La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire.

SECTION II : LES MESURES GENERALES DE PROTECTION

Il s'agit ici des mesures non spécifiquement applicables aux opérations de crédit hypothécaire, mais, fréquemment utilisées pour renforcer la protection du banquier. Ces mesures sont au nombre de deux. La première est l'assurance (A), et la seconde une clause conférant le droit de regard (B).

Paragraphe I : L'assurance des crédits hypothécaires

Le recours à l'assurance dans les conventions hypothécaires est une pratique si courante que législateur OHADA ne l'a pas perdu de vue. En effet, bien que ne légiférant pas en ce domaine qui échappe à sa compétence, il a tout de même indiqué à l'article 117 al 4 que, le droit de préférence du créancier hypothécaire « s'exerce également, par subrogation, sur l'indemnité d'assurance de l'immeuble sinistré. ». Cette indication de l'étendue du droit de préférence, mettant en relief l'assurance dans les opérations de crédit hypothécaire, incite à s'attarder sur le mécanisme d'assurance dans les conventions de crédit hypothécaire (A) avant d'évoquer sa portée (B).

A)- Le mécanisme d'assurance dans les conventions de crédit hypothécaire

Plusieurs conventions de crédit hypothécaire comportent des clauses par lesquelles, le débiteur s'engage à souscrire une police d'assurance au profit du banquier. Cette police d'assurance dans la majeure partie des cas est double, puisqu'elle porte aussi bien sur l'immeuble hypothéqué que sur la personne du débiteur. Concernant l'immeuble hypothéqué, l'assurance garantit le risque d'incendie et de destruction. Quant à la personne du débiteur, l'assurance garantit l'invalidité et le décès. Il s'agit donc d'une assurance groupe¹²⁰, laquelle peut être souscrite aussi bien par le banquier lui-même que par le débiteur¹²¹. Dans tous les cas de figure, la police d'assurance doit être souscrite au profit du banquier. En clair, nous avons un contrat d'assurance greffé à une opération de crédit hypothécaire. En général, le débiteur s'engage à maintenir l'assurance de l'immeuble durant toute la période du prêt, et de le renouveler s'il y a lieu. Ainsi, consent-il également à payer régulièrement les primes d'assurance. Mais, très souvent, le banquier s'aménage la possibilité de payer les primes en

120 Les assurances groupes couvrent une multitude de risque (invalidité, décès, incendie...). Mais, il arrive aussi des cas où le banquier pour alléger la charge du débiteur opte pour une assurance qui ne concerne que le bien hypothéqué. Voir, pour amples détails, LAMBERT-FAIVRE (Y), Droit des assurances 11^e édition Dalloz 2001.

121 Lorsque le débiteur souscrit lui-même une police d'assurance pour garantir sa solvabilité, on parle de l'assurance- caution qui constitue une autre forme d'assurance - crédit. A ce propos voir ASSI-ESSO (A.M), ISSA-SAYEGH (J) et LOHOUES-OBLE (J), CIMA, Droit des assurances, Bruylant 2002. P. 180

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La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire en zone CEMAC
Par MAKOUBA MOUYAMA Julio Chancel

cas d'inertie du débiteur. L'immeuble hypothéqué est en principe assuré pour un montant au moins égal à celui des concours bancaires accordés. Et, les parties à la convention hypothécaire se réserve généralement le droit d'augmenter ce montant afin d'éviter les inconvénients pouvant résulter de l'application de la règle proportionnelle¹²².

Lorsque la police d'assurance est souscrite par le du banquier¹²³, ce dernier se doit d'informer l'emprunteur sur les conditions et les limites de l'assurance souscrite¹²⁴ à peine d'engager sa responsabilité. Ainsi, doit-il porter à la connaissance de l'emprunteur les particularités de l'assurance et l'option qu'elle comporte ainsi que les éventuelles conditions restrictives. Par exemple le fait que la garantie ne joue que lorsque l'invalidité totale entraine l'assistance obligatoire d'une tierce personne. La jurisprudence française a d'ailleurs prolongé cette obligation d'information par un devoir de conseil qui oblige le banquier à expliquer à l'assuré les conséquences de l'assurance ou de l'absence d'assurance¹²⁵. L'obligation d'information du banquier se poursuit pendant l'exécution du contrat. Ainsi, averti par la compagnie du refus de prise en charge après réalisation du sinistre, le banquier souscripteur doit en informer l'assuré pour lui permettre d'exercer ses recours. Mais le devoir d'information pesant sur le banquier ne dispense pas l'emprunteur de toute diligence.