WOW !! MUCH LOVE ! SO WORLD PEACE !
Fond bitcoin pour l'amélioration du site: 1memzGeKS7CB3ECNkzSn2qHwxU6NZoJ8o
  Dogecoin (tips/pourboires): DCLoo9Dd4qECqpMLurdgGnaoqbftj16Nvp


Home | Publier un mémoire | Une page au hasard

 > 

La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire.

( Télécharger le fichier original )
par Julio Chancel Makouba Mouyama
Université catholique dà¢â‚¬â„¢Afrique Centrale - Master II Contentieux et Arbitrage des Affaires 2008
  

précédent sommaire suivant

PREMIER PARTIE : UNE PROTECTION BIEN ASSUREE LORS DE LA CONSTITUTION

9

La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel

L'opération de crédit hypothécaire est un contrat synallagmatique29 car il fait naître des obligations tant à l'égard du banquier qu'à celui du client. Ainsi, le banquier, qui y consent, se doit de mettre les fonds à la disposition du client et de ne demander le remboursement qu'à l'échéance du prêt ou en cas de déchéance du terme. Le client, quant à lui, se doit de fournir l'hypothèque et de se conformer à toutes les formalités prévues par la convention de crédit hypothécaire. En pratique, les stipulations des conventions de crédit hypothécaire subordonnent généralement la prestation du banquier à l'accomplissement préalable des prestations auxquelles est tenu le client emprunteur. Autrement dit, la mise à disposition du crédit est différée jusqu'à l'accomplissement de toutes les formalités convenues. Ce procédé permet au banquier, d'analyser préalablement la situation de l'emprunteur et, d'obtenir une sûreté fiable avant à la mise en place du crédit.

Au rang des formalités que doit respecter le client figure principalement celles prévues expressément par le législateur. Ces mesures légales garantissent la protection du banquier (Chapitre I) puisqu'elles conditionnent la validité et l'opposabilité de l'hypothèque. Parallèlement, le client doit honorer les engagements purement contractuels convenus entre lui et le banquier. Ces engagements que nous regroupons sous le vocable de mesures conventionnelles de protection (Chapitre II) contribuent à renforcer de la sécurité du banquier.

29 Sur les contrats synallagmatiques, voir l'article 1102 du C. civ. Et, pour une vue générale sur la notion lire, BENABENT (A), Droit civil les obligations, 9e édition Montchrestien 2003. Notamment les P. 13 et P. 257.

10

La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel

CHAPITRE I : LES MESURES LEGALES DE PROTECTION

L'opération de crédit hypothécaire est d'abord un contrat soumis globalement à la théorie générale des obligations30. Autrement dit, sa constitution exige à peine de nullité31 le respect des conditions énumérées à l'article 1108 du C.civ32. Il s'agit précisément du « consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité de contracter, l'existence d'un objet certain qui forme la matière de l'engagement et d'une cause licite dans l'obligation »33. Mais, l'opération de crédit hypothécaire, parce qu'elle est constitutive d'une sûreté réelle immobilière, est finalement un contrat particulier soumis à des conditions spécifiques34.

Ces conditions, auxquelles veille le banquier lors de la constitution des crédits hypothécaires, sont principalement contenues dans les articles 126 à 131 de l'A.U.S. Etant dans l'ensemble relatives au constituant de l'hypothèque, à la garantie hypothécaire, à la créance cause d'hypothèque et à la forme de la convention de crédit hypothécaire, ces conditions obligatoires pour la validité et l'opposabilité de l'hypothèque, peuvent être reparties en condition de fond (Section I) et en condition de forme (Section II).

SECTION I: LES CONDITIONS DE FOND

Elles sont principalement prévues à l'article 127 de l'AUS qui dispose que « l'hypothèque conventionnelle ne peut être consentie que par celui qui est titulaire du droit réel immobilier régulièrement inscrit et capable d'en disposer. Elle doit être consentie pour la garantie de créances individualisées par leur cause et leur origine, représentant une somme déterminée et portées à la connaissance des tiers par l'inscription de l'acte.». Cet article vise trois conditions particulières à savoir: l'obligation du constituant d'être titulaire d'un droit réel immobilier et d'avoir la capacité d'en disposer ainsi que l'obligation pour l'hypothèque d'être consentie pour des créances individualisées. Ainsi, pouvons-nous dire,

30 ANOUKAHA (F), CISSE- NIANG (A), MESSANVI FOLI, ISSA-SAYEGH (J), YANKHOBA NDIAYE (I), MOUSSA SAMB, op. cit. P. 176.

31 La nullité est une sanction de l'inobservation des conditions de formation de contrat. Elle entraine une disparition rétroactive du contrat. V. GUILLIEN (R) et Vincent (J), (sous la direction de...) Lexique des termes juridique 13e édition Dalloz 2001 P.424.

32 Il s'agit du Code civil camerounais. Textes coordonnés par GATSI (J), P.U.L édition 2010. P. 164

33 V. TERRE (F), SIMLER (P) et LEQUETTE (Y), Droit civil les obligations, 2e édition Précis Dalloz, Paris 2002

34 Cette mention vise notamment à relever que l'impact du caractère réel influence les conditions constitutives de l'hypothèque. Voir, dans le même sens, ANOUKAHA (F), CISSE- NIANG (A), MESSANVI FOLI, ISSA-SAYEGH (J), YANKHOBA NDIAYE (I), MOUSSA SAMB, op. cit. P. 176. Voir aussi, AYNES (L) et CROCQ (P), op. cit, P. 281

11

La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel

après analyse, que le législateur fixe les conditions de fond en tenant compte du constituant de l'hypothèque (Paragraphe I), et de la règle de spécialité de l'hypothèque (Paragraphe II).

Paragraphe I: Les conditions relatives au constituant de l'hypothèque

Il s'agit de l'obligation pour le constituant d'être titulaire de droit réel immobilier (A) et d'avoir la capacité d'en disposer (B).

A)- La qualité de titulaire de droit réel immobilier

L'A.U.S exige que le constituant de l'hypothèque soit titulaire de droit réel immobilier sur le bien à hypothéquer. Les principaux droits réels sont les droits de propriété et ses démembrements35. Concernant les démembrements du droit de la propriété, le législateur OHADA en cite quelques uns susceptibles de faire l'objet d'hypothèque. Il s'agit précisément « de l'usufruit, le droit de superficie, le bail emphytéotique ou le bail à construction »36. Cette liste a été complétée par la doctrine qui estime que le législateur aurait omis d'y mentionner « la nue- propriété » qui, conformément aux lois organisant le régime foncier, peut également faire l'objet d'hypothèque37. Par ailleurs, exiger du constituant d'être titulaire de droit réel immobilier signifie que celui qui consent une hypothèque doit, être propriétaire de l'immeuble hypothéqué, justifier d'un droit susceptible d'hypothèque ou encore d'une procuration émanant du propriétaire38.

Dans la pratique bancaire, en particulier, le contrôle de la qualité de propriétaire d'immeuble ou de titulaire de droit réel immobilier n'est pas difficile à réaliser. En effet, les banquiers procèdent d'abord à la confrontation des informations contenues sur les documents officiels du constituant (carte d'identité ou passeport), avec celles contenues dans la copie du titre foncier. Et, au besoin, avec les informations recueillies lors de l'ouverture du compte bancaire39. Ensuite, ils requièrent, du conservateur foncier, un certificat de propriété sur la base de la copie du titre foncier fournie par le constituant. Ce processus explique que la

35 ATIAS (C), Droit civil, Les biens 2e édition Litec 1991. P. 41 et suivant

36 Art 122 al 4 A.U.S

37 ANOUKAHA (F), op cit. P. 25. ISSA- SAYEGH, commentaire de l'acte uniforme portant sûreté, in OHADA Traité et actes uniformes commentés et annotés. Juriscope 2008. P. 723.

38 SAKHO(A) et NDIAYE (I), Pratique des garanties du crédit, 1ère édition Dakar 1998. P48. Pour la procuration voir l'art 128 al 2 A.U.S.

39 Sur les informations recueillies lors de l'ouverture d'un compte bancaire, voir SOUOP (S), La réalisation des crédits garanties : Mission impossible? Ohadata D- 08-11.

12

La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel

constitution d'hypothèque par un non-propriétaire soit un fait extrêmement rare40. D'autant plus, qu'en principe, seuls les immeubles immatriculés peuvent être hypothéqués41.

L'exigence de la qualité de propriétaire ou de titulaire de droit réel immobilier induit certaines conséquences que le banquier ne saurait ignorer. La première est la nullité absolue de l'hypothèque des choses d'autrui. Cette nullité insusceptible de régularisation est encourue alors même que le constituant viendrait à acquérir ultérieurement la propriété de l'immeuble hypothéqué42. La seconde conséquence est que l'hypothèque est soumise aux modalités qui affectent le droit de propriété43. Ainsi, lorsque le droit de propriété est conditionnel, l'hypothèque l'est également.

Cependant, en ce qui concerne les immeubles indivis, une distinction est faite selon que l'hypothèque est consentie par l'un des co-indivisaires ou par tous les copropriétaires. Dans le premier cas, la validité de l'hypothèque sera fonction du partage ou de la licitation ultérieure. Si l'immeuble est attribué au constituant, l'hypothèque conserve sa validité. Au cas contraire, elle est rétroactivement annulée. Dans le second cas, l'hypothèque conserve son effet quel que soit, ultérieurement, le résultat de la licitation ou du partage44. Encore faudrait-il dans tous les cas que le constituant ait la capacité d'aliéner le bien objet d'hypothèque.

précédent sommaire suivant











9Impact, le film from Onalukusu Luambo on Vimeo.