B)- La portée de l'assurance dans les
conventions de crédit hypothécaire
L'usage de l'assurance dans les conventions de crédit
hypothécaire renforce la protection du banquier et ces chances de se
faire payer intégralement sur l'immeuble hypothéqué en cas
de défaillance du débiteur. En l'absence d'une assurance portant
sur l'immeuble, le banquier passerait très facilement de la situation
d'un créancier hypothécaire à un créancier
chirographaire, si le sinistre se produisait. En effet, la destruction ou
l'incendie de l'immeuble entrainerait à coût sur une
dépréciation de la valeur de l'immeuble à défaut de
sa disparition. Ainsi, peut-on considérer que l'assurance aide le
débiteur à honorer son engagement de maintenir la valeur de
l'immeuble hypothéqué durant toute la période du
prêt126.
122 Règle entrainant la réduction de
l'indemnité d'assurance en proportion du taux de prime payé par
rapport au taux de prime qui aurait été du, si les risques
avaient été complètement et exactement
déclarés.
123 Dans ce cas en utilise plus la notion
d'assurance-crédit.
124 LAMBERT-FAIVRE (Y), op. cit, p. 751.
125 Cass. Civ. 1ère 22 février 1984,
Dalloz 1984, p. 386 note BERR et GROUTEL.
126 Engagement pris dans le cadre des hypothèques
négatives encore appelées clauses prohibitives.
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La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio
Chancel
En cas de survenance du sinistre, les droits du banquier
créancier hypothécaire sont en principe reportés sur
l'indemnité d'assurance127. Toutefois, la survenance du
sinistre n'entraine pas forcément remboursement du crédit
hypothécaire. Pour qu'il y ait remboursement du crédit, il
faudrait que la créance du banquier soit devenue liquide et exigible, au
moment du règlement du sinistre128 ou que les parties aient
fait de la survenance du sinistre une cause d'exigibilité
immédiate. Mais, dans ce dernier cas aussi, des difficultés
peuvent se poser. Notamment, si le sinistre est partiel, le versement de
l'indemnité au banquier peut priver le débiteur de la
faculté de reconstruire l'immeuble grâce à
l'indemnité d'assurance. Ainsi, pensons-nous qu'il conviendrait
d'insérer dans les contrats d'assurance annexés à la
convention de crédit hypothécaire, une clause prévoyant
que si l'immeuble est reconstruit, le banquier devra reverser
l'indemnité d'assurance au débiteur.
Précisons, par ailleurs, que le banquier comme tous les
créanciers hypothécaires, ne reçoit l'indemnité que
dans la limite du montant de sa propre créance, le surplus étant
versé à l'assuré. En outre, l'attribution de
l'indemnité d'assurance a lieu suivant la procédure d'ordre
prévue à l'article 148 de l'A.U.S. Ce qui théoriquement
est un avantage pour le banquier qui en règle générale ne
prend que des hypothèques de premier rang sans
concurrence129.
Certes, on peut se plaindre du fait que le mécanisme
d'assurance, contrairement à la rétention des titres fonciers et
l'insertion des clauses prohibitives, ait pour effet pervers d'augmenter la
charge du débiteur, mais il demeure un moyen efficace et prudent pour
renforcer la protection du banquier.
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