L'acquisition de maisons anciennes dans la médina de
Fès par les étrangers s'inscrit dans un contexte de
mondialisation des échanges, des pratiques et des personnes,
appuyé par une volonté politique du gouvernement marocain
d'encourager les investissements étrangers et l'arrivée des
touristes. En effet, le Maroc a procédé par des réformes
à la simplification et à l'allègement des
procédures administratives en vue du développement et de la
promotion des investissements dans le pays, avec en tête, ceux relatifs
au secteur du tourisme.
La loi Cadre n°18-95 formant la charte de
l'investissement43 indique dans l'article 16 relatif à la
réglementation des changes : « Les personnes physiques ou
morales de nationalité étrangère, résidentes ou
non, ainsi que les personnes physiques marocaines établies à
l'étranger, qui réalisent au Maroc des investissements
financés en devises, bénéficient pour lesdits
investissements, sur le plan de la réglementation des changes, d'un
régime de convertibilité leur garantissant l'entière
liberté pour le transfert des bénéfices nets
d'impôts sans limitation de montant ni de durée; le transfert du
produit de cession ou de liquidation totale ou partielle de l'investissement, y
compris les plus-values ». D'autres avantages fiscaux accompagnent
cette loi parmi lesquels ceux qui permettent aux retraités
européens qui, en acquérant le statut de résidents
permanents, bénéficient d'un abaissement du taux d'imposition de
30% en moyenne44.
Afin de répondre à une demande de plus en plus
forte pour les demeures traditionnelles en médina, la susciter mais
aussi l'anticiper, le marché de l'immobilier à Fès s'est
fortement transformé. Les transactions immobilières se faisaient,
selon une longue tradition à l'aide d'un samsar qui est
l'équivalent plus ou moins d'un courtier, et un agent ayant une grande
connaissance du stock de logements disponibles dans un quartier jouant le
rôle
43 Promulguée par le Dahir n° 1-95-213 du
14 Joumada II 1416 (8 Novembre 1995).
44 A-C.KURZAC-SOUALI, 2006, p.158.
69
d'intermédiaire commercial et de négociateur
entre les vendeurs et les acheteurs d'immobiliers. Ainsi, l'achat ou la
location de demeures dans la médina de Fès passait depuis
longtemps par le recours à ses services, les agences immobilières
étant rares, voire même, absentes.
Cependant, et avec l'apparition des premiers acheteurs de
maisons dans la médina, on pouvait déjà remarquer des avis
et des annonces accrochées ou transcrites sur les murs ou les portes des
demeures (Cf. Planche 3). Pour répondre à la forte demande sur
les demeures traditionnelles qui s'est concrétisée par la suite
vers le début des années 2000, un bon nombre d'agences
immobilières a vu le jour. Elles sont localisées en médina
ou en ville nouvelle et sont spécialisées dans la vente des
demeures traditionnelles dans le centre ancien. Celles-ci sont de plus en plus
visibles en se promenant dans les ruelles de la médina de Fès.
Des agences nouvelles apparaissent, mais aussi des épiciers et des
artisans se transforment, vu les bénéfices à tirer d'un
tel engouement pour les maisons anciennes, en agents immobiliers. C'est
à peine qu'un étranger pose les pieds dans l'une des ruelles de
la médina de Fès, qu'il est immédiatement abordé
par une personne multilingue qui lui demande s'il veut acheter une ancienne
maison en médina. Chose que nous avons pu expérimenter en prenant
des photos lors de nos investigations de terrain.
Ces réseaux sont désormais animés par la
création d'agences immobilières qui se distinguent par leurs
prestations diverses. En effet, bien plus que de simples intermédiaires
immobiliers, celles-ci essaient de s'adapter à la forte demande en
développant des prestations de services différentes et
particulières. L'exemple peut être fourni par la première
agence immobilière et de restauration du patrimoine ouverte par des
étrangers à Fès. Cette agence a ouvert ses portes en 2005
en ville nouvelle et est dirigée par un historien d'art et un
décorateur d'intérieur expert en objets d'art français.
Elle dispose d'une offre potentielle de 116 riads et demeures
traditionnelles et en a vendu jusqu'à maintenant quelque 110. Bien plus
qu'une simple agence immobilière, cette agence propose à ses
clients, principalement des touristes étrangers, des prestations en
amont et en aval de leurs achats et qui vont des transactions, à
l'accompagnement, puis à la restauration et ramassage des gravats et la
décoration d'intérieur. Les matériaux étant
transportés à dos d'âne, les travaux de restauration
peuvent prendre jusqu'à deux ans. Ces nouveaux services
développés par les agences immobilières sont donc en
mesure d'encourager l'achat des demeures par les étrangers, grâce
à ces opérations « clefs en main » susceptibles
d'intéresser les étrangers pressés et moins aventuriers.
Ces agences
70
agissent souvent en partenariat avec des notaires et des
samsars locaux. Ainsi, le marché immobilier en médina
préconise une nouvelle façon d'envisager les maisons
traditionnelles comme des biens immobiliers attrayants. L'outil de navigation
Internet est massivement utilisé pour commercialiser ces demeures
auprès d'un grand public. Le samsar reste malgré cela
présent dans cette nouvelle organisation du marché de
l'immobilier vu son savoir faire en la matière. En effet, selon notre
enquête de terrain, tous les étrangers interrogés ont eu
recours à un samsar pour trouver une maison dans la
médina.
Les prix de vente des maisons traditionnelles à
Fès est facteur de plusieurs variables. Le prix d'un riad
à Fès ne se fixe pas au nombre de mètres
carrés mais au nombre d'héritiers. Avec l'argent de la vente il
faut qu'ils puissent tous avoir de quoi s'acheter un appartement en ville
nouvelle. Une maison traditionnelle de 80m2, selon un agent
immobilier, pourrait valoir 20 000 euros, voire 300 000 euros pour les plus
luxuriantes. D'autres variables conditionnent le prix de vente, à savoir
l'état de la maison, 10% des maisons de la médina de Fès
sont en ruine, les Marocains n'ont généralement pas les moyens
pour les restaurer, ce qui fait qu'elles se vendent pour rien, d'autres sont
d'une forte valeur architecturale et historique et les prix suivent.
L'emplacement et la vue jouent aussi un rôle déterminant du prix
de vente. L'accessibilité et la proximité des parkings et des
stations de bus et de taxis fait que le prix de vente des demeures soit
élevé dans certains quartiers par rapport à d'autres.
A Fès, rares sont les maisons rénovées
qui se vendent, c'est la grande différence entre Fès et Marrakech
où la proportion est inversée. Aujourd'hui, les plus beaux
riads et demeures traditionnelles ont été
déjà vendues à des étrangers, dont la plupart
désirent les convertir en maisons d'hôtes.
Il est à souligner que le rôle des
étrangers dans l'organisation du marché de l'immobilier à
Fès est prépondérant. Ils sont des acteurs à double
titre de la mise en tourisme de la médina, parce qu'ils y habitent mais
aussi par leur implication directe ou indirecte dans les nouvelles dynamiques
qui apparaissent en médina. Ils sont acheteurs, investisseurs et
revendeurs de maisons anciennes.
W-J. B, juillet 2008
71
Planche 3
La multiplication des annonces de vente de demeures et
des agents immobiliers en
médina
W-J. B, juillet 2008
W-J. B, juillet 2008
W-J. B, juillet 2008
72
W-J. B, juillet 2008
W-J. B, juillet 2008
W-J. B, juillet 2008
