Paragraphe II : Les formalités relatives à la
vente de l'immeuble
La vente de l'immeuble hypothéqué est une
procédure formaliste (B). Mais, sa tenue est
précédée par une série d'actes préparatoires
(A), qu'il convient de présenter.
A)- Les actes préparatoires de la vente
L'A.U.P.S.R.V.E fait obligation à tout
créancier, au rang desquels figure le banquier voulant recouvrer son
crédit, d'accomplir une série d'acte visant à
préparer la vente. Ces actes qui, pour reprendre certains auteurs,
« gravitent autour du cahier des charges »148 (1)
donnent généralement lieu à une éventuelle audience
qui précède la publicité dudit cahier (2).
1)- Le cahier des charges
146 Sur la saisie immobilière déclenchée
à l'encontre du tiers détenteur, lire TEPPI KOLOKO (F), POUGOUE
(G), op. cit, p. 24 et suivantes. De même que, ASSI ESSO (A.M), NDIAW
DIOUF, op. cit, p. 206 et suivantes.
147 Art 259 al 3 A.U.P.S.R.V.E
148 ASSI- ESSO(A.H) et NDIAW DIOUF, op. cit. P.210. Dans le
même sens, KUATE TAMEGHE (S.S) op. cit. P. 250.
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La protection du banquier dans les opérations de
crédit hypothécaire en zone CEMAC
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Chancel
Aux termes de l'article 266 de l'A.U.P.S.R.V.E, « le
cahier des charges est le document, rédigé et signé par
l'avocat du créancier poursuivant, qui précise les conditions et
les modalités de la vente de l'immeuble saisi». Ce document
doit à peine de déchéance être déposé
au greffe de la juridiction compétente dans un délai maximum de
cinquante (50) jours à compter de la publication du commandement de
saisie149. Les mentions que doivent comporter ce document sont
également prescrites à peine de nullité150. Il
ressort par ailleurs des dites mentions qu'il revient au poursuivant de fixer
la mise à prix. Toutefois, l'article 269 du même texte fait
obligation au créancier poursuivant dans les huit (08) jours au plus
tard qui suivent le dépôt au greffe du cahier des charges, de
sommer le saisi et les créanciers inscrits de prendre communication
dudit cahier et d'y insérer leurs dires et observations.
Sont également prescrites à peine de
nullité, les mentions devant figurées sur cette
sommation151. Celle-ci doit être signifiée à
peine de nullité au saisi, à personne ou à domicile, et
aux créanciers inscrits à domicile élu152.
Par « dires et observations », il faut entendre les
contestations, « les critiques »153 ou le «
contrôle »154 que peuvent formuler les
intéressés sur la forme ou le fond du cahier des charges. Ces
contestations, qui en général se rapportent à «
l'absence du titre exécutoire, au montant de la mise à prix
et aux dispositions attentatoires à la liberté des
enchères »155, font l'objet d'une audience
spéciale dénommée `'audience éventuelle».
2)- L'audience éventuelle et publicité
du cahier des charges
L'audience éventuelle est une audience qui
précède celle de l'adjudication, et dont les jours et heures sont
prévus dans la sommation fait au saisi et aux créanciers inscrits
de prendre connaissance du cahier des charges. Cette audience est dite
éventuelle en ce que sa tenue est conditionnée par les dires et
observations formulés par les personnes intéressées par
cette adjudication. Mais en pratique, elle a généralement lieu.
D'autant plus qu'elle constitue un moyen pour le débiteur saisi de
rallonger la procédure. En effet, l'article 270 de l'AUPSRVE,
prévoit que cette audience ne peut avoir lieu moins de trente (30) jours
après la
149 La juridiction compétente qui est celle du lieu de
situation de l'immeuble saisi.
150 Article 267. Il s'agit encore là d'une
nullité qui ne peut être prononcée que si
l'irrégularité a eu pour effet de causer un préjudice aux
intérêts de celui qui l'invoque. Article 297 al 2 V. aussi pour
application de cette article T.G.I du Mfoundi Jugement n° 55/Civ rendu en
date du 17 avril 2008 entre la Société TOP INTER-SARL, KAMGANG
André, KAMMOE KAMGANG Jonas Hervé c/ AFRILAND FIRST BANK «
CCEI BANK ».
151 Art 270 A.U.P.S.R.V.E
152 Art 269 al 2 A.U.P.S.R.V.E
153 COUCHEZ (G), op. cit, P. 188
154 ibidem
155 KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit, P. 250 et suivantes
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dernière sommation. Ce qui donne donc des
bouffées d'oxygène au saisi tandis que le banquier, à
l'instar des autres créanciers, va devoir encore observer
l'écoulement de ce délai. De plus, il n'est pas impossible que la
date de cette audience soit reportée. En effet, en cas de causes graves
et dûment justifiées ou bien lorsque la juridiction
compétente exerce son contrôle sur le cahier des charges,
l'article 273 de l'AUPSRVE admet que l'audience éventuelle soit remise.
Par ailleurs, ce n'est qu'après le règlement des contestations
relatives à une audience éventuelle, que le cahier des charges
acquiert un caractère définitif156. Ce qui d'ailleurs
a conduit certains auteurs à souscrire que « le cahier de
charge n'est à l'origine qu'un projet »157. Devenu
définitif, le cahier des charges s'impose à tous et le
poursuivant peut dès lors procéder à sa
publicité.
Le législateur a également organisé les
formalités de publicité qui aux termes de l'article 276 de
l'AUPSRVE doivent intervenir, « trente (30) jours au plus tôt et
(15) quinze jours au plus tard avant l'adjudication », à la
diligence de l'avocat du poursuivant. Ce dernier doit publier un extrait du
cahier de charge dans un journal d'annonce légale, et apposer des
placards à la porte du domicile du saisi, de la juridiction
compétente ou du notaire convenu, ainsi que dans les lieux officiels
d'affichage de la commune de la situation des biens. Cette publicité,
dont les formes sont régies à peine de
nullité158, peut être restreinte ou accrue suivant la
nature et la valeur des immeubles saisis. Pour se faire, il faudrait une
décision du président de la juridiction compétente rendue
sur requête, laquelle est insusceptible de recours. Ces formalités
de publicités conditionnent la tenue du «
cérémonial de la vente »159 proprement dite.
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