La protection du banquier dans les opérations de crédit hypothécaire.

Paragraphe II : la publicité de la convention de crédit hypothécaire

Conformément aux exigences du législateur OHADA, la convention de crédit hypothécaire doit faire l'objet de publicité à la conservation foncière⁷⁷. Le but de cette publicité est de garantir la sécurité des transactions juridiques portant sur des immeubles⁷⁸. Ainsi, la publicité foncière permet d'informer en temps réel tous tiers intéressés par un immeuble de sa situation juridique exacte. Elle se fait au moyen d'une inscription au livre

⁷³ Il a surtout été avancé que, l'hypothèque est un acte dangereux et, le notaire tenu d'un devoir de conseil, doit éclairer le constituant sur la portée de son engagement. Mais, cet argument a été jugé non décisif. En faisant valoir que le cautionnement est de par ses conséquences un acte tout aussi grave et pourtant le recours à un officier ministériel n'est pas imposé. LEGEAIS (D), op. cit, P. 415

⁷⁴ ibidem

⁷⁵ Sur le titre exécutoire lire, KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit. P.43 et suivantes.

⁷⁶ KUATE TAMEGHE (S.S), op. cit. P.46.

⁷⁷ Art 122 al 1 de L'A.U.S.

⁷⁸ LEGEAIS (D), op. cit, P.417

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foncier (A), et confère au créancier qui s'y conforme d'important droits sur l'immeuble hypothéqué (B).

A)- L'inscription de l'hypothèque

Elle consiste à porter au livre foncier les informations contenues dans la convention de crédit hypothécaire. Il ressort de l'article 122 al 1 que l'inscription doit se faire conformément aux législations nationales⁷⁹. En règle générale, ces informations sont relatives au créancier hypothécaire et au montant de la créance⁸⁰. En principe, toute personne peut requérir du conservateur foncier l'inscription de l'hypothèque⁸¹. Mais, en pratique très souvent la réquisition est faite par le notaire qui aura constitué l'hypothèque. Elle doit être accompagnée d'une expédition de la convention de crédit hypothèque et de la copie du titre foncier de l'immeuble concerné⁸².

Le conservateur avant de déférer à la demande d'inscription doit, dans la majeure partie des cas, veiller à la régularité formelle des documents qui lui sont présentés. Il ne serait donc pas « juge de leur régularité quant au fond. » comme l'affirmait François ANOUKAHA⁸³, en constatant cependant que la législation gabonaise du 8 mai 1963 adhère à un système différent⁸⁴. Dans tous les cas, les vérifications auxquelles se prête le conservateur sont également à la faveur du banquier qui en général conditionne la mise à disposition du crédit à l'accomplissement particulière de cette formalité d'inscription. Ainsi, lorsqu'aucun motif n'est de nature à empêcher de procéder à l'inscription, le conservateur délivre au banquier un certificat d'inscription hypothécaire lui permettant de servir et valoir ce que de droit⁸⁵.

Il faut également souligner qu'il n'existe pas de délai précis pendant lequel l'inscription hypothécaire doit être faite. Ainsi, le banquier pourrait toujours y procéder après régularisation d'un dossier rejeté par le conservateur foncier. Par ailleurs, en ce qui concerne particulièrement les prêts à court terme, le législateur OHADA prévoit la possibilité pour le

⁷⁹ ISSA- SAYEGH, commentaire de l'acte uniforme portant sûreté, in OHADA Traité et actes uniformes commentés et annotés, Juriscope, 2008. p.724.

⁸⁰ LEGEAIS (D), op. cit, P.417

⁸¹ ANOUKAHA (F), op. cit. P.42.

⁸² Ibidem.

⁸³ ANOUKAHA (F), op. cit. P.42

⁸⁴ L'article 49 de la loi précitée exige du conservateur foncier de vérifier, sous sa responsabilité, non seulement en la forme, mais également au fond la régularité des pièces produites à l'appui de la réquisition. Cette option gabonaise nous semble encore plus protectrice des intérêts du banquier, notamment lorsque la réquisition de publicité est initiée par le créancier et l'acte hypothécaire dressé selon le modèle agrée par la conservation foncière.

⁸⁵ Voir en annexe pour un exemple du certificat d'inscription hypothécaire.

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créancier de différer l'inscription pendant, un délai maximum de 90 jours sans qu'il perde le rang qui lui est acquis⁸⁶. A charge pour ce dernier de se conformer aux dispositions prévues par les lois nationales à cet effet⁸⁷.

Toutefois, outre le cas des hypothèques garantissant les prêts à court terme, il est bon de savoir que le banquier a tout intérêt de procéder le plus rapidement possible à cette inscription. Car, elle est attributive de rang⁸⁸. De même, il existe des événements dont on dit qu'ils « arrêtent le cours des inscriptions »⁸⁹, c'est-à-dire qu'ils rendent l'inscription inutile voire impossible. Tel est le cas de l'ouverture des procédures collectives d'apurement du passif⁹⁰. Et, celui de la publication d'un commandement valant saisie⁹¹ qui précisément interdit au débiteur d'aliéner l'immeuble, et de le grever d'un droit réel ou d'une charge. De plus, l'article 129 de l'A.U.S dispose de façon claire que « tant que l'inscription n'est pas faite, l'acte d'hypothèque est inopposable aux tiers et constitue, entre les parties, une promesse synallagmatique qui les oblige à procéder à la publicité ».

L'inscription de l'hypothèque une fois réalisée conserve le droit du créancier jusqu'à la date fixée par la convention aux termes de l'article 123 de l'A.U.S. Cette disposition à pour conséquence de faire correspondre la durée de l'inscription pratiquement à celle du remboursement du crédit⁹²ce qui est également d'un grand intérêt pour le banquier. De plus, lorsque le banquier use de la faculté d'adopter une durée déterminée, il a la possibilité de renouveler cette durée à condition que ce renouvellement intervienne avant l'expiration du délai pour faire conserver l'hypothèque à son rang⁹³. Car, le défaut de renouvellement entraine la péremption de l'inscription. L'intérêt de l'inscription s'appréhende encore mieux au regard des droits qu'elle confère.