. Une carte est présentée en annexe 10 qui permet de matérialiser sur l'espace les difficultés du quartier.

Patrimoine historique et paysager du site : vers une agriculture urbaine de ^proximité

Historiquement, le nom des Trois-Cocus provient du nom de l'oiseau coucou en Occitan : << Tres Cocuts », le nom serait dû à une mauvaise compréhension de soldats séjournant dans le quartier. Ils auraient, alors, noté sur le cadastre << trois cocus ».

Le patrimoine revêt, selon nombre de personnes rencontrées, un intérêt spécifique sur le périmètre du projet. Dès le Moyen Age, ce vaste espace marécageux est cultivé mais c'est au XIXe siècle, avec l'urbanisation des faubourgs de Toulouse que ce quartier se densifie. Le quartier des Izards - Trois Cocus est marqué par le caractère multiple de son identité à la fois maraîchère, populaire et multiculturelle. Il est constitué de formes urbaines hétérogènes et notamment de cités d'habitat social en situation d'enclavement.

Différente entité compose ce quartier, leur particularité tient à leur propriété foncière. Les propriétés foncières sont présentées en Annexe 11. En effet, chaque entité correspond à un propriétaire foncier et est caractérisé par une identité particulière. Rompre la monotonie de ce secteur passe aussi par la diversité des réalisateurs immobiliers. Sur ces quartiers se croisent diverses populations aussi bien en termes d'âge (forte présence de retraités et de jeunes, notamment en bas âge), que d'origines ethniques (magrébins, gens du voyage sédentarisés...).

- Le quartier des maraîchers correspond aux exploitations agricoles encore en activité. Les propriétaires fonciers sont majoritaires des propriétaires privés indépendants.

- La cité Raphaël et la cité des violettes appartiennent à Habitat Toulouse, elles sont le lieu de sédentarisation des gens du voyage.

- La cité des Izards constituée essentiellement de barres de quatre étages bâties dans les années 60. De plus, deux tours appelées « les tours Micoulaud », ont été édifiées dans les années 70 et portant le nom de l'ancien propriétaire terrien.

- Connue sous le nom de cité «Le tout électrique», des logements de type intermédiaire ont été aménagées en 1974-75 pour répondre à une demande de mixité des formes urbaine et pour offrir un troisième système de typologie de logements. Le projet est signé par l'agence d'architecture Andrault & Parat ou ANPAR.

- La cité blanche est une cité d'urgence de l'Abbé Pierre bâtie dans les années 50. Cette cité ouvrière est composée de 25 groupements de 4 maisons (100 logements). La voiture est renvoyée vers l'extérieur pour laisser place à des cheminements piétons permettant de desservir les habitations. C'es un lotissement de l'entre deux guerres.

- Les Trois Cocus est formation urbaine anarchique, ce quartier est composé de maisons individuelles et de petits collectifs. Aves des rues commerçants, elle est composée de services de proximité et de services administratifs communaux. De plus, au centre de ce secteur ce trouve la place Micoulaud, centre de quartiers des Izards Trois Cocus. Certaines propriétés ont été achetées par la mairie dans le cadre de la ZAC de Borderouge dans le cadre d'une valorisation commerciale.

La ville de Toulouse a peu de grandes respirations, de grands parcs. La partie cultivée des Izards, qui est une des dernières zones à urbaniser, est aussi une des dernières où la terre noire, très précieuse, est encore disponible. Ce terrain ouvert est une ressource extraordinaire devant être valorisée. Elle s'inscrit dans l'histoire et l'identité du site d'une agriculture urbaine diversifiée, La stabilisation de l'agriculture constitue un enjeu à court terme, cette identité sera valorisée pour préserver la fragilité de ces terres sous pression foncière. L'objectif est d'initier des pratiques habitantes ou d'animation sur ce thème à l'échelle du quartier.

Le projet : un schéma directeur ^quise déploie sur des sites aux caractéristiques très différentes

Cette partie présente les principes d'aménagement du projet Obras qui est le lauréat du marché de définiront. Elle insiste sur les particularités d'une conduite de projet en coproduction et souligne l'opérationnalité de la décision politique.

Le programme d'aménagement global à l'horizon 2025 : Une réflexion urbaine et des
principes forts d'aménagement

Le projet est présenté sous la forme d'un plan guide, il reste une oeuvre ouverte. Il définit des principes précis, mais qui restent toujours adaptables. Cela permet de tenir compte des effets et de tenir compte des avis des uns et des autres. Cela ouvre des marges de manoeuvre importantes.

Le projet urbain ne se cantonne pas à un périmètre. Il établit des équilibres et des complémentarités entre les quartiers. Cette transversalité du projet crée de fait des solidarités.

L'équipe Obras a proposé une vision à long terme d'un quartier renouvelé, où se mélangeraient et se compléteraient une « ville-intense » et une « ville nature ». Cette vision concilie deux échelles de réflexion : celle de l'agglomération et celle du quartier, pour permettre d'une part de profiter des atouts métropolitains et d'améliorer ses propres atouts. Lors de leur réponse au marché de définition ils n'ont pas proposé de variantes, estimant qu'elles sont contenues dans les multiples combinaisons du dessin.

En amont du projet, des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP) inscrites dans le Plan Local d'Urbanisme de la commune de Toulouse ont été définies pour cadrer le projet et permettre de maîtriser certaines pratiques comme celle des schémas d'aménagement d'ensemble dans les espaces à urbaniser.

Le projet urbain, sur lequel une coproduction s'est mise en place entre les différents partenaires, dont Oppidea, des bailleurs et les habitants, est composé d'axes forts définis initialement par l'équipe OBRAS. (Annexe 12)

- La ville à dominante verte, au nord du site, va se développer à terme autour d'activités économiques le long de la rocade, de logements donnant sur un parc urbain. Cette zone contiendra des jardins associatifs et d'une agriculture urbaine préservée. Ce lieu se veut être fédérateur en s'appuyant sur les savoir-faire d'une agriculture contemporaine. Le parc vient s'intégrer dans l'ossature Nord-Sud des espaces publics de l'ensemble du quartier des Izards.

- La ville à dominante jaune, au sud du site, s'appuie sur le renouvellement et l'intensification du quartier des Izards à la cité Blanche, avec des rez-de-chaussée commerçants animant la rue. La place Micoulaud, à la sortie du métro, devient une centralité, avec la création d'équipement et de service, jusqu'à la place des Trois Cocus.

Il faut souligner que le projet tend à être économe en ressources foncières, dans la mesure ^oül'essentiel de la densification s'effectue en renouvellement sur le patrimoine des bailleurs, de la

SEM ou de la collectivité. Une juste répartition de la densité bâtie et des espaces non bâtis est différenciée entre le nord et le sud du site.

En 13 & suite est présenté le programme global des grandes intentions d'aménagement sur les parties existantes du quartier. La volonté de la municipalité est d'engager assez tôt des actions fortes qui transforment véritablement les lieux, les pratiques et les représentations. La première action est d'aménager la place Micoulaud.

- Regrouper l'activité sur la place Micoulaud (3) et prévoir sa possible extension

Cette action prévue sur le secteur 6 pour la mi-2013 comprend de multiples petites opérations. Elles doivent permettre d'intervenir sur la cité des Izards, les franges de Borderouge, la démolition reconstruction de la cité blanche et l'intervention en terme d'équipement en profitant d'une « toulousaine » à réhabiliter. Cela permet de montrer aux habitants que l'offre de logement se renouvelle et indirectement influencer leur perception du quartier pour les engager dans un nouveau quartier avant les élections municipales de 2014. Ces réalisations se feront par étapes pour éviter les chantiers permanents. D'où l'utilité de définir des sous-secteurs pour phaser les interventions et les terminer en une fois afin d'être disponible et ouverte sur la ville.

PHASAGE DES INTERVENTIONS DES DIFFERENTES MAITRES D'OUVRAGE
DU PROJET DE DEVELOPPEMENT ET DE RENOUVELLEMENT URBAIN DES IZARDS - TROIS COCUS

L'aménagement de la partie Nord se fera à la suite pour permettre de concrétiser les deux axes principaux du concept d'agriculture urbaine. En effet, ce deuxième pôle de centralité du projet d'aménagement s'inscrit comme pilier structurant les opérations d'aménagement. L'objectif est d'installer des producteurs pour la création d'un parc agraire. Il se veut un lieu d'attractivité pour les résidents et permettre l'accès à des consommables alimentaires de qualité.

On peut souligner une grande volonté partagée entre maître d'ouvrage et maître d'oeuvre de la démolition-reconstruction d'une grande partie du quartier. Ces démolitions laissent libres une grande part du foncier du quartier. Une restructuration par lots a été envisagée et est présentée en annexe 13. Ce principe permet théoriquement de garantir la place et les adaptations pour les ménages souhaitant rester dans le quartier. Ces lots sont organisés selon une forme urbaine régulière de forme rectangle, cette réflexion de forme urbaine recherche à optimiser l'espace pour dégager des espaces de jardins partagés. L'épannelage global du quartier, présenté en annexe 13, cherche à diversifier les formes. Cela aboutit à un plan guide du quartier, environs sept cent logements sont à venir et réparti selon les secteurs.

Tout au long de la définition du programme d'aménagement du quartier une co-production s'est mise en place créant une synergie d'acteur et une connaissance cumulative du projet.

- Habitat Toulouse est le bailleur social majoritaire dans le périmètre d'intervention. Il possède une part de 750 logements correspondant à 10 ha de foncier. Il mènera les actions prioritaires de relogement et de démolitions. Il a à charge la réhabilitation des résidences Micoulaud et Chamois, le démarrage du Renouvellement urbain de la Cité des Izards et les travaux d'urgence et l'accompagnement social sur la Cité des Violettes.

- Le Nouveau Logis Méridional est le deuxième bailleur social majoritaire dans le périmètre. Il possède un parc de 100 logements correspondant à 2ha de foncier. Il mènera les actions prioritaires de relogement et de démolitions. Il a à charge de démarrer le Renouvellement urbain et la livraison d'une première opération immobilière sur la Cité Blanche dédiée d'abord au relogement des ménages qui souhaitent rester dans le quartier.

- Oppidea en tant qu'aménageur de la ZAC de Borderouge maîtrise le foncier situé à l'intersection des deux périmètres, environ 3ha. Elle a à la charge de mener les études de programmation urbaine sur les terrains qui restent à commercialiser de l'îlot Micoulaud et de mettre en place les premières relocalisations de commerçants et services.

- Le Conseil Régional et Général en tant que gestionnaires d'équipement ont participé aux choix du lauréat du marché de définition.

Ces partenaires ont été associés aux ateliers de travail, aux instances de pilotage et aux phases d'étude pré-opérationnelle. D'autres partenaires ont été associés, mais de façon moins directe, c'est le cas de la Chambre d'Agriculture dans l'aide à l'élaboration du projet agricole au nord du site. La réussite de l'opération tiendra à la capacité qu'ont les partenaires à coordonner leurs engagements au service des objectifs globaux.

Le Nouveau Logis Méridional a suggéré la notion de co-maîtrise d'ouvrage dans l'organisation du pilotage partenarial. La constitution d'une équipe-projet partenariale a été mise en place avec la désignation de chef de projet au sein de chaque structure. Cette maîtrise d'ouvrage urbaine de l'ensemble des composantes du projet représente l'outil de convergence des opérateurs comme prolongement opérationnel du comité de pilotage. Le chef de projet assure alors un rôle transversal au sein de chaque opérateur.

Suite à la désignation de l'agence Obras par un marché de définition, un accord cadre a été établi avec comme mandataire Obras. Il comprend des missions de maîtrise d'oeuvre urbain d`assistance maîtrise d'ouvrage. Neuf experts composent aujourd'hui cette équipe afin d'accompagner la collectivité et ses partenaires dans la mise en oeuvre opérationnelle du projet.

L'agence Obras est le mandataire, architecte-urbaniste son travail se caractérise par une approche transcalaire et des compétences pour l'espace public, le projet urbain, l'architecture et le paysage.

Les 8 co-traitants se sont constitués pour répondre au mieux au cahier des charges de la maîtrise d'ouvrage. Cette équipe comprend :

- Icade Sûretis : M. Chalumeau développe un point de vue complexe sur la prévention qui

montre que par des facteurs d'urbanité la sûreté d'un quartier peut être assurée.

- Alto Step a le rôle de valider les caractéristiques et la qualité environnementales du parti

- Sophie Simonet a à charge de mener une enquête sur les systèmes de chalandises sur le site

et sur les complémentarités avec le programme commercial de la place nord de Borderouge.

Elle est donc associée à la programmation de l'aménagement de la place Micoulaud.

- Arcadis Mobilité apporte un savoir-faire sur les mobilités, une compréhension des

phénomènes à grande échelle et des réponses pour résoudre les questions locales.

- Arcadis infrastructure apporte une expertise associée pour la conception du projet. - Jérôme Mazas est un expert de l'utilisation des terres agricoles.

- Chris Younès est une chercheuse travaillant régulièrement avec l'agence Obras. Ils ont une complicité intellectuelle et un engagement commun sur la société. Psychosociologue et philosophe de renommée européenne, dont le travail est dédié à la ville et ses habitants.

- Res publica a à charge de manager les parties prenantes du projet, par le biais de la concertation. L'équipe conçoit, organise et anime des processus de concertation dans de nombreux domaines. Gilles-Laurent Rayssac en est le directeur et spécialiste du management public.

Dans son offre l'équipe propose un Plan de Management Qualité comme livre de bord. L'ensemble des actions et de l'organisation de la maîtrise d'oeuvre sont synthétisées dans ce document. Le chef de projet de la maîtrise d'oeuvre à un rôle de passeur en association avec le chef de projet de maîtrise d'ouvrage. Cela comprend un organigramme évolutif du rôle de chacun dans le projet, un planning guide d'avancement du projet est mis en place afin d'optimiser les déplacements et le temps de travail. Ce plan permet aux habitants de participer aux évolutions et de s'approprier le quartier en mutation. Le projet intègre une dimension forte de renouvellement urbain qui demande une du déplacement et du relogement des habitants. Une gestion électronique des documents a été mise en place pour capitaliser le fond documentaire du territoire et le faire partager entre tous les acteurs.

Enfin pour considérer le relogement une MOUS a été choisi, elle est spécialisée dans l'insertion par le logement. Confiée au PACT de Haute-Garonne, elle permet d'adapter au maximum les propositions d'itinéraire résidentiel.

La pluridisciplinarité des équipes permet une appropriation transversale du projet du territoire. La recherche de solidarité et complémentarité entre les différentes parties du projet est recherché.

Un programme à l'échelle d'un îlot et d'une place publique centrale visant à transformer
profondément la structure du quartier

La présentation de d'une opération d'un îlot urbain et d'une place publique permet d'avoir une idée plus précise de l'application des objectifs de renouvellement urbain durable. Ces opérations représentent le coeur du projet et sont des enjeux importants de représentativité du quartier, car elles forment le coeur du quartier, elles traitent de problématique de transfert de commerçants, elles sont inscrites en tant qu'action prioritaire et constituent la frange avec l'opération de Borderouge. En cela, elles se doivent d'être exemplaires pour influencer le mode de réalisation des autres opérations qui suivront.

Le contexte de l'opération suivante est complexe et mérite un recadrage. L'opération d'aménagement dont Oppidea est un acteur significatif, se localise à l'interface entre deux opérations. L'une au stade de la programmation du projet urbain global : Le quartier des Izards - Trois Cocus et la seconde au stage opérationnel, la ZAC de Borderouge.

En effet, la complexité du montage opérationnel réside dans le fait que les terrains à commercialiser se localisent en superposition sur deux périmètres d'intervention. Inscrite dans la dernière tranche opérationnelle de la ZAC de Borderouge, l'opération secteur des Bouquetins et Trois Cocus est isolée dans un sous bilan Borderouge-Izards. De plus, elle est également intégrée dans le schéma directeur d'OBRAS missionné sur le projet de renouvellement urbain des Izards-Trois Cocus. Elle constitue l'une des premières opérations d'aménagement du quartier des Izards-Trois Cocus.

La ZAC de Borderouge est bien plus avancée que le second projet. La première phase opérationnelle a porté sur la réalisation de 2 834 logements et couvre les secteurs Sud/Centre et Est, soit les 2/3 de l'opération environ. La deuxième phase opérationnelle concerne l'aménagement du secteur de la Place Nord localisée autour de la station terminus du métro Ligne B et du pôle d'échange multimodal. La troisième phase porte sur le secteur des Bouquetins et Trois Cocus qui devrait rassembler environ 1000 logements. Une première partie des programmes sont en cours de réalisation au niveau de la rue des Bouquetins et seront livrés courant 2012.

Une deuxième partie du secteur en lien avec le quartier IZARDS fait l'objet d'un complément d'études pour assurer une cohérence totale avec le projet IZARDS - TROIS COCUS en cours de réflexion.

On remarque par une comparaison des deux opérations que l'ambition est moins forte sur le Page | 67 projet de renouvellement urbain durable des Izards que celui de développement urbain de la

Suite à ce recadrage il est présenté l'opération du 11a. Dans ce cadre, Oppidea a eu deux missions de programmation urbaine et commerciale à mettre en oeuvre sur la parcelle 11a.

Cette parcelle est caractérisée par son état de friche, située à l'Est du métro Trois Cocus, elle fait l'angle de la rue du Colonnel Paillole et du Chemin des Izards. Proche d'un lieu de polarisation des flux, elle est visible dès l'arrivée dans le quartier. De forme irrégulière, ses dimensions sont 85 m de large et 96 m de long. Les limites du terrain se font au Sud et à l'Ouest au droit de la voirie, au Nord par la présence de parcelles privées et à l'Est par les opérations de logements collectifs de la ZAC Borderouge. Entourée de formes urbaines variées, elle s'inscrit dans un tissu urbain existant, plus spécifiquement entre une maison individuelle au Nord, une pharmacie au Sud et la Petite Maison qui est un local d'animation socioculturelle. De plus, des équipements tels que la Poste, la bibliothèque et la Caisse d'Allocations Familiales se trouvent à moins de 50m du terrain.

Le règlement du PLU identifie cette parcelle comme un espace constructible. A noter la présence d'un emplacement réservé au Nord.

Sur l'opération nommé « 11a » Oppidea a dû être en mesure de pouvoir accueillir les commerçants qui le désirent ou dont le déplacement est nécessaire pour le projet. Ainsi, sur la base d'un diagnostic établit par Sophie Simonet et sur une proposition de plan de marchandisage de l'équipe OBRAS (annexe 14), Oppidea avait la mission de rencontrer les commerçants de façon à connaitre leurs souhaits de relogement. Oppidea a donc décidé de lancer une consultation pour une assistance à maîtrise d'ouvrage d'accompagnement en matière de conduite stratégique et opérationnelle de l'opération commerces de la Place Micoulaud. C'est le bureau d'étude Convergence-CVL qui a été sélectionné pour établir cette étude. L'objectif de cette mission est double :

- Favoriser le transfert des commerçants et professions libérales présentes, d'une manière éparse, sur le quartier, autour d'une nouvelle centralité, créée au coeur du quartier des Izards, sur la Place Micoulaud,

- Proposer une assistance à la conduite stratégique et opérationnelle de ce projet, en lien avec le projet commercial de la place Nord de Borderouge.

Par la suite afin de constituer cette opération un appel à candidature bailleurs sociaux - promoteurs privés a été lancé par Oppidea pour acquérir la parcelle 11a.

- Critère 3 : Proposition et engagement sur le programme et les objectifs qualitatifs.

Le programme de l'opération a été défini en collaboration avec OBRAS, les chefs de projet de la communauté d'agglomération, Oppidea et les élus. Les grandes lignes de la programmation du cahier des charges sont les suivantes :

- Surface du lot : 5 418 m² pour 118 logements collectifs et individuels groupés, - SHON total : 10 016 m²,

- Donner un signe majeur pour le développement du projet de Renouvellement urbain du quartier - Répondre aux objectifs du PLH

Afin de répondre à ces 4 objectifs, le programme est le suivant : - 1/3 de locatif social

Les logements locatifs privés et ceux en accession sociale devront être en front de place. Cette prescription émane de la volonté politique forte de renouveler l'image d'un quartier par l'apport de population nouvelle.

- Un pôle médico-social de 500 m² regroupant le CMPP et différents professionnels médicaux et paramédicaux déjà présents sur le quartier et désireux de se regrouper.

Enfin, un travail itératif lors de la phase pré-opérationnelle s'est fait entre Oppidea et l'urbaniste OBRAS pour la constitution d'une fiche de lot. Ce document est un cahier de prescriptions programmatiques, urbaines, architecturales, paysagères et environnementales. Il définit les principes généraux d'aménagement à destination du maître d'ouvrage de l'îlot. Elle décrie de façon détaillée le lot et formalise l'engagement du chef de projet avec le responsable du lot de travaux. Le cahier de prescriptions assure la cohérence entre les dispositifs réglementaires et les objectifs fixés par le maître d'ouvrage en matière de développement durable. Il est rédigé en cohérence avec le Plan d'Actions. Il est être structuré en trois parties :

- Prescriptions/recommandations pour l'aménagement des espaces publics (traitement des VRD, liaisons douces, plantations, stationnements...).

- Prescriptions/recommandations pour l'aménagement des parcelles privées (implantation des bâtiments, matériaux utilisés, espaces verts, stationnement, traitement des eaux de pluie, énergie...).

Autrement dit, il est conseillé de l'annexer ou de transcrire dans le Cahier des Charges de Cession de Terrains tout ou partie des prescriptions figurant pour leur conférer une valeur opposable. De plus ajouté à ça il faut définir un cahier des charges pour l'organisation de la commande. Elle est fondamentale car de sa qualité dépend la précision de la question posée par le maître d'ouvrage et par conséquent la pertinence de la réponse apportée. Il doit définir le cadre de la mission de la consultation les modalités de réalisation souhaitées. Il est l'expression d'une commande précise. Plus les termes du cahier des charges seront précis plus la réponse du consultant sera conforme aux attentes du maître d'ouvrage.

Il présente le contexte de la mission, la problématique posée et formule la nature du problème rencontré pour le maître d'ouvrage. Il donne des indications sur les modalités de réalisation attendues et indique le phasage de la mission.

Cette séquence a été établie sur une mécanique de gouvernance. La méthode de travail initiée par le chargé d'opération n'a pas pris la forme d'une duplication de cahiers préexistants ni produits exclusivement en interne. Elle consistait à mettre ensemble autour d'une table des cultures du projet très différentes : architectes, chargés de projets, chargé de mission environnement, bailleurs sociaux, promoteurs immobiliers, ... etc. Elle visait aussi, sur un plan plus opérationnel à produire une véritable réflexion autour de l'exploration de montages juridiques et financiers innovants, donc à constituer une sorte de laboratoire de la fabrique urbaine. Le plan de masse de l'ilot est présenté en annexe 15.

En effet, d'un côté se situent les objectifs politiques qui assistent sur la part de logement sociaux et de leur localisation. Puis, ce cahier est à l'origine d'un rapport de force entre les acteurs du projet que la SEM doit amener à s'entendre. Ce n'est pas tant le coût d'acquisition des terrains que les prix de sortie imposés par la collectivité qui posent problème au niveau des réponses attendues. D'un côté les bailleurs sociaux se révoltent par leur incapacité à s'investir sur des logements dont les coûts de sortie sont trop élevés, de l'autre, les promoteurs immobiliers s'inquiètent de la viabilité d'une opération dont on leur impose des prix de sortie. Une telle situation frappe les objectifs politiques qui sont de diversifier la population dans le quartier. Nous nous trouvons dans un cercle vicieux puisque les promoteurs se tournent alors vers la Collectivité en lui demandant d'assumer le différentiel de coût. Cela révèle la complexité d'une traduction opérationnelle des principes de mixité urbaine. Pourtant, dans le cas précis, force est de noter une réussite : le montage immobilier a permis de mixer des programmes de logement sur un même îlot.

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Développement d'actions ponctuelles : sensibilisation aux enjeux du Renouvellement
Urbain Durable par une coopération entre acteurs du projet

Afin de répondre aux enjeux du renouvellement urbain durable des actions annexes ont été intégrées au projet global d'aménagement. Ces actions sont le fruit de coopération entre acteurs. Elles ont été enclenchées afin de pérenniser les investissements et inclure dans le projet les habitants et les acteurs associatifs pour une vision à long terme.

En cela une régie de quartier et une démarche de gestion urbaine de proximité ont été mises en place. Ces deux démarches permettent de garantir le fonctionnement des aménagements grâce à un entretien organisé. Par exemple, la décision d'organiser les besoins en personnel doit se faire de façon négociée entre toutes les parties pour trouver une organisation plus globale. De plus, établir ce partenariat en amont permet de trouver une cohérence dans l'aménagement paysagé privé et public et donc de délimiter clairement ces espaces pour un mode de gestion identique. Tout est affaire d'équilibre et de bonne mesure. Il faut avoir réparti les efforts, déterminer les lieux. Les facteurs de mauvaises qualités résident dans l'interface entre les agents en charge de différents services.

Pour apporter des actions concrètes une régie de quartier mise en place en collaboration entre les partenaires du territoire. Elle sera un support d'actions d'insertion et sera porteuse d'un contrôle de la qualité du projet aux yeux des habitants.

De plus, des actions concrètes de sensibilisation aux grands publics des enjeux du Renouvellement urbain durable sont menées de différentes façons. Le centre d'animation des chamois, les actions du CAUE avec les élève du lycée Bayard et du projet « fo'prairie » sont autant d'initiatives engagées sur lesquels le projet urbain s'appuie pour les concrétiser.

« Tous Les Mêmes>> et l'association « DIRE>> se sont associées pour mener ensemble, un projet porteur de lien social, d'échanges interculturels et de sensibilisation au développement durable, Fol'prairie est un concept qui tend a été d'aménager un terrain en friche pour en faire un lieu pédagogique et convivial de découverte de la biodiversité, «L'éco-parc» a vu le jour en avril 2011, grâce à l'implication de nombreux salariés d'Airbus à Toulouse.

Les projets d'animation de la friche peuvent donc s'appuyer sur les acteurs déjà en place, afin de développer en collaboration, des évènements complémentaires. Dans ce cadre une action d'aménagement temporaire de l'espace public a été lancée sur les parcelles d'Oppidea.

C'est sur la parcelle 12a et 12b que ce projet tend à se développer. Les terrains, appartenant à Oppidea, se situent à l'Est du Chemin du Izards. Ils sont à l'interface du quartier des Izards et du quartier Borderouge. Leur distribution se trouve au Sud de la rue et regroupe trois parcelles de caractéristiques identiques. Le secteur se situe au coeur intense du quartier, sur les franges de la ZAC Borderouge et en contact avec la place Micoulaud. En relation étroite avec les deux centres de polarisation que sont la Place Micoulaud et la place des Trois Cocus, la parcelle peut bénéficier de flux importants qui contribueront à son dynamisme.

Les parcelles sont en friche et constituent le coeur d'un îlot urbain (formé par les voies Paillole, Rostand, Lanusse et Izards) de 32 000 m² et sont situées au Sud de la rue du Colonnel Paillole.

Ces parcelles s'inscrivent dans un tissu urbain existant, constitué de typologies pavillonnaires.

Le règlement du PLU identifie ces parcelles comme un espace constructible. Un emplacement réservé est présent au Sud de la parcelle, au droit de Chemin de Lanusse. Enfin, une servitude est présente au centre de la parcelle pour la future sente piétonne. Elle est matérialisée au centre par une implantation possible du bâtiment le long de la servitude.

L'animation provisoire de cette parcelle permettrait d'amorcer un travail sur les objectifs que la CUGT s'assigne sur le secteur (cf: OAP secteur 6)

Ces objectifs peuvent être mis en place par l'appropriation de la parcelle en friche, en préfiguration des aménagements du programme d'aménagement à venir. Le projet entrepris par Oppidea se veut en cohérence avec la demande des habitants, au regard des dysfonctionnements constatés. Le projet urbain doit alors intégrer la possibilité d'offrir un espace pour un aménagement temporaire et ceci d'ici le lancement de travaux en 2014.

Tout d'abord, il est proposé d'élaborer des stratégies à faible coût pour gérer de manière créative ces friches urbaines et inspirer de nouvelles visions de développement. Cette initiative s'inscrit dans un processus d'expérimentation urbaine participative. Il s'agit de stimuler les dynamiques sociales avec la création de lieux de proximité, d'échange et de rencontre entre les habitants dans des ensembles résidentiels souvent repliés sur eux-mêmes.

En particulier, certains de ces espaces sont marqués par un temps de veille, d'attente prolongée, propice au développement d'usages temporaires. Ces initiatives seront des éléments de valorisation des ressources du territoire autour de la nature, de la culture, du sport, de l'urbanisme et de l'architecture. Il s'agit d'inverser le regard, en positivant ces espaces aujourd'hui sans usages et d'en faire un support de curiosité des habitants sur leur environnement urbain. L'objectif est de nourrir l'imaginaire urbain, activer le potentiel créatif de ces endroits et interroger nos valeurs d'usages dans le quotidien de nos villes.

Ce projet tend à la collaboration avec les habitants pour la réalisation de l'espace public et utiliser le temps du chantier pour échanger et impliquer la population dans la durée. Cette emprise foncière sera un support de communication, de concertation et permettra de porter à connaissance le projet en dehors des réunions officielles, par une formalisation ludique du programme du projet urbain.

Cela permettra une appropriation d'un espace du quartier par les habitants pendants la durée des études. Son rayonnement se veut positif pour animer le quartier la nuit, sa visibilité importante pour dynamiser cet espace proche de la place Micoulaud et créer un lien avec le nouveau quartier de Borderouge.

La faisabilité et la programmation de cet aménagement temporaire a été établi en collaboration étroite avec tous les acteurs. Elle aboutit aujourd'hui à des principes d'organisation et d'aménagement globaux qui garde la démarche. Les intentions d'aménagement sont présenté en annexe 16.

Cette partie fera le bilan de la prise en compte du développement durable dans l'opération. Elle engage les prémisses de la troisième partie. Cette partie présente le projet dans son ambition d'atteindre l'exemplarité. Elle montre l'ambition du maître d'ouvrage, maître d'oeuvre, des bailleurs et de l'urbaniste.

Démarches et processus : Une transversalité partagée pour un portage politique fort

Dès l'origine du projet un portage politique fort a été mis en place afin d'agir rapidement sur ce quartier en difficulté. Une méthode de travail de la maîtrise d'ouvrage a débuté par l'élaboration d'un marché de définition. Il est une procédure appropriée lorsque le maitre d'ouvrage n'a pas d'idée prédéfinie de son programme d'aménagement. Ils permettent au maître d'ouvrage de préciser ses besoins. Il s'agit dans une première phase d'entreprendre une réflexion collective entre lui et les titulaires des marchés. Dans une seconde phase, ils pourront développer individuellement leurs idées.

Cela permet d'avoir une réflexion conjointe qui porte sur le programme et les concepts à développer. Par le débat qu'elle instaure avec les candidats, cette méthode est pertinente dès qu'une analyse itérative s'impose. Cependant, le risque est de reporter sur les architectes des responsabilités programmatiques incombant au maître d'ouvrage et les candidats craignent d'alimenter en idées leurs concurrents directs.

La maîtrise d'ouvrage doit se munir contre les éventuels inconvénients de ce type de procédure. Elle doit désigner, l'élu qui se rendra assez disponible pour porter politiquement le projet. Ainsi, un comité de pilotage partenarial des marchés de définition présidé par Martine CROQUETTE est mis en place. Il est composé des principaux élus délégués thématiques et territoriaux de la ville et des partenaires du projet. Il s'agit lors de ces comités de préparer les choix du projet.

De plus, elle doit créer une organisation du pôle maîtrise d'ouvrage en un groupe de pilotage composé des personnes qui auront le plus à dire sur le sujet, désigner un chef de projet : non seulement organisateur mais animateur. Ainsi, un comité opérationnel du projet a été mis en place et a comme objectif de présenter le projet, de discuter des orientations, de la stratégie opérationnelle et partenariale, de valider les actions prioritaires et de définir les modalités de concertation.

Un comité de pilotage stratégique et partenarial, présidé par Pierre Cohen valide le programme global et le montage opérationnel de l'ensemble du projet, détermine les principaux engagements financiers et valide les calendriers généraux.

Un comité administratif de projets sous le pilotage du directeur général des services (Philippe MAHE) permet de souligner l'importance de l'organisation en mode projet et de reconnaître l'important du fonctionnement transversal de l'équipe projet. Il permet également de prendre des décisions importantes sur le plan technique qui ont des conséquences sur les méthodes de travail interservices. En effet, l'ensemble de la maîtrise d'ouvrage technique se structure en mode projet. Des ateliers thématiques sont organisés par les deux chefs de projet au sein de la direction de l'aménagement (Arnaud SAYOUS) et de la direction du développement social (Annie PELISSA).

Afin de promouvoir un projet urbain partagé l'élaboration des stratégies de participation et de concertation sont indispensables. Dans cet esprit de gouvernance urbaine et afin de recueillir et faire partager aux équipes le vécu du quartier la Communauté Urbaine du Grand Toulouse à mise en place un nouveau dispositif de démocratie locale s'articulant géographiquement par secteurs de quartiers. Des équipes politiques et administratives sont référentes sur le secteur 3.4. Cela permet une organisation et un suivi des instances de démocratie locales et un accompagnement et une mise en cohérence de dispositifs de concertions des services de la collectivité.

La particularité de ce quartier est d'intégrer dans l'équipe projet un chargé de la direction de la démocratie locale et un chef de projet de la direction du développement social. Cela engage une bonne connaissance du terrain grâce à l'implication des acteurs professionnels et des associations du quartier.

Le projet fait l'objet d'attentions particulières dans ce dispositif. En effet, il est à noter qu'un budget significatif (150k) a été alloué sur proposition de l'équipe dans son offre financière témoignant de l'engagement de la collectivité en la matière. Ainsi, Ces réunions étaient l'occasion de mettre en place une concertation stratégique pilotée par la société de conseil d'ingénierie de la concertation RES PUBLICA. Représentée par Gilles-Laurent Rayssac et Celine Badet, la concertation s'est organisée autour d'un pilotage et d'une pratique de conduite de projet en tenant compte de la dimension participative. La volonté politique soulignait la détermination d'impliquer la population dans un dispositif de participation. Ce dispositif se déployait tout au long du processus, du diagnostic à la réalisation des opérations spécifiques en passant par la mise au point du schéma directeur et la définition des espaces et équipements publics.

La conduite de projet en univers participatif est complexe, c'est pourquoi il était indispensable de faire appel à des spécialistes de façon à :

- Mobiliser des techniques et des méthodes qui permettent de rendre ces projets efficaces, car les protagonistes sont très hétérogènes.

- avoir une pédagogie du temps qui permet à chaque acteur de savoir et de comprendre où en est le projet, car les différences de temporalité et de rapport au temps entre les acteurs sont à souligner :

- l'élu agit dans le cadre du mandat qui lui a été confié et il sait qu'il doit en rendre compte à échéances fixes. En l'occurrence l'élu de référence sur le projet est Martine Croquette.

- les habitants ont un rapport à l'immédiateté qui est quasiment automatique.

- Les techniciens, les agents, les gestionnaires ont d'autres contraintes vis-à-vis de leurs objectifs. - savoir qui discute avec qui. Les débats ont toujours lieu entre le maître d'ouvrage et « les autres». Cette tendance appauvrit, en réalité le débat public : il est nécessaire de se donner les moyens d'organiser un dialogue entre tous les acteurs et toutes les parties prenantes.

Cela doit conduire à anticiper les difficultés en mobilisant les méthodes et les techniques de la participation publique et du dialogue citoyen. Dans ce cas, nous avons cherché à organiser la concertation de telle sorte qu'elle permette à la maîtrise d'ouvrage de disposer du maximum d'informations pertinentes pour prendre les décisions les plus adéquates possibles. L'idée était de définir une stratégie en collaboration avec les différents partenaires. La stratégie a permis de définir les éléments suivants :

- Les séminaires : réunissaient les élus référents du projet, les partenaires (bailleurs sociaux, aménageurs), les techniciens de la ville de Toulouse et de la CUGT, la directrice du centre social des Izards-Trois cocus, le directeur du centre d'animation des Chamois, le président de la Régie de quartier des Izards-Trois cocus ; ils avaient pour objectif de créer une culture commune de la participation ainsi que de partager les méthodes et techniques qui seront mobilisées dans le cadre de la stratégie de concertation.

- Les réunions de pré-concertation : qui comprenaient, une première réunion avec les « têtes de réseau » (société civile organisée et des parties prenantes « mobilisatrices », des rencontres spécifiques en amont de la concertation sectorisées selon des caractéristiques particulières (Commerçants, habitants concernés par les démolitions, aménagement de la place Micoulaud). A ce stade, la population était amenée à remplir un questionnaire.

- Les réunions de concertation : qui comprenaient : une réunion d'ouverture au format cabaret, afin de marquer un changement dans les habitudes de concertation, un diagnostic en marchant, un samedi après-midi. Les participants se livraient, par petits groupes, au jeu du « J'aime - J'aime pas>>. Enfin, deux réunions d'ateliers sur la base des travaux d'OBRAS et de la réunion en marchand ont été mises en place.

- Une réunion de synthèse : expliquant les décisions prises par les élus. Il parait essentiel de revenir devant le grand public avec des informations sûres et fiables quant au déroulé et au phasage du projet de développement et de renouvellement urbain.

Les modes opératoires choisis pour garantir la cohérence du projet d'aménagement

Le mode opératoire choisi est important, car il faut choisir la procédure adaptée à son projet pour assurer une cohérence entre les outils juridiques et contractuels. Cela permet d'avoir une base solide pour respecter les objectifs de délais pour la mise en oeuvre d'action prioritaires. De plus, cette base permet de raisonner sur un équilibre financier global de l'opération.

L'accord cadre de maîtrise d'oeuvre urbaine a permis à Obras de définir quelques préconisations procédurales. Il conseille alors de :

- La mise en place d'un PAE comme outil de péréquation pour fixer et recueillir les participations

- Etendre le périmètre et modifier le programme de la ZAC de Borderouge pour éviter la multiplication des outils et des périmètres.

- L'éventualité d'une ZAC rend les procédures d'aménagement longues (Enquête publique...)

- Les plans de Renouvellement urbain gérés par l'ANRU sont une source de financement. Cependant, elle est souvent sectorielle et peine à relier les investissements et la délimitation du périmètre doit être une question majeure, car les financements sont strictement apportés à l'intérieur du périmètre. Cette procédure impose des délais de réalisation courte qui n'en fait pas une procédure souple.

Ces deux bémols ont été entendus par la collectivité, mais elle a décidé d'engager ce processus plus favorable à la réalisation de ce projet.

Dans tous les cas une action foncière est nécessaire. Lors d'un projet d'aménagement, la maîtrise du foncier est essentielle : sans elle, impossible de monter un projet, de visiter un site, de procéder à des prélèvements. C'est un maillon d'un dispositif nécessitant, en amont, une réflexion en termes de planification et de définition du projet et, en aval, une perspective opérationnelle. Une stratégie de maîtrise foncière doit être adaptée au projet. Des outils fonciers doivent être au service de cette stratégie. En effet le foncier, souvent bâti ou encombré en site de renouvellement urbain, occupe une part très importante dans le bilan des opérations d'aménagement.

Ces outils permettent de préparer les opérations dans les meilleures conditions :

- le bon usage des zonages et règlements à intégrer dans les documents d'urbanisme, notamment les PLU. Ainsi l'agence Obras propose dans le cadre de son accord cadre des préconisations pour la modification du PLU. Ainsi des servitudes d'utilité publique ont été instaurées afin de préserver des continuités piétonnes entre les deux opérations. Ce foncier gelé de toute construction permet d'envisager un projet d'aménagement avec des bases solides de continuité globale des projets.

- la création de périmètres de sursis à statuer, toute la partie maraichère au nord du sud est frappée par ce périmètre. Cette procédure permet à la collectivité de se munir d'outil juridique qui évite d'accorder un permis de construire alors que le projet n'est pas encore stabilisé.

- la déclaration d'utilité publique (DUP) d'un projet permet, si nécessaire, de recourir à l'expropriation. Cette DUP a été établi le long du chemin des Izards, car le foncier de ce secteur est le moins maitrisé et correspond au coeur du projet. Elle permettra l'expropriation des bâtiments en front de la place Micoulaud et la maîtrise foncière pour une densification importante du secteur stratégique.

La mise en place de partenariat financier est indispensable. La maîtrise du sol facilite les négociations partenariales.

En l'absence de financement ANRU, bien qu'en ZUS, ce projet doit être mis en oeuvre par des moyens ordinaires. C'est pourquoi, la collectivité a décidé de s'engager dans une démarche d'écoquartier qui constitue une opportunité de financement par le biais de la labellisation.

La plaquette Obras issue du marché de définition constitue une première feuille de route qui fixe les objectifs à atteindre. Après stabilisation du parti d'aménagement à échéance 2015, 2010 et 2025 les missions spécifiques de l'accord cadre dont Obras est le mandataire a permis d'élaborer une charte de projet et un cahier de prescriptions programmatiques, urbaines, architecturales, paysagères et environnementales pour assurer le suivi des opérations. Son but principal est d'assurer le respect des critères et présente un gage de qualité. La mission d'accord cadre dure 4 ans, il faut assurer durant les premières années des actions cohérentes pour engager un effet tâche d'huile sur toute l'opération. De plus, lors des marchés de travaux une clause de développement durable sera mise en place afin de sensibiliser les intervenant par le biais de démarches « chantier propre ».

Le référentiel de l'appel à projet écoquartier représente lui aussi une feuille de route qui reformule et précise ces objectifs avec un nouvel éclairage. La communauté d'agglomération du Grand Toulouse s'est engagée dans la démarche éco-quartier et a répondu à l'appel à projet pour la labellisation du projet des Izards-Trois Cocus. Le projet des Izards est classé dans les projets de type transformation qui tend vers une écotransition dont la participation des habitants est structurelle. Cependant, le projet n'a pas été retenu par le Ministère du Développement durable en tant que quartier exemplaire.

Malgré ce résultat la communauté d'agglomération a décidé de suivre comme feuille de route le référentiel écoquartier. Leur volonté politique est clairement de faire passer ce quartier stigmatisé à un quartier pilote de la ville de Toulouse voire de l'agglomération. Ce quartier est en pleine mutation et l'objectif est de préserver son identité tout en améliorant la qualité de vie des habitants.

La procédure de mise en oeuvre de la volonté d'ériger ce projet en écoquartier semble classique et émane de différentes motivations :

- La motivation la plus courante est « l'effet d'aubaine >>. En effet, s'engager dans une démarche écoquartier permet si le projet est labéllisé d'avoir des aides et subventions (Ademe, ANAH, crédits d'impôt...).

- Ensuite nous pouvons évoquer « l'effet marketing >>, car l'écoquartier est de plus utilisé par les collectivités comme un concept nouveau qui intrigue et qui attire l'attention du grand public. Cet effet de mode permet à des projets d'être la vitrine de la ville. Il est alors comme une porte d'entrée sur l'urbanisme nouveau pour le grand public et un terme fédérateur.

- La démarche écoquartier est la mise en oeuvre d'une volonté politique. La prise d'engagements locaux, nationaux voire internationaux et sa définition dans les traités, directives ou lois élaborées incite au développement durable.

- La volonté des élus de tirer les quartiers d'une ville vers l'exemplarité d'une démarche d'un savoir faire ou d'un savoir vivre.

Afin d'inscrire son projet en tant que quartier pilote en terme de Développement durable la communauté d'agglomération du Grand Toulouse a intégré ce projet dans le cadre du programme européen Mi Ciudad A. Cela correspond à des Méthodes Innovatrices de Planification Urbaine Intégrale pour les Villes Adaptées au Changement Climatique.

Elle vise le renforcement du rôle des villes en ce qui concerne l'adaptation et l'atténuation des effets du changement climatique. Cette méthode est développée dans le cadre du programme européen de coopération territoriale de l'espace Sud-ouest européen (SUDOE). Ce programme tend à soutenir à travers le cofinancement de projets transnationaux par le biais du Fonds Européen de Développement Régional (FEDER). Les acteurs publics des régions espagnoles, françaises, portugaises et britanniques (Gibraltar) peuvent contribuer à la croissance et au Développement durable de cet espace Sud-ouest européen en développant des projets de coopérations transnationales en matière d'innovation, d'environnement, de nouvelles technologies de l'information et de développement urbain durable. Cette coopération transfrontalière tend à développer des projets exemplaires aux caractéristiques similaires et dont leur expérience peut être partagée et comparée.

Quatre groupes de travail transnationaux sont constitués, chacun étant coordonné par la ville ayant la plus grande expérience et la meilleure connaissance pour chaque dossier:

- Toulouse: aménagement des espaces verts et des espaces naturels - Vila Nova de Gaia: économie et efficacité énergétique

L'objectif principal est de créer des critères de planification urbaine pour l'adaptation au réchauffement climatique. Par la suite, Ces critères fourniront les règles méthodologiques pour la conception de projets urbains intégrés. Ces critères tendent à être un outil opérationnel de gestion urbaine, qui pourraient être utilisés dans l'avenir tant par les partenaires du projet que par d'autres villes de l'espace SUDOE. Une fois élaborés, les critères seront appliqués à quatre aires urbaines des villes partenaires à travers une expérience pilote.

Le projet Izards-Trois Cocus bénéficie de cette expérience pour être une expérience pilote en terme d'aménagement des espaces verts et des espaces naturels. Par la suite les résultats du projet seront utilisés comme outil stratégique de gouvernance des villes. En conséquence, à partir de 2013, les villes partenaires lanceront officiellement une plateforme de collaboration en termes d'échange d'expériences.

Pour Martine Croquette, vice-Présidente du Grand Toulouse et adjointe municipale en charge du logement, il s'agit de faire :

« La connexion entre une zone maraîchère de 15 hectares au nord et un habitat social mixte
important au sud ».

Ainsi, « en nous appuyant sur la zone maraichère intra-urbaine, nous transformerons l'ossature verte en espace public et reconnecterons la ville campagne à la ville centre » assure l'architecte Thomas Noyer.

C'est lors d'un séminaire « Aménagement des espaces verts, des zones arborées et nature en Page | 85 ville » que le projet Izards - Trois Cocus a été présenté aux différents partenaires. Ce partage d'expérience de la politique de Toulouse en terme de nature en ville a été présenté dans son

En ce qui concerne la CUGT, elle a un rôle de coordinateur dans la thématique des aménagements des espaces verts, des zones arborées et nature en ville. Elle doit alors définir des critères innovants à appliquer aux projets, et avoir l'ambition de devenir la capitale de la biodiversité des villes de plus de 200 000 habitants. Elle concrétisera ces critères dans l'opération des Izards.

La nature en ville est un support au développement durable, elle est instaurée dans les quartiers sensibles alors une avancé vers la durabilité s'enclenchera. C'est un paramètre qui valorise tant le développement économique, culturel qu'en environnemental.

Elle est bien plus qu'un enjeu d'embellissement ou de biodiversité. Le développement de jardins partagés est un levier remarquable investissement des habitants dans leur quartier et un tremplin pour l'insertion des jeunes. La nature en ville permet de préserver la biodiversité. A Toulouse un inventaire pour la protection de la nature en ville à été mis en place. 1 200 espèces ont été recensées. C'est un outil d'alerte dont dix site ont déjà étaient étudié. Dans le cadre du programme MI CUIDAD le projet des Izards est un site pilote en la matière dans sa gestion et dans renfoncement des unités paysagères. Ainsi par ce biais le territoire sera valorisé et son attractivité renforcé par une image positivée.

AMO développement durable et maitrise d'oeuvre urbaine pour une opérationnalité de
la décision politique

Dans le cadre d'une volonté de faire de ce projet un projet pilote la CUGT s'est munie d'un bureau d'étude spécialisé dans l'assistance à maîtrise d'ouvrage (AMO) de Développement durable afin de concrétiser ses objectifs politiques.

Le souci d'une meilleure cohérence des projets sur un même territoire dans différents domaines
conduit à complexifier les processus d'élaboration des projets. La conduite maitrisée de projets

complexes devient le coeur de la problématique des décideurs confortés à une spécialisation des compétences mobilisées. Cela entraîne une nécessité de faire appel à des assistants à maîtrise d'ouvrage pouvant cadrer les actions et évaluer le risque.

Ce besoin de conseil ou d'étude ponctuelle assure la pertinence d'une décision. Le rôle de l'assistant est d'apporter de l'aide en laissant au maitre d'ouvrage l'exercice de ses responsabilités. Il est un facilitateur pour la prise de décision. Le caractère itératif de la démarche de travail permet de préciser progressivement l'objet et les modalités de travail. Lors de la réponse à l'appel à projet écoquartier un bureau d'étude était présent afin de recueillir toutes actions pouvant être valorisé dans le dossier de candidature.

De plus, les missions définissant l'accord cadre de maîtrise d'oeuvre urbain est un outil essentiel pour le bon déroulement des opérations. Obras étant le mandataire de cet accord-cadre et lauréat du marché de définition, il se positionne en tant qu'acteur primordiale. Indissociable du projet urbain, la maîtrise d'oeuvre urbaine aura à démarche intellectuelle aboutissant à un projet partagé et des modes opératoires crédibles de mise en oeuvre. Il aura alors le rôle de passeur. Contractualisé par un accord cadre celui-ci prévoit des marchés successifs pour l'exécution des différentes missions. Cette forme d'accord a été introduite en 2006 dans le code des marchés publics fixant dans les grandes lignes les conditions d'une collaboration en vue de la mise en oeuvre d'un projet urbain. Le maitre d'ouvrage a donc la possibilité de choisir une équipe après avoir mené une procédure de dévolution (ici un marché de définition). Les missions accordées à Obras dans le cadre de l'accord cadre sont :

o Assurer la cohérence d'intervention à l'échelle du territoire d'étude et au sein de chaque sous secteur opérationnel

o Actualiser les documents de référence, renfoncer les connaissances sur des points particuliers

Cet éventail de mission donne à voir l'importance d'une collaboration étroite en maîtrise d'ouvrage urbain et maîtrise d'oeuvre urbain.

LA PERTINENCE DE LA DECISION
POLITIQUE APPLIQUEE A UN PROJET
DE RENOUVELLEMENT URBAIN
DURABLE : D'UN QUARTIER
STIGMATISE A UN QUARTIER PILOTE ?

« L'écoquartier ne doit pas être une enclave
écologique pour bobos »
Catherine Charlot-Valdieu

Cette analyse permet d'identifier les points forts mais aussi les éventuels défauts et besoins qu'il faut combler afin de favoriser le développement de projets de renouvellement urbain durable.

Cette partie tente de souligner en quoi les ambitions d'exemplarité du projet de renouvellement et de développement urbain du quartier Izards - Trois Cocus peuvent être limitées dans son fondement et par les outils utilisés.

Les exigences d'un renouvellement urbain durable invitent à concilier aménagement présent et développement futur. Le tissu constitué doit être envisagé comme fondation pour la durabilité des quartiers sensibles pour y modeler une durabilité. Un de ces fondements et de préserver la mémoire du territoire.

Ce terme est peu développé dans les projets d'urbanisme malgré un rapprochement conceptuel fréquent entre développement durable et renouvellement urbain. Il faut souligner les limites de cette bipartisation lorsqu'elle s'applique à l'urbanisme opérationnel.

Le choix de la démolition-reconstruction est-il encré dans une logique de durabilité des espaces existants ? Des contraintes multiples peuvent amener les décideurs de préconiser la démolition plutôt que le recyclage. Ainsi, lorsque la restructuration du quartier est lourde, lorsque les bâtiments sont obsolètes, sont difficilement transformables et que le prix d'une réhabilitation est trop important alors des démolitions de bâtiments de qualité sont envisagées.

L'argument économique est discutable, car les démolition-reconstruction sont parfois alourdies par les normes techniques et des exigences des techniciens en constante évolution. Parfois des opérations de réhabilitation offrent des coûts moins importants. Ces démolition-reconstruction sont lourdes dans le poids d'un bilan de ZAC, alors que l'on connaît des opérions exemplaires de réhabilitation plus efficace et moins coûteuse. Je fais référence ici à l'opération de réhabilitation de la Tour du Bois-le-Prêtre par Lacaton & Vassal. Concernant l'intérêt économique, le rapport de «+» plus de Fréderic Druot, Anne Lacatton et Jean Pierre Vassal en 2004, démontre que la démolition-reconstruction coûte plus cher que la réhabilitation :

« 15 000 euros sont dépensés pour la démolition d'un logement (frais techniques+accompagnement
social), 152 000 pour une construction neuve (constructions+honoraires). Au total, 167 000 euros
sont dissipés pour démolir un logement et en construire un autre alors qu'une opération de
réhabilitation nécessite 8 à 10 fois moins de frais.»

Les exigences du développement durable vont dans le même sens, car les normes sont de plus en plus exigeante et les bâtiments sont donc plus rapidement obsolètes au regard de normalisation galopante. Cela diffère de la rénovation, car elle consiste à détruire des quartiers entiers alors qu'aujourd'hui on tend à préserver l'historicité du quartier. Des techniques de déconstruction ont été adoptées à la place de faire imploser brutalement le bâtiment. Elles permettent le recyclage des matériaux, mais sont souvent complexes, lentes et chères.

Les décisions de démolition peuvent parfois être engendrées par des décisions idéologiques. En effet, les bailleurs sont parfois en difficulté pour entretenir leur patrimoine, les élus décident parfois de changer l'image du quartier par des actions lourdes. Cela peut donner une marge de manoeuvre plus importante lors de la conception du projet urbain. Lorsqu'il s'agit de logement privé, il est parfois long et fastidieux d'enclencher une OPAH car elle nécessite de longue négociation avec les propriétaires et augmente le coût de portage foncier. Ces arbitrages sont parfois paradoxaux et doivent encore beaucoup au mode de fonctionnement des institutions et des pratiques professionnelles. Si les pratiques d'entretien des bâtiments n'évoluent pas alors la démolition sera la réponse inévitable des projets de renouvellement urbain. Les subventions en faveur des réhabilitations sont plus faibles que pour les démolitions et les reconstructions.

Un volet environnemental justifiant le développement durable dans les quartiers

Le plus souvent les projets de renouvellement urbain durable se réduisent à l'amélioration de l'efficacité énergétique des bâtiments alors que l`intégration du quartier à différente échelle n'est pas prise en compte. L'intégration évidente du développement durable dans les projets de renouvellement urbain n'est pas totalement acquise. En effet, ce n'est pas forcément l'objectif premier à améliorer dans les quartiers en difficulté. Cette prise en compte est récente (Appel à projet ANRU « Rénovation urbaine et urbanisme durables», 2008). Cet appel à projet souligne une nécessaire incitation des municipalités à tende vers des projets de renouvellement urbain durable.

La sectorisation de l'action de publique est en lien dans ce paramètre. Dans ce projet le développement durable apparaît comme une couche supplémentaire d'un dispositif réglementaire strict à tenir. Alors que ces deux démarches devraient se mêler entre elles et n'être jamais séparées. L'organisation des services internes de chaque structure est souvent sectorisée avec des agents distinct ; cela complexifie la remontée de l'information et de son traitement.

La densification passe dans ce projet par la démolition de centaines de logements impliquant un relogement des familles dans d'autres quartiers. Le plus souvent ces familles n'ont pas les possibilités de louer dans des logements neufs et se retrouvent dans d'autre ZUS. Leur parcours résidentiel est donc inchangé et leur changement d'habitude est bouleversé. Cette démolition est elle vraiment judicieuse au vu du contexte actuel ? La crise du logement, ainsi que l'urgence climatique et environnementale sont paradoxales face aux démolitions systématiques entreprises dans les quartiers de grands ensembles. Au démarrage de l'opération, la tour Micoulaud devait être détruite. Cependant, suite à la concertation des habitants l'objectif fut

autre, car elle est le symbole social du quartier. C'est alors le seul bâtiment qui a été sauvé de la démolition massive du quartier. L'intérêt pour la déconstruction des grands ensembles semble être avant tout politique plutôt que social, économique ou environnemental, alors que l'amélioration de la vie quotidienne des habitants et le développement du sentiment d'appartenance constitue les enjeux les plus importants d'une opération. Les démolitions bouleversent radicalement les habitudes des habitants. Ainsi cette logique dépasse l'échelle de l'individu. Or le renouvellement urbain durable intègre les habitants ainsi que leur mémoire dans un processus de recomposition territoriale.

Alors que l'exigence de participation démocratique est souvent soulignée dans la mise en oeuvre du projet, celle-ci est parfois complexe à mettre en place. En effet, sans la participation des habitants, le projet est voué à l'échec. Cependant, quelle concertation adopter dans ce type de projet. La ville se veut durable à différentes échelles, alors doit-on concerter à l'échelle du secteur d'habitation, du quartier, de la ville, de l'agglomération ? La représentativité des concertés est souvent limitée. Les retraités sont les plus présents, les jeunes inintéressés. En effet, la démocratie participative a comme obstacle la sensibilisation du groupe. La confrontation de point de vue est difficile à accepter, elle a pourtant comme qualité d'enrichir le débat. Chacun a ses propres intérêts et chaque proposition a sa légitimité, mais cela ne permet pas d'avoir une opinion globale sur un thème abordé. De plus, le plus souvent la concertation est déclenchée quand les bases solides du projet sont déjà validées politiquement. La souplesse de la concertation est alors entravée, car il est toujours difficile de revenir sur un élément concerté. Cela n'a rien d'évident et a le mérite d'être amélioré.

Un bilan des politiques de rénovation urbaine menées depuis neuf ans par l'ANRU a récemment été établi par la cours des comptes¹³, alors qu'une relance du programme a été unanimement réclamée par les collectivités territoriales. Or, un constat d'échec vis-à-vis des objectifs a été souligné. Les 43 milliards d'euros engagés n'auraient pas permis d'impulser plus de mixité sociale, de réduire l'échec scolaire ou d'endiguer le taux de chômage.

Ce type d'urbanisme est-il la solution aux problèmes écologiques des quartiers des grands ensembles ? Ces programmes de mutation lourde des quartiers n'a pas porté les fruits espérés. Certes l'urbanisme n'est pas la réponse aux maux des quartiers sensibles mais une autre éthique urbaine est envisageable. Nous verrons plus tard quelles préconisations on doit envisager pour améliorer des politiques qui se veulent ambitieuses mais opérationnellement difficiles à appliquer. Nous verrons plus tard quelles peuvent être les préconisations à apporter à ce deuxième volet.

L'objectif du référentiel employé pour répondre aux exigences écoquartier de l'état à comme finalité de créer un label et de faire émerger des principes d'aménagement pouvant être reproduit et formant la base d'une qualité urbaine d'un quartier. Il a pour définition de marquer la qualité d'un produit. Il a la particularité de se référencer à une échelle plus globale qui est le quartier. Cependant, nous voulons nous interroger sur la pertinence de cette grille écoquartier comme référentiel urbain pour une labellisation écoquartier. Ce nouveau mode de vie est certifié grâce à la grille écoquartier 2011, cette méthode à pour objectif de définir des performances par la suite pondérées selon leur implication dans le projet.

L'utilité d'un label écoquartier peut réguler la dénomination du terme écoquartier. Cependant, sommes-nous arrivés à une maturité réelle de la qualité durable de nos quartiers pour en figer le terme? L'apport de qualité défini dans le référentiel tient il vraiment compte de toutes les particularités du contexte local de chaque morceau de ville ? Reconnu comme atout commercial comme argument de vente et ancré dans le marketing urbain, l'écoquartier est-il une réelle volonté d'exemplarité ou un moyen d'équilibrer le bilan de l'opération grâce à la hausse des prix de vente et l'attribution de subventions étatiques?

Des « quartiers types¹⁴ >> sont mis en oeuvre comme nouvelle forme de vie et de pensée expérimentale. Toutes les villes Françaises portent leur regard sur les mêmes objectifs européens de la ville durable. Chaque pays cherche à imiter les réussites des pays voisins. Cela nous emmène à la standardisation de nos modes de vie. Quelle qualité de vie future proposer à l'heure de la labellisation globale de toutes les opérations en écoquartiers? Certaines villes choisissent de réaliser des écoquartiers exemplaires. Cette volonté conduit souvent à isoler les quartiers: la ville «extraordinaire>> s'oppose à la ville ordinaire, où l'on n'a pas fait autant d'efforts. Ces quartiers sont survalorisés, et tendent à se spécifier du point de vue social.

Cependant, deux aspects ne sont pas maîtrisés : leurs effets sur le territoire et le surcoût. La
recherche d'innovation vers de nouveaux procédés de construction, la multiplication d'acteurs,
l'engagement pour la démocratie participative sont d'autant de paramètres à financer. La

14 CHARLOT-VALDIEU C. et OUTREQUIN P. (2009), L'urbanisme durable concevoir un écoquartier, Paris, Le Moniteur,

procédure de labellisation engendre automatiquement des surcoûts, car un service doit s'organiser pour mobiliser ses connaissances sur le territoire et monter un dossier afin de lancer sa candidature. Ces éléments sont portés par les autorités locales et se répercute sur le prix de revient des logements. Ainsi lorsqu'il est appliqué à un quartier stigmatisé où le marché immobilier est en stagnation cela à pour effet de modifier les prix des marchés, la population initiale du quartier et en supprimer sa substantifique moelle.

Cette tension du marché est liée à une marchandisation du centre-ville qui est devenu désirable. On souhaite aujourd'hui avoir la même qualité de vie partout dans la ville comme celle qu'on peut trouver dans le centre-ville. L'objectif est d'attirer les classes aisées en diversifiant l'offre de logement. Cependant, on remarque dans les centres ville un phénomène de gentrification. Les classes populaires et moyennes ont du mal à se loger en centre-ville. Qu'en est-il des quartiers périphériques tels que les Izards ou l'on cherche à attirer les classes moyennes ? Souhaitonsnous produire une image d'un quartier « bobo » grâce à une démarche écoquartier qui apporterait une nouvelle population, mais qui à terme n'aurait que le même effet ? Par conséquent cela va engendrer l'éloignement des classes moins aisées dans des périphéries lointaines ?

De plus, dans le marché de définition l'agence Obras insiste sur le fait que :

(( La solution de «l'éco-quartier~ n'est pas ici la bonne. Elle risquerait d'isoler le quartier, et de faire
partir un certain nombre d'habitants. Ce qui ne veut pas dire que les enjeux de durabilité ne soient
pas essentiels. Peut-on ici inventer une manière ((durable» de faire la ville ordinaire, qui ne soit pas
((labellisée», mais simplement efficiente et vertueuse, sans ((effet de communication»? Favoriser
l'usage des terres agricoles, traiter «naturellement)) les questions environnementales (eaux de pluie
et déplacements doux, par exemple), implanter correctement les bâtiments, maintenir une diversité
sociale et des solidarités actives, une urbanité chaleureuse, promouvoir la performance
environnementale sans dogmatisme... »

De plus, la grille écoquartier permettant l'évaluation et par la suite la labellisation de quartier pilote montre quelques faiblesses à corriger.

La structure de cette grille a l'inconvénient de réduire la transversalité de la démarche. L'aspect systémique de la démarche est alors biaisé. Des contradictions à propos de certains thèmes sont à mettre en évidence. Comme l'objectif environnemental de réduction des émissions de gaz à effet de serre est en contradiction avec l'objectif économique de réduction des charges locatives. De même, pour la réhabilitation énergétique, qui impose une consommation inférieure à 80 kWh/m 2 /an pour tout type de bâtiment peut être contreproductif. De plus, les habitants ne sont pas formés pour utiliser ce type de système innovant et leur efficacité est alors amoindrie. Enfin, le pilier économique ne prend pas en compte les externalités négatives du projet, il n'impose aucune clause sociale pour permettre l`insertion des habitants et leur investissement dans le projet. Il ne préconise pas la démarche de valorisation des productions locales ou la prise en compte de la localisation des entreprises répondant aux offres de marchés de travaux. La carence la plus flagrante est le manque d'analyse économique : elle est souvent réduite aux mesures et actions d'insertion par l'économie (régie de quartier) ou aux analyses sur les commerces (AMO commerce).

L'opération des Izards - Trois Cocus a mis l'accent sur le pilier environnemental, social et économique grâce au volet renouvellement urbain. Mais ces piliers évoluent séparément, l'action économique de l'agriculture urbaine n'est pas forcement mise en relation avec le développement des services et des commerces de la place centrale. Ceci est contradictoire, dans le sens où ils implantent des locomotives commerciales ou commerces d'alimentation isolés de toutes productions locales du quartier.

L'écoquartier en tant que forme la plus aboutie du développement durable est difficile à définir de façon normative étant donné qu'il existe une multitude de définitions. Donc les objectifs donnés à un écoquartier dépendront des décideurs et de leur capacité à mener un bien un projet. Ces objectifs dépendront également des financements extérieurs (ANRU, Région, département...). Cette grille écoquartier est le support de cahier des charges type. Du fait de son manque de contextualité, elle se présente comme une boite à outil dans laquelle on peut piocher dedans pour répondre à tel ou tel objectif. Le référentiel écoquartier est un outil développé par l'Etat à l'échelle nationale. La difficulté de l'appliquer à l'échelle locale réside dans l'identité propre de chaque quartier et dans la particularité d'une aire urbaine. Les références européennes sont souvent construites sur les bases du fonctionnement des régions du nord et s'appliquent mal à des régions méditerranéennes dont le fonctionnement et la pratique de l'espace est différente.

Cette démarche offre des avantages certains. Elle permet de proposer un cadre de définition de l'excellence vers laquelle les villes se tournent. La grille est rassurante et offre davantage de lisibilité et confère un aspect rationnel et opérationnel à la mise en oeuvre concrète du concept. Pour autant, l'inconvénient majeur est d'immobiliser un concept qui ne cherche qu'à évoluer. Le risque est de tendre vers l'uniformisation et le nivellement des opérations d'aménagement. Un langage commun est donc indispensable. Mais les villes doivent travailler sur des référentiels spécifiques à leur territoire. L'objectif est de partir du bas de l'échelle pour créer une définition claire du concept. Le fait de mutualiser les « définitions locales » pourrait permettre de créer un référentiel national adaptable aux contextes locaux. C'est par un enrichissement cumulatif des différentes particularités de chaque territoire que la définition serait la plus pertinente. Il y a un manque clair de capitalisation des différents acteurs du renouvellement urbain durable.

En effet, les actions des services de l'Etat manquent de cohérence (ADEM, ANRU...) ils élaborent leurs propres outils qui ont des objectifs de développement durable comparable mais pas les mêmes thèmes. Une absence de cohérence et de synergie des politiques (politique de la ville et politique de développement durable) est à noter. L'évaluation des politiques publiques en France se fait le plus souvent sur la réalisation des actions projetées et non sur l'atteinte des objectifs définis ce qui est le cas de l'appel à projet écoquartier. Aucun exemple d'écoquartier n'est terminé en France. L'usage de ces quartiers est récent est un retour d'expérience est difficile à évaluer. Pourtant on s'acharne à créer encore plus d'outils car le besoin se fait sentir. Il est nécessaire de donner de l'importance à l'évaluation efficace, non pas une évaluation stricte d'atteinte d'objectifs, mais sur le fonctionnement réel du quartier après atteinte des objectifs. Nous parlons bien de qualité de vie des habitants alors le curseur d'évaluation doit se faire bien plus en aval dans le processus de mise en oeuvre d'une opération.

Cependant, cette analyse souligne un besoin clair de méthodes et d'outils opérationnels pour le maître d'ouvrage. Peu de ville ont élaboré leur référentiel. Le besoin en outils d'évaluation et d'aide à la décision est primordial, l'importance d'une ingénierie économique et technique doit être mise en avant. Le manque est grand en terme d'aide à la décision en aval et d'évaluation du bien être des habitants. Les feuilles de routes lui sont indispensables pour ne pas omettre le moindre paramètre. Ce qui souligne aussi un manque de capitalisation des données et demande à ce que l'enseignement soit moins sectorisé et que les écoles fassent de plus en plus d'ateliers communs. Il faut regrouper à plusieurs écoles de façon à confronter les idées, les points de vue et évoluer vers une pensée transversale.

L'évaluation globale est incontournable dans un projet complexe, mais elle est peu ancrée dans les pratiques. L'évaluation est un moteur d'une stratégie d'amélioration continue. L'évaluation doit être obligatoire dans une démarche de projets complexes. Le processus doit être défini en amont pour participer à l'aide à la prise de décision, mais aussi au suivi de chaque phase du projet. Ces nouvelles méthodes de travail doivent être impulsées le plus en amont possible.

La conséquence de la complexité des projets qui tentent de prendre en compte toutes les données énoncées doit être de générer un effet d'apprentissage pour les acteurs d'un projet. Cette organisation doit se traduire concrètement dans une maîtrise d'ouvrage urbaine en capacité de piloter des projets complexes, c'est-à-dire des projets qui prennent en compte les exigences de durabilité d'intégration territoriale et assurent les attentes des usagers. La transversalité des services et des actions sont indispensables pour le bon déroulement du projet.

L'habitant est davantage formé mais son engagement reste restreint et est souvent convié à la phase de design de l'espace public. La participation ne se décrète pas, elle est un long processus d'apprentissage qu'il faut amorcer dès la mise place de plan d'action des Agenda 21. La légitimité du savoir du citoyen est à prendre en compte. On apprend parfois bien plus de la façon dont un quartier fonctionne par l'écoute du citoyen que par de multiples études sociales. Il en est de même des dynamiques associatives qui par leur connaissance cumulative du quartier sont capables de révéler l'identité même recherchée par l'urbaniste. Il faut ainsi savoir tirer partie des dynamiques existantes et les prendre comme support à développer des concepts urbains.

Les savoirs experts et profanes doivent se confronter. Cependant, cela reste souvent limité à des concertations réglementées et organisées par le pouvoir public. Il est alors indispensable de créer un savoir collectif de l'urbain tel que l'a été pratiqué lors des balades urbaines. Cependant, il ne faut pas limiter les savoirs citoyens et associatifs à un savoir d'usage, mais ils doivent être mobilisés dans l'expertise technique. L'effacement voire un déplacement des frontières entre les deux savoirs est nécessaire.

A ce stade des collectifs innovants se mettent en place et tentent de se positionner comme assistant à maîtrise d'ouvrage à la conception participative des espaces publics. Nous avons rencontré le Collectif ETC lors de notre étude sur l'urbanisme temporaire pour échanger nos expériences et impulser ce genre d'initiative. Cette nouvelle forme d'association cherche à réunir des experts de la ville dans l'objectif de faire travailler les habitants dans la réalisation d'espaces publics, et plus généralement sur la fabrique citoyenne de la ville.

Les préconisations d'outils et de
concepts adaptés pour leur souplesse,
évolutivité et l'implication d'une
multiplicité d'acteurs

Lors de lecture sur les écoquartiers, un trait marquant souligne que la France est en retard face aux pays européens. Il ne s'agit pas de faire du copier-coller des projets frontaliers, cependant l'analyse de la démarche écoquartier doit être évolutive. Elle ne doit pas chercher à s'entraîner dans un effet vitrine pour se mettre au rang des projets européens, mais par une réelle stratégie à adapter ses projets à son contexte local. Le risque est de voir un projet être labellisé, car il répond à une thématiques particulière, par exemple environnementale.

Il existe des quartiers dont la qualité énergétique des bâtiments est bel et bien présente. Mais les conceptions globales d'un quartier selon des critères du Renouvellement urbain durable sont très minces. Nous pouvons citer en France un exemple en expérimentation la ZAC de Bonne à Grenoble, lancée en 2004.

Le modèle INDI-RU 2005 : le choix des indicateurs d'évaluation pour un diagnostic
contextualité

Nous avons indiqué que l'évaluation d'un projet est indispensable pour une prise de décision pertinente. Pour cela un outil adapté a été mis en oeuvre. Il a été élaboré dans le cadre du projet HQE²R. Le modèle INDI-RU 2005 est un système d'indicateurs représentatifs permettant de décrire un quartier sous l'angle du Renouvellement urbain durable. En effet il permet d'évaluer un projet de Renouvellement urbain au regard du développement durable. Il prend la forme d'une grille d'indicateurs qui servent à évaluer et comparer plusieurs projets pour un même quartier dans le cadre d'un marché de définition, par exemple. Cet outil d'évaluation est aussi un outil de dialogue. Cette grille multicritère est évolutive et adaptable au contexte local selon la valeur des seuils appliqués aux objectifs. Il existe une grille pour les projets mixtes d'extension urbaine et de Renouvellement Urbain. Ces indicateurs sont classés selon différentes catégories :

- Les enjeux locaux liés à la qualité de la vie des habitants et des usagers - La contribution du projet d'écoquartier à la durabilité de la ville

Les résultats de l'analyse sont illustrés à l'aide de documents graphiques, cela facilite le travail de l'AMO pour permettre l'aide à la prise de décision. L'objectif est d'évaluer la contribution d'un projet à l'amélioration d'un quartier. L'analyse des résultats de l'évaluation dynamique et prospective permet au maître d'ouvrage d'orienter son choix entre différents projets et permet aussi d'améliorer un projet. C'est une aide au diagnostic puis à la décision de projet de renouvellement urbain durable. Ce système rend le projet dépendant du contexte du quartier dans lequel il évolue. Il a l'avantage d'être simple et rapide donc permet d'économiser.

Pour palier au manque d'accompagnement et de pédagogie la communauté urbaine de Lille métropole a mis en place un cadre favorable à la création d'écoquartier. Elle a développé un outil d'accompagnement des projets durant toutes les phases, dès la déclaration d'intention à la mise en service de l'opération. Cet outil a pour but de soutenir ses politiques et s'affiche comme alternative aux référentiels nationaux de définition d'écoquartier. Plutôt de rentrer dans le cadre d'un label celle-ci s'efforce de mettre au point une charte écoquartier qui engage chaque acteur dans le développement du territoire. L'objectif est de créer un cadre métropolitain favorable aux écoquartiers permettant la poursuite d'une dynamique de mise en cohérence des politiques et éviter d'éventuels blocages. Cette charte est un outil d'évaluation des projets écoquartiers et capitalise les expériences d'un même territoire. La communauté urbaine organise des formations pour ses propres élus et agents, des séminaires d'échange avec les interlocuteurs externes dans l'objectif d'améliorer les démarches locales d'écoquartier. Cela pallie à la nécessité de recourir à de nouvelles compétences.

Un contrat d'accompagnement à la mise en oeuvre d'écoquartier s'inspire de la charte comme base d'étude et de négociation pour la définition des actions contractualisées. Ainsi la contractualisation permet de garantir les ambitions initiales d'écoquartier et permet une réussite dans une démarche intégrée. Le co-financement permet à des projets expérimentaux d'obtenir des aides significatives.

Concrètement le contrat écoquartier consiste en un accompagnement tout au long des étapes d'une opération par la définition d'objectifs et d'engagements contractualisés. Cela se traduit par un co-financment, une mobilisation d'expert interne à la communauté urbaine et d'AMO Développement durable pour une assistance ciblée. Ces ambitions contractuelles seront actualisées à chaque étape ce qui permet une souplesse de l'outil.

A la différence de l'outil national, il ne s'agit pas de cocher des cases, mais de mener une réelle démarche d'urbanisme transversale par une formulation de niveaux de performance décrit par des thèmes de la charte. Get accompagnement se concrétise par une évaluation d'atteinte des objectifs à chaque étape du processus et permet de choisir entre la poursuite ou l'interruption du contrat. Elle permet de hiérarchiser les objectifs et de les définir de façon cohérente selon les opportunités et contraintes locales. Gette charte souligne l'importance des cahiers des charges exprimant la stratégie élaborée et les objectifs fixés. Elle doit être élaborée tant à l'échelle du quartier que pour les opérations réduites. La nécessité de mettre en place de nouveaux objectifs, mieux ciblés permettra de renforcer une méthodologie et de définir clairement par la suite ce qu'est un écoquartier.

La mutabilité : Révélateur de potentiel, Vers un Renouvellement Urbain mutable

La démarche écoquartier est basée sur le concept de durabilité. Nous l'avons vu, ce terme n'est que peu stabilisé. Peut être est il difficile à concevoir d'un point de vue opérationnel. Ici il ne s'agit pas d'effacer un terme utilisé dont les avantages ont été soulignés, mais de le renforcer par des concepts scientifiques existants, les manques se trouvant mis en valeur. La ville n'est certes pas un objet scientifique, mais certaines de ses composantes ont le mérite de venir des sciences humaines, sociales et physiques. Le terme de mutabilité est un concept peu développé en France. Gependant il fait partie intégrante de la durabilité et c'est un paramètre à mettre en valeur afin de faire sortir la durabilité de son utilisation communicationnelle. La mutabilité se positionne comme élément nouveau plus concret et rigoureusement plus opérationnel. La mutabilité se place plus dans le monde de la science que du marketing urbain. Le renouvellement urbain mutable est alors ce vers quoi nous devons tendre.

Gomme nous l'avons souligné en première partie, le renouvellement urbain a la particularité d'être mis en place car les initiatives privées ne sont plus en mesure de développer des opérations par leurs propres moyens. L'action publique est essentielle sur ces quartiers pour régénérer ces morceaux de ville. Ainsi le renouvellement urbain mutable se définit comme capacité d'un secteur à se reconstruire de lui-même en prenant compte des qualités de son contexte. Nous tendons vers cette logique. Gependant, la mutabilité spontanée est rarement une alternative satisfaisante à l'urbanisme opérationnel. Les initiatives publiques se doivent de montrer l'exemple pour qu'un effet tâche d'huile se propage dans un quartier voire une ville. L'objectif du renouvellement urbain mutable est de favoriser l'intégration urbaine et de créer des conditions facilitant l'évolution et le développement spontané ultérieur des sites.

La mutabilité cherche à rendre durable un projet mais surtout à le rendre adaptable et ayant la faculté d'évoluer seul. Cette notion est à appliquer à la dimension urbain, c'est bien là qu'elle est la plus pertinente. C'est à ce niveau que les politiques structurantes se mettent en place, elle est l'échelle de cohérence.

La pertinence d'un projet se juge à sa contextualité. C'est à dire de l'atteinte d'un équilibre dans le temps des trois piliers dans un milieu donné. Le système proposé est donc dépendant de l'évolution du contexte qui reste fragilisé par sa complexité. Par conséquent, la qualité d'un projet réside dans sa capacité à résister à la fluctuation du contexte en laissant une marge de manoeuvre qui permet de proposer des outils pour modifier son fonctionnement et s'adapter à un nouveau contexte. Alors la pérennité d'un projet réside dans sa qualité de résilience et de mutabilité. Ces deux concepts scientifiques doivent être introduits en amont du projet.

La résilience d'un projet est sa capacité à résister à la mutation de son contexte et de maintenir un équilibre dans le temps des trois piliers. L'objectif est de minimiser la vulnérabilité des projets face au contexte. Il est autant de paramètre humain et technique à mettre en place. Comme indiqué plus haut cela suppose de nouveaux modes de travail et une formation de la population aux enjeux du fonctionnement de la ville. La résilience permet alors de résister au changement, il faut y associer la mutabilité en tant que moyen d'adaptation au changement de contexte. Cela suppose des projets souples, intégrés, évolutifs donc négociés.

La mutabilité doit alors structurer les outils pour l'observation et l'analyse dans le cadre du renouvellement urbain¹⁵. Il faut prévoir la flexibilité du programme des bâtiments et du projet urbain. Si on s'intéresse aux écris de Yona Friedman, dans L'architecture de survie on peut y trouver des formes de mutabilité des bâtiments. Elle propose une architecture flexible par la modulation des volumes supportés par l'infrastructure. Lorsque l'on regarde de plus près le référentiel écoquartier et que l'on analyse les questions que doivent se poser les collectivités, la mutabilité plane mais n'est pas clairement définie : Le projet permet-il des adaptations, voire une réversibilité des choix (changements d'usage...) ? Quels scénarios d'évolution ont été envisagés ? Il en est de même de la charte écoquartier de Lille. Cependant, c'est une notion intéressante et évoquée en filigrane dans les textes officiels. Sa fluidité et sa malléabilité sont à souligner et à creuser. Si on ne prend pas en compte cette flexibilité, alors on fige un territoire qui fera l'objet d'un renouvellement urbain d'ici dix ans.

Un exemple de mutabilité peut être souligné dans la ville Haussmannienne, il en est de même de l'Eixample à Barcelone. L'intégralité de son fonctionnement et de son bâti a toujours été conservés. Ces qualités de mutabilité sont un exemple. Malgré des fortes mutations de la société et de l'économie mondiale cette forme et ce fonctionnement urbain est conservé. La capacité d'irrigation des grandes artères et la souplesse des rez-de-chaussée permettent une dilatation et un changement de leur affectation. Je ne cherche pas à présenter ces projets comme exemplaires, mais ils ont l'avantage d'avoir été conçus pour durer dans le temps malgré des fluctuations de contexte majeures. Cependant, il est à noter que ces formes de ville se sont construites sur le long terme (Un demi-siècle). Le contre-exemple est bien les quartiers pavillonnaires qui ont été conçus sans réel projet global. Ils sont aujourd'hui sérieusement mis en cause. Cette typologie d'habitat a des difficultés à muter de façon spontanée. C'est pourquoi aujourd'hui des projets de recherchers, tels que celui de Bimby, lancent des réflexions lors de colloque pour partager la question de « comment faire émerger la ville durable des tissus pavillonnaires existants ». Ce sont des quartiers qui ne cumulent aucune qualité de la durabilité et ne présentent aucune forme de mutabilité.

En ce qui concerne notre étude, les grands ensembles ont été pensés sur un moyen terme. Ils sont nés de l'urgence de façon à répondre à la crise du logement de cette époque. Destinés à accueillir la même population, les grands ensembles ne permettent pas d'assurer une transition dans l'étape résidentielle de chaque ménage. Alors que leur potentiel de mutation est souligné, aujourd'hui nous assistons à des mutations lourdes de leur fonctionnement (démolitionreconstruction, mouvement de population) qui n'est en rien de la mutabilité. Cette mutation est faite sous la pression de grand dérèglement foncier. Cependant, des opérations ont permis de révéler le potentiel de mutabilité, en l'occurrence l'opération de réhabilitation de Bois le Prêtre. Lorsque ces quartiers sont associés à une démarche d'écoquartier on peut y voir les préceptes du renouvellement urbain mutable. Du fait de son ambition d'être en lien avec le tissu existant et d'envisager une exemplarité en matière de développement durable. Cependant, il est rarement l'objectif final, car par son hyper-réglementation risque d'en figer son évolution et reste en contradiction avec la réalité.

Cette notion est complexe mais intègre toutes les dimensions de la durabilité. Difficilement quantifiable, elle est plus un processus à considérer comme un tout.

Le renouvellement urbain et le développement durable: vers un renouvellement urbain durable. "D'un quartier stigmatisé vers un quartier pilote, quels outils pour mettre en oeuvre cette démarche? L'exemple du projet de renouvellement et de développement urbain du quartier Izards- Trois Cocus

INTRODUCTION